中古マンションが売れません、、、

[匿名さん]

築20年のマンションに５年住み去年の11月から売りに出しています。

が、未だに売れず。親戚の方に専任契約で売却活動をしてもらってるのですがネット掲載はなく広告も入れてるのか？？よくわかりません。電話もこちらがかけない限りかかってこないです。問い合わせも内覧もないだけだからかけることもないのか？と思ったり。今Wローンなのでそろそろ生活が不安になってきました。

価格は相場より300万程下げています。

物件が古いとやはり難しいのでしょうか。

入居の時に全面リフォームしてます。夫婦2人暮らしだったので割ときれい？だと思うのですが。

初めての売却なのでどうしていいものかわかりません。

[543: 匿名さん]

歴史は繰り返すで住む所を探す人は途絶えない。
相続の土地が売られ分割され分譲地や一団でマンションになる。賃貸入居者が住宅を買う。
ちゃんと流れがあるから押し寄せる波引く潮でバランスは崩れない。
新築ラッシュの後遺症は新築に来るのではなくお古に行くから築浅だったら心配ない。
古くても低額しか購入枠がない層が来るから妥協すれば大丈夫。

[544: 匿名さん]

築12年オーバーで相場・査定より300万近くも高く売りにだした知人Ａ。
ごく近所に設備が豪華な新築マンションがあり500万ほど値を下げたところなのに、そことほぼ同じ値段をつける無謀さ。
数年前の同じマンションの中古売却価格より数百万も高い設定にしてどうすんの？
「だってうちのマンション指名で売りに出るの待ってる人がいるかもじゃん。」
などと売り主に都合いい解釈ばかりする。
中古市場の現状と売り出し時期の悪さと同市内で数百の中古マンションが売却出てるからそれとの競争なんだよ？と説明してあげても自分だけは上手くいくと夢見てる。
一方次に買いたいところは中古の一戸建てで800万以上の値引きを狙うとか。
マンション売り先行じゃないと次を買えないのに・・・・交渉さえもムリだよ。
全て絵にかいた餅。
マンションは長期塩漬のさらしモノ状態決定。
早く夢から醒めないと後の落ち込みが激しいと思うけど、こういうタイプは何回も頭を打たないとわからないでしょうね。売却経験者でアドバイスをしてた私ですが、欲かきすぎて醜くなったＡにもうしばらくは連絡しません。

[545: 匿名さん]

え？でも私は500万オーバーで初回は出しましたよ。
でも結局査定より少し上で売れましたが。
4ヶ月かかりました。

544さんのご友人も夢をみたいのでしょう。
やりたいようにさせてみましょう。

でもおっしゃる通り買い先行は地獄行きです。
停止条件付きの買い先行だったのでうちの場合よかったのですが
それでもストレスたまりましたよ。

売れもしない現金できないダブルローンで借金増える
なんてことにならないように。

今は間取りは別として、最低でも駅近、最上階、眺望よしがそろっていても
以前より早くは売れない状態ですから。

[546: 匿名さん]

デフレ方向になりつつある今の景況からすると、あらゆる企業の業績が落ちて、雇用不安も広がって、今よりもっと不動産市場が冷え込む可能性は結構あると思う。
近所の仲介業者に聞くと、2月～3月に一時的に賑わった新築マンション需要も、在庫整理が進み決算期の終わりと共に、停滞気味になってきたらしい。中古マンションが新築に比べて人気が出る逆転現象が長く続かないのは歴史的に明らかだし、今後の中古マンション市場の先行きも、しばらくは明るいとは言えないね。

[547: 匿名さん]

銀行も大手３行が決済で大幅減収だったし、これからますますローン審査は厳しくなるので
今まで中古なら買えたであろう層が中古でも買えない層になる場合もあるでしょう。

[548: 匿名さん]

営業の人は本当に大変みたいだね。

[549: 匿名さん]

新築も中古もしばらくはどん底。不動産業の方達はホント大変でしょうね。

[550: 匿名さん]

銀行不度産業共にバブルの崩壊は前回経験済み。
経験者は統合と縮小で構えてる。
景気を見計らっての動きは伸びたり縮んだりのパイロットシャープペン並。
大手だけが加護される。大手がより大きな大手になってそこにお客が集まるだけ。

[551: 匿名さん]

ま、住宅は、常に需要があるので、今は買いたくないという人が多いというだけだろう。

今が底なのは間違いない。問題は、これからあがっていくのか、さらに底があるのかという
こと。プロは、もう一度底が来て、それが最終だといっているが、どうだかわからない。

ここで過去に相談していた人達はどうなったのかな?　私は、昨年の夏に売ったので、
あっと言う間に売れてしまった。

[552: 物件比較中さん]

