西宮浜の中古マンションは買い得！？

[匿名さん]

西宮浜の中古マンションについて、
５年落ちで、価格が４割ぐらい下がっています。
お買い得だと思うのですが、いかがでしょうか？
なぜ下がっているのでしょう？バス便だからでしょうか？

[122: 115]

106さん失礼いたしました。
有益な情報ありがとうございます。

[123: 104]

じゃあ事実なんですなあ。
でも中古扱いならまだしも新築販売なら、積水さんも随分思い切ったことをするんですね。

[124: 匿名さん]

そもそもチラシに2000万の大幅値引きなんて書いてないのになんで５２００万のこれこれの間取りの物件は本当ですかって聞かないの。
2000万引きによっぽど錯乱してたんですね。

[125: 匿名さん]

[126: 匿名さん]

５２００万の物件は、４階の定価５７００万円で、
３２２０万の物件は、２階の３４９０万のようです。期待したのにガッカリ。
まぁそりゃそうか。１年半で２０００万円引きはないでしょうからねぇ。

[127: 匿名さん]

[128: 匿名さん]

[129: 匿名さん]

http://h-villa.com/whats_new/index.html
でもモデルルームと称してこの間取りでしょう。あえて階をふせて消費者を錯誤させる悪質なおとり広告では。

[130: 匿名さん]

今日、阪神西宮駅を利用して気が付いたのですが、
以前、階段のところにあった広告がなくなっていました。

積水さんは、売る気がなくなったのですかね？
建物の仕様は良いし、設備は充実しているので、
平米単価にすれば、それほど高くはないと思います。

売れないのは、広告を出す範囲が狭いのと、
営業マンがヘボいからだと思います。
しっかり頑張って、完売しましょう！！

[131: 匿名さん]

１割の売れ残りの為にこれ以上経費をかけるより値引きで損切りした方が企業利益になります。

[132: 匿名さん]

>>126
そのようですね。同じ間取りの上層階のモデルルームをあれほど宣伝しておきながらあえて階を伏せたあのチラシ
相当な悪意を感じます。こんなデペから買うのはやめましょう。2千万引きなら別ですが。

[133: 126]

>132
私もそう思います。何階か記載していないのは、問題があると思います。
客寄せするためという悪意を感じるのも仕方ありません。

[134: 匿名さ]

良スレ　あげ

[135: 匿名さん]

ちょっと前になりますが、見学してきました。
105A1は、ものすごく眺望が良かったです。
東側に広がるヨット、公園が眺められ、東南にはＷＴＣが見えます。
106平米は、主寝室、洗面所も大変ゆとりがあって快適そうでした。
パノラマ重視なら、この部屋がイチオシだと思いまいた。


残念なのは、フローリングの色が、焦茶で濃いこと。
高級感はあるのですが、標準の淡いフローリングの方が部屋が明るく、
海に建つマンションには似合うと私は思います。
あと、シンク部分の壁とダイニングから見える柱で、
パノラマが細切れになっているのが残念です。
ベランダのシンクは別場所に設置して、
リビングからダイニングまで全面まどだったら、
さぞ大パノラマを満喫できたことでしょう。

購入するなら、やはりフローリングの色が、
ネックだと思いました。

[136: 匿名さん]

[137: 匿名さん]

[138: 匿名さん]

[139: 匿名さん]

[140: バーバパパ]

>135さん

115-A2　5,590.7万円（5階）も良いですね。
20畳正方形に近いＬＤは、本当に広いです。
また、ベランダのコーナーは、鉄柵でなくガラスになっていて、
ダイニングからヨットが大変良く見えます。
南南西の向きは、明るく、西日がそんなに差し込まず大変明るいです。
キッチンも300cmとなると、ものすごく広大ですね。
110万高いだけなので、迷いますね。

