中古マンションが売れません、、、

[匿名さん]

築20年のマンションに５年住み去年の11月から売りに出しています。

が、未だに売れず。親戚の方に専任契約で売却活動をしてもらってるのですがネット掲載はなく広告も入れてるのか？？よくわかりません。電話もこちらがかけない限りかかってこないです。問い合わせも内覧もないだけだからかけることもないのか？と思ったり。今Wローンなのでそろそろ生活が不安になってきました。

価格は相場より300万程下げています。

物件が古いとやはり難しいのでしょうか。

入居の時に全面リフォームしてます。夫婦2人暮らしだったので割ときれい？だと思うのですが。

初めての売却なのでどうしていいものかわかりません。

[765: 売却中]

すいません、値引きは既に購入価格から約8%下げて売りに出しています。

[766: 匿名さん]

内見客って減ってません？
年度末ってもっと増えると思ってましたが．．．

[767: 早く売れないかなぁ]

＞７６６さん

同じくです。
１月に入って増えるかなと思ってましたがあまり手ごたえありません。
大々的にチラシなどを入れてもらいましたが反応が薄くてがっかりです。
買い控えモードなのでしょうか。
１月中になんとか売却したいんですが無理かなぁ～。

[768: 購入検討中さん]

いっぱい余って売り出している、投売り(して欲しい)物件→　半額を目標に交渉


一部屋だけ出ている(不人気風味)→　言い値の３割引きで話してみる
　　　〃　　　(人気はありそう)→　言い値の１割引きで話してみる
どちらも売る気がなさそうで、乗って来ないならスルーして次に・・・
話に乗ってきたら、もう一声の値引きでハッピーハッピーになれそう。

当初建値５０００万の物件で、２割引でも４０００万ですが
それ位ならどうにか捌けるかもですね・・・

[769: 匿名さん]

これから一般媒介契約２社でマンションの売却を行います。
ここでいろいろと勉強させていただきました。
なんとか３月末までに売れるとよいのですが。
経過報告します。

[770: 売却中さん]

よろしければ、物件のスペックと一般にした経緯を教えてください。

[771: 匿名さん]

スレッドの前のほうを読み直してみればわかるけど、一般を選ぶほうが断然おすすめ。

専任は業者が得するだけで、売るほうにはメリットなし。
ただし、専任にしたら、３０％以上、手数料まけてくれる、というような話なら
別。それ以外では、専任にする理由なし。

専任を勧めているのは、業者だけだと思うよ。本当に売るつもりがあって、
検討しているなら是非全部読み直してください。すぐ理解できる。

[772: 匿名さん]

＞７６７

本来だったら、12月から1月にもっとも中古物件が動きます。なぜなら、新学期の
4月に合わせて家を買う人はかなり多いからです。

今年は異常事態と考えるべきでしょう。
でも、それでも買う人が皆無ということはないと思いますので、あきらめる
必要はないと思います。

大不況には違いありませんが、どん底はすぎているんじゃないでしょうか。
2番底も言われていますが、3番底はないと思います。

[773: サラリーマンさん]

>専任を勧めているのは、業者だけだと思うよ。本当に売るつもりがあって、

専任は、業者間の競争がないことが最大の特徴ですね。
物件が厳しい競争にさらされているのに、業者間の競争がないなんて考えられません。

[774: 匿名さん]

これからはユニクロ的マンションが売れるだろう。
長谷工の元ＯＢ役員が雑誌に去年書いてたけどみんなの年収に合った価格まで調整されると。
新築が設備が良くて安く売られるとなれば中古はズタズタ。環境がいい大規模や駅前なら勝負できるけれど。

[775: 匿名さん]

長谷工というところがちょっと笑える。

でも、長谷工だって、二流ではあるけど、下位メーカーではない。

問題は、この先、もっと安くなると思えば、誰も買わないことだね。
いつかは反転するのかなあ?　たぶん、消費税が上がるときに、
反転するだろうね。だから、４年後くらい。

私は、中古が売れなかったら新築購入解除する契約結んでおいて、
中古売らないことをおすすめしたい。要するに新築購入中止。

今は中古は買いたたかれるだけだ。しかも、新築の方も買った途端に
めちゃくちゃに下がる。

中古の売却やめときなはれ・・・。古家をリフォームしよう。否応なく、
今後はそういう時代。

[776: 匿名さん]

