【下丸子】ザ・リバープレイスってどうですか

[購入検討中さん]

今や希少な多摩川沿いの物件ですが、大規模であるにもかかわらず、流通が少ないようです。購入を検討していますが、相場価格、周辺環境、住み心地等、諸々情報をいただけると助かります。

[201: 購入検討中]

その後、川の流れを変えたみたいですね。あと、あの一体はスーパー堤防なのでは？

[202: 物件比較中さん]

>197

今年に入って何件か動いたみたいです。不動産屋さんが言ってましたよ。

[203: 申込予定さん]

新築は70m2代が最近は主流で、80m2越えの部屋は手が届かないものが多いですね。
なのに、天井低かったり、お風呂狭かったり、ディスポーザー付きは都の方針で割高になったし。。。

[206: 住まいに詳しい人]

家賃払うのがイヤな人でしょ。

[208: 匿名]

川沿いも埋め立て地も両方イヤですねｗ

[209: 匿名さん]

多摩川氾濫、液状化に関して一言・・・
リバープレイスの前身は三菱重工の工場で、戦前は戦車、戦後はバス・トラックを作っていたと聞いています。
その前は水田、もっと前、恐らく多摩川流域が現在の状況になる前は、流域内だったと思われます。
ですから、氾濫や液状化が気に掛かるのは当然、という場所です。
しかし、１００年に１回程度の大規模氾濫を想定したスーパー堤防工事によって「圧力が高じた水が溢れる、という堤防決壊型の水害は起こらない」とされており、相当程度、対氾濫耐力はあるようです。
また、スーパー堤防工事に伴う地盤改良によって液状化にも強くなっていると聞きました。
実は、３．１１の際、私が最も案じたのは津波（リバープレイスが面している多摩川は汽水域で、日々干満を繰り返し、海水が遡上しています）と液状化でしたが、津波も液状化も全く見られなかったようです。
東京湾北部や房総沖、東南海地震となると未知数ですが、河川敷としては相対的に安心度が高いと考えています。

[212: 買い換え検討中]

>207
有明で新築4000万円代って、70平米以下で、しかもエリア的には液状化実績有りでしょ？
そんな条件の新築は、デベの販管費と利益にお布施の典型ですね。

[213: 購入経験者さん]

>205
ディスポーザーが不便って、使ったことあるのかな？
わざわざ生ごみ捨てにいくのが便利ってこと？
あっ、それとも、粉砕はしてくれるけど、後で自分で
捨てなきゃいけない、なんちゃってディスポーザーのことか。
だとしたら、誤解でしょ。

[214: 親同居さん]

今思えばEAST、SOUTHも100戸前後売れ残って、エクセレントはかなりの苦戦
後のWESTやRIVERTERRACEの販売仕様も、
オーソドックスなタイプ、お手ごろ価格に変更されたものね
今や…

[215: 不動産購入勉強中さん]

以前少し検討したことがありましたが、やめました。

まず床が昔の防音仕様でとてもプカプカして気持ちが落ち着かなかったこと、タワーのどの部屋も震災の爪あとが残っていたこと、そして多摩川の土手が犬の糞だらけで、少年野球軍団が自転車で暴走しまくりで道がとても危険だったことです。
駅前からマンションまでの界隈も蒲田丸出しでやっぱり好きになれませんでした。

[216: 買い換え検討中]

やっぱり下丸子だからでしょうね。

ただそれ以前にこれだけ新築マンションのラッシュ時にあえて中古マンションを選ぶ人っているのかな。

こちらのマンションはいま売りに出されているのはお古にもかかわらず、当時の分譲価格と同等かそれ以上です。

4500万円程度のマンションを5000万円近くで売ろうとしているものもありますしね。


８年前の設備や仕様ですからね。

[217: 検討中の奥さま]

マンション選びは難しいですね。

迷っているうちに、つぎつぎと新築のマンションが建てられます。アベノミクスといわれながら、いずれも立地、設備ともにどんどん良くなっていきます。しかも値段は確実にリーズナブルになっています。

