マンション売却について／プロ・経験者にお伺いします。

[匿名はん]

保有しているマンションを売却広告に出している者です。
不動産業者（プロ）の方、売却中、売却経験ある方にお伺いさせてください。
どうぞよろしくお願いします。
＊プロ、売却中、売却経験者と名乗ってご返答いただけると嬉しいです。

不動産業者の方へ
Ｑ１：以下の集客状況は多い？少ない？並み？客観的にどんなものでしょうか？
Ｑ２：普通にはける物件の内覧件数と契約の関係は何パーセント位なんでしょう？
Ｑ３：普通にはける物件の売却期間は内覧開始から何週間ぐらいでしょう？

売却中、売却経験者の方へ
Ｑ１：以下の集客状況は多い？少ない？並み？どう感じますか？
Ｑ２：契約までの内覧件数は何軒ぐらいありましたか？
Ｑ３：内覧開始から売却までどれぐらいの期間がかかりましたか？
マンションスペックと合わせて回答いただけたら、なおありがたいです。

経緯と状況
３月２６日　ネット売却広告開始／賃借人在室
４月０３日　チラシ広告を毎週末配付開始／賃借人在室
４月１１日　賃借人が退去し、空き室となる
４月１２日　内覧３件
４月１８日　内覧２件
４月１９日　内覧３件（予定）
＊今のところ、契約に至りそうな話し無し。
＊内覧者感想：「間取り嫌」「バル前の空地気になる」「高い」「他も見たい」
＊オープンルームにはまだしていません。

マンションスペック
価格：近隣の契約実績より数％高い価格設定（不動産屋推奨額）
立地：駅＆大型ショッピングモールまで徒歩６分・中高層住宅地域
環境：玄関側幹線道路面・バルコニー前空き地有・日照眺望良好
仕様：築５年未満・３ＬＤＫ（バル面横長ＬＤＫ１６・洋８・洋６・中和和室６）・８０平米・低層階・デベ大手不動産・二重床二重天井・ハイサッシ・逆梁・自走式駐車場・３階吹き抜けエントランス

相談理由
不動産屋はやる気になってくれていて嬉しいのですが、近い将来その地区に戻る
可能性があります。
現在の設定額で売れないのなら早々に賃貸に切り替えたいと思っており、第三者
的意見を伺いたく相談する次第です。

[2: 住まいに詳しい人]

不動産仲介業は４月に入ってぱったり客が来ない。開店休業状態。閉店。廃業。縮小。増えるだろうな。
この時期案内があるのは見てくれ良く優良物件だね。時期がよければもう話がきてただろうに。
焦ること無い。景気のいい時代でも売れ残り無風はいっぱいある。
早く売れるのはどの時代も優良物件だから実住の場合気に入れば近所の人が下げなくても買う。
売ってもよし売らなくてもよしでいれば指値が入って交渉にくるよ。下げないと言えば。

[3: 売却数回経験者]

年度末過ぎれば、冷やかし客がほとんどですよ。
近所とか同じマンションの住人でも、気軽に冷やかしだけで見にきます。
見れば、目の前の空地は確かに短所に思われてしまうでしょうね。

指値も、怒りたくなるような安値を言ってくる客がいますから、どうでしょう。
マンションブーム中に半年間値下げしないで頑張った物件がありますが、
内見客の数は減る一方でした。

[4: 匿名はん]

>>02さん
アドバイスありがとうございます。
4月物件の割りに良く来ていると受け止めていいんですかね？
不動産屋は良い事しか言わないのでホントかな？という思いでしたが、>>02さんのお言葉が聴けて嬉しかったです。

同マンションで似たような価格帯のマンションが先の１月に２件売りに出ていたのですが、
２月中に２件共、販売時の価格以上の値段売れていました。
賃借人の引越しタイミングの悪さが悔やまれます。

[5: 匿名はん]

>>03さん
経験談のご投稿ありがとうございます。

指値提示客は今のところありません。おそらく冷やかしばかりなのでしょう。
ちなみに怒りを感じるような指値って何％ぐらいでしたか？
怖いなぁ(^_^;)

