中古マンションが売れません、、、

[匿名さん]

築20年のマンションに５年住み去年の11月から売りに出しています。

が、未だに売れず。親戚の方に専任契約で売却活動をしてもらってるのですがネット掲載はなく広告も入れてるのか？？よくわかりません。電話もこちらがかけない限りかかってこないです。問い合わせも内覧もないだけだからかけることもないのか？と思ったり。今Wローンなのでそろそろ生活が不安になってきました。

価格は相場より300万程下げています。

物件が古いとやはり難しいのでしょうか。

入居の時に全面リフォームしてます。夫婦2人暮らしだったので割ときれい？だと思うのですが。

初めての売却なのでどうしていいものかわかりません。

[683: 匿名さん]

でも最上階は屋上の照り返しがあるから暑いよね。

[684: 匿名さん]

何でも100％はないよ。

照り返しが暑いのと、騒音が極端に少ないのとどっちを選ぶかとい言われたら、照り返しを
我慢しますという人のほうが多いと思う。

駅から近いと、レールの騒音が多いとか、鉄粉公害が多いとか文句を言う。遠ければ、
駅までいくまでが大変だから買わないと言う。

実際に買わない人、売らない人は、好き勝手なことが言えてうらやましいね。

[685: 匿名さん]

具体的な話をしようよ。
高ければ買わないなどといったアバウトな表現では見ている人はまったく参考にならない。


先日某社の査定を受けたが成約価格と査定価格の乖離率別に見た成約件数と平均成約日数（グラフ参照）によると

乖離率97-103％のレンジで成約した率が全成約件数の35％で平均成約日数もおよそ2ヶ月程度と期間も短い。
乖離率115％以上のレンジで成約したのは4％と少なく、多くが特殊事情（同マンション内の取引等）による成約だそうだ。
乖離率94％未満のレンジだと売却期間の長期化によって値下げし、査定金額を大きく下回った成約となる傾向があるとのこと。

要するに向きや階数、角部屋、好まれる間取り等ポジションよければ高く売れるかもしれないが、一方で低層、中住居、使いづらい間取り等特長のないポジション住居が査定価格以上の売り出し価格だとさらしもの物件＆相場価格を割る価格で売却することになるのではないということではないでしょうか？

売却経験者の方どんな感じでした？

[686: 匿名さん]

それぞれのライフスタイルや経験で需要は様々かと思います。
しかし、共通して言えることは「快適な住まい」でしょうから
最上階はやはりどこも人気でしょう。
照り返しは築10年未満であれば問題ないと思います。

最上階なら近隣の成約価格を考慮する必要はないと思います。
プレミア住戸ですから。
査定価格プラス500万でもすぐに売れますね。

[687: 匿名さん]

不況で価格が暴落した日本の不動産を在日中国人富裕層が次々に購入している

http://www.recordchina.co.jp/group.php?groupid=30356

[688: 匿名さん]

＞具体的な話をしようよ。

個別の話しのほうがよほど参考になりにくい。個別にはそれぞれの事情があるから・・・

役にたつのは、自分はこういう工夫をして売ったというようなことですね。あるいは、
業者の選択の仕方とか・・・。

”最上階が買った値段で売れました。”　という情報がどれくらい役にたつのか・・・

[689: 匿名さん]

具体的質問者募集〜^^
今、売れなくて悩んでいる方よろしく。

[690: 685]

>>688

個別の話が参考になりにくいならレス見る必要なくなるよ。
一般論なら仲介のHPや不動産の特集ページにさんざん書かれているから検索すれば参考になるよ。

このスレではたくさんの個別事例をみんなのレスで判断するのが参考になるんじゃないかな？
少なくとも以下の項目は必要だと思う。

①住居のスペック（交通の便・築年数・方位・階数・位置）
②査定価格に対する売出価格の設定とその根拠
③価格改定（値下げ）のタイミングと値下げ率（±％）

正しく判断するなら評点で議論すべきなんだろうと思うが・・・

[691: 匿名さん]

690さん
>②査定価格に対する売出価格の設定とその根拠
はみなさん同じ考えかと思いますよ。
売り経験の私の場合、売り出し値から最終的成約値の差は500万でした。
半年かかりましたが、売り出し値で検討する人って結構沢山いました。

売り出し値の根拠って最終的に儲けを出したいからです。
それだけですよ。

なので根拠を聞いたところでコメントできないので2については必要ないかと思います。

[692: 匿名さん]

>売り出し値の根拠って最終的に儲けを出したいからです。
まさしくそれ
それが売れない原因の筆頭
中古物件買う人間の大半はそれを感じると一気に熱が冷めます
物件の魅力大幅減です

[693: 匿名さん]

自分がこの価格なら買いたいという思考ができる人の物件は、すぐに売れていきますね。

住宅情報誌に晒され続け、住み続けている人間はマンション内の笑い物です。

[694: 匿名さん]

>>693
そこまでいくとプレイなんじゃない？

[695: 匿名さん]

>693
空気読めよ。
話がまた別方向へ飛んでいくな。

[696: 685]

