中古マンションの値引き

[匿名さん]

中古マンションはあくまで売主の強気な希望売却価格。
仲介業者によると、大抵は１〜２割引いたところで落ち着くらしいのですが、
実際どうなんでしょ、というところを語るスレです。
値下げのコツ、出物物件（離婚等により即売を希望する値落ちしやすい物件）の
探し方などもあわせてどうぞ。

[2: 匿名さん]

とりあえず購入検討のマンションで今まで中古で売れた一覧（日付、価格、物件情報）
を見せてもらえば、割引率の目安になると思います。

地価の推移と築年数にもよると思いますが、過去最大の値引率を引き出すのが最低条件
でしょうね

[3: 匿名さん]

>1
僕も中古の購入を検討しておりまして、そういうノウハウを知る事ができると助かります。
この前に内覧させてもらった物件ですが、帰宅後すぐに業者に電話をしましたら、
「仲介料ぐらいでしたら・・」との返事。仲介料ですから３％弱ですよね。
他の物件では、素人の僕から見てもあまりにも高いので、
内覧後の帰りに業者にその旨を尋ねますと、
「売主が希望している金額ですからね・・残債もあって・・・」。
時価＋残債まで負担させられてはたまりません(^^;
やはり02：さんの言われるように時価を正しく把握するところから始めなくては
いけないのでしょうね。

[4: 02]

＞03さん
ハッキリ言って売主の残債なんて無視ですｗ
買う側が急いでなければ（検討、交渉まで進めば）大抵折れるのは売主だと思いますよ

私の場合、売主とこちらの価格差が300万近くありましたが、「急がないし、引かないなら買わない」
と伝えてもらったら、あんがい直ぐに売主が折れました（築年数が浅いので残債はかなり残っていました）

とは言っても私自身絶対欲しかった物件なのでハラハラドキドキしてましたがｗ

[5: 匿名さん]

>>02
一概に残債を無視出来ないよ。
売主の買い替え(物件が決まってる場合)で売却価格出してるなら
残債割れで売れないでしょ。若しくは債務整理とか。

先ずは売主の事情把握。
おかげで相場より格安(同マンション内で2階下より600万安い)で買えました。
仲介不動産屋の担当と仲良くなっておいて売主側訳あり物件を紹介して貰ってたよ。
例えば競売手前の任意売却物件とか。

築浅・真南・角部屋・駅近・大手施工買えてウマー!
ただ、探し始めてから手にするのに半年以上の時間かかったけど…orz

※任売物件は契約しても債権者がその金額じゃ駄目と言ったら白紙解除になるので注意!
過去1回喰らいました orz　これ喰らうと契約迄1ヶ月以上待たされ契約して更に1ヶ月位経って
債権者側から不可と言われたと仲介業者に言われ、しばらく探す気失せます…

>>01
そういう物件探すには担当と仲良くなる!これに尽きます。私がそうでした。
私が仲良くなるには最初こっちの目論見は伏せとき希望だけ伝えとき
電話がある度、色々、内覧し、世間話する様なってから
「色々売主さんにも事情あるんですね〜」と軽く振ってみたり
毎日ネットで不動産情報を確認して新たな物件が出て安いと思ったら
こっちから担当に電話入れて「この物件、相場より安くない?」みたいなこと
聞いてみれば担当が色々話してくれる様になりますよ。
そうするとネットに乗る前にレインズ(不動産業のみの閲覧出来る登録)に登録された段階で
電話くれる様になってウマー!な情報を得れる様なります。
その段階で担当が大元の扱い業者に確認してくれ事情説明してくれるので
無駄な内覧をせず済む様になり効率的。ただ、時間かかりますけど。
って、あくまでこのやり方は私だけがやったので一般的に通じるかどうかは分かりません。

[6: 匿名さん]

　今、売価2,900万円の物件の購入を検討中ですが、買う気になって具体的な価格交渉に
入る際のテクニックのご相談です。
　希望の部屋は4LDK84平米角部屋・4階/15階なのですが、同じマンションの3LDK75平米
・3階/15階の部屋が2,200万円で出ています。
　坪単価を比較すると約114万円：約97万円と開きがあるのですが、これは単純に部屋割り
や階数（1階分の差）等による差なんでしょうか。
　値引き交渉に使えそうかと、それよりも効くテクニックがあれば、ぜひアドバイスを伺い
たいのですが・・・。素人質問ですみませんが、どなたかよろしくお願いします。

[7: 匿名さん]