今は、同じ地域で築10年の中古と新築が300～500百万円くらいしか違わないような物件が多すぎます。これでは中古を買うメリットは全くありません。
売主は相場が上がるのを待ち、買い主は新築と比較してますから、中古市場は訳あり物件以外はまわりにくい状況ですね。
今後の開発は、郊外かと従来考えられなかったような土地が事業対象となるはずです。たとえば、土盛の鉄道や高速道路と住宅地の間の斜面などです。こういった土地は湾岸や川沿いよりもはるかに酷い住環境ですが、地域を重視する関西人には意外な需要があるようですね。

[553: 匿名さん]

住宅は、ほとんど立地がすべてだと思っています。もちろん、広さは同一として・・・。

中古のほうが良好な立地のほうが多いんですよ。

立地を比較して、新築のほうが良いと思えるなら、新築買えばいいだけの話。
条件の良い中古を買って、リフォームしたほうが、良好な住宅を手に入れられる
ように思います。

[554: 匿名さん]

確かに・・・

江東区に7000万円で新築買うより、麻布あたりに6000万円で買って1000万円でリフォームした
ほうが気持ちよく住めると思える。

築25年くらいだと、リフォームにはちょうどいいような気がする。この値段で麻布は無理かな?

[555: 匿名さん]

やはり、日本でも都心のスラム化は避けられそうにないみたいだな。

[556: 匿名さん]

nomu.comで検索してみた。

品川区、港区限定、築20年以内、広さ70m2以上。20件でてきた。

http://www.nomu.com/mansion/index/action/SearchList/?search_type=area&...[103]=103&middle_id[109]=109&price_from=&price_to=6000&dim_bldg_from=70&dim_bldg_to=&walk_distance=&bldg_time=20

新しいのに異様に安いのがあって、なんか訳ありかもしれない。

[557: 匿名さん]

>>554

うん、でもそれやるには自己資金最低２０００万は必要だね。
リフォームローンもあるけど金利４－５％と高いからね。

[558: 匿名さん]

>>554
江東区の場所にもよりますが、麻布あたりより江東区の方が暮らしやすいと思いますよ。
ちなみに自分は江東区/門前仲町です。

[559: 匿名さん]

他のスレにも誰か、書いてたけど、門前仲町って、江東区でもイメージが違うような、
因みに、門前仲町の中古か東陽町の新築で検討中

[560: 匿名さん]

門前仲町は江東区というイメージじゃないよね
深川=江戸下町のイメージ

[561: 匿名さん]

逆に古くから知ってるので、
江東区といえば門前仲町のイメージです。
中央区側から渡っていくとまるで違う。

[562: 匿名さん]

江東区といったら深川を思い浮かべるので、門仲や木場あたりのイメージ？？
以前、亀戸に住んでいましたが亀戸も良いところだと思います

[563: 匿名さん]

＞住宅は立地・・・
全く同感なんだけど、なぜか立地無視して新築に異様にこだわる方々はいるわな。
好き好きだが、新しいほど価値があると思ってるみたいで、理解不能・・・

[564: 契約済みさん]

私は値引きして買いました。

3150万⇒2500万で指値⇒2900万なら⇒2600万以上は出さん⇒お断り⇒一ヵ月後購入願い⇒契約


お買い得だったと思います。２年前4000万くらいしてたのは確認してるので。

[565: 匿名さん]

お買い得だったかどうかなんて、20年くらいしないとわからない。

もっと簡単に言えば、次に売るときに初めてわかる。

お買い得だったと思いたい気持ちは充分わかるが・・・。
寂しいので、こういうことは言わないでくれ・・・。

[566: 匿名さん]

>565

私もそう思う。
基本的に「売る」というのは何かがあると思うのが人間の心理。
入居して何もなければ良いが・・・・
単純に相場だけで判断するのは危険ですね。

うちなんかは7年前の新築購入額で売れました。
近隣の賃貸を借りたと考えてもお釣がくる金額でした。

こういうのが得をしたと言うことかと。

[567: 匿名さん]

新居を購入、並行して現在所有の物件を売却に出して景気悪化突入で売れずに
ダブルローン突入って人も結構いるようですが、皆さんは如何でしょうか？

私は築浅中古戸建てを12月に購入して、現在のマンションを3月までには・・・
と思っていましたが、ぱったりと売れなくなり（同じマンション内で他2件、同じ状態）
来月からダブルローン突入です。
当面は大丈夫なように予算繰りはしていたので・・・

[568: 匿名さん]

12月に購入してなぜ今月からWローンなんだ？
そんなに4ヶ月以上も金融機関はローン開始を待ってはくれないはずだが・・・
引き渡しが3月だったのですか？

まっ兎に角
買い先行は地獄を見る例ですね。
Wローンがなければ精神的にも安定できるし、その分の費用を新居の
設備購入にもあてられるし・・

ここまできたら逃げられないので健闘を祈る。

[569: 匿名さん]

っていうか、昨秋に景気の悪さは分かっていたはずなのに
なぜこの御時世に売る計画を…

[570: 匿名さん]

