中古マンションの値引き

[匿名さん]

中古マンションはあくまで売主の強気な希望売却価格。
仲介業者によると、大抵は１〜２割引いたところで落ち着くらしいのですが、
実際どうなんでしょ、というところを語るスレです。
値下げのコツ、出物物件（離婚等により即売を希望する値落ちしやすい物件）の
探し方などもあわせてどうぞ。

[102: 匿名さん]

そうなんですか。
新築時の諸経費やオプション費と仲介手数料を入れると約6,000万円。
なので、3年間で約800万円の損失というわけです。
だったら「賃貸の方が良かったでしょ」と文句を言われています。

[103: 匿名さん]

中古マンションを購入する時の、仲介料は、普通どれくらいなのでしょうか？
100万円は妥当ですか？教えて下さい。

[104: 匿名さん]

購入価格の３％＋６万円が普通らしい
ま、これは最大だけど、大体この数字になるみたい

[105: 匿名さん]

＞102
場所や立地にもよりますが、住んだら15％ダウン、3年なら20％〜という感じです。
物品と同じで最初の値下がりが激しいんですよ。
10年を超えると落ち着きますね。
売る立場ではなくて、買う人の立場を考えたらそうなりますよね。

[106: ぬけさく]

はじめて書き込みさせていただきます。
先日内覧した築7年、3LDK、1580万の中古を検討しています。
任意売却物件（ローンが払えない）で、こちらから値段の希望はまだ伝えてないのですが、
担当の方は「壁紙と畳の交換等も含めて、1400万くらいには値引きできます。
ただ1200万くらいになるとちょっと厳しいですかねぇ」
と仰っていました。
これは”粘れば1200万になる”と解釈できるものなのでしょうか？
実際、競売になったとき、どのくらいの価格がつくものなのでしょう？
現況は空家です。
なにかアドバイスがありましたらよろしくお願いいたします。

[107: 匿名さん]

こちらはとても有意義な意見交換がされているのでよく見ております。
そこでひとつお教えください。
いま築２５〜２６年の駅前団地、ひとつは公団もうひとつは鹿島建設の駅前団地です。
３ＬＤＫで１，２５０万円〜１，４８０万円程度です。
この価格は築年数、駅前１０分程度で相場でしょうか？
ただし５階建てのエレベータ無しで５階です。

[108: 匿名さん]

107さん、エレベーターなしで、駅前10分。都心なのでしょうか?
高いと思いますが。

[109: 匿名さん]

108さん、ありがとうございます。
場所は都心などではありません。
東武の柳瀬川とみずほ台なのです、これって遠いのでしょうね。
私も若干高いのではと、築年数とエレベータなしから見ても。
ところで、不動産屋さんの説明ではマンション中古価格もある程度下がると
それ以上は下がらないとの説明です。
しかし、池袋から２０分以上で駅前とは言え、やはり高いのでしょうか。
１，４８０万円の物件は１１階建ての６階でエレベータは有るのです。
しかし、１，２５０万円と１，３００万円は５階建ての５階、エレベータ無しです。

[110: 匿名さん]

>109さん
エレ無しの場合、しかも5階・・それは高い！！

[111: 匿名さん]

110さん、やはり高いですよねぇ・・。
しかし、今どちらの駅前団地でも、出ている物件では安いほうなんですよ。
地域の相場では妥当な売り出し価格のようなのです。
エレベータ有りの場合は１，９００万円程度も結構あるのです。
まっ売り出しの希望価格と買手の希望価格の差があるように思えるのですが
少なくともどちらの団地も売り出し物件が少なく、すぐに成約になるようです。
私ももう少し様子をみようと思っています。

[112: 匿名さん]

エレ無しの方はともかく、エレ有りの物件はすぐに売れるのではないでしょうか
本当に買いたいなら様子見しているヒマはないでしょ
早期売却の為に売値を安くしている可能性が高そうです

[113: 匿名さん]

112さん、そのエレベータ有りの１，４８０万円の物件は契約一歩手前で、とりあえず中止したのです。
その物件で言い忘れましたが、２６年前だからでしょうか玄関側外廊下にエアコンの室外機が、
管理規約で置けないのです。
そうすると、外廊下側の２部屋がエアコン無し。
ベランダ側のリビング・ダイニングと和室のみエアコンが設置では、エアコン無しの寝室と４．５畳の
２部屋の夏の暑さを考えたら引いてしまいました。
その物件は一週間たった今日でも、まだ売りに出ています。
そこはみずほ台の公団物件の隣で、やはり大手分譲会社が売り出した大型団地で、造りも環境も良いので、
エアコンの件で諦めるのは、残念な物件かなぁとは思うのですが・・。

