中古マンションの値引き

[匿名さん]

中古マンションはあくまで売主の強気な希望売却価格。
仲介業者によると、大抵は１〜２割引いたところで落ち着くらしいのですが、
実際どうなんでしょ、というところを語るスレです。
値下げのコツ、出物物件（離婚等により即売を希望する値落ちしやすい物件）の
探し方などもあわせてどうぞ。

[663: 653]

>>655さん

予算や場所、間取りや築年数などはある程度決まっています。
この枠内で気に入った物件が最近あったのですが、
一足先にキャッシュのある人にもって行かれてしまったので、
やはりスピード勝負＆現金持ってるか、が勝負なのかなあ・・・と思った次第です。

今のところ「ネットで物件チェックしながら、貯金」の方向です。
でも、新築と違って中古は急に気に入った物件が出てきたりするから困るんですよね・・・

>>654さん

貯金した分は株には回しません（さすがに痛い目みてるので・・・）
やはり市況は自分で判断していくしかないですか・・・
（自称）投資家のはしくれとして情勢を見据えていくしかないですね。

[664: 653]

ちなみに自分が目をつける物件は大抵「購入待ち」がずらっと並んでしまう状況なので、
余計にキャッシュとスピードの重要性を痛感した次第です。

上記の狙っていた物件ですが、「正月明けまで銀行も休みだし大丈夫だろう」
と油断していた矢先に取られてしまったので（それぐらい美味しい物件でした）、
審査で有利になるためにも少しでもキャッシュを多くしておきたい、
という心情からあのような質問をしました。

[665: 匿名さん]

662さま

661です
良い方向で解決するといいですね。
がんばってください。

[666: 入居済みさん]

>>662さん

今回は見送ったほうがいい。中古が嫌じゃなければ、三年我慢して中古で買えば。
建設資材が天井のときの物件だし、モノが売れなく金利が下がっているのでデフレスパイラル
に突入するとみられます。

ご存知かと思いますが、地価とマンション価格は今現在もなお、加速度的に右肩下がりですよ。
http://www.nomu.com/column/vol203.html?PHPSESSID=bc19caf64144c9427d598...

私は一昨年購入した港区山手線外のタワーマンションを１０００万円の売却益を出して今月売りました。
このお金で株を買うつもりですが、どうなることやら。

不動産価格より株価のほうが先行して早く回復するし、不動産の価格は素直な動きですので、底値は意外とわかりやすいですよ。
http://www31.ocn.ne.jp/~reap/tokyoken.html

どうせなら底値で買いましょう。お金は無駄遣いしちゃだめ。

[667: 匿名さん]

>>653
自分はここ1〜2年で株の信用取引で500万ほど損失出しました。
株については一旦しすべて清算しております。
都内に3000〜3500万程度の中古マンションの購入を検討してます。
（頭金は300万程度）

[668: 653]

667さん、すべて清算されましたか。わたしにはまだその覚悟がありません（ダメですね）。
株価のほうが先行して動くことは確かですが、
明確な先が見えないだけに保有し続けていいものかどうか悩みます。

上に出ていた野村のHPの表、すごいですね。きれいに下げてますね。
まだ様子見のほうがいいような気がしてきました。
（あのラインから急激に上向くことは考えずらいので・・・）

[669: 匿名さん]

新築完成スレ見てると気持ちが萎えちゃう。
お古より新品がいいと思ってたけれど見ずに買えば旅館の食事と同じで当たり外れがあるようです。残りものには福があると信じて中古巡り開始。野菜だって鮮度色合いは実物で選ぶ。

[670: 匿名さん]

>>669
新築でも2割近く値引ければ考えると思う。

[671: 匿名さん]

渋谷に新築未入居物件で5割引のマンションがありますよ。
修繕積立金が5万もするのでやめましたが。

[672: 匿名さん]

↑
どこそれ？教えて。

[673: 匿名さん]

666さん

一千万円の差益とはすごいですね！売りぬけ成功ですね。
場所はどの辺ですか？差し支えなければ教えて下さい。

[674: 入居前さん]

