中古マンションの値引き

[匿名さん]

中古マンションはあくまで売主の強気な希望売却価格。
仲介業者によると、大抵は１〜２割引いたところで落ち着くらしいのですが、
実際どうなんでしょ、というところを語るスレです。
値下げのコツ、出物物件（離婚等により即売を希望する値落ちしやすい物件）の
探し方などもあわせてどうぞ。

[82: 匿名さん]

目当ての中古物件、なんども見学に行き、申し込みしようとしたところ、直前に申し込みが入ったとのこと。その人の申し込み額を上回るために販売価格の満額で申し込みをするしかない、と仲介業者に言われました。それでも、その人が販売価格での購入に同意すればそのひとが買う権利を手にすると。
そうかそれならその申込者があきらめることに一縷の望みを託して販売価格で申し込もうか、と思ったのですが、そこでふと思ったこと。
「ほんとはそんな申し込み者いないんじゃないの？」
うちは何度も見学に行っているので買う気満々なのは仲介業者も売主側業者もわかっているはず。
業者は高く売った方が儲かるし、値下げ交渉をさせないために、架空の申込者がいることにして、わたしが販売価格で申し込みするようにしむけているのでは？
考えすぎかなとも思うのですが、しかし、その申込者の存在というのは公表されるわけではないので、業者の内部でいくらでもでっちあげられる気もします。
そういうことってあるのでしょうか？詳しい方、教えてくださいませんでしょうか。

[83: 匿名さん]

そういうことはないとは言えませんよね。
恐らく推測ですが多々あるのではないですか。

例えば新築物件でも、本当はまだ売れ残りがあるのに「完売しました」と広告出してみたりとか。

[84: 匿名さん]

偽の申込者を使うなんて、まず有り得ないでしょう。
どのような交渉されたか分からないのですが
満額で無いと売れないとの事であれば
最初から売主の都合で値引きできないとの説明あると思います。
また1度、価格交渉したのちに値上げもできません。

通常、申込から契約まで１〜２週間です。
中古物件は先着優先なので
正直、満額での申し込みをしたとしても
ひっくり返すのは難しいんじゃないかと思います。
（最初の申込者のローンが確実におりる場合は特にです。）

[85: 匿名さん]

マンション売却でお困りの方は一度売却予定物件の賃貸状況を調べてみてください。
手持ちのキャッシュとか収入にもよりますが
新居を購入して引越し旧宅は賃貸に出すという方法も
現在の中古マンションの賃貸利回りからすると可能性十分あります。
外資系金融機関では資金計画に結構相談に乗ってくれますよ。
ただし、多少の余裕の無い方は賃貸物件の空き室時に
返済に耐えられなくなりますのでご注意を

[86: 匿名さん]

>>84さん
82です。「1度、価格交渉したのちに値上げもできません」とありますが、わたしが仲介業者から聞いた説明では、第一申込者が申し込んだ価格より私が高く申し込んでも、その価格を知って第一申込者が申し込み価格を上げる可能性がある、つまり「申し込みしたのちに値上げできる」という話でした。
また、わたしが聞いた説明では、売主は第2申込者がいることやその申し込みの額を知ることができて、そのうえで天秤にかけて判断する、といった話でしたが、84さんの「先着優先」というのはそれと違うっぽいですね。先着優先、というのは、第一申込者とのみ交渉して、それが破談にならない限り第二申込者がいることさえ売主には明かされない、ということなのでしょうか。

[87: 匿名さん]

＞８６
価格上げれないと言うのは、表示価格の事です。
買主が表示価格より高い値段で申し込めば、その値段になります。
申込時の交渉は第一＆第二両方とできますが
８６さんは、まだ申込されてないのですよね？

８４に書きましたが申込から契約までは、期間１〜２週間と短く
早く売ってしまいたい（契約済ませたい）との意識がどうしても
働くものですし、先に申込した方を優先する売主が多いでしょう。
（価格差によりますが）

優先というのは同価格の場合です。
また売主は価格差あったとしても第一申し込み者を
優先して契約する事ができます。

[88: 匿名さん]

>82
100万の価格差でも手数料が両方からでも６％で
6万ですよね。
手間隙考えたら、購入者すでにいるなんて嘘ついてまで
価格吊り上げる事しないですよ。
キャンセルされてしまえば、何十万の手数料入らなくなるし
さらに広告打つなどの手間や経費かかりますし。

