中古マンションの値引き

[匿名さん]

中古マンションはあくまで売主の強気な希望売却価格。
仲介業者によると、大抵は１〜２割引いたところで落ち着くらしいのですが、
実際どうなんでしょ、というところを語るスレです。
値下げのコツ、出物物件（離婚等により即売を希望する値落ちしやすい物件）の
探し方などもあわせてどうぞ。

[523: 匿名さん]

売り経験者より。
売り出しは7月。契約は9月。決済は2ヶ月後の11月。
最終締結は200万引きで3○○○万。
横浜の6年落ちのマンションです。
かなり早いスピードで売れました。

値引きが前提と考えている方がいますが
値引きなし以外は交渉しない売主もいるようです。
（売れなくても困らないオーナー）

不便な立地の新築の値引きと人気中古マンションを天秤にかけたら
今は新築を考える方が多いのでは？

[524: 520です]

たしかに新築で2割も引くようなところは大手じゃないですよね。
新築の値引き物件を買いたいけど大手以外は体力が心配……悩ましいところです。
価格を取るか信用を取るか。

>急いでるならその時の中古も一つの選択にはなれますし、そうでないなら後二年くらい待たれては
いかがでしょうか。
特に急いではいないのですが、賃貸で住み続けるデメリットを考慮すると、といった感じです。
もしよければ、「あと2年待つ」という根拠があれば教えていただけますか？

今は、一流ではなくともそこそこ納得できる立地の新築か、一流半あたりの中古かで悩んでいます。
02〜06のものは良さそうなものが見つかりそうですね。

それと交渉する際、新築での業者がやりやすいのか中古での個人がいいのか……
そのあたりも踏まえて考え中です。

[525: 匿名さん]

５２４さん

二年と申し上げたのは今の値段でデベが仕入れたら分譲はその時くらいじゃないかなと見込んでいるからです。

マンションの規模にもよりますが、今売り出しのマンションはミニバブルだった去年や一昨年の
仕入れのものが多いはずで、元の土地の仕入れ値も高かったはずです。
デベが今年あたり仕入れたら再来年くらいの分譲の時は相対的に安くていい立地のものが今よりは
多いのではと個人的には考えております。

[526: 524です]

なるほど、そういうことでしたか。仕入れ値が高ければ仕様も確実に落としてますもんね。2年後竣工のものだと、立地も良くちょうど2000年代初頭と同じぐらいのグレードが保てている、と考えていいのでしょうか？

[527: 購入検討中さん]

それまで、資金が持つかという話はないんでしょうか？　知り合いのデベロッパーは、逆に２年後には
物件が不足すると言っていました。
大手以外の弱小はそこまでの体力ありませんからね。
まぁ、私は２年も待つ気はないので、関係ないんですけど。

[528: 匿名さん]

土地の仕入れ値は安くなっていると思いますが、それ以上に今後は
物件価格を安くしなければ売れません（買えません）から建物の質も
間違いなく落ちるはずです。
床暖房やディスポーザーなどは真っ先に削られるでしょうし、クロスや
キッチンなど目に見える部分はもちろん、コンクリートのかぶり厚や配筋など
目に見えない部分も質を落としてコストダウンしてくるでしょう。

そうなると今完成もしくは近日中に完成予定の物件を値引きありで購入した
方が良い質のマンションが手にはいるのではないでしょうか？

[529: 匿名さん]

仕入れ値が高くても安くても結局はグレードが落ちるってことか・・・・だとしたら528さんの言うとおり、近日中に完成予定の物件を値引きありで購入したほうがいいってことでしょうか？一番いいのは「高く売るはずだったのに今回の金融危機で投売りせざるを得なくなった物件」・・・となると、やはり今の時期に完成済み(完成予定）のものが一番ってことでしょうか？


床暖房やディスポーザーはまだいいけど、かぶり厚や配筋といった構造面で質を落とされるのは嫌だなあ。それこそのちのち高い買い物になりそう・・・

[530: 匿名さん]

建築基準があるから、そう簡単には質は落ちないです。

また、設備も劣るようなら新築はなれが進みます。

建物そのものよりも、デベが仕入れた土地価格に左右されます。

また、中古（２３区）でお探しの場合、開発がこれ以上できない土地で、
利便性（設備含む）のよいものは、中古でもそれなりです。

これ以外でしたら、・・・例えば、未開発地区・築浅でも汚く使われてる部屋はリーフォーム代金がかかりますし、将来、デメリットになる可能性の含んだ物は、売買価格から１千万引きくらいしてもらわないと、新築に敵いません。

仲介業者は、高く売れば手数料も多く入るので、値引きする人・利益追求する人。付き合い方にこれも見極めが必要です！

家は高いです。焦らないほうが無難ですよ！賃貸だって、気ままだし・税金かからないし、相対的に見てお徳かもです。焦るとろくな事ないですよ！っ手気持ちで良い物見つけましょう！

[531: 匿名さん]

↑
「！」連発で力説してる割には、内容は大したことないな。いつまでも買えないやつの典型。

[532: 匿名さん]

私は内容が参考になりましたよ！
賃貸に関するこういった考えを理解する前は、高級賃貸より買った方がマシって思っていましたが、
税金かからないし！気ままでフットワークかるいし！理事会の管理修繕議題に首突っ込まなくていいし！って考えると、
金持ちが高級賃貸に住む理由が少し分かった気がしました！