残念なのは、主寝室を北にしていること。
南の9.3畳でも十分広く、明るいのでこちらが主寝
室の方が良いと思います。13.4畳で2部屋作ってく
れたら良かったのに。
6畳もありそうなウォークインクローゼットですが、
この部分は和室だといいのに。窓がない和室となってしま
いますが、何かと使うんですよねぇ和室って。
オシャレ度は下がりますが、和むと思います。

間取りを手直しすれば、すぐに売れると思いますが・・・・
どうもハーバーヴィラは、懲りすぎて逆に、あるべ
き間取りを見失っているところもありますね。

あと、この部屋は海からやや離れた向きに建っているので、
5階よりも6,7階の方がなお良いです。

[141: 匿名さん]

値引き交渉された方いますか？

[142: 匿名さん]

30万値引きとオプションのマットとバイザーをサービス

[143: バーバパパ]

住まいの参観日が開催されます。
とっても広い部屋の数々をご覧になれます。

http://www.h-villa.com/whats_new/index.html#1

いいですよねぇ。広い部屋、すばらしい眺望。
夢があるので、購入不可能でも、
本物のマンションをお散歩がてら覗いてみてはいかがでしょうか？

[144: バーバパパ]

住まいの参観日が開催されます。
とっても広い部屋の数々をご覧になれます。

http://www.h-villa.com/whats_new/index.html#1

いいですよねぇ。広い部屋、すばらしい眺望。
夢があるので、購入不可能でも、
本物のマンションをお散歩がてら覗いてみてはいかがでしょうか？

[145: 匿名さん]

本文中
「海に向かって開口が広くなる扇形の特徴的なリビングは」
は、写真の間取りと異なります。ちゃんとチェックして下さいね。積水さん。

[146: 匿名さん]

それを言うなら、もう一つ。
「リビング空間37帖」の写真。
まどの外にヨットが沢山うつっていますが、合成写真なら
その折ちゃんと記載しておいた方がいいですよ。
南西向きの部屋から見た風景に南向きの部屋から見た風景を
合成していると思われます。

[147: 匿名さん]

高額ですが素敵なマンションですよね。
お金があれば住みたいです。

[148: 匿名さん]

１０年固定ローンで賃貸よりお得、なんてパンフにだまされて３５年ローンなんかで買っちゃダメだよ。
１０年後大幅担保割れ、減税終了、金利５％以上に上昇、修繕積立金アップなどなど。
収入が倍になってないと確実に破産、金持ちの道楽でキャッシュで買う物件。

[149: 匿名さん]

148さんの言うように10年固定で35年ローンを組まないように！
金利が上昇したら生活が破綻する恐れがあり、かなり危険です。
35年ローンを組むのであれば、35年固定でローンを組みましょう。
無理なローンは危険です。ついついより広く眺望の良い部屋に
目移りしがちですので、気を付けて下さい。

[150: バーバパパ]

148さんがパンフに騙されるなと記載していたので、
何故かと思っていたら、マンションの立看板にあるチラシに
詐欺同然のチラシが入っていたので、購入検討の方ご注意ください。

■チラシの記載内容　その１■■■■■■■■■■■■
賃貸にお住まいの方へ　今のお家賃と比べてみてください！！
物件価格　3450.5万円
自己資金　　50.5万円
銀行ローン3400.0万円

銀行ローン　返済期間３５年　金利優遇1.2%適用し1.2%、３年固定金利で
月々の総支払額143,014円／月
10年間の住宅ローン減税により、年間24.7万円、月あたり20.608円還付
当初10年間の実質総支払額　122,407円！！

■■■■■■■■■■■■■■■■■

コメントは、次の投稿につづく。

[151: バーバパパ]

チラシその１について、以下のように破綻する危険性が極めて高いのに
そのリスクを説明しないで、購入を勧めるのは、確信犯で詐欺に近いです。

・自己資金が50万円しかない。資金的余裕がないので破綻する。
・金利1.2％で3年固定で、将来上昇するのが目に見えており破綻する。
・住宅ローン減税をあてにしていると10年後に破綻する。
・固定資産税がの支払い20万円／年が別途必要なのに記載されていない。

