中古マンションの値引き

[匿名さん]

中古マンションはあくまで売主の強気な希望売却価格。
仲介業者によると、大抵は１〜２割引いたところで落ち着くらしいのですが、
実際どうなんでしょ、というところを語るスレです。
値下げのコツ、出物物件（離婚等により即売を希望する値落ちしやすい物件）の
探し方などもあわせてどうぞ。

[751: 匿名さん]

７４９さん

>745
は仲介に嫌われ者の投資物件あさりです。
指摘のことは法的な効力はないのでOKですが、二度と仲介会社とはやりとりできませんね。
大手の仲介の方が以前、投機用に物件を聞いて来る人がいるので
無視してるといってました。
こういう人は一般とはかけ離れた考えなのでスルーしましょう。

[752: 匿名さん]

不動産商売の嫌われ者は金も無いしローンも組めない人。買えないからね。
投資であろうと値切りがきつかろうと買える人であればウエルカムでしょう。

[753: 購入検討中さん]

買い付け証明を出して、相手がオッケーした場合に、買わないのは問題があるかもしれませんが、
買い付け証明を出しておけば、もし相手から拒否された場合でも、後で、その値段で売ってもいいとか、
もう少し色を付けてくれれば売ってあげるという話は来ますよ。
不動産屋に、この物件はこれくらいになりませんか？と相談した時に、とりあえず買い付け証明を出してからでなくては
交渉もできないと言われます。
私の経験で、最初は断られたけど、後からその値段で売りますという事がありました。
そのときには他にほしい物件が出たので、お断りしましたが、買うという意思表示をしなければ
交渉も何もできませんよ。

[754: いつか買いたいさん]

広島からです。ただいま中古物件を探しています。
大型のデベが倒れていますが、
３月以降には立て続けに倒産が増えると見込んでいます。
社会的にも雇用が不安定で今後、ローンが払えなくなり、マンションを
手放す方が多くなると思っています。
中古物件が数多く発生すれば、低価格競争が発生し全体的な相場が安くなると思っていますが、
実際に低価格化するでしょうか？

[755: 購入検討中さん]

【管理担当です。ご本人様からの依頼により投稿を削除しました。】

[756: 匿名さん]

無理じゃないよ。やってみなはれ。リノベ屋は案外さっさと処分売りするよ。

[757: 匿名さん]

>>755
指値１３００万を出すのは簡単なことだけど
築２６年のマンションって水道管は鉄管だと思いますが、その年数だともし鉄管なら
少し不安があります。
もしどうしても欲しいのであれば指値を出す前に２回の修繕を行ってると思いますが
内容を確認したほうがいいと思います。
また部屋内の水道管は区分所有者の範疇かと思いますので
そのあたりも確認したほうがよいかと。
キッチンの下にもぐって見てみてください。樹脂の管ならリフォーム済みだと思います。
それからでも指値は遅くないのではと思います。
外身ばかりきれいでも内部もしっかり見ておきましょう。
（リフォームなんか大した金額ではないと思いますよ）
売主の業者がわざわざ売る為にそんなことにお金をかけないと思います。
利益見てますから。

[758: 購入検討中さん]

755さん、有難うございます。そのとおりですね。見えないところで築年数の経過している部分は心配です。ほかのレスを読んでいたら、あまり詳細の情報は書き込みしないほうがいいように書いていましたので、自分の書き込みはいったん削除依頼することにします。

又、756さん、回答有難うございます。別な物件も見つけているので試しにやってみます。

[759: 匿名さん]

ここへきて中古物件が出回らなくなってるように思うけど。
新築の投げ売り期間はあえて売り控えているだけ？
こちらあえて中古狙いなので。

[760: 匿名さん]

買い替えのいい物件が無いのではと思います。
それでも中古は多いと思いますよ。
（ちなみに横浜地域）

[761: 匿名さん]

都心の中古はあまり動きがないなあ・・・新築狙いの人ばかりじゃないのに。

[762: 匿名さん]

