中古マンションが売れません、、、

[匿名さん]

築20年のマンションに５年住み去年の11月から売りに出しています。

が、未だに売れず。親戚の方に専任契約で売却活動をしてもらってるのですがネット掲載はなく広告も入れてるのか？？よくわかりません。電話もこちらがかけない限りかかってこないです。問い合わせも内覧もないだけだからかけることもないのか？と思ったり。今Wローンなのでそろそろ生活が不安になってきました。

価格は相場より300万程下げています。

物件が古いとやはり難しいのでしょうか。

入居の時に全面リフォームしてます。夫婦2人暮らしだったので割ときれい？だと思うのですが。

初めての売却なのでどうしていいものかわかりません。

[925: 匿名さん]

間に業者が入っていれば、そんなに問題にはならない
ような気がします。

事情が変わって安く売りにだすことにしました、とでも
言えば、メンツも立つでしょう。

たとえば、100万円だして、相手の了解を得やすくする
という手もあると思います。交渉は歩み寄りなので、
一方だけが譲歩するというのは、しこりが残るような
気がします。

いきなり１割引きを言い出して、相手が怒っている
というような場合は、無理かもしれません。

[926: 匿名さん]

私の場合、いきなり１割引いたら買いますと言ったら、
あっけなく引いてくれました。

人によっては、最初からそれを折り込んだ値段を
つけていることもあると思います。

でも、断られたということは折り込んでないですよね。

無理かも・・・

[927: 匿名さん]

>>924
気分が悪いじゃなくて、同じ名前で同じ値段、たぶん門前払いだと思いますよ。

私が売主なら売主側不動産屋に
『今後、一割以上ひいてくれという買主はあなたの判断で断りいれて結構』『私に連絡不要です』
というはずです。

相場が読めない強気さんか、高値で売れたらラッキー位に考えてると思います

という事で、少なくとも前回断られてるなら50万円でも100万円でも指値を上乗せして申し込みしないと売主まで確実に連絡届きませんよ

[928: 匿名さん]

>924

売主も十人十色です。
はやく売却したい人。（現金が必要な人）残金以上で売りたい人。相場観のない人。
売却物件もいろいろです。
買い替え物件。相続物件。ローン破綻者等々。

本物件は、晒し物件であり、指値１割引きは当たり前です。
たぶん、売主は「いつか売れればいいや」と構えているタイプです。
現金化を急がない売主だと、１割引は難しい。
気に入った物件なら、買主が妥協するしかないですよ。

[929: 匿名さん]

売る側でした。1割減までは考えていない事を仲介業者に伝えていたので、事前に業者と買い主さんとで相談があったと後で聞きました。
買い主さんは1割減くらいでと言っていたそうですが。０．７割減で出してきました。引き渡し時期やエアコンと照明をつけたまま渡す等の条件を話し合い、決着しました。値段を上乗せ出来ないなら、その他の引き渡し時期などを売り主に合わせるからと、仲介業者に言ってみては？

[930: 匿名さん]

晒し物件になっているなら、焦っていない売主でしょう。
納得の行く価格で最終的に売れないなら引っ込める（ひとまず賃貸にして数年後にまた売り出すなど）という売主もいます。
早急に売る必要のある場合ならとっくに値下げしているはずです。

>すごく気に入ってしまってここが売れてしまわない限り諦められない

↑これが答えでは？
ならば、焦っていない売主に対して値引き交渉は不適当だと思います。

>不動産屋の話だとあと３００載せれば可能だとか

こうはっきり言われているのに、載せずにゴリ押ししても無理ではないかと。

[931: 匿名さん]

大手財閥系の業者でマンションを売りに出して２ヶ月経ちました。
仲介業者の内覧希望を断っているとか、、、知り合いの不動産屋から聞きました。
こんなことって普通に行われているのでしょうか。
こっちは早く売却したいのに・・・

[932: 匿名さん]

>>931
ありますよ。私も買い手側で断りやられた事あるから

結論からいうと一社のみと専任契約なんてバカな契約するから、そんな目にあうんです

私の場合は、専任の売主業者がいる物件に、知り合いの業者から内覧申し込み入れたら
すでに申し込みが入ってるからローン審査が流れてから内覧受け付けるとか、虚偽申告で内覧断られました。
なぜ虚偽と言い切れるかは根拠があるのですが、ここでは割愛してします。

