中古マンションが売れません、、、

[匿名さん]

築20年のマンションに５年住み去年の11月から売りに出しています。

が、未だに売れず。親戚の方に専任契約で売却活動をしてもらってるのですがネット掲載はなく広告も入れてるのか？？よくわかりません。電話もこちらがかけない限りかかってこないです。問い合わせも内覧もないだけだからかけることもないのか？と思ったり。今Wローンなのでそろそろ生活が不安になってきました。

価格は相場より300万程下げています。

物件が古いとやはり難しいのでしょうか。

入居の時に全面リフォームしてます。夫婦2人暮らしだったので割ときれい？だと思うのですが。

初めての売却なのでどうしていいものかわかりません。

[362: 匿名さん]

マジレスもなんだけど、1000万引きにしたら？そうしないと売れないよ。

[363: 匿名さん]

先日、相場より１割安で売りに出し、値引き交渉５％で決着しました。。正直悔しい気持ちいっぱいですが、361さんも言うように４月に近づけば状況も悪くなるでしょうし、内覧に堪えられない女房のことを思うと辛かったので。
上記条件ならば今のご時世普通ですか？

[364: 匿名さん]

360
専任物件に、他の業者が声を掛けるのはルール違反。

[365: 匿名さん]

>>364
ん〜
微妙な感じですね。
というのもネットでは勝手に掲載されているような気がしますが・・・

[367: 匿名さん]

登記簿でしょうね。不動産屋の基本だから

[368: 匿名さん]

専任で売り出し中に他の業者から、客を連れてこられたらどうするか？
専任契約期間中だと、両業者が売主から正規の手数料を取る権利を持つことになる。
その結果、損するのは売主だけ。

[369: 匿名さん]

↑
専任で頼んだ業者を経由しないで連れてきた客、という意味ね。

[370: 匿名さん]

>>368
ん？？？？
意味不明ですが、
要するに専任A社を通り越してB社があなたに
「内見希望の方がいますので御願いします。」ということを
言ってくるということですか？

もしそうなら違法です。
B社は下手すると免許取り上げられますよ。

専任であれば通さないといけないことは不動産業では常識。
B社の内見を承諾するとあなたにも問題ありですね。

解釈があっていればこんな感じです。

[371: 360]

あ、もちろん専任業者経由での問い合わせです。うちのは痴呆都市なので、買い替えという言葉が辞書にないらしく、中古で売る＝ローン行き詰まり、と信じ込んでる人が多く、なんとなくそれを思うと気分が微妙。

[372: 匿名さん]

>>368
>専任契約期間中だと、両業者が売主から正規の手数料を取る権利を持つことになる。
>その結果、損するのは売主だけ。

371さんは大きな勘違いをしてますよ。
B社は買主からしか手数料ははいりません。
つまり片手ですね。
売主は専任の仲介に手数料を払うだけです。
それがいやだから仲介は他社がつれてくる客は適当にあしらうんです。
悪い専任仲介は「今商談中です」とかいって他社の問い合わせを断ります。

[373: 371]

？？？　私、勘違いをしてませんが・・・

[374: 匿名さん]

>専任契約期間中だと、両業者が売主から正規の手数料を取る権利を持つことになる。
>その結果、損するのは売主だけ。

で正しい。
A社と専任契約期間中に、A社を通さずB社の仲介で売却した場合は、
A社とB社両方に手数料を払わなければならなくなる。
契約書に書いてあるし、最初に説明されましたよ。

[375: 匿名さん]

専属専任だと売主自ら連れてきた人であっても仲介料を支払う。
だったら一般媒介がいい。不動産業者みんなおいでと。我が家は自由競争だ。
一人の話よりせいぜい３人の話を聞くとおおよその見当がつく。最後に高く売れたら万歳。
誰にも相手にされなくなったら反省。またいつかで急ぐことないと覚悟を決めたら？

[376: 匿名さん]

一般で幾つもの業者が広告出して、ヤフー不動産に同じ物件が並んでると、
人気がない物件なんだと思われてしまいます。

[377: 匿名さん]

>>374
だからぁ
専任を結んでいるのに、B社が勝手につれてきて
あなたが専任A社を無視してB社と売却締結させたら
そりゃA社に払わなきゃいけないでしょ。
B社は専任物件と知っているに通さないことも問題あるが
売主が専任会社に相談せずにB社に売れば違約金のようなもんで手数料は発生しますよ。
本来はA社と専任契約を解約して、次にB社と仲介契約して買主と契約するものです。
損をするのはあなたが契約違反してるからです。
　
普通売主はそんなモラル違反はしないけどね。