そんな私は、ゆっくり良い物件を見つけるつもりです！

[533: 匿名さん]

自作自演はいいから。あほらしい。

[534: 匿名さん]

>>530
建築基準法はあくまで最低限度の基準なんですけどね。
スラブ厚、コンクリートのかぶり厚、配筋など基準法以上の物件も
たくさんあります。
これらが基準法ギリギリになる可能性は十分あります。

また、装備もデベが揃って皆で削れば選択肢が無い訳ですから、新築離れは
起きないでしょう。不景気な時は安い方へ流されてしまいます。良質なモノ
を買いたいと思っても出にくくなってしまいます。
特に日本人は新築信仰が根強いですから装備が劣っていても中古並みで
買える新築があればそちらを選ぶ人が多数派でしょうね。

[535: 匿名さん]

「いつまでも買えない典型」って、よく、仲介業者が使う言葉だよ！

この板は、仲介業者見てるだろうね！

[536: 匿名さん]

>仲介業者は、高く売れば手数料も多く入る

そりゃそうだけど、売れなければ手数料はゼロ。
思いっきり値切って放っとけば手数料欲しさに、安く売るように売主を説得してくれる。場合もある。

[537: 質問]

もし個人で買い手が付かず、それでもどうしても売りたい場合業者が物件を買い取るというのを聞いたのですが、その際何割引ぐらいで業者は買うのでしょうか？買主が個人より大幅に損をするようですが…

[538: 購入検討中さん]

業者の買い取りはこのご時勢だとかなり買い叩かれるでしょう。売って利益がでる前提での買い取りですから。良い時期でも個人相手より2割ぐらいは覚悟するべきですからざっくり3割ぐらい。しかし残債があるから無理・・・って展開？

ちなみに仲介業者の手数料はゼロか発生するか？でいうと発生したほうが良いので、売り手のために高く売る、買い手のために安く買うというインセンティブは発生しません。アメリカでの調査結果ではありますが、自分のための売買よりも客のための売買のほうが売るときは安く、買う時は高くなる傾向があったとのこと。

[539: 匿名さん]

業者の買い取りで気をつけなければいけないのは、
仲介業者自身が買い取ってくれないで買取業者を紹介するだけの場合。

買取業者が提示する３割引き価格から、更に仲介業者の仲介手数料が引かれます。

[540: 537]

ありがとうございます。自分購入検討側なので値引き交渉で使えればと思い質問しました。足元を見るようで売主には申し訳ないですが買い手側からすれば今は叩けるだけ叩きたいと思っています。

[541: 購入検討中さん]

売主は残債があるから限度がありますよ。売主も＊＊じゃないから表示価格から大幅に値引きできないと思います。（値引きできないので、売らない・売れないという展開）。

特に五千万以下の実需物件では割引があってもせいぜい1割、殆どが端数丸めるぐらいでしょう。

[542: 匿名さん]

たとえ買ってくれたとしても自分が損するんなら売らないな
中古は管財、競売物件以外はあんまり値段落ちないよ 叩いて買いたいなら任意売却などいわくつき狙えば安くなるけど違った意味でリスクあるけど

中古だすような人はあんまり安くしないもをなー

[543: 匿名さん]

>>542
>任意売却などいわくつき狙えば安くなるけど違った意味でリスクあるけど

そのリスクと対策を情報交換できればな。。スレチになるが。

たとえば、居住中だと売買契約が済んでも、出て行かないで居座る恐れ。
あと、入居後に元居住者が嫌がらせをする場合もあるらしい。

[544: 匿名さん]

まあ、新築・中古共に買い叩ける物件はそれまでの物件という
ことです。
自分が売る時も当然買い叩かれます。

永住するつもりでもそうならない時もありますからね。

[545: 購入検討中さん]

そうですね。買い叩ける物件はそれなりのレベルということですね。
実際、中古はそんなに値引きしてくれないよ。

[546: 匿名さん]

保有者が不動産会社の場合は値下げが結構できます。
1月〜3月はいいタイミングではないでしょうか。

[547: 匿名さん]

一般的なことですが、教えてください。
中古物件を購入する場合、売主の売却希望額で決まるケースが多いのでしょうか？
それとも若干なりとも値引きをしてもらえるのが普通なのでしょうか？
漠然とした話で申し訳ありません。

[548: 匿名さん]

一般的に>若干なりとも値引きをしてもらえるのが
普通ではないでしょうか。
値引き率は、地域や時期にも拠るでしょうが。

住み替えの小生の場合、売る時は5％引き、
買う時はリーマンショック後だったこともあり？
10％引きでした。

売主と直接交渉でなく、仲介業者を介して
ですから遠慮は不要です。

[549: 購入検討中さん]

知ってると思うけど、価格が税込表示なのは業者、非課税表示が個人。業者は決算前の損切りはありえる。個人は良くて1割程度じゃない・？

[550: 匿名さん]

逆に、10%引く前提で高く売却希望価格を付けて売り出してるケースもあるから注意。
実際に取引されている「相場」はちゃんと調べてから価格交渉しなきゃね。

[551: 匿名さん]

