横濱紅葉坂レジデンス Part2

[購入検討中さん]

Part1　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/60365/

新日鉄都市開発プレスリリース＝http://www.nscp-net.com/news/2009/20091218.html

＜全体物件概要＞
所在地：神奈川県横浜市西区花咲町四丁目111番2他（地番）
交通：地下鉄ブルーライン桜木町駅より徒歩5分、根岸線桜木町駅より徒歩6分
総戸数：368戸（分譲対象は314戸を予定）
入居予定：2011年12月末予定

売主：新日鉄都市開発、三菱地所
販売会社：三菱地所リアルエステートサービス、伊藤忠ハウジング
設計・監理：日建ハウジングシステム
施工：戸田建設

[84: 匿名]

そりゃそうでしょ。基本的に匿名掲示板に自分の得になる情報なんて書き込まないって。

仮にここが坪170万で買う方法があるとしたら書き込むと思う？

[85: 匿名]

確かに書きこまないね。

[86: 黙ってろ！]

業界関係者です。この物件はまれに見る希少物件でもあり、これからの桜木町付近の試金石ともなる物件でもあり、二子玉川ライズと共に業界でも一番注目度が高い物件です。私も気になってたまに覗いていますが、多分業界関係者も多く見ているのではないでしょうか？
ただ、新日鉄さんとか三菱さんの営業さんは、この掲示板を（読んでることはあっても）書き込むことはないでしょう。（多分社内倫理規定にひっかかるはずです）　そもそも、担当営業は、このような匿名の掲示板など気にするくらいなら、実際に問い合わせのあった人から確度の高い要望やら情報を入手するでしょう。
ただ、本社で企画をしている人間は、この掲示板に限らずネットワーク上の情報は多少は収集しているとは思いますが。但し、あくまで多少気にする程度でしょう。ネットワーク上の情報は玉石混合といえば聞こえは良いが、玉はほとんどなく、石ばっかりでしょう。そんな情報をもとに企画を行う会社はありえません。
ついでに土地の単価、部屋の平米単価についても簡単に説明します。
路線価をもとに、この土地の坪単価が100万円との書き込みもありますが、まじめに書いているなら、あまりにも勉強不足（高い買い物をするのですから、宅建をとるくらいの意気込みで勉強して欲しいと私は願っています）なのか、単なる愉快犯なのかはわかりませんが、でたらめもいいところです。
誰かも書いていましたが、路線価は（公示地価も基準値価も）税を徴収するために便宜的に設定された価格です。実際に取引された価格（実現価格）のみが土地の本当の価格です。その価格を一般的化したものを業界では相場といいます。たとえば、角を曲がって１０ｍ行っただけで、相場が2倍異なるなんてあたりまえに存在します。分譲開発地では、そうならないよう工夫をするわけですが、既存地であれば環境の変化がはげしいので、2倍どころか数倍の違いがあったりするわけです。同じ場所であったとしても土地の属性が異なれば、これまた数倍の差が生じるわけです。
路線価は実勢価の７０％から８０％と世の中で言われていますが、業界の人間でそんなことを信じて売買している人間は一人もいないでしょう。日本全国の土地の平均をとったらそうなのかもしれませんね。利便性の低い場所では相場は路線価の１０％にならない場所もありますし、利便性の高い場所では路線価の１０倍で取引が成立したりもします。その実際に取引する価格を「想定」したものが相場です。
で、この場所の相場ですが、これは実際には取引が成立していない（花咲団地の建て替え）ですので、「想定」するしかありませんし、想定する人により多少の誤差が生じます。もちろん私の想定する相場はあり根拠もありますが、ここで金額を書くと、根拠無く中傷されますので、あえて書きません。
但し、路線価の数倍であることは誰が想定しても間違いはないでしょう。

