なぜこんなに高い【ＪＲ川崎西口】

[匿名さん]

神奈川県川崎市のＪＲ川崎駅西口界隈の中古について教えて下さい。
ラゾーナショッピングプラザが出来たせいか、新築も高いですが、中古も高いですね。
あと２，３年したら今の新築物件も中古になるでしょうし、買い時、価格等ご指南ください。

[361: 匿名さん]

そのトーストだかジャムパンだかは、分譲はどこ？施工は？
分譲価格はどの位だったのかご存知でしたら教えてください。

[363: 匿名さん]

現在購入検討中ですが分譲会社より管理がしっかりされているかとか、
周辺住民とかのほうが気になります。そういう点がしっかりされて
いる方が安心です。

[364: 匿名さん]

分譲会社は全く関係ないと思います。
中古物件を検討するのにチェックしなければいけない点は、
分譲会社ではなく、不動産屋と売主さんの人柄、対応の仕方をちゃんと
見ることだと思います。良識のある方と売買することがマンション
を買う上でかなり重要なところだと思いますよ。もちろん自分で気に入ったマンションがあった上でのことですが。

[365: 匿名さん]

買いそうな人が来て、感じ悪く接する売主って、あんまり居ないと
思うけどな。
うちは売ったほうだったけど、反対に見学に来る人はみんな感じ
よかったし。
その場限りの「化かし合い」なのかもしれませんよ。

[366: 匿名さん]

不動産屋に聞きましたが、分譲会社や施工会社のランクは中古査定に
あたっては、関係あるそうです。（上位クラスだと１割UPとか）

しかし、買主があまり気にしない傾向があるそう。なので、潰れたり
二・三流デベ／施工のでも、中古になると一流と変わらない価格で
市場に出ているのではないでしょうか。

問題なければ「お買い得」、でもデベや施工のせいで問題発生の時は
「やっぱり」となるのかもしれません。この掲示板では問題発生すら
しないという書き込みもありましたが・・個人的には、わざわざ
買わないかなぁ。

あとは管理状況も気になります。それが表面的なことしかわからず
買うのが怖いです。

[367: 匿名さん]

>分譲会社は全く関係ないと思います。

そうでしょうか、
信用という部分でも関係があると思ってます。

自分は分譲会社と施工会社は必ずチェックしてます。
別々の物件でも傾向は似ていますから。

中古物件を検討するときは
まず一番は管理状態ですね。
これは一目でわかりますから、管理状態が
悪いと次のステップには進めません。

[368: 匿名さん]

>中古物件を検討するときは
まず一番は管理状態ですね。
これは一目でわかりますから、管理状態が
悪いと次のステップには進めません。

その通り、管理状態は一目でわかりますよね！私も同感です。

[369: 匿名さん]

ここを読んでまとめて、考えてみたのですが・・・・

●分譲会社・施工会社で選ぶ
　1)ブランド力がある大手は中古市場でも１割プラス
　　→但し、買主は意外と気にしないらしい？

　3)大手は仕事の確実性が保証される
　　→大手でも現場監督によって施工にムラのある会社もありますよね。
　　　（鹿○とか、清○とか）
　　　リスクは相対的には低くなるものなのでしょうか？

　2)築10年以内に倒産するような会社だと瑕疵担保責任がとれない。
　　→業務を他の会社に移管している場合もあるので
　　　代わりに瑕疵担保責任を取る会社があれば問題ないのでは。
　　　瑕疵担保責任がどこにも無ければ、かなり大問題ですね。

●管理状態で選ぶ
　　→建物が丈夫でも管理が悪いと台無しなので、確かに重要ですね。
　　　見て判る部分も多いですし。


●不動産屋と売主さんの人柄、対応で選ぶ
　→不動産屋と売主さんて売った後何かあった場合、責任取っていただけるのか？？
　　と考えると、かなり微妙な気もします。
　　商売ですし、信用できない相手と取引はしたくないですが
　　商売だからこそ、善意を期待するのは難しいのではないでしょうか。

[370: 匿名さん]

>>369
>3)大手は仕事の確実性が保証される
>　　→大手でも現場監督によって施工にムラのある会社もありますよね。
>　　　（鹿○とか、清○とか）
>　　　リスクは相対的には低くなるものなのでしょうか？

