なぜこんなに高い【ＪＲ川崎西口】

[匿名さん]

神奈川県川崎市のＪＲ川崎駅西口界隈の中古について教えて下さい。
ラゾーナショッピングプラザが出来たせいか、新築も高いですが、中古も高いですね。
あと２，３年したら今の新築物件も中古になるでしょうし、買い時、価格等ご指南ください。

[361: 匿名さん]

そのトーストだかジャムパンだかは、分譲はどこ？施工は？
分譲価格はどの位だったのかご存知でしたら教えてください。

[363: 匿名さん]

現在購入検討中ですが分譲会社より管理がしっかりされているかとか、
周辺住民とかのほうが気になります。そういう点がしっかりされて
いる方が安心です。

[364: 匿名さん]

分譲会社は全く関係ないと思います。
中古物件を検討するのにチェックしなければいけない点は、
分譲会社ではなく、不動産屋と売主さんの人柄、対応の仕方をちゃんと
見ることだと思います。良識のある方と売買することがマンション
を買う上でかなり重要なところだと思いますよ。もちろん自分で気に入ったマンションがあった上でのことですが。

[365: 匿名さん]

買いそうな人が来て、感じ悪く接する売主って、あんまり居ないと
思うけどな。
うちは売ったほうだったけど、反対に見学に来る人はみんな感じ
よかったし。
その場限りの「化かし合い」なのかもしれませんよ。

[366: 匿名さん]

不動産屋に聞きましたが、分譲会社や施工会社のランクは中古査定に
あたっては、関係あるそうです。（上位クラスだと１割UPとか）

しかし、買主があまり気にしない傾向があるそう。なので、潰れたり
二・三流デベ／施工のでも、中古になると一流と変わらない価格で
市場に出ているのではないでしょうか。

問題なければ「お買い得」、でもデベや施工のせいで問題発生の時は
「やっぱり」となるのかもしれません。この掲示板では問題発生すら
しないという書き込みもありましたが・・個人的には、わざわざ
買わないかなぁ。

あとは管理状況も気になります。それが表面的なことしかわからず
買うのが怖いです。

[367: 匿名さん]

>分譲会社は全く関係ないと思います。

そうでしょうか、
信用という部分でも関係があると思ってます。

自分は分譲会社と施工会社は必ずチェックしてます。
別々の物件でも傾向は似ていますから。

中古物件を検討するときは
まず一番は管理状態ですね。
これは一目でわかりますから、管理状態が
悪いと次のステップには進めません。

[368: 匿名さん]

>中古物件を検討するときは
まず一番は管理状態ですね。
これは一目でわかりますから、管理状態が
悪いと次のステップには進めません。

その通り、管理状態は一目でわかりますよね！私も同感です。

[369: 匿名さん]

ここを読んでまとめて、考えてみたのですが・・・・

●分譲会社・施工会社で選ぶ
　1)ブランド力がある大手は中古市場でも１割プラス
　　→但し、買主は意外と気にしないらしい？

　3)大手は仕事の確実性が保証される
　　→大手でも現場監督によって施工にムラのある会社もありますよね。
　　　（鹿○とか、清○とか）
　　　リスクは相対的には低くなるものなのでしょうか？

　2)築10年以内に倒産するような会社だと瑕疵担保責任がとれない。
　　→業務を他の会社に移管している場合もあるので
　　　代わりに瑕疵担保責任を取る会社があれば問題ないのでは。
　　　瑕疵担保責任がどこにも無ければ、かなり大問題ですね。

●管理状態で選ぶ
　　→建物が丈夫でも管理が悪いと台無しなので、確かに重要ですね。
　　　見て判る部分も多いですし。


●不動産屋と売主さんの人柄、対応で選ぶ
　→不動産屋と売主さんて売った後何かあった場合、責任取っていただけるのか？？
　　と考えると、かなり微妙な気もします。
　　商売ですし、信用できない相手と取引はしたくないですが
　　商売だからこそ、善意を期待するのは難しいのではないでしょうか。

[370: 匿名さん]

>>369
>3)大手は仕事の確実性が保証される
>　　→大手でも現場監督によって施工にムラのある会社もありますよね。
>　　　（鹿○とか、清○とか）
>　　　リスクは相対的には低くなるものなのでしょうか？

大手ならたとえ下請けがミスしても、責任を取るでしょう。
その点、二・三流、潰れた会社だと、どうなんでしょう。自分はリスク有
と思いますが。

[371: 匿名さん]

不動産屋の資料によれば、○ィルクレールの施工は「佐藤工業」ですな。
歴史のある会社ですが、2003年に会社更生法の適用申請を行い、
経営破綻した会社。
雨漏りするエレベータは、このせいで直してもらえないのと
違いますか？

外観写真ではベランダに板を立てているお宅があったり、
管理組合で注意しないのか、注意しても聞かないのか・・・

ちなみに廊下のベビーカーやら傘やらは、○クスでも同じ光景でした。

こういう共有部分に関しても住民意識と、管理状況については
皆さんどう思われますか？

[372: 匿名さん]

