中古マンションが売れません、、、

[匿名さん]

築20年のマンションに５年住み去年の11月から売りに出しています。

が、未だに売れず。親戚の方に専任契約で売却活動をしてもらってるのですがネット掲載はなく広告も入れてるのか？？よくわかりません。電話もこちらがかけない限りかかってこないです。問い合わせも内覧もないだけだからかけることもないのか？と思ったり。今Wローンなのでそろそろ生活が不安になってきました。

価格は相場より300万程下げています。

物件が古いとやはり難しいのでしょうか。

入居の時に全面リフォームしてます。夫婦2人暮らしだったので割ときれい？だと思うのですが。

初めての売却なのでどうしていいものかわかりません。

[745: 匿名さん]

奥さん夕方はお買い物に行かないと。

[746: 匿名さん]

>マンションとはそういうものです。
>売れたからまだいいほうですよ。

中古マンションは人気があり足りないので売りませんか、との
広告がよく入ってきますが、うそなのでしょうか。
このマンションを買いたがっている登録客がいます、という広告も
多いのですが、近くの売りに出しても一向に売れてません。
売却しようと思っているのですが、今は止めておいた方がいいでしょうか。

[747: 匿名さん]

投げ込みチラシの謳い文句はウソです。
我が家は大手仲介業者に専任で頼んで売りに出しましたが、
専任の場合でも売り物件の情報は共有され、他業者も知るし、一般情報誌やネットにも掲載されます。
結果、他業者のお客さんも多数見学に来ました（うちが頼んでいた業者の立会いのもとです）。
売り出している期間中も、「○○○（うちのマンション名）限定で物件をお探しの方がいます！」みたいな
広告は沢山入ってきましたよ。妙に具体的な買い主の状況と物件条件を書いて。
本当にそうなら、とっくにコンタクトがあって買ってるはずなんですけどね。
そんな人は来ませんでした。

そういうチラシに乗せられることなく、市場の動向とご自身の売り時を考えて売られれば良いと思います。
情報集めの一環として査定（ほとんどの業者で無料です）を頼んでみてはいかがでしょう。
査定の後「是非わが社で！」という押しには、クールに「またじっくり検討します」で大丈夫です。

[748: 匿名さん]

「是非わが社で！」の中古査定は高い。
そして売り客を自社で押さえて、その売れもしない高い価格で中古広告を出す。
あとは売れるまで、坂道を転げるように価格を値下げさせていく…

が、ありそうなケース。

[749: 匿名さん]

>が、ありそうなケース。

常套手段ですな。高値で専任を取りあとはじっくり・・
中古はタマが少なくなってきているので、業者選定と値付けさえ間違えなければ
はけるでしょう。

[750: 匿名さん]

査定なんかいまどき頼まない。
ネットで近隣物件の売り出し価格出てるんだし自分でわかります。
専任でお願いするのは条件付買換えの場合だけです。
あとはメリットなし。
一般で売るべし。

[751: 匿名さん]

中古のタマが少なくなってるのは、
安売りしたくないから我慢して売り出さずにいる売り手が多い為。
少し景気が良くなれば、やれやれの売りで沢山のタマが市場に溢れ出てくる。

[752: 匿名さん]

一般ってめんどくさいんだよね。
売れればなんでもいいんだけど。

[753: 匿名さん]

一般は全然面倒くさくない。一般でも査定はやってくれる。

１．最近は仲介手数料を負けてくれるところがあります。こういうところをさがすべし。
　　法律で決まっているのは上限の値段。安くしても問題にならない。
　　だったら、安いところに頼むべし。

２．売るのはもう一度考えたほうがいい。新耐震基準であれば、耐震力は同じ。
　　1984年以降くらい。基準ができたのは少し早いけど、設計に入っている
　　のはもう少し新しいマンション。

国とか企業は、マンションは30年で建て替えるのが普通なんて言ってますが、
真っ赤な嘘です。ヨーロッパでは、100年以上が普通。日本は気候が厳しい
からとかいいますが、これも嘘。北欧のほうがはるかに気候は厳しいです。