[378: 匿名さん]

>374

そもそも買主も売主も手数料は１ヶ所にしか払わんだろ。
なんで売主が損とかするんだぁ？？？？？？？？？？？
不思議な取引するひとですね〜。
手数料払いたくなきゃ自分で客みつけてきて契約手続きをして売りな。
手数料の意味わかってんなかな。

[379: 匿名さん]

ヤフーねえ。委任を受けた業者とは限らない。広告承諾が出てればどこの業者でも広告できる。

[380: 匿名さん]

>>374ですが、
>>368の内容は間違ってないと書いただけですよ。
売主が損をするのは、>>377の言うとおり、契約違反になるから。
自分がやったわけではありません。
こんな取引、悪徳業者B社と無知な売主が両方揃わないと起きないレアケースです。

[381: 購入検討中さん]

>>376
私はそうは思いません、全部チェックして、その中で手数料が安いところがあればその不動産やへ頼みます。
書い手としては、一般の方がいいです。こちらから手数料の安い不動産やを通して買うこともできますしね。

[382: 匿名さん]

安い不動産屋はさがせません。法定の手数料が２．５％と決まっていますよ

[383: 匿名さん]

>>381
＞その中で手数料が安いところがあれば
その中から選ぶ必要はありません。買い手はどの業者を通じてもかまいません。

>>382
＞法定の手数料が２．５％と決まっていますよ
決まっているのは法定上限で、それ以下ならいくら安くてもかまいません。
手数料半額といった業者も多数あるんですが。
なお、法定上限は３％＋６万円。　２．５％って何？

[384: ２６５早く売りたい]

売れますように。。。

[385: 匿名さん]

>>380
昔のバブル時代には良くあったケースです。
中古価格はうなぎ登りだったので。

専任でＡ業者に依頼したら、Ｂ業者が売出価格よりもっと高額で買う客を連れてくる。
売主は違約金を払ってでもＢ業者の客に売った方が得になるので、
Ａ業者も、Ｂ業者も、売主も、得になったケース。今では夢のような話ですがね。

[386: 匿名さん]

住んでいるマンションを都合で売ることにしました。

しばらく前に同じマンションでオープンハウスをしており、その後『当社で成立しました。是非仲介は当社へ』という内容のチラシがポストに入っていました。売り出し価格の参考のためと思い、当方でお願いした業者の方にいくらで成立したのかレインズで調べて欲しい旨お願いしたところ、レインズには載っていないといわれました。

ここをいつも拝見しているのですが、レインズの登録はしなければいけないものと解釈していましたがそうではないのでしょうか。それとも教えられないものなのでしょうか。

うまく書けていなくて申し訳ありませんが教えてください。

[387: 匿名さん]

私が最近売ったマンションもレインズには載っていません。

業者に言われたのですが、なにか載せるための条件があったと思いました。
私が売ったマンションを専門的に扱っている業者だったのですが、安い値段が
載ってしまうのはまずいと言われました。もちろん、私にとってではなく、
その業者にとって、です。私としては、別にレインズに載ろうが載るまいが
なんの影響もないので、ああ、そうですか、で終わりにしました。
　

ちょっと瑕疵があって、どうしても安くせざるを得なかったのです。

というわけで、載らないケースはありえます。売り出し直後に契約成立とか
じゃなかったかなと思います。

レインズは誰でも見えるので、載っていて教えてくれないということは
ないのではないでしょうか。

[388: 匿名さん]

専任契約物件だけがレインズに載ります。
ただしやはり、安い値段が載るとまずいとか高い値段が載るとまずいとか、
裏で事情もあるそうですよ。

[389: 匿名さん]

３８７さん、３８８さん、ありがとうございました。

そういうことなのですか。色々掲示板を読んでみてレインズのことが多々出てくるので私的には公的なもので信頼に価するものと思っていました。色々あるんですね。

初めてのこと、私にとっては大金なのですべての事が恐る恐るです。
素人考えですが、これだけネットが発展している時代です。何時までも業界都合のままで続くのでしょうか。業者だけでなく誰でも見られるようなシステム(もちろんプライバシーには配慮して)になると中古市場の活性化等良いように思いますが。

