埼玉 浦和近辺の都内並の相場について

[匿名さん]

埼玉の京浜東北、旧浦和エリアは、なぜ埼玉なのに
都内並みに物件価格が高いのですか？

[51: 匿名さん]

またまた話が曲解されてるようで…。
比較することそのものがいけないというのではなく、
浦和と比較する目的で目白という固有名詞を挙げたのではない、
という44の趣旨を理解出来れば、そんなおかしな捉え方にはならんのだが。
スレッドの趣旨云々は関係なく、話の流れを読めば理解出来ること。

[52: 物件比較中さん]

浦和区内だと浦和駅か南浦和駅か北浦和駅徒歩圏がいいみたいですが、それぞれ住み心地はどうなんでしょうか？

[53: 匿名さん]

ちょっと荒れているようですが、文字しか書かれていない
掲示板で「空気を読め」という無理をおっしゃる人は２ＣＨにでも
いっていただいて・・・

北・南・浦和駅で徒歩１〜２分ではさすがに商業地域なのでテナントビルや
背の高いマンションばかりです。
各駅徒歩３〜１５分圏では比較的低層の住宅が続いています。

[54: 匿名さん]

元、浦和駅の周辺のマンションに住んでいたものですが、治安もわりと良く公共施設や買い物するところも近くて大変便利なところです。ただ、小さなお子さんがいる場合には私立幼稚園がほとんどなので、費用が東京都内の区立幼稚園よりかなり高いことが欠点ですね。

[55: 販売関係者さん]

浦和は交通アクセスも良ければ、周辺環境も埼玉県では群を抜いてます。
文教都市で知られているだけあって、教育レベルも全国トップクラスだそうです。
治安もものすごくいいと言えます。

東京都の高級住宅地の場合、暮らしが便利ですが治安は土地が高ければ高いほど
悪くなる傾向にあります。
イメージで「トウキョウ」、「サイタマ」を選ばれますと多くの方が「サイタマ」に
抵抗を持たれますが、トウキョウに憧れて物件探しをされますと失敗します。

東京２３区だからというだけで無意味に値段は上がります。

[56: ご近所さん]

教育レベルは小・中の公立は普通ですよ。
この地域の親は教育熱心だから、生徒の学力は高いかもしれません。
公立高は全国の公立高でトップクラスですが。

進学塾のレベルは周辺地域より高いと思われます。

治安は埼玉県警犯罪マップを見る限り良好です。
川口や大宮と比較すると明確に犯罪率が低いことがわかります。

２３区は都内に近く通勤至便で高いのであって、無意味というわけでもないと思います。
賃貸ならまだしも、高額な物件をイメージでは買わないのではないかと思います。

通勤の利便性を取るなら浦和と同じ価格帯の都内
住環境や教育面をとるなら浦和になります。

でも近年は浦和の環境はイメージが先行しているような気がします。

[57: 近所をよく知る人]

>近年は浦和の環境はイメージが先行しているような気がします。

浦和が文教都市で良好な住環境であるというイメージは最近できたものではないと思います。
私が知る限りでも常盤中の通学区指定で転居する方などはずいぶん昔からいましたしね。
そういう意味では昔からの良い面がうまく継承されているエリアだし、安心して子育てできるという価値観において他地域と比べて相対的優位という評価がより強まっているのかもしれません。
まあ子供を取り巻く犯罪が増えているのだから、外的要因ということではないでしょうか？

このエリアは確かに不動産価格が高いですが、購入層の考え方としては単に不動産購入と言うよりは「子供への投資」という意味合いも含めて物件購入していると思います。

[58: ご近所さん]

都内は通勤が便利であることは明確で値段に反映されるのは理解しやすいが
住環境とか、教育なんかは時代の流れとともに変わりやすいから付加価値をつけるのは難しいですね。

ある雑誌で見たのですが、教育熱心の親があつまる地域の公立は、
親の干渉（必要以上に学校運営に協力しすぎること）過度で学校側として迷惑
を被っているため、その対応に追われて、先生の負担になっている
なんていう記事がありました。
たとえば、家庭科の授業で先生一人で生徒全員の面倒を見切れないから、
親が何人か授業にでて子供に教える、学校にカウンセラーの数が不足しているから
ちょっと心得のある親（中途半端な知識しかなく専門家ではない親）がカウンセラー
になるという例が書いてありました。

