横濱紅葉坂レジデンス Part2

[購入検討中さん]

Part1　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/60365/

新日鉄都市開発プレスリリース＝http://www.nscp-net.com/news/2009/20091218.html

＜全体物件概要＞
所在地：神奈川県横浜市西区花咲町四丁目111番2他（地番）
交通：地下鉄ブルーライン桜木町駅より徒歩5分、根岸線桜木町駅より徒歩6分
総戸数：368戸（分譲対象は314戸を予定）
入居予定：2011年12月末予定

売主：新日鉄都市開発、三菱地所
販売会社：三菱地所リアルエステートサービス、伊藤忠ハウジング
設計・監理：日建ハウジングシステム
施工：戸田建設

[695: 匿名]

691さん、マンションの極めて周辺(イメージでは徒歩5分以内ぐらいかな)は子育てには問題ないと思います。それより範囲を広げると(イメージですが徒歩10〜15ふん以内ぐらいかな)には繁華街(風俗店なども含む)が広がっていますね。そちらのほうには子供に行かないように言い聞かせれば大丈夫という人もいますし、それぞれの判断ですね。
ここは少しでもマイナスなこと(事実であっても)を書き込むことを許さない雰囲気があるのでこのぐらいしか書けませんが、気になるなら前スレから読み直してみるといいのではないでしょうか。

[696: 匿名]

>691さん
ここは横浜では指折りの都会エリアから徒歩数分にあります
このような立地で周辺が子育てできる環境は非常に希少と思います
都会で暮らすことを考え、慎重に考えて下さい
徒歩15分以上先を含めた子育て環境に適した立地を横浜で望まれるのであれば、中区、西区以外の区がよろしいかと思います

[697: 周辺住民さん]

近所の戸建てに住むものです。
学区になる本町小学校は名門校です。横浜といえば私立は精華小、公立は本町小、国立は横国附属小というぐらいの有名な学校ですよ。かなり教育熱心です。

紅葉坂周辺は開港の頃、外国人居留の山手に対して 日本側の行政機関が集中して建てられた開港当時の横浜の中心地です。 県立音楽堂や青少年センター、中央図書館、市長公舎などの公的機関が集中しているのも、そのためです。
本町小は中区なんですが、 国家公務員の子供たちが通えるように、西区である紅葉坂周辺が学区域に入ったと聞いたことがあります。日の出町は中区ですが、学区から外されています。
最近ではみなとみらいが本町小の学区に入っているはずです。

一方、公立の吉田中は正直微妙です。本町小の半分くらいは中学受験します。
私立中学は男子は聖光、浅野、栄光あたりが名門、女子はフェリスです。
ちなみにフェリスも創立は紅葉坂です。

マンションができて地域が若返ることを期待しています。
とてもよい場所ですよ。

[698: 周辺住民さん]

697です。書き間違えです、花咲町は中区です。

[699: 匿名さん]

子育て環境というが、少なくとも学力に関しては住む場所は関係ないのでは？
親の影響が大きいと思う。
自分は、都内の汚い下町、貧乏、せまい家で育ったが、母親は教師で教育熱心だった。
高校からは私立に行かせてもらった。
東京医科歯科大を卒業し、今は横浜で勤務医やっている。

[700: 匿名さん]

しかしなぜ横「濱」なのか。
当用漢字として認められていない旧字体を使うのはけしからん。

[701: 匿名]

＞700
なぜ？

[702: 匿名さん]

>464 さん

468です。私はこの物件を買うのをあきらめたので（いわゆる買えない人ですね）
しばらく、この物件の掲示版を見ていませんでした。というかあえて見ないようにしてました。
見たらなんか嫌なこととか書いちゃいそうなので笑

鶴見の物件の掲示板　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/79447/12
でも出てましたが、私が相談したFPの方は

http://xxonedreamxx.at.webry.info/

この日記をかいている方です。
もう遅いかも知れませんが、よかったら相談してみてはどうでしょう？

[703: 契約予定]

>７０２さん
皆さん承知で買っていますよ。

[704: ↑]

なぜ、みなさんと言い切れるのでしょうかね？アンケートでも取ったのかな、703さん？

[705: 匿名]

＞702
買えない人が買わなくて良かったと言う確証がほしいのかな？ここは人気物件だから逆に買っとけば良かったになるよ。

[706: 匿名]

