中古マンションの値引き

[匿名さん]

中古マンションはあくまで売主の強気な希望売却価格。
仲介業者によると、大抵は１〜２割引いたところで落ち着くらしいのですが、
実際どうなんでしょ、というところを語るスレです。
値下げのコツ、出物物件（離婚等により即売を希望する値落ちしやすい物件）の
探し方などもあわせてどうぞ。

[451: 匿名さん]

首都圏住宅地地価に下止まりの傾向／野村不アーバンネット調査

　野村不動産アーバンネット（株）は25日、7月1日時点の首都圏住宅地地価、中古マンション価格の実勢調査を発表した。四半期ごとに実施しているもので、調査地点は住宅地125地点、中古マンション218地点。

　住宅地調査地点のうち、57.6％にあたる72地点が値下がりだったが、前回調査（4月1日時点）の89地点（71.2％）より減少した。4〜6月期の住宅地地価は、首都圏平均で▲2.9％（前回▲3.8％）となり、下げ止まりの傾向が見て取れた。また、中古マンション価格も同様に、首都圏平均で ▲1.2％（同▲1.9％）となった。

　年間ベースでは、首都圏住宅地の値上がり地点割合は5.6％（同19.2％）、値下がり地点は83.2％（前回58.4％）。地価変動率は、首都圏平均で▲8.6％（前回▲3.7％）と下落率が拡大。中古マンション価格変動率は、首都圏平均で▲3.4％（前回▲0.5％）となった。

　今回の調査結果について同社は、「住宅地地価の値下がりに比較すると、小幅な下落となっており、建築費の高騰などにより新築市場が冷え込むなかで、既存マンションの優位性が評価されつつある」と分析している。

[452: 通りすがり]

中古マンションの場合、価格はあってないようなもの。
ただ値上がりしないように、誰かが手を上げている物件を金額を上乗せして購入することが出来ないようで、そのような物件は交渉中ということで、内覧も出来ないようです。
下記のサイトにいろいろ書いてありました。
http://sky.geocities.jp/nqycs838/

[453: 匿名さん]

452のメッセージは意味不明。

内覧してから、金額交渉に入るに決まっている。内覧もしないうちに、金額交渉なんて
する人がいるわけがない。

中古の価格はあってないようなもの、というのは正しいけど。

早く売りたい人は、最初から値段を下げてくるので、一律1割、2割引きは、正しく
ない。私は、最近売ったばかりだが、希望の値段通りで、1週間で売れた。最初から、
相場より、200万円さげたせいだと思う。部屋が汚くて、なかなか売れそうもない
と判断したから・・・(リフォーム前提)。

希望者が複数でてくる物件があるが(オープンハウス直後など)、そういう物件はもちろん
値下げなんてするわけがない。逆に相場より高く売れる場合もある。購入にいたる動機は
さまざま(子供を行かせたい学校に通うのに便利、親が近くにいるなど)なので、相場より
高く売れる場合もある。

長く売れていない物件に対して、値引き交渉をする、というのは極めて正しい態度だと
思うが、必ず値引いてくれるというものではない。

[454: 匿名さん]

>>453
意味不明だと思っているのはあなただけでしょうね。
日本語が不自由なくせに、なぜそんなに偉そうなんですかね。

[455: 中古さがし]

452の文章の意味・・・・俺もわかんないよー
教えて・・

[456: 匿名さん]

>>455　私も特に
＞ただ値上がりしないように
のところが意味不明なんですが、
>>452の舌足らずな日本語を精一杯補って翻訳すると、

仲介業者は、物件をできるだけ安く売らせるために、誰かが売り主と交渉を始めたら、その人が有利に（できる限り安く）買えるよう、すなわち他の買い手と競争させないよう、他の買い手には交渉どころか内覧もさせてくれない。

と言っているようです。

[457: ひま]

売主が買うのを渋っている場合は値下げは期待できませんよね？

[458: 449]

449です。
パークハウス学芸大学が5980万→5480万まで下がりました。
フルリフォームしたみたいだし、見学申し込もうかな。
目黒区でも築浅中古マンションの値段が下がっているのが分かります。
チャレンジング価格の物件が少なくなりました。
ちなみに、シティタワー品川の抽選は見事に外れました。

[459: 買い換え検討中]

大船のマンションで、新築売り出し当時より１０００万上乗せの売り出し価格の物件があります。
４０００⇒５０００万です。（築は４年：駅徒歩７、８分）
確かに間取りは広くて申し分ない(100平米近い）のですが、このご時勢にこの上乗せで売買されていることじたい、疑問です。よくあることなんでしょうか？
現在の新築マンションで１００平米で５０００万といったら、安めだと思いますが、さすがに４年前の中古物件でそこまで相場が上がるとは思えない・・。

[460: 匿名さん]

価格の設定は自由でしょう。
一般的な話をしても仕方がない。

[461: 匿名さん]

