埼玉 浦和近辺の都内並の相場について

[匿名さん]

埼玉の京浜東北、旧浦和エリアは、なぜ埼玉なのに
都内並みに物件価格が高いのですか？

[22: 周辺住民さん]

ちなみに浦和市外は風営法の取り締まりが厳格に行われているので夜のディズニーランドが
少ないです、さらにここらへんはテキヤさんが強くてあまりガラの悪い人は流入してきません。
ある意味健全ではあると思います。

[23: 周辺住民さん]

浦和市外　−＞浦和市街

[24: 匿名さん]

常盤より岸町の方が町並みがいいです。
あと別所沼公園の裏の高台あたりも豪邸がならんでいて素敵。

[25: 近所をよく知る人]

北浦和公園周辺の常盤９〜１０丁目は結構いい感じだと思う。

駅に近い、サティに近い、学校に近い、浦和駅周辺のように、
高層マンションに囲まれているわけではない。
しかも、常盤小は教育熱心な家族が集まるから、通塾率が高く
生徒の学力は高いと思います。
（勘違いしている人も多いかもしれませんが、常盤小・中の
教育レベルは普通の公立と大差はないと思います。ただ、周辺住民
の所得が高いから（あるいは、社宅か官舎が多く、安く住めるため
その分教育等にお金を回せる）、通塾率が高いため学力が高くなる。）
また、浦和周辺でいえば、都内の私立高に通うには若干遠いため、
比較的優秀な学生が公立高に残る傾向もあります。

また、よそから来たのでよくわかりますが、がらの悪そうな人は
少ないと思います。近くのロジャースと北浦和サティではだいぶ住民層が違う
と感じました。

自分は以前、横浜の田園都市線沿線に住んでいましたが、
浦和の方があそこよりも発展してるし、坂も少ないから住みやすいと
実感しています（あの沿線で溝口以南がなんであんなに高いか不思議です。）

[26: 匿名さん]

私も田園都市線の溝口以南〜たまプラあたりまでと浦和と迷いました。
よくそちらと比べられていますよね。価格帯が似てるからかな。

[27: 匿名さん]

浦和と田都沿線では歴史に裏打ちされた深みが全然違うでしょ。
田都沿線は大企業に開発された単なる新興住宅地以上ではないわけで。

[28: 匿名さん]

塾にかけるだけのお金があるから優秀な生徒が多いのではなく
伝統的に向学心のある親がこの辺に住んでいたので、他の地域に
住む人もそういう雰囲気をかってわざわざ引っ越してくることが随分と
続いたのです。

学校に関しては特別、進学に力入れているわけでもなく選抜試験のない
公立ですからそこいらの学校と同じ。上位の何割かに「できる子」がいる
ため、真ん中ぐらいの子がいい方に引っ張られる。それが他との違いだと
思いますね。

[29: 匿名さん]

伝統は大切だよね。
昔からの文京地区に加え教育熱心な親がいまだに公立の質を考慮して買う人がいるのだから生徒の質はそんなに悪くないのではないかと思います。

[30: 周辺住民さん]

さすがに百貨店には居ませんが、サティやイオン、マルエツにロジャース・・・ジャージのお母さんと金髪の女性が多いですね。

都内より引っ越してきましたが、その多さに驚いています。

最近では私もすっかり手抜きでお買い物へ出掛けてしまいます・・・。

伝統もいいですが、住めば都と思わなければいつまで経っても永住の地には辿り着けませんよね。

私も今は埼玉県民、少し車を走らせれば自然も沢山あり良い場所だと思います。

都内並とは、都内に住んでいた者からするとどの辺りと比べて？？と思ってしまいますが、高いのは

人気のある証拠。それが１番ではないでしょうか？

[31: 周辺住民さん]

東京カンテイは2008年３月の三大都市圏中古マンション70平方メートル換算価格をまとめた。
首都圏では3267万円（前月比1.6％上昇）と、３カ月ぶりに上昇した。
しかし、東京都以外の神奈川県、千葉県、埼玉県はいずれも前月から下落しており、
首都圏全体では2007年の上昇から一転、下落基調で推移している。
　近畿圏は1886万円と同1.0％下落した。
近畿圏では2007年12月以降の下落傾向が依然続いている。
　中部圏は1529万円。同1.3％上昇した。２月までは概ね横ばいで推移したが、
３月にはやや強含み傾向が見られる。

http://www.shukan-jutaku.com/np/news_article.php?article_id=25492

[32: 近所をよく知る人]

浦和でピンポイントでは下落しているんでしょうか？

都内並みとは
城東：荒川、江戸川、葛飾、墨田、台東、江東
城西；練馬
城北：板橋、豊島、北
あたりでは。でも、浦和価格は、常盤小、仲町小、高砂小学区で
、しかも南浦和、北浦和、浦和徒歩１０分圏内のみのような気がする。

[33: 匿名さん]

>>32
その通りです。環境が抜群といわれるのは京浜東北線の浦和、南浦和、北浦和から徒歩圏に限られますね。
30さんがおっしゃる金髪ジャージ女性の多いロヂャース、イオンというのはこのエリアから外れていますし、そもそもあのあたりは桜区、中央区で浦和区ではないですね。さすがに新大宮バイパスまでいくと住民層がガラっとかわってしまいます。北浦和サティ、クイーンズ伊勢丹あたりとは客層がかなり違うはずです。
ただし、車で気軽にアクセスできるので週末に安売り商品をロヂャースでまとめ買いってことは個人的にはよくやっています。

[34: 匿名さん]

ジャージや金髪の女性がいるとか書いてあるけど、そういうことを
いちいち指摘する人どうかと思いますね。東京に住んでいたとか
わざわざ書くのも痛い。

ドレスコードはある場面では大切ですが、自分の普段のスタイルまで
他人にチェックされる社会は窮屈でしかない。
何区だからどうだとかも、偏見でしかない。まじめにこつこつ働く
人が一番美しく、そういう人が評価される社会であるべきだ。

ブランド気どりの人間に限って実はたいしたことのない人が多い。
メッキで飾るしか、自らの価値を表現できないからだ。

[35: 匿名はん]

３４＞それ言っちゃたらこの板の意味ないし。もうおしまいかい？

[36: 近所をよく知る人]

