中古マンションが売れません、、、

[匿名さん]

築20年のマンションに５年住み去年の11月から売りに出しています。

が、未だに売れず。親戚の方に専任契約で売却活動をしてもらってるのですがネット掲載はなく広告も入れてるのか？？よくわかりません。電話もこちらがかけない限りかかってこないです。問い合わせも内覧もないだけだからかけることもないのか？と思ったり。今Wローンなのでそろそろ生活が不安になってきました。

価格は相場より300万程下げています。

物件が古いとやはり難しいのでしょうか。

入居の時に全面リフォームしてます。夫婦2人暮らしだったので割ときれい？だと思うのですが。

初めての売却なのでどうしていいものかわかりません。

[785: 匿名さん]

７８３のように、新築プレミアムを払ってまでも新築にこだわる人はかなり多い。
はじめて不動産を購入する人の大半はそうかもしれない。

しかし、新築を買っても、築浅であれ何であれ売却することになると、新築購入時とは異なる
世界に突入する。頭を完全に切り替えて、自分は中古市場にいるんだ、と思えば、
売却もスムーズにいくかも。

[786: 匿名さん]

売却の価格目安はその地域の同じ条件の賃貸と比べてどれだけ自分が今まで支払ったかで成功か失敗かがわかります。
利益を出そうなど考えずに売却計画を行うとよいです。

ちなみに築7年くらいであれば当時の価格と同じ値で売れる確立は高いが、築1年などは赤字覚悟です。

どなたかが言っていたようにマンションは立地です。

立地条件が良く最上階であれば築浅でも多少は利益はでますけどね。

[787: 匿名さん]

まさに今、住宅購入するなら、

私なら新古物件を探すね。
誰も使っていないが、発売時期の関係で中古というだけ。

贅沢に作ってある物件もあるようだし、当然ながら値引き
してくれる。

[788: 売れません]

ネットで売り物件を先週と比較すると増えてきましたね。この時期に勝負してる人、売りに出そうかと試みる人の意気込みを感じます。
新築も値引きが飛び交うでしょうし、妥協して決める人も多いんでしょうね。
この週末、今のところ内見予定入ってません…何も無かったら凹むでしょうね。皆さんは売却中、何を考えどのように過ごしてるのでしょうか？
私は敢えて出掛ける予定を入れて、こんな時に限ってとか考えてます。

[789: 売れません]

ネットで売り物件を先週と比較すると増えてきましたね。この時期に勝負してる人、売りに出そうかと試みる人の意気込みを感じます。
新築も値引きが飛び交うでしょうし、妥協して決める人も多いんでしょうね。
この週末、今のところ内見予定入ってません…何も無かったら凹むでしょうね。皆さんは売却中、何を考えどのように過ごしてるのでしょうか？
私は敢えて出掛ける予定を入れて、こんな時に限ってとか考えてます。

[790: 匿名さん]

784さんはクルマや奥さんもお得な中古かな？

[791: 匿名さん]

女は家に居る時間が多く、家相や前の住人の幽霊などオカルト信仰が強いので、新築へのこだわりが非常に強い。
男にとって家は仕事で疲れて帰って寝るだけの道具に過ぎない。
以前住んでた人間が不幸に遭ったとかの話はどうでもよい。
男は職場との距離にこだわるので中古住宅でも良いのだ。

[792: 匿名さん]

車の中古って結構割高ですよ。
奥さんの中古って意味が分かりませんけど、、、新築＝幼児趣味？とかそういう意味ですか？

[793: 匿名さん]

×１って意味じゃね？

[794: 売却中]

明日、初めての内見の申し込みがありました！約１ヶ月、待ちくたびれました。その間、値下げをしたりもありました。この後、感触が良ければどの様な流れになるのでしょうか？何日位、検討の猶予があって、それから値下げ交渉、資金計画、申し込み、契約とあるようですが実態の想像が全くつきません。
ダメな場合も即答などもあるのでしょうか？
ご経験された方、よろしければ教えて下さい。またアドバイスも頂けたら嬉しく思います。
緊張します。

[795: 匿名さん]

>>794
あなたの仲介業者からは、そこに書いた内容、一切説明無しなの？
よほど使えない不親切な業者かと思います。
が、まず業者に全部先に聞いてから質問してくださいな。

業者の言い分を聞かせてくれない事には、ろくなアドレスできませんよ。

[796: 売却中]

実は、買い替えと同時進行ですので不動産屋の思惑もからんでいると予想されるので本音を聞きだしかねてます。
新築のマンションに買い換えたいのですが、系列の不動産屋に取り消し特約付なのです。その下限が、ローンの残債と手数料を相殺される金額なのです。ですからこちらの手の内（希望金額含めて）が見通されています。

しばらく案内をせずに、待ち疲れた頃合に内見申込が入り、妥協するのではないかと見透かされている気がするのです。実際は、期限も未だ先で、売りたくない程の指値ならばお断りすれば良いのですが、自宅にそれ程の自信も持てません。
専属ですので、不動産屋は多少安くても早く売ることに全力を尽くしているようで今ひとつ信じられません。恐らく新築のデベの方が力関係で上のような気がして突付かれて戦略に嵌められるのではとも思います。
考えすぎでしょうか・・・

買主様には、売主の下限を知っているわけですから、問い合わせを受けた段階で是非ともとの感触が無ければ、交渉の余地ありですよ等を説明の上で案内するのでしょうか？

[797: 759]

>>796
何かと思えば、またあなたですか
上のアドレスはアドバイスのうち間違いなので忘れてください

物件流れてもいいから値段下げないと腹をくくった訳ではないのですか？
ちなみに通常なら、安く売ったところで仲介手数料減るだけだから
むやみやたらに値下げを買主側にちらつかせたりしないですよ。

