It's東京フォーサイトスクエアの中古ってどうですか？（北新宿）

[購入検討中さん]

学生時代に、北新宿エリアに住んでいて、新宿までも徒歩で行ける利便性あるにも
関わらず、古くからの柏木の住宅街で閑静な環境、学校なども多くて、歓楽街が近い・
外国人が多いというイメージの割には非常に住みやすい地域だと思っています。

最近、このあたりでマンションを探しているのですが、新築マンションはどれも小規模ばかりで、
どれも帯に短し襷に長し・・といった感じで、いまひとつしっくりきません。

その中でも地域一番物件だとされているのが、２００１年竣工のIt’ｓ東京フォーサイトスクエア
だと新宿に本店を構える大手不動産業者が口を揃えて言うのですが、実際のところ、住み心地や眺望、仕様はどんなものなのでしょうか？

地図上だと、真南に副都心の眺望を臨み、まさに始まろうとしている北新宿や新宿の再開発
次第では化ける可能性を秘めたエリアだと思うのですが。

＜物件データ＞　☆総戸数３０４世帯　１４F建　　☆竣工２００１年　
　　　　　　　　☆日商岩井（現・双日）×長谷工×清水建設
　　　　　　　　☆全室吹き出し口付き冷暖房システム完備　☆地下機械式駐車場
　　　　　　　　☆２４時間ゴミ出し可能

[2: 匿名さん]

二年前まで住んでいましたよ。残念ながら南側ではなかったのですが、
南側は５階以上なら、副都心の眺望は素晴らしいのではと思います。

マンション自体は、ご存じのとおり、当時、日商岩井と長谷工が販売、
施工は清水建設が力を入れて希少性のある立地に建てた物件なので、
非常にレベルが高かったです。セントラルヒーティング方式の空気清浄機能付き
冷暖房は、本当に重宝しました。２４時間ゴミ出しも便利でしたし、我が家は
車は所有していなかったのですが、駐車場も最初こそは抽選でしたが、あまりに
利便性が良いため車を手放した方が増えたのか、引っ越す前には駐車場もかなり
空きが出ていたと記憶しております。
住民の皆さんも感じが良くて、賃貸割合が少ないせいか、非常に管理が行き届いて
いました。エントランスロビーのクリスマスの飾り付けや、管弦楽コンサートの開催とか
趣味も良かったですよ。
その前に賃貸で住んでいた西新宿地区のマンションよりは、よほど住民質が揃っていました。

また、ペットサークル、ゴルフサークル、合唱サークルなど、住民同士の交流も活発に
行われていました。

このあたりに土地勘をお持ちのようなので問題はないかと思いますが、最終的には最寄り駅が
大久保駅になるという「イメージ」をどう捉えるか次第でしょうね。
その分、南側に新宿副都心を臨む稀少な地域な割に、お値段はお得な気がします。
私個人は、非常に住みやすくて、気に入っておりました。最近ではスーパーなどもオープンした
ようで、ますます便利になったのではないでしょうか？

[3: ご近所さん]

渋い物件があがってますね。

発売時、自分もモデルルーム行きましたよ。
もともとどこかの製紙会社の会長か何かの私有地だった場所に建つ
この地域では初めての大型物件だったので。

仕様も奢られていたし、ロビーも素敵で、最後まで迷いましたが、
当時はこの辺りの環境に馴染めるか自信が持てずに見送ってしまいました。

その後、東中野駅そばのタワマンを買いましたが、新宿副都心を見る南側眺望は、
東京フォーサイトスクエアのほうが遮るものがなくて素晴らしいのではないでしょうか。
また、大久保駅まで徒歩８分ほどですが、導線上に安いスーパーやレンタルビデオ屋、
飲食店も多いので、日常生活で便利だと思います。

我がマンション内のスーパーは、ちょっとお値段が高いので・・。

[4: 匿名さん]

>>03

ここのマンションは法政大学グランドの跡地に出来たのですよ。

[5: 匿名さん]

↑
80年代半ば～後半にかけて、この辺りのアパートに住んでました。
その頃、このマンションの場所は駐車場でしたね。
大学のグラウンドほどの広さがあったでしょうか？？