現実は中身よりも外見で判断されますからね。
人も地域も。
やっぱり、金髪白ジャージのガラの悪そうな人達がいない方が
雰囲気はよく見えるでしょ。客観的に。

浦和は、昔からの良好な住宅街かつ文教地区という評判を保っていることが
良い点なのだと思います。
（文教地区に関しては、若干評判が独り歩きしているような気がしますが）
この評判を保っている限り、そういうことを気にする人が越してくるので
住民の質が低下しにくく、教育に力を入れる家庭が集まりやすいのではないの
でしょうか。

たとえば、川口あたりなんかは、駅前再開発とマンション増加の影響で住民の入れ替えが
起きており、だいぶ雰囲気が良くなってきましたが、
工場地帯かつ西川口の風俗街の近くという評判がいまだに強く、住環境への疑義が
あるから、都内へのアクセスの割には値段が安いのではないかと思います。
（実際は、住み心地は良く便利なのでお得な地域ですけど。ただ、教育面に関しては、
このあたりは都内に近いので教育に力を入れる人は私立に行かせるでしょうから公立
の学生の学力はそれほど高くないかもしれません。）

要は、一度作られたイメージはなかなか変わりにくいため、浦和の価値は
今しばらく高くたもたれる可能性が高いですよ。

[37: 近所をよく知る人]

とにかく浦和には（浦和駅、北浦和駅から徒歩圏内に限る）、教育熱心な家庭が集まるというのは事実ですね。私は高砂小学区のマンションに住んでますが、たいていのお宅は教育環境を理由に浦和を選んだと聞きます。確かに、教育環境や住民層という点では
>城東：荒川、江戸川、葛飾、墨田、台東、江東
>城西；練馬
>城北：板橋、豊島、北
都内のこの辺よりははるかに良好であることは間違いないと思います。

つまり浦和に都内なみのお金を出す人は、子持ちで子供の教育に熱心なひとなんだと思います。
だから子供のいない人や、教育には関心ないひとは仕事場がなるべく近い都内を選択するんだとおもいます。

[38: 匿名さん]

>城東：荒川、江戸川、葛飾、墨田、台東、江東
（ちなみに足立も含まれますよね？）

まあ、これは納得としても、

>城西；練馬
>城北：板橋、豊島、北

こちらのエリアになってくると微妙だと思いますよ。

[39: 近所をよく知る人]

>城西；練馬
>城北：板橋、豊島、北

＞こちらのエリアになってくると微妙だと思いますよ。

少なくとも練馬、板橋、北区には浦和のような場所は存在しませんね。もちろん都心に近いから便利なのは間違いありません。あくまでも子育てという意味です。

[40: 匿名さん]

浦和に住んでみて感じる良いところは、
①駅徒歩圏内に歴史があり、落ち着いた住宅環境がある(常盤、岸町etc)。風俗店が無い。
②評判の良い公立教育機関が充実(常盤中、岸中、浦高etc.)。
③駅周辺が再開発による新しい街づくりが進み、活気がある(浦和パルコ、伊勢丹)。
④周辺地域にも郊外型大型商業施設がたくさんあり、買い物が便利（イオン、コクーン新都心etc．）。
⑤道が平坦で住民にやさしい地形（ベビーカー、自転車、お年寄りも暮らしやすい）。
⑥緑の豊富な大型公園がたくさんある(常盤公園、北浦和公園、別所沼公園etc.)
⑦本格的な自然環境が身近にある(見沼田んぼ、秋が瀬公園)

浦和はゆとりと利便性のバランスが抜群ですから、エリア人気も高く、マンションの資産価値に反映しているのだと思います。

豊島区駒込、北区西ヶ原、板橋区常盤台、練馬区大泉学園あたりは、洒落た住宅街があって、教育環境も優れていると思います。
個人の価値観で評価が分かれるところですが、浦和をこれらの地域と比較しても互角レベルの住環境であるとは思います。子育て世代の安心感はむしろ浦和が優位かもしれません

[41: 匿名さん]

よく分析されていますね。西ヶ原は意外でした。そのうち行こうかな。

[42: 匿名さん]

分譲価格相場は板橋と浦和で同じぐらいでしょうか。坪単価で２００〜２５０万円の物件が多いのではないでしょうか？（常盤台はもう少し高いですね）
私は都営三田線沿線の志村三丁目界隈に在住していましたが、工場・倉庫が多い町で雰囲気はよくなかったです。夜中にバイクで走り回る兄ちゃんも多かったし、町自体が老齢化しているというか寂れた感じでした。あと買い物が不便でショッピングセンターが近くに無くて戸田のイオン、ロジャースを利用していました。通勤は楽でしたけどね。

[43: ご近所さん]

逆に、浦和の悪い面って（駅徒歩圏のみですが）

①都内から距離があり、新宿まで一本ではいけない。
②子供を有名私立小中に通わせるには遠い（高、大くらいなら気にならないでしょ）
③住宅が高い。
④駅徒歩圏スーパーの売り物の値段が高め。
⑤乳幼児医療制度で、通院・入院の無料が小学校入学まで（入院は中学卒業まで）でイマイチ

くらいしか思い浮かびませんでした。
もともと住宅の値段が高ことが分かって家を買うんでしょうから、所得も高めであると
思われるので、③〜⑤はあまり重要ではないでしょう。

都内へのアクセス以外は、良い点の質と数が勝っていますね。

[44: 匿名さん]

40さんの言われている地域に加えて、

豊島区目白、豊島区千川、練馬区石神井町、練馬区向山、北区西が丘

あたりも加えるべきではないでしょうか？
「教育環境」という要素を重視するのでしたら、特に豊島区目白は外せないと思います。

[45: 匿名さん]

浦和と目白じゃお話になりませんよ。山手線の内側と比較しちゃイカンでしょう。物件価格も庶民レベルで買えるものではないし、目白住民に怒られますよ！

[46: 近所をよく知る人]

そうそう目白と比較すると話がややこしくなります。目白より浦和がいいというひともいるでしょうが、そもそも物件の価格が段違いですからね。比較されたからって目白住民は怒らないと思いますけど。

[47: 匿名さん]