あくまで売主が納得している場合ですが
手数料の為に価格吊り上げ工作するくらいなら
さっさと売ってしまい
他の物件に力いれるものです。

[89: 匿名さん]

うちは売った時、同時にお二方の買い主さんが現れました。もちろん高い指し値の方にしましたよ。
後から出した方の方が高かったので。それでもこちらの下限額を若干ですが下回っていました。
物件によってはこういうことも本当にあるんです。

[90: 匿名さん]

どうしても欲しいってんじゃないなら様子見たら？
運良く相手が引き下がったとしたら、それからじっくり交渉すればいいでしょう。

[91: おじゃまもん]

82さん
その話なくもないんですが、あおってると見るのもいいかもしれません。
ところで買付けを書きましたか、、、
あおってようが、ほしいならとりあえず買付けを書きましょう、金額は適当でいいです。
ローン特約と契約期日を十分確認してください。
買付けのキャンセルはいつでもできます。

[92: 匿名さん]

今なら3000万の物件に指値2000ぶつけて通るかな。
どうやら残債はあまりない売主で、新築戸建ての入居時期が迫っているらしいんだが。

[93: 匿名さん]

けっこう融通が効くもんなんだねえ。目から鱗…。

[94: こいこい]

始めまして。始めてカキコさせてもらいます。
実は今中古で安い物件を買おうとしているのですが、980万のマンションなんです。
でもお金がなく、手数料等含めて850万くらいで買いたいと思ってるのですがやはり
980万のマンションをそのぐらいの金額でかおうなんてのは不可能なんでしょうか？
築は22年程度です。
どういった容量で値引き交渉すればいいでしょうか？
他の不動産に持っていってみるって言うのもアリなんでしょうかね？
あとよくネットで物件見ると○○不動産(仲介)って書いてあるじゃないですか？
という事はそこの不動産に直接行った方がいいのでしょうか？
僕は現段階では賃貸でお世話になっている不動産に色んなネットの物件をお願いしているのですが・・・
誰か詳しい人お願いします

[95: 匿名さん]

>>94
値引きするなら理由をつけること。
部屋が汚いとかこの部分のリフォームが必要とか、理由があるなら
値引きには応じてくれるかもです。

＞他の不動産に持っていってみるって言うのもアリなんでしょうかね？

売るのは売主ですから不動産屋によって値段が違うことはないですが、
値引き交渉のうまい不動産屋に頼むという手はあります。

＞○○不動産(仲介)って書いてあるじゃないですか？
という事はそこの不動産に直接行った方がいいのでしょうか？

これはどちらかというと不利だと思う。
その不動産屋は売主側の業者ですからね。値引きすると自分が損するから
却下されることが多いです。
むしろ買主は買主で別の仲介を立てたほうが交渉ごとはうまくいきます。

[96: 匿名さん]

980万円の80万円はおまけです　誰でも引いてくれます
物件価格は自分で査定出来るくらい調べて下さい
それで良ければ800万で買い付けを出して下さい

相手は○○不動産(仲介)に出してください
両方から手数料が入るのでまじめにやります
お世話になっている不動産は　売主と話が出来ないので価格交渉は

なおざりです
気に入っている理由と予算が無い　もっともらしい理由をたくさん
言って下さい　業者は尾びれを　付けてあなたを助けてくれます

成功を祈って　

[97: こいこい]

＞95、96さん
丁寧なご意見ありがとうございます＾−＾
非常に勉強になりました。
このページプリントアウトしてよく交渉前に見直したいと思います！！
要は自分の値引きしてほしいという意見をちゃんと相手も納得するような
理由を自分なりにまとめてぶつける。
その際の不動産は自分が一番信頼できる不動産を仲介に立てると
いうことですね？
再来週もう一回本格的に物件を見に行って上記のことを
頭に入れ値段交渉にのぞんでみたいと思います！！
＞＞95さん96さん
本当にありがとうございます！！

[98: 匿名さん]

>>96さん
売主側の仲介業者に持っていったら相手の手中に
飛び込むようなものですよ。
仲介業者っていうのは弁護士みたいなもんだから
売主側の弁護士は当然、売主有利に持っていくし、
値引きはできるだけしないようにする。
だから買主側が立てた仲介は、買ってもらわなきゃ
手数料が入らないから、必死で値引き交渉してくれる。
私は売主側の仲介と一緒でとても損した経験アル。

[99: こいこい]

