なぜこんなに高い【ＪＲ川崎西口】

[匿名さん]

神奈川県川崎市のＪＲ川崎駅西口界隈の中古について教えて下さい。
ラゾーナショッピングプラザが出来たせいか、新築も高いですが、中古も高いですね。
あと２，３年したら今の新築物件も中古になるでしょうし、買い時、価格等ご指南ください。

[351: 匿名さん]

たとえば、どういうのでしょう？

私が気になったのは雨の日に片方止まるエレベーターの話です。
住民は「そんなもんか」で放置なんでしょうけど
それを放置する管理組合の意識も「危ないな」と思ってしまいます。

[352: 匿名さん]

>>351さん
正にそのヴィルクレールのエレベーターの件です。
知らずに見に行った時、間取りも眺望も価格もね・・
だったのですが「長らく売れてないので値引き交渉しますよ」と
不動産屋に言われ、同時に、こちらの掲示板でエレベーターのことを
偶然読み、翌日不動産屋に尋ねると「住民（管理組合）は気にしてない
から、大丈夫」です、と。
・・・買う気は全く失せました。

イクスにしても、この掲示板によれば、南東側のブリリアMR跡地に
高い建物が建つようですが「まだ何も計画が発表されてないし・・
大丈夫（高くは建たない）だと思う」と不動産屋は口を濁しました。

たとえ正式な計画がなくとも、たぶん売主はその辺がわかっていて
売りに出しているのでしょうし、聞いてきた買主候補者に「大丈夫」
はないでしょうに。

価格が安めというなら難アリ物件でも致し方なしと思いますが、
築７年８年で分譲時より高いとなれば、下手に手を出しては
いけないと勉強しました。

[353: 匿名さん]

現在宣伝に出ている物件(駅５分以内＆築１０年以内に限定）で、
イクス、ヴィルクレールはさておき、購入希望者の方々に、
ぜひ不動産屋に確認してほしい点。

１、トースト川崎
　　南東向きゆえ、ブリリアMR跡地の影響。
　　内装や設備が良いとこの掲示板に書かれてたようだが（関係者？）、
　　管理が「管理人巡回」じゃね・・

２、ヴィルヌーブ川崎幸町
　　今は無き「西洋環境開発」分譲。分譲会社が倒産している場合、
　　将来どうなるのか。
　　
もちろん、共有部分に問題はないかも尋ねて欲しい。
さてどんな回答が不動産屋からあるだろう？

[354: 匿名さん]

ラゾーナ7800万を忘れていた。
不動産屋に確認する点。
（ひたすら）「なんでそんなに高いのですか？」

[355: 匿名さん]

>No.353
＞１南東向きゆえ、ブリリアMR跡地の影響。
どう見ても100ｍは距離とれてるし道路挟んで反対側だろ？
アーベインビオと間違えてんじゃないの？

＞２
ま、耐震強度偽造でもない限り関係ありませんな。
管理会社はしっかり運営しているようですから。

>No.353
それにしても実名だしてひどい書き方だな、訴えられるぞ。
関係者かな？

[356: 匿名さん]

いやー、関係者ではないでしょう。
知識がなさすぎる（笑）。

[357: 匿名さん]

管理人巡回とか、今は無き「西洋環境開発」分譲、とかは
事実でしょうから情報提供としては助かります。
ただ、人の意見を揶揄するだけで
掲示板にあった自分の意見も情報もない書込みよりは、
この掲示板にとっては有益だと思います。

でも、言い方が良くないですよね。「じゃね・・・」とか。
こういう良識のない言葉使いの発言は発展させにくいので、
書き方にご注意いただければ助かります。

[358: 匿名さん]

デベが存在しなくなっている場合
何かあった場合の責任が他の会社に業務移管とか
されているものですよね？
（前のマンションがそうでした）
その場合は問題ない気もします。

それとも倒産だと、そのまま責任者不在になってしまうのでしょうか。

[359: 匿名さん]

>>353
以前、トー○ト川崎の内装や設備が良いと書いた者ですが
検討したことがあるだけで、売主や不動産屋ではありません。
物件の良い点としてあげただけです。
せっかくの他の意見の価値まで下げるので、すぐに「関係者か？」と
勘ぐるのは、避けられた方が良いかと。