ははは・・657さんは裕福なんですよ。

余裕がある人の場合は銀行は認めてくれる。古い方が、これくらいの価格で
売れるだろうという算段はしている。

自慢するつもりはないが、うちの場合、新築買った時には、古いほうのローンは終わっていた。
売らなくてもいいんじゃないですか?　なんて言われたが、とうてい返せそうもないので、
すぐ売った。ものすごいきつい購入をしている人が少なからずいるんじゃないかと想像する。

銀行の計算はかなり甘い。というか、家を取り上げればいいので、売る価値のある物件なら
いくらでも貸してしまうのではないか・・・。恐ろしい企業だ・・・。

[571: 匿名さん]

意地の悪いスレがあるけれど売れる売れないに。今スピードがないのは業者が買わなくなった一因が。
必ずあなたの家だって気に入ってくれますよ。業者荒らしがない今は買う人にもいい。
新築と違って中古は第１次取得者でも買いやすいから。

[572: 567]

>568さん
12月に売買契約して先日引き渡し　ということです。
築浅をかなりたたき買いしたので・・・

買い替えって、売却してから考えるのが普通なのでしょうか？
タイミングを逃してしまったら、買い替えなど一生出来ないかと思うのですが・・・

＞571さん
ありがとうございます。
来年度までには何とか・・・という感じで、じっと辛抱で待ちます。

[573: 匿名さん]

572さん
>買い替えって、売却してから考えるのが普通なのでしょうか？

これについては
・売却物件の価値（売りやすい物件かどうか）
・個人のお財布事情
・売り先行はリスク回避できる
なので私には572さんの売却物件の内容がわからないのでなんとも判断できませんが
一般的には売り先行でいくのが普通です。

ちなみに買いたたいたと言われてますが
逆にあなたの物件も同じような状況でないと売れないと思います。
（安く買って、売り物件を高く売るのは夢物語です）

不動産業者が買うのではないので内覧者が高いと思えば売れません。
買手はあなたと同じと思ってくださいね。

もし、早く売りたければ価格を下げて早く売ったほうが良いですよ。
これからWローンで支出は2倍かかるとなると
半年先に今の金額で売れても意味が無いですから。

またもし買い替えの担保になっていて「期限まで売れない場合買い取り」なんて契約していたら
それこそ高い買い物ですよ。

[574: さきをよむ]

先のことはわからない、といってしまえばそれまでですが

「来年度まで辛抱」すれば、相場はさらに１５～２０パーセントは安くなる・・・に私も１票入れます。「
「辛抱」するのは今、安い値段を提示されて「損だな」と思っても売る「辛抱」することだと思う。

辛抱すればするほどさらにつらい目に遭うのでは・・・

[575: 匿名さん]

普通は買い先行だと思うけど。

買わないのであれば売る必要はない。職業で仲介やっている人や、賃貸物件を扱っている
ような人はともかく。

相場がさらに安くなるかどうかは良くわからなくなってしまった。今が２月だったら、
そう言ったと思うが・・・。

景気回復局面で相場が読みがたい。本当に景気回復なのかどうかはよくわからないが、
みんながそう思えば、住宅も動き出す。内需なんて、要するに思惑だけだから・・・。

[576: 572]

>573さん
ご指摘いただいている事は、当然ながら承知しています。
買いたたいた分、安く売却しても良いと思っていますが、最初に書いたとおり、
同じマンション内で売りに出てる他の物件も相場より安くなっているにもかかわらず、
なかなか売れない状況です。（声もかかりません）

周りに新築売れ残りマンションがまだ数か所あってかなり価格を下げているようなので、
もう少し景気も上向いてからでないと無理なのかもしれません。

新築建売の場合、現在の家が半年以上売れない場合は買い取り保障っていうのも
結構目にしましたが、そのような条件で購入して売れずに困っている方もおられるのでは
ないでしょうか？

[577: 匿名さん]

>576さん
沢山いると思いますよ。
ただし、今からはないでしょうね。
不動産屋としても買い取りもリスクがありますから。
買い取り価格は最終査定の70％が多いと思いますが、結局大損するだけですね。
買い取りまでWローンで出費もしているので結局大きな損害ですね。

ですから買い先行は地獄行きと言っているんです。

どなたかが「買いたいから売る」だから買い先行が普通と言っていますが
リサイクルショップに物を持っていって現金にして新しいものを買う発想ですね。
不動産売買を甘くみると痛い目にあいます。

[578: 匿名さん]

売りに出ている同マンションのほかの物件も相場より
かなり安く出していても声もかからない状態では、
よほど人気のないマンションか現在の相場を間違えて
いるのではないでしょうか？

[579: 匿名さん]

今のような下げ相場では、確かに「買い先行は地獄行き」でしょうね。
まだ下がると思うなら、売り先行で十分安くなってから次を買えばよい。
ただし、売ったとたんに相場が底を打って上がり出すというリスクもある。

私は上げ相場時に買い換えたので、当然に買い先行。
まだあまり高くないうちに次を買って、約１年後、十分に相場が高くなってから前の住居を売った。
２軒所有していた１年間はダブルローンでキャッシュフローがぎりぎりではあったが、次を買って直ぐに売りに出した場合に比べて７００万円ほど高く売れた。

