中古マンションの値引き

[匿名さん]

中古マンションはあくまで売主の強気な希望売却価格。
仲介業者によると、大抵は１〜２割引いたところで落ち着くらしいのですが、
実際どうなんでしょ、というところを語るスレです。
値下げのコツ、出物物件（離婚等により即売を希望する値落ちしやすい物件）の
探し方などもあわせてどうぞ。

[724: 匿名さん]

この状況で買い手選べるわけねーだろ

[725: 売主予定だった]

最初から、売るつもりも、必要もなかったから、買い主を選ぶひつようも無い。全ての人が、売り急いでいる訳でも無いと思うが

[726: 匿名さん]

そんなことはない。
買い手が今は、値引きが当たり前という認識になっているのが問題。
売り値段が相場より高い場合はまた別問題だが。

[727: 匿名さん]

最初から売主が売るつもりも、必要もないなら、なんで仲介会社に頼んで売り広告出してるんでしょうね。
仲介会社にしてみれば、タダで広告出せるわけじゃないんだから迷惑な話。

[728: 匿名さん]

相場が値崩れしている以上、
売れないでいる物件は値切るのが当然。
そして値切った価格が新しい相場価格になる。

古い相場にしがみつく売主のほうが問題。

[729: 匿名さん]

>>722

それは大変ご愁傷様。でも定期借家契約でないかぎり更新拒否って実際
なかなか難しいのはないですか？
私も独身時代に購入した中古マンションを賃貸にしているのでひとごと
とは思えません。

>>722さんがお持ちの物件がワンルームマンションとかでないかぎり
一番高く売る方法は空室にして売ることです。その相場が４２００万なの
ですよね。たぶん。

で借主がゴネて空室にできず、それでも売却したい場合、つまりオーナ
ーチェンジの場合は相場価格ではなく収益還元価格で見られます。
家賃２０万円が近隣相場に比較して適切だとすれば３５００万の表面利
回り６．８％だから収益物件としてみた場合３５００万の指値としては
まあそれなりに合理性があるといえなくもありません。

まあそんな価格でお売りになるつもりは毛頭ないのでしょうが、更新
拒否をしている時点で借り手有利なので、足元見られている気がします。
で３５００万は当然拒否されたの推察しますが。その結果どうなさった
のかよろしければ教えてください。買主が折れてきましたか？

[730: 722です]

729さん
あぁそれで3500万か、納得しました。
ファミリーマンションです。
又、全く販売予定ではなく、あくまでも自分たちが住む予定です。ですから、広告にも出していませんし、出すつもりもありません。今居るマンションの方を、賃貸か売却予定の為親しい、業者に任せていました。

よって、指値を聞いた段階で、売却の意思はなくなりました。

又、詳しくは書けませんが退室はスムーズにいけると思われます。

[731: 匿名さん]

>730さん

ありがとうございます。値段が折り合えば借主に売却というＥＸＩＴはなかなか
よいのですけど退室してもらえるならよかったですね。

[732: 匿名さん]

東京23区の中古マンションは今が買い時ですか？

[733: 匿名さん]

>>732

９ヶ月下落をつつけていた２３区の中古売り出し価格ですが１２月に一瞬
持ち直したようです。要因は不明。あくまで売主希望価格だし単なる下落
途中の踊り場かもしれません。

[734: 住まいに詳しい人]

知り合いの建築士に相談を、だいたいの原価がわかるので
交渉してみては、知り合いにいないときは
建築専門学校などに聞きにいくと
教えてくれますよ
販売管理費・広告宣伝費にお金をかけて
いないところは、気持ちいいぐらい値引きしてくれますよ

[735: いつか買いたいさん]

中古マンションをいろいろ見てますが（23区）、良くて分譲価格と同等、下手すると上、ってなことも良くあります。
正直中古ですし、新築購入時よりも高いなんて腑に落ちないんですが、それで当たり前なんでしょうか？
底だったときに分譲だった、ろ言われればまあなんとなくそっかあ、とも思えますが、そうでないのも多々あります。
中古で購入された方、価格は分譲時と比べて上でしたか？下でしたか？

[736: 匿名さん]

大概、新築分譲価格より下がるのが一般的ですが、上昇する物件があるのも事実。
単に売主が価格を高く設定している場合もありますが、相場が上がってしまったことが理由です。
地域によりますが、条件がそろえば上昇もしくは同等の可能性はありえます。

[737: 賃貸住まいさん]

え？相場は急落中でしょう。分譲価格と同じ価格で中古を買う人がいるとは思えません。

[738: 匿名さん]

