中古マンションの値引き

[匿名さん]

中古マンションはあくまで売主の強気な希望売却価格。
仲介業者によると、大抵は１〜２割引いたところで落ち着くらしいのですが、
実際どうなんでしょ、というところを語るスレです。
値下げのコツ、出物物件（離婚等により即売を希望する値落ちしやすい物件）の
探し方などもあわせてどうぞ。

[282: 匿名さん]

＞２７６さん
２７３です。ありがとうございます。
レインズの情報でばっちりわかりました。

[283: 匿名さん]

中古物件を検討する事が始めてなので経験豊富な皆様のご意見を拝聴したいです。

東京下丸子、７００戸を超える大規模マンション　現在常時、売り物件が４戸は出ています。
１２０m2　５階　８２００万　南西向き
１００m2　１０階、６６００万　１００m2　１５階　６９５０万　各南西向き
９０m2　　７階　５３５０万　南西向き

際立って１２０m2の物件が高いのですが、これって高すぎません？？　売り手は絶対値引きに応じないそうです。

東京○ーハウス

問題のある物件なのでしょうか？？

[284: 匿名さん]

No283、書き忘れました　２００３年８月築の物件です。

[285: 匿名さん]

検索すると、色々書かれてるので御自分で調べたほうが。

[286: 匿名さん]

２８３さん
新築当時は不人気物件でしたよね
２年ぐらい売れ残っていて
最終的には　買取業者に売れれて　未入居物件として
しばらく　売られていました
その価格と　同じぐらいかな？

新築の価格からすると　安いと思いますが
元の値付けが高すぎ・・・・

[287: 匿名さん]

>>286さん
大変参考になりました。
私も作りの割には高すぎると感じておりました。場所柄も決してよくないし。

ありがとうございました。

[288: 匿名さん]

今は２極化の時代、安物にはねびきもあるだろう。都心のハイグレードは希少性だろう、
分譲時より４割くらい高く、一円も負けないというものが買われていく、見送りなどしてる
といいものは出ずらく出ても値が上がってしまう。

[289: 匿名さん]

確かに２極化ですが、
強気で４割アップ価格で出してみたら売れずに、
ズルズルと値下げする物件もあります。
立地、向き、間取り、などは慎重に吟味しましょう。

[290: 匿名さん]

立地、向き、間取りがよいと、５割アップでも軽く売れるような人気築浅マンションが
いくつかあると聞きました。

[291: 匿名さん]

築1年のマンションを分譲時より1.5割引きで購入予定です。
これって高いですか？
皆さんはもっと値引きしてもらってます？？

[292: 匿名さん]

>>291
立地その他個別条件によります。築１年なら、港区など都心部では分譲時より高いのが普通ですし、今なお地価が値下がりしている郊外なら２割引でも高いと言えます。

[293: 匿名さん]

291＞288をよく読むといい。あとはあなたが物の価値鑑別ができる人かどうか。

他スレのカキコをコピペしてみる。

新築か中古か、ワインでいうとボジョレーヌーボーをぶっつけで飲むか、あるいは
評価の定まったビンテージ品をさらに自分の舌でテイスティングして納得して飲むかの
違いに似ているね。なんか後者のほうが通っぽいけど

これでいうとあなたのテイスティング能力が問われているが慣れてなければプロの評価を
参考にすればいい。

[294: 匿名さん]

都心でも、価格的に高く売れない築浅中古も存在します。
分譲価格自体が高かった物件です。
近隣に後から同レベルの出来の、割安新築物件が分譲され、
比較されるために高く売れずにいます。

[295: 匿名さん]

逆に近隣の立地でやや劣る新築が市況向上でずっと高い値段で分譲され売り切れるため
もとの立地のいい中古が当然のこととしてぐっと上がることもある。別に虎の門や浦安に
限ったわけではなく。

[296: 匿名さん]

中古を見にくる客って、立地よりも日当たりと価格を優先で選ぶ人が多いよ。
駅前物件でも売れない物件は売れない。値切り客は来るけど。

[297: 匿名さん]

でも富裕層は値段の安いものはいやがり高くてもハイグレードのものを欲しがるよ。
そのほうが将来的資産価値が高いことを知っている。

[298: 購入検討中さん]