691さん情報ありがとうございます。

>②査定価格に対する売出価格の設定とその根拠
ですが、その情報がほしいという人はこのスレにいらっしゃると思います。なぜなら

誰しも高く売りたいことは分かっていますが売りたい価格は無制限ではありません。
何らかの基準で決めていると思うからです。

例えば売主にとって価格の設定基準は次のような選択肢の範囲に収まると思います。
1.購入価格＋購入時諸費用＋売却時諸費用＋αで売却　
2.購入価格＋諸費用で売却
3.購入価格で売却
4.購入価格-住んだ期間の同等物件家賃支払額相当で売却
5.購入価格-家賃-資産価値減少で売却

私の考えだと1は最高ですが、相場が上がらない限り普通は難しいですよね。2-3はまだラッキーな方じゃないですか？4は最低限死守したいですね。5までいくと自分が正しかったことを何か理由（理想の住まいだったとか）をつけて自分で慰めるしかないですね。

691さんにおける売り出し価格の設定基準（査定価格の＋何％だったのか？）と成約価格（-500万円）の状態が1-5のうちどのようなレンジだったのか？価格改定の段階（一気500万なのか、100万単位とか）も知りたいです。
長文失礼しました。

[697: 匿名さん]

＞住宅情報誌に晒され続け、住み続けている人間はマンション内の笑い物です。

別に笑われるくらい、屁でもないよ。

でも、高く売れることは、周囲の住民は内心期待しているんじゃないかな。
いつ自分が売るほうに回るかわからないし・・・。

うちも、実は、あんな額で売れるわけないよね、などと家人と話しをしていた
が、急に家を買うことになり、住んでいたところを売ることになった。いくら
くらいで売れるかは結局周辺がどれくらいで売れたかが重要な参考になる。

急いで売らなくちゃならない人が思いきり下げて売りに出すと、悲惨なことに
なる。それが標準価格になっちゃうから・・・。買う方にしてみれば、お買い得
ということになる。新築はお買い得というのはまずないが、中古は絶対にある。
もちろん、買って失敗というのもある。中古は、実物が見れるという意味では
新築よりは安全だけど、見る目がないと、簡単に失敗するね。

[698: 匿名さん]

>696
なるほど
確かに基準がありますね。
ちなみに私の場合、結果的に築7年物件を3の購入価格と同じ値段でうりました。

価格改定は2回行いました。
初回売り出しは3800万
1回目は3680万
2回目は3480万
最終的に購入検討者に値引きして成約しました。
（条件付き：手付け金についてと引き渡し日）
確かにラッキーだったと思います。

[699: 匿名さん]

私は、4350万円で希望しました。ネットに載せ様子を見、不動産屋の方が、アクセス数が良くないので、100万円の値下げを言われ、それに応じました。
経緯
6月1日ネット掲載同月5日100万円値下げ、6(土)7(日)オープンルーム
二人申し込み
満額の方に、話を進め11日(木)契約となりました。

不動産屋さんの的確アドバイスにすぐ対応したのと、一番は運が良かったと・・皆さんも頑張って下さい。

因みに、売り急ぐ理由はありませんでした

[700: 匿名さん]

>>678　さんへ

港区ではありません。港区ほど高額ではないと思います。
新宿区です。

通勤通学にも複数路線が徒歩圏内ですから、それなりに便利で、暮らしやすい街だと思います。
物価はそこそこでしょうかね。

[701: 匿名さん]

７００です。>>673さんへでした。

間違えました。ごめんなさい。

[702: 入居済み住民さん]

急いで売らなくちゃならない人が思いきり下げて売りに出すと、悲惨なことに
なる。それが標準価格になっちゃうから・・・。

これだったのかな？　私が買ったマンションは、かなり良心的な値段でした。二番手だったけど、一番目の人のローンが
承認にならなくて、めでたく自分の物に。
引っ越しで、左右上下の方に挨拶に行った時に、前の方は…と何か微妙な言い方をされる方がいました。
実際は、前の持ち主は、債務無しで、近くのもっと価格が高いタワーマンション買われ、お子さんと住んでいらっしゃいます。
正に大金持ちで儲けなんて二の次で売ってくださったと思いますが、周りは、売り急いでいると思われたのかも
しれません。
ちゃんと、もっとすご〜いマンションに住んでおられますよって言ってあげれば良かった。

[703: 匿名さん]

>>696

不動産売却の価格決定にはその時の税制も大きく関わります。
大きくキャピタルロスがでても他の所得と損益通産できるケースも
あるので税金たくさん払っている人は税控除できるから損切りする
ケースも多々あります。

[704: 匿名さん]

買い換えでなくても、損切できるんですか？、

[705: 匿名さん]

>>704

居住年数によっては損益通算できる場合もあります。

[706: 匿名さん]

内覧のサクラっています？
内覧に来てくれるんだけど、いつも妙な理由で却下され・・・

[707: 匿名さん]

不動産屋がわざわざサクラを用意する理由はないと思います。
サクラではなくただの冷やかしか、「妙な理由」がホントに売れない理由かのどちらかじゃないですか？
ちなみにどんな理由なんでしょう？

