中古マンションが売れません、、、

[匿名さん]

築20年のマンションに５年住み去年の11月から売りに出しています。

が、未だに売れず。親戚の方に専任契約で売却活動をしてもらってるのですがネット掲載はなく広告も入れてるのか？？よくわかりません。電話もこちらがかけない限りかかってこないです。問い合わせも内覧もないだけだからかけることもないのか？と思ったり。今Wローンなのでそろそろ生活が不安になってきました。

価格は相場より300万程下げています。

物件が古いとやはり難しいのでしょうか。

入居の時に全面リフォームしてます。夫婦2人暮らしだったので割ときれい？だと思うのですが。

初めての売却なのでどうしていいものかわかりません。

[503: 匿名さん]

10年で買い替え、それがベスト。

[504: 匿名さん]

＞５０３

なんの根拠が？？

10年くらいでボロになってしまうようなマンションを買うからいけないのでは？
10年たったら買う価値のないようなマンションだらけなら、中古市場もなりたた
ないぞ！

私が去年売ったマンションは、築30年だった。狭いこともあったが、あれで宅配
ボックスがあれば、売らなくても良かった。

今度買ったマンションは、30年ももつかどうか不安だ・・・。

[505: 購入検討中さん]

５０３は、
マンション10年くらいが売るにもベストな時期だって言っているんじゃあないの？
それ以降だと大規模修繕も入るし、色々出てくる時期だと思う。

実際、マンションの検索でも、新築、5年まで、10年まで、その他みたいなものもあって、
やはり10年が一区切りなんだと思う。

私も今、探している途中だけど、希望は10年以内、場所によっては15年以内と思っている。

[506: 匿名さん]

5年以内で売ると新築プレミアムがはげた分が大きいからお得感ないね。
10年で賃貸に住むよりも安く済んだねってところが一番いいかもね。

[507: 匿名さん]

マンションブーム中は築浅で売ると儲ったけどね。

[508: 匿名さん]

売却は厳密に言えば11年がいい。
修繕は10年目ではなく11年目にやるからね。
綺麗に修繕されたあとが売りやすいです。

[509: 匿名さん]

今週号のアエラ（2009/4/27)によれば、中古マンションの売れ行きが、かなり良好だそうですね。

値段があがっているというわけではないようですが、ちょっと前までは、値段ちょっとぐらい
下げても全然駄目だった。今は、昨年より1割下げると、あっという間に売れてしまうそうです。

来年からは、値段の低い新築がでてくるので、今が売り時だそうです。中古売買の方、
頑張ってください。新築の販売が減っているのも、中古売買の追い風になっています。

[510: 匿名さん]

築年数が古いと深刻。やはり５～６年位を目途に探すから。
買うはやすし売るは中古のメリットがないと。。。立地とか仕様とか。。

[511: 匿名さん]

素朴な疑問ですが、なぜこの時期に中古なんでしょう？
新築でも購入しやすいかと思いますが。
単に手付けの問題でしょうか？（新築の手付けのように高くない）
設備的にも旬なディスポーザも2年程前の物件から採用されていると思いますし、
最近はフローリングも質やデザイン（幅広）もいいし・・・
やはり、中古を選択するのは立地が最大の要素でしょうか？

[512: 匿名さん]

マンションは立地が全て。
あとはおまけみたいなもんだね。

[513: 匿名さん]

アエラが売れ行きが良いと書いても
しょせんは季節要因で売れてるだけじゃないの？
年度末は新入学や新学年を控えて、子供の為の引越にはベストシーズンだからね。

[514: 匿名さん]

>素朴な疑問ですが、なぜこの時期に中古なんでしょう？
>新築でも購入しやすいかと思いますが。

大幅値引きしている新築は、タコマンションばかりというのが大きいのでは?

土地購入費が安い(従って、建物にまともに費用をかけている)マンションが出てくる
のは来年以降とされているようです。

[515: 匿名さん]

うーん。判断の基準はよくわからないが、私は昨年末に築30年の物件を売った。

1500戸の大規模物件。駅から8分。都内。三井不動産分譲。

あっという間に売れた。

立地が7割、大規模+大手の分譲が3割といったところかなと思っています。

今のマンションは、中規模物件。住んでみてわかったが、大規模物件は、
新陳代謝が行われている。新しい人が入ってくるので、なかなか古びない。

なんか失敗したかな、という印象。

へんな新築よりは、しっかりした中古のほうがずっといいと思う。

[516: 匿名さん]

