中古マンションの値引き

[匿名さん]

中古マンションはあくまで売主の強気な希望売却価格。
仲介業者によると、大抵は１〜２割引いたところで落ち着くらしいのですが、
実際どうなんでしょ、というところを語るスレです。
値下げのコツ、出物物件（離婚等により即売を希望する値落ちしやすい物件）の
探し方などもあわせてどうぞ。

[683: 匿名さん]

そうですね。そういうことであれば売主から購入しても問題ないですね。
おそらく仲介業者が扱わせてくれということで
売主にお願いしたのでしょう。

当然分譲時の価格ではないと思いますので
気に入っておられるなら検討しても良いかとおもいます。

おそらくとてもニッチな物件なのでしょうから
ご検討者が限られている物件なのでしょうね。
自分のライフスタイルに合うのであればいいと思います。

一応、３年間売れなかった理由はお調べになったほうが良いかも
しれませんね。

ちなみにそのマンションは空きはその部屋だけなのでしょうか？

[684: 購入検討中さん]

682さん、683さん
ご丁寧にすみません。
売主が言っている事がホントかどうか不明ですが、HP等みても空き部屋はひとつのようです。

通勤○時間で、ライフスタイル変えたいんですが転校いやだだなんだで、選択地域がごくわずか。。。従って選べるマンションも少ないのです。一戸建ても考えていますが、息子に残してあげる事を考えると、戸建てに？がつきます。

値引きスレなのでお聞きしますが、仲介の場合本気で買うとの意思がある場合「申込書」みたいなものに、「この金額なら・・・」という金額書くんですよね？
売主直接の場合も同じですか？今度内覧するのですが、タイミングはいつがいいのでしょう？

売れない理由はどう調べるのでしょうか？建築会社は倒産しています。
あぁ、また質問攻めですみません。

[685: 匿名さん]

子供に残すのなら一戸建ての圧勝だと思うんだが、なぜ？

[686: 匿名さん]

駅から５分以内ならマンション１０分以内で戸建てじゃない？

[687: 購入検討中さん]

ペコリ684です。おバカにお付き合い、誠にすみません。

私も田舎育ちなんで、親父に言わせりゃ「お前は、家一軒建てられないのか！」てなもんで、田舎だと、マンション？ありえない！って風潮今だあります。

僕は特にこだわりはないので、だとすると、単純に構造的に長持ちするマンションの方が子がお金使わず済むかなと思ってたのですが・・・・なんか根本的に間違ってるかなぁ？

値引き以前に人生相談になってきてしまいました。
圧倒的な理由を是非！御師匠さん！！

[688: 匿名さん]

３年間売れないマンションを購入して売り出したら売れると思う？
更に2割引しなければ売れないかも。戸建ては築２０年で古家扱いだから土地値のみ。
古いマンションはお金がかかる。修繕積立で2〜3万取られてる所もある。買う人いると思う？

[689: 匿名さん]

683です。

６８４さんこんにちは
色々お考えで大変かと思います。
お子さんのことや将来の資産などなど考えるところがあるかと思います。
購入の背景は私は立ち入ることはできないので
コメントは控えます。

さて、お考えの物件だけについてコメントするとしたら
「やめておいた方がいいと思います」
理由としては
建設会社が倒産しているとのことで瑕疵担保責任は販売会社にあり
関係がないように思えますが、そのような背景で実際にマンション自体に
何か問題があれば（漏水など）なかなか補修工事が出来ないのが現状かと思います。
（色々理由をつけて補修してくれないと言ったほうがいいかと思います）

そうすると補修箇所の老朽は待ってくれないのでとりあえず
修繕費を切り崩したりして補修するマンション理事会もあります。

ここで言いたい事は
なるべく入居して問題のないマンションをご購入するべきかと思います。

おそらく販売会社は問題ないといいますが
入居後にいろいろ問題が発覚しても遅いので
やめた方がいいと思います。

[690: 購入検討中さん]

684です。

皆さんに感謝です（＾＾）
ひとりでこんなにカキコしてもよいものなのか？

ここ半年で随分と勉強したつもりでしたが、まだまだのようです。子供のようにやみくもに質問せず、もう少し勉強します。ただ知り合いに不動産関係おらず、不安なことばかりです。医療であれば「セカンドオピニオン」ってのがあって、主治医ではないDrにニュートラルな意見聞くこと出来ますが、そーゆーの相談できるとこってあるのでしょうか？それとも己のみ！なのかなぁ？？

このマンションの住人に聞くってのは？ウザがられたりして。
内覧で聞いておいた方がいいこと、見ておいた方がいいとこって何かあるのでしょうか？

ってしつこいですか？683さんm(_ _)m

[691: 匿名さん]