そういうやりすぎな親がいても、子供の自立心が育たなそうで困りますね。

浦和の公立小・中の良さは有名ですが、実際はどうなんでしょうか。

[59: 匿名さん]

埼京線の武蔵浦和、中浦和は物件数も多く値段も手頃ですが、どうなんでしょう？

[60: 匿名さん]

>>59

ここで良いとされている浦和には、埼京線沿線の手頃な地区は含まれません。その辺りは飽くまでも普通の埼玉だと思って下さい。安いものにはちゃんと安い訳があるのですよ。

[61: 匿名さん]

武蔵浦和はさいたま市の副都心ですし、再開発でずいぶん変貌しているので資産価値としてもいいと思いますが。駅前のタワーあたりは都内並みの相場を形成しつつあるように思います。
だいたい浦和の定義はどうなっているんですか？浦和駅周辺の狭い地域だけのことではない筈ですが・・・。

[62: 匿名さん]

資産価値の話ではないでしょ。武蔵浦和前のタワーも浦和駅前のタワーも
価格的には大きくは違わない。そういうことではなく、文化と言ったら大袈裟
ですが勉強に対する取り組み方、雰囲気が南浦和〜北浦和の公立の学校と
埼京線沿線の旧浦和（現、桜区南区）の公立の学校とでは確かに違うということです。
それくらいは、地元の不動産屋も教えてくれるはずです。

[63: 購入検討中さん]

マンションの供給数でいくと圧倒的に埼京線沿線の方が多いので、今は値引きも含めて検討しやすいと思っていたところです。
子供のことを考えると評判の良い校区を選んであげたいと思うのは親心ですが、同じ旧浦和市でも京浜東北線沿線と埼京線沿線で学力差がそんなに大きいんでしょうか？
武蔵浦和の内谷中学あたりの評判はそんなに悪くないと思っていたのですが、同じさいたま市立の学校でレベル差が大きい理由がイマイチ良く分かりません。

[64: 匿名さん]

同じさいたまでも岩槻も見沼も西区もそれぞれ違いますよね。
同様に同じ旧浦和でもそれぞれ違うのです。

学力差に関しては私はデータを持ってませんが、家庭教師をしていた
経験からは常盤、岸あたりの中学は「いい高校」に行く生徒の数が
他の中学よりはっきりと多かったですね。でもそれはあくまで上位層
での比較ですから他は全国平均と変わらない学力だと思います。

京浜東北線沿線の学校と埼京線沿線の学校は中学に限らず高校でもレヴェルの
差は出ていると思いますね。蕨、浦和、浦和西、大宮高校は京浜東北線。
南稜、浦和南、与野は埼京線。後者の学校も普通の高校ですが前者が県南の
公立高校としては有名で塾もこぞって合格者数を発表しています。

[65: 物件比較中さん]

やっぱり常盤中、岸中が双璧なんでしょう。
首都圏でもさいたまだけは例外的に公立優位な地域ですから、この２つの中学校の学区はかなりレアものな地域といえるかもしれません。

[66: ご近所さん]

最近、常盤地区に新規物件が少ないですね。マンションズ見ても数件しか掲載されていない。
環境の良い物件も減ってきているし、建築予定地も駅から遠く微妙なところばかり。

中古で、駅に近い常盤中、岸中地区の物件はそこそこあるけど、
線路沿いや幹線道路沿いで築10年ものばっかり。
自分が探していた時は、中古の駅近でお手頃なのは10年物ばかりで、半年くらいしたら
すぐに大規模修繕していた。内覧した時の売主は、大規模修繕は当分先とか自分の都合のよいことしか言ってなかった。（売主は一時金払う前に逃げようとしていたのか？）

ただでさえ供給数が少ないこの地区ですが、
利便性が高く、住環境も良い場所は今後少なくなりそうですね。

[67: 匿名さん]

浦和駅前と武蔵浦和駅前のタワーの値段は
全く違いますが。。。
武蔵浦和の新築より浦和駅前築３年弱の中古の方が
高いですし、、。デペによっても違います。

[68: 周辺住民さん]