>>45さん
>>46さん

44です。
私は別に浦和と目白などとを比較したのではありません。

37さんが

>城東：荒川、江戸川、葛飾、墨田、台東、江東
>城西；練馬
>城北：板橋、豊島、北
>都内のこの辺よりははるかに良好であることは間違いないと思います。

と言われたのに対し、40さんが

>豊島区駒込、北区西ヶ原、板橋区常盤台、練馬区大泉学園あたり

と城北・城西地区の住環境・教育環境が良好な地名を具体的に挙げました。

私は40さんをさらに補強する形で、豊島区目白、豊島区千川、練馬区石神井町、練馬区向山、北区西が丘を挙げ、城北・城西地区にも浦和と同等かそれ以上に住環境・教育環境が良好な場所が結構あると言いたかったわけです。

なので、浦和と目白を比較したとか、そういう意味で地名を挙げたのではありませんので、誤解なきようお願いします。

[48: ご近所さん]

すなわち、当初の「浦和の都内並の価格」という価格面での比較という趣旨に戻ると、

浦和は住環境がよく、都内のアクセスの割には値段が高い。
その理由は住環境の良さにあり、
住環境は、上記であげられている地域と同等、またはそれ以上である
ことから、付加価値が付き価格が高いと言っている。

したがって、目白等の地域は同等の住環境を持ちつつ都内に近いので
浦和より値段が高いのは当然である。

よって比較の対象とならないということでしょう。

最近は、マンションの建ちすぎで低層の高級住宅街というイメージは薄くなりつつ
あるような気がします。特に浦和駅に近い高砂や岸町近辺や17号線沿いは。

[49: 匿名さん]

誰も別に比較の対象になんかしていないと思いますが？
話の流れをよく読めば分かることなんですがね…。

とかく自分が比較ばかりしているから他人も比較しているに違いない、
と勝手に思い込んでいるだけなのでは？

[50: 匿名さん]

スレッドの趣旨が「都内並み」であることの理由を聞いているのだから
目的が何かと比較をすることであるのは明確なのでは？

何をどう比較したら浦和が都内並みの価格になるという結論を
聞いているのであって、49のように他人の上げ足を取るような
行為をする方が間違っていますよ。

[51: 匿名さん]

またまた話が曲解されてるようで…。
比較することそのものがいけないというのではなく、
浦和と比較する目的で目白という固有名詞を挙げたのではない、
という44の趣旨を理解出来れば、そんなおかしな捉え方にはならんのだが。
スレッドの趣旨云々は関係なく、話の流れを読めば理解出来ること。

[52: 物件比較中さん]

浦和区内だと浦和駅か南浦和駅か北浦和駅徒歩圏がいいみたいですが、それぞれ住み心地はどうなんでしょうか？

[53: 匿名さん]

ちょっと荒れているようですが、文字しか書かれていない
掲示板で「空気を読め」という無理をおっしゃる人は２ＣＨにでも
いっていただいて・・・

北・南・浦和駅で徒歩１〜２分ではさすがに商業地域なのでテナントビルや
背の高いマンションばかりです。
各駅徒歩３〜１５分圏では比較的低層の住宅が続いています。

[54: 匿名さん]

元、浦和駅の周辺のマンションに住んでいたものですが、治安もわりと良く公共施設や買い物するところも近くて大変便利なところです。ただ、小さなお子さんがいる場合には私立幼稚園がほとんどなので、費用が東京都内の区立幼稚園よりかなり高いことが欠点ですね。

[55: 販売関係者さん]

浦和は交通アクセスも良ければ、周辺環境も埼玉県では群を抜いてます。
文教都市で知られているだけあって、教育レベルも全国トップクラスだそうです。
治安もものすごくいいと言えます。

東京都の高級住宅地の場合、暮らしが便利ですが治安は土地が高ければ高いほど
悪くなる傾向にあります。
イメージで「トウキョウ」、「サイタマ」を選ばれますと多くの方が「サイタマ」に
抵抗を持たれますが、トウキョウに憧れて物件探しをされますと失敗します。

東京２３区だからというだけで無意味に値段は上がります。

[56: ご近所さん]

教育レベルは小・中の公立は普通ですよ。
この地域の親は教育熱心だから、生徒の学力は高いかもしれません。
公立高は全国の公立高でトップクラスですが。

進学塾のレベルは周辺地域より高いと思われます。

治安は埼玉県警犯罪マップを見る限り良好です。
川口や大宮と比較すると明確に犯罪率が低いことがわかります。

２３区は都内に近く通勤至便で高いのであって、無意味というわけでもないと思います。
賃貸ならまだしも、高額な物件をイメージでは買わないのではないかと思います。

通勤の利便性を取るなら浦和と同じ価格帯の都内
住環境や教育面をとるなら浦和になります。

でも近年は浦和の環境はイメージが先行しているような気がします。

[57: 近所をよく知る人]

>近年は浦和の環境はイメージが先行しているような気がします。

浦和が文教都市で良好な住環境であるというイメージは最近できたものではないと思います。
私が知る限りでも常盤中の通学区指定で転居する方などはずいぶん昔からいましたしね。
そういう意味では昔からの良い面がうまく継承されているエリアだし、安心して子育てできるという価値観において他地域と比べて相対的優位という評価がより強まっているのかもしれません。
まあ子供を取り巻く犯罪が増えているのだから、外的要因ということではないでしょうか？

このエリアは確かに不動産価格が高いですが、購入層の考え方としては単に不動産購入と言うよりは「子供への投資」という意味合いも含めて物件購入していると思います。

[58: ご近所さん]

都内は通勤が便利であることは明確で値段に反映されるのは理解しやすいが
住環境とか、教育なんかは時代の流れとともに変わりやすいから付加価値をつけるのは難しいですね。

ある雑誌で見たのですが、教育熱心の親があつまる地域の公立は、
親の干渉（必要以上に学校運営に協力しすぎること）過度で学校側として迷惑
を被っているため、その対応に追われて、先生の負担になっている
なんていう記事がありました。
たとえば、家庭科の授業で先生一人で生徒全員の面倒を見切れないから、
親が何人か授業にでて子供に教える、学校にカウンセラーの数が不足しているから
ちょっと心得のある親（中途半端な知識しかなく専門家ではない親）がカウンセラー
になるという例が書いてありました。

