中古マンションが売れません、、、

[匿名さん]

築20年のマンションに５年住み去年の11月から売りに出しています。

が、未だに売れず。親戚の方に専任契約で売却活動をしてもらってるのですがネット掲載はなく広告も入れてるのか？？よくわかりません。電話もこちらがかけない限りかかってこないです。問い合わせも内覧もないだけだからかけることもないのか？と思ったり。今Wローンなのでそろそろ生活が不安になってきました。

価格は相場より300万程下げています。

物件が古いとやはり難しいのでしょうか。

入居の時に全面リフォームしてます。夫婦2人暮らしだったので割ときれい？だと思うのですが。

初めての売却なのでどうしていいものかわかりません。

[761: 759]

マイナス要素として
瑕疵=-10%
仲介=-3%
現状回復=-100万円
訳あり=-10%
をあげさせていただきましたが

地権者の販売した物件は、
瑕疵保証あり=-0%(地権者特約で転売先一代限り保証)
仲介無料=-0%(地権者特約)
現状回復=-0円(未入居前提、あっても-100万円)
訳なし=-0%(等価交換で手に入れた部屋を売るのは良くある話)
の状態だと思いますよ。

残念ですが、比べものになりません。

あと、買い替え特約付きで販売中なのは、買主に聞かれたら申告しなければならず
買い替え特約付きは、足元見られて値切られます。
資金力があるなら特約外して、空室にしてしまって、綺麗にクリーニングしたら比較的高く売れますよ。
ただし値段高いままならおそらくは長期戦です。

あと、竣工済みなら完売済みなんですよね？当然。
完売してなくて、かつ御宅と同じ広さ間取りが完成在庫にあるなら、中古売却は絶望的です。

[762: 売却中]

761さんへ
いやぁ地権者の特約があるなんて全く知りませんでした。ならば納得です。
売却物件はもちろん竣工半年前に完売しています。
特約の下限については、デベロッパー曰わく上に通すために定めただけで、最終的に売却するか否かを判断するのはあくまでも売り主であり、中身は問いませんと質問に対して説明がありました。
下限でも資金は何とか調達出来ますが、そこまでしても買い換えたいか…となると足踏みです。
デベは、私が買い替えたいので下限でも売却するだろうと考えているようで、ローン残金より定めたような気がします。
あと地域に5000万以上の中古物件が少なく、対象者が少ないのは確かだと思います。私も地縁がないため先入観なしに購入に踏み切りました。
やはり現在の5%減で特約期間が切れるまで粘り、専任が外れた時点で一般切り替えがベストなんでしょうか…しかしそうすると不動産が動く旬が終わります。

[763: 759]

個人的には売り急ぐべきではないと思います。

なお、あくまで私が出したマイナス査定は、中古売買に詳しい人間が、厳しく値切ってきた時の価格です。
5%位の値引きでも、ひっかかる人が居ないとも言い切れません。

ちなみに18%まで値引くなら、3～5年後でも同じ値段でさばける可能性があります。
今回の買い替え先が流れてしまっても、手持ち物件が成約するまでガマンすべきかと。
精神的にいまの住所、限界ですか？

[764: 売却中]

そうですよね、昨日の日銀の支店長報告によりますと関東甲信越を含め全国的に上向きに情報修正があったようですし、景気がどん底？の今を回避した方が良いかも知れませんね。
正直に申し上げて家の者は、外出する度にキャッチセールスに声を掛けられるのが嫌で家に籠もりがちになってます。他に上階さんも子供と思わしき足音が盛んで気になってます。
あと間取りも田の字で廊下側に一部屋、アルコーブを挟んで一部屋のため僅かに光が差し込む程度なんで、印象が悪いのかなと思います。

ご教示頂いた通り、急がずダメ元で待つことにします。これで流れたら縁が無かったとお互い諦める努力をしてみます。
反応が悪い事に対して精神的に参りました。

[765: 売却中]

すいません、値引きは既に購入価格から約8%下げて売りに出しています。

[766: 匿名さん]

内見客って減ってません？
年度末ってもっと増えると思ってましたが．．．

[767: 早く売れないかなぁ]

＞７６６さん

同じくです。
１月に入って増えるかなと思ってましたがあまり手ごたえありません。
大々的にチラシなどを入れてもらいましたが反応が薄くてがっかりです。
買い控えモードなのでしょうか。
１月中になんとか売却したいんですが無理かなぁ～。

[768: 購入検討中さん]