中古でも高値で売れるのは最上階のみ。
広告出す前に満額で売れたと喜んでる人がいた。

[777: 匿名さん]

最上階は夏熱いのでいやがる人も少なくない。

現に、うちの入ってくるチラシには、最上階が少なくない。
きっと最上階は売りやすいから、チラシだしましょう、なんて
業者に言われて出しているんだと思うけど。

単なる思い込み。

基本は立地だ。住宅の価値の70%は立地。

[778: 売れません]

今の時代、基本動きが期待出来るのは上限3,000万ですよ。中古をと検討レンジに入ってくるのはお買い得感でなく、買ってもいいと思える価格が全てでしょう。
立地なんて都内でもステイタスのあるアドレスがあってこそだと思います。個々の事情により立地の良し悪しは違いますしね。
売るときに3千万前後で売れたら良しと納得出来る物件以外はこれから先は本当に苦労すると思います。買主、不動産屋との駆け引き、待つこと心身とも参ります。
夢のない話しすいません。

[779: 匿名さん]

最上階を売る人は大抵、強気の価格設定で
売れなければ値下げせずにそのまま住み続けるつもりの人も多いのです。
適正な価格の物件は広告を出す前に売れてしまいます。
チラシは売れない物件だからこそ出すものなのです。

[780: 匿名さん]

同じ、最上階のチラシがいつも入ってくるところをみると、売れてないってことだね。

最上階以外も売れてはいないと思うけど。

[781: 匿名さん]

自分の経験から言うと、新築市場は広域マーケット、中古はローカルマーケットという気がする。

新築でなければという層は多く、彼らは、自分の予算内で広さやその他の条件を満たす物件を探す過程で、
土地勘のないところまで対象地域を広げていく。

一方、いったん中古になると、基本的な顧客はその地域の住人たち。
きわめて交通至便とか、憧れの街とか、誰から見てもわかりやすい
魅力を持った地域なら例外だが。

中古物件のある地域が、仮に３０００万代の購買力の住人が中心の街だったら、
どんなに豪華物件でも売るのが難しいのではないでしょうか。

[782: 匿名さん]

不動産としての価値は、まず立地。

さらに中古マンションは、あとから変更が効かない
占有面積と、占有部全体の形(間取りを使い勝手よくレイアウト変更可能な事)が重要。

特にレイアウトの可変性は、物件が古くなればなるほど重要(リフォームするから)。
フルリフォームしても間取りが変更出来なくて、死ぬほど不便とかありえないからね。

地域の購買力は、中古価格に影響するけど、戸建に対して割安ならマンション需要は必ずあると思います。

ちなみに新築信仰もそろそろおしまいだと思いますよ。
これからは、建売(新築戸建、新築マンション)か注文(新築戸建、中古リフォーム)かだと思います

ウチは、中古フルリフォームで建売物件より確実にハイグレードな仕上げと設備ですが
かかった費用は、新築よりはるかに安いですからね。
当然、リフォーム前のマンションを
(フルリフォームするから内装&設備の傷みは気にしなくてイイから値下げしてと)
売主に伝えて値切れた事も低コスト達成の一因です。

ちなみに注文(新築戸建、中古リフォーム)が根本的に安い理由は
自分で勉強して指示出して、建売業者がやってる手間を自分自身で引き受けるからとも思います。
建売買うのの10倍以上の根拠と労力が、注文にはいるので、気の短い人には向かないかも

[783: 匿名さん]

マンションなんてクルマと一緒。
どんなにきれいに直した所で興味のない人にはただの中古でしかありません。

[784: 匿名さん]

”ただの中古”　ってどういう意味？？

対語として、”ただの新築”　という言葉を考えてみれば
おかしい言葉ですよ。

新築は、買った瞬間に中古になる。車と違って、不動産。
土地は、持って歩くことはできない。腐らない。

新築プレミアムがないだけでも良いような気がする。
よほどお金に余裕のある人は別として・・・・

新築を買ってみるとわかる。問題は、一生に一回くらい
しか買えないので、それがわかった時は、もう遅いという
ことだね。

[785: 匿名さん]