>現在の新築マンションで１００平米で５０００万といったら、安め

現在の新築相場とくらべて安いんだから、妥当でしょ。
中古価格を、その物件の新築販売時価格と比べることが無意味。
現在の新築相場から、中古分をディスカウントするのが正解。
数年前の底値相場の時の立地のよい物件は、皆、新築時よりも上がってる。

君の論理だと、バブル前の１９８０年前半の物件が、新築時とほぼ
同等の価格で売られているのはおかしい、そこから、わずか数年しか
新しくないバブル絶頂期の物件が、新築時から７割引なの安すぎておかしい。
・・・となってしまう。

[462: 買い換え検討中]

459です。
>>461さん
中古相場の考え方。
勉強になりました。
ありがとうございます。

物件毎に相場は異なるかもしれませんが、
基本的な中古相場の考え方は、
「現在の同等の新築物件価格」−「中古による価値減少分」が
ということですね。

では、今は新築マンション自体がココ数年前に比べると
高騰しているので、今は待つしかないのでしょうかね。

[463: 匿名さん]

大船の物件とは、ビッグアップルだかオレンジという大規模物件では？
土壌汚染と飯島直子のCMが有名でしたね

[464: 匿名さん]

ああ、あの大規模マンションね

1000千万上乗せってどれだけ強気なんだよ

[465: 購入検討中さん]

築２年の中古を３００万値引きをしてＯＫもらいました。
１割は引いてくれることを知り、今更ながら４００万値引きでお願いすればよかったと後悔。

[466: 相談したいです]

中古マンション購入で現金一括払いは値引き交渉の手札になり得るのでしょうか？
検討中のマンションは14/18階で同マンション内の他の部屋より200万ほど安く売り出しています。そのマンションで事件事故の話は聞かないので売り急いでいるのかな？と勝手に想像しています。
リフォームもしているみたいですが内覧していないので正確にはわかりません。

売り急いでいる場合例え僅かでも値引き交渉の手札になり得るのでしょうか？

教えてください。

[467: 匿名さん]

>>465
それはどうかな？　売値が相場どおりなら１割も引きませんよ。売値が超強気なら２割引もあり得ます。一律に１割引というものではありません。

>>466
売主が売り急いでいるのなら交渉の余地はありますね。また、現金一括は、売主としてはローンキャンセルのリスクが避けられるので、手札になります。

[468: 相談したいです]

ありがとうございました。

交渉したいと思います

[469: ４６５]

先日、分譲時の価格を見せてもらいました。
値引き後価格は分譲時の価格ー２００万ぐらい。
現在近くに建っているマンションの新築（グレード高マンション）は、＋１０００万ぐらいの
価格だから相場なのかもしれません。
新築買えればいいですが・・そんな資金は無く（涙）

[470: 470]

中古築４年
2780万→2650万でした。
もう少し強気にでてもよかったかなぁ・・・・

[471: 購入検討中さん]

ここ最近の新築が高すぎて中古を検討していたけど、
1〜2週間前位から以前回ったモデルルームや資料請求したデベから値下げの
お知らせがあちこちから来るようになって少し迷っています。
ただ値下げはあまり欲しいと思わなかったところばかり。
でも年末や年度末になればもっといろいろな所が値下げするかも？と
思うと中古購入はまだ待ったほうがいいのか迷ってます。
同じような思いの方っていますか？

[472: ビギナーさん]

地方の者です
この辺りでは人気の地域の物件でずっと売れ残ってる物件があります
売り始めから１年は経過しており2650→2350→2250　と下がってます
2350の頃に内覧しましたがリフォームが必要なので予算と合わず見合わせました
その時は2150くらいまでなら下がるのでは　という仲介業者さんの話しでしたが
2000万なら買いかなぁと思ってました

購入を年明けにしようと思ってるので年が明けて売れ残っていたら交渉してみようと
思っているのですが年末までに交渉した方がよいのでしょうか？
（なにか理由があるのでしょうか）
内覧時に「１割以上の値段交渉はそちらで断ってくれと売り主から言われている」と言われましたが
1800万まで下がればいいリフォームができるのですが
そんな値段交渉をして破談になったら2000万でも買いづらくなるでしょうか？
（非常識な交渉でしょうか？）


売り主は個人ではなく業者だという話しです

アドバイスお願いいたします

[473: 購入検討中さん]

一件買い付け入れたんですが、売主が迷っている模様で、まだ物件自体はネット上に出ています。二番手待ちなのでしょう。

相手が売りますというまでは仕方ないと思うのですが、対等な立場として別の物件も検討しているので、そちらでも買付出したいと思っています。どちらか指値が通った方で買おうと思うのですがこれってNGですか？

手付けも入れてませんし大丈夫だと思っているのですがいかがでしょう？

[474: 匿名さん]

契約しなければネットからは消えないものじゃないですか？
うちは２回ともそうでした

[475: 購入検討中さん]

