横濱紅葉坂レジデンス Part2

[購入検討中さん]

Part1　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/60365/

新日鉄都市開発プレスリリース＝http://www.nscp-net.com/news/2009/20091218.html

＜全体物件概要＞
所在地：神奈川県横浜市西区花咲町四丁目111番2他（地番）
交通：地下鉄ブルーライン桜木町駅より徒歩5分、根岸線桜木町駅より徒歩6分
総戸数：368戸（分譲対象は314戸を予定）
入居予定：2011年12月末予定

売主：新日鉄都市開発、三菱地所
販売会社：三菱地所リアルエステートサービス、伊藤忠ハウジング
設計・監理：日建ハウジングシステム
施工：戸田建設

[41: 匿名]

予算的にギリギリな人たちが多いから高いって声がでるんではないかな？余裕でしかも欲しいならなにも高いなんて言わずに買ってしまうよ。みんな背伸びしているんだね。

[42: 匿名さん]

>36
一例を上げれば、土地価格については「取引事例がないから想定するしかない」と
言っておきながら、そのあと「自分なりの計算根拠では相場の坪単価４２０～４５
０万」などと言い、まさに根拠のない「たられば」の価格を出している点など。
認可の下りるはずもないないオフィス利用を前提とした収益還元という机上の理論で
言ってるのが見え見えです。
どうせ、近隣の取引事例を引きなおして順送りで加点減点で積算してるんだろうけど、
本人が「１０Ｍ違えばぜんぜん評価が違う」と自ら言ってるように、結局は買う側の
評価で決まるんだという最も重要な点を無視して、絶対的な「相場」というものが
存在するかのような「売り手側」理論で固めてます。
全く現実がわかってない。
＞３２さんのおっしゃるとおりです。

[43: 匿名]

また買えない奴らの話ばっかりだな。もう書き込みいらねーよ。

[44: 匿名]

物件と価格がふさわしくないと感じるなら買わなければよい、それだけだよ。

[45: デベにお勤めさん]

>>32

確かに先を読めてない業者も多いと思いますが、半年～1年先の経済状況を完全に読めるような人材が、他の業界には多数いる・・・と思えません。

マンションの場合、下手うって高い時期に買ってしまった物件の費用を回収するために、高く設定せざるを得ない時があります（誰が悪いって自分達が馬鹿なだけなんですが）。一応営利企業ですから、最低限儲けたいと考えていますので・・
ただし、すけべ心を出した結果、販売が長期化し、無駄な経費をかける事も・・。ＭＲの維持費って結構かかるんですよ。即完がいいに決まってます。

そんなわけで物件の販売が長期化すればする程、業者も痛みが出てきますから、少々の値引き価格はのせてるとしても出来るだけ高めに、そして即完できる価格を狙ってると思います。

[46: 匿名]

申し込み間近の検討者しか書き込まないでほしいみたいですよ、みなさん。情報提供してあげたいお気持ちはわかりますが、やめましょう。限られた人数で有益なスレになるか見守ってあげましょうよ。

[47: 匿名]

あっちもスレ

http://www.smatch.jp/A030990066344704/thread/ALL_1/

[48: 匿名さん]

そろそろでうね　ワクワク「グランドメゾン伊勢山」

[49: 匿名]

ここ買えない人がグランドメゾン伊勢山はありえないでしょう(笑)

[50: 近所をよく知る人]

鳩の糞害に注意しましょう

[51: 匿名]

＞46
少なくともお前の書き込みはいらねーよ。

[52: 匿名]

話を戻しましょう。要望書出す予定の方いますか？

[54: 匿名]

53

随分野卑な言葉遣いをされる方ですね。きれいな日本語を使いましょうね。ここはみんなの掲示板なんですから。
やっぱり繁華街近くのマンションは柄の悪い方が混じるのは仕方ないのでしょうか。残念です。このような言葉遣いの方がお隣になった方は災難ですね。

[56: 匿名]

やっぱりスルーできないんですね。(笑) 予想通りすぎて苦笑です。

[57: 匿名]

それだけこの掲示板には購入者がいないってことだよ。

[59: 匿名]

他人にはあれだけスルーっていっておいて、困ったものだ。

[60: 匿名さん]

このスレどうなってんの？
購入者は居ないのかい？？

[61: 匿名]

こんなとこに書き込んでも買えない奴らにごちゃごちゃ言われるだけだろ(笑)もう本当に買う人が書き込むのは俺が最後じゃない。

[62: 匿名]