こちらのマンションも2003年の売り出し当時は、８０平米で４５００万円みたいなものが多かったように記憶していますが、いま都心近くのマンションでも似たようなものが出ていますからねぇ。

やっぱりピカピカのモデルルームを見てしまうと、中古はいやだなぁと思ったり。

踏ん切りがつかないんですよね。

[218: 賃貸住まいさん]

下丸子云々もありますが、やはり人の使い古しを数千万で買ってあげるなんて、慈善事業にほかならない
ということに尽きるではないですか？

築１０年もすればアチコチがガタが来るし、修繕も必要になって来ます。

その前に売ってしまって、違うところに住もうとしている人たちに、あえて買ってあげようとする人たち。


まぁ需要と供給なんでしょうが、よっぽどここが気にいったなら、しょうがないでしょう。

だけど、ぜはなぜそんな素晴らしい場所から退避しようとするのか、このあたりをよく考えることでしょうね。

[219: 住まいに詳しい人]

このマンション、共用部分の仕様は高級マンション仕様と言った感じで古さは感じないですよ。部屋は築年数と震災の影響でクロスの継ぎ目などが目立ってきているのでクロス交換などをする必要はあるでしょうが。

最近のマンションは3LDKで75平米弱、中には60平米代のものもあるのでそういった物件と比較するとこの広さは魅力的ですね。
リバープレイスは80平米以上ありますし、風呂は1620、玄関や洗面所もかなりゆとりがある作りになっています。間取りによりますがキッチンも広いものもありますよ。このような物件は最近の新築ではあまり無いですよね。

だからなかなか中古価格が落ちず高い値段でとどまっているのでしょうね。

[220: 買いたいけど買えない人]

↑　売れるといいですね。

[221: サラリーマンさん]

ここに限らず、下丸子の多摩川沿いマンションの中古は、あふれているけど、いっこうに売れませんね。
これだけ新築マンションラッシュで最新の設備と間取りを兼ね備えたものが続々と出るとますます厳しくなるかもね。
リバプレは80㎡超えで、新築は75㎡云々の話は前にも出ていたけど、たぶん同じ人のコメントなんでしょうが、そうとばかりは言えないと思うなぁ。それに最新のマンションはアウトフレームもあるしね。

ただこちらのマンション、南西の角部屋限定なら、価値はまだあると個人的には思います。

[222: 土地勘無しさん]

そろそろ１０年落ちのマンションになるのか。時が経つのは早いもんですね。
でも１０年使って、３千万くらいで売れたら、勝ち組でしょうね。

[223: 不動産購入勉強中さん]

たしか分譲当時の価格が４千万円前半～４千万円後半だったよね。

[224: 周辺住民さん]

まあ、いずれにしても１０年も人が住んでいた物件、要は使い古しをわざわざ当時の分譲価格で買うなんて
よっぽど、ここが気に入った人以外ありえないでしょう。

逆に4000万円くらいで売り抜けた此処の住人は超ラッキーだね。

[225: 物件比較中さん]

質問ですが、なんでこちらのマンションは床がプアプカしているのですか？

見せて頂いたのですが、その点すごく違和感あるというか、気持ちが落ち着かなかったのですが。

[226: 匿名さん]

間違えました。床がプカプカです。歩いていて気持ちが落ち着かなかったのです。

[227: 匿名]

直床物件に多い防音フローリングですね。スラブだけで防音しきれないときに使われるものです。

[228: 住まいに詳しい人]

築9年のこの物件の掲示板にこれだけ書き込みがあるってすごいですね。
否定的な書き込みの人もいますが、そういう人でもこれだけ書き込みをするってことは否定的な人も含めて購入検討者が多いってことですね。

すごいなぁ。

[229: 購入経験者さん]

ヒマ人がそれだけ多いってことかな。最近全然物件動かないですが、ここで売れたら、このスレで話題になるね。

[230: 匿名さん]

確かに。売れたらいいですね。

[231: 匿名さん]

