シティタワー大阪天満 パート7

[匿名さん]

検討板→住民板への移行期間のスレです。
パート7のレスが1000を越した時点で住民板に完全移行します。

所在地：大阪府大阪市北区樋之口町38番1（地番）
交通：
大阪市営谷町線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩6分
大阪市営堺筋線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩6分
阪急千里線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：55.02平米～98.49平米
売主：住友不動産 関西支店
施工会社：大林組
管理会社：住友不動産サービス

[501: 匿名]

何言ってるの？

[502: 匿名]

どんなネガが出てようが、検討者は現地みて自分で判断するでしょ。
だから現状はネガのせいではなく、
消費者の一般的な判断の結果なんだよ。
それも、すみふはコミコミなんじゃないかなぁ？
中層も置いたままだし。

[503: 匿名]

三菱、三井のブランド力は
確かにすごいな。
住友も、それなりで、上位二社とは別のフィールドで頑張ってる感じ。
住友は分譲で勝負しなあかんからね。

[504: 匿名]

>498
>500
悪いイメージ？
戸数に対し売れていないという事実だよ。
何も間違ってない。

[505: 匿名さん]

このような集合団地型マンションはいりません。

１００世帯前後のマンションが一番住みやすい。

[506: 匿名]

売れ残りマンション。

排気ガスを毎日たくさん吸いたい、布団に染み込ませたい方にはオススメです。特に中層以下は。

[507: 匿名]

否定的な意見が続くと
｢この掲示板はあてにならない｣
｢荒らし｣
等と書いたり

図星があると
｢妄想｣
よばわりする。

今日は水曜日だから営業の人もおやすみなのでしょう。

[508: 匿名さん]

前述業者ですが、福島野田エリアはスミフ＋藤和＋フクシマタワーの同期間成約数だと、ここの成約数を大きく超えます。(野村供給後にも関わらず）

センプレ＋ここ と比較すればこちらのほうが多いかもしれませんが、センプレはタワマン需要層と違いますからね

福島エリアは値引きもありものの、相対的には福島希望の人がタワマンでは少し多いような印象です。

またタワマンは完成するとフクシマタワーとは言え少しは売れ行き持ち直すでしょう。大苦戦物件に変わりはないでしょうが…。

それと香里園のタワマン二本のほうが好調なのは理解に苦しみますね。

要は一時的に市内タワマン供給過剰後の需要枯渇期なんでしょう。
景気如何によらず、安定数これから捌けていくんじゃないでしょうか？

ただただ、スミフ四天王寺タワーみたいな超長期完成在庫タワーばかりの関西タワマンマーケットにならないよう祈るばかりです。

[509: 匿名さん]

四天王寺はいまもまだ売れ残ってるしね。
酷すぎる。
ここもそうなるでしょうね。

[510: 匿名さん]

みなさん完売にこだわる理由って何なんですか？
例えば300戸のマンションで既に290戸売れてるマンションと、300戸すべて売れたマンションでは住民にとって何が違うのでしょうか？
（すみません、ここがどれくらい売れ残ってるか知らないので的外れかもしれませんが）
少々の売れ残り住戸があったって管理費や修繕積立金はデベが負担してくれるし。
スミフ物件なら売れ残り住戸でも大きな値下げは無いでしょうし。
むしろ人数が少ない分、共用施設やエレベータなどが混まなかったりして逆にメリットもあるような気がします。
300戸のうち、竣工してだいぶ経ってもまだ半分売れ残ってるとかだと問題なのは分かるのですが、完売してようが10戸売れ残っていようが住人にとってはあまり関係ないですよね？
（デベにとっては関係大有りでしょうが）

[511: 匿名さん]

売れ残りがおおいのは人気がない証拠で資産価値にも影響します。
やっぱり人気のある物件を買うのがベスト。
５００戸のうち半分売れ残ったら悲惨。

[512: 匿名さん]

スミフは約450台ある駐車場代も見てくれるんですかね？
一台２万としてめ月900万、年間で一億以上 六割売れ残りだと6000万以上。
管理収支上の駐車場稼働率を八割で見てたとしても、管理収支が年間5000万赤字になってしまいますので気になりました。

[513: 匿名さん]

↑
駐車場稼働率を80％でみるあたりがシブイね。
管理費、駐車場代の不足は未来永劫、スミフが負担すると思いますよ。

[514: 匿名さん]