積水さんのような販売の仕方をするので、５年経過後、
普通のサラリーマンが住宅ローン破産をするのです。
また、既に住んでいる住民も、管理費や積立金を滞納されて、
その結果、負担が増え、生活に苦しみます。
積水さん心が痛まないですか？
バーバパパは、応援していたのに見損ないました。

[152: バーバパパ]

■チラシの記載内容　その２■■■■■■■■■■■■
分譲マンションにお住まいで買い替えを考えている方
平成10年に340万円(76平米3LDK)で取得したマンションが値下がりし
今売ると手元に残るのは1990万円。ローン残債2790万円。

住み替えない場合128.262円／月
さらに、住宅ローン減税がなくなり所得税約36万円、住民税約21万円を納めている。
住み替えた場合：10年間の実質負担額93.886円／月
金利1.2％　35年ローン　3年固定　ローン控除還付分を月割りして27,170円／月を減額

■■■■■■■■■■■■■

[153: バーバパパ]

・チラシその２についても、リスクはその１と同様で破綻する恐れが極めて高い。
・また、本件の場合は、「さらにローン減税がなくなり・・・」と買い替えを煽っており
　たちが悪い。
・ちなみに、マンションは駅から徒歩圏でないと資産価値の暴落が著しい。
　ハーバーヴィラは、既設海のまち同様、中古での評価額が極めて低くなることが
　想定されるため、10年後にローン破綻した際、多額の借金だけを抱えることとなる。

以上のように、無理なローンを組むのは、その人の幸せを奪うこととなります。
積水は、顧客の幸せを大切にして職務に励むように！！

以上

[154: バーバパパ]

追伸：
間取りのチラシにもうそ発見。
以前は104平米と記載していたのに、平均占有面積が117平米と記載されている。
嘘つき！！！！！！！

今回のチラシは、マンション側の立て看板に置いてあります。
みなさんご注意を！！！積水は反省したのなら直ちに撤去しなさい。

[155: 匿名さん]

ｈｔｔｐ：//ｄｎａ２１ｔｈ.ｓｅｘｙｓｅｘｙ．ｉｎｆｏ/ｍｔｎ/

[156: 匿名さん]

そう言えば最近、海のまち１２階８７平米の部屋２０８０万円で
売りに出されているけど、５年前は３９００万円。わずか５年で半額だと。
西宮浜のマンションは値下がり率が高いので怖いね。絶対中古で買うべし。

[157: 匿名さん]

マリナヴィラはあまり値下がりしていないよ。

[158: 匿名さん]

マリナヴィラもこの５年で、約１０００万円値下がっていますよ。
値落ち率からいうと大暴落です。
Ｙａｈｏｏ不動産等で検索してみてください。

[159: 匿名さん]

西宮浜はやめとっけって！
悪いこといわないから・・・。
せめて臨港線までよ。

[160: 匿名さん]

↑どうしてですか？
私はヨットハーバーと公園があり、いい所だと思いますが。
電柱が地下に埋まっていたりと、とても開放感もあります。
臨港線周辺や駅近はごみごみしているし。
駅までバスなので、バスが嫌いな人はやめた方がいいと思いますが。

[161: 匿名さん]

中古マンションを購入する場合、
理事会に長期修繕積立金や管理費の滞納状況を問い合せた方が良いです。
どこのマンションでも、滞納している人は何人かいますが、その割合が問題です。
先の書込みにあった積水さんのチラシから想像すると、
築５年が経過しているマリナヴィラや海のまちだと、滞納者はそれなりに
いるのではないでしょうか？
また、ハーバーヴィラは高額物件であるため、将来、滞納者の発生リスクも
高いと思います。

ちなみに、１５９ではありませんが、西宮浜は環境が良いですよ。
バスの本数も多いし、徒歩１０分よりは快適です。

[162: 匿名さん]