[114: わかば]

築5年、93平米のマンションを検討中です。
昨年の11月から売りに出されてたみたいで、その時の金額は2880万円で出されてたそうです。
それから、今年の1月末頃に200万値下げをされて、現在は2680万円で売り出しされています。
私は、今月ネットで見つけて物件も実際見て気に入ったのですが、
ただ小さいお子さんがいたそうで、クロスや畳、障子、床の汚れ・・・
結構リフォームが必要です。それで、値引き交渉をして2400万にならないかと
思っています。まだ、不動産屋には伝えていません。
この値引き交渉の金額は、無謀というか失礼な金額でしょうか？
妥当なのでしょうか？実際、リフォーム代がいくら掛かるのかも検討がつきません。
アドバイス、宜しくお願い致します。

[115: 匿名さん]

築5年ですから、リフォーム代280万値引きしろというのは無理があるのでは・・・
売主の気持ちになって考えれば、当初売り出し価格より200万円下げているのですから
よほど売り急ぎの事情がないと、さらなる値引きには限界があるかと
クリーニング代30万の値引きで2650万あたりで妥協した方がよいかと思います。

[116: わかば]

115さん、お返事有難うございます。
やはり、280万円の値引きは無謀でしたか！
端数を値引きしてもらって、2600万がいいとこなのでしょうね。
それか、あと1ヶ月くらい売れないことを願って、売れていなかったら値引き交渉しやすかな？
売主さんのお気持ちもあるでしょうし、中古売買は難しいですね。

[117: 匿名さん]

どこまでリフォームするかは買い手側の事情であって、売主には関係のない話です。
雨漏りや地盤沈下など説明義務があることなら別ですが、内装の綺麗・汚いは個人の主観であり売買価格に反映させるのは難しいですよ。
不動産価格は相場が全てです。まずは担当者に近隣成約事例一覧表の提示を求めましょう。
すでに相場価格をご存知なら、近隣相場と指値がかけ離れてはいないかチェックですね。
売り主側も同じ情報は共有しているので、相場より極端に低い指値には応じてくれないでしょう。

[118: わかば]

117さん、アドバイス有難うございます。
リフォームの件は、売主には余り関係が無いのですか・・・
う〜ん、悩みますね。
でも、めげずに近隣成約事例一覧表を見せて頂き再度勉強し直します。

[119: なさ]

教えて下さい。
初めて不動産購入を検討しています。
築23年の中古マンション（リフォームされていない）1380万円　の物件を検討しています。
1000万円から交渉しても笑われないでしょうか？

[120: 匿名さん]

そこが人気物件 or 不人気物件かで異なるでしょう。
ちなみに駅からの距離はどうですか？
立地条件で大きく異なると思いますよ〜。

[121: なさ]

レス有難うございます。
駅から徒歩１３分です。
人気物件・不人気物件と言うのはどうやって分かるんですか？
最初に情報誌などに出てから、１ヶ月程たっている様です。

[122: 匿名さん]

徒歩１３分、情報誌などに出ているが、１ヶ月買い手無し。
おめでとう御座います。十分に不人気物件の要素を持っております。

[123: なさ]

レス有難うございます。頑張って値引き交渉して行きたいと思います。
どのように話を持って行ったら、最大限値引きをしてもらえるでしょうか…
なにか方法はあるのでしょうか？

[124: 匿名さん]

教えて下さい！
値引き交渉をする時に、売主側の不動産に交渉してもだめ、というようなレスを上で（↑）読んだのですが、
売り主側の不動産業者、買い主側の不動産業者というのがよくわかりません。
「Ａ不動産のサイトに載っている物件」これを値引き交渉したい場合、
そのＡ不動産というのは、売り主側の不動産業者ということですか？
「Ａ不動産のサイトに載っていた物件」を見てみたいと思い、Ａ不動産と連絡を取り、内覧した結果、
その物件を気に入りました。
この場合、値引きしてもらえる可能性は低いですか？
かといって、他の不動産にこの物件をもっていくのも変な気がしているのですが。。。
値引き交渉のコツ、教えて下さい。