そういうやりすぎな親がいても、子供の自立心が育たなそうで困りますね。

浦和の公立小・中の良さは有名ですが、実際はどうなんでしょうか。

[59: 匿名さん]

埼京線の武蔵浦和、中浦和は物件数も多く値段も手頃ですが、どうなんでしょう？

[60: 匿名さん]

>>59

ここで良いとされている浦和には、埼京線沿線の手頃な地区は含まれません。その辺りは飽くまでも普通の埼玉だと思って下さい。安いものにはちゃんと安い訳があるのですよ。

[61: 匿名さん]

武蔵浦和はさいたま市の副都心ですし、再開発でずいぶん変貌しているので資産価値としてもいいと思いますが。駅前のタワーあたりは都内並みの相場を形成しつつあるように思います。
だいたい浦和の定義はどうなっているんですか？浦和駅周辺の狭い地域だけのことではない筈ですが・・・。

[62: 匿名さん]

資産価値の話ではないでしょ。武蔵浦和前のタワーも浦和駅前のタワーも
価格的には大きくは違わない。そういうことではなく、文化と言ったら大袈裟
ですが勉強に対する取り組み方、雰囲気が南浦和〜北浦和の公立の学校と
埼京線沿線の旧浦和（現、桜区南区）の公立の学校とでは確かに違うということです。
それくらいは、地元の不動産屋も教えてくれるはずです。

[63: 購入検討中さん]

マンションの供給数でいくと圧倒的に埼京線沿線の方が多いので、今は値引きも含めて検討しやすいと思っていたところです。
子供のことを考えると評判の良い校区を選んであげたいと思うのは親心ですが、同じ旧浦和市でも京浜東北線沿線と埼京線沿線で学力差がそんなに大きいんでしょうか？
武蔵浦和の内谷中学あたりの評判はそんなに悪くないと思っていたのですが、同じさいたま市立の学校でレベル差が大きい理由がイマイチ良く分かりません。

[64: 匿名さん]

同じさいたまでも岩槻も見沼も西区もそれぞれ違いますよね。
同様に同じ旧浦和でもそれぞれ違うのです。

学力差に関しては私はデータを持ってませんが、家庭教師をしていた
経験からは常盤、岸あたりの中学は「いい高校」に行く生徒の数が
他の中学よりはっきりと多かったですね。でもそれはあくまで上位層
での比較ですから他は全国平均と変わらない学力だと思います。

京浜東北線沿線の学校と埼京線沿線の学校は中学に限らず高校でもレヴェルの
差は出ていると思いますね。蕨、浦和、浦和西、大宮高校は京浜東北線。
南稜、浦和南、与野は埼京線。後者の学校も普通の高校ですが前者が県南の
公立高校としては有名で塾もこぞって合格者数を発表しています。

[65: 物件比較中さん]

やっぱり常盤中、岸中が双璧なんでしょう。
首都圏でもさいたまだけは例外的に公立優位な地域ですから、この２つの中学校の学区はかなりレアものな地域といえるかもしれません。

[66: ご近所さん]

最近、常盤地区に新規物件が少ないですね。マンションズ見ても数件しか掲載されていない。
環境の良い物件も減ってきているし、建築予定地も駅から遠く微妙なところばかり。

中古で、駅に近い常盤中、岸中地区の物件はそこそこあるけど、
線路沿いや幹線道路沿いで築10年ものばっかり。
自分が探していた時は、中古の駅近でお手頃なのは10年物ばかりで、半年くらいしたら
すぐに大規模修繕していた。内覧した時の売主は、大規模修繕は当分先とか自分の都合のよいことしか言ってなかった。（売主は一時金払う前に逃げようとしていたのか？）

ただでさえ供給数が少ないこの地区ですが、
利便性が高く、住環境も良い場所は今後少なくなりそうですね。

[67: 匿名さん]

浦和駅前と武蔵浦和駅前のタワーの値段は
全く違いますが。。。
武蔵浦和の新築より浦和駅前築３年弱の中古の方が
高いですし、、。デペによっても違います。

[68: 周辺住民さん]

歴史のある文教エリア＝浦和、低地工場地帯の宅地化エリア＝武蔵浦和です。
浦和と武蔵浦和では「地ぐらい」が全く違うでしょう。

[69: 匿名さん]

レッズフーリガンも住んでいる、赤い街浦和。

[70: 匿名さん]

以前浦和に住んでいた時、
息子の幼稚園のクラスに帰国子女が三人もいて、
他にハーフが二人いて、お教室に英語がとびかっていました。

[71: 匿名さん]

フーリガンが浦和区にいるとしても全体の数パーセント程度だろう。
レッズと浦和区を混同している６９は痛いな。レッズサポは埼玉県
全体にいるから。

[72: 近所をよく知る人]

浦和と名がつく駅周辺について

南浦和：京浜東北線始発駅、進学塾の聖地、岸中所在
浦和：高崎、宇都宮線停車駅、将来湘南新宿ライン停車、西東に有名デパート、県庁所在地、浦和一女所在
北浦和：常盤中、浦高、市立浦和高所在、美術館のある北浦和公園、浦和では一番の文教地区か？
武蔵浦和：埼京線始発、武蔵野線乗り換え、さいたま市の副都心、高層マンション群
中浦和：別所沼公園
西浦和：新大宮バイパス、浦和ゴルフ倶楽部
東浦和：？
浦和美園：埼玉高速鉄道始発、イオンＳＣ

さあ、どこに住む？

[73: 近所をよく知る人]

そろそろ浦和区以外の旧浦和市の名称を変更すべきでしょう。
武蔵浦和、中浦和、西浦和、東浦和、浦和美園

浦和区民から見たら、一緒にされるのは腹立たしいでしょう。
浦和という名前におんぶに抱っこで価格を釣り上げているデベもいることでしょう。

[74: 匿名さん]

確かに「浦和」の付く駅は多すぎて訳が分からないですよね。
浦和区所在の駅って浦和、北浦和、与野（！）の３駅だけ。それと浦和区以外でも町名に「浦和」があるのが、南浦和（南区南浦和）と東浦和（緑区東浦和）です。
したがって、「浦和」の呼称を継続使用できるのは浦和、北浦和、南浦和、東浦和の４駅に絞ってはどうでしょう。