車にしても、住宅にしても、買い換えるのがもっとも損。リフォームで
対処できないかどうか再検討をおすすめします。

中古を売るということは新築買うんですか？
今買うなんて、考えられないです。不況は、少なくとも４、５年は
続きますよ。来年から復活なら買ってもいいけど。

[754: 匿名さん]

確かに初めての人が一般で複数社に依頼するのはめんどうと言える。
いい物件で専任の競争なら手数料３０％引きとか普通にやってくる。

家の買いどきなどひとそれぞれです。景気など関係ない

[755: 匿名さん]

30％まけてくれるなら、専任は良いと思うけど、そんなにまけてくれる専任が
あるのか・・・・

今の不景気は並大抵のものではない。
１。給料、ボーナスがが下がる可能性がある。
２。職場がなくなる可能性がある。

一時的に景気がちょっと悪いくらいならいいけど、給料さがったら、
ローン返済が大変なことになる。自動的にボーナスまで下がるし・・・

新聞に出ている、”今年後半には復活か・・・・”なんてのは真っ赤
な嘘だ。　もちろん、世界的な復活は可能性があるが、国債増発借金地獄、
年金崩壊の日本だけは復活できない。

今、借金できる職業って思いつかない。公務員も給料さげだし、弁護士は
仕事にあぶれている。医者も開業医増加でつぶれるところが増えている。
銀行はどうかなと思うが、三菱くらいじゃないのか？　みずほなんて、
JALに大量に投資していて心配になったよ。マスゴミも風前の灯火だ。

消費税が増税になると、消費税の対象にならない中古住宅は人気となる。
後４年待て！

[756: 売出中]

ご経験者様に質問です。昨年の夏、都心から少し離れた駅近のタワー高層階を新築で購入し、設備他には大満足なのですが駅前のビラまき、キャッチが凄まじく家の者がウンザリしており都心に買い換えを決心しました。
そこで取消条件付きで買い替え先の不動産屋にお願いする前にネットで査定を依頼したところ、予め希望額の項目があったので書き込むと全てその希望額を下限として200万前後で査定額を出してきますので、査定など全く意味がありません。
しかし大手不動産屋は売出物件のエリアから離れた所にある営業所にも関わらず、買い替え物件近くの店舗を紹介してきました。これは近くの店舗の方が地域に精通しているだろうしと思うのですが、変更してもらうべきでしょうか？
専属でお願いしている担当者は情報交換するからと言うのですが、その様な気配はありません。
長文申し訳ありませんがご教示願えたらと思います。

[757: 匿名さん]

この程度のことで、買い換えできるのはうらやましいです。

新築プレミアム分があるのと1年経過しているだけで、新築時の－３０％の値段になります。
景気が悪いので、それも－１０％くらいの計算にしておいたほうがいいです。都合－４０％。

たとえば6000万円の物件なら、せいぜい4000万円。これに諸費用などを加えたら、実際に
は、3600万円くらいで売れたのと変わらなくなるでしょう。

これが問題ないのは、よほどのお金持ちだけです。ただし、あまりに問題が大きく、
暮らすのに我慢ができなければしょうがないです。

上階の人がうるさければ引っ越しますけど・・・あとは、住んでみたらあまりに
不便だったというようなことかな・・・

[758: 匿名さん]

選任でよい事ないよ。営業によって客を選ばれてしまう。
一般で複数者頼んだほうがいい。

[759: 匿名さん]

>>756
買い替え先が新築なのか、中古なのか、売主が業者なのか個人なのかわかりませんが
その物件状態によって最適な買い替え対応がわかれると思います。

が、買い替え特約をつけたいとの事なので、売主側と専属契約せざるえなく選択肢はせばまります。

査定について不満でしょうが、どの業者に頼んでも対応は同じでしょう。
本来なら築五年位で、その物件の成約事例が蓄積されて市場流通価格が形成されますが、
今回は築一年という事で価格形成前の無理矢理売却ですからね。
ある意味、あなたの御宅が価格形成用のモルモット状態と言うことです。
モルモット状態なのはご自身の決断に寄るものなので甘んじて受け入れてください。

担当替えは、それ以上に大きな問題があるので、問題外だと思います。
それよりも、、、

売却価格についてですが、分譲時、抽選倍率二桁の物件でもない限りマイナス査定です。

私なら新築時の購入価格から以下を最低でもマイナス査定します。
以下は新築を買えばかからない費用なので当然です。
瑕疵保証分＝ -10%
仲介手数料分＝ -3%
現状回復費用＝ -100万円

