マンション売却について／プロ・経験者にお伺いします。

[匿名はん]

保有しているマンションを売却広告に出している者です。
不動産業者（プロ）の方、売却中、売却経験ある方にお伺いさせてください。
どうぞよろしくお願いします。
＊プロ、売却中、売却経験者と名乗ってご返答いただけると嬉しいです。

不動産業者の方へ
Ｑ１：以下の集客状況は多い？少ない？並み？客観的にどんなものでしょうか？
Ｑ２：普通にはける物件の内覧件数と契約の関係は何パーセント位なんでしょう？
Ｑ３：普通にはける物件の売却期間は内覧開始から何週間ぐらいでしょう？

売却中、売却経験者の方へ
Ｑ１：以下の集客状況は多い？少ない？並み？どう感じますか？
Ｑ２：契約までの内覧件数は何軒ぐらいありましたか？
Ｑ３：内覧開始から売却までどれぐらいの期間がかかりましたか？
マンションスペックと合わせて回答いただけたら、なおありがたいです。

経緯と状況
３月２６日　ネット売却広告開始／賃借人在室
４月０３日　チラシ広告を毎週末配付開始／賃借人在室
４月１１日　賃借人が退去し、空き室となる
４月１２日　内覧３件
４月１８日　内覧２件
４月１９日　内覧３件（予定）
＊今のところ、契約に至りそうな話し無し。
＊内覧者感想：「間取り嫌」「バル前の空地気になる」「高い」「他も見たい」
＊オープンルームにはまだしていません。

マンションスペック
価格：近隣の契約実績より数％高い価格設定（不動産屋推奨額）
立地：駅＆大型ショッピングモールまで徒歩６分・中高層住宅地域
環境：玄関側幹線道路面・バルコニー前空き地有・日照眺望良好
仕様：築５年未満・３ＬＤＫ（バル面横長ＬＤＫ１６・洋８・洋６・中和和室６）・８０平米・低層階・デベ大手不動産・二重床二重天井・ハイサッシ・逆梁・自走式駐車場・３階吹き抜けエントランス

相談理由
不動産屋はやる気になってくれていて嬉しいのですが、近い将来その地区に戻る
可能性があります。
現在の設定額で売れないのなら早々に賃貸に切り替えたいと思っており、第三者
的意見を伺いたく相談する次第です。

[50: 匿名さん]

>仲介業者は相場より高いと思っているから買い手に打診するんだよ。

買い手に何を打診するのでしょう。
売り手の間違いか？

そもそもボトムで出す売主などいないでしょ。
最悪、結果がボトムで決まるとしたら値引き％など関係ない。

>センミツの中から買い手を探してきたんだよ。
それが仕事です。
ちなみに買い手を捜す行為はしないね。
ちらし撒いてひっかかるのをまってるだけ。

売り手の要望と買い手の希望をまとめるのが仕事。

まっ、値引くヤツにはそれなりの条件を出すけどね。
それが飲めなきゃ他の物件にどうぞ。

[51: 匿名さん]

近所に去年秋から回転寿司状態で棚晒しになっている築浅物件がある。駅距離や立地はまあまあ悪くないが向きはいまいちのファミリータイプ。
最初はすごい高値で出してきたけどいっこうに売れず、ちびちび下げてようやく1200万位下げたいまでもまだ売れてない様子。とっくに分譲価格大幅割れ。
見学者が多い初期に下げとけば売れたのにと傍から不思議に思ってたけど、このスレをみて売り手の心情がなんとなくわかりました。
売り手は自分の所有している部屋に愛情と自信があるんでしょうが、強気も一歩間違えたらKYになる。買い手はもっとシビアにみてるってことでしょうね。

[52: 匿名さん]

1200万下げ？？
よほど魅力ない物件なんですね。

同じマンションで複数競合がある時点で希望通りで売るのは無理ですね。

売り手は別に愛着はないと思いますよ。

買い手は単に金のない人でしょ。
手付けも数十万程度しか打てない人多いから新築なんて無理無理。

[53: 匿名さん]

４９とか５１は、とんだ勘違い野郎だな。お笑いもいいとこ。どっちも売買したことねえな。
初期に下げたって魅力ねえ物件は売れねえよ。

[54: 匿名さん]

>53さん

あなたは根性のすわった、さらし者ね。にくいねー。

[55: 匿名さん]

５４よ、おまえほどじゃないけどな。ほんとばかだわ。

[56: ↑]

失笑・・・

[57: 匿名さん]

自分には50さんのほうがとんだ勘違い野郎にみえますがね。

[58: 匿名さん]

自宅の価値に自信がある方は安易に値下げせずに

住宅情報の連載頑張ってください。

[59: 匿名さん]

しょせん買えもしない値引きにすがる負 け 犬 の遠吠えには興味ねえな。くだらんやつらだ。

[60: 匿名はん]

売れない中古レジ物件の売主は、デベ以下の弱い立場です。
当たり前です。一戸しか持ってない。
区分所有に投資して空室で賃料が入らない状態とおんなじ。

持ち出しばかりで、この時期値段下げる気もないようなのは
売る気がない、本気で売るだけの覚悟すらもないということで、
ほっとけばいいだけです。誰も困りません、売主以外は。

欲しい欲しい中古物件、なんてケースの人は極めて稀です。
折り合わなければ50が言うように他探してオシマイ。
何をいきがってんだか、お笑い種って感じですよ。

[61: 01]

>>32
コメントありがとう。
01の最後の２行を読んでいただければ幸いです。

>>33
ご心配いただきありがとうございます。
01の最後の２行に書いておいたのですが、私は値引きしてまで売却するつもりはなかったのでご心配なく。

ちなみに不動産屋さんに失礼のないよう、期限１ヶ月、値引きは行ったとしても２％までと最初に説明して売却を依頼しています。
不動産屋さんが一生懸命売ろうと努力されているので、申込者が希望しているらしき値引き対応の検討をしたり、
賃貸広告開始時期の延期したり、ビジネス的にも協力をしたつもりです。
また、最初に書きましたが、売却広告額はその不動産屋の提案額で私の提示額ではありません。