いずれにせよ、副都心の夜景を見たい時には、よく出かけていた場所なので、
さぞや景色は良いのではないでしょうか。

治安も、大久保駅より西側は、新大久保あたりとは全然違って静かな住宅街です。

[6: 匿名さん]

10F南向き８６㎡の６２８０万の格安物件、売れてしまいましたね。
確か新築時は7000万超えていたかと・・。

[7: 購入検討中さん]

私も近所の賃貸に住んでるんで、この物件、何気にウオッチングしてます・・。
１０Fは当初7400万くらいで売り出してましたね。にしても、凄い値下げでしたね。
よほど売り主さんは売り急いでいたんでしょうね・・。
今後、南向きの眺望良物件（５F以上？）では、広さにもよりますが、この値段では
出てこないでしょうね。

今あるのは、７F浴室トイレフルリフォーム済みの６５００万と４Fの５９８０万。
今が底値で、今後、北新宿開発進んじゃうと、ここは希少性ある立地だから、また
値段上がりそうで悩むなあ。この近辺で今後、この高さの新築マンションは法律上建てれないし。

確か二年前とか発売価格＋1000万近くで取引されていた記憶がある。

[8: 匿名さん]

本当に前に高層マンション建たないのかな？

[9: ご近所さん]

このマンション建った後の新宿区の規制で、この界隈は、確か２０ｍ以上の高さのものは
建てられなくなりましたよ。

[10: いつか買いたいさん]

私もなにげにチェックしています。確かに立地も雰囲気もよさそうですね。大久保・新大久保付近の中国語、韓国語、英語が飛び交うアジアの街角みたいなインターナショナルな雰囲気が好きだったらやっぱり買いでしょう。
ここ１０年でこの地区の地価は確かに１０％くらいは上がってらしいですが、建物もやっぱりだんだん古くなっていてもも、１０年近くたっても売り出し価格からそれほど下がらないって、周りのマンションが結構安く値を下げているのに比べれはやっぱりいいマンションなんでしょうね。
確かに買い手は増えてるみたいだけど、減税効果で多少個人が動いても２年前の時のように外資の投資がバンバン入って東京中心地の地価を２割も３割も引き上げるという時代じゃないし。そのあたりが適切な価格に落ち着いたところが売れてるっていう話ですね。
お金が十分にできたら、いつかこんなところを買いたいです。

[11: 近所をよく知る人]

ここの、セントラルヒーティング方式のビルトインエアコンは、本当に魅力的です。
知人が住んでいるので遊びに行きましたが、冬だったのに、廊下やトイレまでポカポカ。
各居室には吹き出し口が付いているだけなので、エアコンの野暮ったい姿を見ずにすみますしね。

南側７Ｆのトイレ浴室フルリフォーム済み物件も契約に入ったようです。６５００万で成約
したのかなあ？？　三井リハウスのサイトの南側眺望、本当に羨ましい・・。

４Ｆ５９８０万は・・・さすがに眺望が微妙・・かな？

[12: 匿名さん]

ここより新宿から離れるけど、この辺りで比較的条件が近いのは住友商事分譲・鹿島建設施工の落合ハイムかな？

[13: 匿名さん]

南側の部屋、ほとんど消えちゃいましたね。
景気が回復し始めたのでしょうか？
やはり、有名物件でなくても、それぞれの地域で人気ある都内物件は
強いですね・・。

[14: 住んでいます]

偶然このサイトを発見しました。
実際住んでいますが、とても快適です。
確かに駅前は中国語とか韓国語が飛び交っていますが・・・
駅からちょっと離れているので、住宅街という感じです。
隣にローソンがあるのも嬉しい。
何より管理がよくって、受付のお姉さん達も優しいし、
小学生たちは学校帰りにフロントで、お姉さんや管理人のおじさんたちとおしゃべりしている姿を
よく見かけます。
朝夕は、ロビーに自動演奏のピアノの調べが響き、気分がいいです。
クリーニング、宅急便もフロントで出せるし、パーティールームもあります。
今度新年会をします。
ここに住めてラッキー！と思っています。
ウチは１００㎡を超えているので、よく不動産屋さんから電話があります。
「売る予定ないですか？」って。
離婚しない限り、ないと思います（笑）。
東京医大へは歩いて行けるし、他にも国立国際医療センター、女子医大、慶応など、
近くにあってとても安心です。
歳をとってからも安心できそうです。