最初のうちは周りがうるさいから
（管理組合の掲示で注意される）
気をつけていても
何年か経てばだんだんすき放題のところって
あるような、外から見てもわかります。
住人の程度もそれなり、みんなバラバラ
特に駅に近いマンションだと賃貸も多いだろうし

中古を購入する際はそういう面もよく見極めないと
失敗しますね。

[373: 匿名さん]

そうですね。駅に近いマンションだと賃貸も多いみたいです。
よく売りにだされてる某マンションは、賃貸率１５〜２０％だとか。

[374: 匿名さん]

冷静に見て、確かに高すぎだね。
昨年比＋１割〜２割で、物件は１年１年　年を取っていく・・
買う気にならんね

[375: 匿名さん]

最近、西口でわざわざ中古を買った方の意見もきいてみたいです

[376: 匿名さん]

今買わないと駅近で便利なところは買えなくなると思ったんじゃないですか？
バブル期と同じです。

でもそうではなかった、、、、
というのは後になってからでないとわかりません。
先見の明があったのかはたまたその逆なのか。

[377: 匿名さん]

この辺は、今は完全な高値つかみですよ。
あと１−２年、賃貸で繋いで、それから中古をさがしてみるのをお勧めします。

[378: 匿名さん]

>>376
>今買わないと駅近で便利なところは買えなくなる・・

↑不動産屋の勧める時のせりふだ。
２年後には、適正価格で、ラゾーナ、ブリリア、クレセントの中古が
並ぶエリアだというのに。。イクス、ヴィルクレール、トースト、
ナイス、果てはTD4まで、今の価格は完全にバブルだよ

[379: 匿名さん]

今時、ビックリ価格の中古を買わなくてもいいんじゃない。
その内、よりどりみどり。

[380: 入居予定さん]

リスクテイカーだけが、リターンをえられる。リスクシナリオを大きな声で宣伝する人って、自分では勝負していない。勝負しないエクスキューズとして、リスクシナリオを口にする。

[381: 匿名さん]

２年前ならともかく
今時点の川崎西口駅前はではリスク＞＞＞＞リターンになってと思いますよ。
価格が上がったとわかってからでは、リターンを期待するのは遅すぎる。
そんな局面ではないでしょうか。
リスクテイカーはリスクを持つことが目的ではなく、リターンを得ることが目的のはず。
リスクシナリオを描いた上で、それでもリターンがあると判断すれば
判断した本人が乗れば良いとおもいますよ。

他人にリスクシナリオを覆させるエクスキューズとして
リターンのみを強調するのは、投資信託のチラシでさえ
いまどきは禁止されていますしね。

[382: 匿名さん]

しかしなんだかんだ言ってるがこんだけ叩かれても強気ですね、売主さんは。でもここ最近は年内に決めたいのかポツポツ売れてきてます、何と値引きはほとんどなしで！

[383: 匿名さん]

何がいくらでポンポン決まってるのか、具体例を
物件名と売却価格をあげて説明していただければ。
ここは噂板ではなく検討板なので。

[384: 匿名さん]

>No.383
>何がいくらでポンポン　→？

正）ポツポツです。よく読んでから意見しろよ…。

[385: 匿名さん]

383さん、「ポツポツ売れるが」一瞬にして「ポンポン売れる」に変わると
は噂は怖いですね(笑)。ここは噂板ではなく検討板なので、誤解なきようおねがいしますよ！(笑)。

[386: 匿名さん]

で、どこが売れたんだろう。

[387: 匿名さん]

>>384,385
ご指摘感謝いたします。
老眼で見間違ってしまい申し訳ありません。

値引きなしで売却された物件名だけでも教えていただければ、
こちらでまとめてもよいのですが？

[388: 匿名さん]

川崎西口では、新築マンションの新価格・新々価格について行った人が
多かったわけですが、新築価格が調整必須なら、中古価格も調整の時期が
くるのでしょうか？

＊＊＊＊＊
サブプライム問題と日本の不動産市場
　金融に組み込まれた日本の不動産市場は‥
http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/g/75/index2.html

（上記より抜粋）
新築マンション市場がここ数年、すさまじい勢いで値上がりしたのは、
REIT・ファンドの旺盛な投資意欲に引っ張られたため。その新築マンション市場
は今年後半から来年前半、在庫処分セールで調整を迎えることが必至なのだ。

　新築マンションの新価格・新々価格について行かなかった、あるいはついて
行けなかったともいえる日本の住宅購入者は、結果的に健全だったというべきだ
ろう。おかげで日本の住宅市場においては、とりあえずバブルは回避されたのだ。

　住宅という、安心感や落ちつき、安らぎの元となる器を、わざわざ世界の
過剰流動性にさらす必要もない。都市部の新築マンションを買う場合、資産性が
どうしても気になるものだが、住まいの第一義は本来、資産性という言葉には存
在しないはずだ。

[389: 匿名さん]

いろんな会社から出てたロイヤルシャトー川崎、何度か値下げして
４３８０万だった部屋、売れたんでしょうか？売れたとしたらどこが
売ったか知ってます？

[390: 匿名さん]