買い替えの特殊事情が心配なんですよね？

おっしゃる通りのケースが無いわけでは無いですが、
いまはまだ１月ですよ？値下げ要求は突っぱねてイイと思います。

逆に、今回内覧きた方が非常に良い方で、お譲りしても良いとあなたがお考えになり
先方からも運良く申し込みがあり、ただし値下げが厳しいようなら先方の提示額にお断りを入れると同時に
『感じのよい方で是非お譲りしたいと思うのですが、数十万円のお値引きでいかがでしょうか？』
と値引き逆提示で、一気に話をまとめるのが吉です。
一例で数十万円とは、物件価格の端数切り捨てです。例えば4580万円を4550万円とか4500万円とかに揃えるとかね。

[798: 売却中]

恐っ。はい、私です。
なる程ですが買い主さんの人柄まで直接交渉するわけでもないので考えたことも無かったです。
駆け引きは苦手ですので、３月までは下限を決めて揺るがないようにするしかないですね。

また報告します、具体的な金額も大変参考になりました。ありがとうございます。

[799: 759]

実際、内覧当日になれば、私が言っている内容を実感するはずです。

空き家にしてから売る方は、契約当日まで買主さんと会いませんが
居住中で売る方は、内覧に100%立ち会いするので買主と顔を会わせます

極端な喩え方をすると、家=我が子、買主=我が子の結婚相手、のようなモノです。
我が子と結婚(=正式購入申し込み)させて欲しいと言ってきた時に
値引きしてくるというのは、我が子が安っぽく見下されてる訳だから当然断りますよね？

でもいくつか例外があって、
例外①
先方がとても良い方で、我が子がとても大事にして頂けそうと思えば、譲歩(=値引き)OK
例外②
我が子がとてつもなくドラ息子(娘)で、一生結婚無理だと思ってたのに！譲歩(=値引き)？どうぞどうぞ！

という事です。

内覧がんばってくださいな、くれぐれも最初から値引きがあるような表情、態度で接してはダメですよ
毅然とかつ丁寧に対応しましょう

[800: 匿名さん]

ＮＨＫの地震特集番組でも紹介されたとおり倒壊するマンションでは
誰も買わないでしょう。

例えば都心マンションの半分　１００００棟が古い耐震基準で
来るべき大震災で倒壊する危険が大きい

新耐震基準で作られたマンションは震度６強でも倒壊しないが
旧耐震基準のマンションは倒壊することが立証された。

番組では旧耐震基準で実物大のマンションを作って実験をしていましたが
１Ｆの柱がことごとく破壊されていました。

古いマンションは耐震補強工事でもしない限りは
普通の人には売れないでしょう。
命が惜しくない人とか、他人に賃貸する人とかは買うかもしれませんが。

ハイチなどの惨状を目にした今、古いマンションをそのまま買うような人は
いなくなるでしょうね。

[801: 匿名さん]

>>796
1ヵ月経ってかつ値引きを行ったにもかかわらず内覧申し込みが1件というのは、設定価格が相場から見て高すぎるのだと思います。

中古住宅を買おうと真剣に考えている人は、不動産屋に希望条件を伝えて待機しています。
そこまでしていなくても、不動産屋のチラシはチェックしています。
失礼ですが、待機客の検討対象外の設定価格になんだと思います。

経験上の話ですが、内覧の大半は冷やかしでした。

今回来る人が真面目に欲しいと思うなら、このご時世からして必ず値引きの話が入ってくると思います。
値引きの話が入ったらカチンとくるかもしれませんが、ラッキーだと思うようにしましょう。

その人の希望と、>>796さんの希望が折り合うよう、良く話しあって決めるのが得策です。
価格は売主が決めるのではなく、買主が納得して初めて決まるものですから。

↓ここ読んだことありますか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7808/1

[802: 匿名さん]

８００さんの発言こそ有意義。
三宅島地震後、Ｓ５６年以降マンション耐震基準が改正され決定。
ヒューザー同等の疑惑は、築２８年までのものが考えられ荒れるのでマスコミは言わない。
営利優先な官僚仕事が、未だにヒューザー建替えが実施されない。
不祥事地域の容積率の緩和をして建てれば、被害者の損失はなく建つのにしない。
現況、国の許可した事務所の閉鎖だけで責任逃れは、国自体にある。
知らない人のために中古には、耐震基準を充たさない重要事項記載の義務化をすべき。
ヒューザ-の被害者の救済は、国土交通大臣の責任。前々任者の悪徳官僚の始末をとるべき。

[803: 匿名さん]

私が内覧させて頂いた物件でネット広告を出して18ヶ月経っても未だに売れない所があります。
売主様はとても愛想の良い人だったのですが、部屋の中が散らかっていて子供部屋は物が溢れていました。
立地は都内JRの人気駅に近く素晴らしいので売れるはずですが売れない。
何で部屋を片付けて綺麗にしないのか不思議でした。
買わなかった者が言うのは大きなお世話かもしれませんが。

[804: 匿名]

豊洲の某タワーが格安だったけど、想像を超えまくる汚れっぷりに内覧が後を絶たなかったのになかなか決まらなかったケースもあるよ。

[805: 匿名さん]

業者によっては、汚いままでいいですよ、などど言う人もいますね。

私は、いちどひっかかったことがあります。業者は、立地などで価値が判断できますが、
素人は見た目を気にしますよね。

うちは、上階から水漏れ事故で、トイレだけはきれいだった。壁紙がきれいだっただけ
だけど。見にきたお客さんの奥さんが思わず言った。"トイレだけはきれいですね。"

部屋がちらかっていたり、汚かったりすると、乱暴に住んでいたと思われてしまう。
実際そうなのかもしれない。同じ時に買った他の部屋を見にいったら、あまりに
きれいなので驚いたことがある。小さな子供がいるとどうしても汚れる。