恐らく部屋割り云々ではないでしょう。
1Fでそれだけの値段差が付くことはありませんから、
単純に売主の気分でしょうね（方角の違いはあるかも）。
どれくらい安く買えるかは、仲介の不動産会社の手腕に寄りますので、
　・買う金はある（ローン審査も問題なし）
　・買う気もある（すぐにハンコ押せる体制）
ただし
　・希望額より１円でも高かったら、この物件は買わない
　・その上、他の仲介不動産会社で１F下の２２００万の物件を買う
と切り出してください。
最初の提示金額の目安は２４００万くらい。
で、もちろんこの数字は売主も首を縦に振りません。
（２６００くらいで妥協線を提示してくると思います）
そこで、不足分を３者で分配するという提案を『不動産会社』に持ち出します。
たとえば売主側にはリフォーム代負担（５０万程度）、
仲介業者には手数料を１％減らす（５０万程度）で、
実質２５００万程度で購入する。
（もし売主が飲まなければ仲介業者が更に手数料を１％減らす。）

というのは割とアリだと思うんですがいかがでしょうか？

[8: 匿名さん]

>>06
それだけではレスしようがない…。
リフォーム入れてる入れてないでも変わるし
オプション等で設備機器の差があるのかも分からない。
どっちが先に売りに出たのか分からないが目当ての方が
後なら少なくとも1部屋多く1階上で角部屋ならそれだけで
付加価値つけたいという売主の気持ちも分からないでもない。
若しくは担当業者が高く設定しても売れると判断したのかも知れないし。
判断材料無さすぎてアドバイスのしようがないけど
両方自分の目で見て自分の中で値段相応の価値があるかないか見てみ?
先ずはそれからだな。買い付け証明ってその物件に"自分なら幾らで買うか"だし。
その上で売主の事情を聞いてから質問してくれれば答えやすいかと。

[9: 匿名さん]

昨年４月に売り出された日当たり良好物件。（南側に自マンションの駐車場がある、南向き物件。）
東京の中央線２３区内駅から徒歩２０分またはバス５分。
３２８０万円で築３０年、１０８平米。駐車場とトランクルーム付き。

見に行ったら、カーテンボックスの一角がワンちゃんの引掻き傷で２ｃｍくらい削られている。
この辺りの相場だと、綺麗にリフォームされていれば大体妥当な価格なのだけれど、手入れするのに３００万円くらいはかかりそうなので辞退しました。
１年経ってもまだ売れ残っています。

手数料やリフォーム代を考えると、この近傍では大規模新築で共用設備が色々付いて９０平米くらいが６０００万円くらいで手に入ります。
今年から税制が変わって税額控除が受けられるようですが、登記代なども考慮したら１０００万円近く中古は不利でした。
新築を購入しました。

[10: 匿名さん]

>>6
売り出し価格として妥当でしょう。
角部屋でワンフロア上なんですから。
しかも4LDKと部屋数も多いですしね。
まあ、下がっても2700万円台後半でしょう。
坪単価で2200万円の物件に＋10万円がいいところ。

[11: 中古より安く買えた話]

私は今年の２月から中古マンションを探していました。築６年経過くらいのです。思い切って１８００万までのです。
参考の為と思い新築マンションのモデルルームに足を運んだのが私の運命を変えました。営業マンには勉強の為と思い、
断る事なく話しを聞いていました。３月も末になったある日、営業マンから電話がかかり、会社の決算に間に合わせたいので
原価でお売りしますと・・。結局、２３００万の新築マンションが１８００万で買う事が出来ました。
仲介手数料もありませんし、３月は狙い目です。

[12: 通りすがり]

＞結局、２３００万の新築マンションが１８００万で買う事が出来ました。
同じマンションの住民には絶対内緒ですね。そうしないと必ずグダグダとこぼす人がいて、
これから先の近所づきあいが大変になりますし、悪くすると管理組合でトラブルかも知れません。

[13: 11]

通りすがりさん有難う御座います。
なかなか人に言えない事なので、書き込みしてしまいました。
ここのデペは２〜３年前から急成長しようとしているようで、凄い数のＭＳを建て続けています。
そんな理由から安く買えたのだと思います。
中古で狙っていたのも同じデペの物でしたので大満足でした。
現在、前に住んでいたＭＳを売りに出していますが、なかなか売れずにいます。
値引く気持ちで待っているのですが・・。

[14: 匿名さん]