値引きを断った経緯を少し詳しく書いておきます。

５月０８日　申込者：ここのマンションは分譲時○○○○万円でしたね。いくらなら売ってくれますか？
５月０８日　当方：買い替え検討先が値引協力をしてくれるようだったら検討するので指値を言ってください。（分譲時価格についてはノーコメントとした。）
５月０８日～５月１４日　申込者：金策に走っているとの説明で、指値の連絡を待ってくれとの事。
５月０８日～５月１４日　当方:申込者の推定希望額を定価の９％値引と推定し、住居買い替え検討に入る。
５月１５日　当方：申込者の推定希望額での住居買い替えは困難と判断。また、中途半端な値引きして希望住戸の購入が出来ないようなら売却の意味無しとも判断。
　　　　　　基本的に値引き対応はしない。これから賃貸広告を出すと申込者に連絡。
５月２２日　タイミングを逸して申込者から推定額と同額の９％値引き要求が正式に入るが、値引き対応はしないと回答。
５月２９日　契約不成立確定

[62: 60]

業者のAsking Priceが単に9%高かったんだとは考えられないのかね？

もし、一切値引きしないとか、2%しか引かないというのなら、出し値の設定ミスだな。

それかスレ主の相場観に問題あるか。まあ、その申込みが「本物」という前提ならね。

まあ、しばらくやって、もっかい賃貸したら。

何かスレの建て方から、新築と遜色ないんだって気負い、アピールがプンプンするけど、

事実は違うよ。客は当たり前だが中古は中古として見てる。改装渡しはする気あるの？

内覧の日程見てると内覧前にルークリすらも入れてなさそうだが。がっつきすぎじゃね。

[63: 匿名さん]

スレ主はどんなコメントを期待しているのかな？
市場価格よりも数％高い値付けだけど2％しか値引かない、売れなければ賃貸、
という結論を出しているなら、このスレを続ける必要はないかと。
市場価格より安くなければ売れないのは、内覧の少なさが物語っていますね。
今後は賃貸スレに移行されらいかがでしょうか？

[64: 匿名さん]

2％値引きうんぬんはここでは問題ないでしょ。
要するに「綱引き」にもならなかったということです。
そもそも分譲時はいくらとか言ってくる客は一度綱を離して正解でしょ。
私は7年落ちで分譲時価格より高く売ったが交渉術のある仲介業者だから出来たこと。

ただ思うに62さんは何をしたいのかよくわからん。
売りたいのか、貸したいのか
自分だけに都合の良い売却など無に等しい。
新たな新築を購入するにも諸費用があるわけで、それまで売値に上乗せして
考えてるとしたら言葉にならん。

今の物件がどれほどの物かはわかりませんが、あまり欲をかくと無駄な時間を費やすだけです。

おそらく賃貸も決まらないとおもいます。
賃貸は今、空き部屋多いし、分譲賃貸なんて高い物件借りる人いないでしょ。
荷物も運び出し、仮住まいし、賃貸と分譲ローンを払い、結局は無知な計画だったことが
後で判ると思いますよ。

[65: 匿名さん]

不況のこのご時勢、強気の価格設定は、売買も賃貸もうまくいかない、
そんな好事例でした（笑）

[66: 62]

62サンはワカランって、俺は何もしてないだろ。笑

自身プロだが、むかーし売ったし、今も持ってる。

[67: 匿名さん]

横から失礼します。
62さんのお話に改装渡しというのが書いてあるのですが、何のことでしょうか？
例えば壁紙とか床・天井の張り替え等のことでしょうか？
買い手の好みに合わせてオプションのようにつけるのでしょうか？
全く素人で検討もつかないのですが、今後の参考までに教えて下さい。

[68: 匿名さん]

おそらくリフォームのことでは。
また、買い手の好みに合わせてオプションなんていうのはありませんね。
見た目も重要ですが中古を購入する方はよっぽど汚れていなければ
あまり成約には関係ない要素です。
リフォームと物件購入は通常切り分けます。
そのままでいいという方もおられるので下手に売主はリフォームする必要は
ないと思います。
その分安く購入したいのが買い手ですから。

[69: 67]

ありがとうございました。
きれいにしていた方が売れやすいのかもしれませんが、
内装にこだわる方なら、自分で選んで決めたいでしょうから安いのがいいんでしょうね。

[70: 匿名さん]

スレ主さんはものすごく強気な感じですが、新築購入時の価格と売却希望額を教えてもらいたいです。
23区内と埼玉千葉の不人気私鉄じゃ同じ駅徒歩6分でも状況が変わってきますよね。

[71: 匿名さん]

まー、スレ主は相当な自信を持ってますから、山手線の内側ではないでしょうか？
ただ、大型ショッピングモールは山手線にあったかな？

[72: 62]

>改装渡し

皆がやってないから、やったほうが有効だということも判らんかね。
まあ、居住中というと大変だろうが。

なんだ、仲介業者がそれでも一緒ですって言ったのか？
じゃあ、なぜ利益追求の転売業者が（今は流行らんが）完全改装渡しするんだ？

誰が最低何千万払おうかってときに、キレイな部屋と汚い部屋に同額出すのさ。
その理屈に至る頭の構造を教えてくれよ。賃貸でも決まらんだろ、それじゃ。

最低ルークリぐらい入れろよ。しれてるだろ。
改装だって壁紙ごとき替えるのに何百万かかるわけじゃなし。
㎡単価どんなにいいの使っても紙のクロスなら1000円程度だぞ。安いのなら2/3。

指値入れるやつは、どっちにしろ指値入れるのさ。キレイだろうが汚かろうが。
汚ければその積極的な理由付けにされるだけだ。

スレ主はプロに聞きたいとは書いてるが、人の話を聴く気がなさそうなタイプだな。
自己満足だか反省の日記ブログみたいになってて、まあお好きにどうぞってとこか。
ただ、賃付けするにも改装はいるんだろ、どうせ。

[73: 匿名さん]