[580: 匿名さん]

>579
かなりの強者ですね。
大正解の行動ですよね。
私も昨年、買い先行で行いましたが、９月末に契約でギリギリでした。
もう少し遅ければリーマンショックにあたっていたと思います。

１つ言える事は普通の人が普通に買い替えを考えると物件の金額しか考えられないので
成功していると言いながら案外損をしている方が大勢いると思います。

578さんの言う通り人気のないかも知れませんね。
マンションの場合は特にアピールポイントがないといくら売主が頑張っても厳しいですよね。
しかし、アピール次第で売れないことはないと思います。
572さんの売り物件はどんなアピールポイントがあるのですかね？

[581: 572]

アピールポイントは、駅5分程度・大病院が近くにあり・周辺はすべて区画整理地（新興住宅地）で
アパ－トやボロ家が一切ない・小中学校至近（ヤンキーは全く見たことがない）
あとは・・・来年に大きな動きがあるのですが、特定されてしまう可能性があるので伏せておきます。
今はそれを待つしかないのかなぁという感じです。（賃貸も視野に入れています）

ちなみに今の状況は以下の通りです。
ローン残 1,500万
新規ローン 2,000万
年収 700万ちょっと
（妻はパ-トで50万程度なので算入しない）
年齢 40歳
子供 なし（不妊治療中）

皆様にいろいろとアドバイスを頂けますと幸甚です。

[582: 579]

>>581
＞周辺はすべて区画整理地（新興住宅地）
が気になります。上品な街なのでしょうけど、正直申し上げて、二極化が進んでいる現状下においては、残念ながら弱い方のエリア、すなわち下がる一方で、待てば待つほどロスが大きくなるエリアかと思われます。
徹底的に相場を調査研究していて近いうちに高く売れるというよほどの自信があるなら別ですが、そうでないなら、>>573-574の言うとおりです。
今は、都心の高級住宅地といえども買い先行は危険な状況です。

＞あとは・・・来年に大きな動きがあるのですが
新駅、新線ができるとか？　都心なら多少は期待して良いですが、近郊・郊外なら過剰な期待はしない方が良いですよ。

＞（賃貸も視野に入れています）
ちゃんと収益還元及びキャピタルロスのシミュレーションをしてますか？
一般的には、新興住宅地は利回りが悪く賃貸に向きません。保有し続けるほどロスが大きくなります。

いずれにしても、安いところはさらに安くなる一方です。早めのロスカットをお勧めします。
ちなみに私が上げ相場で有利に買い換えができたのは都心（港区）だったからです。

[583: 匿名さん]

582さん
相変わらず、的確なアドバイスですね。
私は昨年買い先行で成功したのは横浜です。

千葉・埼玉は総崩れ状態ですが、横浜はまだ大きな下落はないみたいです。

[584: 匿名さん]

>>572
立地のアピールは仲介の不動産会社も出来るし、中古の購入検討者自身が良く調べて知っている項目ではないでしょうか？
この際572さんが所有する住戸特有のセールスポイントに絞って仲介業者に連絡してみては？
同じマンション内での競合に競り勝つ為にも必要ありますし。

[585: 匿名さん]

>>584
ご指摘のことは572さんはやっていると思いますよ。
競り勝つ為に必要なことは金額だけですね。
最上階でないかぎりどこも一緒です。

[586: 匿名さん]

＞572さん
うちは住戸特有のセールスポイントがあったんで、それをＰＲして上階のほぼ同値の物件より先に売り切りました。
普通は同じ値段なら上の階から売れますよね。うちは違ったんです。
ＰＲポイントは地味なんですがエレベーターの空待ち待機階であることです。
エレベータが２機あるんですが一つは最下階、一つは中層階のうちの階だったんです。
分譲後に判明したのでラッキーと思っていましたが、売る時もラッキーでした。
些細と思える事も仲介業者に伝えておくと良いと思います。

[587: 匿名さん]

>>581
＞ローン残 1,500万
とのことですが、まさか1500万円以上で売ろうとしているのでは？
郊外でそれは無理ですよ。郊外は値落ちが早いので、【ローン残債＞売却価格】となるのが普通だと思ってください。値下げを渋っていると【ローン残債＞＞＞売却価格】となってしまいますよ。

[588: 匿名さん]

同じく昨年７月から売りにだして、今年の２月に売却できたものです。

「売却」は、思った値段で売ろうと思ったら、すご～く忍耐が要ることをしりました。
現在のように下げ相場にあたったので本当にきつかったです。

いろいろとためしましたが、結局、不動産屋えらびと価格が重要なファクターでした。

熱心な不動産屋さんは、いろいろと値段も含めて、アドバイスくれます。
特に価格については、正直ベースで話せる間柄の不動産屋さんをみつけるのが重要でした。
高く言ってくれるところは、いいのですが、、、、結局、レインズにただ乗せて反応をみるだけ、、、
というのは最悪の担当者でした。