>>13
> 現在、前に住んでいたＭＳを売りに出していますが、なかなか売れずにいます。
> 値引く気持ちで待っているのですが・・。

仲介業者にちゃんと条件を伝えていますか？
値引きの上限とか。

私の場合、現状で売りに出して、最初からリフォーム代を100万
出します。という条件にしました。こっちで勝手にやっちゃう
より、買い手の趣味でやってもらったほうがいいかなと。
結果、チラシを出した次の日に売れました。
経験的に、内見の数は、ほとんど駅からの距離に依存するといっ
ても過言ではないですね。（ウチは徒歩５分）
中古の場合、きれいなパンフがあるわけじゃないので、い
くら環境が良いのをウリにしても、遠いとなかなか見に来ても
らえないんですよね。ほとんどの買い手は、ある駅の徒歩圏で
めぼしい物件がないと、バス便まで手を広げるのではなく、
となりの駅に行ってしまいますから。というようなわけで
バス便は売却に時間がかかることが多いですね。

[15: 何が何だか分からない]

東北の田舎の都市にマンションを探しています。いろいろと勉強をしているつもりではいますが、
いまいち値段がいくらなら妥当なのか全く見当がつきません。３LDKで1４−５年ぐらいの物件が1300万とか6年物で
1400万とか何をもとに値段というのは決められるのでしょうか。チサンやライオンズマンションは一般に高いようですが
それはグレードが高いからとか、そういう何か原因があるのですか。どなたか教えてください。

[16: 匿名さん]

田舎だったら一戸建ての方がいいんじゃない？
マンションに住むのは貧乏な人というのが東北では常識だし。

[17: 何が何だか分からない]

マンションは一年に4-5ヶ月住むためのものなので、一戸建てよりも管理が簡単だと思うのです。

[18: 11]

>14最初からリフォーム代を100万出します。
目から鱗です。有難う御座いました。
今の私にぴったりの提案でした。
リフォーム予定でいましたが、どこに依頼し又、リスクを伴う事も心配でした。
依頼している不動産屋は、売り出し価格の２００万引きで買い取ると言いましたが、
実際、見にきたお客さんはリフォーム代金が無いので敬遠されていたようです。
つまり、今の価格に１００万上乗せして、１４さんの方法で売れば良い事に気づきました。
リフォームに１５０万考えていたので、これはやって見る価値大です。
有難う御座いました。

[19: 匿名さん]

たとえば6000万の中古なら、4500万くらいから挑戦。
でまったく取り合わない場合は、不動産会社を買えて再挑戦。
これでだめならちょっと無理。

ちょっと乗ったら、あとは交渉かな？

でどうでしょ？

[20: 匿名さん]

>>19
2.5割引からスタートか…自分は2割から交渉して1.5割引きまで持って行くつもり。
自分は予算3000万なのに3500万の物件を見に行く予定なんですが
最初から値引きミエミエで行くのは印象悪いですかね。
以前から気に入ってた所なんで失敗したく無いなあ。

[21: 匿名さん]

人気物件は、そんなことを考えてる間に売れてしまいます。
私は、それで買逃がしました。
イマイチ物件なら、じわじわ責めるのもありですね。

[22: baymac]

おじゃまします。
今某マンション（首都圏ではかなり人気がある高層３０階）の１室を購入検討中です。階数は３階なのですが南東
向きで角部屋です。おまけに駅まで徒歩３分。５年前くらいに建ちました。立地条件もおそらく文句のつけよう
が無いです。ジャスコまで徒歩２分、小学校徒歩１分、スターバックス徒歩０分、おしゃれな町並み。
3LDK 75㎡でちょっと狭いのですが、角部屋なためすごく開放感があります。
有名なマンションなので、問い合わせもけっこう多いと思いますが、このような物件でも表示価格というのは
実際売るつもりの金額に１〜２割くらいのせるものでしょうか？表示価格が３５００万円なんですが、最初
の交渉としては、１割引いて３１５０万円くらいで、交渉しても売主に「それでは無理なので、他の方に紹介
します」といわれてしまいますかね〜？

[23: 匿名さん]

>>22
あなた、ボタンの掛け違いをしていません。
７５平方メートルでチョット狭いんでしょう。
角部屋だったらもっと狭く感じますよ。
窓が多いから家具や家電製品などを置く場所が限られる。
窓の前に物を置くことは出来ませんよね。
開放感が無くなってしまうから。

またマンションの間取りで角部屋が７５平方メートルしかないということは、同じ階は５０〜６０平方メートルくらいの間取りが大半ということではないですか？
おそらく、１５階くらいまではこのような狭い間取りが多くて、それより上にいくと大きな間取りが増えるというタワーによくあるパターンかな。
３０階建の３階ですか。
こちらから１割引いて云々は、直ぐに言わない方が交渉はし易いはず。
「駄目ならまた他があるさ。」くらいの顔（気持ちとは別）で交渉しないとね。
どうしても欲しいなら、相手の言い値で買えばいい。