大手ならたとえ下請けがミスしても、責任を取るでしょう。
その点、二・三流、潰れた会社だと、どうなんでしょう。自分はリスク有
と思いますが。

[371: 匿名さん]

不動産屋の資料によれば、○ィルクレールの施工は「佐藤工業」ですな。
歴史のある会社ですが、2003年に会社更生法の適用申請を行い、
経営破綻した会社。
雨漏りするエレベータは、このせいで直してもらえないのと
違いますか？

外観写真ではベランダに板を立てているお宅があったり、
管理組合で注意しないのか、注意しても聞かないのか・・・

ちなみに廊下のベビーカーやら傘やらは、○クスでも同じ光景でした。

こういう共有部分に関しても住民意識と、管理状況については
皆さんどう思われますか？

[372: 匿名さん]

最初のうちは周りがうるさいから
（管理組合の掲示で注意される）
気をつけていても
何年か経てばだんだんすき放題のところって
あるような、外から見てもわかります。
住人の程度もそれなり、みんなバラバラ
特に駅に近いマンションだと賃貸も多いだろうし

中古を購入する際はそういう面もよく見極めないと
失敗しますね。

[373: 匿名さん]

そうですね。駅に近いマンションだと賃貸も多いみたいです。
よく売りにだされてる某マンションは、賃貸率１５〜２０％だとか。

[374: 匿名さん]

冷静に見て、確かに高すぎだね。
昨年比＋１割〜２割で、物件は１年１年　年を取っていく・・
買う気にならんね

[375: 匿名さん]

最近、西口でわざわざ中古を買った方の意見もきいてみたいです

[376: 匿名さん]

今買わないと駅近で便利なところは買えなくなると思ったんじゃないですか？
バブル期と同じです。

でもそうではなかった、、、、
というのは後になってからでないとわかりません。
先見の明があったのかはたまたその逆なのか。

[377: 匿名さん]

この辺は、今は完全な高値つかみですよ。
あと１−２年、賃貸で繋いで、それから中古をさがしてみるのをお勧めします。

[378: 匿名さん]

>>376
>今買わないと駅近で便利なところは買えなくなる・・

↑不動産屋の勧める時のせりふだ。
２年後には、適正価格で、ラゾーナ、ブリリア、クレセントの中古が
並ぶエリアだというのに。。イクス、ヴィルクレール、トースト、
ナイス、果てはTD4まで、今の価格は完全にバブルだよ

[379: 匿名さん]

今時、ビックリ価格の中古を買わなくてもいいんじゃない。
その内、よりどりみどり。

[380: 入居予定さん]

リスクテイカーだけが、リターンをえられる。リスクシナリオを大きな声で宣伝する人って、自分では勝負していない。勝負しないエクスキューズとして、リスクシナリオを口にする。

[381: 匿名さん]

２年前ならともかく
今時点の川崎西口駅前はではリスク＞＞＞＞リターンになってと思いますよ。
価格が上がったとわかってからでは、リターンを期待するのは遅すぎる。
そんな局面ではないでしょうか。
リスクテイカーはリスクを持つことが目的ではなく、リターンを得ることが目的のはず。
リスクシナリオを描いた上で、それでもリターンがあると判断すれば
判断した本人が乗れば良いとおもいますよ。

他人にリスクシナリオを覆させるエクスキューズとして
リターンのみを強調するのは、投資信託のチラシでさえ
いまどきは禁止されていますしね。

[382: 匿名さん]

しかしなんだかんだ言ってるがこんだけ叩かれても強気ですね、売主さんは。でもここ最近は年内に決めたいのかポツポツ売れてきてます、何と値引きはほとんどなしで！

[383: 匿名さん]

何がいくらでポンポン決まってるのか、具体例を
物件名と売却価格をあげて説明していただければ。
ここは噂板ではなく検討板なので。

[384: 匿名さん]

>No.383
>何がいくらでポンポン　→？

正）ポツポツです。よく読んでから意見しろよ…。

[385: 匿名さん]