日本橋付近で探してるのですが、程度低いのしか出回ってないですね。

[763: 購入検討中さん]

足立区、荒川区近辺で管理体制がしっかりしている中古（１０年以内くらい）を探しています。

最近出ている広告では、「コスモシティ北千住」がよさそうなのですが、周辺環境などご存知の方教えて下さい。
東側はスクラップ工場があるようなのですが、西側は公園で静かそうに思ってます。

それから、清水建設施工というのにも惹かれています。

[764: 匿名さん]

コスモシティ北千住はやめたほうがいいと思います。
ちょっと遠くなるとは思いますが、つくばエクスプレス沿線のほうがまだまし。

[765: 匿名さん]

徒歩１２分は無いでしょう。。。。
待ってれば、徒歩１２分の物件なんて今の値段から５００万以上値引きできますよ。

[766: 匿名さん]

清水建設って、つくばＥＸの施工や市川タワーの施工で
問題を起こしましたね。

[767: 匿名さん]

近所に住んでますが北千住なら徒歩12分ですが、関屋や牛田なら5分くらいなので京成とか半蔵門線を使う人なら便利ですよ。
TX沿線もいいけど、3駅使える魅力がありますね。
ただ、東側は再開発がどうなるかわかりません。南側か西側がいいでしょうね。

[768: 匿名さん]

それでもコスモシティだけは論外かと。
他のところにしたら？買う理由がわからん。

[769: 購入検討中さん]

いろいろと書き込みありがとうございました。

　参考になる情報もいただいたのですが、コスモシティだけは論外という理由がよくわかりませんでした。
　周辺のマンションの中では、大規模ですし管理組合もしっかりしているようです。


　同じイニシアの物件だと、コスモ北千住ロイヤルフォルムというのがありますが
他の書き込みをみていると隣にできたマンションの影響で眺望が悪くなっていますし、
築５，６年の割に劣化が進んでいると聞きました。

　シテヌーヴもよさそうと思ったのですが、もう２０年くらい立ちますので、それならコスモシティは
どうだろうと思った次第です。

　あれこれ言っても仕方ないので、週末あたり一回中を見せてもらおうと思います。

[770: 匿名さん]

内覧で気にいった居住中中古マンションがあります
ファミリータイプの間取りなのですが男性一人で住んでいて
家族は先に引っ越したと言います
離婚や死別や事件ではないと言います
本当かどうか調べる方法ありますか？
次の住居に移らず一人で住み続ける意味ってなんでしょうか？

[771: 匿名さん]

769さんじゃないですが、売り理由って業者もしくは売主は本当のこと言ってるのかな、って常々思ってました。
以前、「ローンが払えなくてキャンセルが出た」という新築物件を見に行ったら、
業者から「実は売主さん、急にご結婚が決まって……」と歯の浮くような当たり障りの無い理由を告げられたことがあった。
おいおい嘘だろーって思いましたが(笑）

あと、分譲時の価格にしても同様。
他スレでも「仲介業者から聞いていた分譲価格よりも安い中古物件だったことが入居後に判明」とか書いてあったし。
売り理由はともかく、分譲価格を嘘つくのはどうかと思う。
関係者の方、そこのところどうですか？？

[772: 匿名さん]

その部屋での事件などなら重説で言う義務があるので信用していいでしょう。

離婚だったとして、その部屋を買いたくなくなる理由になるのでしょうか？

[773: 匿名さん]

気になる物件を内覧行ったら業者さんが１つオススメ物件があるから見ませんかと言われて時間があったので行きました
居住中の3LDK4階で駅から５～６分
まあまあキレイに使ってたし間取りなんかも良かったのですが築22年というのが引っかかって
でもまあ破格ならリフォームして…と考えて金額聞いてみてびっくり
2300万円でした！
駅が近いとこんな金額つけられるのでしょうか？
ちょっと強気すぎませんか？
リフォームだって全部やらないとキツいので2～300万はかかるし
近所に建つ新築（駅まで15分）は3000万前後の予想価格なのに
私からしてみればその築22年は1000万円でも悩みます
私の感覚がおかしいのか？