参考までですが、路線価も公示地価も公共施設のある場所は低く抑えられているのは業界では常識です。なぜなた、公共施設の税金の発生を最小限にするためです。公共施設とその他の地域を露骨に変えるわけにいかないので、その地域全体が安く抑えられることになります。
部屋の坪単価についてまだ書いていませんでした。
土地の場合は坪単価は土地の価値を表わす価格ですが、建物の坪単価はあまり意味がありません。部屋だけではなく、共有部分や部屋の構造によって大きく変わるからです。異なるマンション間で坪単価を比較することは、意味がありません。意味があるのは、末端営業がマンションを販売する際に説明しやすい、それだけです。まじめにマンションの購入を考えている人は坪単価など頭の中か一切消し去って、この部屋がいくらと考えることをおすすめします。また同じマンションで坪単価の差も意味がありません。仕様が異なる部屋を比較しても意味がありません。ただし、一般的には同じマンション内で坪単価を高く設定しているということは、高い理由があるわけです。坪単価が高い部屋も低い部屋も固定資産税や管理費等は同等にかかってくるわけで、その意味では、一般的にいえば、同じマンション内では坪単価が高いほうがおとくの傾向があります。但し最上階の部屋などフラグシップ的な部屋はマンション全体のブランド価値を高めるため、実体以上の坪単価になっていたりします。

あえてこのマンションの坪単価を聞かれたら、私の考える坪単価はあります。やはり金額を書くのは避けますが、現在予定されている坪単価よりかなり高く私は想定しています。業界関係者だけではなく、第2期以降はかなり坪単価が値上がりすると私は想定しています。
私の考える相場の土地の坪坪単価、部屋の坪単価とのことですが、

その根拠は、時間的にも、また私のノウハウでもありここで書きません。
よって質問も原則として受け付けません。
それを了解していただける人にだけ参考にしていただくとして、書きますと、

現時点（容積率が緩和された時点）でのこの土地の相場の坪単価

→４２０万円から４５０万円／坪

現時点での相場の部屋の坪単価(高い部屋20%、安い部屋20%を除いた60%の坪単価）



→２９０万から３５０万円／坪
部屋については詳細な仕様を承知していないので範囲が広くなります。
（業界の仁義上、当然ですが顧客の振りをしてモデルルームを訪問することは行っていません）

よって、現販売予定価格は私には割安に思えますし、第2期以降は上昇してくると思うところです。


なお、この物件の敷地は３８６０坪ですので、総個数368戸で単純に割りますと、一戸あたり持分は１０．５坪となります。上記坪単価を単純に代入しますと、一戸当り４４００万円から４７００万円の価値が私の試算ではあることになります。

誤解を招かないようにしますと、念のためですが、単純に「だから買い得」とはなりません。
なぜならば、上記土地相場は、「更地」の相場であり、マンションが建設・販売された時点で、土地部分の相場は当然に変わってきます。（各権利はが自分の土地持分だけを自由に売買できるわけではないので）

但し、少なくともマンションの評価額が極端に落ちることは考えにくい物件といえます。


なお、立地は良いが古いマンションでは、土地の資産価値の何分の一かの値段で取引されているマンションも多くあります。そのようなマンションを購入し、自ら理事長に就任し、積極的に立替を目指されているかたは、最近多くいるようです。
個人的には私も興味があります。
ただし、成功の確率は不明ですし、相当なエネルギーも必要なので、誰でもできることではありませんが。

[87: 匿名]

もうそれ前にあっちで見たよ。

[88: 匿名]

自称業界人が、あちこち自慢そうにコピペしているが、
よく読むとデタラメばっかりじゃん。

[89: 匿名]

見た見た。

[90: 匿名]

向こうではあまりにデタラメな書き込みばかりだったからね。この書き込みは逆に信用性がありそうだなと思った。紅葉坂のあの土地が安いとは思えないからね。

[91: 匿名さん]

土地代だけで4000万円以上の価値があるってのがデタラメの証拠。
そんなに価値があるならマンション建てずに土地を売ればヨシ！

[92: 匿名]