んなわけないｗ
駐車場収入って管理組合の収入ですよ。
スミフが負担ってうけるｗ
そんな契約してくれる間抜けな企業があったら、値上げで打ち出の小槌状態やね。

[515: 匿名さん]

>>505

要らないという割に気になって、張り付いてるんだねｗ
こういうのが、荒らしの典型。

[516: 匿名さん]

ちなみに505と506は同一人物

[517: 匿名さん]

これほど売れ残っているマンションは珍しい。

やっぱり立地がわるいかな。

[518: 匿名]

>514
そうなの？
じゃ、この時点でこの物件の管理計画は破綻じゃん。
全戸の3割しか売れてないから、管理会社に払う管理料も3割で、
10年後の長期修繕もフルで払ってるのは3割だから3割分だけで、って訳？

[519: 匿名]

>>518
全然違います。
ゆとりさんかな？
基本的な仕組みを理解してから発言した方がいいですよ。

[520: 匿名]

>>519
バーカ。
「そんな訳無いだろ？」って意味だろが。
全然違うならその内容を語れ。

[521: 匿名]

ばかの壁ですね。
あなたに教えるために書いてるわけじゃないので。

[522: 匿名]

>521
知らなかったんだな。
「バーカ」は、すまなかった。
知的弱者への配慮に欠けていたよ。

[523: 匿名さん]

管理費修繕金は通常売主負担ですが、駐車場代がどうなのか知りたくて先に質問した者です
駐車場は補填しない売主は多いですし、ここまで引き渡し率低いと駐車場収入当て込んだ管理収支だと赤字になり修繕積立の取り崩しになるか管理サービスの大幅削減が必要かと。
エレベーターもストップ節約かな？

[524: 匿名]

駐車場収入源が不足すると、管理費上げる他ない。
維持費削減なんて知れてるからね。
家計の生活費と一緒で。
となると、負担出来ない世帯が発生してくる。
負担出来ないような管理費だと、転売も出来ないと悪循環に陥る。
まぁとりあえず完売してもらわなあかんね。

[525: 匿名は〜ん]

最初から何回も良心的な人が指摘されていたことだが、大変なことになってますな。

同情します。

[526: 匿名さん]

売れ残り住戸の管理費や積立修繕費はスミフが未来永劫払い続けてくれるから安心なんて
能天気な人はこのマンション買っちゃダメ。
むこうもビジネスなんだから、いつまでも無駄な経費を払い続ける訳ないでしょ。
わずかな売れ残りならいざ知らず、300戸も400戸も売れ残ってたら、管理費、積立修繕費だけで
いったいどれだけの金額になると思う？

[527: 匿名]

確かに竣工前の指摘通りになりつつあるなぁ。
真に受けて契約辞めちゃったけど。。
でも、プロでも250も売れると思ってなかったんじゃない？
このあとどこまで伸びるかな。
一年で半分みたなければ、マンションとしての管理運営が破綻するのが確定してしまうと思う。

[528: 匿名]

管理費削減は
コンシェルジュ廃止
ガーデンの維持管理廃止
窓清掃回数削減
でも、入居世帯と駐車場収入が
ある程度までいかないと焼け石に水やな。

[529: 匿名さん]

そうだよね。売れ残り不人気マンションの資産価値云々の前に、管理費、積立修繕費の計画破綻で
3年後には爆上げ決定。ギリギリでローン組んでる人はヤバイね。

[530: 匿名さん]

＞売れ残り住戸の管理費や積立修繕費はスミフが未来永劫払い続けてくれる
これは正式文書として明記されているの？

[531: 匿名]

だからローンはゆとりもたなきゃダメなんだねー。
勉強なった。

[532: 匿名さん]

コンシェルジュ廃止で自慢のエントランスロビーも薄汚れ、
窓清掃回数激減で自慢のガラスウォールは曇りガラス状態。
にもかかわらず管理費、積立修繕費は10倍以上に跳ね上がる。

きゃ～怖すぎ！

あっ、もちろんこのまま２/３以上売れ残ってたらの場合ですが。

[533: 匿名]

はいはい。買えない外野がうるさいねー、

ちゃんとこのマンションはどっかと違って無期限で管理費、修繕費を払うと重要事項説明に文章でうたわれてますよ。

心配におよばす。

[534: 匿名]