[774: 購入検討中さん]

>>773
今は、新築の方が逆に安いんだと思います。
それから、駅から５，６分と１５分では雲泥の差があります、
私なら、駅から１５分の物件なんて、安くても買いたくないです。
築２２年の２３００万が適正価格かどうかは、地域にもよると思いますが、
最初から値引きされる事を見越して、１割位高めに設定してある場合もあるみたいですから、
もし、ほしかったら、価格交渉してみては？

[775: 匿名さん]

>>773

修繕を2回終了しているので内容を確認してみないとわかりませんが
高くないのでは？
あなたが周辺新築云々言うならそこを買えばいい。
5分圏内は資産性を考えれば良いのでは。
まっ、駅5分3LDKが2300万で出ているところを1000万でも考えるなら
あなたはその地域では買えませんね。

売った経験から言うと金のない奴にかぎって
うんちく言い出す。
おそらくあなたでなくても買手は現れると思いますよ。
目先の金額だけ見るやつが失敗する。

[776: 駅近命]

駅近は数に限りがあるので割高になるのは当たり前。
徒歩15分圏を考える事ができる人は候補からはずした方がいいね。

[777: 匿名さん]

築22年だと、昔のバブル時代ですよ。
マンションが多数造られ建築工事がスケジュールに追われて、切羽詰まってた時代です。

私なら買いたくありません。

[778: 匿名さん]

あの頃は景気が良かったから資材を贅沢に使ってたな。

[779: 匿名さん]

>>777私もバブル時の物件はいらないと思いました
すぐ近くに建つ新築が三千万弱と価格が出たので
そちらの方検討することにしました
775はなぜそんなにつっかかるのかわかりませんが
別の不動産屋によればその部屋は15年前からずっとその金額より高めで売り出してるそうです
最近少し下げたらしいです
まあ誰か引っかかればいいやって感じでしょうか
すぐ買い手がつくというのはそんなに時間かかるものなんですね～

[780: 匿名さん]

自分は駅から徒歩15分圏のマンションはいらないと思いました。
っていうか、その距離なら戸建を買いますね。

[781: 購入検討中さん]

５０件ほどの規模の同じマンションで中古が数件出ている中で一軒だけ３００万ほど安いのがあった。
内覧を希望したら、訳あり物件ですといわれた。
家族で住んでて子どもが服薬自殺したと。
２年空いたままらしい。
誰かが１代でも住まないと重要事項告知義務が外れないのでずるずる来てるんだと思うが。
むーーー３００万円のディスカウントで・・・
見送りかな。。。

[782: 匿名さん]

逆に言えば、何代か住んだ古い物件だと
昔に事件事故があっても重説に書く義務は無し？

中古はよく調べないと怖いな。

[783: 匿名さん]

広告とかの相場より若干下げて売り出したら、値引き無しですぐ売れた。

結果的に成約相場より少し高く売れたように思う。

[784: 匿名さん]

↑賢い奴だな。

[785: 匿名さん]

>逆に言えば、何代か住んだ古い物件だと昔に事件事故があっても重説に書く義務は無し？
マジで？！怖いなそれ…あまり古いものは拾いたくないな。

[786: 購入検討中さん]

湾岸（天王洲～台場～豊洲）で中古を検討している者です。最近内覧にいっても以前のような1割～2割引きが通じなくなっている様な気がします。株価も落ち着き、売主も強気になってきているのでしょうか？

[787: 匿名さん]

いくらぐらい値引きをすれば買い手がつくのでしょうか？
値引き交渉をあなたならしますか？
値引きをしてもいいのですが、値引き交渉には応じたくありません。

[788: サラリーマンさん]