さて、おっしゃる通り、内覧客はどんどん減っていくでしょう。
最初の1ヶ月だけ売却に出し、後は賃貸も平行をかけて行く予定にしています。

[6: 匿名さん]

戻る可能性があるなら賃貸で良いじゃん。
私は完全に戻る可能性がなかったので売ったけど。
極一部地域を除いて、売るのってやっぱり損です。

この時期そんなに内覧があるならかなり良い物件なんだろう。

うちは相場並みで売り出して2週間全然問い合わせ無しだったけど、
内覧一件目に値引きなしで決まった。同じ日にもう1組来たけど
その人もキャンセル待ちで申し込み予約入った。

んで、思ったのがやっぱりマンション生活を夢見て探してる人が
多いので、内覧の時にいかに雰囲気良く見せるかがとても重要。
第一印象勝負です。

その点空室だと物件本来の力をそのまま見せることになるから不利かもね。

[7: 売却経験者]

内覧が多い割りに反響が悪い。そのうち冷やかしの内覧も減ってきて、物件が陳腐化する気がします。

不動産屋の売却担当がやる気でも、買い手を連れてくる担当が、購入意欲のある上客を捉まえていなければこうなります。上のNO.6の例もそうですが、うちも最初の内覧者に売却しました。最初の人が見に来て、次に親を連れてもう一度見に来て、それで決まりました。

今は景気が悪いし、空き家だし、売り出すタイミングが悪すぎでは無いでしょうか？
そのうち、不動産屋が、今の設定価格では売れません、値引きが必要ですと言ってきますよ。すぐに賃貸に切り替えましょう。

[8: 匿名はん]

>>06
>この時期そんなに内覧があるならかなり良い物件なんだろう。
ありがとうございます。
そうであると願って、気に入ってくれる人の内覧を待つ事にします。

>その人もキャンセル待ちで申し込み予約入った。
うちとは真逆ですね。
うちは昨日まで５件見学予約入っているのに申し込みの雰囲気はないですから。

>第一印象勝負です。
そんな気がしますが、そこら辺は不動産屋に頑張ってもらおうと思います。

[9: 匿名はん]

>>07
ご意見ありがとうございます。
賃貸にすぐ切り替えたいと思う気持ちもなくはないんですが、不動産屋が頑張って売りに出してくれている事、その値段で売れれば住み替えたい物件に買い替えが出来そうな事、などいろいろあるので来月の期限日までは様子を見させていただこうと思います。

さて、
>上のNO.6の例もそうですが、うちも最初の内覧者に売却しました。最初の人が見に来て、次に親を連れてもう一度見に来て、それで決まりました。
余談になりますが、そのお話は以前賃貸に出した時に似ています。
見込み客と思ってなかった最初の週に一人でいらしていた奥さんが、後日しばらくしてからご夫婦で再訪して即契約という運びでした。

いずれにしても、１日、２日で判断できるような買い物じゃないでしょうから数週間は様子見をしたいと思っています。

[10: 匿名さん]

うちなんて4月から7件内覧にきてるけどまだ気まらないよ
明日また8件目の希望者が来るけど居住中だからその都度いろいろ気を使います

結構ストレスですよ

[11: 匿名さん]

うちなんて2007年のミニバブル中に半年間売れなかった。
見に来ただけの客は16組。その内２組は買い気はあったけど条件が合わないで決裂。
17組目でやっと売れた。
最初の内覧客は明らかに買う気の無い内覧マニアの家族で頭に来ました。

居住中だったのでストレスは溜まり放題。

[12: 購入検討中さん]

売主の立場になると、興味本位の内覧は、避けてほしいものですね。
それから、管理組合の議事録が読みたい、とか、修繕計画書を見せろ、とか
さんざん資料を開示させておいて、結局はローン審査が通らなかったような
人もいますからね。

　良い買い手さんとのご縁がくることを願って、もう少し待たれたらいかがでしょう。

[13: 匿名さん]

ローン落ちは、無難な言い訳でしょう。

[14: 匿名さん]