[708: 匿名さん]

内覧を趣味にしているやつがいるというのは聞いたことあります。

[709: 匿名さん]

さくらではないですが、

中古物件購入の時に、業者から、”見るだけでいいから、来てくれ”　とかなり強引に見させ
られたことがあります。全然、検討対象外なのに・・・・

本当に購入対象にしているかどうかは雰囲気でわかりますよ。
ああ、見に来ただけなんだな・・・と。

客には悪気は全くないのです。売り主が住んでいれば、気分は悪いですよ。でも、
絶対に損はさせないから、見にいってくださいと言われれば、そうかなと思って
しまうんですよ。

なお、名前を言わないで済む場合（オープンルーム）の場合には、気楽になんどか
見に行きましたよ。売り主がいないことが多いので、気が楽だし・・・。近所の
人を顔合わせして、どうもなんて挨拶したりして・・・。買う気はほとんどない
んですよ。リフォームとか自分が売却の時にどうするか参考にするだけ。

売り主がいて、自分の名前を業者に教えなくてはならない場合には、かなり
慎重に選びますよ。それでも業者の強引さに負けたことはなんどかありますが。

[710: 匿名さん]

物件比較のために不動産屋がツアー状態で客を連れてくることもありです。
築年数や立地もいろいろ見せて客の好みを見定めたりすることもあるし。
なかなか買い物件を決めない古くからの持ち客とコンタクトとるために内覧に誘うことも。
不動産屋もいろんなタイプのお客を抱えてますから。

[711: 匿名さん]

うちは、仲介業者の営業がうちの物件を推薦して
連れてきた客が決めてくれたな。

とにかく見てくれないことには始まらない。

希望エリアから少し外れていても、物件が良かったら
買う気になっちゃう人も多いらしい。

[712: 匿名さん]

春頃には少し調子が良く見えた中古市場も、ここに来てさらに値を下げてますね。
南向き83㎡6600万で売れたマンションが、その上階で南向き110㎡6900万の部屋が何ヶ月も売れずに残っている。
春には6000万で売れた南向き95㎡の部屋の、同じ間取りでさらに上層階が、5780万でもやっぱり半年近く売れていない。
不況がまだまだ長引く様相だし、日本を代表する大企業でも赤字決算が相次ぐ世の中。失業率も最悪だし、購入予定したくても懐が先細る人が増えてるんだろうね。

[713: 匿名さん]

5000千万円超の物件は動かない。
購入できる層が減っている。
新築の値引きがおおきい。

[714: 匿名さん]

>5000千万円超の物件は動かない。
>購入できる層が減っている。

ごもっとも

[715: 匿名さん]

>5000千万円超の物件は動かない。
500億円超の物件か…

[716: 匿名さん]

まあまあ（笑）

[717: 匿名はん]

うちは阪神間ですが、近所の駅近4000万台の物件でも次々に塩漬けになってます。マンション不況が語られ、ややパニック的な売りがあったり、新築の物件不足から中古に引き合いが来て、そのため賑わっているかのような錯覚？のあった春先のほうが、まだマシだった気がします。市況がまだまだ悪いままなのは確かみたいですね。

[718: 匿名さん]

名古屋ですが
不動産のウェブサイトは晒し物件だらけです
駅から遠い悪立地は悲惨、一年近く晒し物
駅近でも値段が高めなものはやっぱり晒し物

売れるのは速攻で売れる、当然好立地で値段も好感持てるものだが

ほんとに底打ちですか？

[719: 匿名さん]

神奈川西部の中古は動いてますけどね。
底は半年くらい前だったような・・・

[720: 匿名さん]

神戸市内でも売れてません。
不動産業者に聞いても、数ヶ月から、場合によっては１年くらい晒しモノになっているような物件が多いみたいです。

昨年の秋ぐらいから比べると、同じ物件でも、坪単価10％から15％ぐらい下げてるのに、売れてないとか。

春先に中古マンションは好調とか売れ行きが上向いているとか言う向きもあったが、どうやら状況は下降方向に違っていたようです。

昨年末から今年の始め頃のような、パニック的な投げ売りは減ったけれど、価格がまだ下がっていて、売りたくても売れない市況なんでしょうね。

[721: 匿名はん]

みんな、叩き売りになるのが怖くて、売りに出せないんだよ。まだまだ不況は続きそうだし、先行きは当分暗いね

[722: 匿名さん]

>まだまだ不況は続きそうだし、先行きは当分暗いね

かわいそうな人だな・・・
もう金融の世界では、不況を脱している。そのうち、実体経済も復活する。
とはいっても、日本だけは金融の世界でも不況の脱出が遅れがちで、単純な
右肩あがりとも思えないけど・・・。

もしかして、株なんかも、あがりきったところで購入し、下がりきったところで
売るタイプかな？　先を見ないと、いい買い物はできないよ。

[724: 匿名]

金融→実態経済とタイムラグがあるように、不動産も回復するまでは、まだかなりあるでしょうね。それまで、営業は本当たいへんですね。

[725: 匿名さん]