5900万,築11年の物件です。3か月くらい前から出ています。気に入っているのですが、やはり安く買いたい。どのあたりから攻めるのが良いでしょうか？とりあえず5000くらいから言ってみようと思うのですが。

[789: 匿名さん]

今までの成約実績を調べたほうがいいです。
いくつかの不動産屋をあたれば教えてくれると思いますよ。
だいたい、直近の半年分で最安値を目標で交渉すればいいと思います。

[790: 匿名さん]

成約事例と近い売出価格の物件に１割引２割引とか言うと恥かきますよね。成約事例を勉強しないと、売主から見たら嫌な貧乏客、仲介業者から見たら買えない客で相手にされなくなっちゃいますよ。
本当に市場価格よりガクンと安い物件は、仲介業者は買取業者に卸してしまいます。いくら仲介業者に『そういうの出たら紹介して』って頼んでも無駄です。
買取業者は一般客と違い、細かいクレームを言わないし、ローン解約はないし、再販時に販売させてくれるからです。

[791: 購入経験者さん]

>788さん

物件や値付けによってなんともいえませんが…
うちは、築8年、5900万円（50万とか端数があったような気もするけど）で出して、
5500万円の指値がありました。
5500万では売らない、と返答したところ、先方が5700万でと言ってきたので、それで決めちゃいました。
（そのかわり、引渡しは4ヵ月後まで待ってもらいました）
想定内の値引きです。
買い替えだったので、早く売りたかったことと、ローンもほとんど残っていなかったので、
それでよしとしました。
査定した不動産会社のなかには6000万超でもいけますよ、というところもありましたが
最初から無理のない価格で出しました。

こんなご時勢ですから、そうそうチャレンジ価格で出してくる人もいないのでは？
売りにだすのは、それなりに理由があって、「売れても売れなくてもどっちでもいい」って人は
今はいないと思うよ。

売りに出してから決まるまでに2～3週間だったかな。
内見はたしか4組。
自分のマンションが売れたら買いたいって客もいましたが（これを当てにしているといつまでもずるずるで困るんですよね）、買ってくれた人は全額キャッシュでした。
物件指定で、待っていた感じの人でした。

[792: 匿名さん]

>788,791さん
＞査定した不動産会社のなかには6000万超でもいけますよ、というところもありましたが
最初から無理のない価格で出しました。

相場価格か、ちょい安で公告するが即売りの鉄則。
人気エリアなら物件待ちの人がいるかも。
ならば、値下げも５～１０％程度で契約の運び。

相場無視の物件は、さらし物件となる。
ずるずる値下げを繰り返し相場価格を下回っても決まらない。
購入希望者は「まだ値下げするかも」と、待機。
結果、金銭的に大損。精神的苦痛。

[793: 匿名さん]

>>788さん
まさか5900万円の物件を5000万円スタートで徐々に値引き交渉出来ると思ってる？

相場値の裏付けなく、そういう＊＊＊な指値すると、真っ先断られて、次から取り次いでさえ貰えなくなりますよ
その値幅は一発勝負と考えてください

ちなみに私は6300万円の物件を1000万円引きの5300万円で指値したことありますが
その物件は本当にその価値しか無かったのでその指値です。
断られましたけど、こちらも価値以上で買うつもりは全くないので、
値段吊り上げて再交渉なんて乞食みたいなマネはしませんでしたよ。
当然次回は取り次いでもらえ無かったでしょうが当方それで構いませんでしたし。

なお、最終的に決めた物件は売値10%前後の値引き交渉で成約しましたが
当方が考える該当マンションの区分所有権分の土地(直近の更地坪単価)と建物の査定額をそれぞれ伝え
その査定総額に100万円(ぜひ欲しいのでプレミアムつけますと伝え)を足して
値引き指値を入れて一発で通りました。回答はすぐきましたね。