買付＝契約ではないから他に買付いれてもいいですか？売主だけ売り継続できて、こっちがその他物件の買い検討できないのは不公平ですし。って質問です。

[476: 匿名さん]

買付は交渉権みたいなもので、複数買付を出して条件のよいほうを選択する
のはいっこうに構いません。

[477: 匿名さん]

こんにちは。

ターミナル駅から徒歩10分。77平米。南向き。ルーフバルコニー付き。
3ＬＤＫ。6階。築10年。2,500万円の物件を検討しています。
この物件は大手デベロッパーが賃貸していたものを売り出したとの事で、
いくつかの部屋が同時に売り出されています。
一般的に、賃貸用に作られた建物はどうなんでしょうか？
自らが貸主になるのできちんとしているのか、
賃貸用なので分譲より質は落ちるのでしょうか。
相手が大手なので、価格交渉も難しいイメージもあります。

アドバイスをお願いします。

[478: 購入検討中さん]

賃貸用って分譲と比べて調度品のグレードが低い気がします。そのへんを突っつけば多少は安くなるかも？売主が個人だと残債に依存する部分があるけど、業者だと多少フレキシブルに価格調整できるのかな？プロジェクトの逼迫具合にもよるけど。赤字でもとにかく売り切りたいのか、或いは益を出さなきゃいけないのか。

[479: 購入検討中さん]

１０月から探しているのですが、その頃はなかなかいい物件がないか？　高すぎるか？でした。
でも、最近結構いい物件が出ていますし、高いと思われる物件は値段が下がっている様な気がします。
これからも、もっと下がるし、いい物件が出てくると思います。

それから、探していておもしろいところに気がつきました。専任の不動産屋がついている物件は、
その専任の不動産屋を通さないと、物件が見せてもらえない（もう、契約が決まっています等といわれる）事が
あります、知り合いの物件がそうでしたし、私が見たいと思っていた物件も直接その業者に頼まないと
見せてもらえませんでした（手数料が少なくなるのが嫌らしい）

これからの作戦としては、指し値をして行こうと思っています。もし、断られても手付け金が入っている
わけではないから、無問題です。

[480: 買い換え検討中]

別のスレでも書かせてもらいましたが、
クオラ不○産というところは、買主側から仲介手数料を取らないようです。
売主側からのみ取るようです。
今まで中古は買うにも仲介手数料がかかり、だったら新築の方がと思っていましたが。
この不動産を見つけてからは、中古も買う気になりました。
買主側の事を考えている良い不動産だと思います！
物件の検索はク○ラ不動産ナビでやるとトップにくるはずです。
あと、物件の価格は人気のところだとやはり当初の価格より高くなる場合があるようですよ。
（私は不動産の人から聞きましたが）
高くても売れてしまうそうです。
売却はオークションみたいなものなので、
買いたいという人がいれば決まってしまうのではないでしょうか

[481: 匿名さん]

そういった不動産屋は他にもあるね。
横浜スタイルや横浜空間。
東京にもあったんだけど名前を失念・・・

[482: 物件比較中さん]

>>472さんと、別人のものです。
私も472さんと同じような状況にあり
ご意見頂ければ幸いです。

[483: 匿名さん]

築5年の中古マンションの値引きを仲介業者に交渉中です。価格4600万、駅から徒歩15分です。立地は良いのですがメゾネット(好きな人は好き？)で需要が少ないため売れにくいようです。売主は10月末から広告を出しており3月に引き渡したいとの事です。売れにくい今の時期に特にこのような物件の場合、時間を掛ければ一千万ほど値引けるのでは…？と考えておるのですが、いかがでしょうか？お願い致します。

[484: 契約済みさん]

４８３さん
１０００万の値引きを希望などと言ったら、売主も仲介業者も多分相手にしてくれなくなるでしょうね。
もし私が売主なら１０００万の損を出すくらいなら売れるのが少し遅れても我慢しますよ。
新築物件は業者が相手だから売れ残りに対しては値引きの余地もあるかもしれないが、中古物件の売主は個人が多いと思うし、その後の資金計画もあるはずだから大幅な値引きは期待できないと思います。
それに、少し安くなったら他にも買い手が出る可能性もあるし。
電化製品を買うわけではないのであまり他と比較はせずに、その物件が気に入っているのなら、時間をかけて駆け引きするよりも、買いたい金額をぶつけた方が相手も真剣に検討してくれると思います。
私は今の物件が気に入ったので、売り出し価格の５％引きなら買いますと申し入れをしたところ、即ＯＫして頂けましたよ。

[485: 匿名さん]

ありがとうございます。残債もあるような事も言っているので厳しいですかね。買い取り業者より高めでと駆け引きを考えていましたが難しそうですね…

[486: 購入検討中さん]