中古って必ず値引（1割〜2割？）できるものなのでしょうか？

郊外ですが駅近、最上階角部屋物件を検討しています。
仲介業者に値引きを相談したところ、厳しいと言われてしまいました。
出来て100〜150万といわれています。

モタモタしていると他者から申し込みが入りそうなので焦っています。
ただ、ここの書き込みを見ているとみなさん値引交渉されているそうなので。
ご意見ください。

[299: 匿名さん]

>>298
だから売り出し価格が高いか妥当かによりますって。皆が１割かそれ以上値引きすることを前提に値付けしているわけではありません。現に私は最近売りましたが、当初から周辺同等物件より若干低めに値付けしたので、売値より低い指値の買付申し込みはすべてお断りしました。でもほどなく売り出し価格そのまま（値引きなし）で買付申し込みがあり短期間で売れましたよ。
是非欲しいと思う物件で、売値も相場に照らして妥当だと思うなら値引き要求はしないことです。さもなければ断られて他者にとられますよ。

[300: 匿名さん]

>>298
売り買いは、売り手と買い手の勝負と思います。
弱い方が引き下がるしかないのでは。
まずは、情報収集してその地域の価格を調べてみたらどうですか。
それに照らし合わせて、その価格が妥当かどうか。
いい物件なら調べた価格の最高額ぐらいの金額で交渉するしかないと思います。
それが何割引の金額になるかは、わかりません。
是非欲しい物件なら売り手のいいなりの金額で購入するしかないと思います。

＞出来て100〜150万といわれています。
交渉事は、相手の言いなりになる必要はありません。
高すぎる場合は、強く言ってもいいと思います。
しかし、調べてその金額が妥当であればその金額で交渉するしかないと思います。

ちなみに、私の場合は非常に気に入った物件なのでインターネットで調べた最高額で
交渉しました。山手線のターミナル駅数分の私鉄の物件ですが、約５％引きです。
もっと値引きできたのかなと思うこともありますが、逃がした場合後悔すると思い購入しました。

[301: 経験者]

まあ、それこそ値引きはケースバイケースだよ。
俺も売った経験があるが、その時の仲介業者は「これはお客の勝手な思い込みなんですが、
売り出し価格の端数（十万円単位）は、当然値引いてくれると思っています。」って言って
たな。仲介業者って、結局、最後は売れないと仲介手数料が入らないから、買主の言い値で
売らせようと、売主の説得に掛かるからね。俺は、希望価格で売れたら住み替えようと思っ
てただけで、別に売れなくっても構わない状況だったから、値引きしなかった。それを仲介
業者に言ったら、売れなくて困るのは俺ではなく仲介業者だから、今度は買主側の説得に回
って、希望価格で最後は売れた。まあ、交渉毎なんて腹の探りあいみたいなとことがあるか
ら、売れないと困る人でも、「売れなくても平気だから値引きしない」って張ったりを仲介
業者にかましてみるのも手。結果、売れ残っても俺は責任取れないけどねｗｗｗ。

[302: 物件比較中さん]

特殊事情物件は安いのが多いですが購入した方いらっしゃいますか？それとも購入を見送った方が無難でしょうか？（自殺他殺ではありません）

[303: 匿名さん]

中古も値上がり完全に底打ちし値上がりトレンド入りしてるので売り急がずあとから
売れば売るほど高い値で売れるようになっている。業者さんは回転させたいから売り
いそがせるるところもあるようだが。

[304: ２９８です。]

みなさんご意見ありがとうございました。
参考になりました。交渉（値引きじゃないですよ！）を続けてみる事にします。

[305: 匿名さん]

業者の配るチラシにも勝手なこと書いてあるね。
真北向きの部屋で、高層住宅に囲まれてるのに
日当たり・眺望良し、なんて書いてあるのには驚いた。

中古の値上がりトレンドは、
売り手と業者によって作られているので、実際には
エリアや物件によっては大幅値引きが可能です。
業者に丸め込まれないよう気を付けましょう。

[306: 匿名さん]

305＞そういうのもあるけど、チラシのどんな言葉より素晴らしい物件に出会えることもあるよ。
まずは内覧してみること。

[307: 匿名さん]