中古（？）マンションの実情の調べ方はだれでもできるやり方としては
以下の方法があります。ちなみに私は申込書を出し売主との価格交渉を
している間（約１週間）以下のことをやりました。

・管理組合の議事録を閲覧する

管理組合議事録は利害関係者（つまりここを購入しようとしている684さん
も含まれます）が求めればに開示する義務があるので、売主に請求してく
ださい。大きな問題があれば議論されているはずです。
もし提示を渋るようでしたらやめたほうがいいかもしれません。

・住民に聞く

たしかにウザいという人もいますが、私の経験では結構既存住民の方は
親切に教えてくれます。うちは３歳の子供がいたので見学にいくと別の
住民の方が子供に話しかけてくれることが多かったので、それをきっか
けに、このマンションを買いたいと思っているけどがどうですか？と
いうヒアリングをしました。音の問題とか生活環境（どのへんで買い物
するのかとか）、子供がいれば学校の話とか率直な意見が聞けると思い
ます。

・管理人に聞く

これまた住民のプライバシーやセキュリティにかかわること以外は率直
に答えてくれます。住民層とか参考になります。
深刻なトラブルがあれば直接話が出なくても雰囲気でわかると思います。

・近隣住民に聞く

近隣とのトラブルや大きな事件などがあればなんとなく雰囲気でわかる
と思います。

ヒアリングは男より女、そして子連れのほうが警戒されずにすみます。
ご健闘お祈りします

[692: 匿名さん]

私の過去の経験から言えば、
瑕疵マンションで議事録以外の書類が大量に作られたことがありました。
議事録には大まかな事柄しか書かないで。

そして、近隣住民にバレないように普通の大規模修繕を装って補修しました。

住民全員に慰謝料と交換で、瑕疵を口外しない為の念書も書かされました。

[693: 匿名さん]

それって御殿山？

[694: 匿名さん]

芝公園近くのグランドステージ名前が変わってた。偽装？

[695: 購入検討中さん]

684です。

691さん、692さんはじめ、ありがとうございますm(_ _)m
商売ですから仕方ないのかもしれませんが、金額が金額なだけに、どうも疑心暗鬼です。
今まで担当者と会うときは、「戦場にひとりで向かう」イメージありましたが、このスレのおかげで、ほんの少し味方ができた感じしました（＾＾）

購入検討中のこのマンションは、どうも止めたほうがいいのではと言う意見が多かったのですが、家族が良しと言えば、値引きを頑張ろうと思います。３年売れない条件のマンションですから一歩も引かない強い姿勢で望みたいと思います。良しと家族が言うかわかりませんが。。。。

このスレ読んでると、「いい担当者に巡り合う」って大事らしいですね。
「いい担当者」をさらにこちらが信用していい取引になるのだろうけど、
今の僕はその相手を真っ直ぐ見られるか不安です。

長文失礼しました。また報告いたします。。。

[696: 匿名さん]

>６９５さん

689です。
健闘祈ります。
がんばってください。
住む人の判断が一番だと思います。

[697: 匿名さん]

もう契約してしまった物件なんですが、西の塔が売れ行きが悪く１５０万程値下げするみたいなんです。でも私の買ったのは南向きなんで値下げしないみたいです。買った後に価値がさがるしこっちの塔も値下げしてもらうのは無理なんでしょうか？

[698: 購入経験者さん]

無理ですね。売れない物件だから値引きするわけで。

[699: 匿名さん]

質問です。よろしくお願いします。

都心・築7年・15階建て11階・北東・32平米・中古価格1980万円・新築価格2100万円・駅歩5分

この物件を1780万円の指値で行くのは妥当でしょうか？
現在の価格がまだ高いイメージがあるので値引きたいのですが、
業者の話では1割が限度みたいです。

不動産価格自体が今後まだ下がりそうなので見送ったほうがいいのか、
それとも上記の指値で交渉してみるのが妥当なのか・・・

全体的な気に入り度は7〜8割と言ったところですが、
売り出し価格がネックになって踏み出せません。

今は夫婦で賃貸暮らしなので、賃貸にお金を払うぐらいなら
金利の安いうちに今買ったほうが、とも思うのですが・・・

皆さんのご意見をお聞かせください。よろしくお願いします。

[700: 匿名さん]

まだまだ下がるね。
不動産価格は株価の後追いをするからわかり易いんだよ。

[701: 匿名さん]

景気のいい時代だって売れないのは売れナイ。
いつも売りに出るマンションはこの時勢下がる。
売りの少ないマンションで南向き階数上階では今年も1ヶ月もしないうちに売れてる。
ようはマニアックであればあるほど不景気には関係なく売れてる。
高額は厳選されたものだけ堅調。低額は昨年並に。あとはだぶつきだね。

[702: 匿名さん]