あと言っとくけど、メゾネットは不人気の間取りではない。あのゆとりある空間は他の間取りじゃ
味わえないし。言わば戸建感覚も持った贅沢な作り。高級物件で採用されることが多かったしね。
最近は部屋数増やすために、地下室住戸にしてしまうことが多い（テラス住戸とか言って）ので
新築プランではあまりみないけど。ただし１００㎡超えてないと、本来、メゾネット住戸が持つ
伸びやかな空間の良さは得られない。それだけにプレミアム住戸で採用されることが多かったわけ。

[487: 購入検討中さん]

中古・新築で検討し、結局新築を買ったものです。皆さんの参考になればと思い書き込みます。

結論から書くと、中古は値引きがあまり出来ませんでした。各売主の事情によると思いますが、提示額から2割なんてありえず、1割も無く、100万200万がせいぜい。価格帯としては4千万以上5千万台の話です。

表示価格が税込みになっているのは売主がプロ、非課税は一般人。売主がプロのほうが価格交渉の余地があり、一般人物件は住み主の思い入れがあるためか、市場価格や分譲時価格を無視したものでもなかなか指値が通りませんでした。

次の買い替えが決まっていて、ダブルローンの恐れがある個人の売主はぎりぎりまで値引きそうな気配はありましたが、結局のところ新築にしてしまいました。新築の来春竣工物件はやり方によっては結構な値引き提示がありました。中でもマンションPER的にもグレード的にも条件に合致した新築で最終決断しました。

中古だけで今お考えの皆さん、1割2割高い新築を値引いて中古並みの価格でゲットできるかもしれませんよ？未だに＊＊みたいな価格を出して値引きしてくれない中で小さい指値で疲れるよりは新築で大きく値引きを狙うのも手かもしれません。

[488: 匿名さん]

その100平米以下、地下ありだから値引きしたいんですよ

[489: ビギナーさん]

都内 築25年駅歩5分2400万の物件に興味があります。同マンションでリフォーム済みで2600〜2700万程度で売りに出ています。自分の予算の都合なのですが、10％引きの2150万程度まで値引きは可能なものなのでしょうか？頭金+諸経費で250万、ローン2000万で考えています。みなさんのご意見
お聞かせください。

[490: 匿名さん]

483さま

全くの初心者の意見ですが、決して無謀ではないのではないでしょうか。
これから不動産の価格が大幅に下落するといわれているのですから
駅徒歩15分ですし、後で後悔しない為にも自分の思ったとおり
交渉してみた方が良いと思います。
私の周りも購入はしばらく様子見という人が多いです。
絶対に欲しい物件なら、妥協も必要でしょうけど
こういう時期に買うという意味での大幅な値引きは私はありだと思いますよ。

[491: 物件比較中さん]

いや、無謀じゃないでしょうか。
仲介業者が提示している額より1000万も引くくらいならその仲介業者が買うはずですし、
業者に売った方が当然良い。
それに中古相場自体も下落基調とはいえ、新築ほどではないはず。
他の方が仰るように、100万程度が範疇ではないでしょうか。

[492: 匿名さん]

↑
大幅な値引きとは具体的にいくらのことか知らんが、４６００万の売値から１０００万引くやつはいない。
４９０は売ったことがないようだが、売る方も基本は時間をかけたくないのが普通。
したがって基準査定にベラボーに上乗せすることはないから、１００万程度しか引かない構造になる。
オレの経験からも基準査定＋１割ぐらいだろう。このロジックを当てはめるとこの物件の基準査定は
４２００万ぐらいになる。３６００万などありえないんだよ。それに１５０万ぐらい諸費用もいるしな。
よほど困っていれば損切りするかもしれないが、せいぜい４０００万ってとこか。

[493: 匿名さん]

>>490
売却経験者です。
今の状況で2〜3割も乗せている売主はいないと思います。
査定価格も厳しくなっていますし、何と言っても新築は販売費用や利益分
をかなり乗せた販売価格ですから大幅な値引きをやろうと思えばできるのです。
つまり元値が高いのです。

4600万から1000万引きだと2割以上の値引きです。
まず相手にされないでしょうね。売り出して1年後とかなら別かもしれませんが・・・。
その価格で売るならば瑕疵担保責任を負わなくて良い業者へ売却した方がマシです。

483がその物件を本当に購入したいのならば私も4000万前後の指値がギリギリだと
思います。

[494: 匿名さん]

>>489
その程度であれば残債たっぷりでその価格以下では売れないとかでもなければ
OKが出ると思います。

[495: 匿名さん]

仲介業者も手数料欲しさに売主に残債がある等うそも付くんですかね？どーもうさん臭い。右から左に動かすだけで物件価格の3%を双方から取るなんて…

[496: 匿名さん]

490を書いた者ですが、いろいろ教えていただいてありがとうございました。
中古ならではの事情があるのが分かりました。

ただ、買い手側として見る場合、新築とどうしても比べてしまいますから
今の中古の値段は高いと感じてしまいます。
やはり中古は中古ですから。
実際のところもっと思い切って下げないと買い手が付かないのではないでしょうか。
（新着物件などは多少値が下がっているようにも感じますが）
査定額はあってないようなものです。
半年前と今とでは状況も違うし、私なら物件によっては
2割引きはチャレンジすると思ってしまいました。