>>672
渋谷区神山の高級低層マンションだよ。
全ての物件50%オフ。
名前は今思い出せない。
先々週くらいに仲介の不動産屋から連絡もらった。

[675: 匿名さん]

グランドメゾン松涛でしょ。たしか３〜４億くらい

[676: 匿名さん]

てことは、１〜２憶か。まあ安い？

[677: 検討中]

横浜駅の東口、徒歩10分以内の築年数５年以下って、今の中古で出ているのは、どうでしょう？

[678: 購入検討中さん]

アホな質問かもしれませんが・・・

現在購入検討中の物件は、3年前に新築された未入居の物件で、
新築時分譲会社から、他の不動産業者に売却された物件だと思います。
その売主と、その他の不動産業者から仲介という形で売りに出されています。

普通に考えたら売主からの購入の方が、仲介料発生しないので安く購入できると考えるのですが、
ネットに出ている価格は、どちらも同額です。

こういう場合はやはり売主に交渉するのが良いのでしょうか？
値引く事も踏まえて、ご質問いたします。

[679: 匿名さん]

ここでいう売主ってだれのことを指しているのでしょうか。

分譲時の販売会社＝売主ではないですよね。勘違いしていませんか？
ここでいう売主というのは他の不動産会社のことですよね。
それとも他に投資目的の個人が買い取って仲介に依頼しているのでしょうか。

３年前の物件で、竣工後だれも住んでいなくても中古ですね。
これはわかりますよね。

次に今の売主から買う事ができないか？ということですね。
これは出来ますが、売主が仲介に販売依頼しているとしたら
無理です。
また、不動産はお店で物を買うのとは訳が違うので
色々な手続きが売主ができないから（面倒だから）仲介を通すことも
あります。
仲介も売主もビジネスですから儲けは必ずあります。

販売時の価格よりもおそらく安いのでしょうから
この際、しっかりしたところと契約すればよいのでは。
へたに安くしようとしたら
抵当権手続きや司法書士手配など自分でやるはめになりますよ。
仲介手数料というのはその為にあるようなものですから。

[680: 匿名さん]

直接売主を知りたければ謄本取れば？住居表示で法務局に問合せすればどこでも取れる。
仲介が入るならその分値引き交渉させたら？ただ住宅は安いだけで買う？満足できるかな。

[681: 購入検討中さん]

いろいろとありがとうございます。678です。

すみません、分譲時の販売会社＝売主でした。
3年（正確には3年半）前の物件です。とすると、売れないので売主の販売会社が、仲介業者にも販売を依頼するって事もあるのでしょうか？価格も一緒だし、？？？だらけです。

まだ購入検討し始めたばかりで、皆さんからすると「アホ」な質問で恐縮ですが、
だからこその掲示板と思い、再度書き込みです。。。

[682: 匿名さん]

売主から買った方が良いでしょうね。仲介を入れる意味がありません。

ただ、マンションブームの時にさえ売れなかった物件を、
この時期に買うのですか？
余程値引きをしてくれないなら、手を出さない方が良いのでは…

[683: 匿名さん]

そうですね。そういうことであれば売主から購入しても問題ないですね。
おそらく仲介業者が扱わせてくれということで
売主にお願いしたのでしょう。

当然分譲時の価格ではないと思いますので
気に入っておられるなら検討しても良いかとおもいます。

おそらくとてもニッチな物件なのでしょうから
ご検討者が限られている物件なのでしょうね。
自分のライフスタイルに合うのであればいいと思います。

一応、３年間売れなかった理由はお調べになったほうが良いかも
しれませんね。

ちなみにそのマンションは空きはその部屋だけなのでしょうか？

[684: 購入検討中さん]

682さん、683さん
ご丁寧にすみません。
売主が言っている事がホントかどうか不明ですが、HP等みても空き部屋はひとつのようです。

通勤○時間で、ライフスタイル変えたいんですが転校いやだだなんだで、選択地域がごくわずか。。。従って選べるマンションも少ないのです。一戸建ても考えていますが、息子に残してあげる事を考えると、戸建てに？がつきます。