７８３のように、新築プレミアムを払ってまでも新築にこだわる人はかなり多い。
はじめて不動産を購入する人の大半はそうかもしれない。

しかし、新築を買っても、築浅であれ何であれ売却することになると、新築購入時とは異なる
世界に突入する。頭を完全に切り替えて、自分は中古市場にいるんだ、と思えば、
売却もスムーズにいくかも。

[786: 匿名さん]

売却の価格目安はその地域の同じ条件の賃貸と比べてどれだけ自分が今まで支払ったかで成功か失敗かがわかります。
利益を出そうなど考えずに売却計画を行うとよいです。

ちなみに築7年くらいであれば当時の価格と同じ値で売れる確立は高いが、築1年などは赤字覚悟です。

どなたかが言っていたようにマンションは立地です。

立地条件が良く最上階であれば築浅でも多少は利益はでますけどね。

[787: 匿名さん]

まさに今、住宅購入するなら、

私なら新古物件を探すね。
誰も使っていないが、発売時期の関係で中古というだけ。

贅沢に作ってある物件もあるようだし、当然ながら値引き
してくれる。

[788: 売れません]

ネットで売り物件を先週と比較すると増えてきましたね。この時期に勝負してる人、売りに出そうかと試みる人の意気込みを感じます。
新築も値引きが飛び交うでしょうし、妥協して決める人も多いんでしょうね。
この週末、今のところ内見予定入ってません…何も無かったら凹むでしょうね。皆さんは売却中、何を考えどのように過ごしてるのでしょうか？
私は敢えて出掛ける予定を入れて、こんな時に限ってとか考えてます。

[789: 売れません]

ネットで売り物件を先週と比較すると増えてきましたね。この時期に勝負してる人、売りに出そうかと試みる人の意気込みを感じます。
新築も値引きが飛び交うでしょうし、妥協して決める人も多いんでしょうね。
この週末、今のところ内見予定入ってません…何も無かったら凹むでしょうね。皆さんは売却中、何を考えどのように過ごしてるのでしょうか？
私は敢えて出掛ける予定を入れて、こんな時に限ってとか考えてます。

[790: 匿名さん]

784さんはクルマや奥さんもお得な中古かな？

[791: 匿名さん]

女は家に居る時間が多く、家相や前の住人の幽霊などオカルト信仰が強いので、新築へのこだわりが非常に強い。
男にとって家は仕事で疲れて帰って寝るだけの道具に過ぎない。
以前住んでた人間が不幸に遭ったとかの話はどうでもよい。
男は職場との距離にこだわるので中古住宅でも良いのだ。

[792: 匿名さん]

車の中古って結構割高ですよ。
奥さんの中古って意味が分かりませんけど、、、新築＝幼児趣味？とかそういう意味ですか？

[793: 匿名さん]

×１って意味じゃね？

[794: 売却中]

明日、初めての内見の申し込みがありました！約１ヶ月、待ちくたびれました。その間、値下げをしたりもありました。この後、感触が良ければどの様な流れになるのでしょうか？何日位、検討の猶予があって、それから値下げ交渉、資金計画、申し込み、契約とあるようですが実態の想像が全くつきません。
ダメな場合も即答などもあるのでしょうか？
ご経験された方、よろしければ教えて下さい。またアドバイスも頂けたら嬉しく思います。
緊張します。

[795: 匿名さん]

>>794
あなたの仲介業者からは、そこに書いた内容、一切説明無しなの？
よほど使えない不親切な業者かと思います。
が、まず業者に全部先に聞いてから質問してくださいな。

業者の言い分を聞かせてくれない事には、ろくなアドレスできませんよ。

[796: 売却中]

実は、買い替えと同時進行ですので不動産屋の思惑もからんでいると予想されるので本音を聞きだしかねてます。
新築のマンションに買い換えたいのですが、系列の不動産屋に取り消し特約付なのです。その下限が、ローンの残債と手数料を相殺される金額なのです。ですからこちらの手の内（希望金額含めて）が見通されています。

しばらく案内をせずに、待ち疲れた頃合に内見申込が入り、妥協するのではないかと見透かされている気がするのです。実際は、期限も未だ先で、売りたくない程の指値ならばお断りすれば良いのですが、自宅にそれ程の自信も持てません。
専属ですので、不動産屋は多少安くても早く売ることに全力を尽くしているようで今ひとつ信じられません。恐らく新築のデベの方が力関係で上のような気がして突付かれて戦略に嵌められるのではとも思います。
考えすぎでしょうか・・・