[24: 匿名さん]

↑
この人どうしたの？
暑さにやられたのかな？

[25: 匿名さん]

毎日、暑いからね(＾０＾)

[26: baymac]

>>23　　　そうですか。確かに家具や家電品をおくとすると窓のまえになっちゃうな〜。んんんん・・・・
値引き交渉する勇気が湧いてきたような気がします。

[27: 匿名さん]

問い合わせが多少ある物件は最初に値引き話すると門前払いのパターンが多いですよ。
３ヶ月くらい問い合わせ無い物件ならば値引きも最初からありえるだろけど。

[28: 匿名さん]

都内で駅から徒歩10分以内、第一種低層住宅地内で築2年。
新築分譲価格から何%位安くなるもの？

[29: 匿名さん]

>28
立地によるが、通常５〜１０％くらい。
ただ10％以上下がらなかったら
新築買った方が税制面でも気分的にもお得だとおもうが。
本当に知りたかったら東京カンテイででも調べてみるがよろし。

[30: 匿名さん]

29さん、
レスありがとうございました。
余り安くはならないものなんですね。
よほど気に入らない限り新築の方がいいかもしれません。

[31: 匿名です。。]

中古物件検討中です。

離婚による売却物件の場合、ダメージ物件になりますよね？
ご意見をお願いします。

[32: 匿名さん]

>>31
死別ならダメージ物件。（死に方にもよるが）
生き別れなら美味しい物件。
但し、離婚を知らない浮気相手に間違えて遣られるかも。

[33: 匿名よ]

空き巣の被害物件も嫌ね。ずばりダメージ物件でしょう？

[34: 匿名]

‘なぜか強気の売主さん’のスレッドにも同じようなことがありましたが・・

空き巣の被害物件はやはり評価がおちるのではないでしょうか？
業界の方のご意見がききたいですね〜

[35: 総長]

3900万円の中古マンションで、しばらく検討した結果、200万引きならと不動産屋さんにお伝えした
のですが、「マンションの値引きは端数程度です。200万は限度を超えてます。売主にお伝えできません。」
と値引き交渉の常識を超えていると言われ、売主にも伝えてもらえませんでした。
新築時のパンフ取得等で、以前不動産屋さんが売主さんに問い合わせされた際の感触から
判断された面もあるようですが、そんなに変な要求額でしょうか？

[36: 匿名]

近隣の新築マンションの値段や中古物件の値段で比較されて、200万円引きが妥当な物件価格であれば、
仲介業者さんを納得させるのが一番だと思います。
我が家も中古物件を契約しましたが、仲介業者さんを説得？して売主さんに交渉していただくようにお願いしました。
売主さんの残債があって、なかなか下げられないとのことでしたが、仲介業者さんに協力をいただいて応じていただきました。
とはいっても相場からいえば、まだまだ高いとは思いましたが、家族も気に入った物件でしたので決めました。
仲介業者さんにこの金額までは出せるけど、これを超えたら買いませんと謙虚かつ強気でいかれたらよいと思います。
結局のところ“買主あっての売り物件”ですから・・

総長さん、がんばってください。

[37: 元不動産屋]

相場に関わらず、価格交渉は行なうべきで、仲介業者としても、ダメもとで「先日、内見された方は３７００万なら買うと言われていますがいかがでしょうか。」と、売主に伝えるべきです。少なくとも私はそうしていました。そうすると、例えば「３７５０万なら売ってもいいかな」とか、「３７００万も止む無しかな」となる場合もあります。可能性が低いのは確かですが・・・。わずかな可能性に賭けてくれない担当者とは、これ以上関わらない方がいいです。私自身も、自分が住んでいたマンションを売ったことがありますが、３５８０万で売り出して、１００万円引きの３４８０万円で買い受け書が来ました。売り出し価格の満額で売れることなど、ほとんど無いことは仕事の経験で分かっていましたので、すぐさま契約いただきました。３６さんの言われるとおり、買主の立場も聞いてくれる担当者を探した方がいいです。なお、その物件を今後も検討されたいときは、別の不動産屋でその旨を伝えてください。

[38: 総長]