売主の残債の有無って調べられるんですよね？

[552: 匿名さん]

>>551

無理。
登記簿みれば抵当権の設定はあるけど実際に幾ら返済したかは
わからない。仲介屋に聞けば教えてくれる場合もあるけど。

[553: 売却経験者]

以前、内見に来た人に、新築時はいくらだったかと残債を聞かれました。気分が良いものではありません。極端な話、その人は何を基準に判断してるんだろう？と疑問に思いました。中古ですし、希望してくれた方には、お互いに条件を話し合って、双方が納得出来ればと思っていたので、ちょっとショックでした。売却はその後、別の方にリフォームなど無しでそのまま引き渡しという条件200万円引きで売却しました。私が売る立場だったのですが、部屋を気に入ってくれると嬉しいですし、交渉していく中で親しくなり、この人ならっていう思いもありました。お互いに丁寧に常識をもって交渉をしてみてはいかがでしょうか。

[554: 購入検討中さん]

買う立ち場としては分譲価格を聞くのは当然の事だと思いますよ。数千万の買い物ですから変な情など無駄です、あくまでクールに。今年の底値を探って物件探ししてますが1割引き当たり前、2割引きから検討ってぐらいの買い手市場ですよ既に。豊洲、品川の湾岸エリアで既に2割引きの交渉は可能です。

[555: 売却経験者]

553です。確かに新築時の価格は買う側にすれば気になるとは思います。しかし、購入したのは2004年のマンション等が非常に安かった時期。地価も安く金利も安かった。株価も安かった。その後、2007年に売却。地価も前年比20%アップしていた時期に単純に新築時の値段から数百万引きでと言われても。と思った次第でした。
今も2004年くらいの底値になる可能性もありますよね？今だったら、どんどん交渉すればいいのでは？

[556: 契約済みさん]

分譲価格なんて聞かなくても調べられるし、金利も同様。そこから逆引きでローンの大体の残債も分かるはず。私はそれで交渉しましたが、売主はこっちがそこまでやってることは知らないでしょうけど、そんな価格では売れない！とあくまで強気モード・・・だったのが去年の9-11月ごろ。

売る人は残債程度で売れれば御の字、オーバーローンになって売るに売れなくなる時期がそろそろ来るんじゃないでしょうか。

そういえばうちは洗足なんですが、近所で平成19年築で93平米で7千万！という格安物件が出てきましたよ。目黒で坪単価250っていうと2000年前半程度じゃないかな。ちなみにこの物件の分譲時の価格は9千万弱。築浅物件であればこのマンション掲示板で新築分譲時の評判も見れますよ。まあ見なくてもモリモトの物件なので判断できると思いますが(笑）

[557: 匿名さん]

分譲価格は、直接売主には聞かずに営業から聞くべきでしょう。
営業なら、客を連れていく前に知るのが当然ですから。

値引き交渉の手段として売主に、わざと聞くのなら分かりますが。

[558: 匿名さん]

>豊洲、品川の湾岸エリアで既に2割引きの交渉は可能です。
豊洲はともかく品川はどうかなあ。そのエリア回ってるけど、割とシビアだよ。築年数がよほど古いとか何度も足を運んで裏でこっそり交渉、とかなら別かもしれないけど。それと、売り手も情勢を見て（というより仲介屋にけしかけられて）売り出し時からすでに価格を下げてきてるケースも多いので、「これ以上は引けません！」みたいなケースも多々あったよ。

[559: 匿名さん]

交渉は勝手だから可能。
その結果、売ってくれるかどうかは別、でしょう。
554さんが売って貰えたならすでに、検討中じゃなくて契約済みになってるでしょうから。

[560: 匿名さん]

中古の売主の多くは自分が新築しか検討したことないから、中古売買
のことよくわかってないんだよね。つねに自分が「お客様」だったからからね。

中古売買経験ある人は話が早い。（もっともタフネゴシエータでもある場合が
多いけど）

[561: 匿名さん]

この時代売る事を考えれば損する覚悟はあるんじゃないの？

[562: 匿名さん]

中古売買は２回経験したけど、
冷やかし客ばかりが来たらウンザリしてくるよ。
但し、買い叩きの買付証明を持ってきた客はサッサとこちらから断った。
中古売買経験ある買主なら話が早いってもんじゃない。

[563: 匿名さん]

この時期に売りに出すのは、やむを得ない事情があるからでしょう。とはいっても
足元見られるのは、売主だって気持ちのいいものではないかと。

とくにいい物件で売りに出てるものは、売主だってそこそこの値段を期待している
わけで、いきなり1〜2割引きでは納得しませんよ。だって、いい物件って思ったほど
出ないですから、他にも客はいると思えますからね。

[564: 匿名さん]

>足元見られるのは、売主だって気持ちのいいものではないかと。
売主の立場を考えれば気持ちは分かる。でも買主だってある意味必死なのだから足元を見てしまうのはしょうがないことなのでは。最低でも売主さんの情報（売却理由・残債がどれくらいありそうか）などは事前にチェックするでしょう誰でも。むしろ売り側に回ったときに自分が強気になれる物件（残債含め）を最初に買っておけ、という話になってくるのでは。

[565: 売却活動中]