ここは賃貸にする時の家賃保証ついてるんでしょうか？
資産価値の目安になると思うのですがご存知の方いらっしゃいましたら教えてくださいませ。

[707: 匿名]

>706さん
そのような分譲マンションあるのですね？
よく参考として近隣の相場を掲載しているチラシは見ますが保証ですかぁ
投資用の小型マンションならありますかぁねぇ
ここ無いですよ。
>704さん
ならばキャンセルすることをお勧めします。

[708: 706]

707さん、私が見に行った物件は1〜3LDKの間取りのあるよくあるタイプでしたが、家賃保証(空室補償有り、無しの二段階)が設定されていました。大きい部屋でも80平米ぐらいだったので賃貸向きだったからかもしれませんね。ここは全体的に広めなので永住タイプということで設定していないのかもしれませんね。教えて頂きありがとうございました。

[709: 匿名さん]

>698
花咲町４～７丁目は西区ですよ。
この物件も西区です。

[710: 匿名さん]

桜木町近辺は西区と中区が微妙に入り混じっていて、消防とかちょっとしたことが
結構面倒だったりする。
ちなみに中区の方が規制が厳しい。
ということは西区の方が現実的ともいえる？

[711: 匿名さん]

しかし西区という名称には違和感を感じるな。
市制施行当時はあそこは横浜市の西部だったんだろうが、
今の市域だと全然西じゃない。
今の市域に合わせて改称するべきじゃないか。

[712: 匿名さん]

そんな改称、なんの意味もねーし。。

[713: 匿名さん]

他の由緒ある名称なら大事にする意味もあるが、
東西南北みたいな名称には大事にする意味はない。
市域の実態に合わせた名称にすべし。

[714: 匿名]

変える必要はないと思うけど、そんな話は他でやってくれたまえ。

[715: 匿名さん]

中区、西区入り混じって...って。
花咲町は本来は西区でしょ。
本町小は３丁目なのに中区....意味不明。
学区内は日ノ出町が入ってないって言ったって、
あの都橋付近とか日ノ出町駅上のマンションだって学区ですよ。
飲食店街に住んでる子ども同じ学区です。
深い意味はないですが学校では紅葉坂も都橋も一緒ですよ。
インターナショナルな雰囲気が楽しめそうですね。

[716: 匿名さん]

私、知らなすぎかしら？
家賃保証なんて、ぜんぜん知りませんでした。

[717: 契約済みさん]

>702さん

実は自分は今日その方の相談を受けてくる予定です。なにか面白い話があったらここで報告します

[718: 匿名さん]

家賃保証なんて保証料とられて損するだけだからやめとけ。
実需で十分コストに見合うよ。

[719: 匿名]

どのくらいの家賃ならコストに見合いますかね？新築当初なら表面利回り6パーセントぐらいでしょうか？
5000万円なら家賃月25万円ぐらいかな？詳しい方いらっしゃいますか？

[720: 匿名]

5000万の物件が25万で貸せたら最高だね。
ていうか、ここを投資物件として買う人いるの？

[721: ↑]

いない

[722: 匿名]

ですよねー、賃貸で借りるような人なら同じ家賃ならMMのタワマンを選ぶもんなあ。ここは永住タイプで賃貸には不向きかもしれませんね。

[723: 匿名]

賃貸には本当不向きでしょうね。
契約済ませた身としては是非とも永住する気の方々に多く入ってもらいたいものです。

[724: 匿名]

まあ、そのほうがコミュニティとしては安定してよいかもしれない。

[725: 匿名]

ここのホームページって、あまりやる気が感じられないですよね？
いつ見ても情報が更新されないしつまらない。

[726: 匿名さん]

がんばらなくても売れる自信があるのでは。
人気の横浜だから。

[727: 匿名]

>671、>683、>686
一般的にはデベの取り分は20パーセント(PR費用等含む)といわれていますね。8000万円の物件なら物件の自室的価値は6400万円、デベの営業経費、利益が1600万円となります。
一般論ですが参考まで。

[728: 匿名]

＞727
販売代理(三菱リアルエステート、伊藤忠ハウジング)では宅建業法で認められている手数料は、物件価格の６％プラス１２万で円が上限です。なので8000万円の物件であれば492万円以内でなければ宅建業法違反になります。
一般論てなんですか？不動産業をまったく知らない人が適当な事を書き込まないほうがいいですよ。