底値は今年の1月後半から2月中旬。

この時期に仕入れた物件が1割り増しで
市場に出てきているのをみかける。
東京は概ね6月後半から5％は上がってる感じ。
物件やエリアにもよるが。

[726: 匿名さん]

やっぱり、今後少しは上がるんでしょうか？
6月頃、江東区駅近のマンションを売却しました。
賃貸に回して、新居とダブルローンも可能かな？と思いましたが、2物件分のローンを抱えるリスクやら、
関東直下型地震が来たら、どうしよう？とかいろいろ考えて。

新居は気に入っていますが、前の木場のマンションも思い返すと広さの割に住みやすい間取りだったなぁ、
便利な場所にあったな、とか、手放したのはもったいなかったかもしれない…と。
ただ、60㎡強の2LDKで子どもが2人となると、今はなんとかなっても、小学生になる頃には難しい。
どうせ転居するなら、学校に入るより前に、と考えて。
（あと高齢の両親の近くに住んだ方が良いかと思って）

売却時には、多少安いかも？と思う価格でしたが、長々と売れずにいるよりは良かったかもしれません。

[728: 匿名さん]

売り先行で売却を考えている方は
とりあえず出してみるのもいいと思います。
本気の買い手が現れたらラッキーぐらいに考えていればよろしいかと。
はじめて売却する人は気合いれまくりますが、
ほとんどの物件がすぐには売れませんからご安心を。
一度売却を経験すると行動に余裕が出ますね。

今は意外にチャンスかもしれません。
物件が少ない時ですから、買い急いでいる方に向けて攻めてみるのもいいかもしれません。

[729: 匿名さん]

年末に向けて中古マンション市場って動くものでしょうか？
年末にだめなら、年度末にかけてみようかな、と

[730: 匿名さん]

仮に市場が動けばそれだけ売り物件が増えるということなので
売却を考えているなら今から出したほうがいいと思いますよ。
ライバルが少ないうちに行動するべし。
購入を検討している方は数ヶ月物件を模索しているので。

[731: 匿名さん]

>購入を検討している方は数ヶ月物件を模索しているので。

はい、５月から物件を探して先週ついに買いました
インターネットで調べて自分で現地へ行ったりして
詳しく知りたい物件は内覧したり、値切り交渉したり
数十件を検討して決めました

売主が不動産屋の強気価格の物件（相場より１００万以上高い）でしたが納得して買いました
立地的にベストでしたから

こういう人間もいるので今売りに出すのもいいかもね
所詮不動産なんてセンミツです

[732: 匿名さん]

>731
おめでとうございます

[733: 売りたいけど売れない]

１年で400万円の価格下落でそれでもまだ売れません。
売れなければ、当然買う人もいないという事で、
負の連鎖が早く終わってくれる事を望みます。

[734: 匿名さん]

４００百万値下げしてもまだ高い、ってことでしょうかね
売却する側と買う側の価格の開きが大きいのでしょうね。

[735: 匿名さん]

私は一年間で1000万下げて売却しましたよ。
それでも、新築発売時とほぼ同額でしたから、最初の値付けが高すぎた・・・・・
というか、それまでは、それくらいの価格でも売れていた人気物件だったのですが、
いかんせん、発売時期が悪すぎました。それでも約10年住んで、トントンで売れたのは
不幸中の幸いですが。

[736: 匿名さん]

新築発売時とほぼ同額なら、間違いなく勝　ち　組ではないか。
もっと高く売りたかったって。。。
欲の深けえ奴だな。

[737: 匿名さん]

仲介手数料を数％取られるし、諸経費もかかる。新築で入居していたら、物件価格と別に入居時に修繕積立金を一括である程度入れていたりする。１０年住めば内装もいろいろお金をかけたりしてる・・・。できるなら購入価格よりは高く売れてほしいのが本音、ですよね。なかなかそうはいかないけど・・・

[738: 匿名]

今時、人気地区の駅近、地域一番マンションでなければ、そんなのムリです。

[739: 匿名さん]

まだ甘い。
これからは、人気地区の駅近、地域一番マンションでも、そんなのムリ

[740: 匿名さん]

チャンス！サーパスだと、「安くなる」と勘違いして不動産屋を訪れるア_ホが案外いるぞ。
中古サーパスを売りたい人、この機会に売り抜けろ！！

[741: 匿名さん]

モリモトもね。

[742: 住まいに詳しい人]

マンションとはそういうものです。
売れたからまだいいほうですよ。

[743: 匿名さん]

まったく、中古の売り主は穴吹やモリモトなどではなく、個人か不動産屋なんだがなぁ・・・マンションを検討中というのに、その程度の勘違いをするぁほぅもおるんやな。
すでにモリモトや穴吹マンションを売ろうとしてる人は、変なヤツに値切られんよう注意した方がえぇかもな。

[744: 匿名さん]

↑酔っ払いか？

[745: 匿名さん]

奥さん夕方はお買い物に行かないと。

[746: 匿名さん]

