マンション売却について／プロ・経験者にお伺いします。

[匿名はん]

保有しているマンションを売却広告に出している者です。
不動産業者（プロ）の方、売却中、売却経験ある方にお伺いさせてください。
どうぞよろしくお願いします。
＊プロ、売却中、売却経験者と名乗ってご返答いただけると嬉しいです。

不動産業者の方へ
Ｑ１：以下の集客状況は多い？少ない？並み？客観的にどんなものでしょうか？
Ｑ２：普通にはける物件の内覧件数と契約の関係は何パーセント位なんでしょう？
Ｑ３：普通にはける物件の売却期間は内覧開始から何週間ぐらいでしょう？

売却中、売却経験者の方へ
Ｑ１：以下の集客状況は多い？少ない？並み？どう感じますか？
Ｑ２：契約までの内覧件数は何軒ぐらいありましたか？
Ｑ３：内覧開始から売却までどれぐらいの期間がかかりましたか？
マンションスペックと合わせて回答いただけたら、なおありがたいです。

経緯と状況
３月２６日　ネット売却広告開始／賃借人在室
４月０３日　チラシ広告を毎週末配付開始／賃借人在室
４月１１日　賃借人が退去し、空き室となる
４月１２日　内覧３件
４月１８日　内覧２件
４月１９日　内覧３件（予定）
＊今のところ、契約に至りそうな話し無し。
＊内覧者感想：「間取り嫌」「バル前の空地気になる」「高い」「他も見たい」
＊オープンルームにはまだしていません。

マンションスペック
価格：近隣の契約実績より数％高い価格設定（不動産屋推奨額）
立地：駅＆大型ショッピングモールまで徒歩６分・中高層住宅地域
環境：玄関側幹線道路面・バルコニー前空き地有・日照眺望良好
仕様：築５年未満・３ＬＤＫ（バル面横長ＬＤＫ１６・洋８・洋６・中和和室６）・８０平米・低層階・デベ大手不動産・二重床二重天井・ハイサッシ・逆梁・自走式駐車場・３階吹き抜けエントランス

相談理由
不動産屋はやる気になってくれていて嬉しいのですが、近い将来その地区に戻る
可能性があります。
現在の設定額で売れないのなら早々に賃貸に切り替えたいと思っており、第三者
的意見を伺いたく相談する次第です。

[50: 匿名さん]

>仲介業者は相場より高いと思っているから買い手に打診するんだよ。

買い手に何を打診するのでしょう。
売り手の間違いか？

そもそもボトムで出す売主などいないでしょ。
最悪、結果がボトムで決まるとしたら値引き％など関係ない。

>センミツの中から買い手を探してきたんだよ。
それが仕事です。
ちなみに買い手を捜す行為はしないね。
ちらし撒いてひっかかるのをまってるだけ。

売り手の要望と買い手の希望をまとめるのが仕事。

まっ、値引くヤツにはそれなりの条件を出すけどね。
それが飲めなきゃ他の物件にどうぞ。

[51: 匿名さん]

近所に去年秋から回転寿司状態で棚晒しになっている築浅物件がある。駅距離や立地はまあまあ悪くないが向きはいまいちのファミリータイプ。
最初はすごい高値で出してきたけどいっこうに売れず、ちびちび下げてようやく1200万位下げたいまでもまだ売れてない様子。とっくに分譲価格大幅割れ。
見学者が多い初期に下げとけば売れたのにと傍から不思議に思ってたけど、このスレをみて売り手の心情がなんとなくわかりました。
売り手は自分の所有している部屋に愛情と自信があるんでしょうが、強気も一歩間違えたらKYになる。買い手はもっとシビアにみてるってことでしょうね。

[52: 匿名さん]

1200万下げ？？
よほど魅力ない物件なんですね。

同じマンションで複数競合がある時点で希望通りで売るのは無理ですね。

売り手は別に愛着はないと思いますよ。

買い手は単に金のない人でしょ。
手付けも数十万程度しか打てない人多いから新築なんて無理無理。

[53: 匿名さん]