こういう人がマンションズのお得意さんなんですね。

[74: 匿名さん]

買い換えるお金があるなら、今は売却は損だよ。
今は買い手が強い。供給過多です。
竣工済み新築マンションを定価で買う客は皆無となった。
だから買い時だとは思う。

賃貸にだすべきだよ。
但し、借り手が現れても「一切賃貸料を値引きしません」なんていっていたら・・・

[75: 匿名さん]

内装の選択は自分でしたいので、安っぽいリフォームを売る前にされるくらいなら、現状のままでかまわないという判断をする購入者も結構いますよ。

売主や業者がリフォーム済みの物件もいくつか見学しましたが、どれもいかにも汚れを隠してイメージアップすることだけが目的の、新しいだけがとりえの安そうな壁紙やキッチンを使っていてかなり萎えました。
部屋の状態にもよりますが、少々の劣化ならあえてそのままというのも手です。外見だけ新しそうにしたところでだまされる買い主はそうそういないのでは。

[76: 匿名さん]

＞スレ主さんのマンションスペック
価格：近隣の契約実績より数％高い価格設定（不動産屋推奨額）

・・・本価格では、2％値引きでは難しいのじゃないですか(売却経験者)

[77: 匿名さん]

関西のターミナル駅、築１０年、徒歩５分の中古マンションが売れません。
ＪＲ沿線で、当然「新快速」の停車駅です。
最高の利便性を確保している地域です。
駅前立地ですから、空き敷地がなく、
いまから新築マンションは建設されません。

内覧者は多いようですが、不思議ですが契約まで至らないようです。
(売り急いでいるため、売却額は近隣相場より5％程度安く設定されています)
という私も内覧に行ってきました。
価格は相場より安いため値下げはしないとの回答でしたので諦めました。
買い手はもう少し安くなるという思いで、内覧に行くのではないでしょうか。

スレ主殿、これが実情ですよ。

[78: 匿名さん]

不動産の購入って人生で最大の買い物だよね。
気に入った物件があっても、どうしても躊躇してしまうのが人間心理。
そんなときに値引きが、最後に背中を押してくれるのだと思う。
だから、許容範囲の指値は気持ちよく応じてあげればよい。
そんなことで、私は先月売却できました。

[79: 匿名さん]

＞売却中、売却経験者の方へ
＞Ｑ１：以下の集客状況は多い？少ない？並み？どう感じますか？
都心部だとすれば少ないように思われますが、郊外ならまずまずでしょう。

＞Ｑ２：契約までの内覧件数は何軒ぐらいありましたか？
１５件くらい。

＞Ｑ３：内覧開始から売却までどれぐらいの期間がかかりましたか？
買主決定まで約３週間。
なお、少々売り急いでいたこともあり、周辺の似たような物件より若干（単価ベースで５％ほど）安く売り出しました。そこからさらに５％ほどは値引きする覚悟でいましたが、満額で買い付け申し込みが入り、値引きなしで売れました。
あまり強気な値付けだと大幅な値引きを余儀なくされ、かえって安く売ることになるか、さもなければいつまでも売れずに店ざらしになるのではないでしょうか。

＞マンションスペックと合わせて回答いただけたら、なおありがたいです。
東京都港区　２駅利用可（歩５分と歩７分）　８０平米弱　２ＬＤＫ　南西北３方角部屋　８年前にフルリフォームをしており内装・設備は比較的良好（売却に際してはクリーニングのみ）

[80: 01]

>>79
01に掲げた質問にそっての丁寧なご返答ありがとうございます。

うちは申し込みがあってから、具体的金額までの落としこみに時間がかかったので、
売却しないと決めるというマイナス的な判断までにもかなりの労力と時間を費やし
てしまいました。
いずれにしても、3週間とは足が速かったですね。

[81: 匿名さん]

市場価格より安い物件が早く売れるのは当たり前。
買い手が、売り切れる前に早く買いたいと思うから。
一方、割高物件はそのうち下げるだろうと見透かされ、さらしもの物件となる。
これ市場心理。

[82: 匿名さん]

↑
ど素人の意見。売買の成否は価格だけの問題ではない。

[83: 匿名さん]

価格が重要なのは間違いないですね。

中古マンションを買う人も大半が『ど素人』でしょう。

[84: 匿名さん]

詭弁だな。

[85: 匿名さん]

>82
価格以外なんなの？

[86: 匿名さん]

売り主に不利な見解を、はなっから否定したがる人がいますね。

[87: 匿名さん]

>86
大丈夫です。買う人も売る人もこんなとこ見てないから。
くだらない情報で惑わされる人はいないでしょう。

不動産なんか騙し合いでしょ。

[88: 匿名さん]

マンションズの晒し物は結構覚えちゃうよね。

あれ、この物件、今号も載ってるよって感じで。

居住中だと笑える。

[89: 匿名さん]

＞あれ、この物件、今号も載ってるよって感じで。
そうだね。ヤフー不動産、HOME'S、athomeなどに２ヶ月以上残っている物件って、これまでに多くの人が見ているはずなのに売れない物件だということで、例えば管理状態が良くない（管理組合が正常に機能していない）とか、何か売れない理由があるんだなって思っちゃう。
そういう晒し者物件って、値下げされても買う気どころか見る気すらおきないね。うかつに手を出すとババを引かされそう。

[90: 匿名さん]

やっぱり不動産は2か月以内には売却したいよね。
特に居住中に売る場合は。
いつも室内奇麗にしておかないといけないし、土日には内覧対応で外出できないし・・・。
ストレスたまるよね。

[91: 匿名さん]

新築が当たり前のように2〜3割値引き販売されている不動産市況に希望額で売却しようと考えるのが無謀ですよ。

いい物件だという自負があるんでしょうけど、ホントにいい物件は新築だろうが中古だろうが不動産屋のオススメ額でサッサと売れます。売れないのはそれほどでもないからでしょう？
今、どうしても売りたいなら値引きすればいいだけ、希望者はいるわけだから。
スレ主さんはそれほど売り急いではいないみたいだし、賃貸で探した方が借り手がすぐに見つかると思います。
ただし築5年超えれば値引き以前に売却希望価格をさらに下げないといけなくなる、だから迷っているんですかね？
駅徒歩6分で都心部なら5年経とうが10年経とうがそれほど値崩れしないけど、郊外だと大暴落する可能性高いしね、自走式駐車場ってことは郊外の可能性高いですね。