>マンションとはそういうものです。
>売れたからまだいいほうですよ。

中古マンションは人気があり足りないので売りませんか、との
広告がよく入ってきますが、うそなのでしょうか。
このマンションを買いたがっている登録客がいます、という広告も
多いのですが、近くの売りに出しても一向に売れてません。
売却しようと思っているのですが、今は止めておいた方がいいでしょうか。

[747: 匿名さん]

投げ込みチラシの謳い文句はウソです。
我が家は大手仲介業者に専任で頼んで売りに出しましたが、
専任の場合でも売り物件の情報は共有され、他業者も知るし、一般情報誌やネットにも掲載されます。
結果、他業者のお客さんも多数見学に来ました（うちが頼んでいた業者の立会いのもとです）。
売り出している期間中も、「○○○（うちのマンション名）限定で物件をお探しの方がいます！」みたいな
広告は沢山入ってきましたよ。妙に具体的な買い主の状況と物件条件を書いて。
本当にそうなら、とっくにコンタクトがあって買ってるはずなんですけどね。
そんな人は来ませんでした。

そういうチラシに乗せられることなく、市場の動向とご自身の売り時を考えて売られれば良いと思います。
情報集めの一環として査定（ほとんどの業者で無料です）を頼んでみてはいかがでしょう。
査定の後「是非わが社で！」という押しには、クールに「またじっくり検討します」で大丈夫です。

[748: 匿名さん]

「是非わが社で！」の中古査定は高い。
そして売り客を自社で押さえて、その売れもしない高い価格で中古広告を出す。
あとは売れるまで、坂道を転げるように価格を値下げさせていく…

が、ありそうなケース。

[749: 匿名さん]

>が、ありそうなケース。

常套手段ですな。高値で専任を取りあとはじっくり・・
中古はタマが少なくなってきているので、業者選定と値付けさえ間違えなければ
はけるでしょう。

[750: 匿名さん]

査定なんかいまどき頼まない。
ネットで近隣物件の売り出し価格出てるんだし自分でわかります。
専任でお願いするのは条件付買換えの場合だけです。
あとはメリットなし。
一般で売るべし。

[751: 匿名さん]

中古のタマが少なくなってるのは、
安売りしたくないから我慢して売り出さずにいる売り手が多い為。
少し景気が良くなれば、やれやれの売りで沢山のタマが市場に溢れ出てくる。

[752: 匿名さん]

一般ってめんどくさいんだよね。
売れればなんでもいいんだけど。

[753: 匿名さん]

一般は全然面倒くさくない。一般でも査定はやってくれる。

１．最近は仲介手数料を負けてくれるところがあります。こういうところをさがすべし。
　　法律で決まっているのは上限の値段。安くしても問題にならない。
　　だったら、安いところに頼むべし。

２．売るのはもう一度考えたほうがいい。新耐震基準であれば、耐震力は同じ。
　　1984年以降くらい。基準ができたのは少し早いけど、設計に入っている
　　のはもう少し新しいマンション。

国とか企業は、マンションは30年で建て替えるのが普通なんて言ってますが、
真っ赤な嘘です。ヨーロッパでは、100年以上が普通。日本は気候が厳しい
からとかいいますが、これも嘘。北欧のほうがはるかに気候は厳しいです。

車にしても、住宅にしても、買い換えるのがもっとも損。リフォームで
対処できないかどうか再検討をおすすめします。

中古を売るということは新築買うんですか？
今買うなんて、考えられないです。不況は、少なくとも４、５年は
続きますよ。来年から復活なら買ってもいいけど。

[754: 匿名さん]

確かに初めての人が一般で複数社に依頼するのはめんどうと言える。
いい物件で専任の競争なら手数料３０％引きとか普通にやってくる。

家の買いどきなどひとそれぞれです。景気など関係ない

[755: 匿名さん]

30％まけてくれるなら、専任は良いと思うけど、そんなにまけてくれる専任が
あるのか・・・・

今の不景気は並大抵のものではない。
１。給料、ボーナスがが下がる可能性がある。
２。職場がなくなる可能性がある。

一時的に景気がちょっと悪いくらいならいいけど、給料さがったら、
ローン返済が大変なことになる。自動的にボーナスまで下がるし・・・

新聞に出ている、”今年後半には復活か・・・・”なんてのは真っ赤
な嘘だ。　もちろん、世界的な復活は可能性があるが、国債増発借金地獄、
年金崩壊の日本だけは復活できない。

今、借金できる職業って思いつかない。公務員も給料さげだし、弁護士は
仕事にあぶれている。医者も開業医増加でつぶれるところが増えている。
銀行はどうかなと思うが、三菱くらいじゃないのか？　みずほなんて、
JALに大量に投資していて心配になったよ。マスゴミも風前の灯火だ。

消費税が増税になると、消費税の対象にならない中古住宅は人気となる。
後４年待て！

[756: 売出中]

