マンション売却について／プロ・経験者にお伺いします。

[匿名はん]

保有しているマンションを売却広告に出している者です。
不動産業者（プロ）の方、売却中、売却経験ある方にお伺いさせてください。
どうぞよろしくお願いします。
＊プロ、売却中、売却経験者と名乗ってご返答いただけると嬉しいです。

不動産業者の方へ
Ｑ１：以下の集客状況は多い？少ない？並み？客観的にどんなものでしょうか？
Ｑ２：普通にはける物件の内覧件数と契約の関係は何パーセント位なんでしょう？
Ｑ３：普通にはける物件の売却期間は内覧開始から何週間ぐらいでしょう？

売却中、売却経験者の方へ
Ｑ１：以下の集客状況は多い？少ない？並み？どう感じますか？
Ｑ２：契約までの内覧件数は何軒ぐらいありましたか？
Ｑ３：内覧開始から売却までどれぐらいの期間がかかりましたか？
マンションスペックと合わせて回答いただけたら、なおありがたいです。

経緯と状況
３月２６日　ネット売却広告開始／賃借人在室
４月０３日　チラシ広告を毎週末配付開始／賃借人在室
４月１１日　賃借人が退去し、空き室となる
４月１２日　内覧３件
４月１８日　内覧２件
４月１９日　内覧３件（予定）
＊今のところ、契約に至りそうな話し無し。
＊内覧者感想：「間取り嫌」「バル前の空地気になる」「高い」「他も見たい」
＊オープンルームにはまだしていません。

マンションスペック
価格：近隣の契約実績より数％高い価格設定（不動産屋推奨額）
立地：駅＆大型ショッピングモールまで徒歩６分・中高層住宅地域
環境：玄関側幹線道路面・バルコニー前空き地有・日照眺望良好
仕様：築５年未満・３ＬＤＫ（バル面横長ＬＤＫ１６・洋８・洋６・中和和室６）・８０平米・低層階・デベ大手不動産・二重床二重天井・ハイサッシ・逆梁・自走式駐車場・３階吹き抜けエントランス

相談理由
不動産屋はやる気になってくれていて嬉しいのですが、近い将来その地区に戻る
可能性があります。
現在の設定額で売れないのなら早々に賃貸に切り替えたいと思っており、第三者
的意見を伺いたく相談する次第です。

[22: 購入検討中さん]

どうなったんでしょうね？　もしかして、価格で決裂したのかも？

[23: ビギナーさん]

うちの場合は申込時に相手から値引きの指値がきたので、価格はその場で決着させたよ
（今は買い方有利だから、売り方は相当しんどい。相当がんばった）。
今日いよいよ契約となります。

[24: 匿名さん]

いいものは安くならない実証だね。

[25: 匿名はん]

すみません。
なんとも微妙な申し込みだったので報告が遅くなりました。

経緯と状況
３月２６日　ネット売却広告開始／賃借人在室
４月０３日　チラシ広告を毎週末配付開始／賃借人在室
４月１１日　賃借人が退去し、空き室となる
４月１２日　内覧３件（電話連絡申し込み対応）
４月１８日　内覧２件（電話連絡申し込み対応）
４月１９日　内覧３件（電話連絡申し込み対応）
５月０２日　内覧５件（オープンルーム）
５月０３日～０６日まで不動産会社がＧＷ休業で営業活動無し
５月０８日　初申し込み１件入る。価格折衝開始。
５月１５日　基本的に値引き対応はしない旨を仲介業者経由で申込者に連絡。
５月１６日　賃貸募集の打ち合わせ予定。

５月８日に申し込みがあったのですが、「いくら値引きをしてくれますか？」という
曖昧なものでした。

当方は検討中の買い替え物件が購入で出来るようなら値引きを受けても良いとも思った
ので、その背景も含め、希望値引き額を聞かせて欲しいと５月８日早々に返答しました
が、その返答が無い状態が今日まで至りました。

１週間も、その返事が無い理由について仲介業者の話では、たいそう気に入ってくれて
いるものの、購入資金の出資元となる親御さんとの相談が出来ていないとの事で、値引
き○万円なら買うとの具体的な話が出来ない模様との事でした。
（どこまでが本当の話か分かりませんけど）

