マンション売却について／プロ・経験者にお伺いします。

[匿名はん]

保有しているマンションを売却広告に出している者です。
不動産業者（プロ）の方、売却中、売却経験ある方にお伺いさせてください。
どうぞよろしくお願いします。
＊プロ、売却中、売却経験者と名乗ってご返答いただけると嬉しいです。

不動産業者の方へ
Ｑ１：以下の集客状況は多い？少ない？並み？客観的にどんなものでしょうか？
Ｑ２：普通にはける物件の内覧件数と契約の関係は何パーセント位なんでしょう？
Ｑ３：普通にはける物件の売却期間は内覧開始から何週間ぐらいでしょう？

売却中、売却経験者の方へ
Ｑ１：以下の集客状況は多い？少ない？並み？どう感じますか？
Ｑ２：契約までの内覧件数は何軒ぐらいありましたか？
Ｑ３：内覧開始から売却までどれぐらいの期間がかかりましたか？
マンションスペックと合わせて回答いただけたら、なおありがたいです。

経緯と状況
３月２６日　ネット売却広告開始／賃借人在室
４月０３日　チラシ広告を毎週末配付開始／賃借人在室
４月１１日　賃借人が退去し、空き室となる
４月１２日　内覧３件
４月１８日　内覧２件
４月１９日　内覧３件（予定）
＊今のところ、契約に至りそうな話し無し。
＊内覧者感想：「間取り嫌」「バル前の空地気になる」「高い」「他も見たい」
＊オープンルームにはまだしていません。

マンションスペック
価格：近隣の契約実績より数％高い価格設定（不動産屋推奨額）
立地：駅＆大型ショッピングモールまで徒歩６分・中高層住宅地域
環境：玄関側幹線道路面・バルコニー前空き地有・日照眺望良好
仕様：築５年未満・３ＬＤＫ（バル面横長ＬＤＫ１６・洋８・洋６・中和和室６）・８０平米・低層階・デベ大手不動産・二重床二重天井・ハイサッシ・逆梁・自走式駐車場・３階吹き抜けエントランス

相談理由
不動産屋はやる気になってくれていて嬉しいのですが、近い将来その地区に戻る
可能性があります。
現在の設定額で売れないのなら早々に賃貸に切り替えたいと思っており、第三者
的意見を伺いたく相談する次第です。

[122: 01]

まとめ報告

売却活動
　内覧件数：１５件、１０週（申し込みまで１３件、５週）
　申込件数：　１件（指値－９％）
　検討件数：　１件（指値無、価格改定待ちか？）
　設定金額：２月時点同マンション契約事例比＋１％、購入時価格比＋１６％
　申込金額：２月時点同マンション契約事例比－７％、購入時価格比＋　８％

　５月８日の時点で売るのなら初申込者以外はいないと踏みました。
　よって、売るか？売らないか？について最初で最後の前提で検討を行いました。

　・売却検討中のマンションは今時と比べ基本性能仕様が良く、管理も安価の割りに良好で、昨今新築で
　　売られている同価格帯のマンションが見劣するぐらいであった事。
　・売却検討中のマンション以上のものに買い替えるにはもっと割高な費用が必要になる事。
　・持ち家を持ち続ける事で得られる会社からの住宅補助（２５０万円／年）がある事。
　・近い将来売却検討中マンションの地区に戻る可能性がある事。

　などを踏まえ、>>25の投稿をした５月１７日時点で、設定価格で買う人が現れなければ売らないとの
　方針を定め現在に致りました。

賃貸募集活動
　内覧件数：１１件、４週
　申込件数：２件（１件値引き条件付、１件満額）
　検討件数：２件（値引き待ち）
　設定金額：前回賃貸実績比－３％
　申込金額：前回賃貸実績比－３％

　賃貸担当の複数の不動産や曰く、昨今の景気低迷で高額な分譲賃貸の需要は大幅に悪化し相場は
　下落傾向。
　敷金・礼金・月賃料を従来通りを望むのは無理と言われ、敷金・礼金は前回と同値、賃料はマイ
　ナス３％に設定して募集を開始。

