横濱紅葉坂レジデンス Part2

[購入検討中さん]

Part1　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/60365/

新日鉄都市開発プレスリリース＝http://www.nscp-net.com/news/2009/20091218.html

＜全体物件概要＞
所在地：神奈川県横浜市西区花咲町四丁目111番2他（地番）
交通：地下鉄ブルーライン桜木町駅より徒歩5分、根岸線桜木町駅より徒歩6分
総戸数：368戸（分譲対象は314戸を予定）
入居予定：2011年12月末予定

売主：新日鉄都市開発、三菱地所
販売会社：三菱地所リアルエステートサービス、伊藤忠ハウジング
設計・監理：日建ハウジングシステム
施工：戸田建設

[84: 匿名]

そりゃそうでしょ。基本的に匿名掲示板に自分の得になる情報なんて書き込まないって。

仮にここが坪170万で買う方法があるとしたら書き込むと思う？

[85: 匿名]

確かに書きこまないね。

[86: 黙ってろ！]

業界関係者です。この物件はまれに見る希少物件でもあり、これからの桜木町付近の試金石ともなる物件でもあり、二子玉川ライズと共に業界でも一番注目度が高い物件です。私も気になってたまに覗いていますが、多分業界関係者も多く見ているのではないでしょうか？
ただ、新日鉄さんとか三菱さんの営業さんは、この掲示板を（読んでることはあっても）書き込むことはないでしょう。（多分社内倫理規定にひっかかるはずです）　そもそも、担当営業は、このような匿名の掲示板など気にするくらいなら、実際に問い合わせのあった人から確度の高い要望やら情報を入手するでしょう。
ただ、本社で企画をしている人間は、この掲示板に限らずネットワーク上の情報は多少は収集しているとは思いますが。但し、あくまで多少気にする程度でしょう。ネットワーク上の情報は玉石混合といえば聞こえは良いが、玉はほとんどなく、石ばっかりでしょう。そんな情報をもとに企画を行う会社はありえません。
ついでに土地の単価、部屋の平米単価についても簡単に説明します。
路線価をもとに、この土地の坪単価が100万円との書き込みもありますが、まじめに書いているなら、あまりにも勉強不足（高い買い物をするのですから、宅建をとるくらいの意気込みで勉強して欲しいと私は願っています）なのか、単なる愉快犯なのかはわかりませんが、でたらめもいいところです。
誰かも書いていましたが、路線価は（公示地価も基準値価も）税を徴収するために便宜的に設定された価格です。実際に取引された価格（実現価格）のみが土地の本当の価格です。その価格を一般的化したものを業界では相場といいます。たとえば、角を曲がって１０ｍ行っただけで、相場が2倍異なるなんてあたりまえに存在します。分譲開発地では、そうならないよう工夫をするわけですが、既存地であれば環境の変化がはげしいので、2倍どころか数倍の違いがあったりするわけです。同じ場所であったとしても土地の属性が異なれば、これまた数倍の差が生じるわけです。
路線価は実勢価の７０％から８０％と世の中で言われていますが、業界の人間でそんなことを信じて売買している人間は一人もいないでしょう。日本全国の土地の平均をとったらそうなのかもしれませんね。利便性の低い場所では相場は路線価の１０％にならない場所もありますし、利便性の高い場所では路線価の１０倍で取引が成立したりもします。その実際に取引する価格を「想定」したものが相場です。
で、この場所の相場ですが、これは実際には取引が成立していない（花咲団地の建て替え）ですので、「想定」するしかありませんし、想定する人により多少の誤差が生じます。もちろん私の想定する相場はあり根拠もありますが、ここで金額を書くと、根拠無く中傷されますので、あえて書きません。
但し、路線価の数倍であることは誰が想定しても間違いはないでしょう。