[92: 匿名さん]

スレ主さんが落ち込みませんように・・・

[93: 契約済みさん]

スレ主さんはとっくに賃貸に出しているんじゃあないの？
しかし、本当にさらし物物件は、悲しいね。
自分の狙っているところで既に３件ほどある。私は決まったけど、興味があるのでオチリストにいれて
見ているつもり。

[94: 匿名さん]

>90

現在売り出し２ヶ月半でかつ居住中だけど、別に悲惨じゃないけどな。

①都合が合わなければ内覧日時は丁重に打診して調整していただいている。
②掃除は別に嫌いじゃないし、普段からそこそこ綺麗にしている。

価格を下げてまででも即売りしたい何かの事情（たとえば買い先行とか？）があるわけじゃない。
高くもない安くもないホドホドの価格設定で気長に売るつもり。
売れるときに売れればいい、って感じ。

売り主の事情（たぶん、買い主の事情もまた）なんて、人それぞれじゃないのかな。

>87

正論。でも自分、たまーに見てるな（笑）。

[95: 匿名さん]

>94
この人の物件は1年後も売りに出てると思う。
売主の都合での内覧なんて考えられない。
そこそこ綺麗な状態ではダメでしょ。
今の不動産不況をわかっている売主ならよく理解している。
売れればいい位のスタンスでは、絶対に売れないことを。

[96: 匿名さん]

そうそう、こういう売主が困るんだな。コストだけかかって金にならない。

[97: 匿名さん]

＞94
＞売り主の事情（たぶん、買い主の事情もまた）なんて、人それぞれじゃないのかな。
同感です。グズグズ書く人の気が知れません。

[98: 匿名さん]

>グズグズ書く人

たしかに。
統一教会の霊感商法（印鑑販売）じゃあるまいし、
↑今日のニュースになってるやつ

売れない、売れない、買わない、買わない、
っていうオーラが暗すぎる、のもどーかと。

[99: 匿名さん]

タウンズの常連になるとマンション内でも噂されて、ちょっと恥ずかしいんだよね。

[100: 匿名さん]

へー。タウンズの「常連」だけど、別に恥ずかしくはないな。
でも、奥さんとかお子さんが嫌がるご家庭もあるかもね。

嫌なら、仲介業者に掲載止めてもらえばいいだけじゃないのか？

[101: 匿名さん]

>>100
なるほど！うちのマンションの人と同じタイプみたいですね。
つーか、あなた６階の人？まさかね。

[102: 匿名さん]

６階？　違うようでーす。

でも、ある意味楽しみながらやらないとね。売るってことは。

[103: 101匹ワンちゃん]

だよな～。

楽天家でないと毎日ストレス溜まるよなぁと思ってました。

彼は結構、タウンズ有名人を愉しんでいるようです。

[104: いつか買いたいさん]

急ぎじゃないのね？
売るって事は楽しいと思う！！
内覧のお客さんとの会話も楽しめばいいしね(^_^)

[105: 匿名さん]

売るって楽しいかな？（買う方は楽しいな）
売りは苦痛でしかなかったけど・・・。
売却中、胃痛で胃カメラのんだよ。
期間は2か月で売れたけど、これが限界だった。
内覧客のなかった週末は、どっぷり凹んだ。

[106: 匿名さん]

>104
内覧の客と会話するんかい。

やめといたほうがいいぞ。仲介にすべて任せたほうがいいぞ。

自分は内覧の時はその辺散歩しとけ～

「あの人たちいいひとね～」なんて思われても

買わないものは買わない。

内覧客にとって物件はいいけどあなたが生理的にいやなヤツだったら

最悪だな。

売れない原因はあなたかもよ。

[107: 匿名さん]

>105
会社でも何でも、営業向きとか、総務向きとか、、色々あるからね。

>106
そういう会ったこともない人に対して陰湿な非常識な書き込みは、掲示板にはよくあることだが、まあやめとけ。

[108: いつか買いたいさん]

１０４です。
デブでハゲですけどなにか？やっぱり生理的には受け付けられない人種でしょうか。
怒れないです。女房にも同じ様な事言われましたから。グッとハートに図星でした。
明日からは犬の散歩でも連れられて家の事は仲介さんに任せる事にします・・・。
ですが、内覧者から質問される事ってありませんか？その時はそうしましょうか。

[109: いつか買いたいさん]

＞その時はそうしましょうか。

すいませんでした。正しくは　‘その時はどうしましょうか‘

[110: 契約済みさん]

外見は気にすることないですよ、部屋が臭いとか汚いとかで無いなら、全然かまいません。
居住中なら、いてもらって、色々聞いたり（買い物、騒音、近所のこと他）するので、いいのでは無いですか？

でも、居住中の物件って、やはり色々見られないから、自分は好きでないです。

[111: 匿名さん]

居住中の物件は値引きが期待できないのでパス。

新居にも移れず、売れなきゃそのまま住むつもりだろうから当たり前ですけど。

[112: 01]

経過報告です。

３月２６日　ネット売却広告開始／賃借人在室
４月０３日　チラシ広告を毎週末配付開始／賃借人在室
４月１１日　賃借人が退去し、空き室となる
４月１２日　購入検討内覧３件（電話連絡申し込み対応）
４月１８日　購入検討内覧２件（電話連絡申し込み対応）
４月１９日　購入検討内覧３件（電話連絡申し込み対応）
５月０２日　購入検討内覧５件（オープンルーム）
５月０３日～０６日まで不動産会社がＧＷ休業で営業活動無し
５月０８日　初申し込み入る。価格折衝開始するも具体的な指値入らず対処に戸惑う
５月１５日　申込者へ基本的に値引き対応はしないと連絡。（申込者の希望額での新居購入は困難と判断）
５月１８日　賃貸募集開始（売却と平行）
５月２２日　申込者から９％値引き要求が正式に入るが、前回の回答と同様に値引きは出来ないと連絡。
５月２４日　賃貸検討内覧２件
５月２９日　申し込み者との契約不成立確定
５月３０日　購入検討内覧１件
５月３１日　賃貸検討内覧１件
６月０７日　賃貸検討内覧１件
６月０８日　賃貸検討内覧１件
６月１３日　賃貸検討内覧４件、購入検討内覧１件