[497: 匿名さん]

チャレンジするのは自由ですが、逆にそんな値引きに応じるような
中古物件は買いたくないですね。資産価値が低そうです。

これはぼったくり価格である物件を除いた新築にも言えますが・・・。

[498: ビギナーさん]

>>494
ご意見ありがとうございます。
自分の予算の都合もあるのですが、結果自分の購入希望価格は
売主の売却希望価格より10％程度安くなってしますので申し訳ないような気がしています。
この物件については来年以降問い合わせしようかと考えてます。

[499: 匿名さん]

>>498
お互いビジネスなんだから金額が折り合えば『契約』、折り合わなかったら『今回は縁が無かった』でＯＫ。
春まで待てば不動産相場は落ちていると思う。

[500: 匿名さん]

住居用ではなく投資用として保持していたマンションを現金化するための売却であれば、2割引は無謀ではありませんよ。
別にあらかじめ乗せて売りに出しているわけではありません。
現金化したいだけです。

ただ、住居用として保持している場合は2割引きは厳しい場合が多いかと思います。

[501: 購入検討中さん]

もうちょっと待てば、ローン払えなくなった人の任意売却とかありそうですね、
人の不幸を喜ぶわけではありませんが、そうなったらかなり安くなるのでは？

[502: 匿名さん]

2割、3割あたりまえ。
是非トライするべし。

[503: 487]

487です。私も相手の都合を考えずに１・２割引程度の、買主からみて妥当と思われる金額で指値を入れましたが、交渉になったのは数えるばかりでそのうちの殆どが100万・200万という感じでした。値引きまかりならぬ、ということで交渉にすらならなかった案件も多数ありました。9月〜12月前半の話です。

ただし投資用の案件の場合、12月中の損切り〜個人確定申告での節税という展開があるので500さんがおっしゃっているようなことはありえます。投資用の見極め方としては湾岸など一頃流行ったもので未入居・・・というのが分かりやすいかと思います。

ただし投資物件は元々の分譲価格でいうと最低五千万、良くあるのが7千万以上でしたが。

[504: 購入検討中さん]

２３区内、都心、城南は売値にもよるが２割引はその時点でアウトでしょう。
今は中古も値が落ちてきてます。それ以上に値引きは売る方が焦ってなければ、交渉には応じません。逆に２割引に応じるのは、余程あせっているか、人気がなく藁にでもすがる気持ちな人なのではないでしょか。
４千万の物件で２割引は３千２百万です。それなら、もっと普通の値引き幅で買ってくれる人を私なら待ちます。
まぁ、チャレンジしてみることは自由ですけどね。言われた方は相当印象が悪くなるので、その後、交渉に応じない人もいるかもしれないですね。

[505: 匿名さん]

来年は値下げ交渉しなくても売り出し価格がもっともっと下がります。

[506: 物件比較中さん]

中古マンションを探し始めて三ヶ月
希望の地域はまだまだ強気の価格がついてますが
やはり割高な物件（築25年くらいで2500万あたりのもの）は
売れ残ってきています

全体として不動産の価格は下がりそうな気がするのですが
不動産屋さんが言うには
値段が下がっているときにわざわざ売りに出す人は少なくなるので
選ぶほど売り物件が出ないとのこと

売れ残ってじりじり値下がってきた物件を今買うか
来年新たに低めの設定で売りに出るかもしれない物件を待つか迷うところです
１年待って200万くらいの違いなら家賃も150万くらい払うんで
早く買ってしまった方がいいかな　とも思うんですが…

皆さんどうお考えですか？

中古物件はどの程度下がると予想してますか？

[507: 匿名さん]

気に入った物件があれば自分が適切だと思う価格で指値をすれば
いいのではないでしょうか。売り出している人はそれなりの理由
（例えば買い替え等）があるので値引きに応じる可能性もありま
す。中古相場というのは基本的には過去の売買の結果でしかない
ので実態に比べ遅行します。

[508: 購入検討中さん]

中古物件は残債があるので大幅には下がらないでしょう。それこそローン破綻待ちだったら話は別ですが。それよりは新築で来年の3月竣工物件を買い叩くほうが賢明ですよ。中古仲介の人は適当なこと言いますが、現時点では新築狙ったほうが値下げ幅はゲットできます！

[509: 匿名さん]

今不動産市況が悪いせいか普段なら絶対手が出ない物件になんとか数割値引きで手に入れようと
している人たちがいるみたいです。
売るほうはそれなりに売りたいと思う事情はありますが、基本的な予算にも満たない金額だけで
なんとかしようとする人たちを見ると確かに今の不動産ってなめられてるなと思ってしまいます。

[510: 不動産知識不足]

よくご存知のみなさんに質問ですが任意物件とは管財物件ですか？

[511: 匿名さん]

