マンション売却について／プロ・経験者にお伺いします。

[匿名はん]

保有しているマンションを売却広告に出している者です。
不動産業者（プロ）の方、売却中、売却経験ある方にお伺いさせてください。
どうぞよろしくお願いします。
＊プロ、売却中、売却経験者と名乗ってご返答いただけると嬉しいです。

不動産業者の方へ
Ｑ１：以下の集客状況は多い？少ない？並み？客観的にどんなものでしょうか？
Ｑ２：普通にはける物件の内覧件数と契約の関係は何パーセント位なんでしょう？
Ｑ３：普通にはける物件の売却期間は内覧開始から何週間ぐらいでしょう？

売却中、売却経験者の方へ
Ｑ１：以下の集客状況は多い？少ない？並み？どう感じますか？
Ｑ２：契約までの内覧件数は何軒ぐらいありましたか？
Ｑ３：内覧開始から売却までどれぐらいの期間がかかりましたか？
マンションスペックと合わせて回答いただけたら、なおありがたいです。

経緯と状況
３月２６日　ネット売却広告開始／賃借人在室
４月０３日　チラシ広告を毎週末配付開始／賃借人在室
４月１１日　賃借人が退去し、空き室となる
４月１２日　内覧３件
４月１８日　内覧２件
４月１９日　内覧３件（予定）
＊今のところ、契約に至りそうな話し無し。
＊内覧者感想：「間取り嫌」「バル前の空地気になる」「高い」「他も見たい」
＊オープンルームにはまだしていません。

マンションスペック
価格：近隣の契約実績より数％高い価格設定（不動産屋推奨額）
立地：駅＆大型ショッピングモールまで徒歩６分・中高層住宅地域
環境：玄関側幹線道路面・バルコニー前空き地有・日照眺望良好
仕様：築５年未満・３ＬＤＫ（バル面横長ＬＤＫ１６・洋８・洋６・中和和室６）・８０平米・低層階・デベ大手不動産・二重床二重天井・ハイサッシ・逆梁・自走式駐車場・３階吹き抜けエントランス

相談理由
不動産屋はやる気になってくれていて嬉しいのですが、近い将来その地区に戻る
可能性があります。
現在の設定額で売れないのなら早々に賃貸に切り替えたいと思っており、第三者
的意見を伺いたく相談する次第です。

[102: 匿名さん]

６階？　違うようでーす。

でも、ある意味楽しみながらやらないとね。売るってことは。

[103: 101匹ワンちゃん]

だよな～。

楽天家でないと毎日ストレス溜まるよなぁと思ってました。

彼は結構、タウンズ有名人を愉しんでいるようです。

[104: いつか買いたいさん]

急ぎじゃないのね？
売るって事は楽しいと思う！！
内覧のお客さんとの会話も楽しめばいいしね(^_^)

[105: 匿名さん]

売るって楽しいかな？（買う方は楽しいな）
売りは苦痛でしかなかったけど・・・。
売却中、胃痛で胃カメラのんだよ。
期間は2か月で売れたけど、これが限界だった。
内覧客のなかった週末は、どっぷり凹んだ。

[106: 匿名さん]

>104
内覧の客と会話するんかい。

やめといたほうがいいぞ。仲介にすべて任せたほうがいいぞ。

自分は内覧の時はその辺散歩しとけ～

「あの人たちいいひとね～」なんて思われても

買わないものは買わない。

内覧客にとって物件はいいけどあなたが生理的にいやなヤツだったら

最悪だな。

売れない原因はあなたかもよ。

[107: 匿名さん]

>105
会社でも何でも、営業向きとか、総務向きとか、、色々あるからね。

>106
そういう会ったこともない人に対して陰湿な非常識な書き込みは、掲示板にはよくあることだが、まあやめとけ。

[108: いつか買いたいさん]

１０４です。
デブでハゲですけどなにか？やっぱり生理的には受け付けられない人種でしょうか。
怒れないです。女房にも同じ様な事言われましたから。グッとハートに図星でした。
明日からは犬の散歩でも連れられて家の事は仲介さんに任せる事にします・・・。
ですが、内覧者から質問される事ってありませんか？その時はそうしましょうか。

[109: いつか買いたいさん]

＞その時はそうしましょうか。

すいませんでした。正しくは　‘その時はどうしましょうか‘

[110: 契約済みさん]