さらに築一年売却は、常識的にあり得ない、訳あり物件と確実に見なされます。
難あり訳あり物件＝ 10%

希望価格をいくらに設定されたのかわかりませんが、
市場のマイナス査定を考慮しない価格だと、源泉徴収上の年収が下がった人ばかりの今、
銀行から中古割高物件＝ローン破綻時不良債権になりやすい、と見なされてローン査定が通りにくいです。
ローン審査が通らなかったら買主がいくら希望しても買えないので、
売主の気持ちはわかりますが、割高な値付けは自殺行為。

また、今は一年中でいちばん仲介物件が流通する1～3月です。
普通は3～4月に引越ししたいのでこの時期に売るのがベスト。
この売却ベストな時期に、強気の価格設定で客が寄り付かないと最悪です。
春になれば、買主が激減するので、適正価格でも客がいない＝売れないの最悪情況になります。

よって
『本気で売りたいなら、損失覚悟でマイナス査定価格を自分から申し出て1～3月に売り切る。』
『マイナス査定が到底受け入れられないなら、専属契約期間満了を持って契約解除。買い替え断念』
だと思いますね。

[760: 売却中]

皆さん、事細かくご教示ありがとうございます。情報が余りに少なかったようです。買い替え物件は新築です。あと査定について意味がないと申したのは、ネットでは専属の契約を取るために、売り主希望に合わせるためもっともらしい理由付けをして来るので参考にならない気がすることを言いたかったのです。
買い換え先に依頼し、特約を付けるとなると先方は必然的に売れる金額を提示してくると思ったのです。部屋を２ヶ月近く押さえることになるのですからね。まずまずの人気物件ですしね。
あと売出価格は、新築価格のマイナス5%に値下げしました。竣工後に地権者がマイナス2%での成約事例があったからです。オプション、エアコン等含めると100万分はあり、手数料を相殺出来ると思ったのですが甘いですかね？
主要幹線の駅徒歩5分、南向き、地域一番物件等と合わせて、おっしゃる通り活発な時期という事で自信を持ちすぎてたのでしょうか…
年始から売り出したものの、内見1件のみで参ってます。
因みに下限はマイナス18%でとなりました。
通勤の利便性と地域性に目を瞑り、駅前、タワー、南向きのみに拘ってしまい後悔です。しかし現実は受け入れる覚悟は出来ています。

[761: 759]

マイナス要素として
瑕疵=-10%
仲介=-3%
現状回復=-100万円
訳あり=-10%
をあげさせていただきましたが

地権者の販売した物件は、
瑕疵保証あり=-0%(地権者特約で転売先一代限り保証)
仲介無料=-0%(地権者特約)
現状回復=-0円(未入居前提、あっても-100万円)
訳なし=-0%(等価交換で手に入れた部屋を売るのは良くある話)
の状態だと思いますよ。

残念ですが、比べものになりません。

あと、買い替え特約付きで販売中なのは、買主に聞かれたら申告しなければならず
買い替え特約付きは、足元見られて値切られます。
資金力があるなら特約外して、空室にしてしまって、綺麗にクリーニングしたら比較的高く売れますよ。
ただし値段高いままならおそらくは長期戦です。

あと、竣工済みなら完売済みなんですよね？当然。
完売してなくて、かつ御宅と同じ広さ間取りが完成在庫にあるなら、中古売却は絶望的です。

[762: 売却中]

761さんへ
いやぁ地権者の特約があるなんて全く知りませんでした。ならば納得です。
売却物件はもちろん竣工半年前に完売しています。
特約の下限については、デベロッパー曰わく上に通すために定めただけで、最終的に売却するか否かを判断するのはあくまでも売り主であり、中身は問いませんと質問に対して説明がありました。
下限でも資金は何とか調達出来ますが、そこまでしても買い換えたいか…となると足踏みです。
デベは、私が買い替えたいので下限でも売却するだろうと考えているようで、ローン残金より定めたような気がします。
あと地域に5000万以上の中古物件が少なく、対象者が少ないのは確かだと思います。私も地縁がないため先入観なしに購入に踏み切りました。
やはり現在の5%減で特約期間が切れるまで粘り、専任が外れた時点で一般切り替えがベストなんでしょうか…しかしそうすると不動産が動く旬が終わります。