４９とか５１は、とんだ勘違い野郎だな。お笑いもいいとこ。どっちも売買したことねえな。
初期に下げたって魅力ねえ物件は売れねえよ。

[54: 匿名さん]

>53さん

あなたは根性のすわった、さらし者ね。にくいねー。

[55: 匿名さん]

５４よ、おまえほどじゃないけどな。ほんとばかだわ。

[56: ↑]

失笑・・・

[57: 匿名さん]

自分には50さんのほうがとんだ勘違い野郎にみえますがね。

[58: 匿名さん]

自宅の価値に自信がある方は安易に値下げせずに

住宅情報の連載頑張ってください。

[59: 匿名さん]

しょせん買えもしない値引きにすがる負 け 犬 の遠吠えには興味ねえな。くだらんやつらだ。

[60: 匿名はん]

売れない中古レジ物件の売主は、デベ以下の弱い立場です。
当たり前です。一戸しか持ってない。
区分所有に投資して空室で賃料が入らない状態とおんなじ。

持ち出しばかりで、この時期値段下げる気もないようなのは
売る気がない、本気で売るだけの覚悟すらもないということで、
ほっとけばいいだけです。誰も困りません、売主以外は。

欲しい欲しい中古物件、なんてケースの人は極めて稀です。
折り合わなければ50が言うように他探してオシマイ。
何をいきがってんだか、お笑い種って感じですよ。

[61: 01]

>>32
コメントありがとう。
01の最後の２行を読んでいただければ幸いです。

>>33
ご心配いただきありがとうございます。
01の最後の２行に書いておいたのですが、私は値引きしてまで売却するつもりはなかったのでご心配なく。

ちなみに不動産屋さんに失礼のないよう、期限１ヶ月、値引きは行ったとしても２％までと最初に説明して売却を依頼しています。
不動産屋さんが一生懸命売ろうと努力されているので、申込者が希望しているらしき値引き対応の検討をしたり、
賃貸広告開始時期の延期したり、ビジネス的にも協力をしたつもりです。
また、最初に書きましたが、売却広告額はその不動産屋の提案額で私の提示額ではありません。

値引きを断った経緯を少し詳しく書いておきます。

５月０８日　申込者：ここのマンションは分譲時○○○○万円でしたね。いくらなら売ってくれますか？
５月０８日　当方：買い替え検討先が値引協力をしてくれるようだったら検討するので指値を言ってください。（分譲時価格についてはノーコメントとした。）
５月０８日～５月１４日　申込者：金策に走っているとの説明で、指値の連絡を待ってくれとの事。
５月０８日～５月１４日　当方:申込者の推定希望額を定価の９％値引と推定し、住居買い替え検討に入る。
５月１５日　当方：申込者の推定希望額での住居買い替えは困難と判断。また、中途半端な値引きして希望住戸の購入が出来ないようなら売却の意味無しとも判断。
　　　　　　基本的に値引き対応はしない。これから賃貸広告を出すと申込者に連絡。
５月２２日　タイミングを逸して申込者から推定額と同額の９％値引き要求が正式に入るが、値引き対応はしないと回答。
５月２９日　契約不成立確定

[62: 60]

業者のAsking Priceが単に9%高かったんだとは考えられないのかね？

もし、一切値引きしないとか、2%しか引かないというのなら、出し値の設定ミスだな。

それかスレ主の相場観に問題あるか。まあ、その申込みが「本物」という前提ならね。

まあ、しばらくやって、もっかい賃貸したら。

何かスレの建て方から、新築と遜色ないんだって気負い、アピールがプンプンするけど、

事実は違うよ。客は当たり前だが中古は中古として見てる。改装渡しはする気あるの？

内覧の日程見てると内覧前にルークリすらも入れてなさそうだが。がっつきすぎじゃね。

[63: 匿名さん]

スレ主はどんなコメントを期待しているのかな？
市場価格よりも数％高い値付けだけど2％しか値引かない、売れなければ賃貸、
という結論を出しているなら、このスレを続ける必要はないかと。
市場価格より安くなければ売れないのは、内覧の少なさが物語っていますね。
今後は賃貸スレに移行されらいかがでしょうか？

[64: 匿名さん]