値引きスレなのでお聞きしますが、仲介の場合本気で買うとの意思がある場合「申込書」みたいなものに、「この金額なら・・・」という金額書くんですよね？
売主直接の場合も同じですか？今度内覧するのですが、タイミングはいつがいいのでしょう？

売れない理由はどう調べるのでしょうか？建築会社は倒産しています。
あぁ、また質問攻めですみません。

[685: 匿名さん]

子供に残すのなら一戸建ての圧勝だと思うんだが、なぜ？

[686: 匿名さん]

駅から５分以内ならマンション１０分以内で戸建てじゃない？

[687: 購入検討中さん]

ペコリ684です。おバカにお付き合い、誠にすみません。

私も田舎育ちなんで、親父に言わせりゃ「お前は、家一軒建てられないのか！」てなもんで、田舎だと、マンション？ありえない！って風潮今だあります。

僕は特にこだわりはないので、だとすると、単純に構造的に長持ちするマンションの方が子がお金使わず済むかなと思ってたのですが・・・・なんか根本的に間違ってるかなぁ？

値引き以前に人生相談になってきてしまいました。
圧倒的な理由を是非！御師匠さん！！

[688: 匿名さん]

３年間売れないマンションを購入して売り出したら売れると思う？
更に2割引しなければ売れないかも。戸建ては築２０年で古家扱いだから土地値のみ。
古いマンションはお金がかかる。修繕積立で2〜3万取られてる所もある。買う人いると思う？

[689: 匿名さん]

683です。

６８４さんこんにちは
色々お考えで大変かと思います。
お子さんのことや将来の資産などなど考えるところがあるかと思います。
購入の背景は私は立ち入ることはできないので
コメントは控えます。

さて、お考えの物件だけについてコメントするとしたら
「やめておいた方がいいと思います」
理由としては
建設会社が倒産しているとのことで瑕疵担保責任は販売会社にあり
関係がないように思えますが、そのような背景で実際にマンション自体に
何か問題があれば（漏水など）なかなか補修工事が出来ないのが現状かと思います。
（色々理由をつけて補修してくれないと言ったほうがいいかと思います）

そうすると補修箇所の老朽は待ってくれないのでとりあえず
修繕費を切り崩したりして補修するマンション理事会もあります。

ここで言いたい事は
なるべく入居して問題のないマンションをご購入するべきかと思います。

おそらく販売会社は問題ないといいますが
入居後にいろいろ問題が発覚しても遅いので
やめた方がいいと思います。

[690: 購入検討中さん]

684です。

皆さんに感謝です（＾＾）
ひとりでこんなにカキコしてもよいものなのか？

ここ半年で随分と勉強したつもりでしたが、まだまだのようです。子供のようにやみくもに質問せず、もう少し勉強します。ただ知り合いに不動産関係おらず、不安なことばかりです。医療であれば「セカンドオピニオン」ってのがあって、主治医ではないDrにニュートラルな意見聞くこと出来ますが、そーゆーの相談できるとこってあるのでしょうか？それとも己のみ！なのかなぁ？？

このマンションの住人に聞くってのは？ウザがられたりして。
内覧で聞いておいた方がいいこと、見ておいた方がいいとこって何かあるのでしょうか？

ってしつこいですか？683さんm(_ _)m

[691: 匿名さん]

中古（？）マンションの実情の調べ方はだれでもできるやり方としては
以下の方法があります。ちなみに私は申込書を出し売主との価格交渉を
している間（約１週間）以下のことをやりました。

・管理組合の議事録を閲覧する

管理組合議事録は利害関係者（つまりここを購入しようとしている684さん
も含まれます）が求めればに開示する義務があるので、売主に請求してく
ださい。大きな問題があれば議論されているはずです。
もし提示を渋るようでしたらやめたほうがいいかもしれません。