383さん、「ポツポツ売れるが」一瞬にして「ポンポン売れる」に変わると
は噂は怖いですね(笑)。ここは噂板ではなく検討板なので、誤解なきようおねがいしますよ！(笑)。

[386: 匿名さん]

で、どこが売れたんだろう。

[387: 匿名さん]

>>384,385
ご指摘感謝いたします。
老眼で見間違ってしまい申し訳ありません。

値引きなしで売却された物件名だけでも教えていただければ、
こちらでまとめてもよいのですが？

[388: 匿名さん]

川崎西口では、新築マンションの新価格・新々価格について行った人が
多かったわけですが、新築価格が調整必須なら、中古価格も調整の時期が
くるのでしょうか？

＊＊＊＊＊
サブプライム問題と日本の不動産市場
　金融に組み込まれた日本の不動産市場は‥
http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/g/75/index2.html

（上記より抜粋）
新築マンション市場がここ数年、すさまじい勢いで値上がりしたのは、
REIT・ファンドの旺盛な投資意欲に引っ張られたため。その新築マンション市場
は今年後半から来年前半、在庫処分セールで調整を迎えることが必至なのだ。

　新築マンションの新価格・新々価格について行かなかった、あるいはついて
行けなかったともいえる日本の住宅購入者は、結果的に健全だったというべきだ
ろう。おかげで日本の住宅市場においては、とりあえずバブルは回避されたのだ。

　住宅という、安心感や落ちつき、安らぎの元となる器を、わざわざ世界の
過剰流動性にさらす必要もない。都市部の新築マンションを買う場合、資産性が
どうしても気になるものだが、住まいの第一義は本来、資産性という言葉には存
在しないはずだ。

[389: 匿名さん]

いろんな会社から出てたロイヤルシャトー川崎、何度か値下げして
４３８０万だった部屋、売れたんでしょうか？売れたとしたらどこが
売ったか知ってます？

[390: 匿名さん]

価格の高いマンションはこのエリアでは見飽きましたので、
イケメン不動産屋さんに会うのだけが楽しみだと、妻が申しております。
どちらの会社さんが一番でしょうか。マジレスお待ちしています。

[391: 匿名さん]

ロイヤルシャトーはどこが売ったか知りませんが、
とっくの昔に売れてたみたいです。売れた後にも気付いてない不動産屋が
次々とネットに出してたみたいです。

[392: 匿名さん]

そうなんですね。売主もどこの会社に頼んだかわからないほど
たくさん媒介契約してたのでしょう。東口にもそういう感じの
マンションありますね

[393: 匿名さん]

ロイヤルシャトーが出たのは１年半以上前ですよね？
休日に合同見学会をやったり、値段を下げたり
改装したり。かなり苦戦されていた印象でしたね。
結局４３８０万で売れたのでしょうか。
出した当初よりは急激に中古相場が上がってきたので
逆にお得感がでたのでしょうかね。

[394: 匿名さん]

１年以上前に売れなくて業者が買い取り、改装して高く出してると
聞きましたが。個人的には、築年数や立地、管理状況から見て
「その部屋の中だけ美しくても」という感じなマンションでした。

[395: 匿名さん]

>「その部屋の中だけ美しくても」という感じなマンションでした。

管理状態が相当良くないと、年数なりにくすんでいきますね。
シンプルな外観ならまだしも、
デコラティブな場合はどんな風に年を取っていくのか、

[396: 匿名さん]

デコラティブな外見て西口で言えばどんな物件でしょう。
あまり思い当たるものがないので。
川崎周辺て、住宅地と違ってあまりゴテゴテしたマンションて見ないですよね。
割とシンプルか、もしくは現代的でシャープか。

[397: 匿名さん]

中古は新築の値上げで上げ調子できましたが、そろそろ下火でしょうか。
といってもしばらくは強気売主が出してくるでしょうから、待てる人は
来春以降まで待つことですね。必ず下がりますから。

[398: 匿名さん]

今年春以降、中古買っちゃった人は銭失いと思う・

これから駅近は新築が建たない。
今売ってるブリリアが終わったら、あとは皆中古。
中古だらけ、しかも築浅ラゾーナ、ブリリア、クレセント勢ぞろい。
それ以前の中古は、総崩れの予感