＞マンションは立地が全て。

ほんとそう思う。築年数って意外に関係ない。

古びていても、リフォームすれば、たちまち新築マンション。基本骨格が
良好なマンションを選ぶ必要はあるが・・・。

10年でひびが入るマンションもあるが、50年たってもしっかりしているマンションはある。
もちろん、購入時点で50年のマンションは何か、魂胆がなければ買う気になれないが、
築20年で買って、リフォームして、30年住めれば、悪い話ではない。

[517: 匿名さん]

やっぱ都内は反応いいですね‥、同じ都会でも大阪はダメです。
ドアから梅田３０分で大手施工でもなかなか売れません。。
関西人のセコい感覚と派手好きからか、多少遠くとも新築優位なんじゃないでしょうか‥。

[518: 入居済み住民さん]

新築で買っても、中古で買っても、いずれマンションは古くなる。どれだけ質の良い状態で年齢を重ねていけるかが一番大事なポイントだ。そう考えると、建築の時期が良くて（地価が安く設備や構造がしっかりしている）、立地が良くて、管理が良くて、ということが重要であり、新築か中古かは極めて相対的な問題となる。ただし、当たり物件を見つける可能性は、じっくり時間をかけてタイミングを逃せなければ、中古の方が高いように気がする。最新の設備が良いとか、誰の手垢もついていないのがよいから新築が良い、というのは、感覚的には分からなくはないが、マンションの本質的な価値が何なのかという観点からは、極めて的外れであり（いずれもリフォームで何とかなるレベルのこと）、販売コストがたっぷり乗っかった新築物件を買うのは、よっぽど地価が下がったりした時期でないと、自分には考えられない。

[519: 購入検討中さん]

中古は住んでいる人の感じを見られるというのが、安心できる点でもありますよね。

場所は第３希望くらいでしたが、新築という事で見に行った物件があります、間取りも気に入って、
価格も下がればと思って待っていましたが、先日、希望価格まで下がったという電話がありました。

しかし、そのマンションについては、たまたま風の噂で日本人でない人達が４０％位購入済みと聞いたので
やめました。トラブルが多い事が目に見えていますから。

中古なら、布団や洗濯物をベランダに目立つように干していないか、（洗濯物の種類で生活レベルがわかる）
自転車の置き方、管理などわかるので、安心といえば安心。
あまり古いマンションは正直言って、水道管やガス管などの内部の腐食が心配なので、１５年前後位までの物を
探しています。勿論、場所が良いという事は第一条件です。

[520: 匿名さん]

１５年前では、消費税率アップ前の駆け込み需要で
突貫工事されたマンションまで選択肢に入りますよ。
当時、新築マンションの工事現場を見て回りましたが、
日本人ではない労働者が何人も外国語で会話しながら工事している現場もありました。

[521: 匿名さん]

2,3年後には、消費税アップがありそうですから、また質の悪い新築マンションだらけに
なるんでしょうね。

ま、外国人だから質の悪いものになってしまうとは思っていませんが・・・。

[522: 匿名さん]

>>517
うちは、梅田まで３駅２キロちょっとだけど、売れてるようよ。
ようというのは、自分では売っていないから。
買いたい人は１０人以上いるのに売り物が出ないから、困っているんだって。＞仲介業者

[523: 匿名さん]

私のところは東京ですが、どうやら、中古が売れ出しているようですね。

玉がなくて困っているみたい。

[524: 匿名さん]

中古の玉がない理由は、売れてると言うよりも
安く買い叩かれるのが嫌で、売りを延期したり賃貸にした物件が多いからだそうだ。

[525: 匿名さん]

>524
当たりです。
でも、賃貸に出すかは疑問。
我慢して住んでる人のほうが多いかと。

[526: 匿名さん]

>安く買い叩かれるのが嫌で、売りを延期したり賃貸にした物件が多いからだそうだ。

なんだよ、~そうだ、って。

誰がいってんの・・・。早く買ってもらわないと困る人も少なくない。急に売りに出すのを
抑えるわけがない。

いよいよ、景気が底を脱しそうだね。中古もこの先はあがっていくんだろうね。

[527: 匿名さん]

そんなこた～ない。
気持ちは痛いほどわかるけどね。

[528: 匿名さん]

景気が底を脱する？世界的にさらに下ぶれを懸念されてる時期なのに…。。

[529: 物件検討中さん]