あ、あと、桜の季節、神田川沿いの桜がとってもきれいでお散歩も楽しいです。

ただ、マンション購入は大きな買い物なので、
何度も見学して（時間帯を変えて）、よく検討されるのがいいと思います。

[15: 物件比較中さん]

１４番さんへ

この近辺で良質な中古物件を検討しており、知り合いから紹介してもらった不動産業者に相談したところ、ここと１４番さんが書かれている落合ハイムがいいと教えていただきました。
ですが、こちらの建物のほぼ真南に２００メートル級の再開発ビルが建築中とも教えていただきました。
距離的に近く、かなり圧迫感があるのではないかと言われました。
実際どうなんでしょうか？
まだ建築中でなんとも言えないかもしれませんが、位置的にどうでしょうか？

[16: 物件比較中さん]

前の書き込みの修正です。
落合ハイムは１４番さんではなく、１２番さんの書き込みでした。
失礼しました。

[17: 近所をよく知る人]

一昨年まで、このマンションの南側中層階に住んでました。
今は買い換えしてしまいましたが、おそらく青梅街道沿いの北新宿
再開発のことをおっしゃっているのかと思われますが、確かに、大規模な面積にわたって
工事が進んでいましたが、このマンションから、青梅街道に向けては低層住宅がずっと
続くので、当然、新宿副都心の眺望は変わるでしょうが、借景として、より賑やかな摩天楼として
進化していくのではないかと個人的には感じます。

私は新築で購入した口ですが、当初は、都庁も見えたのが、その後、何らかの高層ビルが建って、
見えなくなったりしましたが、高層ビルがどんどん林立していく様は、それはそれで迫力が増して
好きでした。

本当に、ここの南向き物件の眺望は、素晴らしいですよ。超高層ビルではなく最上階でも１４Ｆですが、
ベランダに出て見下ろさなければいけないわけでなく、ＬＤのソファに座りながら大パノラマが広がる
のですから・・。

[18: 住まいに詳しい人]

ここを考えておられるのでしたら、南側の中～高層階がおすすめですね。
眺望もひらけているし、日当たりがとてもいいです。
また、南側には大きな道路がないので、とても静か。
築9年ですが、ディスポーザーもついていますね。

昨年、近所（徒歩3分ぐらい？）にスーパー「オリンピック」ができて
とても便利になりました。

ただ、なかなか南側の中・高層階の売りが出ないですし、
出ても比較的早く売れてしまうようですね。
北側の住居はたまにオープンルームをやっているけど、南側はほとんど見たことがないです……。

[19: 物件比較中さん]

No15です。
17番さん、18番さん、情報提供ありがとうございました。
大パノラマですか。すばらしいですね。
あまり再開発の影響はないですかね。
確かに南向きはあまり売りに出ないということですし、出てもかなり高めと聞いています。

ちなみに、昨日、現地のあたりを散歩がてら見に行きました。
昨日の東京は風が強くて寒かったですね。
落合から東中野経由で大久保に抜けました。

実は、妻は落合ハイムのほうに気が傾いてます。
ライフ、サミット、キッチンコート、いなげや、といったスーパーが近いこと、
東中野でＪＲと大江戸線、落合で東西線が利用できること、
あと、全体的な周辺の街の雰囲気が理由です。
あっ、建物の色も言ってました。（笑）

まぁ、予算の範囲内で売りが出たら、どちらもぜひ現地で見てみたいと思います。
ありがとうございました。

[20: 匿名さん]

