【下丸子】ザ・リバープレイスってどうですか

[購入検討中さん]

今や希少な多摩川沿いの物件ですが、大規模であるにもかかわらず、流通が少ないようです。購入を検討していますが、相場価格、周辺環境、住み心地等、諸々情報をいただけると助かります。

[185: タワマン]

豊洲　SKYZ Tower & GARDENをはじめとして、ぞくぞくとタワーマンションが乱立してきたね。
新築分譲で5000万円台だからね。

でもマンションってすぐに古くなっちゃうから難しい買い物ですよね。

[186: 好き好き]

タワーマンションなら、立地、値段ともにこれから続々といいものが出てくる。
ここの分譲時の価格表を見てごらんよ。

[187: 住まいに詳しい人]

周辺のマンションの中では最も良いマンションでしょうね。いろんな意味でパークハウス多摩川は別格なので除いてですが。
管理が行き届いているのでしょうね。築年数の割にかなりきれいに保たれているような気がします。

[188: そのとおり]

リバプレ居住者ですが、このマンションは満足度は高いと思います。
当時は４千万円台後半で買いました。

いくつか売りに出ていますが、８年落ちのマンションをさすがにあんな値段で売りさばこうとするのは
さすがに恥ずかしいかなぁ。買ってくれるといいですね。

都心のマンションに引越ししたいと考えているので、ちょっと気になってはいます。。。

[189: 買い換え検討中]

最近の都心マンションはずいぶんとグレードも良くなっているし、値段も手ごろですよね。
ウチはクルマを手放すことを検討中ですが、そうするとビックリするようなすごい都心に
マンションを購入することが可能です。アベノミクスで新築マンション価格が上昇する前
がいちばんかもしれません。
老後に港区住民になることを目指して日々物件をあさっています。

[190: 購入検討中さん]

分譲当時の価格表入手しました。

ばからしくなりました。

[191: 契約済みさん]

そもそもの相場が当時とは異なりますよね。

[192: 物件比較中さん]

分譲当時に買ってれば。。。

[193: 物件比較中さん]

新築時の価格と比べたら値下がりしてない、もしくは上がってて高く感じますね。
だけど、それでも下丸子周辺マンションは城南地区のマンションの中では相場が安いですね。
このマンションを新築分譲時に購入した人は本当にうらやましいです…。

2004年ってすごいいい時期だったんですね。
しかもここは三菱跡地を三菱が開発してるのでグループ間で土地代が安くついたんでしょうね。

[195: 物件比較中さん]

確かに、身軽な方には都心は通勤に便利ですね。
でも子育てには向かないかと思います。
やはり、多摩川沿いのロケーションは捨て難く、価値は感じてしまいます。

[196: 匿名]

川沿いというのは河川氾濫があるから古来忌み嫌われた立地ですからね。よく考えた方が良いです。

[199: 周辺住民さん]

>196

５０年以上の地元住民ですが、でも土手を超えてまでの氾濫は今まで経験していません。
ガス橋からつづく桜は満開時はキレイですよ～（まぁ飲んだくれ組も多数いますが・・・）

[200: 匿名さん]

１９７４年多摩川水害はご存じですか？まさか決壊した場所が違うから大丈夫とか思ってますか？

[201: 購入検討中]

その後、川の流れを変えたみたいですね。あと、あの一体はスーパー堤防なのでは？

[202: 物件比較中さん]

>197

今年に入って何件か動いたみたいです。不動産屋さんが言ってましたよ。

[203: 申込予定さん]

新築は70m2代が最近は主流で、80m2越えの部屋は手が届かないものが多いですね。
なのに、天井低かったり、お風呂狭かったり、ディスポーザー付きは都の方針で割高になったし。。。

[206: 住まいに詳しい人]

家賃払うのがイヤな人でしょ。

[208: 匿名]

川沿いも埋め立て地も両方イヤですねｗ

[209: 匿名さん]