歴史のある文教エリア＝浦和、低地工場地帯の宅地化エリア＝武蔵浦和です。
浦和と武蔵浦和では「地ぐらい」が全く違うでしょう。

[69: 匿名さん]

レッズフーリガンも住んでいる、赤い街浦和。

[70: 匿名さん]

以前浦和に住んでいた時、
息子の幼稚園のクラスに帰国子女が三人もいて、
他にハーフが二人いて、お教室に英語がとびかっていました。

[71: 匿名さん]

フーリガンが浦和区にいるとしても全体の数パーセント程度だろう。
レッズと浦和区を混同している６９は痛いな。レッズサポは埼玉県
全体にいるから。

[72: 近所をよく知る人]

浦和と名がつく駅周辺について

南浦和：京浜東北線始発駅、進学塾の聖地、岸中所在
浦和：高崎、宇都宮線停車駅、将来湘南新宿ライン停車、西東に有名デパート、県庁所在地、浦和一女所在
北浦和：常盤中、浦高、市立浦和高所在、美術館のある北浦和公園、浦和では一番の文教地区か？
武蔵浦和：埼京線始発、武蔵野線乗り換え、さいたま市の副都心、高層マンション群
中浦和：別所沼公園
西浦和：新大宮バイパス、浦和ゴルフ倶楽部
東浦和：？
浦和美園：埼玉高速鉄道始発、イオンＳＣ

さあ、どこに住む？

[73: 近所をよく知る人]

そろそろ浦和区以外の旧浦和市の名称を変更すべきでしょう。
武蔵浦和、中浦和、西浦和、東浦和、浦和美園

浦和区民から見たら、一緒にされるのは腹立たしいでしょう。
浦和という名前におんぶに抱っこで価格を釣り上げているデベもいることでしょう。

[74: 匿名さん]

確かに「浦和」の付く駅は多すぎて訳が分からないですよね。
浦和区所在の駅って浦和、北浦和、与野（！）の３駅だけ。それと浦和区以外でも町名に「浦和」があるのが、南浦和（南区南浦和）と東浦和（緑区東浦和）です。
したがって、「浦和」の呼称を継続使用できるのは浦和、北浦和、南浦和、東浦和の４駅に絞ってはどうでしょう。

浦和美園⇒さいたまスタジアム前
中浦和⇒別所沼公園
西浦和⇒田島団地前
武蔵浦和⇒武蔵沼影

などいかがでしょうか？
武蔵野線の「越谷レイクタウン駅」のようなおしゃれな名前も素敵ですが、どうも思い当たりませんね。

[75: 匿名さん]

武蔵浦和→さいたま副都心

タワーは多いが、副都心の事業としてはいまいちかな？
ある雑誌で、武蔵浦和の資産価値が高いとうたっていたけど、地元民としては
とてもそうとは思えない。

[76: 都区内在住]

ここのスレタイの意味がよくわからん。
都内並みの相場って、どんなのを指していってるんだ？

そりゃ都内だって不便なところもあろうし、
そうした物件と比較して都内といわれても説得力ないし。
だいたい、ここって中古の話なんだろ？
浦和の物件なんて、駅近・学区好条件の築浅物件だって、
購入価格より数百万高く売れる物件なんて皆無じゃん。
ネットでも、駅前〜県庁間の不動産屋見たってでてきやしない。

この条件なら、城東地区の物件だって、築浅ならいくらだって出てくる。
要は浦和の新築物件購入者は、不動産購入ということで考えたら
それほど資産性のない物件を高い値段で買っているというだけの話だろ。
埼玉のなかで云々言うならいいけど、
中古価格の話で都内並みなんて話をするのは少々無理があるだろ。
所詮は埼玉なんだから。

[77: 匿名さん]

中古物件の流通量だけで資産性云々を語るのはやや早計かと。
ネットや不動産屋で中古物件数の多い地域ほど需給バランスが悪いという側面もありますからね。こういう買い手市場では、買い叩きで資産価値の下落リスクがあります。

[78: 76]

＞中古物件の流通量だけで資産性云々を語るのはやや早計かと。
誰も『量』の話などしていません。
どんなに好条件でも、買った価格より上がるような立地ではないということだけで
「都内並みの相場」というのがおかしいと言っているだけ。
だいたい、レスみると、埼玉県の、さいたま市の、旧・浦和市の、これまた狭い浦和区なんて
ものすごく限られたところが高いだの良いだの言いたいんだろ？
そんな話に流通量がどうのなんて話なんかしませんよ。