貴重な時間を費やして交渉に行くわけですから、部屋の向き程度に関わらず調べられることは一通り調べておきたいですね。私の場合、小学校の学区が徒歩25分と知りキャンセルしました。子供の足だと、どれだけかかるのやら…。チラシだけでは分からないことも多いのですね。

[308: 匿名さん]

湾岸エリアで去年から売れ残ってる幾つかの中古物件が
急に、扱う仲介業者の数を増やしてる。

売り主も焦ってるんだね。
もうすぐ、春の買い替えシーズンが終わるから。

[309: 匿名さん]

湾岸？それはそうかもしれないが都心のタワーは今後ほとんど出ないので希少性がいよいよ
高まっているね。

[310: 匿名さん]

相談させてください。
関東、再開発している駅にはさまれた駅から徒歩６分、築７年
大手デベ（財閥系ではない）施工も大手、８５平米、南東角部屋、
低層階、分譲価格5000万が4150万円で売りに出されています。
最近両隣の駅が再開発されていることからこの近辺の土地が
上がってきているとのことです。
最近近隣で新築で分譲されたマンションは70㎡で4000万円くらいなのですが
（大手デベではありませんが）それを考えるとお買い得ですか？
それとも高いですか？
4150万円で買ったとして仲介手数料やクリーニング代（壁紙など結構汚い）
など支払うと4400万円くらいになってしまうので、そうすると
新築の75平米位を買ったほうがいいのかとも思ってしまうのですが
どうでしょうか？

[311: 匿名さん]

>>310　あまりにも情報不足でわかりません。近隣の新築事例出されても、立地その他条件が違うでしょうし、部屋の階数向きでもかなり価格は違うし、そもそも埼玉なのか千葉なのかもわからないのに、まともに答えられる人がいるとは思えません。はっきり言って、地名駅名物件名まで晒してくれないと、その築７年の中古と新築とどちらがお買い得かなんて検討のしようもないです。

[312: 匿名さん]

310です。

311さんのおっしゃるとおりですね。
ご相談した物件は都内に近い神奈川県で、渋谷まで３０分以内に行ける場所です。
比較として出した新築物件は、駅から徒歩５分、１階の南向き70㎡の部屋です。
２階の70㎡となると200万円〜300万円上がるようです。
中古物件と新築物件はかなり近い場所にあってどちらも環境は良いです。

[313: 匿名さん]

＞３１０
比較している新築を同条件（２階の８５平米）とすると
２階７０平米が４２００万→２階８５平米が５１００万ですね。

駅徒歩６分で環境も良い条件であれば築７年で
新築から２割安くらいが基準かと思います。
そうすると中古価格は４０８０万くらいですが
南東角部屋の希少性考えると４１５０万も妥当かなと思いますね。
（たぶん売主さんも強気になりそうですが）
壁紙等汚いとの事なのでリフォーム代１００万くらい
値引き交渉してみては？

[314: 契約済みさん]

中古を探し始めて2週間程で買いましたが、値引きできるとは知りませんでした。
購入後、リフォームに１７０万ほどかかるとわかりまして、
値引き交渉すればよかったなと後悔しきりです。

[315: 匿名さん]

>>314
値引きしてもらえるかどうかは価格、立地、売主次第。
まだ地価が値下がりしている郊外物件で、周辺同等物件より高かったのなら、値引き交渉の余地はあったかも知れません。
しかし、値上がりが激しい都心物件で、周辺同等物件より安めだったのなら、値引き要求してたら買えなかった（売値で買付申込したから買えた）可能性もあります。
いずれにしてもリフォーム経費１７０万なんて物件価格に比べたらたいした額じゃないでしょう。気に入った物件がちゃんと買えたのだから良しとしましょう。

[316: 匿名さん]

ダメもとで一度は値引き交渉してみなきゃ。
そういう業界なんだから。
今更言ってもしょうがないけど。

[317: 購入検討中さん]