うちの近所でも、築7年・90㎡・駅徒歩10分・5880万の物件が3ヶ月塩漬けになっていて、一昨日500万下げられてました。去年の春までなら、すぐ売れていた地域では人気の物件です。
もちろん下げ幅は少なくなってきてるという話も聞かなくはないですが、まだまだ上がる気配はないですね。

[530: 匿名さん]

>誰がいってんの
　
元祖匿名はんが、過去レスで。
反論があるなら、23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まるスレへとうぞ。

[531: 匿名さん]

GWで契約多し
下がるのは6月ではないか？

[532: 匿名さん]

お見合い相手と同じでフィーリングで嗜好の部屋か判断される。
見に来た人が価格を決めるし他と比較するから空振りは気にしない。
品薄なのは売控えで今出したら足元見られると思うから。
自信過剰で構えないと叩かれるだけ。売りに出すと商品価値を鋭く斬られる。
安売りは禁物だけどほどほどそこそこで落ち着けばいい。

[533: 匿名さん]

景気の底入れムードが漂ってきた時に豚インフル・・・
痛すぎる・・・

景気が持ち直すまで、売却予定のマンションも塩漬けです。

でも、塩漬けする時間的余裕の無い人は辛いですね。新築の値下げのせいで中古は叩き売り状態になってるよ。

[534: 匿名さん]

>豚インフル・・・痛すぎる・・・

どういう風に痛いんだよ??　豚インフルエンザなんて、景気に影響するわけがない。

メキシコの医療が貧弱だってことはわかったが・・・。自分の国でインフルエンザの
診断がつけられないんだからどうしようもない。

景気が回復局面というところは同意。

６月に最後の底が来るというのが経済界のもっぱらの噂。
タイミング間違って、住宅を底で買い損なった人はかわいそうだね。

[535: 匿名さん]

営業さんも本当に大変らしいですね。。。

[536: 匿名さん]

>営業さんも本当に大変らしいですね。。。

そうみたいだね。需要ばかり多くて、肝腎の玉がなくて大変みたい。

[537: 匿名さん]

うん。

週刊ダイヤモンドが、マンション特集を出したね。

今まで、不況の記事ばかりだったのに・・・。記事は新築マンションが対象みたい
だけど・・・。

新築も売れ出すのかな・・・

[538: 匿名さん]

中古マンションの売り物件がないと言うより、3月の決算＆引っ越し・転勤時期を終え、需給が一段落したって言うのが本当なのでは？
新築との価格差があるから、相対的に人気になっていた中古も、今後、売り出す新築が価格を下げて来るだろうから、そうなると価格差の優位が減って、活況はむしろ収まる方向なんじゃないの？

[539: 購入検討中さん]

先日行った中古のオープンルームにいた不動産屋さんが、言っていました。

雑誌などの報道と、実際の現場で起こっていることには開きがあるそうです。
3月、4月になって、5，6000万の物件がバタバタ動いていで、買い取り業者は
出物がなくて困っている、んだそうです。

　不動産屋さんの話では、年収1000万くらいのサラリーマンで、買い控えていた
層の人が購入に動いているのだそうです。

[540: 匿名さん]

神戸東灘区ですが、うちの周りでは、まだまだ価格が下がってる。見てると売れていないマンション多いみたい。仲介業者に聞くとも、確かに3月は需要が多くて、物件募集のチラシもよく出していたらしいけど、今は、売れ行きが止まりつつあるらしいけど。

[541: 匿名さん]

東京都２３区周辺区だけど、うちの近くでも、中古マンションが売れ出している。

買い控えしていた人達が、動きだしているようだね・・・。

[542: 匿名さん]

港区内陸部ですが、昨年末から今年の2月までは、いかにも
売り主に事業があると思われる、中古の大バーゲンでした。

しょっちゅう入っていたチラシなどで見ると
その半年前までは２億台で売っていたのが、１億５０００万とか
条件の悪いのでは1億台前半とか、まあ、高級マンションの
投げ売りみたいな感じでしたね。

それが4月に入ってぐっとおさまって、表に出ている
物件の数が激減しました。バーゲン価格で出ていたのも
どうもはけたみたいです。

まあ、経済も株式市場も、いったんは底を確認したので
不動産市場も小休止しているのでしょうか。

[543: 匿名さん]