総長です。アドバイスありがとうございます。
200万引きでも最近１年の取引例の最安値に坪単価で20万上乗せになるのですが、直近の取引例がさらに
高い（中層マンション最上階ですが坪単価で最安値+40万）のと残債があるとの事で、売主さんが難色
を示しているようです。ちなみに購入検討している階は最安値例と最高値例の丁度中間です。
とりあえずダメもとでいいからという事で今の不動産屋さんにプッシュしてみて、ダメなら他の業者に
聞いてみます。
ちなみに、今の不動産屋さんには資料の取り寄せや物件内容の確認で結構世話になったのですが、200万
引きできなければ買わないと言ってからは、最近値上がりしているから割安なんです・これだけ手間を
かけたら普通は買うものです・200万引きは常識外れです等、ちょっとなーという話で説得にかかられて
少々げんなり状態です^^;

[39: 匿名さん]

>38
>>これだけ手間をかけたら普通は買うものです
よく考えろ。その義理人情で数百万損するんだぞ。
ちなみに200万の値引き交渉なんて当たり前だ。

[40: 求む優良物件]

>>これだけ手間をかけたら普通は買うものです
その営業の方は、その手間で賃金をもらっているのではないかと・・・。
その賃金の源資になっているのは、売買が成功した時の報酬ではないかと・・・。
もし売り主が「絶対値引きはしない」という方針で交渉の余地がない方だったとしても、総長さんの希望に沿うような他の物件を探してくるべきでは・・・。

売り主の要望と買い主を要望をコーディネートするのが仲介なのに、その気持ちがないのは200万の値引き交渉どころじゃなく、根本的に常識外れだと思いますよ。

[41: 匿名さん]

あくまで２００万値引きしてくれたら、
買うと言う意志を持って！！
それと、予定価格にならない時の
交渉決裂の結論はこちらから出した方が良いですよ。

[42: 匿名さん]

うちなんか500万ひいてくれたら考えるっていいましたよ。20%弱くらいかな。
さすがにそれは難しいですねって返事でした。じゃ新築買いますって感じで交渉決裂。

今もその物件Yahooに載ってます。値引きしたみたいだけどまだ割高のような…。

[43: 匿名さん]

私の場合は年越しで180万引いてくれました
税金の時期が来ると交渉しやすいみたい

[44: 匿名さん]

大田区下丸子のブラウトリエという物件を検討しています。
ほとんど新築未入居の状態だったということで、
新築販売価格が4020万の物件が築3年で未だ3980万円です。

仲介手数料等を考えても明らかに高いと思うのですが、
一般的にこのような物件の場合、通常どれくらい値引きできるものなのでしょうか？

[45: 匿名さん]

>>44
割引率からいくと1〜2割は目指したいと思う。
気に入れば取りあえず今の金額からいくらになるか聞いてみてそれからの値段交渉
新築未入居でも結局は中古だから税金等は新築時とは違ってきます。その点おわすれなく

[46: 匿名さん]

>>44
あの近辺にはちょっと詳しい者ですが、ブラウトリエってそんなにいいですか？
まぁサーハウス、シエルズガーデンと合わせた長谷工だんご三兄弟の中ではましなほう
だと思いますが、その値段なら、希望の間取りが残っていればリバープレイスにした方
がいいんじゃないですか？

リバープレイスのタワーに向かいあった部屋ならかなり値引きが期待できると思うので、
予算に合った物件もあると思いますよ。

[47: 匿名さん]

下丸子って住まいサーフィンで、供給過剰で悲惨とまで書かれていましたよね。

大規模マンションで築浅ならこれからもタマは出てくるでしょうし、その度に安くなります。焦る事はありません。
思い切った額を提示して交渉し、値引きが渋ければ勇気を持って見送るのが吉ではないでしょうか…。

[48: 匿名さん]

私は１割引きで１５０万円値下げしてもらいました。相手は銀行ですが。

[49: 44です。]

回答ありがとうございます。

今回の物件は売主が値引きする気がないと仲介業者の方から言われました。

今下丸子近辺に賃貸で住んでいまして、私自身子供の学校の都合等で、
できればこのあたりに住みたいと思っています。
ただ今回は私の希望とマッチしませんので見送ろうと思います。

今後リバープレイスを含め、じっくり待ちながら検討したいと思います。

ありがとうございました。

[50: 匿名さん]

1970万の物件を1700万から交渉しようと金額提示したら…
「この金額では売主にお伝えできません。怒られますよ」
との回答。せめて1800万からにしてくれと。
そんなものなの？近くに新規分譲も目白押しなのに。
新築にしようかな。

[51: 匿名さん]

○９８０万で売りに出しました。
○７００万で購入申し込みがありました。
○８００万までなら即決しようかとは思っていたのですが、
微妙に想定の範囲内だったので悩んでいます。
このままOKするか、５０万ほど色をつける交渉をしてみるか・・・。
買い手の立場からすると、どうなんでしょう？
売主からの再指値も考慮の指値なんでしょうか？