＞91
建て替え事業だから…。何言ってんの(笑)

[93: 匿名さん]

＞86さん

とても詳しいですね・・
業界の関係者さんとのことですが、自らのメリットにはならないのに、ココまで詳しく書いて下さるなんて、私は親切だと思いました。
ネガティブな意見の多い中、ちょっと安心できました。
しかしマンションという大きな買い物・・
「宅建をとるくらいの意気込み」で勉強しなくてはいけない、確かにそうですね。
後悔しないためにも。

[94: 匿名さん]

今日こんなの発見。

横浜最大級の建て替え
新日鉄都市　三菱地所
「横濱紅葉坂レジ」販売開始へ
好立地開発、88戸を368戸に

新日鉄都市開発と三菱地所はこのほど、横浜・みなとみらい近接のエリアで進めてきたマンション建て替えプロジェクト「横濱紅葉坂レジデンス」のマンションギャラリーをオープンした。

従前の花咲団地を総戸数３６８戸のマンションに建て替えるもの。横浜市では過去最大級の建て替え事業で、「市内でも地位（じぐらい）が高く駅近立地での開発。更にスケールの大きさもある。建て替え事業の代表例にしたい」と２社は話している。

花咲団地は、５８（昭和３３）年に日本住宅公団（現・都市再生機構＝ＵＲ）が開発した総戸数８８戸のマンション。敷地面積８５２２ｍ２で、住戸タイプは４５ｍ２の同一プラン。５１戸を分譲し、３７戸についてはＵＲが所有し賃貸していた。

新たなマンション「横濱紅葉坂」の敷地は、約１万２０００ｍ２に広がる。隣接する神奈川県の所有地を建替組合が買い取り、一体開発したためだ。敷地が広がったことで開発戸数も増え、建て替え事業も推進しやすくなったという。従前の居住者は、新たな資金負担なしで移り住むことができるようだ。

棟構成は、壱番館（９８戸）、弐番館（８８戸）、参番館（１８２戸）の３棟。権利者住戸を除く３１４戸を販売する。広さは５１～１１８ｍ２で、価格は３０００万円台～１億１０００万円台。住戸タイプの中心は７０ｍ２台と８０ｍ２台になる。

ラウンジやライブラリーなど多彩な共用施設を備えるほか、中層物件ながら免震構造を採用。また、紅葉坂沿いには公開空地を設け、イロハモミジやノムラモミジなどを植樹。「紅葉坂の再生」を図るとしている。敷地内には「桜が咲き誇る庭」と名付けたスペースも設ける。

希少性の高い開発であることから、マンション購入希望者の関心は高く、既に３０００件以上の反響を得ているという。販売開始は７月上旬からの予定。物件の所在地は、横浜市西区花咲町４、京浜東北線・根岸線桜木町駅徒歩６分。

これまでに５件の建て替え事業を成功させ、今回のプロジェクトのほか都内で３件の建て替えに参画している新日鉄都市開発では、「建て替え事業は、ビジネスであると同時に社会的意義のある取り組み。ただ、建て替えに成功しているケースは、容積率に余裕があるなど条件に恵まれているものだ。今後はそのような好条件下にない物件が多く出てくる。民間会社が手掛けられ、従前住民の負担も軽くなるよう公的支援が一体となったプロジェクト推進も必要になる」と話している。

なお、今回の建て替え事業の経緯は次の通り。

０１年１０月＝花咲団地再生に向けた検討開始／０５年７月＝建替え推進決議可決／０６年１１月＝事業協力者選定／０８年２月＝建替え決議可決／０９年１２月＝権利変換計画認可、工事着手

http://www2.jutaku-s.com/jutaku_shimpo/news07.php#content01

[95: 匿名]

長文は業者だから(笑)ここは思った以上に進捗してないから焦っていると思う。一部のごくわずかな部屋を除いては抽選倍率付きません。だって高すぎだしね。

[96: 匿名]