３月が売り時かと思いがんばります。

[390: 匿名さん]

所詮、不動産そのものが、アナログデータの塊のような商品なので、ネットですべての情報は対応できません。その証拠に不動産のオークションなんかも定着しにくいものがあります。
売買の情報自体もきわめて属人的要素が強いため、宅建ももたないブローカーのおっちゃんなんかが今まではメシが食えたのです。

[391: 匿名さん]

ネットで不動産オークションのオークスなんてのがありましたね。
気にして見てましたが、入札０ばかりでした。

[392: 売却活躍中]

ようやく申し込みがありました！専任でしたが、他の業者からの問い合わせにも、きちんと対応してくれ、一緒に案内をいれてくれていました。３ヶ月の間、週末はほとんど内見の対応でストレスもたまりましたが。値段は、正直もっといければと思いますが、こちらの条件も買い主様が理解して下さったので、明日契約します！

[393: 匿名さん]

＞レインズのことが多々出てくるので私的には公的なもので信頼に価するものと思って

信頼に値するものですよ。ただし、載せるための条件があるんですよ。条件が合っている
場合は、必ず載せなくてはならないと思いました。

このデータを元に、相場が決まるので、信頼して良いと思います。

難しいのは、たとえば、あるマンションで自殺があって、今までの相場より
かなり安く売ったとします。それが、レインズに載ると、周辺の相場額が
一挙に低下します。ですから、そういうものが載らないように、工夫する
のですよ。工夫といっても、違法にならない範囲で・・・・。

[394: 匿名さん]

393さん
仲介業者の社員から聞いたことがありますが。
その工夫にも色んな場合が…

[395: 匿名さん]

買い取りなどはレインズに載らないよ。

[396: 匿名さん]

>>392

おめでとうございます！
最終決済まで気を抜かずにがんばってください。

[397: 匿名さん]

相場が決まる・・・

例えば以前の証券業界のように株の売り買いで１本値しか見られなかったり、手数料が高かったりといった事が今ではうそのようですよね。例え発注ミスであれなんであれ公表してこそ業界が発展するのではないか、と言うのは青臭い意見でしょうか。

[398: 匿名さん]

大規模マンションですが、最近売り急ぐ人が出てきて売れないものだから
相場よりどんどん低く価格設定して広告出すので非常に迷惑です。
聞く所によると、そういう人に限ってかなりだらしないようで、
部屋の中は汚くてボロボロだそうです。（売れるわけがない）
そんなに急ぐのなら業者に買い取ってもらってリフォームして相場で売れってばっ！！
そんな事情を知らない人が見れば、相場で売りに出すこっちが高いように思われちゃうし。
ほんと迷惑この上ないです。

[399: 匿名さん]

相場は固定制ではありません。
不景気で、相場は下がっているのが現実です。
だからこそ早く売り逃げたくて、皆さん売り急いでいるわけです。
それは、仕方ありません。

[400: 購入検討中さん]

業者に買い取ってもらったら、すごい安く買いたたかれるんじゃあないの？
汚くても、綺麗に使っていても、ある程度古いマンションなら、どっちみちリフォームが必要。
買う方は、その分安い方がいい。
今の相場が、１ヶ月後には、１割高い相場になっている可能性ありますよ。

[401: ２６５早く売りたい]

>>392さま

おめでとうございます！！

幸せをわけてください〜♪

[402: 売れた]

３９２です！皆様、ありがとうございます。
実はここに書き込まれているのを参考に、マンション内や部屋の中を写真撮って、私のコメントをつけて資料を作成しました。仲介業者さんに案内してもらうときの参考にしてもらいました。気に入ってくれた方には、コピーして渡してもらいました。
今回の買い主様は、この資料を持ち帰って、ゆっくり検討する事が出来たと喜んでくれました！
実際に住んでみての感想をコメントしました。例えば、キッチンのここが使いやすいとか。普段の買い物はどこが便利だとか。内見の時は、あまり細かいとこまで説明しなかったのですが、気に入ってくれ、仲介業者がこの資料をお渡してくれました。その後、もういちど見に来てくれました。そして、価格交渉は入りましたが、引き渡し日はこちらの希望に合わせて貰える事になったので、今日の契約となります。参考になれば幸いです！

[403: 売れた]