浦和美園⇒さいたまスタジアム前
中浦和⇒別所沼公園
西浦和⇒田島団地前
武蔵浦和⇒武蔵沼影

などいかがでしょうか？
武蔵野線の「越谷レイクタウン駅」のようなおしゃれな名前も素敵ですが、どうも思い当たりませんね。

[75: 匿名さん]

武蔵浦和→さいたま副都心

タワーは多いが、副都心の事業としてはいまいちかな？
ある雑誌で、武蔵浦和の資産価値が高いとうたっていたけど、地元民としては
とてもそうとは思えない。

[76: 都区内在住]

ここのスレタイの意味がよくわからん。
都内並みの相場って、どんなのを指していってるんだ？

そりゃ都内だって不便なところもあろうし、
そうした物件と比較して都内といわれても説得力ないし。
だいたい、ここって中古の話なんだろ？
浦和の物件なんて、駅近・学区好条件の築浅物件だって、
購入価格より数百万高く売れる物件なんて皆無じゃん。
ネットでも、駅前〜県庁間の不動産屋見たってでてきやしない。

この条件なら、城東地区の物件だって、築浅ならいくらだって出てくる。
要は浦和の新築物件購入者は、不動産購入ということで考えたら
それほど資産性のない物件を高い値段で買っているというだけの話だろ。
埼玉のなかで云々言うならいいけど、
中古価格の話で都内並みなんて話をするのは少々無理があるだろ。
所詮は埼玉なんだから。

[77: 匿名さん]

中古物件の流通量だけで資産性云々を語るのはやや早計かと。
ネットや不動産屋で中古物件数の多い地域ほど需給バランスが悪いという側面もありますからね。こういう買い手市場では、買い叩きで資産価値の下落リスクがあります。

[78: 76]

＞中古物件の流通量だけで資産性云々を語るのはやや早計かと。
誰も『量』の話などしていません。
どんなに好条件でも、買った価格より上がるような立地ではないということだけで
「都内並みの相場」というのがおかしいと言っているだけ。
だいたい、レスみると、埼玉県の、さいたま市の、旧・浦和市の、これまた狭い浦和区なんて
ものすごく限られたところが高いだの良いだの言いたいんだろ？
そんな話に流通量がどうのなんて話なんかしませんよ。

どう転ぼうと浦和は浦和、浦和駅〜県庁間だろうと、別所沼周辺だろうと、西浦和駅から工業高校周辺だろうと、咲いてるんだか枯れているんだか分からないサクラソウの公園周辺だろうと、
小松原周辺だろうと、み〜んな同じ浦和。
一緒にされたら迷惑とか、常盤は違うとか、読んでいてBAKABAKAしい。
それを住んでいる所で線引きするような書き込みが多過ぎる。
都内城東に関してもそんなことが書かれていたけど、
武蔵野線に乗ってみれる未開拓の大平原のような場所は城東にもないよ。

浦和駅周辺の相場が高いことについて論じるのは一向に構わないと思うが、
どこが下だの、やれあそこと一緒にするなだの、そんなレスがあるんじゃけっして
レベルの高い地域とは言えないね。

[79: 物件比較中さん]

不動産を投資目的として買うのなら都内がいいのでは？
浦和の相場は供給量も安定していて手堅い地合い。

[80: 入居済み住民さん]

>>79
>不動産を投資目的として買うのなら都内がいいのでは？
マンション買って、そこに一生住む年配者ばかりではない。私は３０台半ば、投資目的でなくても中古での価値を考えて買うのは当たり前。投資目的として、なんていうのは単なる言い訳に過ぎない。それだったら都内の物件と比較しようなんてことは考えないほうがいい。

[81: 匿名さん]

浦和駅前のタワーは中古で３０００万ＵＰしてますが・・・

[82: 76]

ほほ〜
買った値段より3000万ＵＰしてるとな？
（俺は買った値段より高い、と書いているからね）
浦和でそんな中古があったらお目にかかりたいもんだね。
ぜひ教えてくれよ（笑

っていうか・・・・同じデマカセ書くならもう少しまともなレスしろよ。

[83: 匿名さん]

>>81
もしかして徒歩４分のヤツ？

[84: 川口市民]

>>81
俺も知りたい。
浦和で買値より３０００万高く売れたタワー物件。
ぜひ物件名教えてくれ、デマでなければ。

[85: 匿名さん]

>>76・78

ここで語られている浦和区の「都内並の相場」というのは、何も東京都心や城南・城西エリアといった都内人気エリアと比較しての話ではないでしょう。埼玉にあって周囲に比して突出して物件価格が高く、都内城東・城北に匹敵するか場合によっては凌ぐほどであり、かつ住環境や教育環境においても他の埼玉や都内城東・城北よりも優れている、ということですよ。

「どう転ぼうと浦和は浦和」等と主張されるのは全く自由ですが、あなたが言う未開拓の大平原のような場所と浦和区では地価が全然違うことは事実ですし、それはさすがにあなたもご存知なのでしょう？そういうあなたのような発想を「糞味噌一緒」というのですよ。

「どこが下だの、やれあそこと一緒にするなだの」といった書き込みは、東京都心や城南・城西などの人気エリアのスレでも沢山見かけますよ。というよりむしろ、この浦和スレなんかに比べると、もっもっとどぎつい感じで展開されていることの方が多いくらいです。ならば、東京都心や城南・城西は浦和よりもレベルが低いということになりますね。

いずれにしましても、これまでもこれからも浦和にはご縁がない方のようですので、浦和以下のレベルの低い都内でご検討頂くよう是非ともお願いしたいと思います。

[86: 76]

>かつ住環境や教育環境においても他の埼玉や都内城東・城北よりも優れている、ということですよ。
どこがどう優れているのか教えてもらいたいね。
だいたい、比較する対象が違いすぎていることもわからないのか？
あなたが言う浦和以下のレベルは、城東とすればあるかも知れないが、
その面積とあなたが言う浦和とは対象面積が違いすぎるだろ。
そんな針のあなのような地域だけをとって、城東だの城南だのと比較すること自体、
まったくのナンセンスであり、比較するのであれば浦和と呼ばれる地域で比較するべき。
そうなると大平原も、低レベル滑り止め私立校も、排ガス渋滞まみれの田島もみんな比較対象なんだよ。
それがさいたまの浦和であり、比較するならそれで比較しろということ。
そんなこともわからないから、狭い地域のことを挙げて鼻にかけたがるんだよ。
文教地区？
ヘソで茶が沸く話だぜ。