[399: 匿名さん]

借金させられ喜ばされて

富裕層になったつもりが ・・

[400: 匿名さん]

でも、今の新築物件を中古で出す場合は当然高値でだすでしょうから、
今の中古もそんなに下がらないでしょうね。

[401: 匿名さん]

実際ラゾーナ、ブリリア、クレセントの中古なんてそんな出てくるとは
思えんけどね。。。
少なくとも川崎駅近ではベストなマンションって言うと上の３つ
しかないんだから、次から次へと売りが出てくるとはとても思えない。
よっぽど金に困った奴が売りに出すのか？

横浜駅近だって、ナビューレなんて中古の売りほとんど出てこないし、
出てもすぐ売れちゃう。

[402: 匿名さん]

４千万も５千万も出して、現状の築年の経った中古を買うのは
おかしいと思うよ。
２，３年経てば、上記３物件が、必ずそういう価格で出てくるって

[403: 匿名さん]

今回の台風で、また○ィルクレールのエレベータ１基、止まってますか？

[404: 匿名さん]

今の駅近の新築物件は今ラゾーナが売りに出してる位の高値で
出してくるでしょう、じゃないと売らないよね。
そうなると今出てる中古物件の値段は当然下がりにくいでしょう。

[405: 匿名さん]

ラゾーナ川崎レジデンスセントラルタワー5階部分でも7,000万円、33階で以前から売りに出ている7,800万円も暫く買い手がつかないようですが・・今後、値下げも無く高値のままなのか動向が気になります。

[406: 匿名さん]

でも今回のラゾーナ広いですよ。妥当な値付けと思いますが

[407: 匿名さん]

>よっぽど金に困った奴が売りに出すのか？

投資目的で購入している人ならいい価格になれば売りに出すでしょう。

[408: 近所をよく知る人]

今回の７千万のラゾーナ、7800万のと同じ坪単価で計算すれば
９千万近くになりますから、やはり安いと思いますね。

タワー低層ですが、ラゾーナで坪２５０万程度なわけで、
築７，８年のは、本来坪２００万程度の実力のエリアです。
気をつけてお買い物を。

[409: 匿名さん]

全く同感。
新しくも無い庶民仕様のマンションが、坪２００万以上で取引されて
いるのがバブルだったわけで。そろそろ収束感が漂ってきましたね。
まだしばらくは高値含みのが出てくるでしょうから、本当に
このエリアでと考えてる人は、あと半年は手を出さないほうが
よろしいです。

[410: 匿名さん]

来年になれば、武蔵小杉新築移転組、ブリリア・クレッセント移転組が
結構いるようですし、全体的にもバブルから開放されるでしょうから、
築１０年以内で駅近で、安いのがどさっと放出されますよ。
ラゾーナも低層なら今回の価格程度で出てくるでしょう。
乞うご期待！

[411: 匿名さん]

ですねー。ラゾーナ、クレッセント、ブリリア以外は、max.200万／坪
ですよね。それもそこそこいい間取りの場合と思います。
そうでなければ、160〜170万／坪が妥当。

[414: 匿名さん]

今出てる中古マンションの売主にはまだ余裕があるような気がします。
売り手が売らなければいけない状況でないかぎり、
残念ながらみなさんが期待できるような値下げはないでしょう。

[415: 匿名さん]

また○ィルクレール東向きの2LDKが3980万の物件が売れたようです。
坪210万円は新築時以上の値ですね。この地区はまだ少し、売り手市場
のようです。

[416: 匿名さん]

>>415
その価格で売れたと思うなよー。
当然値引き交渉があったわけ

[417: 匿名さん]

>>415
どっちの立場の人か知らないが、
買う場合は半年待て、売る場合は今ならまだなんとか高値含みで
頑張れるかもよ。

[418: 匿名さん]

○クスや○ーストも、今出てるのはやはり分譲時以上の価格なので
しょうか？

[419: 匿名さん]