外見は気にすることないですよ、部屋が臭いとか汚いとかで無いなら、全然かまいません。
居住中なら、いてもらって、色々聞いたり（買い物、騒音、近所のこと他）するので、いいのでは無いですか？

でも、居住中の物件って、やはり色々見られないから、自分は好きでないです。

[111: 匿名さん]

居住中の物件は値引きが期待できないのでパス。

新居にも移れず、売れなきゃそのまま住むつもりだろうから当たり前ですけど。

[112: 01]

経過報告です。

３月２６日　ネット売却広告開始／賃借人在室
４月０３日　チラシ広告を毎週末配付開始／賃借人在室
４月１１日　賃借人が退去し、空き室となる
４月１２日　購入検討内覧３件（電話連絡申し込み対応）
４月１８日　購入検討内覧２件（電話連絡申し込み対応）
４月１９日　購入検討内覧３件（電話連絡申し込み対応）
５月０２日　購入検討内覧５件（オープンルーム）
５月０３日～０６日まで不動産会社がＧＷ休業で営業活動無し
５月０８日　初申し込み入る。価格折衝開始するも具体的な指値入らず対処に戸惑う
５月１５日　申込者へ基本的に値引き対応はしないと連絡。（申込者の希望額での新居購入は困難と判断）
５月１８日　賃貸募集開始（売却と平行）
５月２２日　申込者から９％値引き要求が正式に入るが、前回の回答と同様に値引きは出来ないと連絡。
５月２４日　賃貸検討内覧２件
５月２９日　申し込み者との契約不成立確定
５月３０日　購入検討内覧１件
５月３１日　賃貸検討内覧１件
６月０７日　賃貸検討内覧１件
６月０８日　賃貸検討内覧１件
６月１３日　賃貸検討内覧４件、購入検討内覧１件

値引きは受けないと言いつつも昨日仲介業者から値引き対応の相談をいただきました。
１～２％の低率の相談なら考えなくもないのですが、マイナス９％までする気になれないとお伝えしました。

一方、賃貸の具体交渉（礼金ＵＰ、月額Ｄｏｗｎ）の相談が複数入って来るようになりました。
ほどなく賃貸で決まりそうです。

７月の転勤辞令が出まわったらしく、今週から賃貸の内覧が多くなった模様。

[113: 契約済みさん]

賃貸決まりそうで良かったですね。
仲介業屋から値引き対応の話があってそれが９％という事なら、はっきり言ってあなたの物件はその９％値引き後の
価値なのでしょう。
まぁ、賃貸に出すから問題無いですね。

[114: 匿名さん]

スレ主の経過報告は売り主には良い教訓になります。
売却開始から1か月程度は内覧も多いが、その後はパッタリ。
物件が新鮮なうちは興味を示す人があるが、それを過ぎるといわゆる晒しもの物件へ。
この物件の場合、ＧＷまでが勝負だったですね。
まー、賃貸の方も欲をかくと同じことかと。

[115: 匿名さん]

賃貸で落ち着くのなら、そろそろスレ主さんから終了宣言をされてはどうでしょうか？

[116: 匿名さん]

スレ主さんではないのですが、ここで言われるところの「晒しモノ」物件として、
一年がかりで、先日、売却した者です。

＜物件所在地＞　新宿駅徒歩圏（但し、外国人が多い地域として見られるため好き嫌い分かれる立地）
＜物件スペック＞タワマンではないが、300世帯強の大規模物件
　　　　　　　　南向き中層階、日当たり眺望良好の８０平米弱の２ＬＤＫ　築９年
　　　　　　　　バス・トイレフルリフォーム済み　
＜新築購入価格＞坪単価約２６０万、2008年3月末時点での残債1500万。

＜経過＞

　・2008年２月末、某タワマンに一目惚れし、旧宅売買停止条件付きで抽選に臨むも
　　倍率６倍の二番補欠となり、いったん、住み替え諦め。が、その際、専任
　　契約を結んだ仲介業者の査定が坪単価313万まで上がっていたため、また、
　　以前から手狭に感じられていたため、より広い物件を求めて各新築モデルルーム
　　に足を運び始める。