[763: 759]

個人的には売り急ぐべきではないと思います。

なお、あくまで私が出したマイナス査定は、中古売買に詳しい人間が、厳しく値切ってきた時の価格です。
5%位の値引きでも、ひっかかる人が居ないとも言い切れません。

ちなみに18%まで値引くなら、3～5年後でも同じ値段でさばける可能性があります。
今回の買い替え先が流れてしまっても、手持ち物件が成約するまでガマンすべきかと。
精神的にいまの住所、限界ですか？

[764: 売却中]

そうですよね、昨日の日銀の支店長報告によりますと関東甲信越を含め全国的に上向きに情報修正があったようですし、景気がどん底？の今を回避した方が良いかも知れませんね。
正直に申し上げて家の者は、外出する度にキャッチセールスに声を掛けられるのが嫌で家に籠もりがちになってます。他に上階さんも子供と思わしき足音が盛んで気になってます。
あと間取りも田の字で廊下側に一部屋、アルコーブを挟んで一部屋のため僅かに光が差し込む程度なんで、印象が悪いのかなと思います。

ご教示頂いた通り、急がずダメ元で待つことにします。これで流れたら縁が無かったとお互い諦める努力をしてみます。
反応が悪い事に対して精神的に参りました。

[765: 売却中]

すいません、値引きは既に購入価格から約8%下げて売りに出しています。

[766: 匿名さん]

内見客って減ってません？
年度末ってもっと増えると思ってましたが．．．

[767: 早く売れないかなぁ]

＞７６６さん

同じくです。
１月に入って増えるかなと思ってましたがあまり手ごたえありません。
大々的にチラシなどを入れてもらいましたが反応が薄くてがっかりです。
買い控えモードなのでしょうか。
１月中になんとか売却したいんですが無理かなぁ～。

[768: 購入検討中さん]

いっぱい余って売り出している、投売り(して欲しい)物件→　半額を目標に交渉


一部屋だけ出ている(不人気風味)→　言い値の３割引きで話してみる
　　　〃　　　(人気はありそう)→　言い値の１割引きで話してみる
どちらも売る気がなさそうで、乗って来ないならスルーして次に・・・
話に乗ってきたら、もう一声の値引きでハッピーハッピーになれそう。

当初建値５０００万の物件で、２割引でも４０００万ですが
それ位ならどうにか捌けるかもですね・・・

[769: 匿名さん]

これから一般媒介契約２社でマンションの売却を行います。
ここでいろいろと勉強させていただきました。
なんとか３月末までに売れるとよいのですが。
経過報告します。

[770: 売却中さん]

よろしければ、物件のスペックと一般にした経緯を教えてください。

[771: 匿名さん]

スレッドの前のほうを読み直してみればわかるけど、一般を選ぶほうが断然おすすめ。

専任は業者が得するだけで、売るほうにはメリットなし。
ただし、専任にしたら、３０％以上、手数料まけてくれる、というような話なら
別。それ以外では、専任にする理由なし。

専任を勧めているのは、業者だけだと思うよ。本当に売るつもりがあって、
検討しているなら是非全部読み直してください。すぐ理解できる。

[772: 匿名さん]

＞７６７

本来だったら、12月から1月にもっとも中古物件が動きます。なぜなら、新学期の
4月に合わせて家を買う人はかなり多いからです。

今年は異常事態と考えるべきでしょう。
でも、それでも買う人が皆無ということはないと思いますので、あきらめる
必要はないと思います。

大不況には違いありませんが、どん底はすぎているんじゃないでしょうか。
2番底も言われていますが、3番底はないと思います。

[773: サラリーマンさん]

>専任を勧めているのは、業者だけだと思うよ。本当に売るつもりがあって、

専任は、業者間の競争がないことが最大の特徴ですね。
物件が厳しい競争にさらされているのに、業者間の競争がないなんて考えられません。

[774: 匿名さん]

