横濱紅葉坂レジデンス Part2

[購入検討中さん]

Part1　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/60365/

新日鉄都市開発プレスリリース＝http://www.nscp-net.com/news/2009/20091218.html

＜全体物件概要＞
所在地：神奈川県横浜市西区花咲町四丁目111番2他（地番）
交通：地下鉄ブルーライン桜木町駅より徒歩5分、根岸線桜木町駅より徒歩6分
総戸数：368戸（分譲対象は314戸を予定）
入居予定：2011年12月末予定

売主：新日鉄都市開発、三菱地所
販売会社：三菱地所リアルエステートサービス、伊藤忠ハウジング
設計・監理：日建ハウジングシステム
施工：戸田建設

[695: 匿名]

691さん、マンションの極めて周辺(イメージでは徒歩5分以内ぐらいかな)は子育てには問題ないと思います。それより範囲を広げると(イメージですが徒歩10〜15ふん以内ぐらいかな)には繁華街(風俗店なども含む)が広がっていますね。そちらのほうには子供に行かないように言い聞かせれば大丈夫という人もいますし、それぞれの判断ですね。
ここは少しでもマイナスなこと(事実であっても)を書き込むことを許さない雰囲気があるのでこのぐらいしか書けませんが、気になるなら前スレから読み直してみるといいのではないでしょうか。

[696: 匿名]

>691さん
ここは横浜では指折りの都会エリアから徒歩数分にあります
このような立地で周辺が子育てできる環境は非常に希少と思います
都会で暮らすことを考え、慎重に考えて下さい
徒歩15分以上先を含めた子育て環境に適した立地を横浜で望まれるのであれば、中区、西区以外の区がよろしいかと思います

[697: 周辺住民さん]

近所の戸建てに住むものです。
学区になる本町小学校は名門校です。横浜といえば私立は精華小、公立は本町小、国立は横国附属小というぐらいの有名な学校ですよ。かなり教育熱心です。

紅葉坂周辺は開港の頃、外国人居留の山手に対して 日本側の行政機関が集中して建てられた開港当時の横浜の中心地です。 県立音楽堂や青少年センター、中央図書館、市長公舎などの公的機関が集中しているのも、そのためです。
本町小は中区なんですが、 国家公務員の子供たちが通えるように、西区である紅葉坂周辺が学区域に入ったと聞いたことがあります。日の出町は中区ですが、学区から外されています。
最近ではみなとみらいが本町小の学区に入っているはずです。

一方、公立の吉田中は正直微妙です。本町小の半分くらいは中学受験します。
私立中学は男子は聖光、浅野、栄光あたりが名門、女子はフェリスです。
ちなみにフェリスも創立は紅葉坂です。

マンションができて地域が若返ることを期待しています。
とてもよい場所ですよ。

[698: 周辺住民さん]

697です。書き間違えです、花咲町は中区です。

[699: 匿名さん]

子育て環境というが、少なくとも学力に関しては住む場所は関係ないのでは？
親の影響が大きいと思う。
自分は、都内の汚い下町、貧乏、せまい家で育ったが、母親は教師で教育熱心だった。
高校からは私立に行かせてもらった。
東京医科歯科大を卒業し、今は横浜で勤務医やっている。

[700: 匿名さん]

しかしなぜ横「濱」なのか。
当用漢字として認められていない旧字体を使うのはけしからん。

[701: 匿名]

＞700
なぜ？

[702: 匿名さん]

>464 さん

468です。私はこの物件を買うのをあきらめたので（いわゆる買えない人ですね）
しばらく、この物件の掲示版を見ていませんでした。というかあえて見ないようにしてました。
見たらなんか嫌なこととか書いちゃいそうなので笑

鶴見の物件の掲示板　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/79447/12
でも出てましたが、私が相談したFPの方は

http://xxonedreamxx.at.webry.info/

この日記をかいている方です。
もう遅いかも知れませんが、よかったら相談してみてはどうでしょう？

[703: 契約予定]

>７０２さん
皆さん承知で買っていますよ。

[704: ↑]