値引きは受けないと言いつつも昨日仲介業者から値引き対応の相談をいただきました。
１～２％の低率の相談なら考えなくもないのですが、マイナス９％までする気になれないとお伝えしました。

一方、賃貸の具体交渉（礼金ＵＰ、月額Ｄｏｗｎ）の相談が複数入って来るようになりました。
ほどなく賃貸で決まりそうです。

７月の転勤辞令が出まわったらしく、今週から賃貸の内覧が多くなった模様。

[113: 契約済みさん]

賃貸決まりそうで良かったですね。
仲介業屋から値引き対応の話があってそれが９％という事なら、はっきり言ってあなたの物件はその９％値引き後の
価値なのでしょう。
まぁ、賃貸に出すから問題無いですね。

[114: 匿名さん]

スレ主の経過報告は売り主には良い教訓になります。
売却開始から1か月程度は内覧も多いが、その後はパッタリ。
物件が新鮮なうちは興味を示す人があるが、それを過ぎるといわゆる晒しもの物件へ。
この物件の場合、ＧＷまでが勝負だったですね。
まー、賃貸の方も欲をかくと同じことかと。

[115: 匿名さん]

賃貸で落ち着くのなら、そろそろスレ主さんから終了宣言をされてはどうでしょうか？

[116: 匿名さん]

スレ主さんではないのですが、ここで言われるところの「晒しモノ」物件として、
一年がかりで、先日、売却した者です。

＜物件所在地＞　新宿駅徒歩圏（但し、外国人が多い地域として見られるため好き嫌い分かれる立地）
＜物件スペック＞タワマンではないが、300世帯強の大規模物件
　　　　　　　　南向き中層階、日当たり眺望良好の８０平米弱の２ＬＤＫ　築９年
　　　　　　　　バス・トイレフルリフォーム済み　
＜新築購入価格＞坪単価約２６０万、2008年3月末時点での残債1500万。

＜経過＞

　・2008年２月末、某タワマンに一目惚れし、旧宅売買停止条件付きで抽選に臨むも
　　倍率６倍の二番補欠となり、いったん、住み替え諦め。が、その際、専任
　　契約を結んだ仲介業者の査定が坪単価313万まで上がっていたため、また、
　　以前から手狭に感じられていたため、より広い物件を求めて各新築モデルルーム
　　に足を運び始める。

　・2008年６月末。某マンションの最上階売れ残りを交渉で粘って、１割引で購入。
　　買い先行であったため、早速、前回査定依頼した大手仲介に専任契約依頼。
　
　・2008年７月。正式販売価格では坪単価306万。居住中のオープンルームでは、
　　同じマンション内の賃貸居住中の家族一組が内見。同じマンションの同方向南向き
　　１Ｆ専用駐車場付き物件がライバルで、先方は、子供が小さいため騒音を気にして
　　１Ｆ物件を選択（後にローン審査で落ちたとの話）

　・2008年８月。新居に引っ越し。Ｗローン生活突入。オープンルーム開催２回。
　　来場者計６組

　・2008年９月。オープンルーム開催２回。　来場者４組。この時点で南向きライバルとして
　　高層階一部屋が出て、実質３部屋が競合。

　・2008年10月。専任契約から、新宿に本社を置く大手3社の一般媒介に切り替え。
　　オープンルーム開催１回。来場者２組。

　・2008年11月。価格変更坪単価298万に値下げ。また、同じく南向き中層階（我が家よりは上）
　　が新たに売却開始。高層階一部屋、中層階二部屋、１Ｆ一部屋の計４部屋で競合

　　この時期から、景気急降下のあおりを受けて、問い合わせ、内覧がぱたりと途絶え始める

　・2008年12月。案内２組。12月末に競合中の中層階が物件価格で約200万、１Ｆが約400万値下げ。

　・2009年１月。一般媒介を大手二社・中堅一社に切り替え。案内１組。

　・2009年2月。価格変更坪単価293万に値下げ。オープンルーム開催。来場者３組。
　　他競合部屋が値下げ。さらに１Ｆの別部屋が売却開始。

　　この時点で、我が家（坪単価293万）、高層階（坪単価310万）、中層階（坪単価262万）、
　　１ＦＡ（坪単価240万）、１ＦＢ（坪単価223万）で、
　　高層階は眺望、自分も眺望とフルリフォームの水回りに自信持っていたため強気維持。

　・2009年３月。価格変更坪単価284万に値下げ。オープンルーム開催などで案内４組。
　　競合していた１ＦＡが賃貸に切り替え→新宿が近いため即決定。高層階が売却。
　　ただし成約価格は未公表（大幅に値下げしたのでは？との仲介からの話）

　・2009年４月。一般媒介を大手一社・中堅二社に切り替え。１ＦＢが売却。
　
　・2009年５月。条件的に我が家と最も競合していた中層階が、大幅値下げ。坪単価239万で
　　売却。相当売り主が焦っていたようで、お陰で、相場を下げまくりで影響大。我が家も
　　価格変更坪単価273万に値下げ。オープンルーム開催などで案内４組。

　　この内1組が気に入り、坪単価257万での指し値が入る。やはり坪単価239万で売却した
　　我が家よりも好条件だった中層階の売却価格を鑑みての指し値。

　　賃貸に切り替えようと考え始めた矢先で、迷いに迷ったが、間もなく築10年目を迎えるため
　　大規模修繕が控えていること、性格的に不動産賃貸の管理には到底向かないことなど思い、
　　手付け金１割用意を条件で承諾。
　
　・2009年６月頭　売買契約締結。