これからはユニクロ的マンションが売れるだろう。
長谷工の元ＯＢ役員が雑誌に去年書いてたけどみんなの年収に合った価格まで調整されると。
新築が設備が良くて安く売られるとなれば中古はズタズタ。環境がいい大規模や駅前なら勝負できるけれど。

[775: 匿名さん]

長谷工というところがちょっと笑える。

でも、長谷工だって、二流ではあるけど、下位メーカーではない。

問題は、この先、もっと安くなると思えば、誰も買わないことだね。
いつかは反転するのかなあ?　たぶん、消費税が上がるときに、
反転するだろうね。だから、４年後くらい。

私は、中古が売れなかったら新築購入解除する契約結んでおいて、
中古売らないことをおすすめしたい。要するに新築購入中止。

今は中古は買いたたかれるだけだ。しかも、新築の方も買った途端に
めちゃくちゃに下がる。

中古の売却やめときなはれ・・・。古家をリフォームしよう。否応なく、
今後はそういう時代。

[776: 匿名さん]

中古でも高値で売れるのは最上階のみ。
広告出す前に満額で売れたと喜んでる人がいた。

[777: 匿名さん]

最上階は夏熱いのでいやがる人も少なくない。

現に、うちの入ってくるチラシには、最上階が少なくない。
きっと最上階は売りやすいから、チラシだしましょう、なんて
業者に言われて出しているんだと思うけど。

単なる思い込み。

基本は立地だ。住宅の価値の70%は立地。

[778: 売れません]

今の時代、基本動きが期待出来るのは上限3,000万ですよ。中古をと検討レンジに入ってくるのはお買い得感でなく、買ってもいいと思える価格が全てでしょう。
立地なんて都内でもステイタスのあるアドレスがあってこそだと思います。個々の事情により立地の良し悪しは違いますしね。
売るときに3千万前後で売れたら良しと納得出来る物件以外はこれから先は本当に苦労すると思います。買主、不動産屋との駆け引き、待つこと心身とも参ります。
夢のない話しすいません。

[779: 匿名さん]

最上階を売る人は大抵、強気の価格設定で
売れなければ値下げせずにそのまま住み続けるつもりの人も多いのです。
適正な価格の物件は広告を出す前に売れてしまいます。
チラシは売れない物件だからこそ出すものなのです。

[780: 匿名さん]

同じ、最上階のチラシがいつも入ってくるところをみると、売れてないってことだね。

最上階以外も売れてはいないと思うけど。

[781: 匿名さん]

自分の経験から言うと、新築市場は広域マーケット、中古はローカルマーケットという気がする。

新築でなければという層は多く、彼らは、自分の予算内で広さやその他の条件を満たす物件を探す過程で、
土地勘のないところまで対象地域を広げていく。

一方、いったん中古になると、基本的な顧客はその地域の住人たち。
きわめて交通至便とか、憧れの街とか、誰から見てもわかりやすい
魅力を持った地域なら例外だが。

中古物件のある地域が、仮に３０００万代の購買力の住人が中心の街だったら、
どんなに豪華物件でも売るのが難しいのではないでしょうか。

[782: 匿名さん]

不動産としての価値は、まず立地。

さらに中古マンションは、あとから変更が効かない
占有面積と、占有部全体の形(間取りを使い勝手よくレイアウト変更可能な事)が重要。

特にレイアウトの可変性は、物件が古くなればなるほど重要(リフォームするから)。
フルリフォームしても間取りが変更出来なくて、死ぬほど不便とかありえないからね。

地域の購買力は、中古価格に影響するけど、戸建に対して割安ならマンション需要は必ずあると思います。

ちなみに新築信仰もそろそろおしまいだと思いますよ。
これからは、建売(新築戸建、新築マンション)か注文(新築戸建、中古リフォーム)かだと思います

ウチは、中古フルリフォームで建売物件より確実にハイグレードな仕上げと設備ですが
かかった費用は、新築よりはるかに安いですからね。
当然、リフォーム前のマンションを
(フルリフォームするから内装&設備の傷みは気にしなくてイイから値下げしてと)
売主に伝えて値切れた事も低コスト達成の一因です。