[729: 匿名さん]

「デベ」って売主のことなんだけどね・・・

[730: 匿名]

販売代理の手数料だけだと思える人はある意味幸せかもね。

[731: 匿名さん]

新築では、物件価格の10-15％は手数料と思ってください。
以上、不動産関係者の愚見でした。

[732: 匿名さん]

＞７２７、７２８、７２９、７３０
買ってる人はみんなそんなことは知ってるよ。
商売なんだから利益が乗っていないわけがない。
で、この掲示板でその不確かな情報を言ってどうするの？
利益や手数料なんて結局想像の域を超えないわけだから。

[733: 匿名]

>732
728はわかっていないみたいだけどね。

[734: 匿名さん]

ここの物件を買った人はどこに魅かれたのでしょうか？
桜木町徒歩圏、周辺環境、由緒ある立地・・・？
この辺でこんな土地はなかなかでないのもわかっています。
ＭＲも一応見に行ったのですが、身分不相応は勿論、いろいろな事情でリタイアしてしまいました。

[735: 契約済みさん]

717です。
>702さん
仕事の関係で昨日受けてきました。とても役に立つものでした!できれば個人的には契約するまえにきいておきたかったです。
>716、719さん
自分は金融業なのでいつ転勤するかわからないので、最悪、賃貸にだすことも考えてます。営業さんからは賃貸査定をもらえませんでしたが、資料をＦＰの方に送ったら東急リロケーション？ってとこで査定してくれました。
>718さん
同じこといってました。すごく賃貸向きの物件ではないけど、立地、仕様はいいので借りる人は十分いるので、普通に賃貸に出せばいいと言ってました。

[736: ↑]

差し支えなければどのぐらいの面積でいくらぐらいの家賃査定でしたか？イヤなら書かなくて結構です。

[737: 匿名さん]

728さんが言ってるのは仲介業者が両手で取った時の手数料制限ですね。

[738: 匿名]

728は他人を無知呼ばわりしているが自分が無知。滑稽ですらある。

[739: 匿名]

＞737さん
ここは媒介ではなく、代理なので売主からのみ媒介の倍まで手数料をもらえるので両手と言うわけではないですよ。

[740: 匿名さん]

＞７３８
デベの利益が２０％なんて言ってる方が無知に思えるのは俺だけ？
そんな物件に銀行は１００％のローンなんて絶対通さないだろうな。
明らかに担保割れだからな。

[741: 匿名]

>740誰がデベの利益が20パーセントなんていってる？

[742: 匿名さん]

＞７４１
７２７

[743: 741]

面倒だけど、741だけじゃキミにはわからないだろうから説明してあげるよ。
一般的(あくまで目安)なマンション価格の約20パーセントはデベの取り分(すべてが利益ではない)。ではその20パーセントの内訳はというと、販管・広告費5パーセント、周辺対策費など5パーセント、そしてデベの営業利益10パーセント。
物件により多少前後はするがだいたいこんなものですよ。>727をちゃんと読めよ。利益が20パーセントなんて書いてないだろ。
ちゃんと理解もできないのに他人を無知なんてよぶのはやめたほうがいいと思うけどね。

こんなの常識の話だからこれ以上このスレで引っ張るのもよくないと思うし、論理的な反論もないだろうからここまで。もっと紅葉坂の具体的な情報に戻しましょう。

ちなみに727は間違った、あるいは誤解しているような書き込みがあったからそれを指摘しただけだから、紅葉坂から話を逸らすつもりはなかったので悪しからず。

[744: 契約済みさん]

結局、一番まともな事をいっているのは不動産関係者か。

[745: 契約済みさん]

743さんのような書き込みって、残念ながら、結局728さんと同等かそれ以下の印象になってしまうのですよ…。
知識がある方の意見を拝聴できるのは非常にありがたいのですが、いろいろな意見があって当然なのだし、その中には間違いもあって当然なのだから、知識のある方であれば、もう少し品のある書き込みをしていただきたいと思います。

[746: 契約済みさん]

>736さん

すみません。教えて差し上げたいのですが、
だいたいでも方位と面積と階数で見る人がみたらわかりそうなので・・・
実はあんまり条件のいいところではないので、他契約者の皆様から
みると過小評価になってしまう気がします・・・
気になるのであればブログから連絡してみてはいかがですか？