ご経験者様に質問です。昨年の夏、都心から少し離れた駅近のタワー高層階を新築で購入し、設備他には大満足なのですが駅前のビラまき、キャッチが凄まじく家の者がウンザリしており都心に買い換えを決心しました。
そこで取消条件付きで買い替え先の不動産屋にお願いする前にネットで査定を依頼したところ、予め希望額の項目があったので書き込むと全てその希望額を下限として200万前後で査定額を出してきますので、査定など全く意味がありません。
しかし大手不動産屋は売出物件のエリアから離れた所にある営業所にも関わらず、買い替え物件近くの店舗を紹介してきました。これは近くの店舗の方が地域に精通しているだろうしと思うのですが、変更してもらうべきでしょうか？
専属でお願いしている担当者は情報交換するからと言うのですが、その様な気配はありません。
長文申し訳ありませんがご教示願えたらと思います。

[757: 匿名さん]

この程度のことで、買い換えできるのはうらやましいです。

新築プレミアム分があるのと1年経過しているだけで、新築時の－３０％の値段になります。
景気が悪いので、それも－１０％くらいの計算にしておいたほうがいいです。都合－４０％。

たとえば6000万円の物件なら、せいぜい4000万円。これに諸費用などを加えたら、実際に
は、3600万円くらいで売れたのと変わらなくなるでしょう。

これが問題ないのは、よほどのお金持ちだけです。ただし、あまりに問題が大きく、
暮らすのに我慢ができなければしょうがないです。

上階の人がうるさければ引っ越しますけど・・・あとは、住んでみたらあまりに
不便だったというようなことかな・・・

[758: 匿名さん]

選任でよい事ないよ。営業によって客を選ばれてしまう。
一般で複数者頼んだほうがいい。

[759: 匿名さん]

>>756
買い替え先が新築なのか、中古なのか、売主が業者なのか個人なのかわかりませんが
その物件状態によって最適な買い替え対応がわかれると思います。

が、買い替え特約をつけたいとの事なので、売主側と専属契約せざるえなく選択肢はせばまります。

査定について不満でしょうが、どの業者に頼んでも対応は同じでしょう。
本来なら築五年位で、その物件の成約事例が蓄積されて市場流通価格が形成されますが、
今回は築一年という事で価格形成前の無理矢理売却ですからね。
ある意味、あなたの御宅が価格形成用のモルモット状態と言うことです。
モルモット状態なのはご自身の決断に寄るものなので甘んじて受け入れてください。

担当替えは、それ以上に大きな問題があるので、問題外だと思います。
それよりも、、、

売却価格についてですが、分譲時、抽選倍率二桁の物件でもない限りマイナス査定です。

私なら新築時の購入価格から以下を最低でもマイナス査定します。
以下は新築を買えばかからない費用なので当然です。
瑕疵保証分＝ -10%
仲介手数料分＝ -3%
現状回復費用＝ -100万円

さらに築一年売却は、常識的にあり得ない、訳あり物件と確実に見なされます。
難あり訳あり物件＝ 10%

希望価格をいくらに設定されたのかわかりませんが、
市場のマイナス査定を考慮しない価格だと、源泉徴収上の年収が下がった人ばかりの今、
銀行から中古割高物件＝ローン破綻時不良債権になりやすい、と見なされてローン査定が通りにくいです。
ローン審査が通らなかったら買主がいくら希望しても買えないので、
売主の気持ちはわかりますが、割高な値付けは自殺行為。

また、今は一年中でいちばん仲介物件が流通する1～3月です。
普通は3～4月に引越ししたいのでこの時期に売るのがベスト。
この売却ベストな時期に、強気の価格設定で客が寄り付かないと最悪です。
春になれば、買主が激減するので、適正価格でも客がいない＝売れないの最悪情況になります。

よって
『本気で売りたいなら、損失覚悟でマイナス査定価格を自分から申し出て1～3月に売り切る。』
『マイナス査定が到底受け入れられないなら、専属契約期間満了を持って契約解除。買い替え断念』
だと思いますね。

[760: 売却中]

皆さん、事細かくご教示ありがとうございます。情報が余りに少なかったようです。買い替え物件は新築です。あと査定について意味がないと申したのは、ネットでは専属の契約を取るために、売り主希望に合わせるためもっともらしい理由付けをして来るので参考にならない気がすることを言いたかったのです。
買い換え先に依頼し、特約を付けるとなると先方は必然的に売れる金額を提示してくると思ったのです。部屋を２ヶ月近く押さえることになるのですからね。まずまずの人気物件ですしね。
あと売出価格は、新築価格のマイナス5%に値下げしました。竣工後に地権者がマイナス2%での成約事例があったからです。オプション、エアコン等含めると100万分はあり、手数料を相殺出来ると思ったのですが甘いですかね？
主要幹線の駅徒歩5分、南向き、地域一番物件等と合わせて、おっしゃる通り活発な時期という事で自信を持ちすぎてたのでしょうか…
年始から売り出したものの、内見1件のみで参ってます。
因みに下限はマイナス18%でとなりました。
通勤の利便性と地域性に目を瞑り、駅前、タワー、南向きのみに拘ってしまい後悔です。しかし現実は受け入れる覚悟は出来ています。

[761: 759]