その後、家の成約価格がベースになって他の部屋が二件決まりました。


要は、値下げの『指値ってのは、売値が相場値より高い時に相場値まで下げさせる』為にやる訳で
相場値より10%も20%も安く買うためにやってる訳じゃないって事です。

ちなみに例外的に適正価格3900万円の物件を、売値4200万円で出し
最終的に3500万円の指値で売却した事例を聞いたことがあります。
が、この場合は、失礼ですけど売主がローンで首が回らなくなって売りに出したけど
値付けが高過ぎて、優良な見込み客を長期に渡り自分自身で遠ざけてしまい、
銀行が待ってくれる最終期日直前に来た客に投げ売りするしか無かった特殊事例です。

[794: 購入検討中さん]

当方、ひとり親で二児の母です。
大きなローンを抱えたくないため、子供が成長するまで
と割り切って、築25年1880万円の物件を検討中です。
古いんですがリフォーム済で気に入りました。
ダメもとでも価格交渉をしてみる価値はありますでしょうか？？
また、仮に交渉するとしても女性一人で交渉するのは難しいものでしょうか？？

不動産の購入は本当に初心者ですので、アドバイスをいただけると助かります。
よろしくお願いいたします。

[795: 匿名さん]

>>794
リフォーム済みとの事ですが、売主が誰なのか、まず調べたほうがいいですね

リノベーション業者なら業者に直接商談持ちかければ仲介手数料が浮きます

あとは25年がネックになります。
その築年数でローンが組めるか銀行に確認するのと
不動産取引にかかる免税が25年ものでも出来るのか
申し込みするまえに調べる必要があります

値下げ交渉はその後からですね

ちなみにローンや税金にあまりにメリット無いようなら、それが値引きの交渉材料になります

[796: 匿名さん]

(買い手)　中古物件には相場価格というのがあるから、これを無視した値引きを要求するのは難しい。

(売り手)　物件売却に急ぐ場合は、相場価格より若干下げめで出せば早めに売れる。
　　　　　売り急ぐことなく良い条件の部屋ならば、相場価格に上乗せしてもしばらく待てば売れる。

買い手が相場価格よりも値引きを要求することは普通なことで、ほかに競争相手がいなければいいけど
売り手がその値段じゃ困るから待ってるうちに、希望価格で買う客が来たらそちらに決まり。


リフォームされてる中古物件は買うのが難しいと思う。
元の中古だけの価格はいくらで、＋　リフォーム業者に支払った価格が上乗せされてる。(リフォーム済み価格)
実際はリフォーム期間の家賃相当や、不動産会社のリフォーム手数料など、見えない部分の上乗せ金額が大きい。
さらに、リフォームが中途半端に上辺だけとか、安く仕上げてる場合もあり、知らない見えないコストダウンが
通常リフォーム価格として上乗されてることもよくある。
よほどよく調べて、適正なリフォーム価格の上乗せなのか、リフォーム内容が納得して気に入っていないと
リフォーム物件の見極めは難しいでしょう。
でも、自分でリフォームするのが大変とか、将来のリフォームはしたくないなならそれでもいいけど。

[797: 購入検討中さん]

物件：横浜磯子　東急ドレル・ステージ２１（築19年）

交通：根岸駅　バス７分　停徒歩８分

＊但：専用シャトルバス有り　　マンション～根岸駅　７分

価格：２１８０万（消費税込）　

＊全室リフォーム済み

専有面積：７０．６７㎡　　

管理・修繕費：２７１３０円

＊施設：屋内温水プール及びジャグジー＆サウナ有り（無料）

＊ちなみに分譲時価格：７１００万
　（バブル時の賜物ですね）

購入希望してますが。。。


さて、みなさんのご意見は？

[798: 匿名さん]

築年数と値段は全く問題ないが
その狭さと駅遠じゃ、私は要らない
好きにすれば？

[799: 匿名]

職場が根岸ならいいんじゃない？海見えるの？

[800: 匿名さん]

リゾートマンションみたいだな。。。