いずれにしても、>>01にも書いた通り、もともとは現在の設定額で売れそうにないのな
ら早々に賃貸に切り替えたかったので、これを機会に賃貸の募集を開始しようとしてい
ます。

最終的な結果が出たら、また報告します。

[26: ビギナーさん]

3ＬＤＫと4ＬＤＫでは，売りに出されているのが3ＬＤＫが多いように思うのですが
4ＬＤＫのマンションが少ないということでしょうか？
将来売却するなら4ＬＤＫの方が高く売りやすいのでしょうか？

[27: 匿名さん]

総額でしょ。駅徒歩５分築５年５０００万円以内でマンションの乱立の無い所。換金しやすい。

[28: 匿名さん]

>>25
＞これを機会に賃貸の募集を開始しようとしています。
失礼ながら、>>01から推察するに、購入価格の割には賃料は低いエリアだと思われます。
つまり貸しても稼いでくれない（事業向きではない）、賃貸は割に合わない物件なのでは？
たとえローン返済能力はあるとしても、損得はちゃんと計算した方が良いですよ。

[29: 匿名はん]

>>28さん
>つまり貸しても稼いでくれない（事業向きではない）、賃貸は割に合わない物件なのでは？
本物件を過去数年間賃貸に出した実績があります。お陰さまで十分な利益が出ておりました。
現在の現地賃貸相場からしても十分な利益が得られそうです。
ご心配いただきありがとうございました。

[30: 28]

>>29
＞現在の現地賃貸相場からしても十分な利益が得られそうです。
そうですか。失礼しました。利回りが良いなら売らずに貸した方が良さそうですね。

[31: 01]

３月２６日　ネット売却広告開始／賃借人在室
４月０３日　チラシ広告を毎週末配付開始／賃借人在室
４月１１日　賃借人が退去し、空き室となる
４月１２日　購入検討内覧３件（電話連絡申し込み対応）
４月１８日　購入検討内覧２件（電話連絡申し込み対応）
４月１９日　購入検討内覧３件（電話連絡申し込み対応）
５月０２日　購入検討内覧５件（オープンルーム）
５月０３日～０６日まで不動産会社がＧＷ休業で営業活動無し
５月０８日　初申し込み入る。価格折衝開始するも具体的な指値入らず対処に戸惑う
５月１５日　申込者へ基本的に値引き対応はしないと連絡。（申込者の希望額での新居購入は困難と判断）
５月１８日　賃貸募集開始（売却と平行）
５月２２日　申込者から９％値引き要求が正式に入るが、前回の回答と同様に値引きは出来ないと連絡。
５月２４日　賃貸検討内覧２件
５月２９日　申し込み者との契約不成立確定
５月３０日　購入検討内覧１件（予定）
５月３１日　賃貸検討内覧１件（予定）

申込者の想定指値をベースに買い替え検討先のマンションに価格交渉を挑みました。
かなりの値引き提示はいただけたのですが、単身赴任となった場合を想定すると、切り詰めた生活が必要にな
りそうだったので、広告価格の９％値引の対応は止めました。

申し込み金額自体は悪くなかったのですが、目先の現金より、今後入ってくる賃貸収入や、会社処遇（会社都
合で現在転勤させられており、現居に留まれば住宅手当てが年間２５０万円ほど出る）の方がメリットが多い
ので初申込者の値引き要求は丁重にお断りしました。

[32: 匿名さん]

売りたいのか、貸したいのか、よくわからん。

[33: 匿名さん]

私なら値引き交渉のない物件なら買いませんよ。

購入希望さんが現れた。
希望として９％引きを指値してきた。
買い手の本音は４～５％引きを狙っているのではと推測。
しかし、売主は一切の値引きはしないと、あっさり縁を切ってしまった。

これでは業者が次はがんばろうとういう気持ちになりますか。
真剣に希望者を探してくれないのではとヒヤヒヤしています。

[34: 匿名さん]