マイナス要素として
瑕疵=-10%
仲介=-3%
現状回復=-100万円
訳あり=-10%
をあげさせていただきましたが

地権者の販売した物件は、
瑕疵保証あり=-0%(地権者特約で転売先一代限り保証)
仲介無料=-0%(地権者特約)
現状回復=-0円(未入居前提、あっても-100万円)
訳なし=-0%(等価交換で手に入れた部屋を売るのは良くある話)
の状態だと思いますよ。

残念ですが、比べものになりません。

あと、買い替え特約付きで販売中なのは、買主に聞かれたら申告しなければならず
買い替え特約付きは、足元見られて値切られます。
資金力があるなら特約外して、空室にしてしまって、綺麗にクリーニングしたら比較的高く売れますよ。
ただし値段高いままならおそらくは長期戦です。

あと、竣工済みなら完売済みなんですよね？当然。
完売してなくて、かつ御宅と同じ広さ間取りが完成在庫にあるなら、中古売却は絶望的です。

[762: 売却中]

761さんへ
いやぁ地権者の特約があるなんて全く知りませんでした。ならば納得です。
売却物件はもちろん竣工半年前に完売しています。
特約の下限については、デベロッパー曰わく上に通すために定めただけで、最終的に売却するか否かを判断するのはあくまでも売り主であり、中身は問いませんと質問に対して説明がありました。
下限でも資金は何とか調達出来ますが、そこまでしても買い換えたいか…となると足踏みです。
デベは、私が買い替えたいので下限でも売却するだろうと考えているようで、ローン残金より定めたような気がします。
あと地域に5000万以上の中古物件が少なく、対象者が少ないのは確かだと思います。私も地縁がないため先入観なしに購入に踏み切りました。
やはり現在の5%減で特約期間が切れるまで粘り、専任が外れた時点で一般切り替えがベストなんでしょうか…しかしそうすると不動産が動く旬が終わります。

[763: 759]

個人的には売り急ぐべきではないと思います。

なお、あくまで私が出したマイナス査定は、中古売買に詳しい人間が、厳しく値切ってきた時の価格です。
5%位の値引きでも、ひっかかる人が居ないとも言い切れません。

ちなみに18%まで値引くなら、3～5年後でも同じ値段でさばける可能性があります。
今回の買い替え先が流れてしまっても、手持ち物件が成約するまでガマンすべきかと。
精神的にいまの住所、限界ですか？

[764: 売却中]

そうですよね、昨日の日銀の支店長報告によりますと関東甲信越を含め全国的に上向きに情報修正があったようですし、景気がどん底？の今を回避した方が良いかも知れませんね。
正直に申し上げて家の者は、外出する度にキャッチセールスに声を掛けられるのが嫌で家に籠もりがちになってます。他に上階さんも子供と思わしき足音が盛んで気になってます。
あと間取りも田の字で廊下側に一部屋、アルコーブを挟んで一部屋のため僅かに光が差し込む程度なんで、印象が悪いのかなと思います。

ご教示頂いた通り、急がずダメ元で待つことにします。これで流れたら縁が無かったとお互い諦める努力をしてみます。
反応が悪い事に対して精神的に参りました。

[765: 売却中]

すいません、値引きは既に購入価格から約8%下げて売りに出しています。

[766: 匿名さん]

内見客って減ってません？
年度末ってもっと増えると思ってましたが．．．

[767: 早く売れないかなぁ]

＞７６６さん

同じくです。
１月に入って増えるかなと思ってましたがあまり手ごたえありません。
大々的にチラシなどを入れてもらいましたが反応が薄くてがっかりです。
買い控えモードなのでしょうか。
１月中になんとか売却したいんですが無理かなぁ～。

[768: 購入検討中さん]

いっぱい余って売り出している、投売り(して欲しい)物件→　半額を目標に交渉


一部屋だけ出ている(不人気風味)→　言い値の３割引きで話してみる
　　　〃　　　(人気はありそう)→　言い値の１割引きで話してみる
どちらも売る気がなさそうで、乗って来ないならスルーして次に・・・
話に乗ってきたら、もう一声の値引きでハッピーハッピーになれそう。

当初建値５０００万の物件で、２割引でも４０００万ですが
それ位ならどうにか捌けるかもですね・・・

[769: 匿名さん]

これから一般媒介契約２社でマンションの売却を行います。
ここでいろいろと勉強させていただきました。
なんとか３月末までに売れるとよいのですが。
経過報告します。

[770: 売却中さん]

よろしければ、物件のスペックと一般にした経緯を教えてください。

[771: 匿名さん]

スレッドの前のほうを読み直してみればわかるけど、一般を選ぶほうが断然おすすめ。

専任は業者が得するだけで、売るほうにはメリットなし。
ただし、専任にしたら、３０％以上、手数料まけてくれる、というような話なら
別。それ以外では、専任にする理由なし。

専任を勧めているのは、業者だけだと思うよ。本当に売るつもりがあって、
検討しているなら是非全部読み直してください。すぐ理解できる。

[772: 匿名さん]