　・2008年６月末。某マンションの最上階売れ残りを交渉で粘って、１割引で購入。
　　買い先行であったため、早速、前回査定依頼した大手仲介に専任契約依頼。
　
　・2008年７月。正式販売価格では坪単価306万。居住中のオープンルームでは、
　　同じマンション内の賃貸居住中の家族一組が内見。同じマンションの同方向南向き
　　１Ｆ専用駐車場付き物件がライバルで、先方は、子供が小さいため騒音を気にして
　　１Ｆ物件を選択（後にローン審査で落ちたとの話）

　・2008年８月。新居に引っ越し。Ｗローン生活突入。オープンルーム開催２回。
　　来場者計６組

　・2008年９月。オープンルーム開催２回。　来場者４組。この時点で南向きライバルとして
　　高層階一部屋が出て、実質３部屋が競合。

　・2008年10月。専任契約から、新宿に本社を置く大手3社の一般媒介に切り替え。
　　オープンルーム開催１回。来場者２組。

　・2008年11月。価格変更坪単価298万に値下げ。また、同じく南向き中層階（我が家よりは上）
　　が新たに売却開始。高層階一部屋、中層階二部屋、１Ｆ一部屋の計４部屋で競合

　　この時期から、景気急降下のあおりを受けて、問い合わせ、内覧がぱたりと途絶え始める

　・2008年12月。案内２組。12月末に競合中の中層階が物件価格で約200万、１Ｆが約400万値下げ。

　・2009年１月。一般媒介を大手二社・中堅一社に切り替え。案内１組。

　・2009年2月。価格変更坪単価293万に値下げ。オープンルーム開催。来場者３組。
　　他競合部屋が値下げ。さらに１Ｆの別部屋が売却開始。

　　この時点で、我が家（坪単価293万）、高層階（坪単価310万）、中層階（坪単価262万）、
　　１ＦＡ（坪単価240万）、１ＦＢ（坪単価223万）で、
　　高層階は眺望、自分も眺望とフルリフォームの水回りに自信持っていたため強気維持。

　・2009年３月。価格変更坪単価284万に値下げ。オープンルーム開催などで案内４組。
　　競合していた１ＦＡが賃貸に切り替え→新宿が近いため即決定。高層階が売却。
　　ただし成約価格は未公表（大幅に値下げしたのでは？との仲介からの話）

　・2009年４月。一般媒介を大手一社・中堅二社に切り替え。１ＦＢが売却。
　
　・2009年５月。条件的に我が家と最も競合していた中層階が、大幅値下げ。坪単価239万で
　　売却。相当売り主が焦っていたようで、お陰で、相場を下げまくりで影響大。我が家も
　　価格変更坪単価273万に値下げ。オープンルーム開催などで案内４組。

　　この内1組が気に入り、坪単価257万での指し値が入る。やはり坪単価239万で売却した
　　我が家よりも好条件だった中層階の売却価格を鑑みての指し値。

　　賃貸に切り替えようと考え始めた矢先で、迷いに迷ったが、間もなく築10年目を迎えるため
　　大規模修繕が控えていること、性格的に不動産賃貸の管理には到底向かないことなど思い、
　　手付け金１割用意を条件で承諾。
　
　・2009年６月頭　売買契約締結。

[117: 匿名さん]

・・・長くなりましたが、まあ、こんな感じでした。不動産に関してはド素人のため、相場を後追いして
　値下げを繰り返すという最悪のパターンではありましたが、結果的に新築時の物件価格から－80万での
　売却となり、買い換えローンの確定申告で、およそ100万ほど戻ってくるので、ほぼトントンで済んだのは、
　このご時世、まあ健闘したほうでしょう。

　今思えば、やはり最初の3ヶ月が勝負でしたね。この時期に思い切って値段を下げておけば・・とか後悔する部分　も多いのですが、こればかりは仕方ありません。また、内見はあっても、具体的に値下げ提示されたりとか、
　今回契約した相手以外は一切なく、競合部屋も大幅値下げするまで一切売れなかったことを思うと、やはり
　相場を大いに読み違えていたのでしょう。ただ、あくまで結果論ですが、本当に一組でも買い手が現れてくれたら
　それでＯＫなのだということも実感しました。