先週、築６年のマンションを分譲価格とほぼ同額で売却しました。
１〜２年前なら、分譲価格＋10%でもすぐに売れてましたよ。
中古は、周辺の新築マンション価格から大きく影響を受けますが、分譲価格はあまり関係ないです。

[739: 匿名さん]

>>738
それって、もしかして俺が買いたかった五反田のマンションか？
不動産屋に問い合わせしたら、すでに契約済みだった。

[740: 匿名さん]

>739 ちがいますよ。23区内ですが都心ではないです。
安く指値してきた人がいましたが、放置してたら、別の人が満額で買ってくれました。

[741: 匿名さん]

あ〜やっと納得出来る事が聞けてきた・・

大体、中古=値引き が当たり前なんて事、どこもかしこも当てはまると、思い込んでいる人ばかり

売り物件を持ってる人は、大体の人は購入経験がある訳で、よっぽど急ぐ理由が無い限り、そうそう値引きはしたくないものだよ

[742: 匿名さん]

値引きができるのは倒産や民再した分譲会社の中古物件とかありかも。

あとは築年数も関係あるかもしれませんね。

[743: 匿名さん]

不動産は地域慣習に依るだろ
関西は値引き前提

[744: いつか買いたいさん]

735です
そうですか、やはり地域によるんですね
相場は落ちてるとはいえ私が検討しているエリアはまだまだ強気です
これって今このエリアの新築を買えば後々売却するときにも高値で売れるって事ですか？
急ぎではないし。だったら無理に高いと思う中古を買わないほうが賢いと思うのですが。
検討してる新築は大手のタワマン、山手線内です。
無知ですみません

[745: 購入検討中さん]

売り主側になりました，１昨年ですが。全くの素人です。近隣に買い替えたいマンションがでたので売り出してみたら売れちゃったという感じでした。
2002年の底値時代に買った物件を2006年に売りました。山の手の内側北の方中規模大手の物件です。おおよその価格ですが6000万で買ったものを9000万の値で出して４ヶ月で8500万にして、結局8400万で売れました。売り出し中に中古の物件もかなり見て回りまして、売り主で同時期に購入検討者でした。

私の経験から感じたこと（完全に素人の意見です）
１）欲しいと思う部屋があったら高い値段になっていても指値すること（自分で根付けして相手の反応を見る）。もし相手がOKをだしても必ず契約しないといけない訳ではないので問題ない。
２）あちこちに情報元を持つことが必要。三井、野村、住友などの仲介業者に条件を伝えていいものが出てきたら情報を教えてもらうようにする（中古は情報戦です）。地区が限定なら地元の不動産屋さんも大事。
３）今は特に急落中なので相場なんて無いようなもの。指値して最初は無理でも、売り主が我慢できなくなったら指値した人には連絡がくるはず。あのときに買おうとしてもらったこの人に売ろうって思ったりするかも。
４）売り主がどんな人かわからないのでそれをみるためにも内覧をさせてもらうこと。家の中をみると仕事とか子供の大きさとかわかるでしょ、不動産屋さんに手伝ってもらえば相手がどんな人かわかる。そうすると勝負もしやすい。

[746: 匿名さん]

>>745

中古は情報戦というのは納得です。
私が今のマンションを買ったのは４年ほど前で、そのころは今ほど不動産情報は
ＩＴ化されていませんでした。だから武器はＦＡＸ（笑

検討していたころは毎週木曜日になると複数の不動産屋からＦＡＸが届き、家に
帰ると部屋の中でロールＦＡＸ用紙がとぐろをまいておりました。
そこからいくつか気になるものをピックアップして週末４−５件まとめて見ると
いうのを半年ほどやってました。

でも最終的に購入したのは新聞折込チラシに入っていた物件です。
まあ情報戦といってもそんなもんですけど。

ちなみにうちのマンションの売り出し価格は１年前くらいに私が買った値段より
１５００万以上も値上がりしましたが、同じ間取りで昨年末売り出した部屋は売
れず最終的に私が４年前に購入した値段とほぼ同じ価格で下げてようやく成約し
たようです。こっちまでどきどきしちゃいました。

まあなかなか底で買ったとしても天井で売るのは難しいですね。
いまは不動産サイトも充実しているから、相場はすぐわかるしストリートビュー
で外観イメージもわかるなど買い手にとってはいい時代だと思います。


相場が下がってきているのでまた買いたくなってきました。

[747: 購入検討中さん]

ストリートビュー、便利ですよね。
わたしも間取り等が気に入った物件は、それで調べています。その時点で南向き（日当たり良い物件希望）でも
前に建物があったりした場合は、内覧する前に候補から外します。もっとも南向きでも日当たりの悪い物件には
日当たり良好とは絶対に書いてありませんから、その時点でもわかるんですけどね。
また、道路の状況（騒音）なども地図上でわかりますよね。