てか、川崎駅周辺は利便性の割りに今までが不当に安かったと考えた方が良いんじゃない。
川崎のイメージが悪いし、その分安く買えたんだよ。
それが再開発を機にイメージが好転してきて本来あるべき水準に戻ってきたと考えるのが妥当。
どう考えたって西口だったら便利だし、川崎駅の他周辺と比べたら計画的に整備されてて小奇麗で閑静な感じだよね。
数年前の日本全体が金融危機だった頃の安値おぼえも良いけど、現実はマーケットで値付けされる
価格が全てなんだから。
ホントにバブル価格だっていうなら、いずれマーケットは自然と本来あるべき水準に
近づいてくはずだから、今買ってる連中をバカにしつつ、それを待てば良いんじゃない。
でも過去の統計を見る限り、多少上がったとは言えとてもバブル価格とは
思えんけど。。。
http://www.city.kawasaki.jp/23/23tosin/home/tosin-tika/sub3-5-2.htm

しかもこれからはインフレの世の中。現金より物でもっとく方が有利な時代。
要は西口近辺は既に庶民が手の届く地域じゃなくなってきたってことだよ。

[420: 匿名さん]

416さんヴィルクレールの値は価格交渉が入り、坪210万円で売れたそうです。売り出しは215万位だったけどね。

[421: 匿名さん]

>>419
今なら新築が高いのは、わかるんだけど、築年が経過している
しょぼい設備のマンションを、１０年近く前の分譲価格以上で買って
しまうのは賢くないと思うな。
（○ィルクレールの東向き低層２１０万／坪なんてのは、その典型。
どう見たって実力以上のプチバブルのお陰。たぶんだけど、買主、
あまり調査せずに買ってしまって後悔するパターン？）
まぁ不動産は、ひとり買う人いれば結果オーライの世界だけどね

[422: 匿名さん]

421さん、私もその通りだと思います。
でも、いくら高いといっても欲しい人がいるから値が下がらないと
いうことでしょう。

[423: 匿名さん]

そうですね。
半年から数年経てば値下がるかもしれませんが
やはり少しでも築浅なうちに購入したい人は
資金があれば買うでしょうしね。

[424: 匿名さん]

資金なくても、ローン組んでかっちゃってんじゃないの？

[425: 匿名さん]

新築買うより安いー！なんちって。築年落ちの中古なんだから安いに決まってるのにね

[426: 匿名さん]

>>419
リンク先拝見しましたが、バブル期の価格を不当な価格として
フィルタリングすれば、今はそれなりの高水準ということになりますね。

しかも築１０年、２０年で寿命も少なくなった中古物件が
設備も良くないのに最新の新築並みというのは、どこかおかしい気がします。

[427: 匿名さん]

426さん
＞しかも築１０年、２０年で寿命も少なくなった中古物件が
設備も良くないのに最新の新築並みというのは、どこかおかしい気がします。


そんなわけないでしょう(笑)。どうみても高い中古物件だって、
同じ立地条件で最新の新築だったら、さらに値は上がるはず。
どの物件が最新の新築並の値段なのか教えて欲しいものです。

[428: 匿名さん]

そうですね（笑）
最新の新築並みという表現はおかしいですよ。
築10年と20年でも偉い差があるのに。。。
どこの物件の事を言っているのか教えて欲しいです。

[429: 匿名さん]

この界隈で高い中古を契約してしまいました！
その後、私はこのスレを見つけました。まだ引き渡し前なので、キャンセルしたい・・でも手付け没収ですよね？？？？？

[430: 匿名さん]

>>427、428
どうも、老眼の者です。
「その発言はおかしい！」というツッコミは２レスづつ
いただけるようで恐縮です（笑）

以下は10年弱ですが出始めの価格は、新築とあまり変わりません。
おそらく、新築に移動する際に「少しでも損をしたくない」という売主さんが多いのでは。
（ラゾーナ新築価格と比較してしまうと、明らかに高いですが）
このため、川崎周辺の相場に詳しい人は買いませんが
外から来た方などが買われるのではないでしょうか。

トース○　72平米　5420万 　当時売り出し始めたブリリアと同価格帯
ヴィ○クレール　　4000万後半　当時新築の１割減

あと、駅から少し離れた物件で20年弱で4000万後半というのもありました。
過去分でデータを残しているのが少ないので、他は見つかったら順次アップでよいですか？
そういえばロイヤルシャトー（築18年くらい？）も、出た当初はかなり「ありえない」値段だったですよね。