専任業者が虚偽った理由は手数料両手を狙ったからで、物件に自信あったんでしょうね。

その後、同じマンションの別の部屋に運良く売り物件が出て、私はそちらを契約しました。

こちらの内覧を蹴った部屋は、その後売値を数百万円さげても半年以上晒し物件になりました。
ただ半年で売れた訳じゃなく、私がネットで検索した半年後もまだ同じ業者から広告が出てたと言うだけです。
いつ売れたのかその後は不明。怖いですね。

という事で、業者選び間違うと大損害こうむるる可能性がありますよと

[933: 匿名さん]

>仲介業者の内覧希望を断っている

ありえますよ。というか普通。

自分のところの客でないと、手数料が半額になって
しまうんですよ。商売としては当然でしょう。

[934: 931]

ありがとうございます。
専属期間の３ヶ月以内に売る自信があるのでしょうか・・
売れなければ片側の手数料すらとれなくなり赤字になるのですから
早く一般仲介に代えたくなってきました。

[935: 匿名さん]

>>931
なら、専任業者にあと２月末日から一般に切り替えるので承知置きしてくれと話をしてみては？
そして、第二の不動産屋と２月末日から、一般で出してほしいと相談を開始しましょう。
現、専任業者はライバル不動産に両手を持っていかれないよう、仲介不動産の紹介も行うようにすると思います。

私は最初の１ヵ月だけ専任で任せ、売れなかったら一般に切り替えるという契約で開始しました。
専任でも最初から仲介業者を使って集客していましたよ。

結果、一般に変わった翌々週に最初専任で任せていた業者が、仲介業者を介して客見つけてきてくれました。

[936: 匿名さん]

>>934
専任な上に専属な訳？

つーか3月迄に売り切らないと売り時逃しますよ

２ヶ月間、専属でろくな成果が無いなら、
『失望した。このままだとシーズンの3月末迄に売りそびれるから、複数業者との一般に切り替えます』
と今週末にでも連絡したほうがいいですよ。

[937: 匿名さん]

人生見る目ある人はイイとこに住んで売ってお金も残せる。
見る目ない人は人から欲しいと思わないものを選んで損して売れれば大成功。
２年３年売れない家もあるんだから。安ければ売れるならまだ商品価値がある証拠。
売らなきゃ損はしないが次に買えない。
不況だからと決めてる人がいるけれど景気のいい時だって売れない家もある。
２月３月過ぎれば４月に閑古鳥。醜いアヒルの戸を見切るか愛する我が戸で住み続けるか。

[938: 匿名さん]

そうだよね。金銭的にゆとりのある人は駄目だと思ったら見切りも早くて損しても現金化していくけど余裕のない人は相場とはかけ離れたところで独りよがりの価格をつけて晒し者となる。

[939: 買い換え経験人]

駅遠マンション、広めの戸建て、今の世の中、感嘆には売れやしない、
本当に買い替えがむづかしくなりました

[940: 匿名さん]

中古+必要なリフォームで=ほぼ新築の価格になるのですよ。
中古を買うのはだから「立地」以外には理由はないはずです。
それ以外で目先のわずかの安さで中古を買う人は、おかしいです。
維持管理費はむしろ、新築のほうがずっと安いのだし。。。

[941: 匿名さん]

駅近（徒歩５分）で低層階で眺望なし、日当たり悪いとこと
駅遠（徒歩１２分）で最上階角部屋で、眺望も日当たりもよし。

同じ駅で同じ改札口だったら、部屋の面積も同じ値段も同じならどっちが売れる？

[942: 匿名さん]

同じ値段なら、断然徒歩12分でしょう。徒歩10分だったらもっと確実。
俺査定だと、眺望でプラス500万。角部屋（風通し）でプラス300万。日当たりでプラス400万かな。

でも、人それぞれですからね。駅から近くないと嫌！！って人もいますよ。でも5分なら微妙かな。
徒歩1分で傘いらないとかメリットがあれば違うかも。それはかなり強いかも。

[943: 匿名さん]

私だったら見てくれかな。外観がリッチな方。
特に、植栽がきれいで照明が埋め込み式で下から上に向けてピーンと光ってると優雅でいい。

[944: 匿名さん]

業者のいいカモだね。

[945: 匿名さん]

850です。

なんと、別の業者に変えたらいきなり申し込み入りました。オープンハウスの効果すごいです。
1割以上の値引き要求ですが、それで双方納得できれば、これが最善なのかな。

業者が変わった直後というのは一番申し込みが入りやすいタイミングだそうです。
専任で任せてる方いらっしゃったら、タイミングを見計らって、業者を変えてみるのはどうでしょうか。