　また、空室でのオープンルームの開催は大きいですね。今回契約までこぎ着けた仲介は、結局、最初の専任
　契約の頃から、唯一最後まで契約を交わし続けた財閥系大手でしたが、ここだけ、一般媒介に切り替えた後
　でも、頻繁にオープンルームや広告など積極的に宣伝活動をしてくれましたし、毎週の業務報告も分かりやすく
　懇切丁寧でした。他は大手でも全然ダメ。中堅どころのポスティング中心の業者は、半年の契約期間で、一度も
　内見の客を連れてくることはできませんでした。最悪だったのは、プリ○セススク○ア！こちらに連絡もない
　内に担当者およびチームリーダーが退社。後任からは、こちらから連絡するまで一切コンタクトなし。こんな
　ヒドイ会社もあるんだと、驚きました。

　二年前なら、購入価格＋1000万で成約した部屋もあり、南向きの部屋に関しては購入価格を
　割ってしまう部屋は皆無であったことを考えると、あまりにも経済状況が悪く、そして、異様に
　南向きの競合物件が多い時期となってしまったことなどタイミングが悪かったですね。

　それにしても中層階のライバル部屋・・何故、成約価格を公表したのか不思議です。買い主が伏せて
　くれと言えば、伏せることができるらしいのですが、マンション全体の相場を大幅に下げられ、本当に
　いい迷惑でした。また、その買い主が今後中古に出す際、その人にとっても絶対不利だと思うのですが。

　とにかく、約一年かかりましたが、不思議と焦りはなかったのが本音です。独身で年収も多いため、さすがに
　Ｗローンのせいで貯金こそできませんでしたが、夏休み、年末、ＧＷなどは海外旅行に出かける余裕もあり、
　新居での生活を存分にエンジョイしていたため、精神的にもキツくはなかったです。月に一度の掃除と
　郵便BOXの整理に戻るのが面倒臭かったくらいですかね。

　繰り上げ返済で、とっとと旧宅のローンを完済していれば、もっと早い時期に賃貸に出すなどの選択も
　できたのですが、先述の通り、独身のため、ローンについてはどこかで「死んだらチャラ」と思っている
　部分があるので、定年時までに返してしまえればいいやと考えてます。

　本当に長くなりましたが、現在、売却活動中の方には、良い縁がありますように。自分は、
　たまたま運が良かったのだけかもしれませんが、経済的に余裕があるのなら、焦らないことも大切ですね。
　あと、立地は大事ですね。我が家は好き嫌いの分かれる地域ではありましたが、やはり、都心物件では
　あったのが大きかったと思われます。

[118: 匿名さん]

同じマンションのライバル、Ｗローン等、ホントに厳しかったですね。
最終的には買い主さんと、ご縁があったということでしょう。
大変参考になりました。

[119: 匿名さん]

売却は適正価格が絶対条件だね。

[120: 匿名さん]

適正価格なんてあってないようなもの。ホント本質的にわかってねえな。

[121: 01]

最終結果報告です。

３月２６日　ネット売却広告開始／賃借人在室
４月０３日　チラシ広告を毎週末配付開始／賃借人在室
４月１１日　賃借人が退去し、空き室となる
４月１２日　購入検討内覧３件（電話連絡申し込み対応）
４月１８日　購入検討内覧２件（電話連絡申し込み対応）
４月１９日　購入検討内覧３件（電話連絡申し込み対応）
５月０２日　購入検討内覧５件（オープンルーム）
５月０３日～０６日まで不動産会社がＧＷ休業で営業活動無し
５月０８日　初申し込み入る。価格折衝開始するも具体的な指値入らず対処に戸惑う
５月１５日　申込者へ基本的に値引き対応はしないと連絡。（申込者の希望額での新居購入は困難と判断）
５月１８日　賃貸募集開始（売却と平行）
５月２２日　申込者から９％値引き要求が正式に入るが、前回の回答と同様に値引きは出来ないと連絡。
５月２４日　賃貸検討内覧２件
５月２９日　申し込み者との契約不成立確定
５月３０日　購入検討内覧１件
５月３１日　賃貸検討内覧１件
６月０７日　賃貸検討内覧１件
６月０８日　賃貸検討内覧１件
６月１３日　賃貸検討内覧６件、購入検討内覧１件
６月１４日　賃貸申し込み受領

ご心配をいただきましたが、無事賃貸の申し込みをいただきました。
こんな時期ではありますが、一部上場企業からの法人契約、６月下旬からの入居、募集額通りの敷金・礼金
・月賃料での申し込み受領となりました。（法人会社で現在稟議申請中、今週中に契約締結予定）

よって、平行展開していた売却募集はこれをもちまして終了としました。
最後までお付き合いをいただきまして、ありがとうございました。