＞95
お前に何がわかる(笑)進捗状況知ってるなんて業者か(笑)買えるようになってから発言しようね(笑)

[97: 匿名さん]

冷やかし見学の数だけは多い。しかし倍率が付くほどの人気はない。これが現実。

[98: 匿名]

96エラそうなことは買ってからいおうね。

[99: 匿名]

＞98
まだ販売してないから(笑)もちろん要望書も出すし、要望通れば買うよ。君にはそれができるのかな？

[100: 匿名さん]

う〜ん知り合いのデベから聞いたけどここは楽観視はできないみたい。かなり微妙。
武蔵野タワーズの二の舞にならなきゃ良いのだが。

[101: 匿名さん]

>>94
3000件近くの反響…別に来場数じゃないから…

[102: 匿名]

＞100
何の心配？(笑)

[103: 匿名]

営業にだいたいの固定資産税聞いた人いますか。いたら教えてください。

[104: 匿名]

＞103さん
ここは買えない人の掲示板です。

[105: 失敗]

＞103
なぜ、人気ないのですか？
ゴールデンウイークは1000人以上の来場者という話ですが？
リピーターがいないのかなぁ

[106: 匿名]

＞105さん
ここの掲示板はMRにすら行ってない人が大半なので知らないだけです。

[107: ご近所さん]

そういう決めつけはよくないです。
私は行きました。
もちろん冷やかしに。

[108: 匿名]

＞107
冷やかしでしか行けないくらいだから固定資産税の事なんてもちろん必要ないから聞かないよね(笑)

[109: ビギナーさん]

近隣住民としては、高く売れて欲しいです。
高く売れる→同物件中古でも高くなりがち→周辺にも波及→ｳﾏｰ

[110: １０７]

冷やかしなのは、買えないからではありません。
それ以外の理由です。
お前馬鹿だろ。

[111: １０７]

>>108
冷やかしなのは、買えないからではありません。
それ以外の理由です。
お前馬鹿だろ。

[112: 匿名]

>>109
逆も考えられる。 近隣の中古相場に引っ張られて、ここが低くなる可能性だってある。

[113: 社宅住まいさん]

逆とは違いますが、そういう可能性もありますね。

[115: 匿名さん]

近隣の住民って誰？
この付近は公共施設ばかりで住居は殆どない。
桜新川沿いとか公園の裏の方とか西戸部町とか？
そりゃあ、確かに距離的には近いけど別の場所だろ。
例外的には、向かいのちっちゃなマンションの住民だけはウハウハだろうね。
公開緑地が向かいにできて確かに資産価値は相当上がったと思う。
地権者も値段が高い方が資産価値があがってうれしいと思う。

[116: 匿名さん]

ヴィルヌーブ、紅葉坂交差点の角のマンション、本町小の手前のマンションとかじゃない？

[117: 匿名さん]

ヴィルヌーブってどこか知らないけど、

＞紅葉坂交差点の角のマンション
＞本町小の手前のマンションとかじゃない？

って、いくらなんでも別ものでしょ。
ここの値段が上がれば、そちらも上げるって、、、、そりゃないな。
場所も、紅葉坂とはいえない。ただ単に駅近の繁華街だし。


ただ向かいの紅葉坂パークハイツは間違いなく上がる。

[118: 匿名さん]

７０㎡台の部屋は、安いかな、と思うのですが、
このあたりの相場的にはどうなのでしょうか？

都内で探していて、ここを見つけたので、
どうしても安く感じてしまいます・・・

[119: 匿名さん]

都内で探していて、たまたま見つけたここも検討ですか？
ポリシーのない家探しは後悔すると思うので止めときましょう。

[120: 匿名さん]