興味本位の内覧もよくあることだし、不動産屋都合で客が物件比較をしやすいように何軒かまわるうちの一軒として、話のネタに予算無理めな客を連れてくることもありますよ。
売り主にとってはそんな冷やかし客は腹立ちますが、逆に不動産屋営業マンに対する我が家のアピールタイムだと思えばいいです。
私も売却経験者ですが、成約客を連れて来てくれた営業にこう言われました。
「建物が新しくても売り主さんが細かい場所の掃除が嫌いでルーズなお宅はやっぱり内覧しても客の反応は悪いし、ウリもアピールできないんですよ。
何回行ってもきれいにしてあって喜んで迎えて頂けるお宅は案内しても安心だから説明には気合いも入るし、よりお力になりたいと思うものなんです。ですから買い主さんへの説明や追い込み頑張りました。」
何度も内覧客を連れてきてくれる営業には
家と売り主を含め気に入られることが円満な売却への近道だと思いますよ。
結果がよければたびたびの内覧でイライラしてたことなんて後で笑い話になります。
頑張ってください。

[15: 匿名はん]

ＧＷ休暇で遊びに出かけていました。
遅レスになりすみません。まずは現状連絡から。

新鮮さがなくなってきたのか、内覧は週を追うごとに減少の傾向となっています。
・４月最終週　悪天候も手伝ってか内覧がついにゼロ。
・５月２日　　オープンルームを開催するも内覧は知り合いの来訪を含めわずか５組
一方、検討客が１組発生し、５月８日再内覧の予定。
無理して売るつもりはなく、５月９日以後は賃貸の募集を平行に出す予定。

経緯と状況
３月２６日　ネット売却広告開始／賃借人在室
４月０３日　チラシ広告を毎週末配付開始／賃借人在室
４月１１日　賃借人が退去し、空き室となる
４月１２日　内覧３件（電話連絡申し込み対応）
４月１８日　内覧２件（電話連絡申し込み対応）
４月１９日　内覧３件（電話連絡申し込み対応）
５月０２日　内覧５件（オープンルーム）
５月０３日～０６日まで不動産会社がＧＷ休業で営業活動無し

>>10
>居住中だったのでストレスは溜まり放題。
ご心労お察しします。
冷やかし客が当日突然内覧の申し込みすることも珍しくないみたいですね。
ところで、2日の内覧結果はいかがでしたか？
いずれにしても良いお客さんが見つかるといいですね。

>>11
17組目ですか。長かったですね。
うちは今週末に見切りをつけ、賃貸に戻す事になりそうです。

>>12
>売主の立場になると、興味本位の内覧は、避けてほしいものですね。
ですね。
一方、買い替え検討者でもある私は新築中古含めて様々なマンションを興味本位を含めて回っています。
（高くて買えない部屋、向きが希望と異なる住戸と分かっていても、そのマンションがどんな感じか見たいという思いがあり、どうしても見学したかったりします。）
基本的にオープンルーム巡りしかしていませんが、不動産屋は住居中の物件も積極的に見に行こう言います。
売却目処が立っていない今、気が引けるのでやめています。

また、今回買い替えの為の売却活動なんですが、広告価格のニアリーイコールで売れないと、買い替え希望の住戸は買えそうにありません。
客足も減っており、現行価格では売れそうにない雰囲気と感じ、賃貸に戻そうと思っている最中です。

>>14
やはり営業マンにやる気になってもらわないといけませんね。
よくお客さんを連れてきてくれているんで今一度感謝の気持ちを伝えておこうと思います。

[16: 購入検討中さん]

ちょっと疑問なんですが、賃貸に出した場合、買い替えは出来るのでしょうか？
賃貸だって、かなりリスクがありますよね？　何ヶ月も入居者が入らない場合や、変な人が入ってしまい、出て行かない等。
その場合、ローンも払えなくなるリスクがあると思うのですが、どうなんでしょうか？

[17: 匿名はん]

>>16
>ちょっと疑問なんですが、賃貸に出した場合、買い替えは出来るのでしょうか？
出来ます。
でも、賃貸人がいる間に売却に出しても安く買い叩かれるだけなので、その間に買い替えをするつもりはありません。