前に記載を見たことがあるが、引っ越しで部屋を空にした人もいるようだ。ここまで
すると、素人でも、リフォームでどうなるかわかるので、売りやすくはなる。ただし、
引っ越すのが面倒。

そういえば、壁を自分でぶち抜いていた家も見たことがあるなあ・・・。絶対ひっこさ
ないつもりでそんなことをしたんだろうが、まず売れないね。あるいは大きく値引き
するとか・・・。素人としては、簡単に修復できるのかどうか心配になるよ。

[806: 匿名さん]

引っ越して売りに出している部屋を久しぶりに見に行ったら、フローリングの傷が増えていた。
どうゆう内覧客連れてきてんだよ。

[807: 匿名さん]

(笑) 犬猫を連れ込まれましたね。

[808: 匿名さん]

ワンルームを売りに出しましたが売れません。
ワンルームの需要は少ないのでしょうか？

[809: 匿名さん]

ワンルーム？
表面利回りが10%位あれば買う気も起こるが
何%で売りに出してるの？

[810: 販売関係者さん]

売り方が下手な不動産屋が多いので、よく選ばないとね。素人営業に不動産の販売は無理ですよ。客の方がよっぽど利口だから

[811: 匿名さん]

809・810さん、ありがとうございます。
表面利回りは10%位です。昨年の10月に売り出しました。もう少し様子を見てみます。

[812: 匿名さん]

ワンルームなんて、条件次第でしょう。

駅からの遠さとか、どこの駅かどうか、広さも様々。

独身の女性なんかに人気がありそうだけど、永住
しようと思ったら、ワンルームでは狭いかも。

女性の場合、靴の関係で、駅から遠いのは極端に
嫌がられる。また、やっぱり都心は人気だね。
とはいっても、財布との兼ね合いだから、都心は
買いたくても買えないかもしれないね。

[813: 匿名さん]

私は、立地や（マンション全体の）管理は良いのに、内装が古く汚いがゆえに安い物件を狙って買いました。
住む前にリフォームしちゃいますから内装なんてどうでもいいんですよ。

[814: 匿名さん]

うちのワンちゃんにワンルームを買ってあげたいな。

[815: 匿名さん]

813さんは騙されても気付かないタイプだな？

[816: 匿名さん]

まあ、間違っても新耐震基準前(1985年頃)よりも、前の物件に手を出さないことを
おすすめします。

ただ、都心あたりだと、新耐震基準よりもがっちりと建てられている物件もあるようです。
でも、そんなことは外からじゃわからない。新耐震基準の規格を見せてもらったことが
ありますが、かなり細かい規定になっています。

あと、問題は乱暴に住まわれていたかどうかですね。カビが放置されていたりすると、
修復は結構やっかいです。

[817: 匿名さん]

私はこの世界について完全に素人ですが、新耐震基準は1981年6月着工からではなかったですか？
2000年からさらに構造計算法が厳しくなったと聞いています。
着工から完成までの期間があるから、大体1983年以降に完成したものは新耐震基準のものだと不動産屋から聞きました。

新耐震基準以前の物件なら安い価格設定で売らないと無理な気がするのですが、
都内だと結構強気の価格ですね。場所柄が良いと古くてもやはり売れるのでしょうね。

[818: 匿名さん]

>>815
それ、関係ないと思う。

[819: 匿名さん]

うちの兄のマンションは、1983年竣工だけど、旧耐震基準。

1985年以後の竣工であれば、まず新耐震だ。
住宅ローンにも差があるから、買う時にはすぐ気がつくと思う。

[820: 匿名さん]

＞ただ、都心あたりだと、新耐震基準よりもがっちりと建てられている物件もあるようです。
そうなんです。港区などの高級な造りのマンションによく見られます。立地にふさわしい建物でなければなりませんから、強度面でも当時の基準を遥かに超える頑丈な造りにしたのでしょう。柱や梁の太さ、ピッチを見ればある程度判りますよ。

[821: 匿名さん]

工事期間があるので1983年3月の竣工なら旧耐震基準の可能性もありますね。
1983年後半なら大体は新耐震基準でしょう。

[822: 匿名さん]

まあ、心配なら着工日と耐震基準を調べればいいのですけどね。

[823: 匿名さん]

ホント、売れません(;_;

[824: 売却中]

本当に売れる気がしません。専任媒介のときは買い主さんへの手数料は上限1%にでもすべきだと思います。
中古マンションは新築より優遇が少ないのかご存知の方いらっしゃいますか？

あぁ皆さん様子見なんでしょうか…
内見後の検討期間が一週間以上になると絶望なんでしょうか？正式な返事のないままうやむやに立ち消えが殆どなんでしょうね。
いやぁ疲れます、少々の不満ならもう止めようかとの気持ちに傾きつつあります。

[825: 匿名さん]

824さん
売れないのは価格だね。
周辺の物件価格と比較されてますか？

[826: 売却中]

825さん
価格は売り出して３週間で約300万程下げたので、築浅なこともあり査定通りですよ。
同じマンションで売り出し中がないので、正確な比較はし難いですけどね。
ただ、4500万超なので中古検討外の人が多いんだと思います。売出価格から諸費用除いてもマイナス5%です。

[827: 匿名さん]

3週間で300万下げは早すぎます。
ただ、4500万中古を買う人が今は少ないのでは？
最上階など特徴はあるのでしょうか？
私の昨年の経験では3ヶ月かかりました。
ちなみに値下げは1度だけです。

[828: 売却中]