参考までですが、路線価も公示地価も公共施設のある場所は低く抑えられているのは業界では常識です。なぜなた、公共施設の税金の発生を最小限にするためです。公共施設とその他の地域を露骨に変えるわけにいかないので、その地域全体が安く抑えられることになります。
部屋の坪単価についてまだ書いていませんでした。
土地の場合は坪単価は土地の価値を表わす価格ですが、建物の坪単価はあまり意味がありません。部屋だけではなく、共有部分や部屋の構造によって大きく変わるからです。異なるマンション間で坪単価を比較することは、意味がありません。意味があるのは、末端営業がマンションを販売する際に説明しやすい、それだけです。まじめにマンションの購入を考えている人は坪単価など頭の中か一切消し去って、この部屋がいくらと考えることをおすすめします。また同じマンションで坪単価の差も意味がありません。仕様が異なる部屋を比較しても意味がありません。ただし、一般的には同じマンション内で坪単価を高く設定しているということは、高い理由があるわけです。坪単価が高い部屋も低い部屋も固定資産税や管理費等は同等にかかってくるわけで、その意味では、一般的にいえば、同じマンション内では坪単価が高いほうがおとくの傾向があります。但し最上階の部屋などフラグシップ的な部屋はマンション全体のブランド価値を高めるため、実体以上の坪単価になっていたりします。

あえてこのマンションの坪単価を聞かれたら、私の考える坪単価はあります。やはり金額を書くのは避けますが、現在予定されている坪単価よりかなり高く私は想定しています。業界関係者だけではなく、第2期以降はかなり坪単価が値上がりすると私は想定しています。
私の考える相場の土地の坪坪単価、部屋の坪単価とのことですが、

その根拠は、時間的にも、また私のノウハウでもありここで書きません。
よって質問も原則として受け付けません。
それを了解していただける人にだけ参考にしていただくとして、書きますと、

現時点（容積率が緩和された時点）でのこの土地の相場の坪単価

→４２０万円から４５０万円／坪

現時点での相場の部屋の坪単価(高い部屋20%、安い部屋20%を除いた60%の坪単価）



→２９０万から３５０万円／坪
部屋については詳細な仕様を承知していないので範囲が広くなります。
（業界の仁義上、当然ですが顧客の振りをしてモデルルームを訪問することは行っていません）

よって、現販売予定価格は私には割安に思えますし、第2期以降は上昇してくると思うところです。


なお、この物件の敷地は３８６０坪ですので、総個数368戸で単純に割りますと、一戸あたり持分は１０．５坪となります。上記坪単価を単純に代入しますと、一戸当り４４００万円から４７００万円の価値が私の試算ではあることになります。

誤解を招かないようにしますと、念のためですが、単純に「だから買い得」とはなりません。
なぜならば、上記土地相場は、「更地」の相場であり、マンションが建設・販売された時点で、土地部分の相場は当然に変わってきます。（各権利はが自分の土地持分だけを自由に売買できるわけではないので）

但し、少なくともマンションの評価額が極端に落ちることは考えにくい物件といえます。


なお、立地は良いが古いマンションでは、土地の資産価値の何分の一かの値段で取引されているマンションも多くあります。そのようなマンションを購入し、自ら理事長に就任し、積極的に立替を目指されているかたは、最近多くいるようです。
個人的には私も興味があります。
ただし、成功の確率は不明ですし、相当なエネルギーも必要なので、誰でもできることではありませんが。

[87: 匿名]

もうそれ前にあっちで見たよ。

[88: 匿名]

自称業界人が、あちこち自慢そうにコピペしているが、
よく読むとデタラメばっかりじゃん。

[89: 匿名]

見た見た。

[90: 匿名]

向こうではあまりにデタラメな書き込みばかりだったからね。この書き込みは逆に信用性がありそうだなと思った。紅葉坂のあの土地が安いとは思えないからね。

[91: 匿名さん]

土地代だけで4000万円以上の価値があるってのがデタラメの証拠。
そんなに価値があるならマンション建てずに土地を売ればヨシ！

[92: 匿名]

＞91
建て替え事業だから…。何言ってんの(笑)

[93: 匿名さん]

＞86さん

とても詳しいですね・・
業界の関係者さんとのことですが、自らのメリットにはならないのに、ココまで詳しく書いて下さるなんて、私は親切だと思いました。
ネガティブな意見の多い中、ちょっと安心できました。
しかしマンションという大きな買い物・・
「宅建をとるくらいの意気込み」で勉強しなくてはいけない、確かにそうですね。
後悔しないためにも。

[94: 匿名さん]