売り出し値から普通は４～５％も引く訳ないだろ。よっぽど相場より乗せてるならともかく。
５０００万なら２００万になるんだぞ、ったく。
常識的な範囲は８０～１００万、要は端数カットのイメージ。オレの時もそうした。
まあ、人気エリアなんで４～５％なんてあほな要求するやつもいなかったけどな。
そんな金のないやつはこっちからお断り、もっと田舎で探しなってなもん。

[35: 匿名さん]

売主の理屈ですねそりゃ。

[36: 匿名さん]

売り出し価格が5300万円だとすると、
普通に5000万円の指値するんじゃない。
購入希望者は、できるだけ安く買いたんだよ。

[37: 匿名さん]

買主の理屈だなそりゃ。
物件に価値があればムダな値引きはない。ネガがあったり売り急いでいるなら別だが。

[38: サラリーマンさん]

売主と買主の理屈が合致して、はじめて売買契約となる。
いまのご時勢、新築・中古にかかわらず、買主の理屈が通りやすい。

[39: 匿名さん]

>34
人気エリアで、去年の前半までなら34さんの意見も判らなくもないけど
いまは、そうじゃないよ。

[40: 購入検討中さん]

スレ主さんの報告非常に参考になります

中古物件の購入を検討しているものですが、逆の立場の方の目線は非常に参考になります
実は私も最終的に10％引ぐらいを狙っていましたが(笑)結構シビアですね、5％引き狙いに引き下げようかな・・・

それにしても、賃貸の引き合いが多い物件ですね
このまま賃貸ですんなり決まりそうな感じですね

[41: 匿名さん]

今は売らずにすむなら、待つが吉。足元見られるからね。

[42: 匿名さん]

売主にとって微妙ですね。
ライバルの少ない今売るか、景気が回復してライバルが増えてきたときに売るか。
私なら今売るね。
ただし指値で10%なんてすぐにお断りを出しますね。

[43: 匿名さん]

５％でも断る。そもそもこのような状況下では相場に対してさして乗せられない。
相場以下になる可能性もある指値など受けるわけない。

[44: 匿名さん]

以前価格変更したあとにさらに値引き要求がありました。
すぐさまお断り。
すると「いくらならOKですか」と仲介業者からきやがった。
どあほが！！
速攻、「満額だよ！顔洗って出直してこい！」っていってやった。
交渉できなきゃ他社に専属依頼するから結構とも言ってやったよ。

売り主は慈善事業でやってんじゃないんだから。

[45: 匿名さん]

仲介業者もあほだと思う。
売買代金の何％て手数料が決まるわけだから、高く売ったほうが良いのに。
正直それ程日銭に困るような業者は代えた方がいいのでは。

[46: 匿名さん]

今の時期、売り出し値で買う客なんて皆無だよ。

値下げゼロなら、多分売れないよ。

[47: 匿名さん]

だからあ、頭としっぽはくれてやるよ。この意味わかるか？

[48: 購入検討中さん]

今まで、何件かの仲介業者に案内してもらったけど、彼らが絶対に無理な指値だと思ったら、こっちにも
アドバイスくれるよ？　その金額では難しいでしょうとか、大丈夫だと思いますとかね。


今、都心の物件のある特定の地域の物件を探しているんだけど、ちょっといい物件はすぐに売れてしまう。
去年の秋から売りに出していて、半年も売れないのに値段も下げない様な物件は、さらし者になっているよ。
人が住まなくなって半年もすれば・・・早く賃貸にでも出せばいいのにと思う。

[49: 匿名さん]

相場を知らないと、さらし者物件となる。

相場マイナス5％で買い手がいれば、さっさと売ることだね。
仲介業者は相場より高いと思っているから買い手に打診するんだよ。
センミツの中から買い手を探してきたんだよ。
それを罵倒するあなたは・・・・

[50: 匿名さん]

>仲介業者は相場より高いと思っているから買い手に打診するんだよ。

買い手に何を打診するのでしょう。
売り手の間違いか？

そもそもボトムで出す売主などいないでしょ。
最悪、結果がボトムで決まるとしたら値引き％など関係ない。

>センミツの中から買い手を探してきたんだよ。
それが仕事です。
ちなみに買い手を捜す行為はしないね。
ちらし撒いてひっかかるのをまってるだけ。

売り手の要望と買い手の希望をまとめるのが仕事。

まっ、値引くヤツにはそれなりの条件を出すけどね。
それが飲めなきゃ他の物件にどうぞ。

[51: 匿名さん]

