中古マンションが売れません、、、

[匿名さん]

築20年のマンションに５年住み去年の11月から売りに出しています。

が、未だに売れず。親戚の方に専任契約で売却活動をしてもらってるのですがネット掲載はなく広告も入れてるのか？？よくわかりません。電話もこちらがかけない限りかかってこないです。問い合わせも内覧もないだけだからかけることもないのか？と思ったり。今Wローンなのでそろそろ生活が不安になってきました。

価格は相場より300万程下げています。

物件が古いとやはり難しいのでしょうか。

入居の時に全面リフォームしてます。夫婦2人暮らしだったので割ときれい？だと思うのですが。

初めての売却なのでどうしていいものかわかりません。

[865: 匿名さん]

買取保証付けないとローン組めなかったのではないでしょうか
最終的に売却できて、残債消せればいいじゃないですか。

[866: 匿名さん]

持ちマンションが３月中で売れなければどうなるか、、、ということも考えてなかったのですね、、、。

不動産が年間最も売れるのは今の時期なんですよ。
既に売り出して数ヶ月の物件が春で売れなければ、焦げ付き物件のレッテルが貼られます。
市場動向を無視した価格設定をしているか、物件自体になんらかの難ありか。
とにかく中古物件を探している人達のターゲットから外れているということ。

今の時期ならいい物件で割安感があるなら毎週末ごとに購入検討者が何組もくるはず。


春以降は不動産業界にとっては市場が冷えて真冬の時期です。
早い時点で値引きして、売れる時期に売っておかないと
いろんな意味で氷河期に突入しますよ。

マンションは特に新築売れ残りも沢山ある時代ですから、中古売却はより難しいのです。

[867: 匿名さん]

ほんとですか？！
例年４月になるとぱったり、、、なのでしょうか。

[868: 匿名さん]

はじめまして。
江東区はマンションが沢山ありますよね。
南東角部屋　70平米超ならヒヤカシのお客さんも含めて毎週末のように見に来ているのではないでしょうか？
でも入居中なら本気のお客さんしか来ないかもしれませんが、専任じゃなく一般仲介ならもっと着そうですよね。

過去に売ったとき、色々悩んだのでお気持ちお察しします。
希望金額で買ってくれる人が現れるといいですね。

[869: 匿名さん]

一番怖いのは風化した情報になってしまうことですね。
入居中での販売なら、買う方は一割引くらいは当然という印象があります。
二割引で業者買取でも、買い替えというその先の未来があるんだから良し！として構えてしまってもよいのではないでしょうか

[870: No.850]

850です。
みなさん、いろいろなアイデアありがとうございます。
先ほど、お休みなのにかかわらず、仲介の担当者が来られましてお話をしてきました。
結果として、2月中は今の価格で頑張っていこうという話になりました。
ただし、3月に入ったら最初の希望額より600万円程安い価格（1割以上2割未満）で確実に買っていただける方にお譲りすると言うことで決まりました。

しばらくは心配ですが、心を強く持って売却活動していくことにします。
どうもありがとうございました。

[871: 匿名さん]

業者も高く売りたいし、売り手買い手の両方から手数料取りたいので、売り手のとにかく早く売りたい、という希望と合致しないことは多々あります。また、業者も複数物件を抱えていおり、それぞれに早く売りたいと願う売主がいるわけです。競争相手は近隣物件だけではありません、業者との駆け引きも必要です。

[872: 匿名さん]

>>870
その決断は正しいと思います。さすがに坪140万でしたら売れるでしょう。
ただ、2月中でも、100万200万にこだわらず、買いが入ったら迷わず手放すのも手ですね。

あと、今まで書かれた文章から、ご本人様とは別人だとは思いますが
ここ数ヶ月、有明関係の掲示板で以下のような広告活動と思われる書き込みが多数見受けられます。

「有明最高！駅３分低層南東角部屋７１平米が坪１６０万で買えちゃう！」

とくに以下の掲示板など、毎日１０レス以上、全レスのおおよそ10％が上記宣伝活動です。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/65213/
万が一、ご本人様やお知り合い、仲介業者などが上記の広告活動をされているのであれば
スレッド本来の議論がかなり妨害されておりますので、ご遠慮願いたいと思っている一人です。

ご本人様とは関係ない方の書き込みである場合は、なにとぞご容赦ください。

[873: 匿名さん]

>例年４月になるとぱったり、、、なのでしょうか。

そこまでぱったりということはないです。

私もさんざん業者に脅かされましたが・・・

ただし、子供の学校の新学期とか、会社の異動も
４月が多いので、格差があるのは事実。

でも、そういう人達は、１２月まで買うことが多い。

なぜなら、軽度の内装リフォームするためには、
時間が必要だから。新築同様で、そのまま住めるので
あれば、その限りではありません。

[874: 売却＆購入経験]

870さん
>ただし、3月に入ったら最初の希望額より600万円程安い価格（1割以上2割未満）で確実に買っていただける方にお譲りすると言うことで決まりました。

これおかしくないですか？
確実に600万下げたら買う人が内々でいるってことですか？
買う人は3月に600万さげることを知っているのでは？
としたら買い手のための仲介業者ってことですね。
仲介の営業は2月中は新規の顧客をじっーと待つってことなのかな。
新聞折込ちらしなどでの営業はしないのかな？
（ポスティングなんて口だけで実際はどうなのかな）

[875: 匿名さん]

3月に入ったからといって600万もいきなり下げる。
そしたら確実に買う客がいますよーなんて宣う業者を素直に信じちゃってる870ｻﾝ。

その『確実に買っていただける方』はホントにどこまで確実なのか？ウラが取れているのですか。
どんな確証があるのですか。現時点で書面を交わしたわけでもないでしょうに。