最初の売出価格が買値に近くチャレンジ価格だったので、値下げは予定通りです。値下げ要請入っても今の価格までは応えようと思ってましたしね。

最上階ではありませんが相当な高層階で駅近なんで悪くはないと思います。

買い主さんが決まった時は、内見何組目で返事は何日後位にありました？その時は他に検討されてる方がいましたか？

色々質問攻めで申し訳ありません。少し売却する気が失せてきました。

[829: 匿名さん]

条件は悪くなさそうですね。

うちの場合は10組目くらいで決まりました。
返事は翌日で、指値が入りましたが提示価格で決定しました。
時期的なものもあるかもしれないのでもう少し粘ってみてはどうでしょう。

[830: 売却中]

指値が入ったのは、そのお買い上げになった方だけですか？私のところは、現在のところ約1ヶ月で3組です。その間にキャンセル、当日の時間変更等がありました。

契約が3月までですので、売り出しは続けないといけないので・・・今が一番良いと聞きますが、景気にはどうしようもありませんね。

[831: 匿名さん]

>>828さん

4500万超えだと中古では待ちが出ているような状態でないと厳しそうですね。

我が家は駅近、地元ではシンボル的な存在の物件で
これまでの成約履歴も好調だったのでチャレンジ価格で出しました。
すぐに売れるだろうとたかをくくっていましたが、
やはり満額はなかなか厳しくそろそろ値下げ時期のようです。

私の体験から、申込しそうな人は内見の時点ですぐに分かります。
返事の遅い方は、ほとんどが検討の余地なしといった感じですので
あまり期待しないでおいたほうが賢明です。

[832: 匿名さん]

829です
>830
契約は3月と書いてますが、解除はいつでもいいんですよ。
（専任でも一般でも）
それによるペナルティは何も発生しませんよ。

指値が入ったのは1人だけです。
ある意味ラッキーでした。
1ヶ月で3組は少し少ないですね。掲載始めの月が一番内覧は多かったです。

[833: 売却中]

＞＞831さん

内見の時の見込み客の特徴とはなんですか？
私の場合は、両親と一緒に来られた夫婦等がいました。滞在時間は5～15分だったのですがあまり関係ないですか？
内見はなるべく生活臭がしないよう、立会いは１人だけです。
穴が開くほど観てもらえるようでないと、見込みは薄いのでしょうか？えらく短く感じました。

[834: 売却中]

829さん

契約書を確認したのですが、不動産屋の責めに帰すことが出来ない事由の時は、これまでに掛かった費用の請求が出来るみたいなことが記載されています。
売却できるに越したことはないのですが、止めるにしろ代償は支払いたくありません。

内見では、掲示板でよく見かける他の不動産屋の紹介等が全くありません。やはり魅力がないのでしょうか？
チラシ、折込など最小限の活動は行ってくれているのですが・・・

交渉にすら繋がっていないのが、哀しいですね。ダメ元で指値くらいしてくれれば嬉しいのですが。
※いくらなら買うか評価を聞きたいですよね。

[835: 匿名さん]

>チラシ、折込など最小限の活動は行ってくれているのですが・・・
それ以上何をしてもらいたいのですか？
最大限のことやってるのでは。

[836: 売却中]

手持ちのお客さんをたくさん紹介出来ると猛烈にアピールされてたので期待していました。

ホームページにバナー広告をしてくれたりは甘すぎますかね。
シビアな意見を言ってくれたら売り出しも慎重になったのですがねぇ。週末に予定が入れることが出来ないのが痛いです。当日に案内希望が入ることもあると聞かされてますので、精神的に参りました。

[837: 匿名さん]

手持ちの客というのは基本的にはいないと思わないとだめです。
3週間で精神的に参るくらいなら無理かもしれません。
男ならどーんと構えましょう。
ちなみに当然依頼しているのは大手の仲介ですよね？

[838: 匿名さん]

>>836
ホームページにバナー？
絶対そんなもの誰も見てない(笑)

[839: 匿名さん]

＞833さん

うちの部屋を買われた内覧のお客様は、最初一人で来られました。
開けた収納はパントリーのみ、携帯での撮影はＯＫしたので写真は撮っておられましたが、内覧時間は10分でした。
しかも居住中の内覧は初めてだそうです。

質問もそれ程無く本当にサッと見て帰られたので、このお客様は買わないと思いました。

それが次の日、今度は家族を連れて内覧したいとの申し出があり、数日後にご夫婦で来られました。

やはり収納はほとんど開けず、内覧も15分程、質問は前回よりはありました。でもお客様の状況を聞いていると買ってくれそうな雰囲気でした。
あまりマンションの多い地域でもないので、その希望だと今はここしかないのでは？と思えた程。

そしてその次の日、値引き交渉無しでの購入の返事を頂きました。

やはり買われる方の雰囲気はそれとなく分かるような気がします。内覧の長さも関係ないような…。

ご両親を連れての内覧は、案外期待が持てるそうです。生活臭がしないよう、と書かれているので、片付けもそれなりにされていると思うので、早く売却が出来るといいですね。

[840: 匿名はん]

>>833
売却および購入両方の経験者です。

売主立会の元での内覧の雰囲気では判断できないと思います。

前向き検討者：あわよくば値引きしてもらおうと思っている売主の前で気に入ったなんて言わない。
後向き検討者：ここは検討外もしくは保留と思ったなんて売主の前では失礼なので言わない。

それから、マンションは立地が物をいうものですから、住戸内なんて１０分も見れば良いと思います。

ま、不動産屋に聞くのが一番です。
不動産屋は内覧後に内覧客と会話をしているはずだからです。
もやもやしているようですし、ましてや専任で頼んでいるんだから、じっくり話を聞かせてもらう時間
をとってもらって、不動産屋と話し合うべきです。

[841: 匿名はん]