売却活動中です。別に今じゃなくてもとは思いましたが、景気が1年待っても良くなる保証もないし、築年数がたてば部屋も汚れてくる。古くなれば価値も下がる。極端な話、大地震で被害うけて売れないなんて事も。なんて考えたり…。だから、売却を決めました。いずれはスローライフで、実家の田舎に戻るつもりだったし。会社潰れる前に退職金貰って逃げよ！

[566: 買い換え検討中]

築５年のマンション売却中です。
分譲価格は調べれば分かるから教えるけど、残債は教えないですね。
抵当権設定されてる額が分譲価格の半分以下だから、推測はできるでしょうが。

ただ、分譲価格も残債も、ここまでなら値下げに応じてもいいと思う価格とは
まったくリンクしませんよ。

[567: 売却活動中]

565です。分譲価格とか残債がいくらだからとかじゃなく、今の地価や部屋の様子、周辺環境から適性価格を判断してほしい。生活環境がとか、部屋が汚れててリフォームが必要だから安くしてと言うなら、こちらも納得いく。残債が少ないなら、もう少し安くしろみたいな交渉もあるのは…。難しいですね。

[568: 売却活動中]

続けてですが、見に来る人の中でも、管理状況は？とか管理組合はきちんと機能しているか？などと、色々と聞いてくれる方が、売る方としては嬉しい。興味があってきちんと検討してくれてるんだなと。ただ家をぐるっと見ただけで、狭いだの希望は２ＬＤＫだとか。間取り見て来たんじゃ？買う側も、きちんと調べて部屋を見たうえで、値段交渉して下さい。

[569: 匿名さん]

売主さんに残債までは聞きませんよ、もちろん。失礼に当たるので。仲介人にそれとなく探りは入れますが。「残債が少ないなら、もう少し安くしろ」という交渉はしないですが、残債が少ないほうが値引き交渉の余地があるのは確かですね（売主に余裕があるので）。逆に、売り急いでないからこそ値引き交渉には応じない、という人もいるでしょうけど・・・

一番まずいのは「情勢を無視して残債分＋αの利益を丸々販売価格に乗っけちゃってる人」。いくらいい物件でももう少し経済情勢ぐらいは加味してよ・・というような物件価格も正直ある。早く捌きたいなら、やはり価格を下げるのが一番てっとり早い。狙ってる人はきちんといい物件を虎視眈々と狙っているので、価格さえ（たとえ控えめでも）下げてくれれば買い主だってそううるさくは言わないでしょう。

>見に来る人の中でも、管理状況は？とか管理組合はきちんと機能しているか？などと、色々と聞いてくれる方が、売る方としては嬉しい。
むしろ内見までしておいて管理の状況さえ聞かない買い主がいるとしたら唖然・・・それこそのちのちリスクになるのでは。何のために内見しにきたの？と（自分は買い手の側だが）思ってしまう。

買い主にしてもきちんと物件について情報収集して、部屋を見せてくれる売主に対して礼儀は尽くすべきですよ。「ただ部屋を見たいだけ」なんて論外。売主だって時間割いて掃除して内見の時間を作ってくれているわけですから。自分はそういう気持ちで内見させてもらってます。最近はそういう礼儀さえ守れずに内見しにくる買い手が多い・・・と仲介さんが嘆いてましたが。

[570: 売却活動中]

568です。内見に来ても質問も全くしないし、ぐるっと部屋をみて帰る人ばかりです。何を見て基準にしているんだろう。もっと色々聞いてくれれば、良いことも気になることも話出来るのに。

[571: 匿名さん]

部屋を見て帰る客ならマシですよ。
リビングのバルコニーから眺望を長い時間眺めて、他はオザナリで帰った客がいましたよ。
つまり、買いたいのではなく眺めを見に来ただけ。

管理に付いては、組合の議事録を見なければダメですよ。
売主は都合の悪いことは言いたがらないから。
過去に、重説に書かない程度の事件事故が有ったマンションかもしれない。

[572: 売買経験者]

>>570

中古マンション買う側に回ったことありますか？

もちろん興味ある物件をピンポイントで見に行くことも
あるのですが、気持ちが固まっていない客をその気に
させるため例えば土曜の午前中だけで４−５件まとめて
案内するというのはよくあることです。

あまり興味がなくとも時間調整のためについでにどうで
すかと言われればじゃあ参考のため見ましょうかという
話になってしまう場合もあります。
図面ではいいと思っても外観やロケーションみた瞬間
気持ちがなえてしまうこともよくあります。

何をいいたいかといえば、内見客（特に一次取得者は）
の多くは、はっきりいってなにもわかっていません。
何を質問すべきもわかっていないし、質問していいか
どうかすらわかっていない人が多いです。
もっと仲介業者がフォローすべきだと思いますけど
買主側の仲介業者は客の機嫌を損ねたらおしまいなので
うるさいこといえないんでしょうな

まあどちらにしても住みながらの売却活動はストレスが
たまりますよね。売却には厳しい時期ではありますが
がんばってください

[573: 匿名さん]

新築が大幅値下げなのに中古の売主がツッパてたら厳しいでしょ。余程資産価値のある中古なら別だけど。空気読みましょうよ！

[574: 売却活動中]