続けてですが、当初の価格より６００万円程、下がっての契約です。
初めは、２００８年の秋の同マンションの成約価格を参考にしました。しかし、内見は多いのですがダメでした。次は売却活躍中に近くの広さ、階数が似ている物件が成約した価格を参考にしました。実感としては、相場は常に動いているなと。そして予算が４０００万円以内の人が多いので、４５００万円くらいで出しても、４０００万円をきった価格を提示される…。

[404: 匿名さん]

＞汚くても、綺麗に使っていても、ある程度古いマンションなら、どっちみちリフォームが必要。

汚いと売れません。ほんと。

[405: 匿名さん]

＞４５００万円くらいで出しても、４０００万円をきった価格を提示される…。

そういうことではなく、たぶん、今だったら、１割くらい引くのは当然だと思っている
のでしょう。

値引かされるのを前提に高く出す人だっているわけで、狸の化かし合いというか・・・。

[406: 匿名さん]

売っているかたには申し訳ないですが、近くでオープンハウスがあると、見にいくことが
あります。異様に高くて驚きます。やっぱり、値引きが前提なので、高く出しているんじゃ
ないかと思いますね。私が高いと思うのは、近場の新築と比べてですが・・・
新築が坪220万円くらいなのに、10年も経過したマンションが坪200万円って何だよって
感じです。

業者に聞くと、”売り主様のご希望なので・・・”と言いますが、業者はこんなんでは
売れるわけがないと思っているのがありありです。買い気を見せないと、値引きの話は
全くでないですが、売り主はどう考えているんですかね。値引きの話は全くでずに、
他にもありますよ、とか言われます。そっちも結構高かったりする。

今売ろうと思ったら、昨年よりも１割か２割くらい下げないとほんとうに売れないと思う。
危険かもしれませんが、１、２年くらい待ったらどうなのかな、とも思います。景気は
たぶん、今が底ですよね。

[407: 匿名さん]

>>406
何がいいたいのかよくわかりませんが、要は自分のほしい地域のマンションが
中古でも高いといいたいのかな？
住まいとクルマを一緒にしてませんか？
金のない人が中古のレクサスの最上級車を１００万で売ってくれと駄々こねてる
ようなもんだな。

坪単価２００万の地域は限られている中で
築１０年程度じゃ近隣の新築とあまり変わらないのが現実ですよ。
それだけ立地に価値があるんでしょ。

築１０年ならローンも完済しているのか残債も少ないのでそんなに急いで安値で売る気は
ないと思いますよ。

[408: 購入検討中さん]

>>406
自分がその物件の価格に見合うと思った金額で、交渉してみるといいと思いますよ。
最初は断って来た物件が、あとでその値段でいいと言ってくることは結構ありますから。

ここでも少し前に誰かが書いていましたが、相場より1割安く出すのが早く売る秘訣だと
思います。買う人は日々物件をチェックしていますよね。
やはり、その様な物件はすぐに売れて消えます。

早く売れなくてもいい人は、そのまま待てばいいだけです、その際に、不動産屋に
絶対にこの値段以外では売らないと言っておいてほしいです。
なぜなら、私などは、一応不動産屋にこれくらいになりませんか？と尋ねたあとで
内覧します、その際に、絶対に無理ですねといわれれば、内覧もしないで引き下がりますが、
頑張って交渉しますよと言われれば、お願いしてしまいますから。

あと、個人的には築10年はやはり古いです。管理の差がはっきり出ます。
新築とそれほど変わらないのは築5年以内だと思います。

[409: 匿名さん]

中途半端な築年数物件で高値つかみするより
築１１年の1回目の修繕終了物件が買いです。
安く買いたい人はね。

[410: 売れた]

４０２です。契約完了!!ひと安心です。
皆さん、相場より高いと言いますが、物件ごとに長所、短所があるのです。条件も様々。近くの物件と単純に坪単価比べて、相場より高いと思っていませんか？
自分で確かめて、この金額だったらと思えるとこで、申し込みすればいいと思います。売る立場になって、いろいろ考えました。自分達の収入が足りないのを棚に上げて、値引き交渉のさぐりをしてきて、結局ローンが通らなかった人。騒ぐだけ騒いで帰っていきました…。いろんな人がいるものですね

[411: 匿名さん]

>>410

おめでとうございます。あとは無事決済できることを祈るだけですね。
ちなみに買い先行なのですか？