近所に去年秋から回転寿司状態で棚晒しになっている築浅物件がある。駅距離や立地はまあまあ悪くないが向きはいまいちのファミリータイプ。
最初はすごい高値で出してきたけどいっこうに売れず、ちびちび下げてようやく1200万位下げたいまでもまだ売れてない様子。とっくに分譲価格大幅割れ。
見学者が多い初期に下げとけば売れたのにと傍から不思議に思ってたけど、このスレをみて売り手の心情がなんとなくわかりました。
売り手は自分の所有している部屋に愛情と自信があるんでしょうが、強気も一歩間違えたらKYになる。買い手はもっとシビアにみてるってことでしょうね。

[52: 匿名さん]

1200万下げ？？
よほど魅力ない物件なんですね。

同じマンションで複数競合がある時点で希望通りで売るのは無理ですね。

売り手は別に愛着はないと思いますよ。

買い手は単に金のない人でしょ。
手付けも数十万程度しか打てない人多いから新築なんて無理無理。

[53: 匿名さん]

４９とか５１は、とんだ勘違い野郎だな。お笑いもいいとこ。どっちも売買したことねえな。
初期に下げたって魅力ねえ物件は売れねえよ。

[54: 匿名さん]

>53さん

あなたは根性のすわった、さらし者ね。にくいねー。

[55: 匿名さん]

５４よ、おまえほどじゃないけどな。ほんとばかだわ。

[56: ↑]

失笑・・・

[57: 匿名さん]

自分には50さんのほうがとんだ勘違い野郎にみえますがね。

[58: 匿名さん]

自宅の価値に自信がある方は安易に値下げせずに

住宅情報の連載頑張ってください。

[59: 匿名さん]

しょせん買えもしない値引きにすがる負 け 犬 の遠吠えには興味ねえな。くだらんやつらだ。

[60: 匿名はん]

売れない中古レジ物件の売主は、デベ以下の弱い立場です。
当たり前です。一戸しか持ってない。
区分所有に投資して空室で賃料が入らない状態とおんなじ。

持ち出しばかりで、この時期値段下げる気もないようなのは
売る気がない、本気で売るだけの覚悟すらもないということで、
ほっとけばいいだけです。誰も困りません、売主以外は。

欲しい欲しい中古物件、なんてケースの人は極めて稀です。
折り合わなければ50が言うように他探してオシマイ。
何をいきがってんだか、お笑い種って感じですよ。

[61: 01]

>>32
コメントありがとう。
01の最後の２行を読んでいただければ幸いです。

>>33
ご心配いただきありがとうございます。
01の最後の２行に書いておいたのですが、私は値引きしてまで売却するつもりはなかったのでご心配なく。

ちなみに不動産屋さんに失礼のないよう、期限１ヶ月、値引きは行ったとしても２％までと最初に説明して売却を依頼しています。
不動産屋さんが一生懸命売ろうと努力されているので、申込者が希望しているらしき値引き対応の検討をしたり、
賃貸広告開始時期の延期したり、ビジネス的にも協力をしたつもりです。
また、最初に書きましたが、売却広告額はその不動産屋の提案額で私の提示額ではありません。

値引きを断った経緯を少し詳しく書いておきます。

５月０８日　申込者：ここのマンションは分譲時○○○○万円でしたね。いくらなら売ってくれますか？
５月０８日　当方：買い替え検討先が値引協力をしてくれるようだったら検討するので指値を言ってください。（分譲時価格についてはノーコメントとした。）
５月０８日～５月１４日　申込者：金策に走っているとの説明で、指値の連絡を待ってくれとの事。
５月０８日～５月１４日　当方:申込者の推定希望額を定価の９％値引と推定し、住居買い替え検討に入る。
５月１５日　当方：申込者の推定希望額での住居買い替えは困難と判断。また、中途半端な値引きして希望住戸の購入が出来ないようなら売却の意味無しとも判断。
　　　　　　基本的に値引き対応はしない。これから賃貸広告を出すと申込者に連絡。
５月２２日　タイミングを逸して申込者から推定額と同額の９％値引き要求が正式に入るが、値引き対応はしないと回答。
５月２９日　契約不成立確定