570です。買う側の気持ちも分かります。ついこの前まで、親の家を買うのに必死に活動していましたから。内見も何件も伺いました。居住者がいるので、行きにくいのは確かですが、情報を仕入れるチャンスです。家の事は勿論ですが、食料品の買い物はどちらへ？など会話していると、売り手も色々と教えてくれたし。お断りするときも、しっかりと理由を伝えてもらい、御礼も伝えて下さいと不動産にお願いしたり。

[575: 匿名さん]

>管理に付いては、組合の議事録を見なければダメですよ。売主は都合の悪いことは言いたがらないから。
もちろん見ますよ。その前にこの手の質問ぶつけることで売主の表情含めて現場の空気を見ておきたいというのはある。たしかに売主は都合の悪いことは言わない。絶対に。それを承知で内見に行くのさ。

>図面ではいいと思っても外観やロケーションみた瞬間気持ちがなえてしまうこともよくあります。
それはあるｗ　でもあえて表情には出さずに売主に一通りの話を聞く、という礼儀は取ります。そっちのほうが失礼か・・？

[576: 匿名]

内見するって、私にとっては下調べをしてから、見に行く物件を決めると思っていましたが、そうでない人の方が多いんですかね？特に、居住中の場合はかなり考えてからにしますが。中古を買う場合の注意事項は勉強したのですが。

[577: 匿名]

ちなみに、内装の色が気に入らないからと相談したところ、リフォーム代分を値下げするからと言われました。まぁ、間取りや場所は気に入ってるので、検討します。

[578: 匿名さん]

内見マニアみたいな人もいますよ。
袋に入れたマイスリッパ持参ですよ。
一見良さそうですが、マイスリッパって他の内見した家の汚れがスリッパの裏側に付いてるって事ですよ。
他家の汚れまで運んでくるなよ。

[579: 匿名さん]

そんな小さい事言わないで下さい

[580: 入居済みさん]

私はつい先日、築浅で湾岸地区の高層マンションを売却しました。

私のマンションの場合は、売り出されている同じマンションでも坪単価にかなりばらつきがありました。（高層階、低層階を考慮しても）
が、結局坪単価が安く、販売価格が６０００万円以下のマンションのほうから売れていくのは現実のようですよ。

私も最初は強気価格で売り出しましたが、内覧のお客さんが１月たっても全く来なかったので、250万円値引きしました。
成約価格はそこからさらに、５％くらいの値引きでした。
また、大手の不動産業者ですが、仲介手数料を値引きしてもらいました。

坪単価は無茶苦茶には安くはなかったですが、オーダー家具とかオプションで４００万位お金をかけているのと、部屋を徹底的にきれいにしていたので、見に来られた方は、みなさん気に入ってくれました。

私の場合ですが、いろいろマンションのこと聞かれるのはうれしかったですよ。
売主はみんな自分のマンションに愛着があるはずなので、いろいろ都合のいいことも悪いことも話したかったです。あくまでも私の場合ですが。

[581: 匿名さん]

湾岸地区の近くに本社がある仲介会社がよくチラシを入れますが、
売主は客の対応はしないで本でも読んでてください、
なんてアドバイスが書いてあります。
その方が客は気楽に内覧できるから。だって。

[582: 匿名さん]

本命との比較物件や、ちょっと興味があるだけの物件は売主不在が気楽ですね。
でも、実需で本命物件の時は、決定前の情報収集に売主からの話が役に立つ時が有ります。
近くに内科、歯科、で評判のいい病院があるか。（この２つは緊急時に近所に必要なので、いい医院の無いような地域はパスです）
総合病院等、夜間診療してくれる病院がどの辺にあるか。
近くの学校の情報。
駅の混雑やバス等の情報。
理事会や自治会の活動は活発かどうか。(活発だと役員が回って来たとき結構大変だけど、環境改善や維持管理には多分意欲的、余り活発でないなら役員は楽だが、現状維持程度もしくは経年劣化に対応出来るかちょっと不安)
近所付き合い等は活発かどうか。(売主が近所付き合いが活発なら、周りは売却後どんな家族が入居するか関心がありそう、近所付き合いが無いなら、周りは売却後の入居者にもたぶん無関心、等結構イメージがつかめます)
実需だと家そのもの以外にも色々と気になる点も有るので、自分の場合こんな感じの事は必ず聞いてみます。

家そのものの事も気になる点は売主に直接聞きますけど、環境も含めての買い物なので情報は色々必要です。

[583: 匿名さん]

そんなの、売れさえすれば良い売主なら適当に答えるでしょう。
うちの場合、内見客が１０組を超えたあたりから客との対話が嫌になってきましたから。
結局、１９組目の外国人が買いましたけどね。

[584: 匿名さん]

チラシに書いとけばいいんじゃないの

・冷やかし、持参スリッパお断り
・売主によるプレゼンテーションあり（約１５分）
・「ただし駅から何分ですか？」といった自分で調べりゃわかる質問はご遠慮ください

以上ご納得いただける方のみ内見願います

[585: 匿名さん]

そんなチラシがもし配られたら、
この掲示板に写真付で投稿されてサラサレると思うよ。

[586: 匿名さん]