失礼ながら仲介業者のいうことをなんでも素直に受取りすぎの感が否めません。

それにあなたの態度も受動的すぎます。買い先行でマンションが売れないとどうにもならない崖っぷち状態なのに（新居のローンもマンション売却代金で残債をカバーすることによりくめる条件でしょう？確認しましょう）

私も一戸建て→一戸建てですが買い替え経験者です。余裕のある買い替えでリハウスしましたが、リスクが大きすぎる買い先行なんて手段はとりませんでした。

旧宅を考えている最低売却価格を割り込んでまで売ると後の資金計画に無理が生じて先行き不安定になるし、そこまでするなら旧宅を売却して新築購入するのは諦める算段でした。

実際はギリに近いラインですが売却が成功したので（売り出し価格より300万ダウン）、思い通りの新築購入ができましたが、数年前にあのタイミングで売却してよかったと思います。

しかし売却完了するまではそれはそれは苦労しました。
売り出しから数ヶ月経ったので、交渉して新築分譲メーカーの専任を解かせて一般にし、沢山の仲介業者をあたりできるだけ広告に載せるようにも交渉し、オープンハウスも数回しました。

毎週末に内覧があり、家族だんらんもできないしレジャーになんて全く行けなくなります。念入りに掃除したり、いい物件に見てもらう為の演出も欠かせないし、心理的にもとてもエネルギーがいりました。

検討客が気にいり値交渉が入っても、書類を交わし売却が完了するまでは安心できません。

検討客に実はローンをくむ経済力がないとか、本人は気に入っているが親類に反対されたとか、検討客が今住んでいる家が簡単に処分できない物件であるとか、、、いろいろありえるからです。

870ｻﾝはもう引っ込みがつかない状態ですから、今だに人任せの状態からは脱出していろいろ手を尽くしてみましょう。
いつまでもゆっくり構えていられる時間はないですよ。

[876: 850]

おはようございます。850です。

皆さん、ご心配していただきありがとうございます。
最悪の場合には業者買取があるので私は心配しておりません。3月までは少しでも高く売る活動をしていきます。
既に1ヶ月ほど前から内覧客には当初希望価格より約400万円値下げした価格を伝えております。

[877: 売却＆購入経験]

おはようございます。
850さんはかなり裕福なようなので話がかみ合わないことが多いのかもしれませんね。
おそらく買換えで再びローンを組むことを考えれば私もそうですが、875さんの感覚で売却を進めていくのですが普通です。
築5年物件を手数料含め1200万近い値落ちでもかまわないようですので、あとは3月まで売れることを願っています。
がんばれ！！

PS
今は築5年でそこまで下げても売れないものなんですかね～？
2008年に私は築7年を分譲時価格+50万で売れたので不景気のスピードの速さにあらためて驚きです。

[878: 匿名さん]

必死で売ろうとしている人にそういう言い方は
ないでしょ！

今は時期的に非常にまずいんですよ。仕方ないと
思いますよ。逆に新築も安くなっているので、
新古を安く買いたたければ、とんとんじゃないで
すか。

問題は、今後さらに景気が悪くなる可能性が低く
くはないことで、まごまごしているととんでも
ないことになります。

多少安くなっても、安全策を取るのが基本でしょう。
ただ、安く売ってしまうと、周辺の相場が下がって
しまうので、周辺住民にとっては歓迎はされない
でしょうが、売る人にはそこまで気を遣ってられ
ないと思います。

しかし、”不景気のスピードの速さ”って、新聞も
読んでないんですかね。今の不景気は特別ですよ。
100年に一度という表現はおおげさではなさそうです。
日本の場合、さらに国の借金がかなり多いことが、
不景気からの脱出を遅くしていると思います。

[879: 匿名さん]

>878
素人書き込み禁止

>逆に新築も安くなっているので、
>新古を安く買いたたければ、とんとんじゃないで
>すか。
相談者はすでに買いだっていってるでしょ。
字が読めないのか？

[880: 匿名さん]

>878
ワイドショー主婦さん、表現浅っ

[881: 匿名さん]

＞素人書き込み禁止

なんだ？　

ここは、業者以外書いてはいけないの？

それは規約のどこに書いてある？？

そりゃ、10回も中古として売り出してれば、
業者じゃなくてもプロとは言えるけど・・・

879は、何十回くらい売ったの？？

[882: サラリーマンさん]

適正な価格で売り出せば必ず売れますよ。
業者とちゃんと話し合って、自分でも周辺の相場を調べることです。

[883: 匿名さん]

業者の不動産買い取り保障なんて 業者のアマい査定額の0.8掛け以下で持って行かれちゃうってことですよ。
850ｻﾝは最初の売り出し価格から600万安で確実に買い取りしてもらえる契約書を交わしているのでしょうか。

今現在400下げで提示しているなら、買い取りはもしやその額×0.8になるのではないですか。ありえます。

どちらも似たようなもので売り出し価格から600万安前後という金額になるのかもしれませんが、10年落ちの一戸建てだって中古売り出し価格から600万ダウンなんてあまり聞きませんね。

客からしてもぜがひでも早急に売りたい理由があるはずだからさらに叩けるよね～と考えたり、売り出し当初価格が無茶な値つけだったんだねと思うでしょう。

中古を探している人はことさら物件を沢山見ていて（仲介業者担当から内覧ツアーによく誘われるし）、
もう2年間いい出物を待っているとか、社宅用に探しているとか、物件情報や周辺環境にやたら詳しくて耳年増な人とか、業界事情などもよく知っている場合が多いですよ。手強いのです。

仲介業者も売り主ウケがよくなるように、条件から外れている客も内覧に連れてきたりもします。比較検討の一戸としていろんな物件を見せておくという意味合いもありますし。

でも中古売却をしようとするならその辺りも腹をくくらねばなりません。

どんなにいい物件で自信があろうが、売れる相手は一人しかいません。

不動産は契約が完了するまでは売れたこと、買ったことにはならないということを私は肝に命じて不動産売買をしてきました。

850ｻﾝ 頑張ってください。

[884: 850]