＞98さん
そうですね＾ー＾
何となく仲介の意味が分かってきたような気がします。

仲介業者っていうのは弁護士みたいなもん

本当にその通りですね＾ー＾
みなさん初心者のレスにたくさん暖かい言葉ありがとうございます；ー；嬉しいです。

[100: 匿名さん]

新築価格5,480万円を築3年時に5,280万円で売り出し、
5,200万円で成約。
家族には文句を言われたが、まあ良い方ですよね？

[101: 匿名さん]

↑
大成功の部類でしょう。
一般的には、信じられない出来事ですよ。

[102: 匿名さん]

そうなんですか。
新築時の諸経費やオプション費と仲介手数料を入れると約6,000万円。
なので、3年間で約800万円の損失というわけです。
だったら「賃貸の方が良かったでしょ」と文句を言われています。

[103: 匿名さん]

中古マンションを購入する時の、仲介料は、普通どれくらいなのでしょうか？
100万円は妥当ですか？教えて下さい。

[104: 匿名さん]

購入価格の３％＋６万円が普通らしい
ま、これは最大だけど、大体この数字になるみたい

[105: 匿名さん]

＞102
場所や立地にもよりますが、住んだら15％ダウン、3年なら20％〜という感じです。
物品と同じで最初の値下がりが激しいんですよ。
10年を超えると落ち着きますね。
売る立場ではなくて、買う人の立場を考えたらそうなりますよね。

[106: ぬけさく]

はじめて書き込みさせていただきます。
先日内覧した築7年、3LDK、1580万の中古を検討しています。
任意売却物件（ローンが払えない）で、こちらから値段の希望はまだ伝えてないのですが、
担当の方は「壁紙と畳の交換等も含めて、1400万くらいには値引きできます。
ただ1200万くらいになるとちょっと厳しいですかねぇ」
と仰っていました。
これは”粘れば1200万になる”と解釈できるものなのでしょうか？
実際、競売になったとき、どのくらいの価格がつくものなのでしょう？
現況は空家です。
なにかアドバイスがありましたらよろしくお願いいたします。

[107: 匿名さん]

こちらはとても有意義な意見交換がされているのでよく見ております。
そこでひとつお教えください。
いま築２５〜２６年の駅前団地、ひとつは公団もうひとつは鹿島建設の駅前団地です。
３ＬＤＫで１，２５０万円〜１，４８０万円程度です。
この価格は築年数、駅前１０分程度で相場でしょうか？
ただし５階建てのエレベータ無しで５階です。

[108: 匿名さん]

107さん、エレベーターなしで、駅前10分。都心なのでしょうか?
高いと思いますが。

[109: 匿名さん]

108さん、ありがとうございます。
場所は都心などではありません。
東武の柳瀬川とみずほ台なのです、これって遠いのでしょうね。
私も若干高いのではと、築年数とエレベータなしから見ても。
ところで、不動産屋さんの説明ではマンション中古価格もある程度下がると
それ以上は下がらないとの説明です。
しかし、池袋から２０分以上で駅前とは言え、やはり高いのでしょうか。
１，４８０万円の物件は１１階建ての６階でエレベータは有るのです。
しかし、１，２５０万円と１，３００万円は５階建ての５階、エレベータ無しです。

[110: 匿名さん]

>109さん
エレ無しの場合、しかも5階・・それは高い！！

[111: 匿名さん]

110さん、やはり高いですよねぇ・・。
しかし、今どちらの駅前団地でも、出ている物件では安いほうなんですよ。
地域の相場では妥当な売り出し価格のようなのです。
エレベータ有りの場合は１，９００万円程度も結構あるのです。
まっ売り出しの希望価格と買手の希望価格の差があるように思えるのですが
少なくともどちらの団地も売り出し物件が少なく、すぐに成約になるようです。
私ももう少し様子をみようと思っています。

[112: 匿名さん]

エレ無しの方はともかく、エレ有りの物件はすぐに売れるのではないでしょうか
本当に買いたいなら様子見しているヒマはないでしょ
早期売却の為に売値を安くしている可能性が高そうです

[113: 匿名さん]

112さん、そのエレベータ有りの１，４８０万円の物件は契約一歩手前で、とりあえず中止したのです。
その物件で言い忘れましたが、２６年前だからでしょうか玄関側外廊下にエアコンの室外機が、
管理規約で置けないのです。
そうすると、外廊下側の２部屋がエアコン無し。
ベランダ側のリビング・ダイニングと和室のみエアコンが設置では、エアコン無しの寝室と４．５畳の
２部屋の夏の暑さを考えたら引いてしまいました。
その物件は一週間たった今日でも、まだ売りに出ています。
そこはみずほ台の公団物件の隣で、やはり大手分譲会社が売り出した大型団地で、造りも環境も良いので、
エアコンの件で諦めるのは、残念な物件かなぁとは思うのですが・・。