　募集から３週目まで低調な引き合いだったのですが、７月の人事異動に伴う大手法人引き合いが
　続々発生。

　１番目火曜日に賃貸募集額の礼金＋１５％、賃料－８％の契約打診→回答保留。
　２番目金曜日に賃貸募集額の礼金＋１５％、賃料－５％の申し込み→申込却下、回答保留。
　３番目土曜日に賃料－３％相談→日曜まで回答保留。
　４番目日曜日に募集広告通りの申し込み→受領

　あわてて値引きを受けずに良い結果となりました。

[123: 匿名さん]

更新時には賃料相場データーをもって値下げ交渉する。やはり賃料も下げ相場なんだね。ダメ元だけど余地はありそう。

[124: 匿名さん]

このスレ、終了ー。

[125: 匿名さん]

122 中古持ちマンションを本当に無謀に高く評価してる辺りが笑える。
もっと築年数経過してもスレ主の強気体制って変わらないだろう。
去年築の新築マンションの余剰が大幅値引きされ、はけきるのがこの夏いっぱいだといわれてる業界。
中古の売り時もしかり。
この秋以降に出てくる新規売り出し新築マンションからは販売価格がはなから抑えたプライスで開始される。
となれば中古市場は益々厳しいわけで、大幅な値引きに応じないような中古物件は早くから晒しものの烙印を押される可能性大。

今は中古検討中の層も似たような条件で沢山の物件があるから見てまわっているし、市場価格にも敏感で知識もある。
皆がより築浅をのぞむし、中古のくせに割安感がないなら大幅値引きオッケーやはじめの価格から割安感のある新築買っちゃうよってこと。

[126: 匿名さん]

私の知人にもいます、自分のマンションは特別に仕様がいいから価値ある物件だとかキレイだから高く売れるとか宣う中古売り主。
ごく近所に新築マンションが建って値下げをはじめても
「ウチのマンションは〇〇建築で△△管理だから新築なんかに負けてないし。南向きだし。」だからさ、マンションなんてバルコニー側ほとんどが南向きじゃん、同じ市内で何百件のマンションが中古として売られてると思う？ 中古売却ってそれらとの競争なんだよ、売り出し時期も悪いし今は不動産が年で一番動かない時期だよと教えてあげても
「でもさ‥」とまた自分勝手な物件自慢。「内覧の人達はみんなキレイですねって褒めてくれるよ」とそれだけで有頂天。
じゃあ値引き打診あった？交渉してくる人いた？と聞くとそれはないのに。
見に来る客だって冷やかし大半で、ツアー状態で仲介業者が連れてきてるに過ぎないことも理解できてない。
数度の買い替え経験者としてアドバイスを求めてくるから何度もコツを話しても肝心の売却に関しては考えが甘すぎな知人。
そのうち仲介業者からも放置されるだろう。
今は買い先行で契約した土地に建てる家にも予算以上にあれもこれもなんでもできると思ってて夢見る夢子のトランス状態からも醒めてないし。
中古がやたら高く売却可能とふんでるから買い替えの計画が甘すぎて早くも資金繰り破綻を招きそうなこともよくわかってない。

最近この疲れる人から距離を置いて対応してます。
プライドが思っていた以上に高くて付き合いきれません。

[127: 匿名さん]

>>122
・持ち家を持ち続ける事で得られる会社からの住宅補助（２５０万円／年）がある事。
→これってあくまで持家に自分が住む前提での補助でしょ。
　賃貸に出したら規約違反でしょ。
　会社にばれたら、最悪　懲戒解雇とかになるんじゃないの？

[128: 匿名さん]

ずっと虚偽申請していることになりますね。
年間250万搾取

[129: 01]

>>・持ち家を持ち続ける事で得られる会社からの住宅補助（２５０万円／年）がある事。
>→これってあくまで持家に自分が住む前提での補助でしょ。
違います。
>>31にも書きましたが、持ち家を所有している者を会社都合で転勤させた際に出る転勤先住居用の住宅補助です。
所有しているマンションを賃貸に出してもなんら問題はありませんのでご心配なく。

[130: 匿名さん]

個人の住宅補助で20万/月でる会社ってどんな会社？
すごいですね。
正直、そんな会社に勤めたい。

[131: 入居済み住民さん]