ちょっと高いけど買う気が有る物件の場合、売り主に直接納得のいく付加価値聞きたい。
単に安いから買いだ！と思う物件の場合、値段が全てなので、売り主はいなくてもいいかも。

[587: 匿名さん]

584みたいな人の部屋は見に行かないね。ヒマなら冷やかしに行くかも…。売主が偉そうにする事がおかしい。内心はどうでも 良く見せる、演じるのが基本。

[588: 匿名さん]

ちょっと高いけど買う気が有る物件でも、
売主の説明が本当かどうかは分からない。
仲介業者から付加価値を聞いた方がいいんじゃない。

[589: 入居済みさん]

やっぱり売主さんには、いろいろ聞いたほうがいいと思うよ。
たとえば僕の家は
UVコートしたから、ワックスは不要だとか、
壁掛けテレビ、家具はオーダーなのでお譲りしますとか

オプションで
床暖房を増設したとか
ダウンライトを増設したので照明は必要ありませんと化
調光器をつけたとか
風呂場の扉も強化ガラスにしたとか
大規模マンションでほかのマンションも２０戸近く売り出されているので
他の部屋との違いを説明しました。

[590: 匿名さん]

当然ながら、それを聞いた客は
他の部屋を内見した時の値引き交渉のの材料として、
伺った「違い」を利用したんでしょうね。

[591: 匿名さん]

589さんじゃないけど、それを他の部屋の値段交渉に使うのは・・・無理が有るかな。
他の部屋の売り主もオプション無いなら安くしろって言われても？？？だと思いますよ。
部屋の状態が汚くてリフォームが必要だから値引いてっていうのは有りですが、通常のリフォーム代って言うのは玄関廊下を含めた全部屋の壁紙交換代程度が常識です、築年数古ければ床の直し代も引けるかもしれません。
オプションで付けた物とか営業の人はよく知らなかったりするから、知らずに同じ間取りで値段が少し安い方がお得と思うと、かえって損だと思う。
いくらかかるか分かってないと損か得か判断出来ないでしょうね。

床暖やダウンライトも後からのリフォームは大変だし、浴室のガラステンパードアなんて結構高いけど、安っぽい樹脂のドアに比べたら断然高級感が違うので交換されてるならお得。
オーダーの高級カーテンなら５０〜８０万かかるので趣味が合えばそのまま置いていってもらうとお得。
浄水器の未使用のカートリッジや、替えの特殊電球等もスペアがあったら置いていってもらうといいですよ。

自分の場合、売る時も買う時も心がけているのは相手に失礼にならないように心がけています。
売る立場になれば分かりますよ、横柄な人だと値段の交渉に応じる気にはなれないし、感じのいい人だと値段交渉も甘めになるのが人情です。

[592: 匿名さん]

>>591　さん
　
「売る時も買う時も心がけているのは相手に失礼にならないように心がけています。」は
まさにそのとおりだと思います。

自分も売買を複数回経験しましたが、常に相手にリスペクト（敬意）を示しながら交渉しました。

買う際に値引き交渉をする場合には、「大変よい物件ですね。ただ○○の理由で○○円にしていただけないでしょうか。」とお願いしました。

売る場合には、相手のふるまいも十分観察し（好き嫌いの問題だけではなく、買付の希望を出したあと契約するまでの責任感、支払能力にもつながってくる）、あまり問題のなさそうな購入希望者や物件に関心した人たちにしぼって、交渉を進めました。

相手に失礼にしないということが、常に取引に有利に働くとは限りませんが、いろいろな
問題やリスクを低減することは、確かでしょう。

[593: 匿名さん]

５９１です。
自分の場合不動産は土地でも住宅でも、売る時も買う時も値段交渉は、必ずあるもの。と思っています。

>>592さんの仰る

売る場合には、相手のふるまいも十分観察し（好き嫌いの問題だけではなく、買付の希望を出したあと契約するまでの責任感、支払能力にもつながってくる）、あまり問題のなさそうな購入希望者や物件に関心した人たちにしぼって、交渉を進めました。

相手に失礼にしないということが、常に取引に有利に働くとは限りませんが、いろいろな
問題やリスクを低減することは、確かでしょう。

その通りだと思います。

[594: 売却活動中]

１ヶ月、売却活動をしてみての感想ですが、見に来る人の常識の無さが気になります。時間に３０分も遅刻、内見に来た後に連絡が取れないなど。買い手市場だし、新築も１，０００万円引きもしてるのに、中古だからそれ位安くしろと、内見の時に言われたし。担当者が築２年で駅前ですからとフォローしてくれたが。買う方が偉い、売り主は買って貰えるだけ、有り難いと思えみたいに言われるのは？
お互い様なんですから、マナーを守って欲しいです。

[595: 匿名さん]

わたしの印象だと、今まさに買い手市場なので買い手はそもそも物件の価格よりもはるかに足りない金額しか持ってないのに平気な顔で来るし、不動産屋も買い主の機嫌ばかりとっているって感じでした。

どっちかといえば両方納得できる価格ってよりは、売り主が損しても取引成立ばかり気にしているのが見え見えでした。そこらへんもよく考える必要があると思います。

[596: 売却予定者]

賃貸に出され、そのまま借り主に売却された方いらっしゃいましたら、その時の事、差し障り無い程度で、教えていただけませんか？

[597: 匿名さん]