どう転ぼうと浦和は浦和、浦和駅〜県庁間だろうと、別所沼周辺だろうと、西浦和駅から工業高校周辺だろうと、咲いてるんだか枯れているんだか分からないサクラソウの公園周辺だろうと、
小松原周辺だろうと、み〜んな同じ浦和。
一緒にされたら迷惑とか、常盤は違うとか、読んでいてBAKABAKAしい。
それを住んでいる所で線引きするような書き込みが多過ぎる。
都内城東に関してもそんなことが書かれていたけど、
武蔵野線に乗ってみれる未開拓の大平原のような場所は城東にもないよ。

浦和駅周辺の相場が高いことについて論じるのは一向に構わないと思うが、
どこが下だの、やれあそこと一緒にするなだの、そんなレスがあるんじゃけっして
レベルの高い地域とは言えないね。

[79: 物件比較中さん]

不動産を投資目的として買うのなら都内がいいのでは？
浦和の相場は供給量も安定していて手堅い地合い。

[80: 入居済み住民さん]

>>79
>不動産を投資目的として買うのなら都内がいいのでは？
マンション買って、そこに一生住む年配者ばかりではない。私は３０台半ば、投資目的でなくても中古での価値を考えて買うのは当たり前。投資目的として、なんていうのは単なる言い訳に過ぎない。それだったら都内の物件と比較しようなんてことは考えないほうがいい。

[81: 匿名さん]

浦和駅前のタワーは中古で３０００万ＵＰしてますが・・・

[82: 76]

ほほ〜
買った値段より3000万ＵＰしてるとな？
（俺は買った値段より高い、と書いているからね）
浦和でそんな中古があったらお目にかかりたいもんだね。
ぜひ教えてくれよ（笑

っていうか・・・・同じデマカセ書くならもう少しまともなレスしろよ。

[83: 匿名さん]

>>81
もしかして徒歩４分のヤツ？

[84: 川口市民]

>>81
俺も知りたい。
浦和で買値より３０００万高く売れたタワー物件。
ぜひ物件名教えてくれ、デマでなければ。

[85: 匿名さん]

>>76・78

ここで語られている浦和区の「都内並の相場」というのは、何も東京都心や城南・城西エリアといった都内人気エリアと比較しての話ではないでしょう。埼玉にあって周囲に比して突出して物件価格が高く、都内城東・城北に匹敵するか場合によっては凌ぐほどであり、かつ住環境や教育環境においても他の埼玉や都内城東・城北よりも優れている、ということですよ。

「どう転ぼうと浦和は浦和」等と主張されるのは全く自由ですが、あなたが言う未開拓の大平原のような場所と浦和区では地価が全然違うことは事実ですし、それはさすがにあなたもご存知なのでしょう？そういうあなたのような発想を「糞味噌一緒」というのですよ。

「どこが下だの、やれあそこと一緒にするなだの」といった書き込みは、東京都心や城南・城西などの人気エリアのスレでも沢山見かけますよ。というよりむしろ、この浦和スレなんかに比べると、もっもっとどぎつい感じで展開されていることの方が多いくらいです。ならば、東京都心や城南・城西は浦和よりもレベルが低いということになりますね。

いずれにしましても、これまでもこれからも浦和にはご縁がない方のようですので、浦和以下のレベルの低い都内でご検討頂くよう是非ともお願いしたいと思います。

[86: 76]

>かつ住環境や教育環境においても他の埼玉や都内城東・城北よりも優れている、ということですよ。
どこがどう優れているのか教えてもらいたいね。
だいたい、比較する対象が違いすぎていることもわからないのか？
あなたが言う浦和以下のレベルは、城東とすればあるかも知れないが、
その面積とあなたが言う浦和とは対象面積が違いすぎるだろ。
そんな針のあなのような地域だけをとって、城東だの城南だのと比較すること自体、
まったくのナンセンスであり、比較するのであれば浦和と呼ばれる地域で比較するべき。
そうなると大平原も、低レベル滑り止め私立校も、排ガス渋滞まみれの田島もみんな比較対象なんだよ。
それがさいたまの浦和であり、比較するならそれで比較しろということ。
そんなこともわからないから、狭い地域のことを挙げて鼻にかけたがるんだよ。
文教地区？
ヘソで茶が沸く話だぜ。