ちなみにうちは申し込みまで約１ヵ月でトータル内覧１３件でした。

最初に夫婦が内覧し、その翌週に夫婦とその両親が２度目の内覧をして値引き条件付き申し込みに至りました。

１回目の内覧の際、不動産屋から価格に難色を示しているが、かなり前向きに検討していると連絡がありまして、検討客だと認識できました。

申し込みまで来る時はじれったいですが、決まった時はあっさりしたもんでした。

[842: 匿名さん]

>>833さん

831です。
滞在時間5分というのは短い気もしますが、他の方のお話ではあまり関係ないようですね。
私の申し込みを受けたお客さまは、30分以上いらっしゃったような。
自分の持っている家具をこう置いたらいいとか、いろいろイメージしていらっしゃって
とてもテンションが上がっているのを感じました。

ご両親連れでの内覧は、期待が持てる半面、決断に時間がかかるようです。
多分、ご両親に援助をしてもらうのでしょう。
そうすると、ご両親も気に入らないとなかなか話が進まないので。

今日はこちらはいいお天気で絶好の内覧日和です。
予定は1件もないですけどねー(*_*)

[843: 匿名さん]

>ちなみに当然依頼しているのは大手の仲介ですよね？

マンション売却の仲介は大手の方がいいですかね？
大手と地元の小さな不動産ってやはり販売力やノウハウに大きな差があるでしょうか

[844: 匿名さん]

ＲＥＩＮＳやインターネットがなかった時代は圧倒的に大手有利だったでしょうけど、今はたいして差はないと思いますよ。私は、両手を狙って客付けを拒む大手よりは、基本片手の小さな不動産屋の方が確実に売ってもらえると考えています。

[845: 売却中]

833
仲介をお願いしているのは大手です。近隣にも多数の営業所ありますが、顧客情報の共有は恐らくしていないのではと思いますので、基本はチラシ、ネットの反響待ちだと思います。購入のための問い合わせする方に安心感を与えるメリットはあると思いますけどね。

以前にもお伺いしたのですが、中古の場合は新築のデベ提携と同じくらいローンに優遇はあるのかご存知の方、いらっしゃいますか？
ここで見劣ると新築と競合した際にその分のお買い得感を与えないと話にならないですよね。

[846: 匿名さん]

>両手を狙って客付けを拒む大手よりは、基本片手の小さな不動産屋の方が確実に売ってもらえると考えています。

小さな不動産屋に頼んでいますが売れません。素人目にもノウハウ、営業力ないです。

[847: 匿名さん]

>手持ちのお客さんをたくさん紹介出来ると猛烈にアピールされてたので期待していました。

私も全くその通りです。ちなみに大手です。
不動産屋さんの常套文句なのですかね＾＾；
あと、よくチラシなどで「このマンションを買いたい人がいます」というのも
ほとんど嘘っぱちなのですよね。
いろいろ期待していた分、余計にストレスがたまるのだと思います。
売れればラッキーぐらいに悠長に構えていられればいいのでしょうけどね。

[848: 売却＆購入経験]

>845
>購入のための問い合わせする方に安心感を与えるメリットはあると思いますけどね。

同じくそう思います。
買い手が安心することが大切です。

>中古の場合は新築のデベ提携と同じくらいローンに優遇はあるのか

うちの場合、売って新築を購入しましたがデベ提携うんぬんより個人の収入と支払い能力と今までのローン支払い経緯が大切かと思います。
たとえばうちの場合は頭金10％以上と以前のローン繰上げ返済が定期的に行われていたことでさらに優遇、金融機関と所属法人の優遇制度ありでさらに優遇などでローンを組みました。
新築との競合でのお買い得感は気にしなくていいと思います。
デベは単純に提携しているだけで何も得することはないと思います。

中古と新築の違いといえば住宅ローン減税かと思います。
築1年や2年であればそれも関係ないと思います。

[849: 匿名さん]

>あと、よくチラシなどで「このマンションを買いたい人がいます」というのも

うちもこれに騙されました。
売りに出してますけどぜんぜん・・・
うちのマンションが晒し物になっているので、近隣でマンション売って戸建を
なんて考えていた人は考え直すそうです。

[850: 匿名さん]

私も相談させてもらってよろしいでしょうか。
約3ヶ月前から売り出していますが、まだ売れません。
実は買い替えを控えており、今のマンションが売約できないと強制的に安値で売らなければいけません。

１．築年数：　約5年
２．場所：　東京都江東区（いわゆる湾岸）
３．マンション：　高層マンション　低層階　内廊下　南東角部屋　70平米超
４．主な問題：　駐車場の空きがない。修繕費・管理費が高額。
５．仲介：　大手

仲介業者に相談し、過去一年の成約価格で最も安い坪単価に合わせて値引きしたのですが売れません。
内覧には来るのですが、値引きが厳しいのです。

3月初旬には売らないと、今の売り出し価格より2割以上安値で強制的に売られてしまいます。
今までの最安値で売り出しているのに売れない場合でも、さらに値引きするべきでしょうか。

仲介業者を変える事できないのでしょうか。

[851: 匿名さん]

専属専任のようですから３ヶ月契約？
契約終わったら、一般に切り替えて数社にお願いしてみては

[852: No.850]

おっしゃるとおり、専属専任で3ヶ月契約です。
他社に乗り換えたいのですが、正直いってあと1ヶ月も猶予がない状態で焦っています。
最初の売り出し価格より400万円下げています。中古の成約履歴を見ても最安値です。

部屋を掃除したり、身なりを綺麗にしたりと、試してみたのですが効果無しのようです。

一般に切り替えるというのはどの程度有効なのでしょうか？

[853: 売却＆購入経験]

>3月初旬には売らないと、今の売り出し価格より2割以上安値で強制的に売られてしまいます。

おかしな契約してますね。
もしかして買先行で新たな物件の契約をしているのですか？
だとしたら最悪2重ローンに突入します。
早く安く売るか、2重ローンで耐えるか。ですね。