[87: 匿名さん]

>>86
うん、俺も狭い地域と広い地域を比較して優越感味わっていると思ってた。いくら浦和が良いといってもホントに狭い地域だけを挙げて、その数倍ある地域単位相手に良いだの悪いだのといってるな〜って。

城東だって城北だって、都内は学校の選択性がさいたまとは大違い。浦和は単にその狭い地域で良いというだけで、選択肢があるわけでもない。ましてや、どんなに好条件でも購入価格を百万単位で上回る地域ではない。だいたい、ここは中古マンションの相場の話なんでしょ？だったら浦和なんて区内から比べたら相当下じゃない？

中古の価格ということなら、再開発中だけど下町べたべたの押上・曳船地域や
砂町など東西線、新宿線の駅地価物件は築浅（３年くらい）なら３〜６００万高なんていっぱいある。どこを比較してかつ住環境や教育環境において優れているというのかわからないけど、すくなくともここは中古マンションのスレ、それで比較したら浦和もさいたま市であり、埼玉県に相応しい価値しかないよ。

[88: 匿名さん]

お〜い、3000万値上がりしたタワーマンションの物件教えてくれよ。

[89: 匿名さん]

3000万値上がりのタワーマンションなんて、ただの煽りに決まってんじゃん。

[90: 近所をよく知る人]

某タワーは浦和駅徒歩４分です。調べればすぐわかるでしょう。

ここは、当時売り出しは不動産価格が底の時なので、
平米単価約５０万で出されていました。したがって、某物件はいま８０平米７１００万程度
で売り出されているので、約３０００万アップは事実です。
（すべて検索すればわかるソースのある情報です。そのソースが事実であればですが。
アドレスはるのは面倒なので自分で調べてください。ヤフー不動産と、「埼玉」「不動産鑑定士」でググれば探せます。）
ただし売り出し価格なので、
この価格で売れているかは不明です。
４〜５年前に買った（あるいは契約した）物件は、地価上昇のため、駅近物件は特に
１０００万以上上がっていることも珍しくはありません。

しかし、この浦和のタワーに関しては７０平米でも現在５５００万で売りに出されており、
２０００万ほどＵＰしています。
地価上昇を考慮しても、浦和でこの価格は異常だと思います。

また、その他の駅徒歩圏内の物件に関しても、ここ４〜５年の物件に関しては、
当時の値段より高く売値を出していることが多いです。
１０年前のものでも、売り出し価格と同程度の価格で出していることも珍しくはありません。

不動産価格は需要と供給で価格が決まることは周知であり、この価格でも
買う人がいるのだから「埼玉県に相応の価格」では売られていません。
買っている人は、高値　掴みだなんて思っていません。それなりの価値があると
思って買っています。

すべて数字が物語っています。感情的な理論は全く話になりません。
また、礼儀にかけている話も、受け入れがたいものがあります。

[91: ご近所さん]

確かに、浦和の西側と城東エリアとの比較はサイズが合いませんね。

ただ、さんざん言われている常盤・岸エリアというのは、浦和区の西側の
ほぼ全域を示しており、浦和区の不動産価格は西口に引きずられている
ので、物件価格という面で見れば

浦和価格＝常盤・岸エリアの価格というのはあながち間違いではありません。

ただ、行政区域で分けて、比較するなら
浦和区と墨田区とかっていう風にしないと比較になりません。

で、上のヤフー不動産で新築ですが、地区毎の売買価格の推移が
あるので調べてみたら、昔から浦和区は城東区域の各区と同等
程度の価格では取引されていますね。

中古はデータがないのでわかりませんが、基本的に新築の価格は、
その地域の路線価なりの地価をもとにして決定されるので、中古物件の
価格が参考にされているともいえます。したがって、浦和区の中古物件は
新築時の価格が高くやはりそれなりの価格で取引されているので、スレタイの
「都内並み」という表現は間違いではないでしょう。

[92: 近所をよく知る人]

半年ちょっと前にコスタタワーの中古をチェックしたときは中層階で2000万UP、上階の広めの部屋は3000万ほどUPの1億円で売られた。しかもどっちも売りに出したとたん検討者がでて、すぐ話がまとまったんだって。岸町のプラウドの小さい部屋も確か数百万UPで売買されてたな。

７６さんはヒステリックになりすぎだね。おそらく住みたくても住めないんでひがみMAXなんでしょう。やたら浦和近辺のこと詳しいしね（笑う）

[93: 匿名さん]

あ〜あ、やっぱ徒歩４分か。
あそこの地権者がらみの物件がどういうものだか知らないのかな？
だから大手仲介はてをださないのに…
値付けだって地元有限会社不動産が相手が悪いからいい値でネットに載せて、ず〜っと売れていないやつだろ？
浦和住人ってこの程度か。わさわざ浦和の恥をここに出すとは。
検索結果ぐらいの事だけを書いて、その裏を知らない文教地区市民か、所詮はこの程度なんだね。

[94: 匿名さん]

↑アンチ浦和のくせに、このスレが気になってしょうがない重度分裂症くん。
メンタルダウン寸前か？

[95: 83]

>>93
市長選挙がらみね、やんわり忠告しておいたんだけどね〜
ま、ここに書き込む埼玉県民なんてそんなもんよ。

浦和の中古実勢価格は坪単価１４０万円前半、板橋、赤羽以下。
足立区北千住以下。
築年数の若さを考えたら東向島あたりといい勝負。
東京カンテイあたりで見比べてみな、これが実勢データ。
ここで浦和市民が『あるよ』といっているのはデータではなく単なる『サンプル』。
オマケに例に挙げた物件はひどいミソつき・・・

ま、私鉄の小さな駅沿線だったら都内より高いから、都内並みとしておくか。
主婦かそれに類するレベルの持ち主なら、
このデータで『都内並み』と言うのもいいんじゃない？