・住民に聞く

たしかにウザいという人もいますが、私の経験では結構既存住民の方は
親切に教えてくれます。うちは３歳の子供がいたので見学にいくと別の
住民の方が子供に話しかけてくれることが多かったので、それをきっか
けに、このマンションを買いたいと思っているけどがどうですか？と
いうヒアリングをしました。音の問題とか生活環境（どのへんで買い物
するのかとか）、子供がいれば学校の話とか率直な意見が聞けると思い
ます。

・管理人に聞く

これまた住民のプライバシーやセキュリティにかかわること以外は率直
に答えてくれます。住民層とか参考になります。
深刻なトラブルがあれば直接話が出なくても雰囲気でわかると思います。

・近隣住民に聞く

近隣とのトラブルや大きな事件などがあればなんとなく雰囲気でわかる
と思います。

ヒアリングは男より女、そして子連れのほうが警戒されずにすみます。
ご健闘お祈りします

[692: 匿名さん]

私の過去の経験から言えば、
瑕疵マンションで議事録以外の書類が大量に作られたことがありました。
議事録には大まかな事柄しか書かないで。

そして、近隣住民にバレないように普通の大規模修繕を装って補修しました。

住民全員に慰謝料と交換で、瑕疵を口外しない為の念書も書かされました。

[693: 匿名さん]

それって御殿山？

[694: 匿名さん]

芝公園近くのグランドステージ名前が変わってた。偽装？

[695: 購入検討中さん]

684です。

691さん、692さんはじめ、ありがとうございますm(_ _)m
商売ですから仕方ないのかもしれませんが、金額が金額なだけに、どうも疑心暗鬼です。
今まで担当者と会うときは、「戦場にひとりで向かう」イメージありましたが、このスレのおかげで、ほんの少し味方ができた感じしました（＾＾）

購入検討中のこのマンションは、どうも止めたほうがいいのではと言う意見が多かったのですが、家族が良しと言えば、値引きを頑張ろうと思います。３年売れない条件のマンションですから一歩も引かない強い姿勢で望みたいと思います。良しと家族が言うかわかりませんが。。。。

このスレ読んでると、「いい担当者に巡り合う」って大事らしいですね。
「いい担当者」をさらにこちらが信用していい取引になるのだろうけど、
今の僕はその相手を真っ直ぐ見られるか不安です。

長文失礼しました。また報告いたします。。。

[696: 匿名さん]

>６９５さん

689です。
健闘祈ります。
がんばってください。
住む人の判断が一番だと思います。

[697: 匿名さん]

もう契約してしまった物件なんですが、西の塔が売れ行きが悪く１５０万程値下げするみたいなんです。でも私の買ったのは南向きなんで値下げしないみたいです。買った後に価値がさがるしこっちの塔も値下げしてもらうのは無理なんでしょうか？

[698: 購入経験者さん]

無理ですね。売れない物件だから値引きするわけで。

[699: 匿名さん]

質問です。よろしくお願いします。

都心・築7年・15階建て11階・北東・32平米・中古価格1980万円・新築価格2100万円・駅歩5分

この物件を1780万円の指値で行くのは妥当でしょうか？
現在の価格がまだ高いイメージがあるので値引きたいのですが、
業者の話では1割が限度みたいです。

不動産価格自体が今後まだ下がりそうなので見送ったほうがいいのか、
それとも上記の指値で交渉してみるのが妥当なのか・・・

全体的な気に入り度は7〜8割と言ったところですが、
売り出し価格がネックになって踏み出せません。

今は夫婦で賃貸暮らしなので、賃貸にお金を払うぐらいなら
金利の安いうちに今買ったほうが、とも思うのですが・・・

皆さんのご意見をお聞かせください。よろしくお願いします。

[700: 匿名さん]

まだまだ下がるね。
不動産価格は株価の後追いをするからわかり易いんだよ。

[701: 匿名さん]

景気のいい時代だって売れないのは売れナイ。
いつも売りに出るマンションはこの時勢下がる。
売りの少ないマンションで南向き階数上階では今年も1ヶ月もしないうちに売れてる。
ようはマニアックであればあるほど不景気には関係なく売れてる。
高額は厳選されたものだけ堅調。低額は昨年並に。あとはだぶつきだね。