そうでない場合なら専任でも不動産屋の言うとおりに売ることはないと思いますよ。
価格の強制は専任でも一般でも不動産業者が行うことはできません。
もし契約にそのようなことが書いてあるとしたら違法では？

ちなみに専任でも途中で解除できます。
ペナルティはありません。
売るのをやめましたで済みます。
私の依頼した大手はそうでしたよ。

[854: 匿名さん]

おっしゃる通り、買い先行です。
新しく購入した戸建ての売主との契約なのです。今のマンションの売却の契約ではありません。

「売らない・2重ローンで耐える」が許されるかどうか、確認してみます。

[855: 匿名さん]

売れないのは専任だからですよ。買いたい客はたくさんいるのに、その専任は自分で見つけた客にしか売らないつもりなので、せっかくの他社の客付けを拒んでいるんでしょう。
専任に良いところがあるとすれば、チラシやオープンルームといった販売活動をしてくれることですが、江東区湾岸だと近所に買い手はいないでしょうから効果薄いですね。

[856: 匿名さん]

いろんな考え方があると思いますが、

私は、値引きして売ることをお勧めします。


業者引き取りというやり方だと思います。おおむね、相場の
20%減。私は、これで売りました。内覧に来た人の態度を見て、
とても相場では売れないと判断しました。あまりきれいじゃ
なかったので・・・。当初は悩みましたが、その後、相場が
低下したので、売ってよかったと思っています。

でも、３月初旬だともうすぐですね。

見に来た人に-10%で売るか、業者引き取りで-20%で売るか・・・
税金や手数料も冷静に計算してお決めになったら良いと思い
ます。

わたしは、-20%でも買ってくれる人がいるのは、恵まれている
と思います。あきらめる人も少なくないですよ。

ダブルローンはやめたほうがいいです。両方の家を失う可能性
もあります。今後の景気は非常に不定です。これから、絶対
に景気が上向くというのなら、様子を見てもいいですが、
景気がさらに悪くなったら、新築の値段は下がり、中古も
さがってしまい、しかし、借金だけは下がらないので、大変
なことになりますよ。

昔、1990年初めにバブルがはじけた時に、ダブルローンで、両方の
家(新築、売れない中古)の両方を失った人は少なからずいたの
です。利息が今は安いので、そこまでは簡単にはいかないかもしれ
ませんが・・・。

売れる時に、売ったほうがいいですよ。

[857: 匿名さん]

不動産相場が上がっているときなら買い先行でも良いのですが、二重ローンも有りですが、下げ相場時には売り先行とすべきでしたね。高いうちに売って安くなってから買うのがセオリーですから。
ま、今それを言っても仕方ないですね。>>856さんに同意です。１割引の指し値なら売りましょう。
中古の成約履歴を見ても最安値とのことですが、タワーの低層階は中高層階より２割くらい安くて当然です。買ったときも安かったでしょ。

[858: 匿名さん]

850さんは売られてしまうのではなく、正確には特約で
20%引きで仲介業者に買取されるのだと『推定』されます

すでに次の不動産も取得済のようなので、特約解除は不可能でしょう

ちなみにすでに市況の不動産の値段は底値に近いので20%引きで買取する事に
仲介業者は躊躇がないと思います。

むしろ20%引きで買取して再販売したほうが、ボロ儲けだから
850さんの物件は、しばらく積極的に売るつもりないかも(笑)

買取価格より高いギリギリまで値下げして、一気に売り切るのが良いと思います

[859: 匿名さん]

みなさん、ありがとうございます。
3月まで頑張ってみて、それでも駄目なようでしたら、値引きにも応じようと思います。

[860: 匿名さん]

おっしゃる通りですね。1割程度の値引きなら承諾してみようと思います。
とりあえず3月までは今の価格でがんばって見ます。

[861: 匿名さん]

ハウスメーカー系不動産の買い取り保証ですかね？
うちもマンション売却しながら新築住み替えしました。
半年以上売れずにあせりましたが、売却価格を買い取り保障＋１５０万まで下げていってやっと売れました。
既に出ていますが、一般媒介契約で２～３社の不動産屋さんに依頼するのがいいと思います。

[862: 売却＆購入経験]

>861
>一般媒介契約で２～３社の不動産屋さんに依頼するのがいいと思います。
無理だと思いますよ。
買先行でやってるのですから。
新居の物件を契約しているようですから契約解除自体不可能ではないかな。
買取保障ってやつにはまったようですよ。
不動産屋の手のひらで転がされている状態です。

[863: 匿名さん]

買い取り保証って、安全弁だから、策にはまるという
言い方は変だと思いますけど。

前もって保証するわけで、その間に相場が下がれば、
業者は損をする可能性があります。安くなってしまう
のは仕方ないのではないでしょうか。

絶対に8割で買ってもらえるわけで、安心感があると
思います。そういう安心感がいらない、絶対に相場
くらいで売れるという自信があれば、買い取り保証
なしのシステムを選べばいいわけだし・・・

昨今みたいに、景気が全く読めない時期には、必要
なシステムだと思います。

[864: 匿名さん]

不況脱出か、みちな書き方を新聞社などはしていますが、
私は全然信用していません。

2番底が来る可能性は低くないと思っています。いま、ちょっと良く見えているだけ。
景気が悪くなれば、住宅買う人は、かなり減りますよ。どうしても売りたければ、
ちょっと景気が良く見えている今ですね。

もちろん、私は素人なので、信用して失敗しても保証はしませんが、将来予測ができ
ないのはプロだって同じ。プロはバックに銀行とか、金融会社がいることがあるので
かえって信用できない印象があります。

[865: 匿名さん]