ちなみに、トー○ト悪い点としては、管理人不在な点と、
部屋の中は良いけど廊下などの共有部分が狭くてが暗いところです。
価格と折り合わず、そのときの売主の印象も非社交的で良くなかった為
購入は止めました。
（売主の対応と共有部の暗さと相まって、
　閉鎖的な印象を受けたのだと思います）
ただ、既に、隣接ビルにミューザ、公団タワーの影響を受けて
早い時間から結構暗いので今更ブリリアMR跡地に高い建物が建っても
日照時間が変化する印象は受けませんでした。

[360: 匿名さん]

トー○ト川崎、駅に近いのは利点（でも某検索サイトに出てる
徒歩２分じゃないとは思う）ですが、小規模だし、車の通りは多いし、
日陰な印象で・・

他の物件の「潰れた分譲会社」これも私的にはNGです（意見分かれる
ところかもしれませんが）

その他も共有部分の雨漏りやら近くの空き地に高い建物ができるetc・・・

駅近でも、問題を抱えた物件も色々ありそうなエリアです。
購入を考えてる方々は、じっくり行動されるのがよいと思います。

不動産屋は百戦錬磨。素人は高値でうまーくうまーく懐柔されてしまうよ。

中古の良いところは現物を見て確認しながら買える点です。
そこをきっちり利用しましょう。

[361: 匿名さん]

そのトーストだかジャムパンだかは、分譲はどこ？施工は？
分譲価格はどの位だったのかご存知でしたら教えてください。

[363: 匿名さん]

現在購入検討中ですが分譲会社より管理がしっかりされているかとか、
周辺住民とかのほうが気になります。そういう点がしっかりされて
いる方が安心です。

[364: 匿名さん]

分譲会社は全く関係ないと思います。
中古物件を検討するのにチェックしなければいけない点は、
分譲会社ではなく、不動産屋と売主さんの人柄、対応の仕方をちゃんと
見ることだと思います。良識のある方と売買することがマンション
を買う上でかなり重要なところだと思いますよ。もちろん自分で気に入ったマンションがあった上でのことですが。

[365: 匿名さん]

買いそうな人が来て、感じ悪く接する売主って、あんまり居ないと
思うけどな。
うちは売ったほうだったけど、反対に見学に来る人はみんな感じ
よかったし。
その場限りの「化かし合い」なのかもしれませんよ。

[366: 匿名さん]

不動産屋に聞きましたが、分譲会社や施工会社のランクは中古査定に
あたっては、関係あるそうです。（上位クラスだと１割UPとか）

しかし、買主があまり気にしない傾向があるそう。なので、潰れたり
二・三流デベ／施工のでも、中古になると一流と変わらない価格で
市場に出ているのではないでしょうか。

問題なければ「お買い得」、でもデベや施工のせいで問題発生の時は
「やっぱり」となるのかもしれません。この掲示板では問題発生すら
しないという書き込みもありましたが・・個人的には、わざわざ
買わないかなぁ。

あとは管理状況も気になります。それが表面的なことしかわからず
買うのが怖いです。

[367: 匿名さん]

>分譲会社は全く関係ないと思います。

そうでしょうか、
信用という部分でも関係があると思ってます。

自分は分譲会社と施工会社は必ずチェックしてます。
別々の物件でも傾向は似ていますから。

中古物件を検討するときは
まず一番は管理状態ですね。
これは一目でわかりますから、管理状態が
悪いと次のステップには進めません。

[368: 匿名さん]

>中古物件を検討するときは
まず一番は管理状態ですね。
これは一目でわかりますから、管理状態が
悪いと次のステップには進めません。

その通り、管理状態は一目でわかりますよね！私も同感です。

[369: 匿名さん]

ここを読んでまとめて、考えてみたのですが・・・・

●分譲会社・施工会社で選ぶ
　1)ブランド力がある大手は中古市場でも１割プラス
　　→但し、買主は意外と気にしないらしい？

　3)大手は仕事の確実性が保証される
　　→大手でも現場監督によって施工にムラのある会社もありますよね。
　　　（鹿○とか、清○とか）
　　　リスクは相対的には低くなるものなのでしょうか？

　2)築10年以内に倒産するような会社だと瑕疵担保責任がとれない。
　　→業務を他の会社に移管している場合もあるので
　　　代わりに瑕疵担保責任を取る会社があれば問題ないのでは。
　　　瑕疵担保責任がどこにも無ければ、かなり大問題ですね。

●管理状態で選ぶ
　　→建物が丈夫でも管理が悪いと台無しなので、確かに重要ですね。
　　　見て判る部分も多いですし。


●不動産屋と売主さんの人柄、対応で選ぶ
　→不動産屋と売主さんて売った後何かあった場合、責任取っていただけるのか？？
　　と考えると、かなり微妙な気もします。
　　商売ですし、信用できない相手と取引はしたくないですが
　　商売だからこそ、善意を期待するのは難しいのではないでしょうか。