いっぱい余って売り出している、投売り(して欲しい)物件→　半額を目標に交渉


一部屋だけ出ている(不人気風味)→　言い値の３割引きで話してみる
　　　〃　　　(人気はありそう)→　言い値の１割引きで話してみる
どちらも売る気がなさそうで、乗って来ないならスルーして次に・・・
話に乗ってきたら、もう一声の値引きでハッピーハッピーになれそう。

当初建値５０００万の物件で、２割引でも４０００万ですが
それ位ならどうにか捌けるかもですね・・・

[769: 匿名さん]

これから一般媒介契約２社でマンションの売却を行います。
ここでいろいろと勉強させていただきました。
なんとか３月末までに売れるとよいのですが。
経過報告します。

[770: 売却中さん]

よろしければ、物件のスペックと一般にした経緯を教えてください。

[771: 匿名さん]

スレッドの前のほうを読み直してみればわかるけど、一般を選ぶほうが断然おすすめ。

専任は業者が得するだけで、売るほうにはメリットなし。
ただし、専任にしたら、３０％以上、手数料まけてくれる、というような話なら
別。それ以外では、専任にする理由なし。

専任を勧めているのは、業者だけだと思うよ。本当に売るつもりがあって、
検討しているなら是非全部読み直してください。すぐ理解できる。

[772: 匿名さん]

＞７６７

本来だったら、12月から1月にもっとも中古物件が動きます。なぜなら、新学期の
4月に合わせて家を買う人はかなり多いからです。

今年は異常事態と考えるべきでしょう。
でも、それでも買う人が皆無ということはないと思いますので、あきらめる
必要はないと思います。

大不況には違いありませんが、どん底はすぎているんじゃないでしょうか。
2番底も言われていますが、3番底はないと思います。

[773: サラリーマンさん]

>専任を勧めているのは、業者だけだと思うよ。本当に売るつもりがあって、

専任は、業者間の競争がないことが最大の特徴ですね。
物件が厳しい競争にさらされているのに、業者間の競争がないなんて考えられません。

[774: 匿名さん]

これからはユニクロ的マンションが売れるだろう。
長谷工の元ＯＢ役員が雑誌に去年書いてたけどみんなの年収に合った価格まで調整されると。
新築が設備が良くて安く売られるとなれば中古はズタズタ。環境がいい大規模や駅前なら勝負できるけれど。

[775: 匿名さん]

長谷工というところがちょっと笑える。

でも、長谷工だって、二流ではあるけど、下位メーカーではない。

問題は、この先、もっと安くなると思えば、誰も買わないことだね。
いつかは反転するのかなあ?　たぶん、消費税が上がるときに、
反転するだろうね。だから、４年後くらい。

私は、中古が売れなかったら新築購入解除する契約結んでおいて、
中古売らないことをおすすめしたい。要するに新築購入中止。

今は中古は買いたたかれるだけだ。しかも、新築の方も買った途端に
めちゃくちゃに下がる。

中古の売却やめときなはれ・・・。古家をリフォームしよう。否応なく、
今後はそういう時代。

[776: 匿名さん]

中古でも高値で売れるのは最上階のみ。
広告出す前に満額で売れたと喜んでる人がいた。

[777: 匿名さん]

最上階は夏熱いのでいやがる人も少なくない。

現に、うちの入ってくるチラシには、最上階が少なくない。
きっと最上階は売りやすいから、チラシだしましょう、なんて
業者に言われて出しているんだと思うけど。

単なる思い込み。

基本は立地だ。住宅の価値の70%は立地。

[778: 売れません]

今の時代、基本動きが期待出来るのは上限3,000万ですよ。中古をと検討レンジに入ってくるのはお買い得感でなく、買ってもいいと思える価格が全てでしょう。
立地なんて都内でもステイタスのあるアドレスがあってこそだと思います。個々の事情により立地の良し悪しは違いますしね。
売るときに3千万前後で売れたら良しと納得出来る物件以外はこれから先は本当に苦労すると思います。買主、不動産屋との駆け引き、待つこと心身とも参ります。
夢のない話しすいません。

[779: 匿名さん]

最上階を売る人は大抵、強気の価格設定で
売れなければ値下げせずにそのまま住み続けるつもりの人も多いのです。
適正な価格の物件は広告を出す前に売れてしまいます。
チラシは売れない物件だからこそ出すものなのです。

[780: 匿名さん]

同じ、最上階のチラシがいつも入ってくるところをみると、売れてないってことだね。

最上階以外も売れてはいないと思うけど。