[114: わかば]

築5年、93平米のマンションを検討中です。
昨年の11月から売りに出されてたみたいで、その時の金額は2880万円で出されてたそうです。
それから、今年の1月末頃に200万値下げをされて、現在は2680万円で売り出しされています。
私は、今月ネットで見つけて物件も実際見て気に入ったのですが、
ただ小さいお子さんがいたそうで、クロスや畳、障子、床の汚れ・・・
結構リフォームが必要です。それで、値引き交渉をして2400万にならないかと
思っています。まだ、不動産屋には伝えていません。
この値引き交渉の金額は、無謀というか失礼な金額でしょうか？
妥当なのでしょうか？実際、リフォーム代がいくら掛かるのかも検討がつきません。
アドバイス、宜しくお願い致します。

[115: 匿名さん]

築5年ですから、リフォーム代280万値引きしろというのは無理があるのでは・・・
売主の気持ちになって考えれば、当初売り出し価格より200万円下げているのですから
よほど売り急ぎの事情がないと、さらなる値引きには限界があるかと
クリーニング代30万の値引きで2650万あたりで妥協した方がよいかと思います。

[116: わかば]

115さん、お返事有難うございます。
やはり、280万円の値引きは無謀でしたか！
端数を値引きしてもらって、2600万がいいとこなのでしょうね。
それか、あと1ヶ月くらい売れないことを願って、売れていなかったら値引き交渉しやすかな？
売主さんのお気持ちもあるでしょうし、中古売買は難しいですね。

[117: 匿名さん]

どこまでリフォームするかは買い手側の事情であって、売主には関係のない話です。
雨漏りや地盤沈下など説明義務があることなら別ですが、内装の綺麗・汚いは個人の主観であり売買価格に反映させるのは難しいですよ。
不動産価格は相場が全てです。まずは担当者に近隣成約事例一覧表の提示を求めましょう。
すでに相場価格をご存知なら、近隣相場と指値がかけ離れてはいないかチェックですね。
売り主側も同じ情報は共有しているので、相場より極端に低い指値には応じてくれないでしょう。

[118: わかば]

117さん、アドバイス有難うございます。
リフォームの件は、売主には余り関係が無いのですか・・・
う〜ん、悩みますね。
でも、めげずに近隣成約事例一覧表を見せて頂き再度勉強し直します。

[119: なさ]

教えて下さい。
初めて不動産購入を検討しています。
築23年の中古マンション（リフォームされていない）1380万円　の物件を検討しています。
1000万円から交渉しても笑われないでしょうか？

[120: 匿名さん]

そこが人気物件 or 不人気物件かで異なるでしょう。
ちなみに駅からの距離はどうですか？
立地条件で大きく異なると思いますよ〜。

[121: なさ]

レス有難うございます。
駅から徒歩１３分です。
人気物件・不人気物件と言うのはどうやって分かるんですか？
最初に情報誌などに出てから、１ヶ月程たっている様です。

[122: 匿名さん]

徒歩１３分、情報誌などに出ているが、１ヶ月買い手無し。
おめでとう御座います。十分に不人気物件の要素を持っております。

[123: なさ]

レス有難うございます。頑張って値引き交渉して行きたいと思います。
どのように話を持って行ったら、最大限値引きをしてもらえるでしょうか…
なにか方法はあるのでしょうか？

[124: 匿名さん]

教えて下さい！
値引き交渉をする時に、売主側の不動産に交渉してもだめ、というようなレスを上で（↑）読んだのですが、
売り主側の不動産業者、買い主側の不動産業者というのがよくわかりません。
「Ａ不動産のサイトに載っている物件」これを値引き交渉したい場合、
そのＡ不動産というのは、売り主側の不動産業者ということですか？
「Ａ不動産のサイトに載っていた物件」を見てみたいと思い、Ａ不動産と連絡を取り、内覧した結果、
その物件を気に入りました。
この場合、値引きしてもらえる可能性は低いですか？
かといって、他の不動産にこの物件をもっていくのも変な気がしているのですが。。。
値引き交渉のコツ、教えて下さい。

[125: 匿名さん]