[125: 匿名さん]

↑
不動産屋さんに、一般媒介と、専任媒介の違いを聞いてみてください。
ネットでも調べられますから、これがわかると中古売買の仕組みがわかります。

簡単に言うと不動産業者はエージェントです。
買い主側のエージェントと売り主側のエージェントがいるということです。

[126: 匿名さん]

いくらなら値引けできますか？とか
売主側の不動産屋では不利ですか？って
質問が良くありますが、ほとんど意味ないですよ。

多少８０万引きが１００万引きで買える程度でしょう。

そもそも価格の決定権が売主にあり
買い替えなどで○○○○万円以下では売れないなんて場合は
値引き交渉の余地ないす。
余裕ある売り手の場合、賃貸との比較などもするので
やはり大幅値引きは考えにくいし。

売り急ぎ（転勤や親からの相続物件）などの場合は
大幅値引きも期待できるでしょう。
なので、売主の売る理由聞くのがてっとり早い。

[127: 匿名さん]

売り主はまず仲介業者に依頼をするとき
専任媒介にするか一般媒介にするかを決めます。
専任媒介というのは仲介業者を一社に決め売却を進めていく形態を言います。
一般媒介は売り主が数社の仲介業者を選ぶ方式をいいます。

売り主さんはA不動産とどのような契約を結んでいるのでしょうか?
専任媒介は売り主の仲介料の他に買い主が他の仲介業者を介さず
直接この専任の業者に依頼しめでたく契約が成立したとき
売り主、買い主両方から手数料を得ることができます。
専任媒介の場合は比較的力を入れますから(手数料が欲しいので)
いい物件であれば専任でやっているところに直接話をした方がいいと思います。
専任でやっている場合、当然他社からの依頼はあとまわしになると思います。
買い主に不利というわけではないと思いますよ。
売値も近隣物件の売買事例を考慮に入れて決めているので(そうじゃない人もいますが)
どこかのスレにあったように売値からかけ離れた金額をいうのも
どうかと思いますね。このような人をたしなめる業者もいますし
あまり非常識な金額を提示すると話が売り主まで届かないことももちろんあると思います。

[128: 匿名さん]

不動産業者は、売ってはじめて手数料が稼げるのです。
それまでの広告や経費は、不動産業者の負担です。

無謀な値付けを売り主が希望すると、相場を考えて売れそうな価格に訂正するように
説得するのが普通ですよ。

[129: なさ]

教えて下さい。
中古マンションの購入を検討しています。

検討中の物件は、
前所有者の方は、年配の方でお亡くなりになり（死亡したのは病院になります）
相続人がいなかったので、財産管理人（弁護士）が売却を行い
現在の所有者が購入いたしました。
その現在の所有者が、情報誌などを見ると、売主となっているのが不動産屋さんのようなのですが、
（売主＝所有者でいいのですか？）
その場合、直接その売主の不動産屋さんから購入したら、手数料が不要のようなのですが、
仲介を通すのと、直で売主の不動産屋さんで購入するのとでは値引き交渉などするにあたって、
どちらが良いのでしょうか？教えて下さい。

[130: 匿名さん]

なささん、
仲介を通すのと３％余計に払う。
直接その売主の不動産屋さんから購入したら、手数料が不要。
値引き交渉などするにあたってはその手数料３％以上値切れるかどうかが、、問題。
わたしなら直接やる。
仲良しの不動産がいらっしゃるんでしたら、値切れたら払う、だめだったら払わないでいかがでしょ
うか？

[131: 匿名さん]

教えてください！昨年の10月から出ている物件で、駅からの距離は徒歩１3分の
おそらく不人気物件を手に入れたいと思っています。
今現在価格は2180万円で、180万円は値引きしてくれるようなのですが
室内が驚くほど汚く、180万位の値引きでは、リフォーム代の足しにもならない気がして、
もう200程値引き交渉しようと思うのですが、これって無謀でしょうか？
売り主はあくまで現況引渡しということで、クリーニングもしてくれなさそうなんです。
マンション自体は管理も行き届いていて、間取りも気に入っており、手に入れたいのですが
中がすごいです。
タバコのヤニだらけの壁紙、ワインをこぼした洋室のカーペットのしみ、
お風呂場のドアが壊れていて、それをガムテープで補強などなど・・・
売主側の仲介業者にも、忙しい人で掃除をしていないと
何度も繰り返し言われていたので、相手もわかっているということですよね。
かなり交渉の余地ありますよね？
これが女性の一人暮らしの部屋だから、もっと驚きでした。。