[87: 匿名さん]

>>86
うん、俺も狭い地域と広い地域を比較して優越感味わっていると思ってた。いくら浦和が良いといってもホントに狭い地域だけを挙げて、その数倍ある地域単位相手に良いだの悪いだのといってるな〜って。

城東だって城北だって、都内は学校の選択性がさいたまとは大違い。浦和は単にその狭い地域で良いというだけで、選択肢があるわけでもない。ましてや、どんなに好条件でも購入価格を百万単位で上回る地域ではない。だいたい、ここは中古マンションの相場の話なんでしょ？だったら浦和なんて区内から比べたら相当下じゃない？

中古の価格ということなら、再開発中だけど下町べたべたの押上・曳船地域や
砂町など東西線、新宿線の駅地価物件は築浅（３年くらい）なら３〜６００万高なんていっぱいある。どこを比較してかつ住環境や教育環境において優れているというのかわからないけど、すくなくともここは中古マンションのスレ、それで比較したら浦和もさいたま市であり、埼玉県に相応しい価値しかないよ。

[88: 匿名さん]

お〜い、3000万値上がりしたタワーマンションの物件教えてくれよ。

[89: 匿名さん]

3000万値上がりのタワーマンションなんて、ただの煽りに決まってんじゃん。

[90: 近所をよく知る人]

某タワーは浦和駅徒歩４分です。調べればすぐわかるでしょう。

ここは、当時売り出しは不動産価格が底の時なので、
平米単価約５０万で出されていました。したがって、某物件はいま８０平米７１００万程度
で売り出されているので、約３０００万アップは事実です。
（すべて検索すればわかるソースのある情報です。そのソースが事実であればですが。
アドレスはるのは面倒なので自分で調べてください。ヤフー不動産と、「埼玉」「不動産鑑定士」でググれば探せます。）
ただし売り出し価格なので、
この価格で売れているかは不明です。
４〜５年前に買った（あるいは契約した）物件は、地価上昇のため、駅近物件は特に
１０００万以上上がっていることも珍しくはありません。

しかし、この浦和のタワーに関しては７０平米でも現在５５００万で売りに出されており、
２０００万ほどＵＰしています。
地価上昇を考慮しても、浦和でこの価格は異常だと思います。

また、その他の駅徒歩圏内の物件に関しても、ここ４〜５年の物件に関しては、
当時の値段より高く売値を出していることが多いです。
１０年前のものでも、売り出し価格と同程度の価格で出していることも珍しくはありません。

不動産価格は需要と供給で価格が決まることは周知であり、この価格でも
買う人がいるのだから「埼玉県に相応の価格」では売られていません。
買っている人は、高値　掴みだなんて思っていません。それなりの価値があると
思って買っています。

すべて数字が物語っています。感情的な理論は全く話になりません。
また、礼儀にかけている話も、受け入れがたいものがあります。

[91: ご近所さん]

確かに、浦和の西側と城東エリアとの比較はサイズが合いませんね。

ただ、さんざん言われている常盤・岸エリアというのは、浦和区の西側の
ほぼ全域を示しており、浦和区の不動産価格は西口に引きずられている
ので、物件価格という面で見れば

浦和価格＝常盤・岸エリアの価格というのはあながち間違いではありません。

ただ、行政区域で分けて、比較するなら
浦和区と墨田区とかっていう風にしないと比較になりません。

で、上のヤフー不動産で新築ですが、地区毎の売買価格の推移が
あるので調べてみたら、昔から浦和区は城東区域の各区と同等
程度の価格では取引されていますね。

中古はデータがないのでわかりませんが、基本的に新築の価格は、
その地域の路線価なりの地価をもとにして決定されるので、中古物件の
価格が参考にされているともいえます。したがって、浦和区の中古物件は
新築時の価格が高くやはりそれなりの価格で取引されているので、スレタイの
「都内並み」という表現は間違いではないでしょう。

[92: 近所をよく知る人]