>賃貸だって、かなりリスクがありますよね？　何ヶ月も入居者が入らない場合や、
物件次第だし、賃貸に出す人の経済状態によるのではないでしょうか？
保有しているマンションは駅＆大型ショッピングモールまで徒歩６分で都心まで３０分未満の場所に位置しているのでその心配はないと思っています。
一方、現在の経済状況からしても１０年以上入居者がなくても、ローン返済が滞るような事がない給与見通しも持っているので入居者が不在でもリスクというほどの課題はありません。

>変な人が入ってしまい、出て行かない等。
それはそうですね。
でも、うちは法人貸し限定にしているし、誰でもいいから貸すというほど切迫してないのでそのリスクは少ないと思っています。

申し訳ありませんが、うちは特殊なケースだと思うのであまり参考にならないと思います。

[18: 匿名はん]

お陰さまで、検討中の方から本日申し込みをいただきました。
アドバイスいただいた方々ありがとうございました。
取り急ぎ報告を申し上げます。

経緯と状況
３月２６日　ネット売却広告開始／賃借人在室
４月０３日　チラシ広告を毎週末配付開始／賃借人在室
４月１１日　賃借人が退去し、空き室となる
４月１２日　内覧３件（電話連絡申し込み対応）
４月１８日　内覧２件（電話連絡申し込み対応）
４月１９日　内覧３件（電話連絡申し込み対応）
５月０２日　内覧５件（オープンルーム）
５月０３日～０６日まで不動産会社がＧＷ休業で営業活動無し
５月０８日　初申し込み１件入る。売却価格折衝中。

[19: 購入検討中さん]

売却経過報告凄く参考になります

このまま売却が決定するといいですね。
価格交渉を含めてまた、経過報告よろしくお願いします。

[20: 匿名さん]

くそみそ一緒で市況が悪いに便乗して叩いて買おうとする連中に一言。
いいものはちゃんと相場の下げに便乗しない。よくわかったか。

[21: 匿名さん]

申し込み価格は売値の何割引でしたか？

[22: 購入検討中さん]

どうなったんでしょうね？　もしかして、価格で決裂したのかも？

[23: ビギナーさん]

うちの場合は申込時に相手から値引きの指値がきたので、価格はその場で決着させたよ
（今は買い方有利だから、売り方は相当しんどい。相当がんばった）。
今日いよいよ契約となります。

[24: 匿名さん]

いいものは安くならない実証だね。

[25: 匿名はん]

すみません。
なんとも微妙な申し込みだったので報告が遅くなりました。

経緯と状況
３月２６日　ネット売却広告開始／賃借人在室
４月０３日　チラシ広告を毎週末配付開始／賃借人在室
４月１１日　賃借人が退去し、空き室となる
４月１２日　内覧３件（電話連絡申し込み対応）
４月１８日　内覧２件（電話連絡申し込み対応）
４月１９日　内覧３件（電話連絡申し込み対応）
５月０２日　内覧５件（オープンルーム）
５月０３日～０６日まで不動産会社がＧＷ休業で営業活動無し
５月０８日　初申し込み１件入る。価格折衝開始。
５月１５日　基本的に値引き対応はしない旨を仲介業者経由で申込者に連絡。
５月１６日　賃貸募集の打ち合わせ予定。

５月８日に申し込みがあったのですが、「いくら値引きをしてくれますか？」という
曖昧なものでした。

当方は検討中の買い替え物件が購入で出来るようなら値引きを受けても良いとも思った
ので、その背景も含め、希望値引き額を聞かせて欲しいと５月８日早々に返答しました
が、その返答が無い状態が今日まで至りました。

１週間も、その返事が無い理由について仲介業者の話では、たいそう気に入ってくれて
いるものの、購入資金の出資元となる親御さんとの相談が出来ていないとの事で、値引
き○万円なら買うとの具体的な話が出来ない模様との事でした。
（どこまでが本当の話か分かりませんけど）

いずれにしても、>>01にも書いた通り、もともとは現在の設定額で売れそうにないのな
ら早々に賃貸に切り替えたかったので、これを機会に賃貸の募集を開始しようとしてい
ます。