850です。

皆さん応援ありがとうございます。

なんと、申し込みが入りました！！　
この掲示板見られてたのですかね。掲示板に書いたらいきなり申し込みが（笑）

当初売り出し価格より450万以上安いのですが、これで納得することにします　^^;

とりあえずはローンの審査して、来週末契約という運びのようです。
ほんとにホッとしました。不動産の売却って勇気必要ですね。
最後まで気を抜かずに頑張っていきます。

[885: 匿名さん]

まずは幸先よいスタートですね
でも、中古のローン審査、厳しいですよ今
ほっとするのは早すぎます

[886: 850]

850です。

昨日はぐっすり眠ることができました。
ご心配していただきありがとうございます。
以前もローン審査した事があるそうで、4500万円の審査は通ったそうです。
今回はそれより大幅に低い金額なので大丈夫でしょうとのことでした。

一時は2割引まで覚悟してたので、今の金額で申し込み入って安心しました。

[887: 匿名さん]

良かったね、良かったね、おめでとう。

[888: 匿名さん]

No.868です
よかったですね！！！

[889: 850]

850です。

残念ながらキャンセルされてしまいました。
また売却活動再開です。（とはいっても、残された時間は1ヶ月しかないのですが、、、）
まさかキャンセルされるとは思ってもいませんでした。買う気満々だったのに＾＾；；；
また胃が痛い日々が始まります。

同じくらいの値段で買ってくれる人が居ればいいのですが、駄目でしょうかね。
すみません、愚痴ばかりで。

[890: 匿名さん]

ご愁傷様です。勝負は下駄を履くまでわかりませんね。
湾岸のスレにも話題になってたようなんで冷やかしだったんでしょうか。
私は申し込みを受けたことすらないのですが、理由は建て前かも知れませんがお聞きになりましたか？
私も見学後に結構細かい、固定資産税やオール電化の光熱費の事など質問が入って更に資金繰りの話題まで出たので期待したのですが、結局新築にしますと断られたことがありましたが…

手付けはどうなってたんですか？

[891: 350]

理由は聞きましたが正直納得できませんでしたね。そんな絶妙のタイミングで？と思いました。
手付けは契約日までに入れてもらう予定だったのでまだです。
契約前なので、そもそも入れてもらってても返却しなければいけないんですけどね。

今回は叩きのめされました。業者売却でもいいかなと思い始めています。

[892: 売却＆購入経験]

ここに書いてるからキャンセルされたのでは？
都内物件で価格や申し込みなど詳細を書いているので
買主が見て高値つかみを回避したのかもよ。
あまりこんな所で想像できる詳細を書くものではないと思います。

[893: 850]

850です。

いえいえ、売り出し価格より450万以上値引きしているので、高値つかみということはありえないです。
やはり早めの契約のほうが良さそうですね。平日にでも契約してもらうようにします。

[894: 匿名さん]

転勤か何かでしょうか・・・お察しします。
私も警戒されてしまったかなとも思いましたが、別に騙そうとされている訳でもないのに残念です。
ここまで、850さんの話題が続いたのと親身になっての回答があったのは詳細な書き込みがあったからだと思いますよ。
内見がそれだけ続いているのであれば、最後まで諦めないで下さい。私も、たまに見学があっても冷やかしばかりでウンザリしてますが、私の場合は買い替え目的ですが出来ることを精一杯やりましょうよ。

[895: 匿名さん]

850です。

応援ありがとうございます。ちょっと今は落ち込んでますが明日から精一杯やることにします。
私たちも買い替えです。戸建てにステップアップ、、、なんて考えてた去年が遠い昔のようです。
ステップアップの前にこんなに苦労するとは、、、
やはり業者の言いなりになるのは良くないですね。
なりふり構わず、自分でも宣伝活動していこうと思います。

[896: 885]

だからほっとするのは早すぎるって言ったのに(笑)

可能性としてここに気がついた可能性はゼロじゃないですよ
ま、キャンセル理由になった可能性はかなり低いですが

ちなみに売却契約完了まで、しばらく黙ってたら？

[897: 850]

850です。

そうですよね。大幅値引きに応じるか、売り出し価格を下げたほうがいいのか悩みます。
とりあえず宣伝してもらって、たくさんの人の目に入るようにしなければいけないですね。

[898: 売却＆購入経験者]

買値をこちらから売りに行くのでなければ、手付けを貰っても最後の代金支払いまで
常にキャンセルリスクを抱えます。その間、ダブルローンになること覚悟で
売値を出したほうがいい。買い先行はやってみてわかる大変危険なかけでした。

[899: 匿名さん]

850さん、ま、がんばってください

ちなみに返事書かなくていいですが、その話、結構不安定だなとは思ったんですよ
申し込み者が過去4500万円の審査通った事があるってだけじゃツッコミ処満載ですから

例えば、、、

①過去に審査通った？じゃあ、ナゼにその時に物件契約しなくて今も探してるの？

②仮に4500万円の査定時契約してるとして、その時のローン審査が今も有効な位に短期の借り換えに銀行はウンと言わないのでは？

③審査通ったのって新築？新築だったら今回は中古だから審査別物なんですが？

てな所？その他のツッコミは割愛します

ちなみに正式に申し込みした後にキャンセルとか、ある話ですけど通常は異例ですよ。
仲介してる不動産屋の面子丸つぶれですしね。

まぁ、勝手な推測だと、過去審査通ってたって話が相当キナ臭くて、
今回の申し込み者、ドタキャンの常習犯な気がします(笑)

[900: 匿名さん]