今日こんなの発見。

横浜最大級の建て替え
新日鉄都市　三菱地所
「横濱紅葉坂レジ」販売開始へ
好立地開発、88戸を368戸に

新日鉄都市開発と三菱地所はこのほど、横浜・みなとみらい近接のエリアで進めてきたマンション建て替えプロジェクト「横濱紅葉坂レジデンス」のマンションギャラリーをオープンした。

従前の花咲団地を総戸数３６８戸のマンションに建て替えるもの。横浜市では過去最大級の建て替え事業で、「市内でも地位（じぐらい）が高く駅近立地での開発。更にスケールの大きさもある。建て替え事業の代表例にしたい」と２社は話している。

花咲団地は、５８（昭和３３）年に日本住宅公団（現・都市再生機構＝ＵＲ）が開発した総戸数８８戸のマンション。敷地面積８５２２ｍ２で、住戸タイプは４５ｍ２の同一プラン。５１戸を分譲し、３７戸についてはＵＲが所有し賃貸していた。

新たなマンション「横濱紅葉坂」の敷地は、約１万２０００ｍ２に広がる。隣接する神奈川県の所有地を建替組合が買い取り、一体開発したためだ。敷地が広がったことで開発戸数も増え、建て替え事業も推進しやすくなったという。従前の居住者は、新たな資金負担なしで移り住むことができるようだ。

棟構成は、壱番館（９８戸）、弐番館（８８戸）、参番館（１８２戸）の３棟。権利者住戸を除く３１４戸を販売する。広さは５１～１１８ｍ２で、価格は３０００万円台～１億１０００万円台。住戸タイプの中心は７０ｍ２台と８０ｍ２台になる。

ラウンジやライブラリーなど多彩な共用施設を備えるほか、中層物件ながら免震構造を採用。また、紅葉坂沿いには公開空地を設け、イロハモミジやノムラモミジなどを植樹。「紅葉坂の再生」を図るとしている。敷地内には「桜が咲き誇る庭」と名付けたスペースも設ける。

希少性の高い開発であることから、マンション購入希望者の関心は高く、既に３０００件以上の反響を得ているという。販売開始は７月上旬からの予定。物件の所在地は、横浜市西区花咲町４、京浜東北線・根岸線桜木町駅徒歩６分。

これまでに５件の建て替え事業を成功させ、今回のプロジェクトのほか都内で３件の建て替えに参画している新日鉄都市開発では、「建て替え事業は、ビジネスであると同時に社会的意義のある取り組み。ただ、建て替えに成功しているケースは、容積率に余裕があるなど条件に恵まれているものだ。今後はそのような好条件下にない物件が多く出てくる。民間会社が手掛けられ、従前住民の負担も軽くなるよう公的支援が一体となったプロジェクト推進も必要になる」と話している。

なお、今回の建て替え事業の経緯は次の通り。

０１年１０月＝花咲団地再生に向けた検討開始／０５年７月＝建替え推進決議可決／０６年１１月＝事業協力者選定／０８年２月＝建替え決議可決／０９年１２月＝権利変換計画認可、工事着手

http://www2.jutaku-s.com/jutaku_shimpo/news07.php#content01

[95: 匿名]

長文は業者だから(笑)ここは思った以上に進捗してないから焦っていると思う。一部のごくわずかな部屋を除いては抽選倍率付きません。だって高すぎだしね。

[96: 匿名]

＞95
お前に何がわかる(笑)進捗状況知ってるなんて業者か(笑)買えるようになってから発言しようね(笑)

[97: 匿名さん]

冷やかし見学の数だけは多い。しかし倍率が付くほどの人気はない。これが現実。

[98: 匿名]

96エラそうなことは買ってからいおうね。

[99: 匿名]

＞98
まだ販売してないから(笑)もちろん要望書も出すし、要望通れば買うよ。君にはそれができるのかな？

[100: 匿名さん]

う〜ん知り合いのデベから聞いたけどここは楽観視はできないみたい。かなり微妙。
武蔵野タワーズの二の舞にならなきゃ良いのだが。

[101: 匿名さん]

>>94
3000件近くの反響…別に来場数じゃないから…

[102: 匿名]

＞100
何の心配？(笑)

[103: 匿名]

営業にだいたいの固定資産税聞いた人いますか。いたら教えてください。