[431: 匿名さん]

>No.430 さん

今わかっているのはその4件だけでしょうか？多くの物件がある中で
たった4つの物件だけが最新の新築並みの値だからといってまるで
全ての物件がそういう値付けをしているような言い方はおかしいと
おもいますよ。しかもその売主は売れないとわかってとっくの昔に
値下げして売れたんじゃないんですか？

[433: 匿名さん]

NO.430


高値の物件、とりあえず４つか・・・。ポツポツですね（笑）

[434: 匿名さん]

>>431-433
>>426の発言は「そういう物件はおかしい」と言っているだけで
全てがそうだとうは、書いていません。
おかしな値つけ物件が存在する、という例としては４件というのは
少ないとは思いません。
また、その後値段を下げたということは「おかしな値つけ物件」で
あることを証明しているのではないかと思います。

自分の発言が煽りなど削除対象でないか、書き込み前にご一考願います。

[435: 匿名さん]

ヴィルクレール13階角部屋物件は五千万台スタート。
イクスは70平米台で１年半前の時点で六千万台。
築８年程度で新築並というより新築以上に高かったです。
出た当時も高すぎると話題になりました。
その後新築同様のラゾーナが出たため、この２つは値段を下げました。
西口の代表的なマンションの一物件に過ぎないですが、
上記以外にも新築並以上の物件はあったということで。

[436: 匿名さん]

イクス、ヴィルクレールとも高すぎますね。条件の良い部屋で坪２００万がせいぜいという書き込みありましたが、そうですね、いくら上がったと言っても実力はそんなもんだと思います。その下の物件は、もちろんそれ以下です。

どこの物件とは言わないが、最近の新築じゃないと、オートロックであってもカメラ付きじゃなかったり、、、セキュリティーが？？？です。
空き巣に入られた例もあるんですが、たぶん、不動産屋はそんなことは説明しないで売ってるよね。
安いならともかく、高いのに買うのは、知らない土地から来た人が、知らずに買ってくれるありがたいエリアだからでしょう。

[437: 匿名さん]

意外に曇った目で見てるのは、地元民の方かも。。。
数年前の金融危機の頃の安値おぼえやネガティブイメージ持ってるだけにね。
そもそも西口の坪単価上限が200万だなんて誰が決めたもんだか？
そーいうのってつまるところマーケットが決めるもんだし、
価値なんて相当主観的なもので、その時代時代でころころ変わるもんだしね。
川渡ればすぐ東京と横浜って好立地に駅前もこの地域じゃ一番開けてるわけだし、
そんなとこの駅近が安いまま放置されてるってのは逆に不自然じゃない？
むしろ都内の価格にサヤ寄せしてくと思うけどね。俺は。
実際地方から川崎に出てくりゃ。聞いてるほど悪い地域でもないし、
むしろ便利で住みやすいって思うんじゃないの？
そんなとこの駅近が、都心よりかなり安く買えるんだったら、需要は確実にあると思うね。
逆に好物件の供給はほとんどないから、現状売主の方が明らかに有利な状況だと思うよ。
要は皆んなが高いと思う価格で買わなきゃ、自然と下がるんだから買わなきゃよいわけ。
それでも買う奴がいるってことは、、、

[438: 匿名さん]

なぜこんなに高い？

人気があるから。　以上で終了。

[439: 匿名さん]

たいした仕様じゃなく築年経ってるものが、新築分譲時より高値で出されてるというのは、どう考えてもやっぱり高いだろうよ。
それが妥当だとか言う人の気がしれない。
わけのわかってない人が、わけわからず買ってる、バブルだね〜、これから下がるよ〜というのが正解！

[440: 匿名さん]

＞西口の坪単価上限が200万
実際は川崎西口物件のほとんどが200万以上で中には300万越えの物件もあります。
（詳細後でＵＰします）
地元住民は住むための物件としてみるので多く感じますが
投資目的の人や外から来る人は住んではいないため、
都心からの距離で比較して周辺と比べて安いという判断で買うのでしょう。
しかし、住宅地として横浜、東京都内と同じ価格以上になる要素は
残念ながらまだ川崎にはありません。
横浜、東京都内と比較して安ければ買われるということは
都心の価格が下がっている以上、川崎も下げざるを得ないでしょう。
>>437氏の言われるとおりですと、これからは下がるのでは、と思います。