昨年４月くらいまでは、南側中層階、最上階など４部屋くらい競合して売りに出されていましたよ。
その中でも１０Ｆ８０平米強が６２００万とか（新築時７０００万以上）大幅に下げてしまい、
軒並み釣られて他部屋も下げざるをえなくなり、一気に売れてしまったかと思います。
南側で新築時より値段が下がったのは、この時が初めてだと販売業者が言っていました。
それだけ、ここは仕様が素晴らしいのに販売時安かったのと、南側眺望が特筆ものなのですね。

ただ、そろそろ築１０年を経るので、今後は高く売るのは難しいでしょうね。
近くに（中層以上の）ライバルは無いので、その絶対的地位は残るのでしょうが。

[21: 匿名]

1階の庭付き物件が出てましたが、まだまだ高いですね。

[22: 匿名さん]

一階は、専用駐車場があるのは魅力的だし、南側なら静かだけど、
ここに住むなら、やはり、絶対中層階以上でしょう。
地下の機械式駐車場だって空きまくりだから、専用駐車場にこだわらなければ。

そもそも、これだけ便利な立地で車がいるかな？

[23: 匿名]

このマンション気になっているのですが、交通アクセスはどうなんでしょう？
大久保駅からは徒歩10分くらいですか？
西新宿駅が都合良いのですが、徒歩15分くらい？

[24: 匿名さん]

大久保駅まで表記は8分だったように記憶しています。
東西に長いマンションなので、部屋の位置も多少影響しますが、10分あれば十分かな。

大久保駅以外に、山手線の新大久保駅（12～13分）、丸ノ内線西新宿駅（15分ぐらい）、
大江戸線・丸ノ内線中野坂上駅（12～13分）をよく使います。
オリンピックができる前は、東中野駅で降りて、ライフやサミットで買い物してました。

新宿駅からのバスがマンションの前で止まるので、
雨の日はときどき利用してます。

新宿駅から歩くこともよくあるな～。
あと、ちょっと遠いですが、東新宿駅で降りて、職安通りの韓国広場などで食材を買って帰ることも。

私は、よく歩くほうなので……。
けっこう便利なので、車を手放してしまった人も多いですよ。

あ、タクシーもすぐにつかまります。

[25: 匿名さん]

西新宿駅までは、ちょっと歩くので、
やはり、大久保駅から新宿まで出るのがベストかと・・。
チャリだと楽勝だけど、停めるところがないしね。

[26: 23]

>>24さん
>>25さん

教えてくれてありがとうございます。
このマンション気になりますが、なかなか物件売りに出ないですね。

[27: 匿名さん]

ふたつとも８階で出てますよ
３ＬＤＫ 7,750万円
４ＬＤＫ　9,800万円
ヤフー不動産で検索してみては？

[28: 26]

>>27さん
教えてくれてありがとうございます。

さすがにその値段では全然手が届かないですね。5000万台後半くらいなら、なんとか手が届きそうですが、やはり分不相応か・・・。

[29: 匿名さん]

強気で来てますね～。
つくづく昨年売りに出てた１０Ｆ
６２００万が激安でしたね。

[30: 匿名]

フラット35sが使えるみたいなので、500万円近く減税されるだろうし、多少高くとも減税分見込めば負担額は見た目の価格ほどは大変ではないのでしょうか。確かここは耐久性も高いんですよね？
スラブ厚、天井高、二重床・底などはどうですか？

[31: 匿名さん]

売り主が双日（当時は日商岩井）＋長谷工、施工は清水建設と、
まず安心して良いと思われる造りです。

ただし、長谷工マンションにありがちで、直床ですが、騒音問題は
私が住んでいた頃にはそれほど起きてはいなかったと思います。
ファミリーマンションというよりは、単身者、若いご夫婦、戸建てを売った
老年のご夫婦などが多いせいかもしれません。

また、梁は部屋によっては若干気になると思いますが、その分、より耐震性が
高いと割り切れれば良いのではと思います。今は殆ど無くなってしまった
SRC構造ですからね。

床暖房もありませんが、各部屋に通気口がある冷暖房システムは便利でしたよ。
まるで、ホテルみたいで。それでいて、そんなに電気代が高かった記憶はありません。

確か、発売当時、東洋経済の新築マンションの採点（構造、設備など鑑みた）で首都圏ベスト３位に入って
いたと記憶しています。

[32: 30]