半年ちょっと前にコスタタワーの中古をチェックしたときは中層階で2000万UP、上階の広めの部屋は3000万ほどUPの1億円で売られた。しかもどっちも売りに出したとたん検討者がでて、すぐ話がまとまったんだって。岸町のプラウドの小さい部屋も確か数百万UPで売買されてたな。

７６さんはヒステリックになりすぎだね。おそらく住みたくても住めないんでひがみMAXなんでしょう。やたら浦和近辺のこと詳しいしね（笑う）

[93: 匿名さん]

あ〜あ、やっぱ徒歩４分か。
あそこの地権者がらみの物件がどういうものだか知らないのかな？
だから大手仲介はてをださないのに…
値付けだって地元有限会社不動産が相手が悪いからいい値でネットに載せて、ず〜っと売れていないやつだろ？
浦和住人ってこの程度か。わさわざ浦和の恥をここに出すとは。
検索結果ぐらいの事だけを書いて、その裏を知らない文教地区市民か、所詮はこの程度なんだね。

[94: 匿名さん]

↑アンチ浦和のくせに、このスレが気になってしょうがない重度分裂症くん。
メンタルダウン寸前か？

[95: 83]

>>93
市長選挙がらみね、やんわり忠告しておいたんだけどね〜
ま、ここに書き込む埼玉県民なんてそんなもんよ。

浦和の中古実勢価格は坪単価１４０万円前半、板橋、赤羽以下。
足立区北千住以下。
築年数の若さを考えたら東向島あたりといい勝負。
東京カンテイあたりで見比べてみな、これが実勢データ。
ここで浦和市民が『あるよ』といっているのはデータではなく単なる『サンプル』。
オマケに例に挙げた物件はひどいミソつき・・・

ま、私鉄の小さな駅沿線だったら都内より高いから、都内並みとしておくか。
主婦かそれに類するレベルの持ち主なら、
このデータで『都内並み』と言うのもいいんじゃない？

[96: サラリーマンさん]

浦和の常盤といっても、新築80平米台で4000万円台で売っている。
そりゃ都内でも探せばあるだろうけど、4000万円台といったら・・・
北綾瀬？小菅？舎人？あってもそんなところじゃないか？

都内並みねぇ・・・内容的には間違っては居ないのかな。
でも、対象地域の範囲があまりに違いすぎるよ。
たしかに『北綾瀬なみの相場』がスレタイじゃ盛り上がらんだろうけど。

[97: 匿名さん]

高値掴みの去年、
浦和から歩10分の新築買いましたが、常盤（常盤小学区）なら80平米5000万ぐらい出さないと買えませんでしたよ。
予算が少ない我が家は、70平米で4600万ちょっとの物件（大手ブランドでもないし、常盤の町名でもない）です。
実家のある越谷なら80平米3000万円台で買えました。そっちの方が生活にゆとり（居住空間・金銭的にも）を持てて良かったかなとちょっと後悔しています。

[98: 匿名さん]

↑大手ブランド×
　大手デベ　　○

失礼しました。城北地区ぐらいの価格で、城東より高かったです。

[99: 近所をよく知る人]

確かに対象範囲が狭いのは事実。ここでいう浦和は浦和もしくは北浦和から徒歩10分圏内だからね。ただその分、その地域の住環境がすばらしいのはこれまた事実。この辺は城東なんかより、間違いなく価格は高い。ていうか、浦和と城東を比較すること自体がおかしい。城東はただ東京都ってだけで住環境は？？？でしょう。少なくとも浦和の住環境をもとめる人たちは城東なんか全く考えてないよ。まあ上の浦和否定の人たちは城東も充分検討しているんでしょうけどね。

[100: サラリーマンさん]

＞城東はただ東京都ってだけで
いわんとしていることは分かるけど、それが天と地ほどの差を生むことも事実だよ。
自治体としての埼玉県と東京都では・・・・
さいたま市と２３区とでは・・・・
それらもひっくるめて住環境であり、城東を選ぶのも浦和を選ぶことと同じぐらいのレベルだとおもう。
俺は高砂から浅草に引越ししたけど、自治体としてのレベルはかなりの差がある。
学校の選択性もそう、近隣になくても選択肢はいっぱいあるし、もちろん高レベル校も。
数でいうなら浦和のように一つ一つ上げられるような水準ではないし。

だから浦和と大きな範疇での地域との比較に反論する人もでてくるんだと思う。