近所にビラをまいてくれる。
そのビラに工夫がある。
自社のホームページが充実している。
また、HPのアクセス数を教えてくれる。
価格については、的確に率直に言ってくれる。

など、「知り合い」だから安心だろうと思っていると、無駄な時間を費やすことになるかもしれませんよ。

[589: 匿名さん]

>>587
ローン残高と売却価格はまったく関係ありません。
581さんは周辺の相場でやっていると思います。


>【ローン残債＞売却価格】となるのが普通だと思ってください。
>値下げを渋っていると【ローン残債＞＞＞売却価格】となってしまいますよ。
まったく意味不明？？？？？
笑える。

[590: 匿名さん]

>>588
ビラ捲いたんだ（笑

せめてチラシと書け。

自慢のチラシの工夫教えてあげれば^^

[591: 匿名さん]

>590

『ウィキペディア（Wikipedia）』

呼び名については、同一のものでも年代によって変わる。すなわち、世代が進むにつれてビラ→チラシ→フライヤーと使い分けられているだけで、指すものが本質的に変わらない場合も多い。

チラシ
「散らすもの」→「散らし」から。A4判やB5判の一枚刷りのもので薄い紙のものが多い。街頭などで配布されるものでも、プラスチックの袋に入れることで、A3などの大きな判のものも配られている。新聞折込チラシでは広げた場合、B2～B1判（D2～D1判）の大きさのものもある。
ビラ
（英）bill、もしくは、（日）片（ひら）、（日）擬態語びらびらから。単色刷りで薄い紙のものが多い。政治的な宣伝に用いられる場合、ビラと呼ばれることが多い。また、掲示を行うときはビラと呼ばれることがある。


どっちでも良いだろうが。
くだらないことでいちいち偉そうに書き込むなよっ！

[592: 匿名さん]

教えていただいてありがとう
とでも言えばいい？（笑

くだらないことをいちいち調べるなよ（笑

次の暇人書き込み期待！(笑

[593: 匿名さん]

581さん
とにかく色々アドバイスありますが
早く売れることを願ってます。
がんばれ！！

[594: 匿名さん]

フライヤー？
初めて聞いたがいつの頃に言われてたの？

[595: 匿名さん]

また『ウィキペディア（Wikipedia）』でコピペするやついるから
聞くなよ（笑
本題に戻ろう！

同じMS内で競合がいるときついですね。
設備からなにまで同じだから
眺望がいいとか
間取りの違いとか
ん～～～
雁行型MSなら個別にアピールできそうだが
同じ間取りの箱型の場合厳しいですね。

572さんはどんなMSなんでしょう

[596: 匿名さん]

同じMS内の同じ階の競合だと更にきついですよ。
割高に出されると、こちらが損した気になるし、
割安に出されると、相場を下げられた気になるし。
真下の階の部屋との競合も同様です。

[597: 匿名さん]

築10年で逃げ出すのが正解。

[598: 匿名さん]

中古マンションが、少なくなってきて売り渋ってるとか言われてるけど、皆さんはどうされていますか？

うちは今賃貸に出していて、夏頃には空きそうで、今住んでいるいる方か、貸しているやつか、どちらかを処分するつもりです。

[599: マンション投資家さん]

売り渋ってるというより、買い叩かれるのが嫌だからこのまま賃貸のままでいくつもり。

[600: ビギナーさん]

3ＬＤＫ75平米ぐらいと4ＬＤＫ85平米ぐらいでは
どちらが売れ安いでしょうか？

[601: 匿名さん]

先日、雑誌の記事に「中古マンション最後の売り時」という
記事が出ていました。

　あと2年くらいすると、新築がたくさん出てくるので、品薄感のある
今が中古の売り時では、という話でしたが。

　買い叩かれる、といっても、これ以上は値引きする気は
ありません、と覚悟を決めて売るのが理想なのですが。

[602: 匿名さん]

>あと2年くらいすると、新築がたくさん出てくるので、品薄感のある

新築がたくさんでてくる、という可能性がおおきいとは思えない。
売れないのに、どうして新築作るわけ?

不動産業者は、管理で儲ける方向へ転換している。新築が売れないからそれしか
ない。建設会社は半分以上淘汰されるのではないか・・・。

その雑誌、信用できないからもう読まないほうがいいと思うよ。

[603: ド素人]

>>602
>売れないのに、どうして新築作るわけ?
以下の記事見てどう思う？
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090518-00000669-reu-bus_all
首都圏マンション発売戸数、5月にプラス転化も＝不動産経済研
［東京　１８日　ロイター］　民間の不動産経済研究所が発表したマンション市場動向によると、４月の首都圏マンション発売戸数は２６２１戸、前年比で８．５％減となった。
　２０カ月連続で前年を下回ったものの、３月の４６．２％減と比べて下落率は大幅に縮小し、２００７年１０月以来の１けた台となった。在庫調整が進展する中、都心の新規物件で販売攻勢をかける動きが出ているという。

[604: 匿名さん]