[132: 匿名さん]

>>130
売買形態が「代理」となっていれば、他の不動産屋が仲介しても手数料は不要です。（売主が買主分
手数料も負担します。）
新築のマンション販売を、売買形態「販売代理」で行われているのと同じです。
業者自ら売る場合は、手数料は当然不要。

>>131
周りの他物件と較べて、価格設定はどうなのでしょうか？
同じくらいの築年数、同じくらいの広さ、接道条件や方位、周辺環境等、他の物件と較べてどうなの
でしょうか？
現況有姿販売（あるがままの姿で売る）というものですが、お金が無くて売主がリフォームもかけら
れないし、業者も引き取ってリフォームかけられないくらい売主が強欲（価格を下げない）ので、と
いう物が多いです。

[133: 匿名さん]

131です。
そうですか・・・周辺の同じような物件と比べて、価格はもともと安めに設定してあり、
そのわりには、年数は経っていないし、管理もしっかりしていて、バブル期にちょうど立っているので
どことなく、高級使用です。周辺環境は、片側一車線の道路に面していますが、
そこまで気にならない感じです。方位は北東なのですが、かなり窓が大きく取ってあるので
まったく暗い感じはしません。建設会社もかなり有名なところです。
そういった意味では十分お買い得感はあるのですがね。
どうしても購入したいので、嫌われない程度に交渉してみた方がよさそうでうね。

[134: 匿名さん]

131さん
売主さんがまだそこに住んでいらしたら難しいかもしれませんが、
一度、リフォーム会社に見積もりを頼んでみてはいかがでしょう？
ウチも中古を購入する際、希望することが提示する額以内でのリフォームが
可能であれば購入したい…というような要望をしたら、
販売会社が業者を呼んでくれました。
自分たちでも何社か見積もりを取って、大体のリフォームの価格が分かったので
納得の上で購入できました。

[135: 匿名さん]

131さん
リフォーム代が180万円分あると考えればかなりのことが出来ますよ。
私の所は７０平米くらいのところですが、壁紙全部、トイレと洗面の床の張り替え、ふすまと６畳の畳の貼り替え、
で４４万円。あとユニットバスの取り替えで（1417）55万円。システムキッチンまで替えるとあと70万円位と言われました。
これで、合計169万円。
いずれにしても住むにはリフォームクリーニングが必要でしょうから、相談してみればどうでしょう。

[136: 匿名さん]

131です。
まだリフォーム代などまったく調べていなっかったので助かりました！
そう考えると180万円ひいてくれたことがありがたいようにさえ
思われますね。。一度リフォーム業者に見積もりをだしてもらおうと思います！

[137: 匿名さん]

フル・リフォームでも３００万くらいです。
元々安めな価格から１８０万も値引きするなら、問題ないように思います。
キレイで値引きしない売主から買うよりも、自分で好きなようにリフォーム
できるんならオトクなんじゃないでしょうか？

[138: 匿名さん]

131です。
見積もりを頂いたら、180万の予算内で
気になるところはリフォームできそうなので
購入決めました！皆さんありがとうございました！

[139: 匿名さん]

我家は任意売却物件を購入しました。
８３㎡　台所床張替え・クロス、洗面脱衣場床張替え・クロス、廊下クロス、洋室２室絨毯・クロス、和室畳入換え・クロス・引き戸張替え、リビングクロス張替え、トイレ床張替え・クロス、キッチンコンロ交換、リビングファンコンベクター（暖房）交換
３８万でリフォームしました。

玄関からリビングの床をＬ４５で張り替えると＋３０万でしたが、痛みも少なく今回は見送り
クロスって安いですよ。（サンゲツ）

知り合い職人2人にお願いし、４日で終了

[140: 匿名さん]

いちいちツマラン事を指摘して値引き要求する買い手ってウザいね。
問題あるなら別の物件に行けばいいだけなのに。

[141: 匿名さん]

築11年で半値のマンションって買いだと思います？
正直私個人的には眺望や広さの件では好みではないのですが、子供の学校と嫁の希望に適っているので検討中です。

ただ仲介業者の態度が横柄なんですよね。

[142: 141の続き]