大阪市内　地下鉄沿線　駅徒歩3分　
南向き　85平米　２階
リビング１６帖　キッチン４帖　洋間６帖と７帖　和室４帖
ポーチ付
築年数８年
いくらくらいで売れますでしょうか？

[132: 匿名さん]

地下鉄駅徒歩3分でもピンキリ、路線価分からないから適当ですが、
築8年の2階だからあんまり強気に出ず2200〜2700万円で出して、10％引きくらいまでで応じればいいんじゃないですか？
駅名と物件名を書けば周辺に詳しい人がより正確なアドバイスしてくれるだろうけど、個人名がバレる可能性があるなら、こんな掲示板じゃなく不動産屋と相談したら。

[133: 匿名さん]

131 大阪市内 地下鉄沿線って範囲めちゃ広い。
区や最寄り駅によっても人気あったりなかったりするし。
具体的なことをかけないネットでは価格はだれもハッキリいえませんよ。
実際不動産仲介業者数社に査定してもらうしかありません。

[134: 匿名さん]

大阪は相場低いよ。
これからも衰退してゆく都市だし。
市内のそこそこの場所なら、成約価格で2000万前後あれば良いほうでしょう。
西成とか南部のほうとかなら更に1割～2割ダウンってとこかな。

[135: 匿名さん]

>126

>「内覧の人達はみんなキレイですねって褒めてくれるよ」とそれだけで有頂天。

「キレイですね。」って言うしかないですよね～（笑）
「あっ！ここは、ちょっと･･･」って思うところの方が多いのですが、
そこは、心の中で思ってるだけです。
中古ですから、いたしかたない。。。ということで。

買う側の立場としては、最低でも端数（￥○○８０万円の場合、８０万円）
は値引き分として、価格設定をしてるものだと思っているのですが、
まだ、売り出したばかりなので、下げるつもりはないと言われました。
その代わり、エアコン２台置いていくと。
エアコンは、買い替える予定なので、いらないっちゅーの！
粗大ゴミを置いていくな！って感じです。

[136: 匿名さん]

エアコンは2009年モデルならええんじゃない^^

正直、家主の使ったオプションなんか、ほんとゴミですね。

私は早期売却成功組でしたが、一切内覧の方とはお話しませんでした。
アピールすればするほど問題点を探すのが人ってもんだからね。
（中古探してる人ってあまのじゃくが多いかもね）

力を入れれば入れるほど売却は遠いよ〜〜

[137: 匿名さん]

中古住宅は値付けさえ間違わなければ必ず売れます。自分が買う立場になって考えればよい。割高感があると売れません。仲介業者のアドバイスは単に売りの専任を取るだけのための価格（高め）で言うケースが多いですから注意が必要です。内覧8件で前向きな話が無いのは価格設定が悪いとおもわれます。

[138: 匿名さん]

内覧8件（？）じゃ何ともいえないが、まあ凡そそんなものなのかな。

実力（資金）以上の物件を大幅安値で買い落とすあまり現実味ない夢から抜けれない人（買い手）も多いけど、
専任取りたいため最初非現実的な高値オファーする不動産屋や、
コスト時間かけずに多くの物件数売りさばきたいがため必要以上の安値誘導持ちかける不動産屋も多いけど、
できるだけ高い値段で売りたいっていう売り手の事情もあるけれど、

>中古住宅は値付けさえ間違わなければ必ず売れます。

なんだろうね。
売り急ぐような事情がなければ、「値付け」は落ち着くところに落ち着く、はずだからね。

[139: 匿名さん]

＞131
不動産屋に確認するまではしたくないのかな？
yahoo不動産とかで類似条件の物件がいくらで出回ているか（売れ残っているか）調べた方がイメージつかめるんじゃない？

[140: 匿名さん]

予算額＋１３０万までなら、内覧に行きます。
もしかしたら、値引き可能かも？と期待を込めて。
それ以上の場合、値引きが期待出来ないし（特に売り出したばかりの物件は）
内覧自体、気を使うので、見に行きません。
ネットで価格が下がるのを待ちます。
下がる前に売れてしまったら
自分には予算的に、
縁が無かったものとして諦められる。

[141: 匿名さん]

＋１３０万って、どういう計算から？