あれ、駐車場収入は？
まさか。。

[535: 匿名]

周辺マンション含めMRにいって聞いたなかでは、件数、率とも一番残念なマンションですね。

[536: 匿名さん]

＞533

ゆとりな人ですね～。
スミフがいつまでも無駄に経費を垂れ流す訳無いでしょ。慈善事業じゃあるまいし。
もう半年もしたら次の一手に出ますよ、絶対。
どうでるか？もちろん大量在庫の清算。しかるべき業者に破格の値段で投売り。
そうすれば格安で賃貸に出まわるでしょうね。資産価値も激減。
買った方はお気の毒。買えなかった方は超ラッキー

[537: 匿名]

↑よかったじゃないですか、貴方にとっては迷うべき物件では無くなったので、より検討範囲が狭まったのではないでしょうか。どうしても好みがあるでしょうしね。

[538: 匿名]

536
数年後ならあり得るけど、半年ではやらんでしょ。
弱小デベじゃあるまいし、信用なくす。
でも、八尾と玉造と大量に控えてるから可能性ゼロではないか。

[539: 匿名さん]

536さん ちなみにスミフのタワマンの物件でおっしゃるような経緯を辿った物件はあるのでしょうか？もしあるのなら検討中なのですが優先順位を下げようと思います。御教授ください。

[540: 匿名さん]

＞539

無いでしょうね。
かつて、竣工後半年、販売開始からすれば1年以上もたって、
全体の１/３以上が売れ残った物件なんてありません。
しかも総戸数650戸の大規模物件、２/３の売れ残りとなると戸数で言えば450戸。
１戸3000万以上の物件が450戸も売れ残っているというのは前代未聞。
かなりヤバイ状況ということです。

[541: 匿名]

あー

自分の性格悪さがいやになんない？皆さん

よっぽど楽しみがないんだねぇ

[543: 匿名]

むしろ親切だと思うけどね。
良心的に今後起こるであろう重大なことを、わざわざ非難覚悟で教えてくれてるんだから。

[544: 匿名さん]

来年には天六駅真上の阪急タワーが販売開始されますからね。
どうしてもそっちにお客は流れるでしょうから、せめて半分は年内に売り切ってほしいですね。

[545: 匿名さん]

西梅田で4年。
ということから、このレスは2015年でもあるから、気長にレスしていきましょう。

[546: 匿名さん]

長い旅路になりそうですね。

[547: 匿名さん]

管理費等の売主負担は通常は契約関係書面に明記されてると思いますよ。

明記なくても管理開始したらスミフは区分所有者になるので支払い義務は逃れられませんよ

ただ駐車場や駐輪バイク等は区分所有者たるスミフが管理組合から借りるかどうかは、契約時の説明なければ任意ですからね

[548: 匿名さん]

ここのマンションはとっても好調に売れてるみたいだけど
ちなみに東京のマンションのほうがぜんぜん売れ残ってるよー！

２年３年かけて販売なんて当たり前。
そんなところでも現実にちゃんと管理費と修繕積立金はスミフ持ちですよ！
て言うか売れ残りがしんどいなら玉造も八尾もやらないでしょ？
こんな簡単なことがなぜ分からないのかな？

そしてここに張り付いてる貧乏人さん達は検討もできないのにどうして
いつまでもいるんですか？まあほとんどが他のマンション営業なんだろうけど。
貧乏人さん達が大好きな竣工時にちゃんと値引きで完売するマンションの
板に張り付く方がいいのでは？

貧乏さんはすみふ物件はやめといたほうがいいよ。
もっとあなたたちに合ったマンションきっと見つかりますよ！

[549: 匿名]

しょうもな
だから最初から、駐車場代だけは別だって言ってあげてるだろ
ポジ意見？火消し？の奴ってなぜか頭ワルいレスばっかなんだよなぁ
本質と離れた反論をして、自己満なのかなんなのか、相手の人格攻撃で締める

タチの悪いあらしだね

[550: 匿名]

>>548
そういうレスが検討者を不快にするんですよ。
この程度の価格で他人を貧乏人呼ばわりするくらいのマンションではないよ。
逆にこの価格でこの広さ、仕様だから敬遠されてるのだとわからないのかな。