確かにそうですね。
バス停のマリナパーク南からでは、ほぼ確実に座れるので、
徒歩10分よりは快適だと思います。
タクシーでも駅から1200円ぐらいだったと思います。

[163: 匿名さん]

[164: 匿名さん]

利便性を重視するマンションではないですよ。周囲の環境（海、公園など）が気に入った人が住むに
はいい所だと思います。実際、住んでいる人はセカンドハウスとして週末だけ来る人も結構おられま
すから...私の隣も上の階の人も週末しか住んでおられません。

[165: 匿名さん]

[166: 匿名さん]

そうは言っても空き部屋ばっかりではないですよ。管理人さんとかガーデンキーパーさんとかが敷地
内にいますし、セキュリィティもまずまずしっかりしているし、一棟2部屋で1エレベーターしかない
なので同じ棟の人とは面識がありますから、部外者が入ってきたらわかります。また、前が公園なの
で犬の散歩している人やウォーキングしている人などがいるので人気が全くないことはまずありませ
んので、そんなに寂しいとか怖いとかは感じたことはありませんよ。

[167: 匿名さん]

そうですね。とても静かですが、怖いと感じたことはありません。
夜遅くでも、警察の方がヨットハーバー前の道路などを巡回しているので安心です。
なので路上駐車をするとすぐに駐禁を切られるので、駐車場に入れたほうがいいです。

[168: 匿名さん]

http://www2.kobe-np.co.jp/kobe-tisai/ama20060228/data/mansion.html
今月だけで西宮浜で２件競売になってますね。というか阪神西宮沿線ではここだけ。
前述のローン商法と価格暴落で破産に追い込まれたのでしょうか。
しかし客観的な資産価値暴落の議論になると主観的な話題にそらされるのはいつもの事ですね。

[169: 匿名さん]

別に主観的な話題にそらしているつもりはありませんが。
7年で1000万の値下がりなら、マリナヴィラは価格暴落していませんよね。
今マンションに資産価値を求める人っているのでしょうか？
日本人の価値観もかなり多様化してきたので、その価値観に合う所が一番いい所だと思います。

価格暴落での破産はないのでは？
そのままローンを払い続けて、一生住めばいいだけですよね。
でも無理なローンを組んで、マンションを購入するのは止めた方がいいですね。

[170: 匿名さん]

暴落はいいすぎかもしれませんが、ローンが払えない＆価格下落で担保割れして売却もできないから
競売になるのですが。
逆にキャッシュで買うか絶対転居なし絶対安定収入の確証でもないかぎり資産価値を考えないでマン
ション買う人っているんでしょうか？

[171: 匿名さん]

>163さん
安価なマンションを購入しようとすると、徒歩１５分かバスになります。
本数が多く、鉄道と連絡接続されていれば、バスも便利ですよ。
西宮浜の場合は、価格だけでなく、区画整備されているため、緑が多いこと、
子供が交通事故にあいにくいことを評価する人が住んでいると思います。

>165さん
ハーバーヴィラの場合は、綜合警備保障の防犯システムが部屋についているので、
侵入すれば即警報が発報されるようになっており、空巣の心配はなさそうです。
防犯面では、街の中を警察の方や、警備会社の方が巡回しており安心感はありますね。

>169さん
マリナヴィラの下落額は、Ｙａｈｏｏ不動産の売主希望価格での試算です。
実際の契約金額はもっと下がるでしょう。ハーバーヴィラが建ったことにより、
相対的に立地の悪さ、設備の陳腐化が発生しているので、それが下落要因に
なっていると想定されます。

価格が暴落しても無理なローンを組んでいない限り、破産はないでしょう。
でも、そもそも西宮浜は、駅から遠いので、坪単価１００万円ぐらいが妥
当でしょう。新築時にそれ以上で購入していて、転勤となれば、大きな金
銭的な損失を被ることになると思います。