減税と相続税で、在庫品がはけたという段階では。
2年後に新築マンションは経つかもしれないが、
バブル後と一緒で仕様を安くして単価を下げてくるのではないかと思います。

そうなると仕様の高い物件の需要はそこそこあるかと思われます。

[605: 匿名さん]

マンションの建築計画から引渡しまでどのくらいの時間を要するのか
わかっているのかね～

[606: 匿名さん]

デベは新築を建てていかないと商売にならない訳で、仕様を下げようが、売れる価格帯の新築マンションが販売されるのは確かでしょう。中古がもてはやされるのも今だけでは？

[607: 匿名さん]

安かろう悪かろうの物件よりも、築10年くらいまでなら
日当たり、広さ、構造で売れるものは売れると思う。
広さと立地と日当たりなんかは変えられないからね。
中はやりかえれば済む話だからいくらでも綺麗にできる。

[608: 匿名さん]

中古物件を高値で売りたい人に都合の良い理屈だが、仕様だ何だ、頭でわかっていても、結局新築にこだわってしまう人はかなり多い。安い新築が出始めたら中古の引き合いは相対的に少なくなるのは必至。価格も下がるだろう。

[609: 匿名さん]

言っていることはわかりますが、こちらも高く売りたいからね。
結局、価格だとは思います。
正直な話、土地はまだまだ下がるのかな？
在庫品で叩き売られた物件は、通常より安かったと思われ、
今からマンション自体の値段が上がれば新築は高くて手が出ないから中古というのも有り得ない話ではないと思う。
新築の価格は今よりも下げられるのでしょうか。
企業は利益が出ないと困るから、土地か面積かその他仕様を下げないと安く作れないのではと思われ。
ようは安い新築が出るかどうかにかかっている。
ちなみに最近買ったのでご披露すれば、駅徒歩3分、都内まで40分、始発駅から2駅目、78平米、9階、
目の前は川沿いではないが建物は建てられない、南西向き、2300万です。
周りみてもこれ以上安い物件はないが、いかがなものでしょう。
当分は売るつもりはないけど

[610: 匿名さん]

その地域で安いから得したというのはどうでしょう。
築何年かわかりませんが、総合して考えないといけないのでは？

クリアされているのは駅近・70平米以上、上層階、眺望だけですよね。
向き、築年数、ブランド、管理費用＆内容、駐車場（都内なら不要）、修繕積み立て
構造、瑕疵担保状況なども重要な要素かと思います。

結局、すべてが良くて、安く買っても実は住んでみて
上階の騒音問題があれば購入としては失敗ですよね。

どこの地域かわかりませんが
得か損かは数年後の売却時にわかるのでは。

中古というのは何か理由があることを肝に銘じて買うべし。

ちなみに私の知り合いは築22年の8階建ての最上階57平米を800万で購入。
現在同じマンション、同じ階数で1300万で売り出し中。
こういうのが得したというのでは。

[611: 匿名さん]

すぐには結果が出ないので、待っているところ。
まだ売っている物件もありませんので。
買った値段より上がらなくても、ローン残よりも安くなければいいかな。

[612: 匿名さん]

ん？？？

もしかして最近中古を購入して
2300万で売り出すということ？？
どうも文章がわからん。

だとしたら
別に大した事ない物件でしょ。

首都圏の中古需要は70平米台で築10年未満で駅近、もろもろの条件で
3000万前半から半ばでしょ。

2300万なんて相当古いのでは？

[613: 匿名さん]

2300万は安いというよりヤヴァイね。

[614: 匿名さん]

うちは都心駅徒歩１０分以内、南向き眺望良の築１０年以内物件が売れずに苦労してる・・。
そもそも新築発売当初から６０００万台が最多販売価格の、そこそこの高級物件なんで、
このご時世では買い手もなかなか現れない。その代わり仕様も、今の新築マンションと比べて
劣らないが。

同じマンションで売りに出てた複数物件も、全然売れずに、この３月で殆どが賃貸に切り替えたら、
すんなり全て片が付いたようで・・。（どこも販売中は売値をそんなに下げておらず）
自分もそれほど困ってはいないので、下手に買い叩かれるよりは賃貸に切り替えようが
迷い中。

こんなこと言っても仕方ないが、昨年夏頃までは１０００万上乗せで取引がされていたのに。

このご時世、都心でも麻布なんかの超好立地のバカ高物件か、そこそこ郊外に行っても
３０００万、４０００万あたりで買える物件の方が動くのだろうか？
５０００万～６０００万の中古って、一番中途半端な気がする・・。

[615: 匿名はん]

>614

麻布で5000〜6000万円なら売れるでしょ（漏れはまさにその価格帯で探している）。あなたのが売れないのは、5000〜6000万円の価格帯の買い手がいないのではなく、あなたの物件がそのエリアの中で割高なのでは?

[616: 購入検討中さん]

賃貸にする時って、ローンも住宅ローンでなくて、アパートローンに組み替えないといけないんだよね。
利息の高い時なら、大変だけど、今ならそうでもないのかな。

[617: 匿名さん]

麻布で6000万円って、狭いとか駅遠じゃないの?