何年後に賃貸に出したとして、いくらになるかとか、
定年時の残債がどれくらいになるか、
現行の制度でどれくらい年金があって、
定年後に残債を残してしまう方はどんな準備をしたらいいかなど、
とても役に立ちました。

なんか今週は日曜に若干空きがあるみたいですよ。

http://xxonedreamxx.at.webry.info/201008/article_2.html

[747: 匿名さん]

どこかへ巧みに誘導なさっているようですが・・・

近辺の空き地に悉くグリフィンが建っている状況で
果たして賃貸で借りる人がいるものでしょうか？

[748: 契約済み]

一期第三次をやることになったみたいです。抽選漏れの人が沢山いるんですね。

落選してしまった方、早く決まると良いですね！
同じ住民になったら宜しくお願いします。

[749: 736]

>746さん、ありがとうございます。やっぱり書きづらいですよね。すみませんでした。

[750: 契約済みさん]

＞747

知りません。
それに別に誘導しているのではありません。自分自身、マンションに関してはまったくの素人なので、
モデルルームでは聞けない話ばっかりだったので、参考になったから、書いただけです。
そういう悪意的な見方をされると、せっかく相談にのってくれたFPの方に迷惑がかかるのでもう書き込みません

＞749さん

すみません。
ひとついえるのは、立地、仕様、構造、管理等は
間違いなく安心できるものだから、住んだら絶対快適ですといってたことです。
まあ、賃貸に出すことなんてレアケースでしょうから・・・
新しい生活を一緒に楽しみましょう。

[751: 匿名さん]

3次の売り出し住戸はどのあたりでしょうか。

この調子だと、2期以降もすぐに終わっちゃいそうですね。

[752: 匿名さん]

あまり宣伝していない今の段階でこの状態なのですぐに売れると思います。
平日でも契約者がいるくらいですから。

[753: 匿名]

まあ、ハマっこなら誰もが住みたいと思う場所だからね。
このマンションを買うであろう30代以降のハマっこたちは、きっと子供のころ、この付近の文化施設にずいぶんお世話になったはず。
青少年センターのプラネタリウムが残っていればなあ。私の子供にも見せたかったな。

[755: 匿名]

そんなに上の方じゃないから気になるほどの坂じゃないな。

[756: 匿名]

横浜は都筑区や山手、港南台など坂が多いのでそんな気になりません。

三次は今まで価格を出していなかった所をオープンにするっていわれました。

[757: 匿名]

ハマっ子の憧れは山手だけどね。

[758: 物件比較中さん]

山手は憧れというより別世界
数億円もする豪邸がたくさん並んでいる

[759: 匿名]

お抱え運転手でもいないと不便で暮らす気にならないとこだがなぜ人気なんだ。

[760: 匿名さん]

そもそも山手に住む人は電車通勤ではないから不便は感じないのでしょう。

[761: 購入検討中さん]

先日建設中の現地に行ってきました。
短い坂とはいえ夏は汗だくになりますね。
フラットな道でも炎天下で歩くのは汗だくになるから当たり前なんですけどね。
工事の門が２か所とも開いていたので中がよく見えました。
ここはまだまだこれからですが、隣のグランドメゾン伊勢山はかなり完成しつつありますね。

[762: 匿名さん]

そうです。
横浜に住むなら坂は覚悟しないと。
でもここの坂はかわいい方だと思います。
それに、山手の例のように山の上のほうが品のいい街ということになるのかな。

[763: 匿名さん]

756さん
第一期販売で最初(一期一次)に売り出した部屋は完売したんでしょうか？
売れ残ってないんでしょうか？
ご存知でしたら教えてください。

[764: 匿名]

当選した人のキャンセル物件が先着順で売りに出てませんかね。モデルルームに連絡して聞いたほうがいいですよ。

[765: 匿名さん]

おそらく、一期一次にキャンセルがあれば、二次・３次で抽選として出すのでしょう。先着という手法はとっていないと思われます。

[766: 契約済みさん]

＞７６５さん
ホームページ物件概要を見てください。
先着順でキャンセル物件と思われる部屋が売りに出てますよ。
一期一次で売り出した部屋です。

[767: 匿名さん]

ホームページの部屋はすでに売れてしまっています。
営業の人に聞けば、別の部屋を紹介してくれますよ。

[768: 匿名さん]

766
何も載ってないですよね？物件概要のどこですか？

[769: 匿名さん]