私、大家から打診され買いましたよ！常々売ってほしいといってましたけど。いわゆるビンテージマンションです

[598: 匿名さん]

一昨年なら売ってやるって感じだったね

[599: 匿名さん]

>>594　不動産取引はそういうものです。
遅れてもくるだけマシだと思いますね。

不動産屋から重要な提案があるから会って話したい、と言われ、
仕方がなく待っていたらスッポカシくらいました。
別の旨い話があってそちらに行ったんでしょう。謝罪の電話もないです。

不動産屋すらこういう感じです。

[600: 販売予定者]

597さん
その時の、引き渡し日と家賃。あと、値引きはいかがでしたか？

まだ、当方もはっきりと決めていませんが
(自分たちがその内住むつもりだったので)
打診があり、考えても良いかとなりました。

[601: 匿名さん]

たしかに不動産は選ばないと不愉快な思いをする時もありますね、でも、不動産屋は山のようにあるのだからいくらでも変えられますよ。
売り主は見慣れてしまって気づかないのでしょうが、自分が購入希望者の立場のとき、もう少し片づけておけないものかとおもう家や、大家族がうろうろして余計に家が狭く見える家等ありますが、こういう家は業者も案内しづらいだろうと思ったりします。

[602: 匿名さん]

>>600

597です。引渡し日＝決済日です。
賃貸契約は引渡し日と同時に終了しましたので家賃は日割り計算にしたかな。
同じマンションで物件が出たら買いたいと思っていることを大家さんに話し
たら売っていただけるとのことで話がまとまりました。

買値は相場よりかなり安かったですが、通常オーナーチェンジでの売買は
収益還元価格で判断されます。区分所有の場合通常の売買価格より１−２
割は安くなりますし、買い手も住宅ローンを使えないので一棟ものアパー
トなどに比べると売却のハードルは結構高いです。

大家さんは高く売れたし、私も気に入っていたマンションを引越しもせずに
相場より安く買えたので双方ラッキーでした。

あと仲介手数料が双方かからなかったのもよかったです。
ご参考までに

[603: 販売予定者]

597さん
ありがとうございます。大変参考になりました。

今、不動産会社の方を通し考えております。
今住んでいる所を、売買するつもりで(もしくわ賃貸)のんびり構えていたのですが、この時代、借り主(法人契約で、お住まいな方)さんよりの打診なので、相場にての売買価格にするつもりで考えておりましたが、色々あるようですネ

本当にありがとうございます。

[604: 匿名さん]

一般的な質問なのですが、値引き交渉(お願い)をする場合は、仲介業者に言うのか
それとも内見のときにとかに売主に言うものが普通なのでしょうか？

[605: 匿名]

仲介業者から伝えてもらう事になると思います。内見に行った後。例えば、汚れが目立つので内装のリフォームがしたいけど…。などと。売り主が納得しやすい理由をハッキリさせると良いかも。

[606: 匿名さん]

買い付け証明（申込書、仲介業者が用意している）に自分が買いたい金額
を書いて署名捺印して仲介業者に提出するというのが普通。

署名捺印と聞くとびびるが実は法的な拘束力はまったくなく売主がその条件
に応じない場合は何の義務も発生しないので安心してほしい。
ただ買い付け証明出してその条件に売主が応じたら買うのがマナーだから
本気で買う場合にのみ出してほしい。

あと売主が恐れるのは買主のローンキャンセル。
指値が通れば確実に購入する（できること）は伝えるべし。
キャッシュなら一番よいし、ローンなら事前審査くらいは済ませておくこと。

自信があるならローン特約つけないというのも売主にとってはありがたい。
その代わりローンが通らず契約破棄となった場合手付けは没収となるが。

[607: 匿名さん]

>606
＞その代わりローンが通らず契約破棄となった場合手付けは没収となるが。
んなこたあない。
いちいち物件に合わせて事前審査頼むのか。
売買契約書の付帯条件みたことある？

[608: 匿名さん]

だから特約つけない時はって書いてある

[609: 検討]

検討物件が商業地です。今は目の前に建物がありますが、日照と眺望には影響ありません。将来的には建て替えがあり、日陰に…って不安です。これは、値段交渉の材料になりますか？
決めるかどうかは、自分の判断ですが、値段次第かとも。

[610: 匿名さん]

>606
買い付け証明書には法的拘束力があるはずだが？
売主がその額に納得したら、買う義務がある。マナーではなくて。
やっぱり買いませんと買主が言っても裁判起こされたら負けるよ。

単なる申込書と、買い付け証明書を混同してません？

[611: 610]

失礼。610は誤りに付き、
読まなかったことにしてください。

[612: 匿名さん]

このスレが参考になり、このご時世もあり、希望の都心通勤圏駅近物件を２割引きで購入することができました。

お礼を申し上げたく。本当にありがとうございました。

相場をきちんと分析して他と比較すること、
ローンは絶対大丈夫と安心させること、
物件の気に入り度をアビールすること、
仲介業者と良好な関係をもつこと。

売り主さん、この家で幸せになりますね！

[613: 匿名さん]

>>612

おめでとうございます。
差し支えない範囲で購入記など書いてくれるとうれしいな

[614: 匿名さん]