2％値引きうんぬんはここでは問題ないでしょ。
要するに「綱引き」にもならなかったということです。
そもそも分譲時はいくらとか言ってくる客は一度綱を離して正解でしょ。
私は7年落ちで分譲時価格より高く売ったが交渉術のある仲介業者だから出来たこと。

ただ思うに62さんは何をしたいのかよくわからん。
売りたいのか、貸したいのか
自分だけに都合の良い売却など無に等しい。
新たな新築を購入するにも諸費用があるわけで、それまで売値に上乗せして
考えてるとしたら言葉にならん。

今の物件がどれほどの物かはわかりませんが、あまり欲をかくと無駄な時間を費やすだけです。

おそらく賃貸も決まらないとおもいます。
賃貸は今、空き部屋多いし、分譲賃貸なんて高い物件借りる人いないでしょ。
荷物も運び出し、仮住まいし、賃貸と分譲ローンを払い、結局は無知な計画だったことが
後で判ると思いますよ。

[65: 匿名さん]

不況のこのご時勢、強気の価格設定は、売買も賃貸もうまくいかない、
そんな好事例でした（笑）

[66: 62]

62サンはワカランって、俺は何もしてないだろ。笑

自身プロだが、むかーし売ったし、今も持ってる。

[67: 匿名さん]

横から失礼します。
62さんのお話に改装渡しというのが書いてあるのですが、何のことでしょうか？
例えば壁紙とか床・天井の張り替え等のことでしょうか？
買い手の好みに合わせてオプションのようにつけるのでしょうか？
全く素人で検討もつかないのですが、今後の参考までに教えて下さい。

[68: 匿名さん]

おそらくリフォームのことでは。
また、買い手の好みに合わせてオプションなんていうのはありませんね。
見た目も重要ですが中古を購入する方はよっぽど汚れていなければ
あまり成約には関係ない要素です。
リフォームと物件購入は通常切り分けます。
そのままでいいという方もおられるので下手に売主はリフォームする必要は
ないと思います。
その分安く購入したいのが買い手ですから。

[69: 67]

ありがとうございました。
きれいにしていた方が売れやすいのかもしれませんが、
内装にこだわる方なら、自分で選んで決めたいでしょうから安いのがいいんでしょうね。

[70: 匿名さん]

スレ主さんはものすごく強気な感じですが、新築購入時の価格と売却希望額を教えてもらいたいです。
23区内と埼玉千葉の不人気私鉄じゃ同じ駅徒歩6分でも状況が変わってきますよね。

[71: 匿名さん]

まー、スレ主は相当な自信を持ってますから、山手線の内側ではないでしょうか？
ただ、大型ショッピングモールは山手線にあったかな？

[72: 62]

>改装渡し

皆がやってないから、やったほうが有効だということも判らんかね。
まあ、居住中というと大変だろうが。

なんだ、仲介業者がそれでも一緒ですって言ったのか？
じゃあ、なぜ利益追求の転売業者が（今は流行らんが）完全改装渡しするんだ？

誰が最低何千万払おうかってときに、キレイな部屋と汚い部屋に同額出すのさ。
その理屈に至る頭の構造を教えてくれよ。賃貸でも決まらんだろ、それじゃ。

最低ルークリぐらい入れろよ。しれてるだろ。
改装だって壁紙ごとき替えるのに何百万かかるわけじゃなし。
㎡単価どんなにいいの使っても紙のクロスなら1000円程度だぞ。安いのなら2/3。

指値入れるやつは、どっちにしろ指値入れるのさ。キレイだろうが汚かろうが。
汚ければその積極的な理由付けにされるだけだ。

スレ主はプロに聞きたいとは書いてるが、人の話を聴く気がなさそうなタイプだな。
自己満足だか反省の日記ブログみたいになってて、まあお好きにどうぞってとこか。
ただ、賃付けするにも改装はいるんだろ、どうせ。

[73: 匿名さん]

こういう人がマンションズのお得意さんなんですね。

[74: 匿名さん]