多摩川氾濫、液状化に関して一言・・・
リバープレイスの前身は三菱重工の工場で、戦前は戦車、戦後はバス・トラックを作っていたと聞いています。
その前は水田、もっと前、恐らく多摩川流域が現在の状況になる前は、流域内だったと思われます。
ですから、氾濫や液状化が気に掛かるのは当然、という場所です。
しかし、１００年に１回程度の大規模氾濫を想定したスーパー堤防工事によって「圧力が高じた水が溢れる、という堤防決壊型の水害は起こらない」とされており、相当程度、対氾濫耐力はあるようです。
また、スーパー堤防工事に伴う地盤改良によって液状化にも強くなっていると聞きました。
実は、３．１１の際、私が最も案じたのは津波（リバープレイスが面している多摩川は汽水域で、日々干満を繰り返し、海水が遡上しています）と液状化でしたが、津波も液状化も全く見られなかったようです。
東京湾北部や房総沖、東南海地震となると未知数ですが、河川敷としては相対的に安心度が高いと考えています。

[212: 買い換え検討中]

>207
有明で新築4000万円代って、70平米以下で、しかもエリア的には液状化実績有りでしょ？
そんな条件の新築は、デベの販管費と利益にお布施の典型ですね。

[213: 購入経験者さん]

>205
ディスポーザーが不便って、使ったことあるのかな？
わざわざ生ごみ捨てにいくのが便利ってこと？
あっ、それとも、粉砕はしてくれるけど、後で自分で
捨てなきゃいけない、なんちゃってディスポーザーのことか。
だとしたら、誤解でしょ。

[214: 親同居さん]

今思えばEAST、SOUTHも100戸前後売れ残って、エクセレントはかなりの苦戦
後のWESTやRIVERTERRACEの販売仕様も、
オーソドックスなタイプ、お手ごろ価格に変更されたものね
今や…

[215: 不動産購入勉強中さん]

以前少し検討したことがありましたが、やめました。

まず床が昔の防音仕様でとてもプカプカして気持ちが落ち着かなかったこと、タワーのどの部屋も震災の爪あとが残っていたこと、そして多摩川の土手が犬の糞だらけで、少年野球軍団が自転車で暴走しまくりで道がとても危険だったことです。
駅前からマンションまでの界隈も蒲田丸出しでやっぱり好きになれませんでした。

[216: 買い換え検討中]

やっぱり下丸子だからでしょうね。

ただそれ以前にこれだけ新築マンションのラッシュ時にあえて中古マンションを選ぶ人っているのかな。

こちらのマンションはいま売りに出されているのはお古にもかかわらず、当時の分譲価格と同等かそれ以上です。

4500万円程度のマンションを5000万円近くで売ろうとしているものもありますしね。


８年前の設備や仕様ですからね。

[217: 検討中の奥さま]

マンション選びは難しいですね。

迷っているうちに、つぎつぎと新築のマンションが建てられます。アベノミクスといわれながら、いずれも立地、設備ともにどんどん良くなっていきます。しかも値段は確実にリーズナブルになっています。

こちらのマンションも2003年の売り出し当時は、８０平米で４５００万円みたいなものが多かったように記憶していますが、いま都心近くのマンションでも似たようなものが出ていますからねぇ。

やっぱりピカピカのモデルルームを見てしまうと、中古はいやだなぁと思ったり。

踏ん切りがつかないんですよね。

[218: 賃貸住まいさん]

下丸子云々もありますが、やはり人の使い古しを数千万で買ってあげるなんて、慈善事業にほかならない
ということに尽きるではないですか？

築１０年もすればアチコチがガタが来るし、修繕も必要になって来ます。

その前に売ってしまって、違うところに住もうとしている人たちに、あえて買ってあげようとする人たち。


まぁ需要と供給なんでしょうが、よっぽどここが気にいったなら、しょうがないでしょう。

だけど、ぜはなぜそんな素晴らしい場所から退避しようとするのか、このあたりをよく考えることでしょうね。

[219: 住まいに詳しい人]

このマンション、共用部分の仕様は高級マンション仕様と言った感じで古さは感じないですよ。部屋は築年数と震災の影響でクロスの継ぎ目などが目立ってきているのでクロス交換などをする必要はあるでしょうが。

最近のマンションは3LDKで75平米弱、中には60平米代のものもあるのでそういった物件と比較するとこの広さは魅力的ですね。
リバープレイスは80平米以上ありますし、風呂は1620、玄関や洗面所もかなりゆとりがある作りになっています。間取りによりますがキッチンも広いものもありますよ。このような物件は最近の新築ではあまり無いですよね。