[441: 匿名さん]

手元のあるチラシで調査した坪単価。（坪単価の高い順）

物件名(調査物件数)　　　　築年数　　　坪単価　　　調査物件数
ラゾーナ川崎タワー　　　　　１年　250万〜319万　　3件★
ラゾーナ川崎ライトウィング　１年　　　　 263万　　1件★
ヴィルクレール川崎タワー　　９年　208万〜256万　　2件
イクス川崎ザ・タワー　　　　８年　200万〜220万　　4件
ナイスアーバンステイツ川崎　10年　　　　 209万　　1件
ルリエ川崎駅前タワー　　　　10年　192万〜202万　　2件
グランイーグル川崎　　　　　８年　　　　 199万　　1件
ナイスアーバンプラザ川崎　　10年　　　　 197万　　1件
ソオワ川崎ウエスト　　　　　11年　　　　 196万　　1件
アドレ川崎　　　　　　　　　５年　　　　 182万　　1件
クリオ川崎駅前本町壱番館　　８年　　　　 182万　　1件
ライフレビュー川崎　　　　　２年　　　　 181万　　1件
ロイヤルシャトー川崎　　　　18年　158万〜168万　　2件
サンスクエア川崎(１物件)　　22年　　　　 156万　　1件★
グリーンハイツかえで　　　　22年　　　　 132万　　1件

※坪価格は千位で四捨五入
★印は計画当初よりランドマーク要素が強い物件
（補足）
西口だけでなく川崎駅近くを対象としております。
今年に入れられたチラシより調査したものです。
実際は、上記の売価は上記価格より下がった物件や
売れずに賃貸にした物件もあると思います。
川崎駅周辺がどのくらいの値付けとなっているのか、参考になればと思います。

[442: 匿名さん]

ズレて見にくいようですので、再度書き込みします（またズレたらすみません）
物件名(調査物件数)　　　　築年数　　　坪単価　　　調査物件数
ラゾーナ川崎タワー＿＿＿＿＿１年__250万〜319万____3件★
ラゾーナ川崎ライトウィング__１年_________263万____1件★
ヴィルクレール川崎タワー____９年__208万〜256万____2件
イクス川崎ザ・タワー________８年__200万〜220万____4件
ナイスアーバンステイツ川崎__10年_________209万____1件
ルリエ川崎駅前タワー________10年　192万〜202万____2件
グランイーグル川崎__________８年_________199万____1件
ナイスアーバンプラザ川崎____10年_________197万____1件
ソオワ川崎ウエスト__________11年_________196万____1件
アドレ川崎__________________５年_________182万____1件
クリオ川崎駅前本町壱番館____８年_________182万____1件
ライフレビュー川崎__________２年_________181万____1件
ロイヤルシャトー川崎________18年__158万〜168万____2件
サンスクエア川崎(１物件)____22年_________156万____1件★
グリーンハイツかえで________22年_________132万____1件

[443: 匿名さん]

川崎駅からちょっと離れてますが、徒歩１３分程度。
４〜５年前に中古で買った物件、
昨年売却したそうです。
購入時より高く売れた。
金額はわかりませんが、不動産の手数料やその他を含めても
＋になったようで、
つまり賃貸だったら数年間の賃貸料がゼロ。

こういうのはほんと運・不運ですね。

[444: 匿名さん]

>>441
>>442
お疲れさまです。チラシはあくまでも売主の希望価格なので、
不動産屋の皆様、どうかレインズの成約価格を書き込んでください。

[445: 匿名さん]

>440
>都心の価格が下がっている以上、川崎も下げざるを得ないでしょう。

あのぉ、何処の都心の価格が下がっているのでしょうか？
具体的に教えてくれませんか？

[446: 匿名さん]

高くても自分が納得の上、購入するならいいじゃないっすか。
但し、あなたが中古で買った以上、あなたも永住じゃなくていつか
売るんでしょ？その時にいくらで売れるのかな。
私だったら、怖くていまの価格で買えないよ