[117: 匿名さん]

・・・長くなりましたが、まあ、こんな感じでした。不動産に関してはド素人のため、相場を後追いして
　値下げを繰り返すという最悪のパターンではありましたが、結果的に新築時の物件価格から－80万での
　売却となり、買い換えローンの確定申告で、およそ100万ほど戻ってくるので、ほぼトントンで済んだのは、
　このご時世、まあ健闘したほうでしょう。

　今思えば、やはり最初の3ヶ月が勝負でしたね。この時期に思い切って値段を下げておけば・・とか後悔する部分　も多いのですが、こればかりは仕方ありません。また、内見はあっても、具体的に値下げ提示されたりとか、
　今回契約した相手以外は一切なく、競合部屋も大幅値下げするまで一切売れなかったことを思うと、やはり
　相場を大いに読み違えていたのでしょう。ただ、あくまで結果論ですが、本当に一組でも買い手が現れてくれたら
　それでＯＫなのだということも実感しました。

　また、空室でのオープンルームの開催は大きいですね。今回契約までこぎ着けた仲介は、結局、最初の専任
　契約の頃から、唯一最後まで契約を交わし続けた財閥系大手でしたが、ここだけ、一般媒介に切り替えた後
　でも、頻繁にオープンルームや広告など積極的に宣伝活動をしてくれましたし、毎週の業務報告も分かりやすく
　懇切丁寧でした。他は大手でも全然ダメ。中堅どころのポスティング中心の業者は、半年の契約期間で、一度も
　内見の客を連れてくることはできませんでした。最悪だったのは、プリ○セススク○ア！こちらに連絡もない
　内に担当者およびチームリーダーが退社。後任からは、こちらから連絡するまで一切コンタクトなし。こんな
　ヒドイ会社もあるんだと、驚きました。

　二年前なら、購入価格＋1000万で成約した部屋もあり、南向きの部屋に関しては購入価格を
　割ってしまう部屋は皆無であったことを考えると、あまりにも経済状況が悪く、そして、異様に
　南向きの競合物件が多い時期となってしまったことなどタイミングが悪かったですね。

　それにしても中層階のライバル部屋・・何故、成約価格を公表したのか不思議です。買い主が伏せて
　くれと言えば、伏せることができるらしいのですが、マンション全体の相場を大幅に下げられ、本当に
　いい迷惑でした。また、その買い主が今後中古に出す際、その人にとっても絶対不利だと思うのですが。

　とにかく、約一年かかりましたが、不思議と焦りはなかったのが本音です。独身で年収も多いため、さすがに
　Ｗローンのせいで貯金こそできませんでしたが、夏休み、年末、ＧＷなどは海外旅行に出かける余裕もあり、
　新居での生活を存分にエンジョイしていたため、精神的にもキツくはなかったです。月に一度の掃除と
　郵便BOXの整理に戻るのが面倒臭かったくらいですかね。

　繰り上げ返済で、とっとと旧宅のローンを完済していれば、もっと早い時期に賃貸に出すなどの選択も
　できたのですが、先述の通り、独身のため、ローンについてはどこかで「死んだらチャラ」と思っている
　部分があるので、定年時までに返してしまえればいいやと考えてます。

　本当に長くなりましたが、現在、売却活動中の方には、良い縁がありますように。自分は、
　たまたま運が良かったのだけかもしれませんが、経済的に余裕があるのなら、焦らないことも大切ですね。
　あと、立地は大事ですね。我が家は好き嫌いの分かれる地域ではありましたが、やはり、都心物件では
　あったのが大きかったと思われます。

[118: 匿名さん]

同じマンションのライバル、Ｗローン等、ホントに厳しかったですね。
最終的には買い主さんと、ご縁があったということでしょう。
大変参考になりました。

[119: 匿名さん]

売却は適正価格が絶対条件だね。

[120: 匿名さん]

適正価格なんてあってないようなもの。ホント本質的にわかってねえな。

[121: 01]

最終結果報告です。

３月２６日　ネット売却広告開始／賃借人在室
４月０３日　チラシ広告を毎週末配付開始／賃借人在室
４月１１日　賃借人が退去し、空き室となる
４月１２日　購入検討内覧３件（電話連絡申し込み対応）
４月１８日　購入検討内覧２件（電話連絡申し込み対応）
４月１９日　購入検討内覧３件（電話連絡申し込み対応）
５月０２日　購入検討内覧５件（オープンルーム）
５月０３日～０６日まで不動産会社がＧＷ休業で営業活動無し
５月０８日　初申し込み入る。価格折衝開始するも具体的な指値入らず対処に戸惑う
５月１５日　申込者へ基本的に値引き対応はしないと連絡。（申込者の希望額での新居購入は困難と判断）
５月１８日　賃貸募集開始（売却と平行）
５月２２日　申込者から９％値引き要求が正式に入るが、前回の回答と同様に値引きは出来ないと連絡。
５月２４日　賃貸検討内覧２件
５月２９日　申し込み者との契約不成立確定
５月３０日　購入検討内覧１件
５月３１日　賃貸検討内覧１件
６月０７日　賃貸検討内覧１件
６月０８日　賃貸検討内覧１件
６月１３日　賃貸検討内覧６件、購入検討内覧１件
６月１４日　賃貸申し込み受領

ご心配をいただきましたが、無事賃貸の申し込みをいただきました。
こんな時期ではありますが、一部上場企業からの法人契約、６月下旬からの入居、募集額通りの敷金・礼金
・月賃料での申し込み受領となりました。（法人会社で現在稟議申請中、今週中に契約締結予定）

よって、平行展開していた売却募集はこれをもちまして終了としました。
最後までお付き合いをいただきまして、ありがとうございました。

[122: 01]

まとめ報告

売却活動
　内覧件数：１５件、１０週（申し込みまで１３件、５週）
　申込件数：　１件（指値－９％）
　検討件数：　１件（指値無、価格改定待ちか？）
　設定金額：２月時点同マンション契約事例比＋１％、購入時価格比＋１６％
　申込金額：２月時点同マンション契約事例比－７％、購入時価格比＋　８％