買い換えるお金があるなら、今は売却は損だよ。
今は買い手が強い。供給過多です。
竣工済み新築マンションを定価で買う客は皆無となった。
だから買い時だとは思う。

賃貸にだすべきだよ。
但し、借り手が現れても「一切賃貸料を値引きしません」なんていっていたら・・・

[75: 匿名さん]

内装の選択は自分でしたいので、安っぽいリフォームを売る前にされるくらいなら、現状のままでかまわないという判断をする購入者も結構いますよ。

売主や業者がリフォーム済みの物件もいくつか見学しましたが、どれもいかにも汚れを隠してイメージアップすることだけが目的の、新しいだけがとりえの安そうな壁紙やキッチンを使っていてかなり萎えました。
部屋の状態にもよりますが、少々の劣化ならあえてそのままというのも手です。外見だけ新しそうにしたところでだまされる買い主はそうそういないのでは。

[76: 匿名さん]

＞スレ主さんのマンションスペック
価格：近隣の契約実績より数％高い価格設定（不動産屋推奨額）

・・・本価格では、2％値引きでは難しいのじゃないですか(売却経験者)

[77: 匿名さん]

関西のターミナル駅、築１０年、徒歩５分の中古マンションが売れません。
ＪＲ沿線で、当然「新快速」の停車駅です。
最高の利便性を確保している地域です。
駅前立地ですから、空き敷地がなく、
いまから新築マンションは建設されません。

内覧者は多いようですが、不思議ですが契約まで至らないようです。
(売り急いでいるため、売却額は近隣相場より5％程度安く設定されています)
という私も内覧に行ってきました。
価格は相場より安いため値下げはしないとの回答でしたので諦めました。
買い手はもう少し安くなるという思いで、内覧に行くのではないでしょうか。

スレ主殿、これが実情ですよ。

[78: 匿名さん]

不動産の購入って人生で最大の買い物だよね。
気に入った物件があっても、どうしても躊躇してしまうのが人間心理。
そんなときに値引きが、最後に背中を押してくれるのだと思う。
だから、許容範囲の指値は気持ちよく応じてあげればよい。
そんなことで、私は先月売却できました。

[79: 匿名さん]

＞売却中、売却経験者の方へ
＞Ｑ１：以下の集客状況は多い？少ない？並み？どう感じますか？
都心部だとすれば少ないように思われますが、郊外ならまずまずでしょう。

＞Ｑ２：契約までの内覧件数は何軒ぐらいありましたか？
１５件くらい。

＞Ｑ３：内覧開始から売却までどれぐらいの期間がかかりましたか？
買主決定まで約３週間。
なお、少々売り急いでいたこともあり、周辺の似たような物件より若干（単価ベースで５％ほど）安く売り出しました。そこからさらに５％ほどは値引きする覚悟でいましたが、満額で買い付け申し込みが入り、値引きなしで売れました。
あまり強気な値付けだと大幅な値引きを余儀なくされ、かえって安く売ることになるか、さもなければいつまでも売れずに店ざらしになるのではないでしょうか。

＞マンションスペックと合わせて回答いただけたら、なおありがたいです。
東京都港区　２駅利用可（歩５分と歩７分）　８０平米弱　２ＬＤＫ　南西北３方角部屋　８年前にフルリフォームをしており内装・設備は比較的良好（売却に際してはクリーニングのみ）

[80: 01]

>>79
01に掲げた質問にそっての丁寧なご返答ありがとうございます。

うちは申し込みがあってから、具体的金額までの落としこみに時間がかかったので、
売却しないと決めるというマイナス的な判断までにもかなりの労力と時間を費やし
てしまいました。
いずれにしても、3週間とは足が速かったですね。

[81: 匿名さん]

市場価格より安い物件が早く売れるのは当たり前。
買い手が、売り切れる前に早く買いたいと思うから。
一方、割高物件はそのうち下げるだろうと見透かされ、さらしもの物件となる。
これ市場心理。

[82: 匿名さん]

↑
ど素人の意見。売買の成否は価格だけの問題ではない。

[83: 匿名さん]

価格が重要なのは間違いないですね。

中古マンションを買う人も大半が『ど素人』でしょう。

[84: 匿名さん]

詭弁だな。

[85: 匿名さん]

>82
価格以外なんなの？

[86: 匿名さん]