最終的な結果が出たら、また報告します。

[26: ビギナーさん]

3ＬＤＫと4ＬＤＫでは，売りに出されているのが3ＬＤＫが多いように思うのですが
4ＬＤＫのマンションが少ないということでしょうか？
将来売却するなら4ＬＤＫの方が高く売りやすいのでしょうか？

[27: 匿名さん]

総額でしょ。駅徒歩５分築５年５０００万円以内でマンションの乱立の無い所。換金しやすい。

[28: 匿名さん]

>>25
＞これを機会に賃貸の募集を開始しようとしています。
失礼ながら、>>01から推察するに、購入価格の割には賃料は低いエリアだと思われます。
つまり貸しても稼いでくれない（事業向きではない）、賃貸は割に合わない物件なのでは？
たとえローン返済能力はあるとしても、損得はちゃんと計算した方が良いですよ。

[29: 匿名はん]

>>28さん
>つまり貸しても稼いでくれない（事業向きではない）、賃貸は割に合わない物件なのでは？
本物件を過去数年間賃貸に出した実績があります。お陰さまで十分な利益が出ておりました。
現在の現地賃貸相場からしても十分な利益が得られそうです。
ご心配いただきありがとうございました。

[30: 28]

>>29
＞現在の現地賃貸相場からしても十分な利益が得られそうです。
そうですか。失礼しました。利回りが良いなら売らずに貸した方が良さそうですね。

[31: 01]

３月２６日　ネット売却広告開始／賃借人在室
４月０３日　チラシ広告を毎週末配付開始／賃借人在室
４月１１日　賃借人が退去し、空き室となる
４月１２日　購入検討内覧３件（電話連絡申し込み対応）
４月１８日　購入検討内覧２件（電話連絡申し込み対応）
４月１９日　購入検討内覧３件（電話連絡申し込み対応）
５月０２日　購入検討内覧５件（オープンルーム）
５月０３日～０６日まで不動産会社がＧＷ休業で営業活動無し
５月０８日　初申し込み入る。価格折衝開始するも具体的な指値入らず対処に戸惑う
５月１５日　申込者へ基本的に値引き対応はしないと連絡。（申込者の希望額での新居購入は困難と判断）
５月１８日　賃貸募集開始（売却と平行）
５月２２日　申込者から９％値引き要求が正式に入るが、前回の回答と同様に値引きは出来ないと連絡。
５月２４日　賃貸検討内覧２件
５月２９日　申し込み者との契約不成立確定
５月３０日　購入検討内覧１件（予定）
５月３１日　賃貸検討内覧１件（予定）

申込者の想定指値をベースに買い替え検討先のマンションに価格交渉を挑みました。
かなりの値引き提示はいただけたのですが、単身赴任となった場合を想定すると、切り詰めた生活が必要にな
りそうだったので、広告価格の９％値引の対応は止めました。

申し込み金額自体は悪くなかったのですが、目先の現金より、今後入ってくる賃貸収入や、会社処遇（会社都
合で現在転勤させられており、現居に留まれば住宅手当てが年間２５０万円ほど出る）の方がメリットが多い
ので初申込者の値引き要求は丁重にお断りしました。

[32: 匿名さん]

売りたいのか、貸したいのか、よくわからん。

[33: 匿名さん]

私なら値引き交渉のない物件なら買いませんよ。

購入希望さんが現れた。
希望として９％引きを指値してきた。
買い手の本音は４～５％引きを狙っているのではと推測。
しかし、売主は一切の値引きはしないと、あっさり縁を切ってしまった。

これでは業者が次はがんばろうとういう気持ちになりますか。
真剣に希望者を探してくれないのではとヒヤヒヤしています。

[34: 匿名さん]

売り出し値から普通は４～５％も引く訳ないだろ。よっぽど相場より乗せてるならともかく。
５０００万なら２００万になるんだぞ、ったく。
常識的な範囲は８０～１００万、要は端数カットのイメージ。オレの時もそうした。
まあ、人気エリアなんで４～５％なんてあほな要求するやつもいなかったけどな。
そんな金のないやつはこっちからお断り、もっと田舎で探しなってなもん。