歴史は繰り返すで住む所を探す人は途絶えない。
相続の土地が売られ分割され分譲地や一団でマンションになる。賃貸入居者が住宅を買う。
ちゃんと流れがあるから押し寄せる波引く潮でバランスは崩れない。
新築ラッシュの後遺症は新築に来るのではなくお古に行くから築浅だったら心配ない。
古くても低額しか購入枠がない層が来るから妥協すれば大丈夫。

[544: 匿名さん]

築12年オーバーで相場・査定より300万近くも高く売りにだした知人Ａ。
ごく近所に設備が豪華な新築マンションがあり500万ほど値を下げたところなのに、そことほぼ同じ値段をつける無謀さ。
数年前の同じマンションの中古売却価格より数百万も高い設定にしてどうすんの？
「だってうちのマンション指名で売りに出るの待ってる人がいるかもじゃん。」
などと売り主に都合いい解釈ばかりする。
中古市場の現状と売り出し時期の悪さと同市内で数百の中古マンションが売却出てるからそれとの競争なんだよ？と説明してあげても自分だけは上手くいくと夢見てる。
一方次に買いたいところは中古の一戸建てで800万以上の値引きを狙うとか。
マンション売り先行じゃないと次を買えないのに・・・・交渉さえもムリだよ。
全て絵にかいた餅。
マンションは長期塩漬のさらしモノ状態決定。
早く夢から醒めないと後の落ち込みが激しいと思うけど、こういうタイプは何回も頭を打たないとわからないでしょうね。売却経験者でアドバイスをしてた私ですが、欲かきすぎて醜くなったＡにもうしばらくは連絡しません。

[545: 匿名さん]

え？でも私は500万オーバーで初回は出しましたよ。
でも結局査定より少し上で売れましたが。
4ヶ月かかりました。

544さんのご友人も夢をみたいのでしょう。
やりたいようにさせてみましょう。

でもおっしゃる通り買い先行は地獄行きです。
停止条件付きの買い先行だったのでうちの場合よかったのですが
それでもストレスたまりましたよ。

売れもしない現金できないダブルローンで借金増える
なんてことにならないように。

今は間取りは別として、最低でも駅近、最上階、眺望よしがそろっていても
以前より早くは売れない状態ですから。

[546: 匿名さん]

デフレ方向になりつつある今の景況からすると、あらゆる企業の業績が落ちて、雇用不安も広がって、今よりもっと不動産市場が冷え込む可能性は結構あると思う。
近所の仲介業者に聞くと、2月～3月に一時的に賑わった新築マンション需要も、在庫整理が進み決算期の終わりと共に、停滞気味になってきたらしい。中古マンションが新築に比べて人気が出る逆転現象が長く続かないのは歴史的に明らかだし、今後の中古マンション市場の先行きも、しばらくは明るいとは言えないね。

[547: 匿名さん]

銀行も大手３行が決済で大幅減収だったし、これからますますローン審査は厳しくなるので
今まで中古なら買えたであろう層が中古でも買えない層になる場合もあるでしょう。

[548: 匿名さん]

営業の人は本当に大変みたいだね。

[549: 匿名さん]

新築も中古もしばらくはどん底。不動産業の方達はホント大変でしょうね。

[550: 匿名さん]

銀行不度産業共にバブルの崩壊は前回経験済み。
経験者は統合と縮小で構えてる。
景気を見計らっての動きは伸びたり縮んだりのパイロットシャープペン並。
大手だけが加護される。大手がより大きな大手になってそこにお客が集まるだけ。

[551: 匿名さん]

ま、住宅は、常に需要があるので、今は買いたくないという人が多いというだけだろう。

今が底なのは間違いない。問題は、これからあがっていくのか、さらに底があるのかという
こと。プロは、もう一度底が来て、それが最終だといっているが、どうだかわからない。

ここで過去に相談していた人達はどうなったのかな?　私は、昨年の夏に売ったので、
あっと言う間に売れてしまった。

[552: 物件比較中さん]

今は、同じ地域で築10年の中古と新築が300～500百万円くらいしか違わないような物件が多すぎます。これでは中古を買うメリットは全くありません。
売主は相場が上がるのを待ち、買い主は新築と比較してますから、中古市場は訳あり物件以外はまわりにくい状況ですね。
今後の開発は、郊外かと従来考えられなかったような土地が事業対象となるはずです。たとえば、土盛の鉄道や高速道路と住宅地の間の斜面などです。こういった土地は湾岸や川沿いよりもはるかに酷い住環境ですが、地域を重視する関西人には意外な需要があるようですね。