　５月８日の時点で売るのなら初申込者以外はいないと踏みました。
　よって、売るか？売らないか？について最初で最後の前提で検討を行いました。

　・売却検討中のマンションは今時と比べ基本性能仕様が良く、管理も安価の割りに良好で、昨今新築で
　　売られている同価格帯のマンションが見劣するぐらいであった事。
　・売却検討中のマンション以上のものに買い替えるにはもっと割高な費用が必要になる事。
　・持ち家を持ち続ける事で得られる会社からの住宅補助（２５０万円／年）がある事。
　・近い将来売却検討中マンションの地区に戻る可能性がある事。

　などを踏まえ、>>25の投稿をした５月１７日時点で、設定価格で買う人が現れなければ売らないとの
　方針を定め現在に致りました。

賃貸募集活動
　内覧件数：１１件、４週
　申込件数：２件（１件値引き条件付、１件満額）
　検討件数：２件（値引き待ち）
　設定金額：前回賃貸実績比－３％
　申込金額：前回賃貸実績比－３％

　賃貸担当の複数の不動産や曰く、昨今の景気低迷で高額な分譲賃貸の需要は大幅に悪化し相場は
　下落傾向。
　敷金・礼金・月賃料を従来通りを望むのは無理と言われ、敷金・礼金は前回と同値、賃料はマイ
　ナス３％に設定して募集を開始。

　募集から３週目まで低調な引き合いだったのですが、７月の人事異動に伴う大手法人引き合いが
　続々発生。

　１番目火曜日に賃貸募集額の礼金＋１５％、賃料－８％の契約打診→回答保留。
　２番目金曜日に賃貸募集額の礼金＋１５％、賃料－５％の申し込み→申込却下、回答保留。
　３番目土曜日に賃料－３％相談→日曜まで回答保留。
　４番目日曜日に募集広告通りの申し込み→受領

　あわてて値引きを受けずに良い結果となりました。

[123: 匿名さん]

更新時には賃料相場データーをもって値下げ交渉する。やはり賃料も下げ相場なんだね。ダメ元だけど余地はありそう。

[124: 匿名さん]

このスレ、終了ー。

[125: 匿名さん]

122 中古持ちマンションを本当に無謀に高く評価してる辺りが笑える。
もっと築年数経過してもスレ主の強気体制って変わらないだろう。
去年築の新築マンションの余剰が大幅値引きされ、はけきるのがこの夏いっぱいだといわれてる業界。
中古の売り時もしかり。
この秋以降に出てくる新規売り出し新築マンションからは販売価格がはなから抑えたプライスで開始される。
となれば中古市場は益々厳しいわけで、大幅な値引きに応じないような中古物件は早くから晒しものの烙印を押される可能性大。

今は中古検討中の層も似たような条件で沢山の物件があるから見てまわっているし、市場価格にも敏感で知識もある。
皆がより築浅をのぞむし、中古のくせに割安感がないなら大幅値引きオッケーやはじめの価格から割安感のある新築買っちゃうよってこと。

[126: 匿名さん]

私の知人にもいます、自分のマンションは特別に仕様がいいから価値ある物件だとかキレイだから高く売れるとか宣う中古売り主。
ごく近所に新築マンションが建って値下げをはじめても
「ウチのマンションは〇〇建築で△△管理だから新築なんかに負けてないし。南向きだし。」だからさ、マンションなんてバルコニー側ほとんどが南向きじゃん、同じ市内で何百件のマンションが中古として売られてると思う？ 中古売却ってそれらとの競争なんだよ、売り出し時期も悪いし今は不動産が年で一番動かない時期だよと教えてあげても
「でもさ‥」とまた自分勝手な物件自慢。「内覧の人達はみんなキレイですねって褒めてくれるよ」とそれだけで有頂天。
じゃあ値引き打診あった？交渉してくる人いた？と聞くとそれはないのに。
見に来る客だって冷やかし大半で、ツアー状態で仲介業者が連れてきてるに過ぎないことも理解できてない。
数度の買い替え経験者としてアドバイスを求めてくるから何度もコツを話しても肝心の売却に関しては考えが甘すぎな知人。
そのうち仲介業者からも放置されるだろう。
今は買い先行で契約した土地に建てる家にも予算以上にあれもこれもなんでもできると思ってて夢見る夢子のトランス状態からも醒めてないし。
中古がやたら高く売却可能とふんでるから買い替えの計画が甘すぎて早くも資金繰り破綻を招きそうなこともよくわかってない。

最近この疲れる人から距離を置いて対応してます。
プライドが思っていた以上に高くて付き合いきれません。

[127: 匿名さん]

>>122
・持ち家を持ち続ける事で得られる会社からの住宅補助（２５０万円／年）がある事。
→これってあくまで持家に自分が住む前提での補助でしょ。
　賃貸に出したら規約違反でしょ。
　会社にばれたら、最悪　懲戒解雇とかになるんじゃないの？

[128: 匿名さん]

ずっと虚偽申請していることになりますね。
年間250万搾取

[129: 01]

>>・持ち家を持ち続ける事で得られる会社からの住宅補助（２５０万円／年）がある事。
>→これってあくまで持家に自分が住む前提での補助でしょ。
違います。
>>31にも書きましたが、持ち家を所有している者を会社都合で転勤させた際に出る転勤先住居用の住宅補助です。
所有しているマンションを賃貸に出してもなんら問題はありませんのでご心配なく。

[130: 匿名さん]

個人の住宅補助で20万/月でる会社ってどんな会社？
すごいですね。
正直、そんな会社に勤めたい。

[131: 入居済み住民さん]

大阪市内　地下鉄沿線　駅徒歩3分　
南向き　85平米　２階
リビング１６帖　キッチン４帖　洋間６帖と７帖　和室４帖
ポーチ付
築年数８年
いくらくらいで売れますでしょうか？

[132: 匿名さん]