>>31さん
ありがとうございます。
あれだけ高額でも、直床で梁が一部目立つとは。直床でもスラブが厚ければ、たいして響かないものなのかもしれませんが。

東洋経済の件は、意外でした。立地（最寄り駅）のハンデを背負っているのにすごいですね。

[33: 匿名さん]

住友のマンションなんて、未だに梁出まくりの作り続けているからなあ・・。
豊洲のツインはひどかった。

[34: 匿名]

昨年、南側中層階6000万円くらいでで出ていた物件って、間取りと面積はどのくらいだったんでしょうか？

[35: 匿名さん]

３ＬＤＫで８７平米くらいだったと記憶してます。
当時、この物件、考えていたんで。
１０Ｆで6200万でしたね。

その物件が新築時7000万以上した部屋で、
売り主が焦っていたのか、あまりにも下げてしまつたので、
７Ｆの２ＬＤＫ、７８平米も、値下げせざるをえず、
（但し、こちらは風呂・トイレなどフルリフォーム済み。地デジ浴室テレビにミストサウナまであった）
こちらは6180万円。新築発売時と同じ値段に下げたら途端に売れてしまいましたよ。

10Ｆは例外中の例外だけれど、いまだに大幅値下げしても新築発売当時の値段で売れるとは、
やはりマンションは、どこの地域でもナンバー1物件を選ぶべきだなあと、つくづく思いました。

ちなみに同時期には最上階も出ていて、こちらも最初は強気値段だったのですが、長谷工専任で
売っていて、いつの間にか売れていました。でも、相当値下げしたそうですが、最後まで成約価格は
分かりませんでした。

あ、当然、全て南向き物件です。

[36: 34]

>>35さん
詳細にわたるご説明ありがとうございます。
大変参考になりました。




いま物件を探していて、予算は3LDKで5500万円以内を考えているのですが、このマンションはフラット35S対応なので、金利など優遇を考えると、予算数百万円超だけどありなのかもと思ってしまいます。

[37: 匿名さん]

一度、売りに出ている物件を冷やかしでもいいので見に行かれたらどうでしょうか？
フローリングや扉の質の高さや、エアコン購入不要の全室冷暖房システムなど体感されると
良いですよ。外壁も今流行の吹きつけなんかでないし。

当時は、日商岩井は豪華マンションをガンガン売っていた名残を感じられますよ。
新浦安駅前のツインタワーも、まさに日商岩井×長谷工で、同じ仕様ですが、こちらも、
びっくりするくらい（都内以上の）の高値が付いています。

出来れば、発売当初にオプションであった、部屋の色調に合った食器棚付きの部屋だと良いですね。

[38: 36]

>>37さん

実際に見てみたいところですが、冷やかすにも、あまりに分不相応な価格なので不動産屋に申し訳なくてできません。

そろそろ築10年超ですし、多少は安くなりませんかねえ。

[39: 匿名さん]

まあ、最寄り駅が大久保と言っても、
新宿までタクシー１メーターという超便利な立地で、
意外と住宅環境も良い物件で80平米辺りが6000万強って、
実は、コストパフォーマンス高いと思いますけどね。
しかも、ここの仕様で。

実際、売値は交渉可能なので、ダメもとでも見てみる価値ありますよ。

７Ｆで売れた部屋は当初7280万円の値段で、成約したのは6180万円。
リーマンショックの影響もあって1000万円以上値下げ。
まあ、売り主が新築時に6180万円だったのに欲をかいたのでしょうが、
それまでは南向き眺望有りの部屋は、売却損を出したことが無いってのが
むしろ凄いです。

[40: 匿名]

話題になっているのより狭い物件で、南側2LDKで60平米台ってありますか？
3LDKでもいいです。
5000万台前半くらいなら買いたいのだが。

[41: 匿名さん]

確か、ちょっと前まで７Ｆ南向きの１ＬＤＫが４０００万くらいで
出ていたと思うが・・。

[42: 匿名さん]