現在、中古物件を購入検討しているのですが、気に入った物件があったので、値引き交渉中です。
その物件は、事故物件ということで紹介していただきました。内容はその物件にお住まいだった家族の中学生位のお子さんが、同マンションの９階位から転落して、マンション入り口の上の部分辺りに転落し、亡くなられたとのことでした。あくまで共用部分での事故で、それは一年位は経過しているとのことでした。それでも、やはり精神的には気になるのですが、物件自体の作り等は気に入っています。築7年で、82平米、駅から徒歩8分、10階建1階部分です。分譲時は2693万円で、現在は1650万円です。昨年春頃差し押さえになり、今年初め頃に競売物件として他の方が購入したようです。その後、購入した方が売りに出した様なのですが、その直後に1580万円で購入したいという方が、現れた様です。が、販売直後という事もあって売らなかったようです。それから、現在まで3カ月程経過しています。競売物件となると、購入された方はかなりの安値で購入しているのでしょうか？それともそれ程安値では購入していないのでしょうか？値引き交渉の時に不動産屋さんに「現在のオーナーさんがどの位の額でこの物件を購入したかにもよります。」と言われました。もちろんオーナーさんは買った値よりも高く売りたいと思いますが、果たして競売物件となるとどの位の値で買っているのでしょうか？現在私が交渉している値段は、1500万円です。
長々と書いてしまって、すみません。

[318: 購入経験者さん]

通常競売物件はとてつもない安い価格で出しています。
１６５０万円ですとおおよそ９００万円かそれを少し割るくらいだと考えられます。購入するのは個人もいますが、大体は不動産関係やどこかの団体が多いです。大体は転売目的が多く価格も高めというより妥当な価格でしょう。まずは内装をリフォームする費用、それと差押時に残っていた管理費等の滞納金などをひっくるめても決して儲かるとは限りません。悪い言い方をすれば問題物件となっており契約時にはきちんと明確にしなければなりません。なので３１７さんは競売物件をご承知で契約なさるんですから値引き交渉は１５００万円位でしたら常識の範囲でしょう。売主としてもその位でしたらある程度の収入もあり拒否する事はないと思われますが。あとはその近辺の相場を算出しその価格よりは安くでも問題ないでしょう。
後は売主との相談になりますが、がんばってください。

[319: 購入検討中さん]

http://www.keibai.co.jp/index.htm
競売物件の落札価格結果が検索できます

[320: 購入検討中さん]

現在、中古マンションの購入を検討しております。
地方のため、金額は安価なのですが、現在１４８０万（リフォーム済み、キッチンは未）で７階の１階部です。（９６年 ３ＬＤＫ、７２Ｍ）
同マンションの７階部はリフォーム未で、１１７０万で最近販売されたとの事です。（３ＬＤＫ， ７２Ｍ）
仲介不動産屋は売主の友人との事で、どの不動産屋よりも金額面で融通をきかせる自信が あるとの事です。
内覧の後、希望金額を伝えれば交渉してくれるとの事です
（内覧後、マンションは気に入っております）
不動産屋は、 マンション１１７０万＋リフォーム費２６０万（原価）といっております。
できるだけ安く購入したいのですが、希望金額の設定に悩んでおります（不動産屋は１０００万とかであれば交渉は不可との事）
安価にうまく交渉できる方法などアドバイスいただければありがたいのですが
よろしくお願いします

[321: 購入経験者さん]

320さん

7階の1170万とご検討されている1階の主要採光面は同じ向きでしょうか？
同じだとすると少々高いのでは？
低層階の方が普通は安いです。ちなみに私は1階は選びません。まぁこれは価値観ですから、なんともいえませんね。

リフォームの詳細が分からないのでなんとも言えませんが、キッチンはそのままなんですね？260万原価というのも？？です。

その不動産屋さんも友人寄りにはなるでしょうから、買主にとってはデメリットでしょう。

とりあえずもう少しリフォームの詳細が分からないとなんとも…

[322: 購入検討中さん]

３２１さん
３２０です
リフォーム内容は、全室壁、天井クロス張替え
ユニットバス交換 洗浄トイレ便器交換（ウオシュレットＴＹＰＥに蓋のみ ） 洗面台化粧台交換（下部のみ） 畳、襖、じゅうたん、 網戸張替え
床フローリングワックスかけ、 水周洗浄工事、コンロ入れ替え
付帯設備：エヤコン ２台付き

上記が内容です
よろしく見解お願いします

[323: 購入検討中さん]