しかし、下丸子の多摩川沿いマンションは、ここに限らず大量に売りに出ているけど

いっこうに売れませんね。　新築マンションラッシュだからかなぁ。

[232: 匿名]

安きゃいいなと思いますが多摩川線と南武線をついつい対比させてしまいます。
都内アドレスってそんなにすごいんですかね？

[233: 入居済み住民さん]

売り出し、最初から入居しているものです。
やはり、室内などなかの仕様は年数に応じて変えることができますが、河川敷や遠くの山々、
毎日，富士山が見れる外の環境は、マンションのねだんではなく、素晴らしいものがあります。
また、隣に建物が建築され、日照や外の景色が変わることがありません。
　河川敷での野球をする子供や大人の声。ハクセキレイやメジロなど季節に応じた野鳥の訪問
など、魅力ある物件と思います。
　ただ、中古物件としては高いとは思います。また、管理費も少し高めかと思います。
しかし、この広さや建物のメンテナンスを考えればしょうがない気もします。
　住んでいるものとしては、東京駅や新横浜駅への交通の便や羽田までの時間など、意外に便利
です。チャンスがあれば、安い物件に当たればラッキーと思います。

[234: 匿名さん]

リバープレイスは、南西向きの角部屋だけだね、良いのは。
だけどこれだけいい物件がそこかしこで新築で出てくると中古１０年落ちはなかなか買い手がつかないと思うよ、正直。
だれかも書いていたけど、震災のひびもあるし、なにしろ床がプカプカしているのは落ち着かない。それと設備がいかにも古いよね。

あと個人的になじまないのは、大きな創価学会のビルと大きな看板が丸見えなことですね。

下丸子は一時期もてはやされたけど、結局、街の整備が進まず、ちょっと残念な印象かな。

[235: 匿名さん]

リバープレイスの８５平米の間取りとして、１０年後、２０年後、３０年後の修繕費金額はどのくらいになる予定でしょうか？

[236: 購入検討中さん]

リバプレ・サウス　28回東南角　13800万円って値段はどうですか。売り出し価額はいくらだったの？

[237: 匿名さん]

やっぱり下丸子の駅までの残念なさびれた町並み、毎週少年野球をしにくるチャリンコ軍団のマナーの悪さ、そしてあの大きな宗教団体のビル。この点でうちは見送った経緯があります。
結局、下丸子はあれから町としても発展しなかったなぁ。

[238: 住人]

あのさびれ感がいいのです。あの雰囲気がドラマのロケ地として使われたんじゃないかな。
今でもたまに撮影やってるし。でも最近はマンション周辺がロケ地として圧倒的かな。時々CMやドラマで裏の桜並木の辺りやグランドなんかが登場しますよね。それにワイドショーでお騒がせのYMさんが以前住んでいたとか特ダネで出てきた時にはビックリしましたが。

[239: 入居済み住民さん]

私は、静かな住環境に大きな満足を感じています。
都内各地を巡って下丸子に帰り着きますと、静けさに心洗われます。

[240: 入居済み住民さん]

　人知れず芸能人の方や有名人の方がお住まいになっていらしゃるようです。

[241: 入居済み住民さん]

下丸子や武蔵新田など昭和レトロの居酒屋・食堂が多々あります。
実際に飲んだり、食べたりすると美味しい。
ちょとした青春回帰です。

[242: 貴重な素晴らしい環境]

入居し大分経つ者です。

当初は三菱のブランドと、付加価値のある設備、高級感のある内装に魅かれ購入しました。

実際住んでみて気に入っているところは複数ありますが、中でも敷地の出入口から直接（車道などを通らず）多摩川の土手に出られるところです。

大田区に限らず、多摩川沿いに建つマンションは複数ありますが、こちらのように敷地が多摩川土手に直接繋がっているところは少ないです。

また一般の車が入り込まないので、夜間もとても静かで快適です。

築年数こそ、もうすぐ１0年ですが、この環境は何物にも代え難いこのマンションの魅力です。

[243: 匿名]