壱番館３戸、参番館９戸です。

[770: 匿名さん]

769です。
もうすでに売れたんですか。
早いですね。

[771: 契約済みさん]

＞７６８

７６６です。

物件概要

壱番館
http://www.momiji368.com/outline/pop_a.html

参番館
http://www.momiji368.com/outline/pop_c.html

ここにあります。

売れたかどうかは営業に聞いてませんので知りません。

[772: 匿名さん]

763さん
物件概要の更新日が8月8日なので、壱番館、参番館どちらもまだ残っているんじゃないでしょうかね？
明日(10日)から夏休みに入ってしまうので、問い合わせは19日以降になりそうですが、
まずはモデルルームに電話してみては？

[773: 匿名さん]

763です。
問い合わせましたが、やはり申し込みがすでに入っているようです。
一期３次に参加することになりました。

[774: 匿名]

773さん
三次で決まると良いですね！

[775: 匿名]

＞773さん
契約者スレでお待ちしています。

[776: 購入検討中さん]

マンション全体で、残りあと何戸くらいなんでしょうか。

これだけ動きが早いとは思いませんでした。

[777: 匿名]

＞776さん
残り戸数は1/3くらいだと思いますよ。

[778: 匿名さん]

少なくても、夏休み中は、
あんまり動きないでしょう？

[779: 匿名]

＞778
営業が休みなのに動きがあると思います？

[780: ７７６]

７７７さん
どうもありがとうございます。早いものですね。
お盆の間はさすがに動かないでしょうけど、９月にかけてはだいぶ動くでしょうね。
以前、不動産屋の知人に聞いたことがあるのですが、分譲マンションをやってる会社の
繁忙期って５月、秋、年明け～期末だそうです。
秋口は私たち購入者の方も動きやすいですし、それまでには準備しておかないとダメですね。。

[781: 期待]

9月二期開始で二番館も販売を開始します
これで全てが売り出されることになりますね
一番館はもう買えないので、二番館に期待してます
以外に三番館の上層階も狙い目かもと期待してます

[782: 匿名]

壱番館まだ買えるでしょう。嘘はいかんよ。

[783: 購入検討中さん]

壱番館の抽選に外れて、弐番館を狙っていました。
しかし、弐番館も広めの南東向きは数が少ないので、抽選になるかも？と思っています。
参番館って今まであまり見ていなかったんですが、割と条件いいですよね。
道路に面していないので、静かそうだし、広めの部屋も多数あり。

[785: 匿名]

＞784
眺望優先ならタワマン買うでしょう。ここを選ぶ人は眺望以外を気に入って買ってるんじゃないでしょうか。
と荒らしの発言に釣られてみる。

[786: 匿名さん]

参番館も静かでよさそうですよね。
広めでファミリー向けの間取りも多いし、壱番館とは違った別の魅力がありますよ！

[787: 匿名]

壱番館は残りがほんのわずかですね。抽選次第でまだ、可能かと。
参番館も良いよね。まだ、上の階も残ってるし。
参番館は低い階もあの売れ行きだから、次の販売ではほぼなくなるだろうねー。
弐番館はどいでしょうねー。

[788: 匿名さん]

桜木町いいですねえ。山崎まさよしの歌を思い出します。

始発駅ということですが、電車の混雑具合はどうなんでしょうか。

[789: 匿名]

788
いまは始発駅じゃないよ。
みなとみらい線ができる前は東横線の始発が桜木町だったけど。
京浜東北線は極端には混まない。普通かな。

[790: 匿名さん]

＞７８１
もう最後が見えてきてるんだ
早っ
一番館まだあるって言ってもいい部屋はなさそね

[791: 匿名]

壱番館は良い部屋もわずかにあるけど、下の方の階が次期だねー。

[792: 匿名]

＞784
うだうだ言ってないで、買えるように今から準備しとけ。
紅葉坂は、某専門職サイトの某マンションランキングで最近ずーっと１位。この先、人気無くて値落ち…っていう筋書きはとても期待できない。
だから頑張って準備しろ。買ったら幸せいっぱいなコメントしか書けないからさ。

[793: 匿名]

壱番館は比較的高齢者が多く、参番館は若者が多いと聞いた。

[794: 匿名]

＞793さん
壱番館は値段が少し高いからですかね。
参番館のほうが買いやすい金額ではありますからね。