だからなかなか中古価格が落ちず高い値段でとどまっているのでしょうね。

[220: 買いたいけど買えない人]

↑　売れるといいですね。

[221: サラリーマンさん]

ここに限らず、下丸子の多摩川沿いマンションの中古は、あふれているけど、いっこうに売れませんね。
これだけ新築マンションラッシュで最新の設備と間取りを兼ね備えたものが続々と出るとますます厳しくなるかもね。
リバプレは80㎡超えで、新築は75㎡云々の話は前にも出ていたけど、たぶん同じ人のコメントなんでしょうが、そうとばかりは言えないと思うなぁ。それに最新のマンションはアウトフレームもあるしね。

ただこちらのマンション、南西の角部屋限定なら、価値はまだあると個人的には思います。

[222: 土地勘無しさん]

そろそろ１０年落ちのマンションになるのか。時が経つのは早いもんですね。
でも１０年使って、３千万くらいで売れたら、勝ち組でしょうね。

[223: 不動産購入勉強中さん]

たしか分譲当時の価格が４千万円前半～４千万円後半だったよね。

[224: 周辺住民さん]

まあ、いずれにしても１０年も人が住んでいた物件、要は使い古しをわざわざ当時の分譲価格で買うなんて
よっぽど、ここが気に入った人以外ありえないでしょう。

逆に4000万円くらいで売り抜けた此処の住人は超ラッキーだね。

[225: 物件比較中さん]

質問ですが、なんでこちらのマンションは床がプアプカしているのですか？

見せて頂いたのですが、その点すごく違和感あるというか、気持ちが落ち着かなかったのですが。

[226: 匿名さん]

間違えました。床がプカプカです。歩いていて気持ちが落ち着かなかったのです。

[227: 匿名]

直床物件に多い防音フローリングですね。スラブだけで防音しきれないときに使われるものです。

[228: 住まいに詳しい人]

築9年のこの物件の掲示板にこれだけ書き込みがあるってすごいですね。
否定的な書き込みの人もいますが、そういう人でもこれだけ書き込みをするってことは否定的な人も含めて購入検討者が多いってことですね。

すごいなぁ。

[229: 購入経験者さん]

ヒマ人がそれだけ多いってことかな。最近全然物件動かないですが、ここで売れたら、このスレで話題になるね。

[230: 匿名さん]

確かに。売れたらいいですね。

[231: 匿名さん]

しかし、下丸子の多摩川沿いマンションは、ここに限らず大量に売りに出ているけど

いっこうに売れませんね。　新築マンションラッシュだからかなぁ。

[232: 匿名]

安きゃいいなと思いますが多摩川線と南武線をついつい対比させてしまいます。
都内アドレスってそんなにすごいんですかね？

[233: 入居済み住民さん]

売り出し、最初から入居しているものです。
やはり、室内などなかの仕様は年数に応じて変えることができますが、河川敷や遠くの山々、
毎日，富士山が見れる外の環境は、マンションのねだんではなく、素晴らしいものがあります。
また、隣に建物が建築され、日照や外の景色が変わることがありません。
　河川敷での野球をする子供や大人の声。ハクセキレイやメジロなど季節に応じた野鳥の訪問
など、魅力ある物件と思います。
　ただ、中古物件としては高いとは思います。また、管理費も少し高めかと思います。
しかし、この広さや建物のメンテナンスを考えればしょうがない気もします。
　住んでいるものとしては、東京駅や新横浜駅への交通の便や羽田までの時間など、意外に便利
です。チャンスがあれば、安い物件に当たればラッキーと思います。

[234: 匿名さん]

リバープレイスは、南西向きの角部屋だけだね、良いのは。
だけどこれだけいい物件がそこかしこで新築で出てくると中古１０年落ちはなかなか買い手がつかないと思うよ、正直。
だれかも書いていたけど、震災のひびもあるし、なにしろ床がプカプカしているのは落ち着かない。それと設備がいかにも古いよね。

あと個人的になじまないのは、大きな創価学会のビルと大きな看板が丸見えなことですね。

下丸子は一時期もてはやされたけど、結局、街の整備が進まず、ちょっと残念な印象かな。