自分から喜んで土手沿いに住むとは驚きだ！

[244: 入居済み住民さん]

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

[245: 入居済み住民さん]

批判もあるスーパー堤防ですが、堤を上らなくても河川敷に入れるため、視界が開けているうえに、アクセス性も良好です。
車道を横断せずに河川敷にアクセスできることも、安全で静かな環境の形成に繋がっており、ほかにはないリバープレイスの大きな特徴の一つです。
お子さんやペットがおられるご家族にとっては、一段と魅力的でしょう。

[246: 匿名さん]

こちらの物件は中古がいつも出回っていますが、なかなか売れませんねぇ。
やはり１０年前は下丸子が再開発されると喧伝されたのに、結局は残念なままな点も要因でしょうか。
マンションそのものは、南西向きの角部屋ならいいんですけどねぇ。

[247: 不動産購入勉強中さん]

いや結構売れているらしいですよ。
子育てするには便利ですし、川崎に近いし、横浜に行くにも便利と聞きます。
敷地もひろいし、住環境は入居者は満足している方が多いようです。

[248: 購入検討中さん]

少し前にかなり見ていたものですが、中古物件はかなり苦戦していましたね。
やはりもう１０年落ちになりますし、大震災の傷あと、ひびもあるし、それから管理費、修繕費が高いですね。
特に修繕費はこれからうなぎ上りに高くなっていくので、ここで売ってしまいたいという印象を持ちました。

[249: 買いたいけど買えない人]

買いたくて、いつも広告やインターネットを見ていますが、実際買えない。
特に、リバーコート棟は、売り出し物件が少ない。
修繕費、管理費が高いことは、それだけ資産価値が高いということ。

[250: 匿名さん]

リバーコートはリバーサイドじゃないから対象外でしょう。
ここは南向きで多摩川ビュー、富士山ビュー以外だったら、ふつうパスなのでは？

[251: 匿名]

リバーコートは、リバーサイドにありますが…
どういった意味でしょうか？

確かにこちらのマンションの場合、南・西向きは人気のようですが、北・東向きも、小高い久が原の緑を見渡せ、川側とはまた違う落ち着いた景色が魅力ですよ。

あとは好みだと思います。

[252: 匿名さん]

わたしは窓辺からすぐに見える創価学会の大きな看板が
どうにも気になってしまいました。。。

[253: 賃貸住まいさん]

リバーコート棟からは創価学会の看板は見えませんよ。

賃貸でかりていますが、このリバーサイドの景色は素晴らしいですよ。

朝は多摩川が沼のように流れがなく、キラキラと輝く川波、多摩川だけで十分楽しめます。

桜並木の四季の移り変わり、住んでいるものしか味わえない趣があります。

売り出しがあれば、いつも検討しています。

[254: 入居済み住民さん]

仰るとおり、多摩川の表情は実に変化に富んでいます。
河口から遡上して最初の関が丸子橋の先なので、リバープレイス前は潮の満ち引きがあります。
大潮の干潮時は大きく干上がり、係留されている船も座礁してしまいます。
一方、満潮時は護岸を超えんばかりに水面が膨張します。
潮の遡上圧力が上流からの流れに勝るときは川下から上流に水が流れ、上流からの水流圧と拮抗する朝夕の時間帯は水面が鏡のように静かになります。
魚影も豊で、特に早朝は３～４０センチはあろうかという魚（鱸？）の跳躍が随所で見られます。
たまちゃんが丸子橋にやってきた理由が分かる気がします。
時折、小型の猛禽類も見られます。
そこここに自然を実感します。

[255: 匿名さん]

築10年で修繕費の負担がキツくなる時期になりましたよね。売り抜きたいところではありますけど、迷うなぁ。

[256: いつか買いたいさん]

修繕費。管理費等、３年前にこれから２０年先を見据え、入居時からの改定を実施しました。
管理組合もしっかり定着し、何の心配もございませんよ。
　１０年目の大規模修繕のPTも動き出し、安心・安全です。