＞７６７

本来だったら、12月から1月にもっとも中古物件が動きます。なぜなら、新学期の
4月に合わせて家を買う人はかなり多いからです。

今年は異常事態と考えるべきでしょう。
でも、それでも買う人が皆無ということはないと思いますので、あきらめる
必要はないと思います。

大不況には違いありませんが、どん底はすぎているんじゃないでしょうか。
2番底も言われていますが、3番底はないと思います。

[773: サラリーマンさん]

>専任を勧めているのは、業者だけだと思うよ。本当に売るつもりがあって、

専任は、業者間の競争がないことが最大の特徴ですね。
物件が厳しい競争にさらされているのに、業者間の競争がないなんて考えられません。

[774: 匿名さん]

これからはユニクロ的マンションが売れるだろう。
長谷工の元ＯＢ役員が雑誌に去年書いてたけどみんなの年収に合った価格まで調整されると。
新築が設備が良くて安く売られるとなれば中古はズタズタ。環境がいい大規模や駅前なら勝負できるけれど。

[775: 匿名さん]

長谷工というところがちょっと笑える。

でも、長谷工だって、二流ではあるけど、下位メーカーではない。

問題は、この先、もっと安くなると思えば、誰も買わないことだね。
いつかは反転するのかなあ?　たぶん、消費税が上がるときに、
反転するだろうね。だから、４年後くらい。

私は、中古が売れなかったら新築購入解除する契約結んでおいて、
中古売らないことをおすすめしたい。要するに新築購入中止。

今は中古は買いたたかれるだけだ。しかも、新築の方も買った途端に
めちゃくちゃに下がる。

中古の売却やめときなはれ・・・。古家をリフォームしよう。否応なく、
今後はそういう時代。

[776: 匿名さん]

中古でも高値で売れるのは最上階のみ。
広告出す前に満額で売れたと喜んでる人がいた。

[777: 匿名さん]

最上階は夏熱いのでいやがる人も少なくない。

現に、うちの入ってくるチラシには、最上階が少なくない。
きっと最上階は売りやすいから、チラシだしましょう、なんて
業者に言われて出しているんだと思うけど。

単なる思い込み。

基本は立地だ。住宅の価値の70%は立地。

[778: 売れません]

今の時代、基本動きが期待出来るのは上限3,000万ですよ。中古をと検討レンジに入ってくるのはお買い得感でなく、買ってもいいと思える価格が全てでしょう。
立地なんて都内でもステイタスのあるアドレスがあってこそだと思います。個々の事情により立地の良し悪しは違いますしね。
売るときに3千万前後で売れたら良しと納得出来る物件以外はこれから先は本当に苦労すると思います。買主、不動産屋との駆け引き、待つこと心身とも参ります。
夢のない話しすいません。

[779: 匿名さん]

最上階を売る人は大抵、強気の価格設定で
売れなければ値下げせずにそのまま住み続けるつもりの人も多いのです。
適正な価格の物件は広告を出す前に売れてしまいます。
チラシは売れない物件だからこそ出すものなのです。

[780: 匿名さん]

同じ、最上階のチラシがいつも入ってくるところをみると、売れてないってことだね。

最上階以外も売れてはいないと思うけど。

[781: 匿名さん]

自分の経験から言うと、新築市場は広域マーケット、中古はローカルマーケットという気がする。

新築でなければという層は多く、彼らは、自分の予算内で広さやその他の条件を満たす物件を探す過程で、
土地勘のないところまで対象地域を広げていく。

一方、いったん中古になると、基本的な顧客はその地域の住人たち。
きわめて交通至便とか、憧れの街とか、誰から見てもわかりやすい
魅力を持った地域なら例外だが。

中古物件のある地域が、仮に３０００万代の購買力の住人が中心の街だったら、
どんなに豪華物件でも売るのが難しいのではないでしょうか。

[782: 匿名さん]

不動産としての価値は、まず立地。

さらに中古マンションは、あとから変更が効かない
占有面積と、占有部全体の形(間取りを使い勝手よくレイアウト変更可能な事)が重要。

特にレイアウトの可変性は、物件が古くなればなるほど重要(リフォームするから)。
フルリフォームしても間取りが変更出来なくて、死ぬほど不便とかありえないからね。

地域の購買力は、中古価格に影響するけど、戸建に対して割安ならマンション需要は必ずあると思います。

ちなみに新築信仰もそろそろおしまいだと思いますよ。
これからは、建売(新築戸建、新築マンション)か注文(新築戸建、中古リフォーム)かだと思います

ウチは、中古フルリフォームで建売物件より確実にハイグレードな仕上げと設備ですが
かかった費用は、新築よりはるかに安いですからね。
当然、リフォーム前のマンションを
(フルリフォームするから内装&設備の傷みは気にしなくてイイから値下げしてと)
売主に伝えて値切れた事も低コスト達成の一因です。

ちなみに注文(新築戸建、中古リフォーム)が根本的に安い理由は
自分で勉強して指示出して、建売業者がやってる手間を自分自身で引き受けるからとも思います。
建売買うのの10倍以上の根拠と労力が、注文にはいるので、気の短い人には向かないかも