どうしても欲しいのか、値段が折り合わなければ下りるのか、それによっても話は違います。

何が何でも買いたい・・・１３５０万で打診、１４００万で購入

どちらかといえば・・・　１２８０万で買い付け提出、１３５０が落とし　　　　　　　　　　　　どころか。

まあ買えなくてもしょうがない・・・7階で1170なら1階で1170は高い
　　　　　　　　　　　　　　　　　1100が妥当だろう・・で1160で決着


勝負っ・・・7階で1170なら1階で1170は高い。ふざけるな。
　　　　　　980で提出、1050で妥結。


　　一階はそこまで人気無い。買えなくてもいたし方ないと思って勝負に
　　出てもよいのでは。

[324: 匿名さん]

９６年と言えば、消費税アップ前の駆け込み需要で
突貫工事で造られていたマンションもあるような時期です。
購入後に後悔なさらないよう、内覧はザッとではなく念を入れて行いますように。

[325: 購入経験者さん]

321です

その内容ですと260万原価ではなくエンド価格でしょう。業者に頼むとそのくらいの金額では？それでもちょっと高いような…

私なら1100万スタートで1150万上限ですね。

それでまとまらなければ引きます。

1階が売りにくいのは不動産屋さんも分かっていると思うので、強気で交渉していいと思います。

[326: まーまー]

中古物件で６０％ぐらい気に入ったものがあります。
築１４年で４LDK　１５７０万円でした。
新築購入時は９２年のバブル期だったので５０００万円ぐらいした物件です。
住宅金融公庫の抵当が付いており、２５００万ぐらい残っているとのことです。

売主側の仲介業者に価格交渉しようとして、一括現金で払うし、１５００万なら購入すると伝えましたが、
仲介業者曰く
当社の値付けは１５４０万円でしたが、住宅金融公庫から「１５７０万円以上で売ること」という文書が当社に発行されていて、（実際見せてくれました）値引きすることは出来ない。といわれました。


このように　債権者の意向が売主や仲介業者の意向よりも優先されることがあるのでしょうか？

このケースで　なにか価格交渉の材料になるものはありますか？
教えてください。

[327: 匿名さん]

早い話、値引くと金融公庫の抵当権が外れないからでしょ？
正当な理由だな、この場合は値引きは無理だな

売主にも事情がある故、何でもかんでも値引ける物件とは
限らない

[328: 匿名さん]

９２年はすでにバブルははじけてるんじゃない？

此のケースの場合、売り主がどうしても売りたければ
1570万で売ったことにして、70万キックバックするやり方もある。
値引きできないのではなく、値引きしたくないのでしょう。

[329: 匿名さん]

うん。値引きは無理。

キックバック提案もやめておいたほうが良い。

　こういうケースも良くある。

[330: 地元不動産業者さん]

>>326
債権者の同意が前提の任売物件です。基本的に値引きは無理。

少々説明すると、
その売主さんが、公庫に残債2500万円あるってことは、
本来ならば2500万円完済しないと、公庫は、抵当権を外して
くれません。

公庫としては、不良債権を処分したいため「1570万円の
売却ならとりあえず抵当権は外してあげると」と言っている
だけで、差額の930万円は無担保ローンとして売主に別途請求
していると思います。

公庫も売主さんに支払能力がある状況であれば、1570万円での
抵当抹消には同意しません。

売主さんは、ローン返済を滞らせている状況かと思いますので、
万一この取引をすすめる場合も、中間金の支払をせず、引渡しと
入金を同時にするなど、気をつけた方が良いと思います。

また、公庫はその物件を1570万円と査定しているわけなので、
相場とかけ離れた価格ではないと思われます。

[331: 購入検討中さん]

中古で気に入った物件があります。
駅徒歩4分、築4年、3LDK南東角部屋、9F、78㎡、4580万です。
ただ引渡しは来年4月です。

結構高めかと思い不動産屋に値下げ交渉してみたところ
4200万なら交渉してみますとのこと。

ちょうど1週前に
同駅徒歩1分、築4年、3LDK南西角部屋、5F、78㎡、翌月引渡し
が4280万で出ていて
問い合わせしたところ売れてしまった後でした。

4200万なら交渉できるとあっさり言われたので
4100万まで下げれるといいのですが、
引渡しまでの期間が長いこともあり、これ以上下げるのは難しいでしょうか？