[257: 匿名さん]

やっぱり１０年も経つと明らかに古いし、震災の爪あとも部屋にありましたよね。
それと敷地内の噴水みたいなものも止まってしまったし、経費削減は大変ですよね。

いちばんの計算狂いはやはり下丸子が発展しなかったこと。


ここのマンションは、やはり南角の富士山ビューの部屋ですね。

角じゃない部屋も見たけど、眺望は最近のタワマンに比べるとパッとしなかった。

１０年落ちだから、当時の売値マイナス１０００万円程度なんでしょうが、それなりにくたびれてきた感もあるし、
管理費や修繕費のことを考えるとねぇという感じでしょうか。

ただ住民としてはここで売り抜けたい気持ちも高いでしょうから、様子見なのでは？

[258: 入居済み住民さん]

住んでどれだけ快適に暮らせるのかということが重大です。

売り抜けたいたいとか、１０年落ちだから、マイナス１，０００万落ちだとか・・・。

不動産の売買で、このマンションに住んでいるわけではありませよ。

下丸子が発展しなかったとか、東京都都市計画や大田区の長期計画、実施計画に基づいて

お話をされているのか、疑問ですが…。下丸子は再開発地域に指定されているんですか？

この９年でずいぶん鵜の木、下丸子、武蔵新田等、変わったと思うのですが、住みやすくなりました。

[259: 入居済み住民さん]

お考えは、色々かと思います。
私は、早く帰りたくなる住まいこそ、最高だと思っています。
私にとってリバープレイスは、日々、これ以上ない満足をもたらしてくれる、１分でも早く帰りたくなる住まいです。

[260: 匿名]

257さん

「噴水みたいなもの」ではないですよね。震災直後に見学に来られたのでしょうか？今は流れていますよ。

震災直後は、リバープレイスのみならず、各地で節電ムードでした。
リバープレイスも、様々節電対策を図っていたので、人工の川も止めた時期がありました。
他でも、共有部分の節電をかなり実施していました。住民も「管理費を払ってるのに」など文句を言うこともなく、皆で出来ることを協力して来ました。

修繕費も10年目で急激に上がらないよう、既に改定されているはずです。

本当に検討されて書き込みをされているなら、再度よく調べた方が良いのでは？

いずれにしても、（修繕費や管理費も）そもそもこれだけの規模のマンションですし、購入を検討されるような方は、予めいくら位か見込めると思います。

中古だからとか、10年落ちだから…と言って価格をたたいて購入しても、その後諸費用の負担も大きく感じられるでしょうから、くれぐれも無理して購入されませんように。

[261: 匿名さん]

中古はどこでもそうですが、修繕費がどんどん上がって行きます。
上の方が注意しているように中古価格が魅力的であってもその後の維持費用で苦労するので無理は禁物ですよ。

[262: 匿名さん]

中古は購入価格は安いですが、維持費用は逆にどんどん上がって行きますからね。

[263: 匿名さん]

いずれにしても、マンションは１０年目以降、特に１５年以降は維持費用が跳ね上がりますから
お金に余裕のない人は中古価格だけで飛びつくと、こんなはずでは？と後悔することになります。

目先の安さで判断する人はいないとは思いますが、念のため。

[264: 匿名]

管理が東急なのでイッツコムを契約させるため、スカパーが見れない。マンションですよ。

[265: 入居済み住民さん]

イッツコムを選択しているのは、私たち住民です。
管理会社に契約を強いられている事実はありません。

[266: 入居済み住民さん]