それから、指し値するというのは有効な手段だと思います。それで相手が気分を害して、売ってもらえなくても
仕方ありません、物件はいくらでもあります、またこれからどんどん都心の物件も値段が下がって来るでしょう。
別に早く売らなくてもいい人は、賃貸に出すとか、気長に待てばいいだけです。

[748: 匿名さん]

現在は新築マンションが過剰供給で売れ残り、値段下げている状況なので、中古物件が数年後買い値より高く売却できる皮算用はやめないと痛い目にあいますよ。

[749: 匿名さん]

>>745
指値するっていうのは、買付証明を出すってことでしょうか？
であれば、売主がOKしたら購入義務があります。

[750: 匿名さん]

売り経験者より
中古市場は昨年の秋までだったと実感しています。
（売ってよかった）
今後は新築在庫物件の販売はおそらく夏ぐらいで落ち着くと感じてます。
秋ごろから中古の需要はあるかもしれませんが
昨年、一昨年の高値で購入された物件で払いきれなくて手放すものなど出てきそう。
（景気の状況にもよるけど回復しないと思います）
その頃の価格はきっと強欲売主の出す価格なので今の相場とかわらない。
でも売れませんね。

築浅物件の中古は秋ごろ出てくると想像します。
その時が買いかも。
（今年の末から中古在庫が増えると思います）

新築といっても良い立地はないし、この景気状況ではニュータウン構想も無理だしね。

[751: 匿名さん]

７４９さん

>745
は仲介に嫌われ者の投資物件あさりです。
指摘のことは法的な効力はないのでOKですが、二度と仲介会社とはやりとりできませんね。
大手の仲介の方が以前、投機用に物件を聞いて来る人がいるので
無視してるといってました。
こういう人は一般とはかけ離れた考えなのでスルーしましょう。

[752: 匿名さん]

不動産商売の嫌われ者は金も無いしローンも組めない人。買えないからね。
投資であろうと値切りがきつかろうと買える人であればウエルカムでしょう。

[753: 購入検討中さん]

買い付け証明を出して、相手がオッケーした場合に、買わないのは問題があるかもしれませんが、
買い付け証明を出しておけば、もし相手から拒否された場合でも、後で、その値段で売ってもいいとか、
もう少し色を付けてくれれば売ってあげるという話は来ますよ。
不動産屋に、この物件はこれくらいになりませんか？と相談した時に、とりあえず買い付け証明を出してからでなくては
交渉もできないと言われます。
私の経験で、最初は断られたけど、後からその値段で売りますという事がありました。
そのときには他にほしい物件が出たので、お断りしましたが、買うという意思表示をしなければ
交渉も何もできませんよ。

[754: いつか買いたいさん]

広島からです。ただいま中古物件を探しています。
大型のデベが倒れていますが、
３月以降には立て続けに倒産が増えると見込んでいます。
社会的にも雇用が不安定で今後、ローンが払えなくなり、マンションを
手放す方が多くなると思っています。
中古物件が数多く発生すれば、低価格競争が発生し全体的な相場が安くなると思っていますが、
実際に低価格化するでしょうか？

[755: 購入検討中さん]

【管理担当です。ご本人様からの依頼により投稿を削除しました。】

[756: 匿名さん]

無理じゃないよ。やってみなはれ。リノベ屋は案外さっさと処分売りするよ。

[757: 匿名さん]

>>755
指値１３００万を出すのは簡単なことだけど
築２６年のマンションって水道管は鉄管だと思いますが、その年数だともし鉄管なら
少し不安があります。
もしどうしても欲しいのであれば指値を出す前に２回の修繕を行ってると思いますが
内容を確認したほうがいいと思います。
また部屋内の水道管は区分所有者の範疇かと思いますので
そのあたりも確認したほうがよいかと。
キッチンの下にもぐって見てみてください。樹脂の管ならリフォーム済みだと思います。
それからでも指値は遅くないのではと思います。
外身ばかりきれいでも内部もしっかり見ておきましょう。
（リフォームなんか大した金額ではないと思いますよ）
売主の業者がわざわざ売る為にそんなことにお金をかけないと思います。
利益見てますから。

[758: 購入検討中さん]

755さん、有難うございます。そのとおりですね。見えないところで築年数の経過している部分は心配です。ほかのレスを読んでいたら、あまり詳細の情報は書き込みしないほうがいいように書いていましたので、自分の書き込みはいったん削除依頼することにします。