[946: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】

[947: 匿名さん]

>>946
無理はやめたほうがいいですよ
特にペット可で傷んでる物件は、築浅でも想像以上にリフォーム代金かかります。

私なら真っ先にココは無し、とあきらめる物件ですね。見送りが良いと思います。
数ヵ月前に大幅値下げ指値で不成立であきらめたのは賢明だったと思いますよ


ちなみに買う前に絶対やったほうが良いことがあります
希望物件の間取り図をリフォーム会社に持ち込みして、
傷んだ部分を全交換したリフォーム代金を見積りかけたほうがいいです。
もしかしたらリフォーム代金がかかりすぎで１割引きでも、まだ資金不足かも知れませんよ、したらあきらめつきますよね。

また、あなたのお話が事実なら、その物件はその値段じゃ売れないですね。
転勤理由の売却なら売主側が、ねをあげて値下げしてくるタイミングが必ずあるはずなので虎視眈々と待つべきです。
ちなみに値下げ後にまだ前回のあなたの指値に届いて無かったとした場合ですが
値下げ後なら前回と同じ指値で申し込みしていいと思います。前回より聞く耳あるでしょうから。
相場よりまだ高いと相手に再度認識させる事で指値が通る可能性があります。

また、テクニックとしては、同じ物件の別の部屋が売りに出るタイミングを待ち
別部屋の坪単価が安ければそれをベースに、あなたが欲しい物件に価格交渉をかけるとかありますよ


まあ、全て時間をかけて、自分に都合の良いタイミングで交渉に入らないとダメですね

[948: 匿名さん]

>>945
ポーカーゲーム中に、ブラフでなく、自分がワンペアですって宣言してどうするの？

成約するまで黙って無いとまた話が流れますよ

[949: 匿名さん]

ポーカーと一緒にするのか。。。
このまま決まるといいですね。

[950: 匿名さん]

９４７さん

私も書いててなぜこんなに無理をしてまで欲しいのかと自問自答してしまいました。リフォーム代と仲介手数料でどなたかおっしゃっていたとおり、新築以上になるかもしれません。とにかく他の物件を見るなりして一度頭を冷やしてから、春まで様子を見ようと思います。値下げするのを待っているのは私だけではない気がしますのでタイミングも大事と思います。不動産屋は待ってみるという選択を勧めず、３００入れて申し込みか他を決めるかと答えを迫ります。流されないように気をつけたいです。

９４８さん

ご指摘どおりです。売主がここを見たら値下げはしないでしょう。
アドバイスを頂いたて消えるのは失礼かと思いますが、まもなく自分の投稿を削除依頼するつもりです。
ポーカーは得意ではありません。

９４９さん

ありがとうございます。他に相談する人もいなくて１人悩んでました。


皆さんありがとうございました。結果が出ましたらまた報告します。しばらく黙っています。

[951: 買い換え検討中]

>>950さん

ポーカー云々は違う方へのメッセージのようですよ。
納得のいく購入ができるといいですね。

[952: 匿名さん]

>>945
江東区のマンションは供給のが上ですね

[953: 匿名]

去年夏、築12年のマンションが売り出し2日で契約が決まり、新築時より１割減
今月、専任契約期限ギリギリで築31年が、七年前に購入、リフォーム代400万プラスした金額以上で契約が決まりました。
両方江東区、専任です｡
同じ業者で、ここは他の業者にも紹介を入れてくれて、二軒とも他業者からの紹介でした。築31年の方は賃貸にと考えましたが、先はわからないので、買い手があるうちにと、

現在は千葉に新築を購入し、快適に暮らしています。

[954: 匿名さん]

仲介業者の宣伝まるだしの文章。

他の業者の紹介を気易く受けるなら、
専任の意味がないんだよ。

わざわざ江東区と書いてあるところが
失敗だったね。こういうのを蛇足と言う。

悪いことは言わないから、専任は避ける
べし。私は一般にしたおかげで、複数の
業者から売る人を選択できた。

少なくとも、売りたい人に得になること
はゼロだ。

[955: 匿名さん]

＞少なくとも、売りたい人に得になることはゼロだ。

ま、そうですね。きっちり３％＋６万取る業者なら。
１．５％＋３万とかでやってくれる業者なら専任もありかな。そういう業者って大手じゃないから両手はまず無理で他社の客付けに頼っているから、どこからでも客が来ればちゃんと対応してくれる。大手も（分かれでも）客付けはやるからね。