[370: 匿名さん]

>>369
>3)大手は仕事の確実性が保証される
>　　→大手でも現場監督によって施工にムラのある会社もありますよね。
>　　　（鹿○とか、清○とか）
>　　　リスクは相対的には低くなるものなのでしょうか？

大手ならたとえ下請けがミスしても、責任を取るでしょう。
その点、二・三流、潰れた会社だと、どうなんでしょう。自分はリスク有
と思いますが。

[371: 匿名さん]

不動産屋の資料によれば、○ィルクレールの施工は「佐藤工業」ですな。
歴史のある会社ですが、2003年に会社更生法の適用申請を行い、
経営破綻した会社。
雨漏りするエレベータは、このせいで直してもらえないのと
違いますか？

外観写真ではベランダに板を立てているお宅があったり、
管理組合で注意しないのか、注意しても聞かないのか・・・

ちなみに廊下のベビーカーやら傘やらは、○クスでも同じ光景でした。

こういう共有部分に関しても住民意識と、管理状況については
皆さんどう思われますか？

[372: 匿名さん]

最初のうちは周りがうるさいから
（管理組合の掲示で注意される）
気をつけていても
何年か経てばだんだんすき放題のところって
あるような、外から見てもわかります。
住人の程度もそれなり、みんなバラバラ
特に駅に近いマンションだと賃貸も多いだろうし

中古を購入する際はそういう面もよく見極めないと
失敗しますね。

[373: 匿名さん]

そうですね。駅に近いマンションだと賃貸も多いみたいです。
よく売りにだされてる某マンションは、賃貸率１５〜２０％だとか。

[374: 匿名さん]

冷静に見て、確かに高すぎだね。
昨年比＋１割〜２割で、物件は１年１年　年を取っていく・・
買う気にならんね

[375: 匿名さん]

最近、西口でわざわざ中古を買った方の意見もきいてみたいです

[376: 匿名さん]

今買わないと駅近で便利なところは買えなくなると思ったんじゃないですか？
バブル期と同じです。

でもそうではなかった、、、、
というのは後になってからでないとわかりません。
先見の明があったのかはたまたその逆なのか。

[377: 匿名さん]

この辺は、今は完全な高値つかみですよ。
あと１−２年、賃貸で繋いで、それから中古をさがしてみるのをお勧めします。

[378: 匿名さん]

>>376
>今買わないと駅近で便利なところは買えなくなる・・

↑不動産屋の勧める時のせりふだ。
２年後には、適正価格で、ラゾーナ、ブリリア、クレセントの中古が
並ぶエリアだというのに。。イクス、ヴィルクレール、トースト、
ナイス、果てはTD4まで、今の価格は完全にバブルだよ

[379: 匿名さん]

今時、ビックリ価格の中古を買わなくてもいいんじゃない。
その内、よりどりみどり。

[380: 入居予定さん]

リスクテイカーだけが、リターンをえられる。リスクシナリオを大きな声で宣伝する人って、自分では勝負していない。勝負しないエクスキューズとして、リスクシナリオを口にする。

[381: 匿名さん]

２年前ならともかく
今時点の川崎西口駅前はではリスク＞＞＞＞リターンになってと思いますよ。
価格が上がったとわかってからでは、リターンを期待するのは遅すぎる。
そんな局面ではないでしょうか。
リスクテイカーはリスクを持つことが目的ではなく、リターンを得ることが目的のはず。
リスクシナリオを描いた上で、それでもリターンがあると判断すれば
判断した本人が乗れば良いとおもいますよ。

他人にリスクシナリオを覆させるエクスキューズとして
リターンのみを強調するのは、投資信託のチラシでさえ
いまどきは禁止されていますしね。

[382: 匿名さん]

しかしなんだかんだ言ってるがこんだけ叩かれても強気ですね、売主さんは。でもここ最近は年内に決めたいのかポツポツ売れてきてます、何と値引きはほとんどなしで！

[383: 匿名さん]

何がいくらでポンポン決まってるのか、具体例を
物件名と売却価格をあげて説明していただければ。
ここは噂板ではなく検討板なので。

[384: 匿名さん]

>No.383
>何がいくらでポンポン　→？

正）ポツポツです。よく読んでから意見しろよ…。

[385: 匿名さん]