契約済ませましたが、そのあとキャンセルになることってどのくらいの確率でありますか？
契約済ませたらホッとできるかと思ってましたが、引き渡しまでは安心できませんね。

[901: 匿名さん]

確率は無い

契約後に話が流れるのは、大概、金絡みの問題があった時だけ

例えば、買主の会社が倒産とか首とか左遷とか、ローン審査の前提が崩れた場合

または買主が金持ちで、手付金を捨てても欲しい他の物件が出たのでキャンセルとか

買主の属性みて、売り先選ぶ余裕が無いなら神頼みですよ

ちなみに契約済みなら手付金が丸儲けになるのに、それでも困る事なんてあるの？

[902: 購入経験者さん]

850さん、私も昨年買い替えしましたので、お気持ちお察しします。

うちの場合は、最初の1ヶ月間は冷やかし1件のみ、
2ヶ月目は売出価格を300万弱値下げし、内覧は少し増えたものの、
「検討します」の回答すらなかったです。

3ヶ月目に入り、売出価格をさらに下げるか悩みました。
結局、適正価格と判断して、下げませんでした。
そもそも買い手が減っているから、下手な値下げは逆効果だと考えました。
そしたら、2週間後に2組立て続けで申込が入りました。
1番手は-200万で指値、それを知った2番手が満額で申込。
いずれも、10～15分程度の内覧後、即決でした。

ちょうど1年前の今頃の話です。これから不動産取引のピーク期なので、
あきらめずにがんばってください！

ちなみに、うちは売り先行でしたので、買主のローン本審査が承認されるまで、
新居の契約はしませんでした。このご時世、ローンキャンセルもありえます。

売却と平行して話を進めていた買換え先の住宅は、マンションを売れる見通しが
立たなかったため、買い逃してしまいました。ところが、マンションが売れた直後、
その家がローン解約となり、当初買付申込みしたときよりさらに100万値切って買えました。
引渡しもなんとか売り買い同時で間に合いました。

買い先行は、資金繰りに問題ないとしても、やはり精神的にとてもきついと思います。
売出当初から業者の買取価格を保証する契約なら良いのですが、
そうでなければ、市場に晒される時間が長くなると、買取価格も下がるそうです。

[903: 匿名さん]

900です。

勉強不足で買い先行してしまいましたので、キャンセルになるとローンの問題など
手付金だけでは足りなくいろいろと困ります。
買主さんは金銭的には問題ないようなので、超魅力的物件が出てこない限りは
大丈夫でしょうかね。。。
心配性なので契約が済んでからもどうにも落ち着きません。

[904: 購入経験者さん]

>>903
契約済みなら、ローン特約による契約解除以外はそれほど心配しなくて良いと思います。

900さんのケースだと、今から買主都合でキャンセルしたら、手付放棄だけでなく、違約金の条項にも触れるのではないですか。
違約金という事態になれば、それこそ丸儲けだと思います。
私のときは、違約金は売買価格の20%となっていました。

[905: 匿名さん]

私はドタキャン何回かしましたが、さすがに手付けを払ってからのキャンセルはないですね。

そんな余裕がある人がいるんですね。嘆息します。


中古を買った時は、業者はおとなしかったですが、新築買った時はすさまじかった。
強引としかいいようがないような状態。結局、そういう強引さがなかった物件を
選択しました。

景気の先行きが不安定（住宅購入は景気にもっとも左右される品物です）なのが
気にかかりますが、業者引き取りか、がんばってみるかのどちらかでしょうね。

もし、キャンセル料が手に入るなら、業者引き取りの－２０％も－１０％で
済ませられるのではないでしょうか？

[906: 売却＆購入経験]

>もし、キャンセル料が手に入るなら、業者引き取りの
>－２０％も－１０％で済ませられるのではないでしょうか？

なんだか勘違いしているようですが
キャンセル料というのは売買契約成立後ですよ。
手付けというのは売買契約の際に支払うものです。
つまり相手側の金融機関のローン承認がおりて全てが出揃った状態で契約するのですからキャンセル料で儲けるような書き方はやめましょう。
手付けを収めたあとのキャンセルというのはめったにありませんよ。

[907: 匿名さん]

>>850
売りに出す前、賃貸に出してた事があったのですが、申し込み後に相手都合でキャンセルをされました。
契約前なので、得るものは当方の被害のみ。
複数申し込みがあって、タッチのので早い順に決めたものだったが、第二位の申し込み者は申し込みから
キャンセルまでの期間に他で決まってしまい、募集やり直しで怒り心頭。

詫びの連絡は一切なく、申し込み書に本名、住所、電話番号、勤務先、所属、電話番号など書いてあった
ので、自宅か会社に電話で怒鳴りつけてやろうと思いましたが、不動産屋に平謝りされ我慢しました。

売買契約と賃貸契約では受けるショックのレベルが違うと思います。
心中お察しします。
これからの、良いご縁の礎と受け止め次に期待しましょう。

うちはお陰様で、そんな失礼で世間知らずな輩より、よっぽど良心的で家を大事にしてくれる賃貸人に
その後すぐに会う事が出来ました。

きっといいご縁があると思います。元気出してください。

[908: 買い換え経験人]

キャンセル料で儲け？、ありえません。一からオープンハウスのやり直しなんてショックでした。
中古度合いも進んでいるし。

ですから経験から伝えるコツ「売買契約締結から残金支払い・受け渡し
までの期間を極力短縮すること、一ヶ月以内目標」。経験したでしょう、マンションを内諾から契約まで１週間も経たないことを。人間、時間があると考え直してしまうのですよ。

[909: 850]

850です。こんばんは。

結局、専任の業者さんが信用できなくなり、一般でもう1社にもお願いすることにしました。
もうさっさと決めてしまいたいです。
2月中に決まらなかったら、業者さんに売却ですね。