狭い場合、独身者とかDINKSが対象となるが、その場合、駅近じゃないと買わない。
麻布の6000万円が80m2以上ってことはないよな・・・いくらなんでも・・・。
そんなに安いなら私が買っている。

10年で売りたい人が多いようだが、買うほうにしてみると、10年は中途半端。
おおがかりなリフォームにはもったないような感じだし、値段もまだ高い。
20年ぐらいが私的には魅力的。いいマンションなら、30年でも売れる。買う
気になる。

ま、トータルの話だから、ここで文字だけで議論してもしょうがないような
気もする。麻布で10年で6000万円と聞いたら、わたしはまず、大丈夫かなと
思う。

[618: 匿名さん]

確かに・・。
都心は都心でも池袋や新宿あたりは、いくら便利でも環境を好まない人は多いだろうしね。
かといって、ある程度の広さを持つそこそこグレード高い物件は、新築販売価格時の
値段自体、安くはないし。
シティタワー新宿新都心とか、いまだに高い値段で販売に出て、それでも買い手がすぐ
つくってのは本当だろうか？

[619: 匿名さん]

私のマンションも売れずに困っています。
地下鉄10分、ＪＲ15分。3路線4駅使える所。
（どの駅も使えるがどの駅からも遠い）
築4年半で去年の7月から売りにだしています。
新築購入時より260万円下げましたが未だ売れません。
どうしたらいいものか・・・・。

[620: 匿名さん]

更に値下げするか、賃貸物件にするか、諦めるか。です。

[621: 匿名さん]

新築プレミアムという言葉をご存じですか?

新築だというだけで2割高いのです。広告費用やらなんやら・・・。日本人は新築にこだわるし。

従って、中古というだけで20%くらい下げる必要があります。同じ値段で売れるということは、
すなわち値あがっているということを意味します。今の時期に、値上がりはありえません。
まず20%値段を下げてみましょう。そこから先は物件次第ですので、わかりません。

[622: 匿名さん]

>619
売り出しからどのくらい内見者が訪れましたか？
NGだった理由は？

単に安くすれば売れるという訳でもなく
仲介の不動産屋の腕もあるかと思います。
よくやるのは、自分の物件をえさに他の物件を薦める手法です。
専任のメリットは両手を得る為にえさにならないことです。
一般であればえさになりやすい。

これは人それぞれ考えが有るかと思いますので正解、不正解はありませんが
もう少し情報書いていただけるとコメントしやすいです。

[623: 匿名さん]

＞専任のメリットは両手を得る為にえさにならないことです。
異議あり。
専任は、両手を得るために、売り主にとって有利な（高く売れる）他社客付けを蹴って、売り主にとっては不利に（安く売ることと）なっても自社客に売るんですよ。

[624: 623]

↑　とんだ勘違いをしました。訂正します。
専任＝両手狙い　というわけではありませんでした。
両手狙いで、売り主が不利になる売却をやるのは、いわゆる大手業者です。
両手を狙わない専任なら問題ありません。
失礼しました。

[625: 匿名さん]

622です
専任で議論はNGですよ。
言いたいことは多々あるかと思いますが
とりあえず619さんの情報を待ちましょう。

売る手法で何かが間違っているかもしれませんから
619さんの為にヒントになるアドバイスができるといいですね。

[626: 匿名さん]

６１９です。
みなさん、ご意見をありがとうございます。
とってもうれしいです。うれしいです。

物件情報の追加です。
広さ・・・・約４０㎡
間取り・・・１ＬＤＫ
向き・・・・南西（日当たり良好）
階数・・・・１０Ｆ建ての７Ｆ
築・・・・・平成１７年１月

内覧客数　７月　１人　（近くの似た広さの中古マンションに決めたらしい）
　　　　　９月　１人　（ローン審査が通らずダメ）
　　　　　12月　２人　（2人共、近くの新築マンションに決めたらしい）
　　　　　２月　１人　（理由わからないけどダメ）
　　　　　４月　４人　（1人はペットアレルギーでダメ）←私が飼っているネコが原因
　　　　　　　　　　　（残り3人は理由わからないけどダメ）

不動産屋さんのコメントによると
この地域はファミリーが中心で１人～2人用は需要が少ない。
間取りが縦長の2部屋なのがネック
とのことです。

今までは私が居住していましたが最近引越したので現在は空室です。
内覧客がきていた時は居住中でした。

[627: 匿名さん]

622です
4月の内覧客数は価格変更後だと思いますが、いい感じですね。
もう少し今の価格で様子を見てみるのも良いかと個人的には思います。
あとは決定してもらうために今の金額からいくら値引きするかを考えておくといいかもしれません。
私の場合は掲載額からさらに100万引きで成約しました。
（更なる値引きを予測してボトムの値段では出さない作戦でいきました）