[96: サラリーマンさん]

浦和の常盤といっても、新築80平米台で4000万円台で売っている。
そりゃ都内でも探せばあるだろうけど、4000万円台といったら・・・
北綾瀬？小菅？舎人？あってもそんなところじゃないか？

都内並みねぇ・・・内容的には間違っては居ないのかな。
でも、対象地域の範囲があまりに違いすぎるよ。
たしかに『北綾瀬なみの相場』がスレタイじゃ盛り上がらんだろうけど。

[97: 匿名さん]

高値掴みの去年、
浦和から歩10分の新築買いましたが、常盤（常盤小学区）なら80平米5000万ぐらい出さないと買えませんでしたよ。
予算が少ない我が家は、70平米で4600万ちょっとの物件（大手ブランドでもないし、常盤の町名でもない）です。
実家のある越谷なら80平米3000万円台で買えました。そっちの方が生活にゆとり（居住空間・金銭的にも）を持てて良かったかなとちょっと後悔しています。

[98: 匿名さん]

↑大手ブランド×
　大手デベ　　○

失礼しました。城北地区ぐらいの価格で、城東より高かったです。

[99: 近所をよく知る人]

確かに対象範囲が狭いのは事実。ここでいう浦和は浦和もしくは北浦和から徒歩10分圏内だからね。ただその分、その地域の住環境がすばらしいのはこれまた事実。この辺は城東なんかより、間違いなく価格は高い。ていうか、浦和と城東を比較すること自体がおかしい。城東はただ東京都ってだけで住環境は？？？でしょう。少なくとも浦和の住環境をもとめる人たちは城東なんか全く考えてないよ。まあ上の浦和否定の人たちは城東も充分検討しているんでしょうけどね。

[100: サラリーマンさん]

＞城東はただ東京都ってだけで
いわんとしていることは分かるけど、それが天と地ほどの差を生むことも事実だよ。
自治体としての埼玉県と東京都では・・・・
さいたま市と２３区とでは・・・・
それらもひっくるめて住環境であり、城東を選ぶのも浦和を選ぶことと同じぐらいのレベルだとおもう。
俺は高砂から浅草に引越ししたけど、自治体としてのレベルはかなりの差がある。
学校の選択性もそう、近隣になくても選択肢はいっぱいあるし、もちろん高レベル校も。
数でいうなら浦和のように一つ一つ上げられるような水準ではないし。

だから浦和と大きな範疇での地域との比較に反論する人もでてくるんだと思う。

[101: 近所をよく知る人]

＞１００
そうだね〜　まあ住環境なんて個人の考え方次第だからね。高砂より浅草のほうがいいって人も、また逆の人もいるんだから。
自分は東京（杉並区、中野区）に20年ほど住んでたけど、正直そのときから城東なんて行ったことさえない土地ばかりだし、治安も悪いからすむなんて考えられなかった。でも仕事の都合で住んだ浦和は少なくとも中野よりいいと思った。でも確かにそれも子供がいるからってのが大きいしね。
城東にも住んでみたらいいというとこもあるのかもね。

[102: 匿名さん]

浦和に住んでいますが、浅草は姉が住んでいたので何度も行ったことあります。
私は浦和のほうがいいと思いますが、姉は浅草のほうがいいに決まっているでしょと
聞きませんでした。人によりけりですね。私は＊＊＊っぽい車が大嫌いだからかな。

[103: 匿名さん]

京浜東北線で浦和と同等レベルの子育て環境を考えたら、上中里、王子(〜駒込、巣鴨)かなと思いますが、中流サラリーマンにはちときつい価格帯です。

その点、常盤あたりの中古マンションなら築浅８０㎡クラスで４０００万円前後ですから年収１０００万円クラスの中流サラリーマンでも買える価格帯。その割には高級邸宅地も近く住環境がいいし、学区レベルも高い。
都内並み相場といっても同等レベルの住環境で比べたら浦和は割安だと思います。通勤利便性を考えたら、まあ合理的な相場なんじゃないでしょうか？

ちなみに川口、蕨あたりは都内寄りで価格も安いけど、子育て環境としてどうかな？って感じがします。
浦和は住環境のバランスが良いので、環境重視の方々に人気があるのでしょうね。

[104: 近所をよく知る人]

自分は、２００７年高値掴み組ですが、イメージで浦和を選びました。
都内の城東とか、住環境の良さで知られている田園都市線（溝口以南）
は買える経済力はありましたが、文教地区であるということを売りに
している浦和にしました。
正直、文教地区というのは、目に見えない部分でありその真偽には
疑問が強かったのですが、文教地区を売りにしている以上、教育重視
な家庭が集まり、その結果、文教地区としての雰囲気が保たれるのでは
ないかと思い選択しました。

私立中なんかも受験させようとは思いますが、結局子供なのでちゃんと勉強
してくれるかわからないし、無理に勉強させても塾代が無駄になるので、
保険として学区が良いとされている地区にいれば、受験に失敗しても
安心して通わせることができる学校に行けるなら、このエリアを選択する
価値は高いと考えています。

特に、常盤小の学区は、社宅や官舎が多い地区であり、親の身分はしっかり
しているので、どういう身分の人が住んでいるかわからない雑多な
エリアより安心ではあります。（別に、公務員やＪＲの住人が教育熱心とは
思いませんが・・・）

都内の学校の選択肢は多いといっても、それは私立に限った話で
公立では難しいのではないのでしょうか？
それに浦和からなら少々遠いですが、２３区の大半の私立中学に通わせることは
できると思います。

ところで東洋経済で、浦和の中古が＠１４０程度と書いてあったのですが、
信ぴょう性に欠けますね。最近の相場は築１０年徒歩１０分で＠１７０程度
ではないかと思います。不動産屋は＠１４０は２〜３年前の価格で、今この値段
では買えないと言ってました。
やはり、自分の足で聞いた情報じゃないと信用できませんね。
もともと、あの雑誌はいつも「崩壊」「暴落」とかあおってばっかりで
当たったためしがない。

[105: ビギナーさん]