売り主に不利な見解を、はなっから否定したがる人がいますね。

[87: 匿名さん]

>86
大丈夫です。買う人も売る人もこんなとこ見てないから。
くだらない情報で惑わされる人はいないでしょう。

不動産なんか騙し合いでしょ。

[88: 匿名さん]

マンションズの晒し物は結構覚えちゃうよね。

あれ、この物件、今号も載ってるよって感じで。

居住中だと笑える。

[89: 匿名さん]

＞あれ、この物件、今号も載ってるよって感じで。
そうだね。ヤフー不動産、HOME'S、athomeなどに２ヶ月以上残っている物件って、これまでに多くの人が見ているはずなのに売れない物件だということで、例えば管理状態が良くない（管理組合が正常に機能していない）とか、何か売れない理由があるんだなって思っちゃう。
そういう晒し者物件って、値下げされても買う気どころか見る気すらおきないね。うかつに手を出すとババを引かされそう。

[90: 匿名さん]

やっぱり不動産は2か月以内には売却したいよね。
特に居住中に売る場合は。
いつも室内奇麗にしておかないといけないし、土日には内覧対応で外出できないし・・・。
ストレスたまるよね。

[91: 匿名さん]

新築が当たり前のように2〜3割値引き販売されている不動産市況に希望額で売却しようと考えるのが無謀ですよ。

いい物件だという自負があるんでしょうけど、ホントにいい物件は新築だろうが中古だろうが不動産屋のオススメ額でサッサと売れます。売れないのはそれほどでもないからでしょう？
今、どうしても売りたいなら値引きすればいいだけ、希望者はいるわけだから。
スレ主さんはそれほど売り急いではいないみたいだし、賃貸で探した方が借り手がすぐに見つかると思います。
ただし築5年超えれば値引き以前に売却希望価格をさらに下げないといけなくなる、だから迷っているんですかね？
駅徒歩6分で都心部なら5年経とうが10年経とうがそれほど値崩れしないけど、郊外だと大暴落する可能性高いしね、自走式駐車場ってことは郊外の可能性高いですね。

[92: 匿名さん]

スレ主さんが落ち込みませんように・・・

[93: 契約済みさん]

スレ主さんはとっくに賃貸に出しているんじゃあないの？
しかし、本当にさらし物物件は、悲しいね。
自分の狙っているところで既に３件ほどある。私は決まったけど、興味があるのでオチリストにいれて
見ているつもり。

[94: 匿名さん]

>90

現在売り出し２ヶ月半でかつ居住中だけど、別に悲惨じゃないけどな。

①都合が合わなければ内覧日時は丁重に打診して調整していただいている。
②掃除は別に嫌いじゃないし、普段からそこそこ綺麗にしている。

価格を下げてまででも即売りしたい何かの事情（たとえば買い先行とか？）があるわけじゃない。
高くもない安くもないホドホドの価格設定で気長に売るつもり。
売れるときに売れればいい、って感じ。

売り主の事情（たぶん、買い主の事情もまた）なんて、人それぞれじゃないのかな。

>87

正論。でも自分、たまーに見てるな（笑）。

[95: 匿名さん]

>94
この人の物件は1年後も売りに出てると思う。
売主の都合での内覧なんて考えられない。
そこそこ綺麗な状態ではダメでしょ。
今の不動産不況をわかっている売主ならよく理解している。
売れればいい位のスタンスでは、絶対に売れないことを。

[96: 匿名さん]

そうそう、こういう売主が困るんだな。コストだけかかって金にならない。

[97: 匿名さん]

＞94
＞売り主の事情（たぶん、買い主の事情もまた）なんて、人それぞれじゃないのかな。
同感です。グズグズ書く人の気が知れません。

[98: 匿名さん]

>グズグズ書く人

たしかに。
統一教会の霊感商法（印鑑販売）じゃあるまいし、
↑今日のニュースになってるやつ

売れない、売れない、買わない、買わない、
っていうオーラが暗すぎる、のもどーかと。

[99: 匿名さん]

タウンズの常連になるとマンション内でも噂されて、ちょっと恥ずかしいんだよね。