買取保証付けないとローン組めなかったのではないでしょうか
最終的に売却できて、残債消せればいいじゃないですか。

[866: 匿名さん]

持ちマンションが３月中で売れなければどうなるか、、、ということも考えてなかったのですね、、、。

不動産が年間最も売れるのは今の時期なんですよ。
既に売り出して数ヶ月の物件が春で売れなければ、焦げ付き物件のレッテルが貼られます。
市場動向を無視した価格設定をしているか、物件自体になんらかの難ありか。
とにかく中古物件を探している人達のターゲットから外れているということ。

今の時期ならいい物件で割安感があるなら毎週末ごとに購入検討者が何組もくるはず。


春以降は不動産業界にとっては市場が冷えて真冬の時期です。
早い時点で値引きして、売れる時期に売っておかないと
いろんな意味で氷河期に突入しますよ。

マンションは特に新築売れ残りも沢山ある時代ですから、中古売却はより難しいのです。

[867: 匿名さん]

ほんとですか？！
例年４月になるとぱったり、、、なのでしょうか。

[868: 匿名さん]

はじめまして。
江東区はマンションが沢山ありますよね。
南東角部屋　70平米超ならヒヤカシのお客さんも含めて毎週末のように見に来ているのではないでしょうか？
でも入居中なら本気のお客さんしか来ないかもしれませんが、専任じゃなく一般仲介ならもっと着そうですよね。

過去に売ったとき、色々悩んだのでお気持ちお察しします。
希望金額で買ってくれる人が現れるといいですね。

[869: 匿名さん]

一番怖いのは風化した情報になってしまうことですね。
入居中での販売なら、買う方は一割引くらいは当然という印象があります。
二割引で業者買取でも、買い替えというその先の未来があるんだから良し！として構えてしまってもよいのではないでしょうか

[870: No.850]

850です。
みなさん、いろいろなアイデアありがとうございます。
先ほど、お休みなのにかかわらず、仲介の担当者が来られましてお話をしてきました。
結果として、2月中は今の価格で頑張っていこうという話になりました。
ただし、3月に入ったら最初の希望額より600万円程安い価格（1割以上2割未満）で確実に買っていただける方にお譲りすると言うことで決まりました。

しばらくは心配ですが、心を強く持って売却活動していくことにします。
どうもありがとうございました。

[871: 匿名さん]

業者も高く売りたいし、売り手買い手の両方から手数料取りたいので、売り手のとにかく早く売りたい、という希望と合致しないことは多々あります。また、業者も複数物件を抱えていおり、それぞれに早く売りたいと願う売主がいるわけです。競争相手は近隣物件だけではありません、業者との駆け引きも必要です。

[872: 匿名さん]

>>870
その決断は正しいと思います。さすがに坪140万でしたら売れるでしょう。
ただ、2月中でも、100万200万にこだわらず、買いが入ったら迷わず手放すのも手ですね。

あと、今まで書かれた文章から、ご本人様とは別人だとは思いますが
ここ数ヶ月、有明関係の掲示板で以下のような広告活動と思われる書き込みが多数見受けられます。

「有明最高！駅３分低層南東角部屋７１平米が坪１６０万で買えちゃう！」

とくに以下の掲示板など、毎日１０レス以上、全レスのおおよそ10％が上記宣伝活動です。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/65213/
万が一、ご本人様やお知り合い、仲介業者などが上記の広告活動をされているのであれば
スレッド本来の議論がかなり妨害されておりますので、ご遠慮願いたいと思っている一人です。

ご本人様とは関係ない方の書き込みである場合は、なにとぞご容赦ください。

[873: 匿名さん]

>例年４月になるとぱったり、、、なのでしょうか。

そこまでぱったりということはないです。

私もさんざん業者に脅かされましたが・・・

ただし、子供の学校の新学期とか、会社の異動も
４月が多いので、格差があるのは事実。

でも、そういう人達は、１２月まで買うことが多い。

なぜなら、軽度の内装リフォームするためには、
時間が必要だから。新築同様で、そのまま住めるので
あれば、その限りではありません。

[874: 売却＆購入経験]

870さん
>ただし、3月に入ったら最初の希望額より600万円程安い価格（1割以上2割未満）で確実に買っていただける方にお譲りすると言うことで決まりました。

これおかしくないですか？
確実に600万下げたら買う人が内々でいるってことですか？
買う人は3月に600万さげることを知っているのでは？
としたら買い手のための仲介業者ってことですね。
仲介の営業は2月中は新規の顧客をじっーと待つってことなのかな。
新聞折込ちらしなどでの営業はしないのかな？
（ポスティングなんて口だけで実際はどうなのかな）

[875: 匿名さん]

3月に入ったからといって600万もいきなり下げる。
そしたら確実に買う客がいますよーなんて宣う業者を素直に信じちゃってる870ｻﾝ。

その『確実に買っていただける方』はホントにどこまで確実なのか？ウラが取れているのですか。
どんな確証があるのですか。現時点で書面を交わしたわけでもないでしょうに。

失礼ながら仲介業者のいうことをなんでも素直に受取りすぎの感が否めません。

それにあなたの態度も受動的すぎます。買い先行でマンションが売れないとどうにもならない崖っぷち状態なのに（新居のローンもマンション売却代金で残債をカバーすることによりくめる条件でしょう？確認しましょう）

私も一戸建て→一戸建てですが買い替え経験者です。余裕のある買い替えでリハウスしましたが、リスクが大きすぎる買い先行なんて手段はとりませんでした。

旧宅を考えている最低売却価格を割り込んでまで売ると後の資金計画に無理が生じて先行き不安定になるし、そこまでするなら旧宅を売却して新築購入するのは諦める算段でした。