フタを開けてみれば、あんまり人気なかったということでしょうか。福富町が徒歩圏ですから。福富町や日ノ出町、野毛などで働いている方は、ココは通勤ラクでいいでしょうね。

[63: 匿名さん]

今日からMRグランドオープンでしたよね。
メニュープランとかは発表になりましたか？

[64: 匿名さん]

ご参考まで。

横浜最大級の建て替えマンション「横濱紅葉坂」が本格始動　７月から販売開始

　新日鉄都市開発と三菱地所は12日から、横浜・みなとみらい近接のエリアで進めてきたマンション建て替えプロジェクト「横濱紅葉坂レジデンス」のマンションギャラリーをオープンする。

　従前の花咲団地（1958年築、総戸数88戸）を総戸数368戸のマンションに建て替えるもの。横浜市では過去最大級の建て替え事業で、「市内でも地位（じぐらい）が高く駅近立地での開発。更にスケールの大きさもある。建て替え事業の代表例にしたい」と２社では話している。

　約１万2000平方メートルの敷地に、地上10～12階建ての３棟（88戸、98戸、182戸）を建設する。販売住戸は権利者住戸を除く314戸。広さは51～118平方メートルで、価格は3000万円台～１億1000万円台。住戸タイプの中心は70平方メートル台と80平方メートル台になる。

　ラウンジやライブラリーなど多彩な共用施設を備えるほか、中層物件ながら免震構造を採用。また、紅葉坂沿いには公開空地を設け、イロハモミジやノムラモミジなどを植樹。「紅葉坂の再生を図る」としている。敷地内には「桜が咲き誇る庭」と名付けたスペースも設ける。

　希少性の高い開発であることからマンション購入希望者の関心は高く、既に3000件以上の反響を得ているという。販売開始は７月上旬からの予定。物件の所在地は横浜市西区花咲町４、京浜東北線・根岸線桜木町駅徒歩６分。

http://www2.jutaku-s.com/jutaku_shimpo/news.php?id=JNM016782

[65: 匿名さん]

すみません、共有スペースの「キッチンスタジオ」って何に使うんですか？
ご存知の方いますか？

今まで共有スペースの充実したマンションに住んだことがないので、分かりません。
わざわざ営業さんに聞きに行くのも面倒なので。。

[66: 匿名さん]

これはちょっとしたパーティーなんかをやるために貸し出すためのものだろうな。
10人も集まれば自宅で飲み食いするにはちょっと狭いし椅子も足りないし。
かと言ってレストランなんかを借り切ってやるのはちょっとオーバーだし高くつく。
子供もいるしレストランじゃ気を使う。
飲食物を持ち込んでこういうところでやれば安上がり、というわけだな。
まあ使う人は使うし使わない人は使わない共用施設だな。

[67: 匿名さん]

ここを買うことは、地権者に献金するようなもん。

[68: 匿名さん]

>67
確かに、現在の価格からはそう見えますね。
壱、参で費用回収が見込まれたら、弐番館が本来の価格になる可能性が高いと思います。
弐番館価格発表までは待つのも良いと思います。

[69: 買い控え検討者]

売り手も弐番館価格ダウン理由としては、「一棟のみ駐車場がありませんから」とか説明しそうです。

[70: 買い控え検討者]

売り手も弐番館価格ダウン理由としては、「一棟のみ駐車場がありませんから」とか説明しそうです。

[71: 匿名]

土地が広い分、固定資産税高そうですね。

[72: 匿名]

確かに。それこそ、路線価高いからね。まあ、300戸以上あるし、今の額を払える人には微々たるものかな。

[73: 67]

>>68
なるほど、そのシナリオはありそうですね。
安易に飛びつかないように気をつけたいものですよね。

[74: 匿名さん]

買う人は自分の気に入った立地、部屋が優先。後は予算と相談。
地権者の問題をいちいち考えて買う人なんているの？
買えない人っていちいちけちつけるよね。
やっぱり買える立場にいる人がうらやましいのかな。

[75: 匿名さん]

>74
買える買えないではなく、やはり損はしたくありませんからね。
弐番館も良い間取りありますよ。
どんなお金持ちでも、安く提供すると知ったら、良いものを安く手に入れたいのではありませんか？
ここで価格の妥当性を話されている皆さんも、それだけだと思います。賢い買い物をしたいだけだと思います。
それを買えないと言い張るのは？違うのでは？