[956: 匿名さん]

専任なんか絶対ありませんね

手数料の3%が惜しいとの事ですが、不動産は手早く売り切らないと売出価格を5%10%あっと言うまに下げざるえません

専任でちまちま売るより、一般で幅広く買主探して値下げ前に売り切るのが重要
手数料割引なんて、ゴミみたいなもんです。

[957: 匿名さん]

バカ売れらしいですよ。よかったですね、売る方は。

・中古マンション、瞬間蒸発
http://business.nikkeibp.co.jp/article/topics/20100129/212479/
「出せば右から左に売れていく」――。首都圏の中古マンション市場が過熱している。2007年の建築基準法改正で、新築マンションの着工が激減した影響が顕在化してきた。経済的な理由や価値観の変化で、中古を選ぶ消費者も増加。人気に拍車をかけている

[958: 850]

850です。

先ほど、休みなのに仲介不動産会社の方が上司を連れてこられました。
私は購入の意思を示してらっしゃる方にお譲りしたいのですが、13%程度の値引き要求があり、家族が渋っています。
あと、２，３週間ほど時間はあるので、もっと高く買ってくれる人を探したいようです。。。

不動産会社の方も、もう少し良い条件の方を探していただけるようなのですが、かなり不安です。
今購入の意思を示してくださっている方が他の物件に逃げてしまう可能性もあります。。。。

これ以上反対すると家族との関係にも溝ができそうだし。。。。困りました。
3月後半になると、業者による買取の話がでてきますし、そうなると2割減の値段でしか買ってくれません。。。。

ほんと、どうしたものか。

[959: 匿名さん]

>>958
あと2～3週間で新規の申し込みがはいる？
そりゃ家族の方が夢見すぎでしょう。

が、強行に反対するなら13%引きの客に、何割引きなら売るのか逆提示連絡したら？
それで拒否られて話が流れるなら、仕方ないっしょ、家族優先です

ちなみに13%がイヤなら何%ならいいと思うんでしょうかね？
10%引きならたった3%の為に20%のリスク背負うのは論外
5%引きだったら2～3週間内にそんな良客つきそうにないし

家族さん、現実見えてないんじゃないの？

[960: 匿名さん]

結局、立地なんですかね。

紹介されているのは、築30年以上たった目黒あたりの
マンション。

湾岸には、そもそも30年以上経過したマンションは
少ないけど、人気はやっぱり落ちるのかな。

地震とか潮の被害とかを考えると、湾岸タワーよりは
少し奥に入った地域のほうが人気が上なのかもしれな
い。

湾岸も新築から10年以内はいいけど、15年くらいたって、
大規模修繕の時になって愕然とすることになる。あんな
ものどうやって修繕するんだよ、ってことだよね。

[961: 850]

850です。

ほんと困ってます。
今のマンションにも強い思い入れがあるらしく高く売りたいらしいのです。
ゆりかもめもまだ無い頃に購入し、ちょうど便利になりつつある時なので、なんとなく気持ちは分かるのですが。。。

高く買ってくれる人が現れると良いのですが。。。

[962: 匿名さん]

『思い入れ』
買主には一文の得にもなりませんね

むしろ手垢があまりついてないほうが買主に好まれる訳で、高く売れる条件とは真逆だと思います

そんなくだらない理由で査定額をみあやまったら、みもふたもないですよ

[963: 匿名さん]

>>960
一般論で言えば
1981年(29年前)の新耐震基準が定められた建築基準法が区切りです。

ただし法令が出ても実際の建物がそれにみあった状態になるにはタイムラグがあり
1985年以降(25年前)の竣工物件からが優良とみられています。
また1985年以降は、バブル経済で好景気に沸いた時期でもあり、下手な築浅よりも好物件が混ざっていると定評があります。

上記のような状況から、築30年以上は、大半がジャンクマンションだと思いますよ。
例外的な優良物件を指名買いするので無ければ、やめたほうがいいと思います。

[964: 匿名さん]

850さん

やはり「買い先行の専任＆買取」の罠にはまったようですね。
逃げ道は一切ありませんよ。
13％の値引き要求にOKを出すしかないようですね。
私なら最終の裏技つかいます。
これは教えられないけど少し頭使えば希望額より多少低いけど売れますよ。

[965: 匿名さん]

もしかア〇〇・・・なマンション？
３０００万前半でもちょっとなー

[966: 入居済み住民さん]