実際はギリに近いラインですが売却が成功したので（売り出し価格より300万ダウン）、思い通りの新築購入ができましたが、数年前にあのタイミングで売却してよかったと思います。

しかし売却完了するまではそれはそれは苦労しました。
売り出しから数ヶ月経ったので、交渉して新築分譲メーカーの専任を解かせて一般にし、沢山の仲介業者をあたりできるだけ広告に載せるようにも交渉し、オープンハウスも数回しました。

毎週末に内覧があり、家族だんらんもできないしレジャーになんて全く行けなくなります。念入りに掃除したり、いい物件に見てもらう為の演出も欠かせないし、心理的にもとてもエネルギーがいりました。

検討客が気にいり値交渉が入っても、書類を交わし売却が完了するまでは安心できません。

検討客に実はローンをくむ経済力がないとか、本人は気に入っているが親類に反対されたとか、検討客が今住んでいる家が簡単に処分できない物件であるとか、、、いろいろありえるからです。

870ｻﾝはもう引っ込みがつかない状態ですから、今だに人任せの状態からは脱出していろいろ手を尽くしてみましょう。
いつまでもゆっくり構えていられる時間はないですよ。

[876: 850]

おはようございます。850です。

皆さん、ご心配していただきありがとうございます。
最悪の場合には業者買取があるので私は心配しておりません。3月までは少しでも高く売る活動をしていきます。
既に1ヶ月ほど前から内覧客には当初希望価格より約400万円値下げした価格を伝えております。

[877: 売却＆購入経験]

おはようございます。
850さんはかなり裕福なようなので話がかみ合わないことが多いのかもしれませんね。
おそらく買換えで再びローンを組むことを考えれば私もそうですが、875さんの感覚で売却を進めていくのですが普通です。
築5年物件を手数料含め1200万近い値落ちでもかまわないようですので、あとは3月まで売れることを願っています。
がんばれ！！

PS
今は築5年でそこまで下げても売れないものなんですかね～？
2008年に私は築7年を分譲時価格+50万で売れたので不景気のスピードの速さにあらためて驚きです。

[878: 匿名さん]

必死で売ろうとしている人にそういう言い方は
ないでしょ！

今は時期的に非常にまずいんですよ。仕方ないと
思いますよ。逆に新築も安くなっているので、
新古を安く買いたたければ、とんとんじゃないで
すか。

問題は、今後さらに景気が悪くなる可能性が低く
くはないことで、まごまごしているととんでも
ないことになります。

多少安くなっても、安全策を取るのが基本でしょう。
ただ、安く売ってしまうと、周辺の相場が下がって
しまうので、周辺住民にとっては歓迎はされない
でしょうが、売る人にはそこまで気を遣ってられ
ないと思います。

しかし、”不景気のスピードの速さ”って、新聞も
読んでないんですかね。今の不景気は特別ですよ。
100年に一度という表現はおおげさではなさそうです。
日本の場合、さらに国の借金がかなり多いことが、
不景気からの脱出を遅くしていると思います。

[879: 匿名さん]

>878
素人書き込み禁止

>逆に新築も安くなっているので、
>新古を安く買いたたければ、とんとんじゃないで
>すか。
相談者はすでに買いだっていってるでしょ。
字が読めないのか？

[880: 匿名さん]

>878
ワイドショー主婦さん、表現浅っ

[881: 匿名さん]

＞素人書き込み禁止

なんだ？　

ここは、業者以外書いてはいけないの？

それは規約のどこに書いてある？？

そりゃ、10回も中古として売り出してれば、
業者じゃなくてもプロとは言えるけど・・・

879は、何十回くらい売ったの？？

[882: サラリーマンさん]

適正な価格で売り出せば必ず売れますよ。
業者とちゃんと話し合って、自分でも周辺の相場を調べることです。

[883: 匿名さん]

業者の不動産買い取り保障なんて 業者のアマい査定額の0.8掛け以下で持って行かれちゃうってことですよ。
850ｻﾝは最初の売り出し価格から600万安で確実に買い取りしてもらえる契約書を交わしているのでしょうか。

今現在400下げで提示しているなら、買い取りはもしやその額×0.8になるのではないですか。ありえます。

どちらも似たようなもので売り出し価格から600万安前後という金額になるのかもしれませんが、10年落ちの一戸建てだって中古売り出し価格から600万ダウンなんてあまり聞きませんね。

客からしてもぜがひでも早急に売りたい理由があるはずだからさらに叩けるよね～と考えたり、売り出し当初価格が無茶な値つけだったんだねと思うでしょう。

中古を探している人はことさら物件を沢山見ていて（仲介業者担当から内覧ツアーによく誘われるし）、
もう2年間いい出物を待っているとか、社宅用に探しているとか、物件情報や周辺環境にやたら詳しくて耳年増な人とか、業界事情などもよく知っている場合が多いですよ。手強いのです。

仲介業者も売り主ウケがよくなるように、条件から外れている客も内覧に連れてきたりもします。比較検討の一戸としていろんな物件を見せておくという意味合いもありますし。

でも中古売却をしようとするならその辺りも腹をくくらねばなりません。

どんなにいい物件で自信があろうが、売れる相手は一人しかいません。

不動産は契約が完了するまでは売れたこと、買ったことにはならないということを私は肝に命じて不動産売買をしてきました。

850ｻﾝ 頑張ってください。

[884: 850]

850です。

皆さん応援ありがとうございます。

なんと、申し込みが入りました！！　
この掲示板見られてたのですかね。掲示板に書いたらいきなり申し込みが（笑）

当初売り出し価格より450万以上安いのですが、これで納得することにします　^^;

とりあえずはローンの審査して、来週末契約という運びのようです。
ほんとにホッとしました。不動産の売却って勇気必要ですね。
最後まで気を抜かずに頑張っていきます。