[76: ご近所さん]

74みたいな、
「予算に収まれば買える→買う」という発想。
僕の周りにはいません。
平成の時代にもこういう人は残ってたんですねｗ

[77: 匿名さん]

＞７６
損て？素人に価格の妥当性がわかるなら皆さん不動産の投資家になれますよ。
気に入った場所の気に入った部屋を買う。それに予算を合わせる。
それが私の考えです。
ようは弐番館に相当な値引きを期待している人たちは壱番館、参番館と変わらない値段であれば買えない（買わない）わけでしょう。

[78: 匿名さん]

７７です。
＞７５の間違えでした。

[79: 匿名さん]

＞７６
いますよ。ここに。
損するか得するかなんて初めからわかってたら損する人はいないでしょう。
こういう買い物をするときは思い切りも必要でしょう。
高い買い物なので迷ったら買えませんよ。むしろ買わないほうがいいと思います。

[80: 匿名]

素人の購入層の大半が買うのを見送る額=妥当じゃない額。

素人の購入層の大半が先を争って買う額=妥当な額。

購入層にとっての妥当な額ですからね、念のため。購入層が先を争って買う額は売る側にとっては失敗の値付けですから。

[81: 匿名さん]

＞８０
それだと妥当＝安い。妥当じゃない＝高い。ってことですよね。
それは妥当なんでしょうか？
妥当はこの中間のことでしょう。

[82: 匿名]

ふ。また生活のこと置き去りにして価値論議か。
検討者なんか本当に一割に満たないな

[83: 匿名]

買える人(買う人)と思われる発言はほぼないね。本気で買う人はこんなとこでつまらない質問しないし、値段が妥当かどうかなんて自分の価値観で決めるよ。結局ここは買えない人の戯言スレってことだな。

[84: 匿名]

そりゃそうでしょ。基本的に匿名掲示板に自分の得になる情報なんて書き込まないって。

仮にここが坪170万で買う方法があるとしたら書き込むと思う？

[85: 匿名]

確かに書きこまないね。

[86: 黙ってろ！]

業界関係者です。この物件はまれに見る希少物件でもあり、これからの桜木町付近の試金石ともなる物件でもあり、二子玉川ライズと共に業界でも一番注目度が高い物件です。私も気になってたまに覗いていますが、多分業界関係者も多く見ているのではないでしょうか？
ただ、新日鉄さんとか三菱さんの営業さんは、この掲示板を（読んでることはあっても）書き込むことはないでしょう。（多分社内倫理規定にひっかかるはずです）　そもそも、担当営業は、このような匿名の掲示板など気にするくらいなら、実際に問い合わせのあった人から確度の高い要望やら情報を入手するでしょう。
ただ、本社で企画をしている人間は、この掲示板に限らずネットワーク上の情報は多少は収集しているとは思いますが。但し、あくまで多少気にする程度でしょう。ネットワーク上の情報は玉石混合といえば聞こえは良いが、玉はほとんどなく、石ばっかりでしょう。そんな情報をもとに企画を行う会社はありえません。
ついでに土地の単価、部屋の平米単価についても簡単に説明します。
路線価をもとに、この土地の坪単価が100万円との書き込みもありますが、まじめに書いているなら、あまりにも勉強不足（高い買い物をするのですから、宅建をとるくらいの意気込みで勉強して欲しいと私は願っています）なのか、単なる愉快犯なのかはわかりませんが、でたらめもいいところです。
誰かも書いていましたが、路線価は（公示地価も基準値価も）税を徴収するために便宜的に設定された価格です。実際に取引された価格（実現価格）のみが土地の本当の価格です。その価格を一般的化したものを業界では相場といいます。たとえば、角を曲がって１０ｍ行っただけで、相場が2倍異なるなんてあたりまえに存在します。分譲開発地では、そうならないよう工夫をするわけですが、既存地であれば環境の変化がはげしいので、2倍どころか数倍の違いがあったりするわけです。同じ場所であったとしても土地の属性が異なれば、これまた数倍の差が生じるわけです。
路線価は実勢価の７０％から８０％と世の中で言われていますが、業界の人間でそんなことを信じて売買している人間は一人もいないでしょう。日本全国の土地の平均をとったらそうなのかもしれませんね。利便性の低い場所では相場は路線価の１０％にならない場所もありますし、利便性の高い場所では路線価の１０倍で取引が成立したりもします。その実際に取引する価格を「想定」したものが相場です。
で、この場所の相場ですが、これは実際には取引が成立していない（花咲団地の建て替え）ですので、「想定」するしかありませんし、想定する人により多少の誤差が生じます。もちろん私の想定する相場はあり根拠もありますが、ここで金額を書くと、根拠無く中傷されますので、あえて書きません。
但し、路線価の数倍であることは誰が想定しても間違いはないでしょう。