買主様には、売主の下限を知っているわけですから、問い合わせを受けた段階で是非ともとの感触が無ければ、交渉の余地ありですよ等を説明の上で案内するのでしょうか？

[797: 759]

>>796
何かと思えば、またあなたですか
上のアドレスはアドバイスのうち間違いなので忘れてください

物件流れてもいいから値段下げないと腹をくくった訳ではないのですか？
ちなみに通常なら、安く売ったところで仲介手数料減るだけだから
むやみやたらに値下げを買主側にちらつかせたりしないですよ。

買い替えの特殊事情が心配なんですよね？

おっしゃる通りのケースが無いわけでは無いですが、
いまはまだ１月ですよ？値下げ要求は突っぱねてイイと思います。

逆に、今回内覧きた方が非常に良い方で、お譲りしても良いとあなたがお考えになり
先方からも運良く申し込みがあり、ただし値下げが厳しいようなら先方の提示額にお断りを入れると同時に
『感じのよい方で是非お譲りしたいと思うのですが、数十万円のお値引きでいかがでしょうか？』
と値引き逆提示で、一気に話をまとめるのが吉です。
一例で数十万円とは、物件価格の端数切り捨てです。例えば4580万円を4550万円とか4500万円とかに揃えるとかね。

[798: 売却中]

恐っ。はい、私です。
なる程ですが買い主さんの人柄まで直接交渉するわけでもないので考えたことも無かったです。
駆け引きは苦手ですので、３月までは下限を決めて揺るがないようにするしかないですね。

また報告します、具体的な金額も大変参考になりました。ありがとうございます。

[799: 759]

実際、内覧当日になれば、私が言っている内容を実感するはずです。

空き家にしてから売る方は、契約当日まで買主さんと会いませんが
居住中で売る方は、内覧に100%立ち会いするので買主と顔を会わせます

極端な喩え方をすると、家=我が子、買主=我が子の結婚相手、のようなモノです。
我が子と結婚(=正式購入申し込み)させて欲しいと言ってきた時に
値引きしてくるというのは、我が子が安っぽく見下されてる訳だから当然断りますよね？

でもいくつか例外があって、
例外①
先方がとても良い方で、我が子がとても大事にして頂けそうと思えば、譲歩(=値引き)OK
例外②
我が子がとてつもなくドラ息子(娘)で、一生結婚無理だと思ってたのに！譲歩(=値引き)？どうぞどうぞ！

という事です。

内覧がんばってくださいな、くれぐれも最初から値引きがあるような表情、態度で接してはダメですよ
毅然とかつ丁寧に対応しましょう

[800: 匿名さん]

ＮＨＫの地震特集番組でも紹介されたとおり倒壊するマンションでは
誰も買わないでしょう。

例えば都心マンションの半分　１００００棟が古い耐震基準で
来るべき大震災で倒壊する危険が大きい

新耐震基準で作られたマンションは震度６強でも倒壊しないが
旧耐震基準のマンションは倒壊することが立証された。

番組では旧耐震基準で実物大のマンションを作って実験をしていましたが
１Ｆの柱がことごとく破壊されていました。

古いマンションは耐震補強工事でもしない限りは
普通の人には売れないでしょう。
命が惜しくない人とか、他人に賃貸する人とかは買うかもしれませんが。

ハイチなどの惨状を目にした今、古いマンションをそのまま買うような人は
いなくなるでしょうね。

[801: 匿名さん]

>>796
1ヵ月経ってかつ値引きを行ったにもかかわらず内覧申し込みが1件というのは、設定価格が相場から見て高すぎるのだと思います。

中古住宅を買おうと真剣に考えている人は、不動産屋に希望条件を伝えて待機しています。
そこまでしていなくても、不動産屋のチラシはチェックしています。
失礼ですが、待機客の検討対象外の設定価格になんだと思います。

経験上の話ですが、内覧の大半は冷やかしでした。

今回来る人が真面目に欲しいと思うなら、このご時世からして必ず値引きの話が入ってくると思います。
値引きの話が入ったらカチンとくるかもしれませんが、ラッキーだと思うようにしましょう。

その人の希望と、>>796さんの希望が折り合うよう、良く話しあって決めるのが得策です。
価格は売主が決めるのではなく、買主が納得して初めて決まるものですから。

↓ここ読んだことありますか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7808/1

[802: 匿名さん]