[702: 匿名さん]

>>699
７年前に＠６６万円（２１００万円／３２平米）なら、都心っと言ってもたいしたところじゃないから、１７８０万円で指し値でＯＫ。
でも３２平米ってうちのＬＤより狭いんだけど２人で住めるの？

[703: 匿名でんねん]

都心って高いんですねー！ちょっとびっくり。中古で１８３万／＠っすかぁ。
702さんのご指摘になぞりますが３２ｍ2っつうのが気になりますね。ちょっと窮屈すぎやしませんか？

[704: 699]

皆さんありがとうございます。
32平米はたしかに狭いですね。
実はのちに長期の単身赴任が決まっているので、その後は妻が一人で住むことになっています。
ですのでこの広さで検討中です。

702さん、相場から見て1780万円が妥当な物件、という認識でよろしいでしょうか？
（1980万円は高すぎる、という捉え方でいいでしょうか？）

[705: 通りすがり]

将来の売却益を視野にいれて考えられた方が良いように思います。賃貸のほうがお徳になる可能性が高いです。購入となりますと固定資産税・管理費・修繕費・仲介手数料などなど物件の値札以外にお金がかかりますし。その辺はよーく差し引きしてから決断されたほうが良いかと

[706: 匿名さん]

都心でも、北東向きでは中古人気が落ちます。
1780万円でも高い可能性はあります。

[707: 匿名さん]

業者の話では１割引が限界なら、
逆に言えば売主の本音は1780万円位で売りたいのでは？
そこに、1780万円で指し値したら相手の希望通りですよ。
分譲価格２割引の1680万円で指し値してみたら？

[708: 699]

皆さんありがとうございます。

705さん

将来はどちらかの親が住むことになりそうなので、
いずれにしろ購入を検討中です。
それにしても本当、物件以外にお金がかかりますね〜ヒヤヒヤしてます。


706さん

やはり南か南東向きですか・・・
その物件、内見者も何人かいたらしいのですが、
最終的に購入に至らなかった理由が「日照」とのことでした。
都心でも向きは重視されるのですね。


707さん

実は最初２割引の1680万円で打診をしてみたら、
「あ〜ムリムリ」って感じで相手にしてもらえませんでした・・・
約1割引の1780万円なら「まあ妥当かな」という反応が来ましたので、
ここが落としどころなのかもしれません。
（それとも売主に断られるのを承知で強気で2割引で買い付けを出してみるべきか・・？）


このスレッドによく「2割引で指値して購入」とありますが、
実際、利便性のいい都心で新築・中古に関わらず2割引きに応じてくれる
場所はどこにもありませんでした。（よくて1割）
それとも私の交渉の仕方が悪いのでしょうか？

[709: 匿名さん]

売主がここを見てたらど〜すんの？
こんな細かく情報を垂れ流しして。
どこの物件なのかすぐわかりますよ。
自分のことなのに
こんなこと見ず知らずの物件も知らない他人に聞いて・・・・

おもしろい人もいますね。

[710: 匿名さん]

坪180万て言ったら、西武新宿線の環7-環8の間（中野区・練馬区）でもそれくらいだけど、
それって都心なの？
それよりも、せめて40㎡の1LDKで、坪170-180万を探したら。
文京区・中央区で見つかれば、買っていいんじゃない。
今の物件が台東区・江東区なら、これから同じような物件がいくらでも見つかると思うよ。

[711: 購入検討中さん]

中古マンションを川崎中原区周辺　または　昔住んでいた墨田区、江東区、江戸川区で探しています。　ネット検索だと新築と同等の値段のようですが、下記条件の物件は見つかるでしょうか？（ネット検索では見つからず）

３ＬＤＫ
駅徒歩１０分圏
築５年以内

それと、中古マンションでも住宅控除などの恩恵は新築マンションと同じく受けられるのでしょうか？

[712: 購入検討中さん]

上の金額条件　→　３０００万円未満　です。