[447: 入居予定さん]

ない、ない。多分、値引き交渉におうじる、ところが出てきたというのを、勘違いしたんじゃないか。

[448: 匿名さん]

やはり川崎西口徒歩10分以内だと坪200万〜ってところですねー！

[449: 匿名さん]

>>448
今だけ価格ね。買うなら来年以降、下がってからね

[450: 匿名さん]

いやー、なかなか下がらないでしょう！残念ながら！

[451: 匿名さん]

築年数と価格で考えると、このあたりはお買い得感があるのかな？

アドレ川崎　　　　　　　　　５年　　　　 182万　　1件
クリオ川崎駅前本町壱番館　　８年　　　　 182万　　1件
ライフレビュー川崎　　　　　２年　　　　 181万　　1件

西口ではなく東口なのでそれほどバブルでないってだけなのかも知れませんけど。
全体で見ると川崎駅周辺は１０年周期でマンション建築ラッシュみたいのがあるんでしょうか。

[452: 匿名さん]

>>448
23件中、12件が坪200万円越です。
そして、そのほとんどが売れ残ったり
売れるのに結構な期間かかっているようです。

売れ残りやすい価格の基準を考えると
・新築同様だけど坪260万以上
・築10年程度で坪200万以上
・築20年程度改装ありで160万以上
でしょうか。

[453: 匿名さん]

>>451さん
西口なら住んでもいいけど、東口は・・・と言う人多し。
実際、東口住民で西口にあこがれる人も多し。
ということで、西と東を比較するまでもない駅ですよ。

西が高くなっていますので、東は便乗値上げ中。

[454: 匿名さん]

実際に住むとしたら東口のほうが色々揃ってて便利な気もしますが
やはりラゾーナと再開発地区は強いですね。

[455: 匿名さん]

売りたいと思っている西口のものですが、ずっと売れずに「売れ残り
物件」のようにさらされるのも嫌だし、でも強気でよいみたいだし、
どうすればいいのかと悩み中です。
不動産屋も、それぞれいろんなこと言ってきますしねぇ。
どんな基準で選んで、どんな価格付けにすればいいのでしょうかね。

[456: 匿名さん]

貴方が妥当な相場で売れることを良しとするなら、それよりも２００万円くらい高くする。

中古を買う人は、だいたい百万未満は端数でまけてくれて当たり前とおもっていて、必ず百万円以上値引きを言い出す。

売る側としては、複数の真剣な客が競合すれば、売り出し価格からの値引きが少なく済む。

真剣な客が興味を示し、寄り付く程度の相場から少し高値で売り出すのが吉。

[457: 匿名さん]

ありがとうございます。
査定額と売り出し提案価格が５百万から８百万違うこといってくる不動産屋が多く、また査定額すら言わずにいやに高く「XXXX万円で売りに出しましょう！」とか言われても困るんですよねぇ。
どういう不動産屋を信用すればいいのでしょうか

[458: 匿名さん]

不動産屋は、売主の見方か買主の見方か、どちらかとあえて言えば、買主の見方です。最後は、売れないことには、手数料ゼロですから。

でも、売り物件がないことには始まらない。だから、売主が売る気になるような高値を提示する。そうやって、売り物件を集めて、最後は買い手の言い値で売主を説得して売る。

査定額を示さない仲介業者は論外。

査定額にどの程度上乗せするかは、最後は売主の判断だが、提案価格があまり高い業者はちょっと？
結局は売れずに、最後は投売りみたいになって、適正価格で売り出した場合より損をする。

だから、売主がむちゃな売り出し希望価格を言ったら、それを止めてくれる業者はいい業者・・・かな？

[459: 匿名さん]

なるほど。ありがとうございます。

知人から紹介された不動産屋があるのですが、そういうのは、どうでしょうか？
知り合いだから頑張ってくれる？

[460: 匿名さん]

＞売れ残りやすい価格の基準を考えると
＞・新築同様だけど坪260万以上
本当に新築のブリリアが坪250万円程度だそうです。
なのでいくら新品同様でも、それより高いとなると
売れにくくなるということのよう。