なぜ、みなさんと言い切れるのでしょうかね？アンケートでも取ったのかな、703さん？

[705: 匿名]

＞702
買えない人が買わなくて良かったと言う確証がほしいのかな？ここは人気物件だから逆に買っとけば良かったになるよ。

[706: 匿名]

ここは賃貸にする時の家賃保証ついてるんでしょうか？
資産価値の目安になると思うのですがご存知の方いらっしゃいましたら教えてくださいませ。

[707: 匿名]

>706さん
そのような分譲マンションあるのですね？
よく参考として近隣の相場を掲載しているチラシは見ますが保証ですかぁ
投資用の小型マンションならありますかぁねぇ
ここ無いですよ。
>704さん
ならばキャンセルすることをお勧めします。

[708: 706]

707さん、私が見に行った物件は1〜3LDKの間取りのあるよくあるタイプでしたが、家賃保証(空室補償有り、無しの二段階)が設定されていました。大きい部屋でも80平米ぐらいだったので賃貸向きだったからかもしれませんね。ここは全体的に広めなので永住タイプということで設定していないのかもしれませんね。教えて頂きありがとうございました。

[709: 匿名さん]

>698
花咲町４～７丁目は西区ですよ。
この物件も西区です。

[710: 匿名さん]

桜木町近辺は西区と中区が微妙に入り混じっていて、消防とかちょっとしたことが
結構面倒だったりする。
ちなみに中区の方が規制が厳しい。
ということは西区の方が現実的ともいえる？

[711: 匿名さん]

しかし西区という名称には違和感を感じるな。
市制施行当時はあそこは横浜市の西部だったんだろうが、
今の市域だと全然西じゃない。
今の市域に合わせて改称するべきじゃないか。

[712: 匿名さん]

そんな改称、なんの意味もねーし。。

[713: 匿名さん]

他の由緒ある名称なら大事にする意味もあるが、
東西南北みたいな名称には大事にする意味はない。
市域の実態に合わせた名称にすべし。

[714: 匿名]

変える必要はないと思うけど、そんな話は他でやってくれたまえ。

[715: 匿名さん]

中区、西区入り混じって...って。
花咲町は本来は西区でしょ。
本町小は３丁目なのに中区....意味不明。
学区内は日ノ出町が入ってないって言ったって、
あの都橋付近とか日ノ出町駅上のマンションだって学区ですよ。
飲食店街に住んでる子ども同じ学区です。
深い意味はないですが学校では紅葉坂も都橋も一緒ですよ。
インターナショナルな雰囲気が楽しめそうですね。

[716: 匿名さん]

私、知らなすぎかしら？
家賃保証なんて、ぜんぜん知りませんでした。

[717: 契約済みさん]

>702さん

実は自分は今日その方の相談を受けてくる予定です。なにか面白い話があったらここで報告します

[718: 匿名さん]

家賃保証なんて保証料とられて損するだけだからやめとけ。
実需で十分コストに見合うよ。

[719: 匿名]

どのくらいの家賃ならコストに見合いますかね？新築当初なら表面利回り6パーセントぐらいでしょうか？
5000万円なら家賃月25万円ぐらいかな？詳しい方いらっしゃいますか？

[720: 匿名]

5000万の物件が25万で貸せたら最高だね。
ていうか、ここを投資物件として買う人いるの？

[721: ↑]

いない

[722: 匿名]

ですよねー、賃貸で借りるような人なら同じ家賃ならMMのタワマンを選ぶもんなあ。ここは永住タイプで賃貸には不向きかもしれませんね。

[723: 匿名]

賃貸には本当不向きでしょうね。
契約済ませた身としては是非とも永住する気の方々に多く入ってもらいたいものです。

[724: 匿名]

まあ、そのほうがコミュニティとしては安定してよいかもしれない。

[725: 匿名]

ここのホームページって、あまりやる気が感じられないですよね？
いつ見ても情報が更新されないしつまらない。

[726: 匿名さん]

がんばらなくても売れる自信があるのでは。
人気の横浜だから。

[727: 匿名]