８００さんの発言こそ有意義。
三宅島地震後、Ｓ５６年以降マンション耐震基準が改正され決定。
ヒューザー同等の疑惑は、築２８年までのものが考えられ荒れるのでマスコミは言わない。
営利優先な官僚仕事が、未だにヒューザー建替えが実施されない。
不祥事地域の容積率の緩和をして建てれば、被害者の損失はなく建つのにしない。
現況、国の許可した事務所の閉鎖だけで責任逃れは、国自体にある。
知らない人のために中古には、耐震基準を充たさない重要事項記載の義務化をすべき。
ヒューザ-の被害者の救済は、国土交通大臣の責任。前々任者の悪徳官僚の始末をとるべき。

[803: 匿名さん]

私が内覧させて頂いた物件でネット広告を出して18ヶ月経っても未だに売れない所があります。
売主様はとても愛想の良い人だったのですが、部屋の中が散らかっていて子供部屋は物が溢れていました。
立地は都内JRの人気駅に近く素晴らしいので売れるはずですが売れない。
何で部屋を片付けて綺麗にしないのか不思議でした。
買わなかった者が言うのは大きなお世話かもしれませんが。

[804: 匿名]

豊洲の某タワーが格安だったけど、想像を超えまくる汚れっぷりに内覧が後を絶たなかったのになかなか決まらなかったケースもあるよ。

[805: 匿名さん]

業者によっては、汚いままでいいですよ、などど言う人もいますね。

私は、いちどひっかかったことがあります。業者は、立地などで価値が判断できますが、
素人は見た目を気にしますよね。

うちは、上階から水漏れ事故で、トイレだけはきれいだった。壁紙がきれいだっただけ
だけど。見にきたお客さんの奥さんが思わず言った。"トイレだけはきれいですね。"

部屋がちらかっていたり、汚かったりすると、乱暴に住んでいたと思われてしまう。
実際そうなのかもしれない。同じ時に買った他の部屋を見にいったら、あまりに
きれいなので驚いたことがある。小さな子供がいるとどうしても汚れる。

前に記載を見たことがあるが、引っ越しで部屋を空にした人もいるようだ。ここまで
すると、素人でも、リフォームでどうなるかわかるので、売りやすくはなる。ただし、
引っ越すのが面倒。

そういえば、壁を自分でぶち抜いていた家も見たことがあるなあ・・・。絶対ひっこさ
ないつもりでそんなことをしたんだろうが、まず売れないね。あるいは大きく値引き
するとか・・・。素人としては、簡単に修復できるのかどうか心配になるよ。

[806: 匿名さん]

引っ越して売りに出している部屋を久しぶりに見に行ったら、フローリングの傷が増えていた。
どうゆう内覧客連れてきてんだよ。

[807: 匿名さん]

(笑) 犬猫を連れ込まれましたね。

[808: 匿名さん]

ワンルームを売りに出しましたが売れません。
ワンルームの需要は少ないのでしょうか？

[809: 匿名さん]

ワンルーム？
表面利回りが10%位あれば買う気も起こるが
何%で売りに出してるの？

[810: 販売関係者さん]

売り方が下手な不動産屋が多いので、よく選ばないとね。素人営業に不動産の販売は無理ですよ。客の方がよっぽど利口だから

[811: 匿名さん]

809・810さん、ありがとうございます。
表面利回りは10%位です。昨年の10月に売り出しました。もう少し様子を見てみます。

[812: 匿名さん]

ワンルームなんて、条件次第でしょう。

駅からの遠さとか、どこの駅かどうか、広さも様々。

独身の女性なんかに人気がありそうだけど、永住
しようと思ったら、ワンルームでは狭いかも。

女性の場合、靴の関係で、駅から遠いのは極端に
嫌がられる。また、やっぱり都心は人気だね。
とはいっても、財布との兼ね合いだから、都心は
買いたくても買えないかもしれないね。

[813: 匿名さん]

私は、立地や（マンション全体の）管理は良いのに、内装が古く汚いがゆえに安い物件を狙って買いました。
住む前にリフォームしちゃいますから内装なんてどうでもいいんですよ。

[814: 匿名さん]

うちのワンちゃんにワンルームを買ってあげたいな。