価格の高いマンションはこのエリアでは見飽きましたので、
イケメン不動産屋さんに会うのだけが楽しみだと、妻が申しております。
どちらの会社さんが一番でしょうか。マジレスお待ちしています。

[391: 匿名さん]

ロイヤルシャトーはどこが売ったか知りませんが、
とっくの昔に売れてたみたいです。売れた後にも気付いてない不動産屋が
次々とネットに出してたみたいです。

[392: 匿名さん]

そうなんですね。売主もどこの会社に頼んだかわからないほど
たくさん媒介契約してたのでしょう。東口にもそういう感じの
マンションありますね

[393: 匿名さん]

ロイヤルシャトーが出たのは１年半以上前ですよね？
休日に合同見学会をやったり、値段を下げたり
改装したり。かなり苦戦されていた印象でしたね。
結局４３８０万で売れたのでしょうか。
出した当初よりは急激に中古相場が上がってきたので
逆にお得感がでたのでしょうかね。

[394: 匿名さん]

１年以上前に売れなくて業者が買い取り、改装して高く出してると
聞きましたが。個人的には、築年数や立地、管理状況から見て
「その部屋の中だけ美しくても」という感じなマンションでした。

[395: 匿名さん]

>「その部屋の中だけ美しくても」という感じなマンションでした。

管理状態が相当良くないと、年数なりにくすんでいきますね。
シンプルな外観ならまだしも、
デコラティブな場合はどんな風に年を取っていくのか、

[396: 匿名さん]

デコラティブな外見て西口で言えばどんな物件でしょう。
あまり思い当たるものがないので。
川崎周辺て、住宅地と違ってあまりゴテゴテしたマンションて見ないですよね。
割とシンプルか、もしくは現代的でシャープか。

[397: 匿名さん]

中古は新築の値上げで上げ調子できましたが、そろそろ下火でしょうか。
といってもしばらくは強気売主が出してくるでしょうから、待てる人は
来春以降まで待つことですね。必ず下がりますから。

[398: 匿名さん]

今年春以降、中古買っちゃった人は銭失いと思う・

これから駅近は新築が建たない。
今売ってるブリリアが終わったら、あとは皆中古。
中古だらけ、しかも築浅ラゾーナ、ブリリア、クレセント勢ぞろい。
それ以前の中古は、総崩れの予感

[399: 匿名さん]

借金させられ喜ばされて

富裕層になったつもりが ・・

[400: 匿名さん]

でも、今の新築物件を中古で出す場合は当然高値でだすでしょうから、
今の中古もそんなに下がらないでしょうね。

[401: 匿名さん]

実際ラゾーナ、ブリリア、クレセントの中古なんてそんな出てくるとは
思えんけどね。。。
少なくとも川崎駅近ではベストなマンションって言うと上の３つ
しかないんだから、次から次へと売りが出てくるとはとても思えない。
よっぽど金に困った奴が売りに出すのか？

横浜駅近だって、ナビューレなんて中古の売りほとんど出てこないし、
出てもすぐ売れちゃう。

[402: 匿名さん]

４千万も５千万も出して、現状の築年の経った中古を買うのは
おかしいと思うよ。
２，３年経てば、上記３物件が、必ずそういう価格で出てくるって

[403: 匿名さん]

今回の台風で、また○ィルクレールのエレベータ１基、止まってますか？

[404: 匿名さん]

今の駅近の新築物件は今ラゾーナが売りに出してる位の高値で
出してくるでしょう、じゃないと売らないよね。
そうなると今出てる中古物件の値段は当然下がりにくいでしょう。

[405: 匿名さん]

ラゾーナ川崎レジデンスセントラルタワー5階部分でも7,000万円、33階で以前から売りに出ている7,800万円も暫く買い手がつかないようですが・・今後、値下げも無く高値のままなのか動向が気になります。

[406: 匿名さん]

でも今回のラゾーナ広いですよ。妥当な値付けと思いますが

[407: 匿名さん]

>よっぽど金に困った奴が売りに出すのか？

投資目的で購入している人ならいい価格になれば売りに出すでしょう。

[408: 近所をよく知る人]

今回の７千万のラゾーナ、7800万のと同じ坪単価で計算すれば
９千万近くになりますから、やはり安いと思いますね。

タワー低層ですが、ラゾーナで坪２５０万程度なわけで、
築７，８年のは、本来坪２００万程度の実力のエリアです。
気をつけてお買い物を。

[409: 匿名さん]

全く同感。
新しくも無い庶民仕様のマンションが、坪２００万以上で取引されて
いるのがバブルだったわけで。そろそろ収束感が漂ってきましたね。
まだしばらくは高値含みのが出てくるでしょうから、本当に
このエリアでと考えてる人は、あと半年は手を出さないほうが
よろしいです。

[410: 匿名さん]

来年になれば、武蔵小杉新築移転組、ブリリア・クレッセント移転組が
結構いるようですし、全体的にもバブルから開放されるでしょうから、
築１０年以内で駅近で、安いのがどさっと放出されますよ。
ラゾーナも低層なら今回の価格程度で出てくるでしょう。
乞うご期待！