又、756さん、回答有難うございます。別な物件も見つけているので試しにやってみます。

[759: 匿名さん]

ここへきて中古物件が出回らなくなってるように思うけど。
新築の投げ売り期間はあえて売り控えているだけ？
こちらあえて中古狙いなので。

[760: 匿名さん]

買い替えのいい物件が無いのではと思います。
それでも中古は多いと思いますよ。
（ちなみに横浜地域）

[761: 匿名さん]

都心の中古はあまり動きがないなあ・・・新築狙いの人ばかりじゃないのに。

[762: 匿名さん]

日本橋付近で探してるのですが、程度低いのしか出回ってないですね。

[763: 購入検討中さん]

足立区、荒川区近辺で管理体制がしっかりしている中古（１０年以内くらい）を探しています。

最近出ている広告では、「コスモシティ北千住」がよさそうなのですが、周辺環境などご存知の方教えて下さい。
東側はスクラップ工場があるようなのですが、西側は公園で静かそうに思ってます。

それから、清水建設施工というのにも惹かれています。

[764: 匿名さん]

コスモシティ北千住はやめたほうがいいと思います。
ちょっと遠くなるとは思いますが、つくばエクスプレス沿線のほうがまだまし。

[765: 匿名さん]

徒歩１２分は無いでしょう。。。。
待ってれば、徒歩１２分の物件なんて今の値段から５００万以上値引きできますよ。

[766: 匿名さん]

清水建設って、つくばＥＸの施工や市川タワーの施工で
問題を起こしましたね。

[767: 匿名さん]

近所に住んでますが北千住なら徒歩12分ですが、関屋や牛田なら5分くらいなので京成とか半蔵門線を使う人なら便利ですよ。
TX沿線もいいけど、3駅使える魅力がありますね。
ただ、東側は再開発がどうなるかわかりません。南側か西側がいいでしょうね。

[768: 匿名さん]

それでもコスモシティだけは論外かと。
他のところにしたら？買う理由がわからん。

[769: 購入検討中さん]

いろいろと書き込みありがとうございました。

　参考になる情報もいただいたのですが、コスモシティだけは論外という理由がよくわかりませんでした。
　周辺のマンションの中では、大規模ですし管理組合もしっかりしているようです。


　同じイニシアの物件だと、コスモ北千住ロイヤルフォルムというのがありますが
他の書き込みをみていると隣にできたマンションの影響で眺望が悪くなっていますし、
築５，６年の割に劣化が進んでいると聞きました。

　シテヌーヴもよさそうと思ったのですが、もう２０年くらい立ちますので、それならコスモシティは
どうだろうと思った次第です。

　あれこれ言っても仕方ないので、週末あたり一回中を見せてもらおうと思います。

[770: 匿名さん]

内覧で気にいった居住中中古マンションがあります
ファミリータイプの間取りなのですが男性一人で住んでいて
家族は先に引っ越したと言います
離婚や死別や事件ではないと言います
本当かどうか調べる方法ありますか？
次の住居に移らず一人で住み続ける意味ってなんでしょうか？

[771: 匿名さん]

769さんじゃないですが、売り理由って業者もしくは売主は本当のこと言ってるのかな、って常々思ってました。
以前、「ローンが払えなくてキャンセルが出た」という新築物件を見に行ったら、
業者から「実は売主さん、急にご結婚が決まって……」と歯の浮くような当たり障りの無い理由を告げられたことがあった。
おいおい嘘だろーって思いましたが(笑）

あと、分譲時の価格にしても同様。
他スレでも「仲介業者から聞いていた分譲価格よりも安い中古物件だったことが入居後に判明」とか書いてあったし。
売り理由はともかく、分譲価格を嘘つくのはどうかと思う。
関係者の方、そこのところどうですか？？

[772: 匿名さん]

その部屋での事件などなら重説で言う義務があるので信用していいでしょう。

離婚だったとして、その部屋を買いたくなくなる理由になるのでしょうか？

[773: 匿名さん]

気になる物件を内覧行ったら業者さんが１つオススメ物件があるから見ませんかと言われて時間があったので行きました
居住中の3LDK4階で駅から５～６分
まあまあキレイに使ってたし間取りなんかも良かったのですが築22年というのが引っかかって
でもまあ破格ならリフォームして…と考えて金額聞いてみてびっくり
2300万円でした！
駅が近いとこんな金額つけられるのでしょうか？
ちょっと強気すぎませんか？
リフォームだって全部やらないとキツいので2～300万はかかるし
近所に建つ新築（駅まで15分）は3000万前後の予想価格なのに
私からしてみればその築22年は1000万円でも悩みます
私の感覚がおかしいのか？