383さん、「ポツポツ売れるが」一瞬にして「ポンポン売れる」に変わると
は噂は怖いですね(笑)。ここは噂板ではなく検討板なので、誤解なきようおねがいしますよ！(笑)。

[386: 匿名さん]

で、どこが売れたんだろう。

[387: 匿名さん]

>>384,385
ご指摘感謝いたします。
老眼で見間違ってしまい申し訳ありません。

値引きなしで売却された物件名だけでも教えていただければ、
こちらでまとめてもよいのですが？

[388: 匿名さん]

川崎西口では、新築マンションの新価格・新々価格について行った人が
多かったわけですが、新築価格が調整必須なら、中古価格も調整の時期が
くるのでしょうか？

＊＊＊＊＊
サブプライム問題と日本の不動産市場
　金融に組み込まれた日本の不動産市場は‥
http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/g/75/index2.html

（上記より抜粋）
新築マンション市場がここ数年、すさまじい勢いで値上がりしたのは、
REIT・ファンドの旺盛な投資意欲に引っ張られたため。その新築マンション市場
は今年後半から来年前半、在庫処分セールで調整を迎えることが必至なのだ。

　新築マンションの新価格・新々価格について行かなかった、あるいはついて
行けなかったともいえる日本の住宅購入者は、結果的に健全だったというべきだ
ろう。おかげで日本の住宅市場においては、とりあえずバブルは回避されたのだ。

　住宅という、安心感や落ちつき、安らぎの元となる器を、わざわざ世界の
過剰流動性にさらす必要もない。都市部の新築マンションを買う場合、資産性が
どうしても気になるものだが、住まいの第一義は本来、資産性という言葉には存
在しないはずだ。

[389: 匿名さん]

いろんな会社から出てたロイヤルシャトー川崎、何度か値下げして
４３８０万だった部屋、売れたんでしょうか？売れたとしたらどこが
売ったか知ってます？

[390: 匿名さん]

価格の高いマンションはこのエリアでは見飽きましたので、
イケメン不動産屋さんに会うのだけが楽しみだと、妻が申しております。
どちらの会社さんが一番でしょうか。マジレスお待ちしています。

[391: 匿名さん]

ロイヤルシャトーはどこが売ったか知りませんが、
とっくの昔に売れてたみたいです。売れた後にも気付いてない不動産屋が
次々とネットに出してたみたいです。

[392: 匿名さん]

そうなんですね。売主もどこの会社に頼んだかわからないほど
たくさん媒介契約してたのでしょう。東口にもそういう感じの
マンションありますね

[393: 匿名さん]

ロイヤルシャトーが出たのは１年半以上前ですよね？
休日に合同見学会をやったり、値段を下げたり
改装したり。かなり苦戦されていた印象でしたね。
結局４３８０万で売れたのでしょうか。
出した当初よりは急激に中古相場が上がってきたので
逆にお得感がでたのでしょうかね。

[394: 匿名さん]

１年以上前に売れなくて業者が買い取り、改装して高く出してると
聞きましたが。個人的には、築年数や立地、管理状況から見て
「その部屋の中だけ美しくても」という感じなマンションでした。

[395: 匿名さん]

>「その部屋の中だけ美しくても」という感じなマンションでした。

管理状態が相当良くないと、年数なりにくすんでいきますね。
シンプルな外観ならまだしも、
デコラティブな場合はどんな風に年を取っていくのか、

[396: 匿名さん]

デコラティブな外見て西口で言えばどんな物件でしょう。
あまり思い当たるものがないので。
川崎周辺て、住宅地と違ってあまりゴテゴテしたマンションて見ないですよね。
割とシンプルか、もしくは現代的でシャープか。

[397: 匿名さん]

中古は新築の値上げで上げ調子できましたが、そろそろ下火でしょうか。
といってもしばらくは強気売主が出してくるでしょうから、待てる人は
来春以降まで待つことですね。必ず下がりますから。

[398: 匿名さん]

今年春以降、中古買っちゃった人は銭失いと思う・

これから駅近は新築が建たない。
今売ってるブリリアが終わったら、あとは皆中古。
中古だらけ、しかも築浅ラゾーナ、ブリリア、クレセント勢ぞろい。
それ以前の中古は、総崩れの予感

[399: 匿名さん]

借金させられ喜ばされて

富裕層になったつもりが ・・

[400: 匿名さん]

でも、今の新築物件を中古で出す場合は当然高値でだすでしょうから、
今の中古もそんなに下がらないでしょうね。