>40さん

昔の資料を引っ張り出して調べてみました。
（われながらおせっかい）

南向きは、60平米台・2ＬＤＫはなし。
62平米の1ＬＤＫ（同じ列の1Ｆ・2Ｆは広いですが）、その次は74平米。
南向きは、80平米前後が多いですね。

逆に西向き、東向きは2ＬＤＫが中心。
西向きは高層階は眺望悪くないみたいですけど、東向きはどうなんだろう。
大久保通り沿いはやっぱり多少うるさいようですね。
南以外は分譲価格安かったと思います。

74平米、75平米のタイプで分譲時5000万円台半ば～6000万円ちょっとぐらいだったので、
出てくる可能性はあるのでは？
ただ、眺望は期待できないかも。

[43: 匿名さん]

ヤフー不動産見てみました。
今、2件でているみたいですけど、
両方とも分譲時より10％以上、オンしてますねー。

[44: 40]

>>41さん
>>42さん

詳細情報ありがとうございます。非常に参考になりました。

幼児と乳児（どちらも女）を抱えた4人家族なのですが、3LDKは予算的に手が届かないなら、少し広め（60平米程度）の2LDKをと考えていましたが、なかなか難しいようですね。このマンション住むなら、立地を考えると、やはり南側が絶対にいいですし。

とりあえず、気長に待つことにします。フラット35Sの優遇がある年内までですけど。

[45: 匿名さん]

築１０年経つんだから、広告価格からの値引きは
売り主も絶対覚悟している筈なので、気になる間取りが
あるなら、とりあえず、仲介業者にだけでも話をしてみる価値ありだと思います。

ここに住むなら絶対南向きのみです。さらに眺望がある５Ｆ以上だとなおさらですけど、
静かな環境ってこと考えるなら低層階でも南向きなら有りですよ。

以前、ここに住んでいた者＆売却した者です。

年取ったら、またここに戻りたいと思っているほど気に入っていた物件でした。
（病院やたらと多いですしね）

[46: 匿名さん]

>>43さん

　私も売るまでずっと資料は手元に置いてありました。
　懐かしいですね・・。
　発売時は確か、三井ビルか野村ビルかその辺りの上層階に
　モデルルームあって、今は当たり前になったプロモーションビデオ見せられましたよね？

　あの時、美男美女のコンシェルジュにバーカウンターとか謳っていて、ホテルみたいで
　すっごい！！とか思ったけど、実際は、おばさま方中心のコンシェルジュ（でも、とても
　品が良くて応対が丁寧）に、自販機あるだけのバーカウンター。

　それでも、クリスマスのイルミネーションがとても豪華だつたり、しょっちゅう、
　ロビーでコンサートやってたり（水森亜土も来てましたね）、やはり管理が物凄く
　しっかりしたマンションでした。

　場所柄オペラシティに近いので、音楽関係の方も多く住み、マンションにしては
　豪華な演奏者を呼べるのだと聞いたことがあります。

　サークル活動も盛んでしたね。ゴルフはもちろん、合唱団に演劇サークルまであるのには
　驚きましたが。

　住んでいるうちに、どれかに参加しておけば良かったなあ・・なんて思います。

[47: 匿名]

ここって、柏木小の校区ですよね？
柏木小の評判はいかがでしょう？
マンションは素晴らしくても、子供の教育面で環境が不安です。
公園が隣接しているのはいいんですけど。
大久保近いし、子供の安全も不安です。

[48: 匿名さん]

新大久保あたりの雰囲気とは全く違って、
古くからの住宅街なので、イメージよりもずっと健全ですよ。
お子さんも沢山住んでますし。
小学校、中学校（公立）もあまり悪い評判は聞きません。

また、その気になれば、戸山、新宿、海城など、有名進学
高校も近いので、教育環境はなかなか良いのではと思います。

もちろん、外国人の方が非常に多く周りには住んでますが、
皆さん、真面目な学生さんが中心というイメージです。

[49: 匿名]

このマンションって、税制優遇の対象となる長期優良住宅ですか？

[50: 匿名]

南側ばかり絶賛されていますが、他の方角はいかがでしょうか？
中古の相場はどの程度ですか？
やはり南側と比べて極端に安いですか？