ちょっと欲張りすぎました。

[910: 匿名さん]

875・883です。
850さん もう一度それらのレスも読んでみてください。

850さんは現状専任解いて一般にしたのですね？

なら他一社と言わず、他に大手数社・かつ地元密着型の仲介業者数社ぐらいとも直接一般を是非交わしましょう。

残された時間は後一ヶ月未満。
もう変なプライドはいらないのだから、とにかく当たって砕けろぐらいの気持ちを持ち、具体的に自分で今そう行動しなければ、後々にもわだかまりが残るかもしれず、新居で楽しく暮らせなくなると思います。

850さんの家庭が今後も幸せであるためにも。

私は自分自身でも買い替え経験者ですし、周囲に買い替え経験者も多いですが、
成功したといえる人は皆 経験者のアドバイスに耳を傾け、不動産についての情報収集や事例の勉強に熱心で、かつ慎重でした。

[911: 850]

850です。

アドバイスありがとうございます。
検討させていただきます。

[912: 匿名さん]

残念ですが2月末までに売主探すなら、今週末の祝日土日の内覧者がリミットでしょう


売主が決断して、申し込みして、ローン仮審査も通ってに最低二週間かかります

ちなみに一般をお願いしたとして、配下の不動産契約サイトに登録されて
なおかつマンションを探してる人の検索にひっかかるまでに1週間から1ヶ月くらいかかるはずです
ネット検索組はあてにできません

よって運良く飛び込み客に売れるか、ローラー作戦で手当たり次第に営業電話かけまくる
非常識不動産業者の押し売り力に頼るしかありませ～ん

[913: 匿名さん]

ちょっとのぞいてみましたが、なかなか大変なんですね。
私は共働きで、オープンハウスどころか、実家の親が掃除の手伝いに
くるような住み方なので、十分な手当てができるまで待ち、退去後の
売却にしました。
本当は専任を考えていたのですが、そこが同じ棟の別の部屋を抱えて
いることがわかり、一般にしました。
退去後なので、冷やかしやら近所やら一杯来たようですが、一般に
したおかげで、熱心な営業のところに決まりました。
その、別の部屋はそれ以降も残っていたようなので、きっと恨まれた
と思います。
一般にしても業者買い取りは有効なんですか？
買い取りでもやっていかれるなら、それはそれで結構幸せなんだと
思います。新居はあるのですから。

[914: 匿名さん]

もしくは大手に依頼し一か八かで早急にオープンルームをやるか。

850さんは目論みが甘すぎて今まで他人事のようにゆったり構えすぎてた。

焦るタイミングもズレてて時既に、、、の感。

「一般でもう１社お願いすることにしました」ってことはまだ実際には一般仲介契約をしてないってこと？ 専任もきちんと書面で解約済み？

何事も押印された書面でのやり取りじゃないと意味ないことはさすがに学習したと思いますが。

[915: 850]

850です。

3月中旬までに申し込みが入ればなんとかなります。
2月中は仲介さんと頑張ってみようと思います。
1割から2割くらいの値引きの間で決まってくれるといいのですがね。

[916: 匿名さん]

本気で期限内に売る気なら、衝撃的値引きでひきつける、
それが適わないなら、ダブルローン覚悟で待つ、との割りきりが必要かと。

[917: 売却＆購入経験]

>結局、専任の業者さんが信用できなくなり、一般でもう1社
>にもお願いすることにしました。
>もうさっさと決めてしまいたいです。
>2月中に決まらなかったら、業者さんに売却ですね。

850さんは買先行なんですよね？
一般に切り替えは不可能ではないですか？
（新居は契約されているんですよね？）
買取保障をうけているならどちらにしろ3月で終了だと思いますよ。
売れなければ大損ってことです。
もし売却益がまったく無く、マイナスならローンの残債が増えるのでは？

[918: 850]

850です。

今週末から一般に切り替えいたします。不可能ではなかったようです。
とりあえず3月までは頑張って、3月からは値引きで一気に片付けようかと思っています。

みなさん、参考になるご意見ありがとうございます。

[919: 購入検討中さん]

みなさん苦労してますね。
自分も過去に売却を経験して大変だったのでよく分かります。

売主さんにぜひ言いたいのは、「専任」の契約を結ばないで！ということ。
早く売りたかったらぜひ初めから「一般」で、面倒でも多数の会社と契約結ぶことです。
その際買主としては、手数料が無料の業者とも契約していただけるとありがたいです。
その分値引き交渉しなくて良かったりと双方にメリット大ですよ。
昨今はネットで自分で探せるのだから
別に地元業者や大手にこだわる必要まったくないと思いますね。

現在購入目的で物件探しをしていますが
自分のところで専任契約している物件を隠す業者が割といるので呆れます。
一番迷惑なのは売主さんですよね。
なんだか全くもって不透明な業界です。

[920: 匿名さん]

不動産会社間の競争がない専属専任は、素人売主の利益にならないことが多いですね。
いいように扱われます。初心者買主（ほとんどそうですが）も自分で決めて喜ぶこと多いですが、実は不動産
営業の巧みな誘導に騙されていることが多いですし。

[921: 匿名さん]

もともと新品でないのに商品価値を高く見積もりたくても中古は中古。
古くて買い手がつかない他に
×リゾート×幹線道路沿い×線路と踏切の前×新築で５０００万で買えるのに中古で４０００万以上etc...
古くても土地は残るから駅近マンションに限る。

[922: 匿名さん]

まだ、マンションはいいです、戸建てはもっと悲惨です。自分好みにどんなにリノベーションしても、
家族構成や趣味の違う、あらたに買う人にとっては関係ないし、むしろまっさらなほうがリフォームしやすいです。
　
　うちは「百万掛けてリフォームして、５百万高く売りましょう」という業者の誘惑を断って正解でした。
中古買う人は利便性と管理を見ます。値段に固執すると「縁」が遠のきます。