売主からみたら、今の値付けは適正で大幅割引はありえないんだろうけど、
買う側からしたら、割高で値引きがあって当然、と思ってるんじゃないかな。
溝はなかなか埋まらない気がする。

自分も中古探してたけど、新築がだいぶ落ちてきていい感じなので
来年買い叩けそうなら新築にシフトするかも。

[512: 匿名さん]

まあ、なんでも取引ってのは売りたい人は高く、買いたい人は安くってのは常ですけどね。
でもいいものはやっぱり高いってのも常だと思います。
いいものが安いってのは資本主義と合いませんしね。

[513: 匿名さん]

>>509
売主が購入者をなめた価格で売り抜けようとする場合も多々ありますよね。

[514: 匿名さん]

中古だと値引きがわずかだけど、新築はガンガン引いてくれる。
ただ中古は色んな場所が選べるけど、新築はもう限られた売れ残りだけ。
迷うなあ。

[515: 匿名さん]

>>510
>任意物件とは管財物件ですか？
と質問する時点で、手をつけるべきでは無い,かと。

[516: 不動産知識不足]

510 です
アドバイスありがとうございます
任意売却と管財物件は違うですかね

[517: 匿名さん]

513さん
そりゃあるでしょうね。

ただ相場より高ければ買わなければいいだけです。
私が言ったのはワンランク下の物件しか買えないの金額なのが明らかなのに
だめ元で来る人もいるって意味です。

[518: 515]

>>516
私自身は「任意売却と管財物件」の違いが分かりませんが、
親族に不動産屋勤めの者がおり、任意売却物件を検討したことがあります。
検討中に、売れてしまいましたが。。

たしか、任意物件の場合、購入後３ヶ月間　瑕疵があった場合の保証が
ないかと思います。
また、前所有者が管理費を滞納していないか？調査が必要だったり。。。

任意物件の利点は売値ですが、目をつけた物件を事前調査しておき
売値が下がった時点で即買い付けないと、不動産に詳しい素人や
プロ（法人）に買われてしまします。
すぐ売れない任意物件は、プロからみてまだ高値の
ものと思われます。

[519: 購入検討中さん]

任意物件、管財物件に関しては、各不動産会社から提示
された金額は、一定ではないですか？
　それにしても、前所有者の事情が色々あったケースが多く
私は個人的にはパスします。
　次に住む際、気になります諸般の事情ってやつを・・・
　以前、一戸建ての施工会社が倒産した案件は、非常に
物が良く悩みましたけど。（中古で保証がないのと一緒）
　マンションであれば、管財、任意物件ではなく、中古の
良物件を適正価格で購入したいですな。
　基本的には、中古の購入理由の
１番：価格
２番：利便性（駅から近い）
３番：環境
私は、以上を３点を見て購入します。

[520: 匿名さん]

いや、ここは本当に勉強になりますね。

自分も価格面から中古を買おうかと思っていたのだけど、100万前後しか値引きできないなら買い叩けそうな新築に行きたいですね。

（以前ここを読んだときに「中古で2割引は当たり前」みたいに書かれていたので驚いてます）

でも、新築の2割引なんて本当にあるんでしょうか？（特に23区内のかなり都心で）

逆に新築でそれだけ値引いてくれるってことは、裏に隠れた問題（デベの体力不足云々）があるから、との見方はできないでしょうか？むしろそっちが心配。

もちろん新築は元値が高いのでそれだけ値引ける余地もあるってことでしょうけど・・・

今の時期で値引くことを前提にした場合、皆さんなら新築と中古、どちらを狙いますか？

[521: 匿名さん]

新築で二割はたぶん大手ではないと思っていいんじゃないでしょうか。それも都心ならなおさらです。
よく中吊り広告とかで二割引き話が出ますが、そういうのはほとんど郊外の相対的に小さな会社の
ものです。
少なくともs,m,mの都心はどうでしょうか。
以前、０３年にＳの都心物件を見に行ったことがあります。
あの時はみんな不動産に疑心暗鬼になってたときでしたが、それでも値引きは断られました。
せいぜい諸費用ならなんとかって話でした。
彼らはまだ体力あるからそこまではおそらくしないのでしょう。
もしかしたらあるかもしれませんが、おそらくそれは表沙汰にはなってないと思います。
従って、一般人には無理でしょう。

[522: 匿名さん]

５２０さん

それは物件によりけりじゃないでしょうか。
新築でデベと施工会社両方が一流でしかも場所もいいものは一時期に比べ激減しています。
かえって０２年から０６年のものがいいのがあったりします。

急いでるならその時の中古も一つの選択にはなれますし、そうでないなら後二年くらい待たれては
いかがでしょうか。

[523: 匿名さん]

売り経験者より。
売り出しは7月。契約は9月。決済は2ヶ月後の11月。
最終締結は200万引きで3○○○万。
横浜の6年落ちのマンションです。
かなり早いスピードで売れました。