都内のようですので1LDKの間取りは決して悪いとは思いません。
検討者は確かに少ないかもしれませんが今まで内覧者がいるので気長にいきましょう。

もし告知が足りないと思われたら
チラシを多く範囲を広げて配布するのも必要かもしれませんね。

あとは仲介会社へ今まで以上に問い合わせするのも必要かもしれません。
取引が長いとどうしても受け身になるので。
7月から仲介会社変更がないなら一度思い切って他社に切り替えてみるといいかもしれません。
（大手専任で1ヶ月、2ヶ月やってみるとか）

大したアドバイスではないですがヒントになると幸いです。

[628: 匿名さん]

う〜ん。専任問題に付いては色々言いたい。
けど、不動産屋の名前をあげたくなるので言えない（苦笑）

６１９さん、まず出した時期が７月では悪かったですね。
年末か年度末に客が増えますから。そして長く出してるとイメージが悪くなる。結果論ですが。

[629: 匿名さん]

追伸

>不動産屋さんのコメントによると
>この地域はファミリーが中心で１人～2人用は需要が少ない。
>間取りが縦長の2部屋なのがネック

こんなことは分かりきっていることなので気にしないほうがいいですよ。
逆にこんなことを理由にするなら他社に変えるくらいが良いかも。
需要が少ないから売れません！なんて言うのはダメ営業マンです。

[630: 匿名さん]

↑追伸は627です。

[631: 匿名さん]

賃貸にしたらいいんじゃないかな？

[632: 匿名さん]

>>619

猫の匂いが残っているのかもよ。

飼い猫の匂いって、飼い主には分からないらしいけど・・・・・

マンションの中で閉じこめて飼っていたのなら、当時は強烈に匂っていたはず。

[633: 匿名さん]

単純に値段が高いのでしょう。
市場価格より安くないと今後も厳しいですね。
中古より新築の方が安かったりするのが、最近の不動産市場。
いずれにせよ１年近く売却活動お疲れ様です。

[634: 匿名さん]

ここは、他の板と違って、結構優しい人がいて、読んでて癒されます。
かくいう私も現在、中古販売中の一人。頑張ります！

[635: 匿名さん]

619さんほ話読んで思うには単に高すぎるから売れないのでは？
相場の動向も加味して考えて新築購入時から1～1.5割引きでは高すぎだと思います。

内覧の数も少なすぎると思うし、買い手が高いと思うからその程度しか来ないのだと思います。

[636: 匿名さん]

635さん
私は違う見方をします。
確かに内覧数は少ないようですが1LDKという売りにくい間取りで健闘していると感じます。
しかし、売れなければ100人きても仕方がないわけで、もう少しこの金額で集客の作戦を
変えてみてはどうかと思います。
その後に変更をかけてもよろしいかと思います。

[637: 匿名さん]

619です。
みなさんのご意見とても参考になります。
本当にどうもありがとうございます。

[638: 匿名さん]

引き続きがんばってください。
底打ちしてるかと思いますのでタイムラグはありますが
そろそろ市場も安定してくるでしょう。

[639: 匿名さん]

底打ち？売れ残りの再販増加と景況から、さらに新築価格が落ち、つられて中古価格も続落すると言う予測もありますが…

[640: 匿名さん]

やっぱり、場所によるでしょ？うちのマンション築11年で、１割位しか下がってないヨ

[641: 匿名さん]

そう。場所による。需要のあるところは下げにくい。安かろう悪かろうは底なし。

[642: 匿名さん]

確かに需要がなければ価格はつかない。
売りたい価格を表示しても、買いたい人がいなければ・・・

内覧客が少なければ考えなければならない。地方は厳しい。
みんながいっていることだけど、

売り急ぐ予定がないなら、住み続ける。買いたい人が現れるまで我慢してずーっと待つ。
但し、１０年以上売れないことも視野に入れて耐える忍耐がいる。

１年以内に売りたいならば、いままでの事実を冷静に見る。
1.内覧客がいたのか。
2.業者への問い合わせは何件あったのか。

内覧者が多く、価格が合意しないなら若干下げれば決まる。

問題は内覧者が少ない場合だ。
物件問い合わせがどのくらいあったのか確認する。
少ないかければ、まず業者を変える。
その物件のを積極的に営業活動しているかに疑問が残る。
「専任」なら「一般」へ変更し、他社にもお願いし様子をみる。

それでも内覧者が増えないなら、大幅価格ダウンも覚悟しなければならない。
内覧者が増えれば価格交渉までいく。かなり惨い指値をする客も現れるが。
あとは、あなたの判断しだい。売却は可能だ。

残念ながら価格を下げても内覧者がいない（少ない）場合、
1.マンションに適さない立地。田舎では戸建て派が多く、マンションは転勤族が住んでいる地区。
売却は一旦あきらめて、賃貸にだすことをお勧めする。

2.管理費＋修繕費が高い物件。月３万円以上なら難しい。５万円以上なら買う人は皆無。
投売りもできない。持っているだけで、毎月お金が消えていく。地獄沼。
激安で広告をうって、買いたい人にはタダでも売りつけるしかない。