[923: 850]

850です。

今日から、販売再開です。
さっそく明日内覧があるらしく、掃除しまくりました（笑）
値引き枠も大きめに設定しましたし、今のところ坪単価で再安値です。
一発で決まってほしいです（願）

[924: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】

[925: 匿名さん]

間に業者が入っていれば、そんなに問題にはならない
ような気がします。

事情が変わって安く売りにだすことにしました、とでも
言えば、メンツも立つでしょう。

たとえば、100万円だして、相手の了解を得やすくする
という手もあると思います。交渉は歩み寄りなので、
一方だけが譲歩するというのは、しこりが残るような
気がします。

いきなり１割引きを言い出して、相手が怒っている
というような場合は、無理かもしれません。

[926: 匿名さん]

私の場合、いきなり１割引いたら買いますと言ったら、
あっけなく引いてくれました。

人によっては、最初からそれを折り込んだ値段を
つけていることもあると思います。

でも、断られたということは折り込んでないですよね。

無理かも・・・

[927: 匿名さん]

>>924
気分が悪いじゃなくて、同じ名前で同じ値段、たぶん門前払いだと思いますよ。

私が売主なら売主側不動産屋に
『今後、一割以上ひいてくれという買主はあなたの判断で断りいれて結構』『私に連絡不要です』
というはずです。

相場が読めない強気さんか、高値で売れたらラッキー位に考えてると思います

という事で、少なくとも前回断られてるなら50万円でも100万円でも指値を上乗せして申し込みしないと売主まで確実に連絡届きませんよ

[928: 匿名さん]

>924

売主も十人十色です。
はやく売却したい人。（現金が必要な人）残金以上で売りたい人。相場観のない人。
売却物件もいろいろです。
買い替え物件。相続物件。ローン破綻者等々。

本物件は、晒し物件であり、指値１割引きは当たり前です。
たぶん、売主は「いつか売れればいいや」と構えているタイプです。
現金化を急がない売主だと、１割引は難しい。
気に入った物件なら、買主が妥協するしかないですよ。

[929: 匿名さん]

売る側でした。1割減までは考えていない事を仲介業者に伝えていたので、事前に業者と買い主さんとで相談があったと後で聞きました。
買い主さんは1割減くらいでと言っていたそうですが。０．７割減で出してきました。引き渡し時期やエアコンと照明をつけたまま渡す等の条件を話し合い、決着しました。値段を上乗せ出来ないなら、その他の引き渡し時期などを売り主に合わせるからと、仲介業者に言ってみては？

[930: 匿名さん]

晒し物件になっているなら、焦っていない売主でしょう。
納得の行く価格で最終的に売れないなら引っ込める（ひとまず賃貸にして数年後にまた売り出すなど）という売主もいます。
早急に売る必要のある場合ならとっくに値下げしているはずです。

>すごく気に入ってしまってここが売れてしまわない限り諦められない

↑これが答えでは？
ならば、焦っていない売主に対して値引き交渉は不適当だと思います。

>不動産屋の話だとあと３００載せれば可能だとか

こうはっきり言われているのに、載せずにゴリ押ししても無理ではないかと。

[931: 匿名さん]

大手財閥系の業者でマンションを売りに出して２ヶ月経ちました。
仲介業者の内覧希望を断っているとか、、、知り合いの不動産屋から聞きました。
こんなことって普通に行われているのでしょうか。
こっちは早く売却したいのに・・・

[932: 匿名さん]

>>931
ありますよ。私も買い手側で断りやられた事あるから

結論からいうと一社のみと専任契約なんてバカな契約するから、そんな目にあうんです

私の場合は、専任の売主業者がいる物件に、知り合いの業者から内覧申し込み入れたら
すでに申し込みが入ってるからローン審査が流れてから内覧受け付けるとか、虚偽申告で内覧断られました。
なぜ虚偽と言い切れるかは根拠があるのですが、ここでは割愛してします。

専任業者が虚偽った理由は手数料両手を狙ったからで、物件に自信あったんでしょうね。

その後、同じマンションの別の部屋に運良く売り物件が出て、私はそちらを契約しました。

こちらの内覧を蹴った部屋は、その後売値を数百万円さげても半年以上晒し物件になりました。
ただ半年で売れた訳じゃなく、私がネットで検索した半年後もまだ同じ業者から広告が出てたと言うだけです。
いつ売れたのかその後は不明。怖いですね。

という事で、業者選び間違うと大損害こうむるる可能性がありますよと

[933: 匿名さん]

>仲介業者の内覧希望を断っている

ありえますよ。というか普通。

自分のところの客でないと、手数料が半額になって
しまうんですよ。商売としては当然でしょう。

[934: 931]

ありがとうございます。
専属期間の３ヶ月以内に売る自信があるのでしょうか・・
売れなければ片側の手数料すらとれなくなり赤字になるのですから
早く一般仲介に代えたくなってきました。

[935: 匿名さん]

>>931
なら、専任業者にあと２月末日から一般に切り替えるので承知置きしてくれと話をしてみては？
そして、第二の不動産屋と２月末日から、一般で出してほしいと相談を開始しましょう。
現、専任業者はライバル不動産に両手を持っていかれないよう、仲介不動産の紹介も行うようにすると思います。

私は最初の１ヵ月だけ専任で任せ、売れなかったら一般に切り替えるという契約で開始しました。
専任でも最初から仲介業者を使って集客していましたよ。

結果、一般に変わった翌々週に最初専任で任せていた業者が、仲介業者を介して客見つけてきてくれました。

[936: 匿名さん]