値引きが前提と考えている方がいますが
値引きなし以外は交渉しない売主もいるようです。
（売れなくても困らないオーナー）

不便な立地の新築の値引きと人気中古マンションを天秤にかけたら
今は新築を考える方が多いのでは？

[524: 520です]

たしかに新築で2割も引くようなところは大手じゃないですよね。
新築の値引き物件を買いたいけど大手以外は体力が心配……悩ましいところです。
価格を取るか信用を取るか。

>急いでるならその時の中古も一つの選択にはなれますし、そうでないなら後二年くらい待たれては
いかがでしょうか。
特に急いではいないのですが、賃貸で住み続けるデメリットを考慮すると、といった感じです。
もしよければ、「あと2年待つ」という根拠があれば教えていただけますか？

今は、一流ではなくともそこそこ納得できる立地の新築か、一流半あたりの中古かで悩んでいます。
02〜06のものは良さそうなものが見つかりそうですね。

それと交渉する際、新築での業者がやりやすいのか中古での個人がいいのか……
そのあたりも踏まえて考え中です。

[525: 匿名さん]

５２４さん

二年と申し上げたのは今の値段でデベが仕入れたら分譲はその時くらいじゃないかなと見込んでいるからです。

マンションの規模にもよりますが、今売り出しのマンションはミニバブルだった去年や一昨年の
仕入れのものが多いはずで、元の土地の仕入れ値も高かったはずです。
デベが今年あたり仕入れたら再来年くらいの分譲の時は相対的に安くていい立地のものが今よりは
多いのではと個人的には考えております。

[526: 524です]

なるほど、そういうことでしたか。仕入れ値が高ければ仕様も確実に落としてますもんね。2年後竣工のものだと、立地も良くちょうど2000年代初頭と同じぐらいのグレードが保てている、と考えていいのでしょうか？

[527: 購入検討中さん]

それまで、資金が持つかという話はないんでしょうか？　知り合いのデベロッパーは、逆に２年後には
物件が不足すると言っていました。
大手以外の弱小はそこまでの体力ありませんからね。
まぁ、私は２年も待つ気はないので、関係ないんですけど。

[528: 匿名さん]

土地の仕入れ値は安くなっていると思いますが、それ以上に今後は
物件価格を安くしなければ売れません（買えません）から建物の質も
間違いなく落ちるはずです。
床暖房やディスポーザーなどは真っ先に削られるでしょうし、クロスや
キッチンなど目に見える部分はもちろん、コンクリートのかぶり厚や配筋など
目に見えない部分も質を落としてコストダウンしてくるでしょう。

そうなると今完成もしくは近日中に完成予定の物件を値引きありで購入した
方が良い質のマンションが手にはいるのではないでしょうか？

[529: 匿名さん]

仕入れ値が高くても安くても結局はグレードが落ちるってことか・・・・だとしたら528さんの言うとおり、近日中に完成予定の物件を値引きありで購入したほうがいいってことでしょうか？一番いいのは「高く売るはずだったのに今回の金融危機で投売りせざるを得なくなった物件」・・・となると、やはり今の時期に完成済み(完成予定）のものが一番ってことでしょうか？


床暖房やディスポーザーはまだいいけど、かぶり厚や配筋といった構造面で質を落とされるのは嫌だなあ。それこそのちのち高い買い物になりそう・・・

[530: 匿名さん]

建築基準があるから、そう簡単には質は落ちないです。

また、設備も劣るようなら新築はなれが進みます。

建物そのものよりも、デベが仕入れた土地価格に左右されます。

また、中古（２３区）でお探しの場合、開発がこれ以上できない土地で、
利便性（設備含む）のよいものは、中古でもそれなりです。

これ以外でしたら、・・・例えば、未開発地区・築浅でも汚く使われてる部屋はリーフォーム代金がかかりますし、将来、デメリットになる可能性の含んだ物は、売買価格から１千万引きくらいしてもらわないと、新築に敵いません。

仲介業者は、高く売れば手数料も多く入るので、値引きする人・利益追求する人。付き合い方にこれも見極めが必要です！

家は高いです。焦らないほうが無難ですよ！賃貸だって、気ままだし・税金かからないし、相対的に見てお徳かもです。焦るとろくな事ないですよ！っ手気持ちで良い物見つけましょう！

[531: 匿名さん]

↑
「！」連発で力説してる割には、内容は大したことないな。いつまでも買えないやつの典型。

[532: 匿名さん]

私は内容が参考になりましたよ！
賃貸に関するこういった考えを理解する前は、高級賃貸より買った方がマシって思っていましたが、
税金かからないし！気ままでフットワークかるいし！理事会の管理修繕議題に首突っ込まなくていいし！って考えると、
金持ちが高級賃貸に住む理由が少し分かった気がしました！

そんな私は、ゆっくり良い物件を見つけるつもりです！

[533: 匿名さん]

自作自演はいいから。あほらしい。

[534: 匿名さん]