>不動産会社の方も、もう少し良い条件の方を探していただけるようなのですが

ほとんどが不動産会社に来店したお客に勧めているだけなので難しいかも
ちょっと考えた売主さんは、
希望額より、販売価格は値引きを予想して多めにするものですよ。
買うほうも、値引きできたと喜んでもらえるし高く売れたら得しますしね。
買主が100万値引きできたと喜んでも実際は希望通りだったりしますよ。

あとは複数の不動産会社に依頼して
高めの売り出し価格にして多少の値引きには応じるとコメントすればいいよ。
注意するのは、
不動産会社はとにかく早く仲介して利益を確定したいので安めの販売価格の見積をだしたりしますよ。

時間がないなら早く売った方がよいと思います。

[967: 匿名さん]

>966
何を言ってるかさっぱりわからん。
850から読んでからコメントしてね～

飛び入り参加コメントは迷惑だよ。

[968: 匿名さん]

足元ばっかし見るんだ。今の人は景気が悪いのに買うのだから当然値引きしますかと。
こっちはまだ住んでいるから空き家の経費と違って賃料もかからないしローンもそんな負担でもない。
なんて強気のふりだけで本音は弱気。意地っ張りなだけでそのくせ損したくない。

[969: 買い換え経験人]

買い手がきただけまし。その人逃して次ぎ来るかわからん。
家族でまとまらないって、どれだけ欲○○

[970: 850]

850です。

今週末も何組か見学に来られます。
業者さんがいうには、3月初旬までは強気でいて大丈夫との事。
中旬まできたら、一気に値引きして売ってしまおうという考えのようです。
もう、一気に値引きして売ってしまったほうがいいとも思えるのですが、家族は最後まで頑張りたいようです。。。。

[971: 匿名さん]

８５０さん

普通の主婦です。
専門知識はないけどコメントさせて下さい。

家族、特に奥様の意見を尊重して下さい。いくら損をせずに売り切ったとしても、夫が自分や子どもの意見を無視して進めてしまっては夫婦間に亀裂が入ると思います。
　今までの経緯を見ていますのでお気持ちはわかります。ですのでここは何とか奥様を説得して納得させた上で決めて欲しいです。もしも奥様がどうしても納得できずに結果損をしてもそれは夫婦で出した結論なので仕方がないと思います。私ならば夫が穏やかにまじめに時間をかけて説得してくれて、そして最後に「君の意見を尊重する」と言ってくれたら気持ちが動きます。

頑張ってくださいね。

[972: 850]

850です。

ありがとうございます。私としても嫁さんの意見は十分に聞いてあげたいと思っています。
毎週何組も見学に来られるので、誰かは売り出し価格で買ってくれると思ってるようなんですよね。
確かに500万近く違うので、本当に売れればうれしいのですが。

このあたりを検討する人は、近隣の中古を何回も見られてる方が多いので、なかなか売り出し価格では売れないと思うのですがね。。。。

しかし、今の不動産が動く時期に期待しているのも多少あります。
まぁ、なんとかなるかと気軽にいくしかないのでしょうかね。

[973: 匿名]

850さんの場合、なんとかなるというゆったり構えていられる時期からはとっくに逸脱した状態だと思いますが。
それも何度も沢山の人からも指摘があったはずですが、まだ覚めないのですね。

週末に来る予定の内覧客が皆（このマンションを欲しがる）ホット客だとまだ思ってるようですし。

あなたのマンションは築浅でもなく、売り出しから随分時間が経過している。レインズにもはやくから登録されていたのでしょう？
いつから売り出しかけていたかなんて検索かければ一発でわかること。
既に周知の事実なので、今更高値で売り抜けを目論んだところで、
買い主側からしたら（KY売り主）にしか見えないかと。じゃあ他を探すわ～ってカンジ。


850さんは失礼ながらまだ切り株に当たってしまう兎を待ってる人状態ですね。

奥さんの思うようにしてあげたい？ 結局業者買い取りになって手元に残るお金が随分減る状態を招くほうが、後々にしこりとなって不仲を招くはず。

奥さんにそう説得できないのなら、ここで何十回皆さんからいいアドバイスいただいても
意味や価値はないですね。

[974: 匿名さん]

一般的には業者買取りで現金なんか残らないでしょうね。
逆にローン全額返済で現金持ち出しでしょ。
預金が減ってでも売りたい事情はなんなんでしょうね。
上階の騒音マンションでは？
850さんのローン残金はおそらく買取価格以上あるのではないですか？