>>934
専任な上に専属な訳？

つーか3月迄に売り切らないと売り時逃しますよ

２ヶ月間、専属でろくな成果が無いなら、
『失望した。このままだとシーズンの3月末迄に売りそびれるから、複数業者との一般に切り替えます』
と今週末にでも連絡したほうがいいですよ。

[937: 匿名さん]

人生見る目ある人はイイとこに住んで売ってお金も残せる。
見る目ない人は人から欲しいと思わないものを選んで損して売れれば大成功。
２年３年売れない家もあるんだから。安ければ売れるならまだ商品価値がある証拠。
売らなきゃ損はしないが次に買えない。
不況だからと決めてる人がいるけれど景気のいい時だって売れない家もある。
２月３月過ぎれば４月に閑古鳥。醜いアヒルの戸を見切るか愛する我が戸で住み続けるか。

[938: 匿名さん]

そうだよね。金銭的にゆとりのある人は駄目だと思ったら見切りも早くて損しても現金化していくけど余裕のない人は相場とはかけ離れたところで独りよがりの価格をつけて晒し者となる。

[939: 買い換え経験人]

駅遠マンション、広めの戸建て、今の世の中、感嘆には売れやしない、
本当に買い替えがむづかしくなりました

[940: 匿名さん]

中古+必要なリフォームで=ほぼ新築の価格になるのですよ。
中古を買うのはだから「立地」以外には理由はないはずです。
それ以外で目先のわずかの安さで中古を買う人は、おかしいです。
維持管理費はむしろ、新築のほうがずっと安いのだし。。。

[941: 匿名さん]

駅近（徒歩５分）で低層階で眺望なし、日当たり悪いとこと
駅遠（徒歩１２分）で最上階角部屋で、眺望も日当たりもよし。

同じ駅で同じ改札口だったら、部屋の面積も同じ値段も同じならどっちが売れる？

[942: 匿名さん]

同じ値段なら、断然徒歩12分でしょう。徒歩10分だったらもっと確実。
俺査定だと、眺望でプラス500万。角部屋（風通し）でプラス300万。日当たりでプラス400万かな。

でも、人それぞれですからね。駅から近くないと嫌！！って人もいますよ。でも5分なら微妙かな。
徒歩1分で傘いらないとかメリットがあれば違うかも。それはかなり強いかも。

[943: 匿名さん]

私だったら見てくれかな。外観がリッチな方。
特に、植栽がきれいで照明が埋め込み式で下から上に向けてピーンと光ってると優雅でいい。

[944: 匿名さん]

業者のいいカモだね。

[945: 匿名さん]

850です。

なんと、別の業者に変えたらいきなり申し込み入りました。オープンハウスの効果すごいです。
1割以上の値引き要求ですが、それで双方納得できれば、これが最善なのかな。

業者が変わった直後というのは一番申し込みが入りやすいタイミングだそうです。
専任で任せてる方いらっしゃったら、タイミングを見計らって、業者を変えてみるのはどうでしょうか。

[946: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】

[947: 匿名さん]

>>946
無理はやめたほうがいいですよ
特にペット可で傷んでる物件は、築浅でも想像以上にリフォーム代金かかります。

私なら真っ先にココは無し、とあきらめる物件ですね。見送りが良いと思います。
数ヵ月前に大幅値下げ指値で不成立であきらめたのは賢明だったと思いますよ


ちなみに買う前に絶対やったほうが良いことがあります
希望物件の間取り図をリフォーム会社に持ち込みして、
傷んだ部分を全交換したリフォーム代金を見積りかけたほうがいいです。
もしかしたらリフォーム代金がかかりすぎで１割引きでも、まだ資金不足かも知れませんよ、したらあきらめつきますよね。

また、あなたのお話が事実なら、その物件はその値段じゃ売れないですね。
転勤理由の売却なら売主側が、ねをあげて値下げしてくるタイミングが必ずあるはずなので虎視眈々と待つべきです。
ちなみに値下げ後にまだ前回のあなたの指値に届いて無かったとした場合ですが
値下げ後なら前回と同じ指値で申し込みしていいと思います。前回より聞く耳あるでしょうから。
相場よりまだ高いと相手に再度認識させる事で指値が通る可能性があります。

また、テクニックとしては、同じ物件の別の部屋が売りに出るタイミングを待ち
別部屋の坪単価が安ければそれをベースに、あなたが欲しい物件に価格交渉をかけるとかありますよ


まあ、全て時間をかけて、自分に都合の良いタイミングで交渉に入らないとダメですね

[948: 匿名さん]

>>945
ポーカーゲーム中に、ブラフでなく、自分がワンペアですって宣言してどうするの？

成約するまで黙って無いとまた話が流れますよ

[949: 匿名さん]

ポーカーと一緒にするのか。。。
このまま決まるといいですね。

[950: 匿名さん]

９４７さん

私も書いててなぜこんなに無理をしてまで欲しいのかと自問自答してしまいました。リフォーム代と仲介手数料でどなたかおっしゃっていたとおり、新築以上になるかもしれません。とにかく他の物件を見るなりして一度頭を冷やしてから、春まで様子を見ようと思います。値下げするのを待っているのは私だけではない気がしますのでタイミングも大事と思います。不動産屋は待ってみるという選択を勧めず、３００入れて申し込みか他を決めるかと答えを迫ります。流されないように気をつけたいです。

９４８さん

ご指摘どおりです。売主がここを見たら値下げはしないでしょう。
アドバイスを頂いたて消えるのは失礼かと思いますが、まもなく自分の投稿を削除依頼するつもりです。
ポーカーは得意ではありません。

９４９さん

ありがとうございます。他に相談する人もいなくて１人悩んでました。


皆さんありがとうございました。結果が出ましたらまた報告します。しばらく黙っています。

[951: 買い換え検討中]