>671、>683、>686
一般的にはデベの取り分は20パーセント(PR費用等含む)といわれていますね。8000万円の物件なら物件の自室的価値は6400万円、デベの営業経費、利益が1600万円となります。
一般論ですが参考まで。

[728: 匿名]

＞727
販売代理(三菱リアルエステート、伊藤忠ハウジング)では宅建業法で認められている手数料は、物件価格の６％プラス１２万で円が上限です。なので8000万円の物件であれば492万円以内でなければ宅建業法違反になります。
一般論てなんですか？不動産業をまったく知らない人が適当な事を書き込まないほうがいいですよ。

[729: 匿名さん]

「デベ」って売主のことなんだけどね・・・

[730: 匿名]

販売代理の手数料だけだと思える人はある意味幸せかもね。

[731: 匿名さん]

新築では、物件価格の10-15％は手数料と思ってください。
以上、不動産関係者の愚見でした。

[732: 匿名さん]

＞７２７、７２８、７２９、７３０
買ってる人はみんなそんなことは知ってるよ。
商売なんだから利益が乗っていないわけがない。
で、この掲示板でその不確かな情報を言ってどうするの？
利益や手数料なんて結局想像の域を超えないわけだから。

[733: 匿名]

>732
728はわかっていないみたいだけどね。

[734: 匿名さん]

ここの物件を買った人はどこに魅かれたのでしょうか？
桜木町徒歩圏、周辺環境、由緒ある立地・・・？
この辺でこんな土地はなかなかでないのもわかっています。
ＭＲも一応見に行ったのですが、身分不相応は勿論、いろいろな事情でリタイアしてしまいました。

[735: 契約済みさん]

717です。
>702さん
仕事の関係で昨日受けてきました。とても役に立つものでした!できれば個人的には契約するまえにきいておきたかったです。
>716、719さん
自分は金融業なのでいつ転勤するかわからないので、最悪、賃貸にだすことも考えてます。営業さんからは賃貸査定をもらえませんでしたが、資料をＦＰの方に送ったら東急リロケーション？ってとこで査定してくれました。
>718さん
同じこといってました。すごく賃貸向きの物件ではないけど、立地、仕様はいいので借りる人は十分いるので、普通に賃貸に出せばいいと言ってました。

[736: ↑]

差し支えなければどのぐらいの面積でいくらぐらいの家賃査定でしたか？イヤなら書かなくて結構です。

[737: 匿名さん]

728さんが言ってるのは仲介業者が両手で取った時の手数料制限ですね。

[738: 匿名]

728は他人を無知呼ばわりしているが自分が無知。滑稽ですらある。

[739: 匿名]

＞737さん
ここは媒介ではなく、代理なので売主からのみ媒介の倍まで手数料をもらえるので両手と言うわけではないですよ。

[740: 匿名さん]

＞７３８
デベの利益が２０％なんて言ってる方が無知に思えるのは俺だけ？
そんな物件に銀行は１００％のローンなんて絶対通さないだろうな。
明らかに担保割れだからな。

[741: 匿名]

>740誰がデベの利益が20パーセントなんていってる？

[742: 匿名さん]

＞７４１
７２７

[743: 741]

面倒だけど、741だけじゃキミにはわからないだろうから説明してあげるよ。
一般的(あくまで目安)なマンション価格の約20パーセントはデベの取り分(すべてが利益ではない)。ではその20パーセントの内訳はというと、販管・広告費5パーセント、周辺対策費など5パーセント、そしてデベの営業利益10パーセント。
物件により多少前後はするがだいたいこんなものですよ。>727をちゃんと読めよ。利益が20パーセントなんて書いてないだろ。
ちゃんと理解もできないのに他人を無知なんてよぶのはやめたほうがいいと思うけどね。

こんなの常識の話だからこれ以上このスレで引っ張るのもよくないと思うし、論理的な反論もないだろうからここまで。もっと紅葉坂の具体的な情報に戻しましょう。

ちなみに727は間違った、あるいは誤解しているような書き込みがあったからそれを指摘しただけだから、紅葉坂から話を逸らすつもりはなかったので悪しからず。

[744: 契約済みさん]

結局、一番まともな事をいっているのは不動産関係者か。