新築のときに一目惚れで決めました。
特にマンションを探していたわけでもないのですが、母がみつけてきて、なんとなく現地をみたくなり行きました。
何の期待もしていなかったのですが、とにかく環境というか空気を一目で気に入り、どうしても住みたい！と思い、
思い切って購入してしまいました。（建設中でしたのでモデルルームと現地を見ただけです）
独身のアラサー女性でしたので、自分にとっては予算的にもかなり度胸のいる決断でした。
他のマンションはひとつも見ずに決めましたが、あれから10年たったいまも、変わらずとても気持ちのいい空間です。
川や公園が近い環境のせいもありますが、なんといっても住人の皆様が幸せそうな、和やかな雰囲気なのも心地よい要因なのかなとおもっています。
他の方もコメントされていますが、まさに、早く帰りたくなる家、です。
まさかこんなにずっと同じ気持ちでいられるとは思っていませんでした。
とにかくものすごく快適です。修繕費や管理費も妥当だと思います。
10年経つ割りには、快適な空間を保ってくれていると思うからです。
今までは結婚し家族で快適に住んでいます。
これからもずっと住み続けたいマンションです。
金額やその他のことはよくわかりませんが、おすすめです。

[268: 入居済み住民さん]

no.266の投稿を拝見して、嬉しくなりました。
私自身、朝に夕に、深い満足を感じています。
リバープレイスを離れた生活は考えられません。

[269: 多摩川大好き]

中古で買って１年弱です。専有面積にも余裕があり、プランもオーソドックスで使いやすいです。配棟がしっかりしており、多摩川へ直接アクセスできる点も評価しています。
タワー３棟限りですが、車回しがあるマンションはなかなか素敵です。

[270: 住まいに詳しい人]

イーストタワーの上層階、築10年の中古ですが、先日売り出されたところ、オープンルームに11組の来場、内3組の申込者がいたとか。

中古(10年物)でも抽選になるとは、こちらは未だ人気衰えず、で驚きです

[271: 匿名さん]

先日の小六の女子２人の…はこのマンションですか？

[272: 周辺住民さん]

その事件は下丸子2丁目某マンションのようです。リバープレイスは4丁目。

[273: ご近所さん]

>>270
価格はビックリするほど安かったですね。

[274: ご近所さん]

>270
いくらくらいだったんだろう。

[275: 匿名さん]

ここは角部屋の南向きなら、良いけどね。

[276: 賃貸住まいさん [男性 30代]]

リバプレ、転勤で東京に来てから賃貸で住んでいます。まだ二年弱ですが、他を考えられないほど気に入っています。何より多摩川の自然、買い物が便利な立地、そして、子育て世代には有難いコミュニティーが、私には最高に思えます。家族が安心して、良い環境でに暮らせるのが一番。いつかは新築を買いたいという思いがあるものの、ここなら中古でも条件が合えば買いたいです。中古でも高いのでなかなか思いきれないですが…。

[278: 東急●管理のマンションに住んでいます]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[279: デベにお勤めさん]

4年前に購入して色々と古い部分も出てきていますが、総論大変満足しています。多摩川に30秒でアクセスできる自然近接の環境。余計なお店も少なく、ウィークデイと週末で生活の質をハッキリ切り替える事ができる環境でとても気に入っています。

公園も多く、なにより都内で東京駅方面・新宿方面にも両方アクセスがしやすい環境で出張の羽田にも行きやすい。 もちろん都内のように歩いてすぐスタバ。あるいはニコタマのようなクラス感は劣りますが、ここの価値に気づく人は物件を探していれば最終的に行き着く人が多いように感じます。

中古価格でも大変値上がりしており、コロナ禍のリモートワークが常態化してきている現代においても非常に魅力的な物件だと思います。

[282: 居住者]

上階のお嬢さんのピアノの音に苦しんでおります。
今どきのマンションは、防音設備なしでの生楽器の演奏は不可のところが多いように思いますが、リバプレは21時までOKなんですよね・・・昼間は我慢したとしても、夕食の家族団らん時にずっと小学校低学年くらいの子のピアノが延々と・・・
これはとてもきついです。
いっそ、引越し？とも思うのですが、不動産屋の友人がいうには、隣接階からピアノがきこえるとなると、買い手もなかなかつかないのではないかと・・・
もうノイローゼになりそうです・・・
ピアノだけではなく、ダンスもやっているのか、ものすごいダンダンダンとものすごい音が響いてくることもあって・・・