地下鉄駅徒歩3分でもピンキリ、路線価分からないから適当ですが、
築8年の2階だからあんまり強気に出ず2200〜2700万円で出して、10％引きくらいまでで応じればいいんじゃないですか？
駅名と物件名を書けば周辺に詳しい人がより正確なアドバイスしてくれるだろうけど、個人名がバレる可能性があるなら、こんな掲示板じゃなく不動産屋と相談したら。

[133: 匿名さん]

131 大阪市内 地下鉄沿線って範囲めちゃ広い。
区や最寄り駅によっても人気あったりなかったりするし。
具体的なことをかけないネットでは価格はだれもハッキリいえませんよ。
実際不動産仲介業者数社に査定してもらうしかありません。

[134: 匿名さん]

大阪は相場低いよ。
これからも衰退してゆく都市だし。
市内のそこそこの場所なら、成約価格で2000万前後あれば良いほうでしょう。
西成とか南部のほうとかなら更に1割～2割ダウンってとこかな。

[135: 匿名さん]

>126

>「内覧の人達はみんなキレイですねって褒めてくれるよ」とそれだけで有頂天。

「キレイですね。」って言うしかないですよね～（笑）
「あっ！ここは、ちょっと･･･」って思うところの方が多いのですが、
そこは、心の中で思ってるだけです。
中古ですから、いたしかたない。。。ということで。

買う側の立場としては、最低でも端数（￥○○８０万円の場合、８０万円）
は値引き分として、価格設定をしてるものだと思っているのですが、
まだ、売り出したばかりなので、下げるつもりはないと言われました。
その代わり、エアコン２台置いていくと。
エアコンは、買い替える予定なので、いらないっちゅーの！
粗大ゴミを置いていくな！って感じです。

[136: 匿名さん]

エアコンは2009年モデルならええんじゃない^^

正直、家主の使ったオプションなんか、ほんとゴミですね。

私は早期売却成功組でしたが、一切内覧の方とはお話しませんでした。
アピールすればするほど問題点を探すのが人ってもんだからね。
（中古探してる人ってあまのじゃくが多いかもね）

力を入れれば入れるほど売却は遠いよ〜〜

[137: 匿名さん]

中古住宅は値付けさえ間違わなければ必ず売れます。自分が買う立場になって考えればよい。割高感があると売れません。仲介業者のアドバイスは単に売りの専任を取るだけのための価格（高め）で言うケースが多いですから注意が必要です。内覧8件で前向きな話が無いのは価格設定が悪いとおもわれます。

[138: 匿名さん]

内覧8件（？）じゃ何ともいえないが、まあ凡そそんなものなのかな。

実力（資金）以上の物件を大幅安値で買い落とすあまり現実味ない夢から抜けれない人（買い手）も多いけど、
専任取りたいため最初非現実的な高値オファーする不動産屋や、
コスト時間かけずに多くの物件数売りさばきたいがため必要以上の安値誘導持ちかける不動産屋も多いけど、
できるだけ高い値段で売りたいっていう売り手の事情もあるけれど、

>中古住宅は値付けさえ間違わなければ必ず売れます。

なんだろうね。
売り急ぐような事情がなければ、「値付け」は落ち着くところに落ち着く、はずだからね。

[139: 匿名さん]

＞131
不動産屋に確認するまではしたくないのかな？
yahoo不動産とかで類似条件の物件がいくらで出回ているか（売れ残っているか）調べた方がイメージつかめるんじゃない？

[140: 匿名さん]

予算額＋１３０万までなら、内覧に行きます。
もしかしたら、値引き可能かも？と期待を込めて。
それ以上の場合、値引きが期待出来ないし（特に売り出したばかりの物件は）
内覧自体、気を使うので、見に行きません。
ネットで価格が下がるのを待ちます。
下がる前に売れてしまったら
自分には予算的に、
縁が無かったものとして諦められる。

[141: 匿名さん]

＋１３０万って、どういう計算から？

[142: 匿名さん]

>141

値引き可能かも？って金額なんじゃないの？
そう書いてあるし
実際、うちも￥4780万の売り出しで、￥4650万にしてくれと打診され
知らない人が、これからも内覧に来るのか･･･と思ったら
憂鬱＆めんどくさくなり、OKしたのが-130万だし。

[143: 01]

>>130
>個人の住宅補助で20万/月でる会社ってどんな会社？
うちは外資系の上場企業です。
うちの賃貸に申し込みのあった少ない事例の話になりますが、国内資本の大手の証券、保険、医薬品業種のなどの管理職、鉄鋼業種の役員もそれぐらいは出てるみたいでしたよ。

[145: 匿名さん]

スレ主は借り手がついて余裕なんだと思う。

解決したんだからいい加減このスレは閉鎖して、他の中古相談者は同様の別スレに行けばいいんじゃない？

[146: 入居済み住民さん]

１３１です
御意見ありがとうございます
住宅ローン残高が２４００万くらいなのでそれに充当できればと思ってお尋ねしたんです
大体の目安にさせていただきます

ありがとうございました

[148: 山田忠弘]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[149: 01]

確定申告の時期となり、お世話になったこのスレッドを思いだし、探し探して戻りました。
ご無沙汰しておりますスレ主です。

初投稿より10年が経過しまして、国際的イベントの決定・建築資材や人件費の高騰・マンション周辺の再開発・いろいろありました。
そんな変化の中、なんでそんなに？とビックリするぐらい高額なマンションがあれよあれよと近隣に建ち並び何年かが経過、、、

その近隣築浅マンションは高額を維持したまま取引され、うちのマンションは安くなることなくむしろ評価が上がり続けてくれました。
再開発のお陰で周辺の眺望が良くなったり、道が広くなって歩きやすくなったり、役所の出先機関を初め、おしゃれなカフェなどいろいろできたりとしたお陰かと思います。

法人契約で入居していた賃借人様にたいそう気に入られ、法人での賃貸契約終了のタイミングで賃借人であった個人様に売却致しました。
価格は10年前の設定価格満額となりました。

アドバイスくださった皆さんに心からの感謝と共にご報告を申し上げます。
ありがとうございました。