ちなみに注文(新築戸建、中古リフォーム)が根本的に安い理由は
自分で勉強して指示出して、建売業者がやってる手間を自分自身で引き受けるからとも思います。
建売買うのの10倍以上の根拠と労力が、注文にはいるので、気の短い人には向かないかも

[783: 匿名さん]

マンションなんてクルマと一緒。
どんなにきれいに直した所で興味のない人にはただの中古でしかありません。

[784: 匿名さん]

”ただの中古”　ってどういう意味？？

対語として、”ただの新築”　という言葉を考えてみれば
おかしい言葉ですよ。

新築は、買った瞬間に中古になる。車と違って、不動産。
土地は、持って歩くことはできない。腐らない。

新築プレミアムがないだけでも良いような気がする。
よほどお金に余裕のある人は別として・・・・

新築を買ってみるとわかる。問題は、一生に一回くらい
しか買えないので、それがわかった時は、もう遅いという
ことだね。

[785: 匿名さん]

７８３のように、新築プレミアムを払ってまでも新築にこだわる人はかなり多い。
はじめて不動産を購入する人の大半はそうかもしれない。

しかし、新築を買っても、築浅であれ何であれ売却することになると、新築購入時とは異なる
世界に突入する。頭を完全に切り替えて、自分は中古市場にいるんだ、と思えば、
売却もスムーズにいくかも。

[786: 匿名さん]

売却の価格目安はその地域の同じ条件の賃貸と比べてどれだけ自分が今まで支払ったかで成功か失敗かがわかります。
利益を出そうなど考えずに売却計画を行うとよいです。

ちなみに築7年くらいであれば当時の価格と同じ値で売れる確立は高いが、築1年などは赤字覚悟です。

どなたかが言っていたようにマンションは立地です。

立地条件が良く最上階であれば築浅でも多少は利益はでますけどね。

[787: 匿名さん]

まさに今、住宅購入するなら、

私なら新古物件を探すね。
誰も使っていないが、発売時期の関係で中古というだけ。

贅沢に作ってある物件もあるようだし、当然ながら値引き
してくれる。

[788: 売れません]

ネットで売り物件を先週と比較すると増えてきましたね。この時期に勝負してる人、売りに出そうかと試みる人の意気込みを感じます。
新築も値引きが飛び交うでしょうし、妥協して決める人も多いんでしょうね。
この週末、今のところ内見予定入ってません…何も無かったら凹むでしょうね。皆さんは売却中、何を考えどのように過ごしてるのでしょうか？
私は敢えて出掛ける予定を入れて、こんな時に限ってとか考えてます。

[789: 売れません]

ネットで売り物件を先週と比較すると増えてきましたね。この時期に勝負してる人、売りに出そうかと試みる人の意気込みを感じます。
新築も値引きが飛び交うでしょうし、妥協して決める人も多いんでしょうね。
この週末、今のところ内見予定入ってません…何も無かったら凹むでしょうね。皆さんは売却中、何を考えどのように過ごしてるのでしょうか？
私は敢えて出掛ける予定を入れて、こんな時に限ってとか考えてます。

[790: 匿名さん]

784さんはクルマや奥さんもお得な中古かな？

[791: 匿名さん]

女は家に居る時間が多く、家相や前の住人の幽霊などオカルト信仰が強いので、新築へのこだわりが非常に強い。
男にとって家は仕事で疲れて帰って寝るだけの道具に過ぎない。
以前住んでた人間が不幸に遭ったとかの話はどうでもよい。
男は職場との距離にこだわるので中古住宅でも良いのだ。

[792: 匿名さん]

車の中古って結構割高ですよ。
奥さんの中古って意味が分かりませんけど、、、新築＝幼児趣味？とかそういう意味ですか？

[793: 匿名さん]

×１って意味じゃね？

[794: 売却中]

明日、初めての内見の申し込みがありました！約１ヶ月、待ちくたびれました。その間、値下げをしたりもありました。この後、感触が良ければどの様な流れになるのでしょうか？何日位、検討の猶予があって、それから値下げ交渉、資金計画、申し込み、契約とあるようですが実態の想像が全くつきません。
ダメな場合も即答などもあるのでしょうか？
ご経験された方、よろしければ教えて下さい。またアドバイスも頂けたら嬉しく思います。
緊張します。