>>699
７年前に＠６６万円（２１００万円／３２平米）なら、都心っと言ってもたいしたところじゃないから、１７８０万円で指し値でＯＫ。
でも３２平米ってうちのＬＤより狭いんだけど２人で住めるの？

[703: 匿名でんねん]

都心って高いんですねー！ちょっとびっくり。中古で１８３万／＠っすかぁ。
702さんのご指摘になぞりますが３２ｍ2っつうのが気になりますね。ちょっと窮屈すぎやしませんか？

[704: 699]

皆さんありがとうございます。
32平米はたしかに狭いですね。
実はのちに長期の単身赴任が決まっているので、その後は妻が一人で住むことになっています。
ですのでこの広さで検討中です。

702さん、相場から見て1780万円が妥当な物件、という認識でよろしいでしょうか？
（1980万円は高すぎる、という捉え方でいいでしょうか？）

[705: 通りすがり]

将来の売却益を視野にいれて考えられた方が良いように思います。賃貸のほうがお徳になる可能性が高いです。購入となりますと固定資産税・管理費・修繕費・仲介手数料などなど物件の値札以外にお金がかかりますし。その辺はよーく差し引きしてから決断されたほうが良いかと

[706: 匿名さん]

都心でも、北東向きでは中古人気が落ちます。
1780万円でも高い可能性はあります。

[707: 匿名さん]

業者の話では１割引が限界なら、
逆に言えば売主の本音は1780万円位で売りたいのでは？
そこに、1780万円で指し値したら相手の希望通りですよ。
分譲価格２割引の1680万円で指し値してみたら？

[708: 699]

皆さんありがとうございます。

705さん

将来はどちらかの親が住むことになりそうなので、
いずれにしろ購入を検討中です。
それにしても本当、物件以外にお金がかかりますね〜ヒヤヒヤしてます。


706さん

やはり南か南東向きですか・・・
その物件、内見者も何人かいたらしいのですが、
最終的に購入に至らなかった理由が「日照」とのことでした。
都心でも向きは重視されるのですね。


707さん

実は最初２割引の1680万円で打診をしてみたら、
「あ〜ムリムリ」って感じで相手にしてもらえませんでした・・・
約1割引の1780万円なら「まあ妥当かな」という反応が来ましたので、
ここが落としどころなのかもしれません。
（それとも売主に断られるのを承知で強気で2割引で買い付けを出してみるべきか・・？）


このスレッドによく「2割引で指値して購入」とありますが、
実際、利便性のいい都心で新築・中古に関わらず2割引きに応じてくれる
場所はどこにもありませんでした。（よくて1割）
それとも私の交渉の仕方が悪いのでしょうか？

[709: 匿名さん]

売主がここを見てたらど〜すんの？
こんな細かく情報を垂れ流しして。
どこの物件なのかすぐわかりますよ。
自分のことなのに
こんなこと見ず知らずの物件も知らない他人に聞いて・・・・

おもしろい人もいますね。

[710: 匿名さん]

坪180万て言ったら、西武新宿線の環7-環8の間（中野区・練馬区）でもそれくらいだけど、
それって都心なの？
それよりも、せめて40㎡の1LDKで、坪170-180万を探したら。
文京区・中央区で見つかれば、買っていいんじゃない。
今の物件が台東区・江東区なら、これから同じような物件がいくらでも見つかると思うよ。

[711: 購入検討中さん]

中古マンションを川崎中原区周辺　または　昔住んでいた墨田区、江東区、江戸川区で探しています。　ネット検索だと新築と同等の値段のようですが、下記条件の物件は見つかるでしょうか？（ネット検索では見つからず）

３ＬＤＫ
駅徒歩１０分圏
築５年以内

それと、中古マンションでも住宅控除などの恩恵は新築マンションと同じく受けられるのでしょうか？

[712: 購入検討中さん]

上の金額条件　→　３０００万円未満　です。

[713: 匿名さん]

７０９も見ず知らずの人相手に余計な。大丈夫　安心しな。特定してないスレなんて、
ど〜この誰だか知らないけれどで　　月光仮面のおちゃんと同じだよ〜ん。

[714: 匿名さん]

朝寝坊なら南東より南西の方がいいよ。
まえに東向き住んでたけど起きるともう暗くて冬は洗濯物が乾かなかった。

[716: 匿名さん]

2割は普通にいけます。

[717: 匿名さん]

>それよりも、せめて40㎡の1LDKで、坪170-180万を探したら。
>文京区・中央区で見つかれば、買っていいんじゃない。
あっても築年数がやたら古いか、周囲の環境が悪いか、変形立地か、駅から歩くか、そんなんじゃない？

>2割は普通にいけます
その根拠は？それって23区の優良物件・優良立地の話？

[718: 匿名さん]