[35: 匿名さん]

売主の理屈ですねそりゃ。

[36: 匿名さん]

売り出し価格が5300万円だとすると、
普通に5000万円の指値するんじゃない。
購入希望者は、できるだけ安く買いたんだよ。

[37: 匿名さん]

買主の理屈だなそりゃ。
物件に価値があればムダな値引きはない。ネガがあったり売り急いでいるなら別だが。

[38: サラリーマンさん]

売主と買主の理屈が合致して、はじめて売買契約となる。
いまのご時勢、新築・中古にかかわらず、買主の理屈が通りやすい。

[39: 匿名さん]

>34
人気エリアで、去年の前半までなら34さんの意見も判らなくもないけど
いまは、そうじゃないよ。

[40: 購入検討中さん]

スレ主さんの報告非常に参考になります

中古物件の購入を検討しているものですが、逆の立場の方の目線は非常に参考になります
実は私も最終的に10％引ぐらいを狙っていましたが(笑)結構シビアですね、5％引き狙いに引き下げようかな・・・

それにしても、賃貸の引き合いが多い物件ですね
このまま賃貸ですんなり決まりそうな感じですね

[41: 匿名さん]

今は売らずにすむなら、待つが吉。足元見られるからね。

[42: 匿名さん]

売主にとって微妙ですね。
ライバルの少ない今売るか、景気が回復してライバルが増えてきたときに売るか。
私なら今売るね。
ただし指値で10%なんてすぐにお断りを出しますね。

[43: 匿名さん]

５％でも断る。そもそもこのような状況下では相場に対してさして乗せられない。
相場以下になる可能性もある指値など受けるわけない。

[44: 匿名さん]

以前価格変更したあとにさらに値引き要求がありました。
すぐさまお断り。
すると「いくらならOKですか」と仲介業者からきやがった。
どあほが！！
速攻、「満額だよ！顔洗って出直してこい！」っていってやった。
交渉できなきゃ他社に専属依頼するから結構とも言ってやったよ。

売り主は慈善事業でやってんじゃないんだから。

[45: 匿名さん]

仲介業者もあほだと思う。
売買代金の何％て手数料が決まるわけだから、高く売ったほうが良いのに。
正直それ程日銭に困るような業者は代えた方がいいのでは。

[46: 匿名さん]

今の時期、売り出し値で買う客なんて皆無だよ。

値下げゼロなら、多分売れないよ。

[47: 匿名さん]

だからあ、頭としっぽはくれてやるよ。この意味わかるか？

[48: 購入検討中さん]

今まで、何件かの仲介業者に案内してもらったけど、彼らが絶対に無理な指値だと思ったら、こっちにも
アドバイスくれるよ？　その金額では難しいでしょうとか、大丈夫だと思いますとかね。


今、都心の物件のある特定の地域の物件を探しているんだけど、ちょっといい物件はすぐに売れてしまう。
去年の秋から売りに出していて、半年も売れないのに値段も下げない様な物件は、さらし者になっているよ。
人が住まなくなって半年もすれば・・・早く賃貸にでも出せばいいのにと思う。

[49: 匿名さん]

相場を知らないと、さらし者物件となる。

相場マイナス5％で買い手がいれば、さっさと売ることだね。
仲介業者は相場より高いと思っているから買い手に打診するんだよ。
センミツの中から買い手を探してきたんだよ。
それを罵倒するあなたは・・・・

[50: 匿名さん]

>仲介業者は相場より高いと思っているから買い手に打診するんだよ。

買い手に何を打診するのでしょう。
売り手の間違いか？

そもそもボトムで出す売主などいないでしょ。
最悪、結果がボトムで決まるとしたら値引き％など関係ない。

>センミツの中から買い手を探してきたんだよ。
それが仕事です。
ちなみに買い手を捜す行為はしないね。
ちらし撒いてひっかかるのをまってるだけ。

売り手の要望と買い手の希望をまとめるのが仕事。

まっ、値引くヤツにはそれなりの条件を出すけどね。
それが飲めなきゃ他の物件にどうぞ。