あの業者の顔を見るだけで腹立って夜も眠れない。
50万値引きしただけで偉そうなに恩着せがましい態度が嫌で嫌でたまりません。
選任の仲介じゃなければ絶対他の業者を通すんですけどね。

最初は安いと思って即決したんですけど(まだ手付は払ってませんが)

金融機関の話聞いたら築11年で半値っていうのは高くはないけど、決して安いとも言い切れないと言っていました。

でも金融機関の評価と市場価格を比較したら筋違いでしょうか？

[143: 匿名さん]

>141
うちのマンションのことかしら？
売るほうには11年で半値は辛いんですよ〜
も少し下げて即決なら下げても良いかと思っていたんですが、
専売の不動産屋の態度が悪いので、契約切っていっそ賃貸にしようかと思案中

評価額ですが、金融機関に聞くよりは地元の不動産屋に聞くのが一番です。
そこのお客さんにならなくても、いろいろと相談に乗ってもらえたり、
不動産の動きや傾向を教えてもらえますよ。

売り出してまだ間がない物件だったら、市場価格より高めになってる可能性は大です。
特に専売の契約をするときには、売主に相見積もり取られたりするので、
高めの評価額にしておく事があるそうです。

[144: 匿名さん]

中古マンションの価格、少し上がってきてますか？
昨年、中古で購入した今の所の１階上の部屋が売りに出されてて
価格を見たら５００万以上も高いんです！
今まで築１０年位で半値の価格をつけられてた物件も３〜４割引き程に
なるかもです。

[145: 匿名さん]

>>144
地域や物件によりますが、平均的には中古マンションは供給過剰な状態。
ここ数年は相場が上がることはまず考えられません。

[146: 匿名さん]

>>145
東京山手線内は、昨年よりかなり値上がりしています。

[147: 匿名さん]

郊外買うのは安物買いの銭失いですよ。

[148: 匿名さん]

首都圏の地価が上昇してますね、確かに。
連動して首都圏のマンション価格も上昇していくのは確実でしょう。

但し、郊外の供給過剰気味マンションの価格は低いでしょうけれど、
そんな物件を購入するのは・・ちょっと考えちゃいますよね？
一生そこから動かないつもりならば、そんな物件も悪くはないでしょうが・・。

[149: 匿名さん]

どうか教えてください。
初めての不動産購入で中古マンションを検討している者です。
・築７年
・４ＬＤＫ８０平米
・東南角部屋２階/１３階（真下が駐車場）
・南向き（ですがすぐ近くに高架橋が通っているため日当たり良好とは言い難い。騒音も多少…）
・売却理由は、売主が近隣にできた新築マンションに住み替えたため。
・昨年７月に２３５０万円で売り出し、現在１９５０万円。
という物件です。
参考に近隣の不動産を見ますと
・道路をはさんだ向かい側に完成予定の新築マンション：３ＬＤＫ９０平米、最低価格２１８０万円。
・先月、知人が同じエリアに購入した中古マンション：３ＬＤＫ８１平米、東南角部屋６階/７階、南向き日当たり・眺望良好。ルーフバルコニー付、築１１年、１９００万円。
以上を考えると、まだ割高な気がします。
クロスの汚れ、フローリングの傷みもあるので、さらに２割ほど引いて１６００万円から交渉を…というのは無謀でしょうか？
どなたか、ご意見をお聞かせください。なにとぞよろしくお願いします。

[150: 匿名]

立地が似ていて中古と新築の値段が変わらないのなら新築のほうがいいんじゃないんでしょうか。
新築のほうが、設備が最新式になってます。
二重床・二重天井、24時間換気、ディスポーザー、ペアガラス
内装はリフォームできても、マンション自体の設備はリフォームできません。
新築のモデルルームを見学して、その辺を比較してから決めたほうがいいと思います。

[151: 匿名さん]

＞＞１５０
その新築は、私がマンション購入を検討し始めたとき既に完売していました。キャンセル待ち受付中ですが２１８０万円〜３２００万円と価格に幅があり、低価格物件のキャンセルが出るとは限らないし…。エリア最優先、今年度中に入居可能な物件を探しており、予算的、期間的に考えたら中古かな、と。
どのくらいの指値が妥当なのでしょうか？