>>950さん

ポーカー云々は違う方へのメッセージのようですよ。
納得のいく購入ができるといいですね。

[952: 匿名さん]

>>945
江東区のマンションは供給のが上ですね

[953: 匿名]

去年夏、築12年のマンションが売り出し2日で契約が決まり、新築時より１割減
今月、専任契約期限ギリギリで築31年が、七年前に購入、リフォーム代400万プラスした金額以上で契約が決まりました。
両方江東区、専任です｡
同じ業者で、ここは他の業者にも紹介を入れてくれて、二軒とも他業者からの紹介でした。築31年の方は賃貸にと考えましたが、先はわからないので、買い手があるうちにと、

現在は千葉に新築を購入し、快適に暮らしています。

[954: 匿名さん]

仲介業者の宣伝まるだしの文章。

他の業者の紹介を気易く受けるなら、
専任の意味がないんだよ。

わざわざ江東区と書いてあるところが
失敗だったね。こういうのを蛇足と言う。

悪いことは言わないから、専任は避ける
べし。私は一般にしたおかげで、複数の
業者から売る人を選択できた。

少なくとも、売りたい人に得になること
はゼロだ。

[955: 匿名さん]

＞少なくとも、売りたい人に得になることはゼロだ。

ま、そうですね。きっちり３％＋６万取る業者なら。
１．５％＋３万とかでやってくれる業者なら専任もありかな。そういう業者って大手じゃないから両手はまず無理で他社の客付けに頼っているから、どこからでも客が来ればちゃんと対応してくれる。大手も（分かれでも）客付けはやるからね。

[956: 匿名さん]

専任なんか絶対ありませんね

手数料の3%が惜しいとの事ですが、不動産は手早く売り切らないと売出価格を5%10%あっと言うまに下げざるえません

専任でちまちま売るより、一般で幅広く買主探して値下げ前に売り切るのが重要
手数料割引なんて、ゴミみたいなもんです。

[957: 匿名さん]

バカ売れらしいですよ。よかったですね、売る方は。

・中古マンション、瞬間蒸発
http://business.nikkeibp.co.jp/article/topics/20100129/212479/
「出せば右から左に売れていく」――。首都圏の中古マンション市場が過熱している。2007年の建築基準法改正で、新築マンションの着工が激減した影響が顕在化してきた。経済的な理由や価値観の変化で、中古を選ぶ消費者も増加。人気に拍車をかけている

[958: 850]

850です。

先ほど、休みなのに仲介不動産会社の方が上司を連れてこられました。
私は購入の意思を示してらっしゃる方にお譲りしたいのですが、13%程度の値引き要求があり、家族が渋っています。
あと、２，３週間ほど時間はあるので、もっと高く買ってくれる人を探したいようです。。。

不動産会社の方も、もう少し良い条件の方を探していただけるようなのですが、かなり不安です。
今購入の意思を示してくださっている方が他の物件に逃げてしまう可能性もあります。。。。

これ以上反対すると家族との関係にも溝ができそうだし。。。。困りました。
3月後半になると、業者による買取の話がでてきますし、そうなると2割減の値段でしか買ってくれません。。。。

ほんと、どうしたものか。

[959: 匿名さん]

>>958
あと2～3週間で新規の申し込みがはいる？
そりゃ家族の方が夢見すぎでしょう。

が、強行に反対するなら13%引きの客に、何割引きなら売るのか逆提示連絡したら？
それで拒否られて話が流れるなら、仕方ないっしょ、家族優先です

ちなみに13%がイヤなら何%ならいいと思うんでしょうかね？
10%引きならたった3%の為に20%のリスク背負うのは論外
5%引きだったら2～3週間内にそんな良客つきそうにないし

家族さん、現実見えてないんじゃないの？

[960: 匿名さん]

結局、立地なんですかね。

紹介されているのは、築30年以上たった目黒あたりの
マンション。

湾岸には、そもそも30年以上経過したマンションは
少ないけど、人気はやっぱり落ちるのかな。

地震とか潮の被害とかを考えると、湾岸タワーよりは
少し奥に入った地域のほうが人気が上なのかもしれな
い。

湾岸も新築から10年以内はいいけど、15年くらいたって、
大規模修繕の時になって愕然とすることになる。あんな
ものどうやって修繕するんだよ、ってことだよね。

[961: 850]

850です。

ほんと困ってます。
今のマンションにも強い思い入れがあるらしく高く売りたいらしいのです。
ゆりかもめもまだ無い頃に購入し、ちょうど便利になりつつある時なので、なんとなく気持ちは分かるのですが。。。

高く買ってくれる人が現れると良いのですが。。。

[962: 匿名さん]

『思い入れ』
買主には一文の得にもなりませんね

むしろ手垢があまりついてないほうが買主に好まれる訳で、高く売れる条件とは真逆だと思います

そんなくだらない理由で査定額をみあやまったら、みもふたもないですよ

[963: 匿名さん]

>>960
一般論で言えば
1981年(29年前)の新耐震基準が定められた建築基準法が区切りです。

ただし法令が出ても実際の建物がそれにみあった状態になるにはタイムラグがあり
1985年以降(25年前)の竣工物件からが優良とみられています。
また1985年以降は、バブル経済で好景気に沸いた時期でもあり、下手な築浅よりも好物件が混ざっていると定評があります。

上記のような状況から、築30年以上は、大半がジャンクマンションだと思いますよ。
例外的な優良物件を指名買いするので無ければ、やめたほうがいいと思います。

[964: 匿名さん]

850さん

やはり「買い先行の専任＆買取」の罠にはまったようですね。
逃げ道は一切ありませんよ。
13％の値引き要求にOKを出すしかないようですね。
私なら最終の裏技つかいます。
これは教えられないけど少し頭使えば希望額より多少低いけど売れますよ。