[62: 60]

業者のAsking Priceが単に9%高かったんだとは考えられないのかね？

もし、一切値引きしないとか、2%しか引かないというのなら、出し値の設定ミスだな。

それかスレ主の相場観に問題あるか。まあ、その申込みが「本物」という前提ならね。

まあ、しばらくやって、もっかい賃貸したら。

何かスレの建て方から、新築と遜色ないんだって気負い、アピールがプンプンするけど、

事実は違うよ。客は当たり前だが中古は中古として見てる。改装渡しはする気あるの？

内覧の日程見てると内覧前にルークリすらも入れてなさそうだが。がっつきすぎじゃね。

[63: 匿名さん]

スレ主はどんなコメントを期待しているのかな？
市場価格よりも数％高い値付けだけど2％しか値引かない、売れなければ賃貸、
という結論を出しているなら、このスレを続ける必要はないかと。
市場価格より安くなければ売れないのは、内覧の少なさが物語っていますね。
今後は賃貸スレに移行されらいかがでしょうか？

[64: 匿名さん]

2％値引きうんぬんはここでは問題ないでしょ。
要するに「綱引き」にもならなかったということです。
そもそも分譲時はいくらとか言ってくる客は一度綱を離して正解でしょ。
私は7年落ちで分譲時価格より高く売ったが交渉術のある仲介業者だから出来たこと。

ただ思うに62さんは何をしたいのかよくわからん。
売りたいのか、貸したいのか
自分だけに都合の良い売却など無に等しい。
新たな新築を購入するにも諸費用があるわけで、それまで売値に上乗せして
考えてるとしたら言葉にならん。

今の物件がどれほどの物かはわかりませんが、あまり欲をかくと無駄な時間を費やすだけです。

おそらく賃貸も決まらないとおもいます。
賃貸は今、空き部屋多いし、分譲賃貸なんて高い物件借りる人いないでしょ。
荷物も運び出し、仮住まいし、賃貸と分譲ローンを払い、結局は無知な計画だったことが
後で判ると思いますよ。

[65: 匿名さん]

不況のこのご時勢、強気の価格設定は、売買も賃貸もうまくいかない、
そんな好事例でした（笑）

[66: 62]

62サンはワカランって、俺は何もしてないだろ。笑

自身プロだが、むかーし売ったし、今も持ってる。

[67: 匿名さん]

横から失礼します。
62さんのお話に改装渡しというのが書いてあるのですが、何のことでしょうか？
例えば壁紙とか床・天井の張り替え等のことでしょうか？
買い手の好みに合わせてオプションのようにつけるのでしょうか？
全く素人で検討もつかないのですが、今後の参考までに教えて下さい。

[68: 匿名さん]

おそらくリフォームのことでは。
また、買い手の好みに合わせてオプションなんていうのはありませんね。
見た目も重要ですが中古を購入する方はよっぽど汚れていなければ
あまり成約には関係ない要素です。
リフォームと物件購入は通常切り分けます。
そのままでいいという方もおられるので下手に売主はリフォームする必要は
ないと思います。
その分安く購入したいのが買い手ですから。

[69: 67]

ありがとうございました。
きれいにしていた方が売れやすいのかもしれませんが、
内装にこだわる方なら、自分で選んで決めたいでしょうから安いのがいいんでしょうね。

[70: 匿名さん]

スレ主さんはものすごく強気な感じですが、新築購入時の価格と売却希望額を教えてもらいたいです。
23区内と埼玉千葉の不人気私鉄じゃ同じ駅徒歩6分でも状況が変わってきますよね。

[71: 匿名さん]

まー、スレ主は相当な自信を持ってますから、山手線の内側ではないでしょうか？
ただ、大型ショッピングモールは山手線にあったかな？