参考までですが、路線価も公示地価も公共施設のある場所は低く抑えられているのは業界では常識です。なぜなた、公共施設の税金の発生を最小限にするためです。公共施設とその他の地域を露骨に変えるわけにいかないので、その地域全体が安く抑えられることになります。
部屋の坪単価についてまだ書いていませんでした。
土地の場合は坪単価は土地の価値を表わす価格ですが、建物の坪単価はあまり意味がありません。部屋だけではなく、共有部分や部屋の構造によって大きく変わるからです。異なるマンション間で坪単価を比較することは、意味がありません。意味があるのは、末端営業がマンションを販売する際に説明しやすい、それだけです。まじめにマンションの購入を考えている人は坪単価など頭の中か一切消し去って、この部屋がいくらと考えることをおすすめします。また同じマンションで坪単価の差も意味がありません。仕様が異なる部屋を比較しても意味がありません。ただし、一般的には同じマンション内で坪単価を高く設定しているということは、高い理由があるわけです。坪単価が高い部屋も低い部屋も固定資産税や管理費等は同等にかかってくるわけで、その意味では、一般的にいえば、同じマンション内では坪単価が高いほうがおとくの傾向があります。但し最上階の部屋などフラグシップ的な部屋はマンション全体のブランド価値を高めるため、実体以上の坪単価になっていたりします。

あえてこのマンションの坪単価を聞かれたら、私の考える坪単価はあります。やはり金額を書くのは避けますが、現在予定されている坪単価よりかなり高く私は想定しています。業界関係者だけではなく、第2期以降はかなり坪単価が値上がりすると私は想定しています。
私の考える相場の土地の坪坪単価、部屋の坪単価とのことですが、

その根拠は、時間的にも、また私のノウハウでもありここで書きません。
よって質問も原則として受け付けません。
それを了解していただける人にだけ参考にしていただくとして、書きますと、

現時点（容積率が緩和された時点）でのこの土地の相場の坪単価

→４２０万円から４５０万円／坪

現時点での相場の部屋の坪単価(高い部屋20%、安い部屋20%を除いた60%の坪単価）



→２９０万から３５０万円／坪
部屋については詳細な仕様を承知していないので範囲が広くなります。
（業界の仁義上、当然ですが顧客の振りをしてモデルルームを訪問することは行っていません）

よって、現販売予定価格は私には割安に思えますし、第2期以降は上昇してくると思うところです。


なお、この物件の敷地は３８６０坪ですので、総個数368戸で単純に割りますと、一戸あたり持分は１０．５坪となります。上記坪単価を単純に代入しますと、一戸当り４４００万円から４７００万円の価値が私の試算ではあることになります。

誤解を招かないようにしますと、念のためですが、単純に「だから買い得」とはなりません。
なぜならば、上記土地相場は、「更地」の相場であり、マンションが建設・販売された時点で、土地部分の相場は当然に変わってきます。（各権利はが自分の土地持分だけを自由に売買できるわけではないので）

但し、少なくともマンションの評価額が極端に落ちることは考えにくい物件といえます。


なお、立地は良いが古いマンションでは、土地の資産価値の何分の一かの値段で取引されているマンションも多くあります。そのようなマンションを購入し、自ら理事長に就任し、積極的に立替を目指されているかたは、最近多くいるようです。
個人的には私も興味があります。
ただし、成功の確率は不明ですし、相当なエネルギーも必要なので、誰でもできることではありませんが。

[87: 匿名]

もうそれ前にあっちで見たよ。

[88: 匿名]

自称業界人が、あちこち自慢そうにコピペしているが、
よく読むとデタラメばっかりじゃん。

[89: 匿名]

見た見た。

[90: 匿名]

向こうではあまりにデタラメな書き込みばかりだったからね。この書き込みは逆に信用性がありそうだなと思った。紅葉坂のあの土地が安いとは思えないからね。