>>530
建築基準法はあくまで最低限度の基準なんですけどね。
スラブ厚、コンクリートのかぶり厚、配筋など基準法以上の物件も
たくさんあります。
これらが基準法ギリギリになる可能性は十分あります。

また、装備もデベが揃って皆で削れば選択肢が無い訳ですから、新築離れは
起きないでしょう。不景気な時は安い方へ流されてしまいます。良質なモノ
を買いたいと思っても出にくくなってしまいます。
特に日本人は新築信仰が根強いですから装備が劣っていても中古並みで
買える新築があればそちらを選ぶ人が多数派でしょうね。

[535: 匿名さん]

「いつまでも買えない典型」って、よく、仲介業者が使う言葉だよ！

この板は、仲介業者見てるだろうね！

[536: 匿名さん]

>仲介業者は、高く売れば手数料も多く入る

そりゃそうだけど、売れなければ手数料はゼロ。
思いっきり値切って放っとけば手数料欲しさに、安く売るように売主を説得してくれる。場合もある。

[537: 質問]

もし個人で買い手が付かず、それでもどうしても売りたい場合業者が物件を買い取るというのを聞いたのですが、その際何割引ぐらいで業者は買うのでしょうか？買主が個人より大幅に損をするようですが…

[538: 購入検討中さん]

業者の買い取りはこのご時勢だとかなり買い叩かれるでしょう。売って利益がでる前提での買い取りですから。良い時期でも個人相手より2割ぐらいは覚悟するべきですからざっくり3割ぐらい。しかし残債があるから無理・・・って展開？

ちなみに仲介業者の手数料はゼロか発生するか？でいうと発生したほうが良いので、売り手のために高く売る、買い手のために安く買うというインセンティブは発生しません。アメリカでの調査結果ではありますが、自分のための売買よりも客のための売買のほうが売るときは安く、買う時は高くなる傾向があったとのこと。

[539: 匿名さん]

業者の買い取りで気をつけなければいけないのは、
仲介業者自身が買い取ってくれないで買取業者を紹介するだけの場合。

買取業者が提示する３割引き価格から、更に仲介業者の仲介手数料が引かれます。

[540: 537]

ありがとうございます。自分購入検討側なので値引き交渉で使えればと思い質問しました。足元を見るようで売主には申し訳ないですが買い手側からすれば今は叩けるだけ叩きたいと思っています。

[541: 購入検討中さん]

売主は残債があるから限度がありますよ。売主も＊＊じゃないから表示価格から大幅に値引きできないと思います。（値引きできないので、売らない・売れないという展開）。

特に五千万以下の実需物件では割引があってもせいぜい1割、殆どが端数丸めるぐらいでしょう。

[542: 匿名さん]

たとえ買ってくれたとしても自分が損するんなら売らないな
中古は管財、競売物件以外はあんまり値段落ちないよ 叩いて買いたいなら任意売却などいわくつき狙えば安くなるけど違った意味でリスクあるけど

中古だすような人はあんまり安くしないもをなー

[543: 匿名さん]

>>542
>任意売却などいわくつき狙えば安くなるけど違った意味でリスクあるけど

そのリスクと対策を情報交換できればな。。スレチになるが。

たとえば、居住中だと売買契約が済んでも、出て行かないで居座る恐れ。
あと、入居後に元居住者が嫌がらせをする場合もあるらしい。

[544: 匿名さん]

まあ、新築・中古共に買い叩ける物件はそれまでの物件という
ことです。
自分が売る時も当然買い叩かれます。

永住するつもりでもそうならない時もありますからね。

[545: 購入検討中さん]

そうですね。買い叩ける物件はそれなりのレベルということですね。
実際、中古はそんなに値引きしてくれないよ。

[546: 匿名さん]

保有者が不動産会社の場合は値下げが結構できます。
1月〜3月はいいタイミングではないでしょうか。

[547: 匿名さん]

一般的なことですが、教えてください。
中古物件を購入する場合、売主の売却希望額で決まるケースが多いのでしょうか？
それとも若干なりとも値引きをしてもらえるのが普通なのでしょうか？
漠然とした話で申し訳ありません。

[548: 匿名さん]

一般的に>若干なりとも値引きをしてもらえるのが
普通ではないでしょうか。
値引き率は、地域や時期にも拠るでしょうが。

住み替えの小生の場合、売る時は5％引き、
買う時はリーマンショック後だったこともあり？
10％引きでした。

売主と直接交渉でなく、仲介業者を介して
ですから遠慮は不要です。

[549: 購入検討中さん]

知ってると思うけど、価格が税込表示なのは業者、非課税表示が個人。業者は決算前の損切りはありえる。個人は良くて1割程度じゃない・？

[550: 匿名さん]

逆に、10%引く前提で高く売却希望価格を付けて売り出してるケースもあるから注意。
実際に取引されている「相場」はちゃんと調べてから価格交渉しなきゃね。