>都内で探していて、ここを見つけたので、

私もそうですが、、、、、

勤務先が新宿ですが、湘南新宿ラインを使うと江戸川区なんかよりむしろ通勤時間が短くなったりするかと思います。
皆さん、勤務先が横浜の人が多いのですか？
東京の人いますか？

[121: 匿名]

固定資産税誰も書けない。真剣な検討者はやっぱりいないのか。買える、買える、買う、買うと騒いでいたヤツ結構いたのだが。

[122: 匿名]

ここは京浜東北線だから品川方面へ勤務の方は横浜で乗り換えが必要。品川までドアドアで40分以上かかるよ。これが現実問題。

[123: 匿名]

品川には京急で行け。

[124: 買い控え検討者]

メニュープランはでましたか？

[125: 匿名さん]

京急だと最寄駅はどこになるんでしょう？
歩いて行けますか？

[126: 匿名]

日ノ出町歩いて10分くらいかな

[127: 匿名さん]

>>121
算出方法わからないから、こんな馬鹿げた質問何度もできるんだろうけど、
いいかげん固定資産税はもういいだろ・・・
そんな影響の小さいものを購入意思決定で考慮に入れる馬鹿いない。
それでも知りたければ自分で市役所に概算を聞けばいいだろ。
それか、購入価額に税率掛ければおおむね近似値がでる。

それに都市計画税ってのもあるんだぜ。どうせ知らないだろうけど。
はい、この話題終了。

そんなことより、ヴィルヌーブ紅葉坂は十分近所だろ。
30Mしかはなれていないので。というか隣接してるしｗ

[128: 匿名さん]

>>123
①桜木町利用して、横浜から東海道
②横浜までバス、横浜から東海道（または京急）
③日乃出町利用して、横浜でカイトクか急行に乗り換え

①、②かと思ってたが、③も悪くないね。

[129: 匿名]

マンション購入時に販売価格はもちろん、管理費・積立金などのランニングコストを無視する人はあんまりいないのではないでしょうか。タワマンなどの住民板でもときどき問題になるテーマです。管理費等は管理内容の見直しでコストダウンできる可能性ありますが、税金はそうはいきません。特にここは土地持ち分がかなり大きいので念のため気をつけておいたほうがいいですよ。ちょっとムリしたローン組む予定のかたは特に。土地持ち分が大きいというのはメリットでもありますけど。127のような大金持ち？はもちろんキャッシュだろうから(笑)関係ないんだろうけど。私はここを購入するとしたら頭金は五割程度しかムリなので気になります。(ここは買わないけど)

[130: 129]

訂正
気になります→私だったら気にします。

くだらない突っ込みする人いそうだから、そんな人がごかいしないように書き直ししておきますね。

[131: 匿名さん]

>>128
私も、ＪＲに遅れが出ているとニュースで見たときなどは、良く日の出町を使います。
横浜駅まで行ってしまうと、混雑で乗り換えすらできないからです。
でも、横浜までは、このマンションからは桜木町経由と比べて徒歩分５分、電車分で
やはり５分余計にかかりますから、普段は、京急でそのまま東京方面へ向かう場合のみ
に限られますよね。
それに京急は、普通列車よりも優等列車の数の方がはるかに多いので、時刻表をよく
調べてから行かないと、日の出町の駅でストレスたまります。

[132: 匿名さん]

>>129
127だけど、
固定資産税・都市計画税が重要でないとは言ってなくて、
想定金額から大きく乖離しないだろうから、掲示板で言及することに重要性がないって言ってるわけです。
5年後以降20－25万（年額）で見とけばそうぶれないよ。

「固定資産税について誰も書けない→買う人いない」って言ってる粘着がいたけど、固定資産税はスルーで行きましょう。

[133: 匿名さん]

132さん
確かに実際に検討し、勉強されている方や常連さんにとっては重要でない話題かも
しれませんが、住宅購入初心者さんにとっては有益な情報なのでは？
私も初心者ですが、こういった掲示板で様々な住宅に関する知識を得る事ができて
助かっています。