↑
不動産屋さんに、一般媒介と、専任媒介の違いを聞いてみてください。
ネットでも調べられますから、これがわかると中古売買の仕組みがわかります。

簡単に言うと不動産業者はエージェントです。
買い主側のエージェントと売り主側のエージェントがいるということです。

[126: 匿名さん]

いくらなら値引けできますか？とか
売主側の不動産屋では不利ですか？って
質問が良くありますが、ほとんど意味ないですよ。

多少８０万引きが１００万引きで買える程度でしょう。

そもそも価格の決定権が売主にあり
買い替えなどで○○○○万円以下では売れないなんて場合は
値引き交渉の余地ないす。
余裕ある売り手の場合、賃貸との比較などもするので
やはり大幅値引きは考えにくいし。

売り急ぎ（転勤や親からの相続物件）などの場合は
大幅値引きも期待できるでしょう。
なので、売主の売る理由聞くのがてっとり早い。

[127: 匿名さん]

売り主はまず仲介業者に依頼をするとき
専任媒介にするか一般媒介にするかを決めます。
専任媒介というのは仲介業者を一社に決め売却を進めていく形態を言います。
一般媒介は売り主が数社の仲介業者を選ぶ方式をいいます。

売り主さんはA不動産とどのような契約を結んでいるのでしょうか?
専任媒介は売り主の仲介料の他に買い主が他の仲介業者を介さず
直接この専任の業者に依頼しめでたく契約が成立したとき
売り主、買い主両方から手数料を得ることができます。
専任媒介の場合は比較的力を入れますから(手数料が欲しいので)
いい物件であれば専任でやっているところに直接話をした方がいいと思います。
専任でやっている場合、当然他社からの依頼はあとまわしになると思います。
買い主に不利というわけではないと思いますよ。
売値も近隣物件の売買事例を考慮に入れて決めているので(そうじゃない人もいますが)
どこかのスレにあったように売値からかけ離れた金額をいうのも
どうかと思いますね。このような人をたしなめる業者もいますし
あまり非常識な金額を提示すると話が売り主まで届かないことももちろんあると思います。

[128: 匿名さん]

不動産業者は、売ってはじめて手数料が稼げるのです。
それまでの広告や経費は、不動産業者の負担です。

無謀な値付けを売り主が希望すると、相場を考えて売れそうな価格に訂正するように
説得するのが普通ですよ。

[129: なさ]

教えて下さい。
中古マンションの購入を検討しています。

検討中の物件は、
前所有者の方は、年配の方でお亡くなりになり（死亡したのは病院になります）
相続人がいなかったので、財産管理人（弁護士）が売却を行い
現在の所有者が購入いたしました。
その現在の所有者が、情報誌などを見ると、売主となっているのが不動産屋さんのようなのですが、
（売主＝所有者でいいのですか？）
その場合、直接その売主の不動産屋さんから購入したら、手数料が不要のようなのですが、
仲介を通すのと、直で売主の不動産屋さんで購入するのとでは値引き交渉などするにあたって、
どちらが良いのでしょうか？教えて下さい。

[130: 匿名さん]

なささん、
仲介を通すのと３％余計に払う。
直接その売主の不動産屋さんから購入したら、手数料が不要。
値引き交渉などするにあたってはその手数料３％以上値切れるかどうかが、、問題。
わたしなら直接やる。
仲良しの不動産がいらっしゃるんでしたら、値切れたら払う、だめだったら払わないでいかがでしょ
うか？

[131: 匿名さん]

教えてください！昨年の10月から出ている物件で、駅からの距離は徒歩１3分の
おそらく不人気物件を手に入れたいと思っています。
今現在価格は2180万円で、180万円は値引きしてくれるようなのですが
室内が驚くほど汚く、180万位の値引きでは、リフォーム代の足しにもならない気がして、
もう200程値引き交渉しようと思うのですが、これって無謀でしょうか？
売り主はあくまで現況引渡しということで、クリーニングもしてくれなさそうなんです。
マンション自体は管理も行き届いていて、間取りも気に入っており、手に入れたいのですが
中がすごいです。
タバコのヤニだらけの壁紙、ワインをこぼした洋室のカーペットのしみ、
お風呂場のドアが壊れていて、それをガムテープで補強などなど・・・
売主側の仲介業者にも、忙しい人で掃除をしていないと
何度も繰り返し言われていたので、相手もわかっているということですよね。
かなり交渉の余地ありますよね？
これが女性の一人暮らしの部屋だから、もっと驚きでした。。