おめでとうございます。
差し支えない範囲で購入地域とおおまかな取得価格を書いてくれるとうれしいな。

[615: 購入検討中さん]

質問です。よろしくおねがいします。

現在、検討中の物件なんですが、施工会社が今話題のＮ建設です。
中古マンションの場合、施工会社、分譲会社、それぞれ倒産した場合、不都合があるのでしょうか？
ご教授、よろしくおねがいします。

[616: 匿名さん]

分譲会社が負う瑕疵保証は、築３年？以内だっけ。
３年以降の物件は、管理会社の倒産が影響ありか？

[617: 匿名さん]

612です。
ではお世話になったスレのために、購入体験記を。

まず価格条件を決めました。
・頭金２割、世帯年収８５０万で余裕ローンの金額。
・物件の１０年後の価格下落が８００万以内
（現時点で、同規模で築年数だけ異なる物件を基に予想、これ以上下落するなら賃貸の方がマシと自分が思うライン）

価格を決めたら、必然的に条件が以下のようになりました。
・広さは妥協だがローン控除を受けられる広さ（その代り、売り易い貸し易い→１０年後の選択肢を広げたい）
・ターミナル駅近、もしくはその駅を利用しやすい周辺駅近
・２０００年築以降（中古で売り出す時、１９９９以前より表示見栄えがいい）築浅すぎは高すぎ・・・でNG

当然ながら、なかなか該当する物件はありません。地域を限定して去年の９月頃から探し始めていたのですが、
見つからなければ今年３月をメドに賃貸でいいやー、というスタンスでいました。

仲介業者は大手を利用しました。
とにかく、多くの物件を見ながら、車の中で地域の情報を業者から聞きました。
参考に、付近の新築MRにも行ってみました。
その結果、どうもこのご時世なのに、こんな価格推移なのに、まだ高値を保っている！と感じ、
年末にその地域から撤退することにしました。

その後、地域を変えてネット検索をしていました。
今回、購入を決めた物件を見つけましたが、条件はいいものの、有り得ない金額と思ったのでパスしました。

年始、ネット検索をしたところ、その物件の価格が下がっているようでした。
グーグルのキャッシュで確認したところ、年内よりも引いているようでした。
まだ高いけど、これは価格交渉しやすそうだと判断し、仲介業者に連絡しました。

「専任」となっている業者に頼むのが一番と思い、選んで業者に連絡しました。
本命＋数件を見学し、車内では前回探した地域の話をしながら、周辺を案内していただきました。
ここで、家を買う気や地域の気に入り具合をPRしました。
業者からは売り主さんの売却理由を聞く事ができ、その理由から強気に交渉できると判断しました。

物件を見学し、管理修繕や理事会議事録を拝見したところ、非常によかったので、後は価格次第となりました。
私の価格の考え方は既に固まっていたので、その場で、私の条件を提示しました。
提示する際には、業者の顔色を伺いながら、百の位を安めに言って、
反応を見ながら「売り主さんと交渉してくれそうな価格」になるよう、可能な範囲で調整しました。
価格の考え方も、すべて業者に伝えました。この時点で、このご時世も手伝って、業者さんを味方にできたと思います。

その後、即、申し込みました。去年みた価格の２割引きの価格。
その次の日、即、銀行へ行ってローン相談をし、担当者ベースですが「まったく問題ない」というコメントを頂きました。
意味のないことかもしれませんが、仲介業者もローンは気にしていたので、すぐに電話でローン相談の状況を伝えました。
売り主さんとの交渉の応援もかねて、誠実さをPRしたつもりです。

その後、私の提示額に端数程度が上乗せされた金額を提示されました。
どうもその端数は、本当はもう少し上の価格だったものを、
仲介業者が私の考えの下、売り主と交渉していただいた結果のようでした。
考えをすべて業者に話しておいて良かったと思いました。

もちろん、すぐに契約しました。業者さん、売り主さん、本当にありがとうございました。

最後に価格についてですが、私の感覚だと買い叩けたわけでなく、
２割引で適正価格か、まだちょっと高いかな、という感覚でした。
でも、十分妥協できる範囲ですし、他の条件がすばらしかったので満足です。

大まかな地域、取得価格はこの長文から推察してください、ということでよろしいでしょうか？
以上、長文ですがご参考までに〜。

[618: 匿名さん]

>>617

自分が買ったときのことを思い出しました。
最初に自分が納得できる価格をきちんと決めたこと、そこからぶれずに物件
を探したこと、値下げ物件を狙い価格交渉をしたことなどが、よい取引がで
きたポイントなのだと思いました。

[619: 物件比較中さん]

売主側から見たら腹立つ話だな。
売り出し価格は当然下げてるはずなのにそこから２割引かせましたかよ。。

[620: 匿名さん]

売主も、最初は値引きがあるものとして売値を設定するから、
どっちもどっちだよ。

[621: 匿名さん]

売りたくなきゃ売らなきゃいい。双方納得したから成約したわけでしょ

[622: 匿名さん]

617さん

貴重な経験を皆にシェアしてくださってありがとうございます。
この厳しい時期に売ることができた売主さん、
よい物件を買われた６１７さん双方にとって、いい取引でしたね。