>>710

あれってカンペキ投資家向きでしょ。
だって自分が住むってなったら住みたいと思う？
自分が住むわけじゃないから買えるんでしょう。

[719: 購入検討中さん]

>715

ありました！　ありがとうございました。　m(_ _)m

[720: 匿名さん]

値引きは売主次第です。
どんな根拠をぶつけても
「あなたには売りたくない」と思わせたら終わりですね。

売主は買主より上手ですよ。
築年数がたっている物件ほど値引きしてまで売ろうと思っていないでしょう。
ローンは払い終わってますから。

[721: 匿名さん]

売主は相場を良く知っています。
相場を知っている人ほど相場からかけ離れた値付けはしません。
その方が確実に高く売れるからです。
２００７年の都心物件、チャレンジ価格と言われる無謀な値で売り出されていた物件が多数ありましたが、多くは売り損ねたか、初めから妥当な売値で出すより不利な結果に終わっているのではないでしょうか。

買う方もよく相場を調べて、妥当な指し値をすることが肝要でしょう。
相場どおりの売値なら値引きなしで買う判断もすべきです。
下手に値引きを要求すると買い損ねるだけです。

[722: 売主予定だった]

賃貸中のマンションにもどる予定で、更新拒否を出した所、購入希望があり、相場価格で70m4200万を提示したら、
23区東京駅迄タクシー1000円内賃貸料金20万の借り主が、3500万の指値を言ってきた・

こちらは売るつもりはなかったのにも関わらず、最近の１割２割は当たり前の、バカな買い手有利の情報に惑わされやってられない。
買う気があればもっと最低限の土地なり、場所の相場位勉強しろ！

[723: 匿名さん]

というより、値引きしてもらわなきゃそもそも買う気が起きない、っていう物件だから値引きする。
言い値でいいから買いたい！って思う物件って、よほど好条件の物件か、最初から相場より安い価格で出してくれてるものが多い。
そういう物件には買い手もあまりうるさく言わずにスムーズに話が進むのでは。
今、買い手が強い時代なのは事実なのだから。

[724: 匿名さん]

この状況で買い手選べるわけねーだろ

[725: 売主予定だった]

最初から、売るつもりも、必要もなかったから、買い主を選ぶひつようも無い。全ての人が、売り急いでいる訳でも無いと思うが

[726: 匿名さん]

そんなことはない。
買い手が今は、値引きが当たり前という認識になっているのが問題。
売り値段が相場より高い場合はまた別問題だが。

[727: 匿名さん]

最初から売主が売るつもりも、必要もないなら、なんで仲介会社に頼んで売り広告出してるんでしょうね。
仲介会社にしてみれば、タダで広告出せるわけじゃないんだから迷惑な話。

[728: 匿名さん]

相場が値崩れしている以上、
売れないでいる物件は値切るのが当然。
そして値切った価格が新しい相場価格になる。

古い相場にしがみつく売主のほうが問題。

[729: 匿名さん]

>>722

それは大変ご愁傷様。でも定期借家契約でないかぎり更新拒否って実際
なかなか難しいのはないですか？
私も独身時代に購入した中古マンションを賃貸にしているのでひとごと
とは思えません。

>>722さんがお持ちの物件がワンルームマンションとかでないかぎり
一番高く売る方法は空室にして売ることです。その相場が４２００万なの
ですよね。たぶん。

で借主がゴネて空室にできず、それでも売却したい場合、つまりオーナ
ーチェンジの場合は相場価格ではなく収益還元価格で見られます。
家賃２０万円が近隣相場に比較して適切だとすれば３５００万の表面利
回り６．８％だから収益物件としてみた場合３５００万の指値としては
まあそれなりに合理性があるといえなくもありません。

まあそんな価格でお売りになるつもりは毛頭ないのでしょうが、更新
拒否をしている時点で借り手有利なので、足元見られている気がします。
で３５００万は当然拒否されたの推察しますが。その結果どうなさった
のかよろしければ教えてください。買主が折れてきましたか？

[730: 722です]

729さん
あぁそれで3500万か、納得しました。
ファミリーマンションです。
又、全く販売予定ではなく、あくまでも自分たちが住む予定です。ですから、広告にも出していませんし、出すつもりもありません。今居るマンションの方を、賃貸か売却予定の為親しい、業者に任せていました。

よって、指値を聞いた段階で、売却の意思はなくなりました。

又、詳しくは書けませんが退室はスムーズにいけると思われます。

[731: 匿名さん]

>730さん

ありがとうございます。値段が折り合えば借主に売却というＥＸＩＴはなかなか
よいのですけど退室してもらえるならよかったですね。

[732: 匿名さん]

東京23区の中古マンションは今が買い時ですか？