・常盤のエリアのマンションは地元民が多く、永住が多い。
・子供の教育重視で買うので、少なくとも子供が中学終わるまでは売らない。

したがって
→古い、場所が悪いところが中古にでる
→中古の価格は低い
→とりあえず低い価格で売れる
→実勢価格としては低い相場になる。

という構図はありますかね？

新築駅近で場所がいいところは５０００万越えも珍しくないし
中古が＠１４０というのはホント？って思いました。

あと、例の徒歩４分のタワーの問題点教えてください。気になります。
地権者？選挙？忠告？
われわれ庶民では知りえないことを知っているだなんでうらやましいです。
あなたの妄想でなければ、主婦レベルの人でもわかるように教えてくださいね。

[106: ご近所さん]

＞＞正直、文教地区というのは、目に見えない部分でありその真偽には
疑問が強かったのですが、

そのとうりですよね。文京地区なんていわれてもピンとこなかったのですが住んでみたらその意味がわかりました。ながらく文京地区を維持することで形成された住環境は素晴らしいですよね。

＞＞私立中なんかも受験させようとは思いますが、結局子供なのでちゃんと勉強
してくれるかわからないし、無理に勉強させても塾代が無駄になるので、
保険として学区が良いとされている地区にいれば、受験に失敗しても
安心して通わせることができる学校に行けるなら、このエリアを選択する
価値は高いと考えています。

そうそう、私立に通わせないと問題ある地域だと心配ですよね。うちも学校に関してはまったく心配していません。

[107: 物件比較中さん]

浦和が周辺相場より割高なのは、中学受験失敗の場合の「保険料」ってことか？

それでも浦和高校など地元公立高校に運良く入れれば、都内私立に通わせることを思えば、学費や通学定期代などがいらない分で「保険料」を回収できるかも。
住宅購入資金と教育資金をセットで考えれば、あながち高いとも言えないかもね・・・。

[108: 匿名さん]

ピンク系のお店もほとんどないし、ラブホもないから下手に中途半端な都会の私立
の中学高校行かせるよりはいいですね。
文教地区だという期待を込めて引っ越してくる人がわずかでもいれば、逆に出ていくエリア
よりも大きな差が出ると思います。

教育委員会も学科を得意とする先生と生活指導が上手な先生を一応把握しているので、
常盤のような学区では前者の先生が集まる傾向があります。この点も意外と大きいですね。
まあ、これからこのエリアに来る人は大きな期待を寄せないことですがさいたま市の他よりは
確実に１ランク以上「いい学校」に行ける「要素」はあります。

[109: 匿名さん]

埼玉の公立高校の大学合格実績（２００８年）

【東大】
浦和（33）、浦和一女（2）、大宮（6）、川越（6）、春日部（6）、熊谷（1）、
【早稲田】
浦和（123）、浦和一女（97）、市浦和（40）、大宮（100）、川越（129）、春日部（92）、熊谷（53）
【慶応】
浦和（77）、浦和一女（27）、市浦和（6）、大宮（32）、川越（34）、春日部（32）、熊谷（22）


やはり浦高が頭ひとつリードしている感はありますが、大高、川高、春高の２位争いが熾烈で切磋琢磨している姿が見て取れます。
自主自立、質実剛健、文武両道といった旧制中学の建学精神が好きな人なら、別に都内私学でギスギスしなくてもローカルで青春を謳歌するのもひとつかなと。
個人的には中高一貫校となった市立浦和の今後に期待しています。
がんばれ、公立王国埼玉！

[110: 匿名さん]

浦和のマンション広告には「人気の常盤中通学区」、「名門浦和高校至近」なんてセールス文句が並んでる。
他地域から転入なんですけど、最初は「ふーん、そうなのかな？」程度だけど、繰り返し見てるうちにいつの間にか「なんちゃって教育ママ」になっちゃったよ〜(笑)。
浦和は高卒ママでも感化させる不思議な文教都市なんです。

[111: いいな]

すんでみたくなった。けど　高い

[112: 匿名さん]

ほかのエリアがひどすぎるのもある。

[113: マンコミュファンさん]

１１２さん、言えてます。

私、去年横浜市青葉区より転居して参りましたが、正直最初の頃戸惑いました。
転居先のさいたま市某区は本当に品がないです。
早く横浜へ戻りたいです。

[114: 匿名さん]

横浜だって工業地帯の某区はかなり品ありませんよね。

[115: 匿名さん]

横浜なんて言えば聞こえは良いけど、実態としては埼玉や千葉と変わらないような所も少なくないんだよね。横浜の連中って、埼玉や千葉を見下したり、同じ神奈川でも川崎を見下したりして、横浜絡みのスレは決まって荒れている。

しかしまた、青葉区なんて見栄っ張りの集まりのような所のカラーに染まっていたのなら、埼玉的な雰囲気は許し難いだろうな。

[116: 匿名さん]

さいたま市の格差は横浜の比ではない気がする。ド９んが本当に多い。

[117: 物件比較中さん]

横浜の青葉区なんて、とても高くて住めません！！私は都筑区に住んでいましたよ〜。

今は大宮ナンバー・・・

埼玉もいい所ですが・・・

[118: 匿名さん]

以前青葉区に住んでましたが
青葉区も駅から少し離れれば全然高くないですし、たいしたことないです。
坂だらけですし、青葉区の方がはっきりいって田舎です。
最近東急がせっせと開発していますが。

[119: 匿名さん]

横浜市青葉区とさいたま市浦和区ってマンション価格が同レベルだけど雰囲気が真逆。
駅前デパートも、たまプラ東急の垢抜けた感じと浦和伊勢丹の落ち着いた感じは対照的。

自己顕示欲の強いプチセレブ系は青葉区、年寄り・子供中心の質実剛健系は浦和区って勝手にイメージしてる。

[120: 匿名さん]

たまプラ＝自己顕示欲強いは本当同感！
新興地で地方出身の成り上がりが多く
世田谷に住める程お金持ちでもないからなおさら
そうなるんでしょうね。
相手にしてて疲れる人多そう。
でもたまプラって実は駅前だけで
ちょっといくと山梨みたいに何もないですよね。
私は何より坂が苦手です。

[121: 匿名さん]

たしかに、浦和はお年寄りが多いですよね。
まあ古くからの豪邸も多いですし
そうなりますよね。