中古マンションが売れません、、、

[匿名さん]

築20年のマンションに５年住み去年の11月から売りに出しています。

が、未だに売れず。親戚の方に専任契約で売却活動をしてもらってるのですがネット掲載はなく広告も入れてるのか？？よくわかりません。電話もこちらがかけない限りかかってこないです。問い合わせも内覧もないだけだからかけることもないのか？と思ったり。今Wローンなのでそろそろ生活が不安になってきました。

価格は相場より300万程下げています。

物件が古いとやはり難しいのでしょうか。

入居の時に全面リフォームしてます。夫婦2人暮らしだったので割ときれい？だと思うのですが。

初めての売却なのでどうしていいものかわかりません。

[201: 匿名さん]

２００です。

198ではなく>>171で質問したの間違えでした。

[202: 匿名さん]

>>200

>営業さんは、少しでも高く売りたいと思い、
>売主側（私達側）に着いて交渉をしてもらえるものですよね？

原則はそうです。ただ不動産仲介は成約しないことには手数料が
入らないのでまず成約させることが重要と考えます。
値下げ限界があるのであればそれはきっちり伝えたほうがよいです。
でないと無駄な交渉をさせられる可能性があります。

>また、買主さんがいくらだったら購入するのか、
>営業さんにズバリ聞くのはダメなのでしょうか？

それはかまわないと思います。
ただ買主側の不動産屋が別の業者だった場合は足元見られる可能性は
あります。

>あと、交渉してくるとは、一般的に仮審査等を含めて金銭的にある程度工面
>出来る状態であるからしてくるものでしょうか？

お金の工面がつく見込みがまったくない状況で買い付け証明だす人はあまり
いないと思いますが、工面がつくというのはそれは本人の思い込みで審査で
アウトというケースもあります。ケースバイケースです。

[203: 匿名さん]

２０２さん

早速アドバイス有難う御座います。

本音ですが、今回の交渉が流れたらこのご時世次があるのか不安でもあります。
だから、今回の交渉で売り切りたいと思っております。
ただ、買主さん主導で強気な値引きをされても困ってしまうのが実情です。

ほんとは、１００万引きの１９８０万でも売るつもり（最悪１９００万でもＯＫかも・・・）
ですが、最初から、その値段で出すと決まりそうなのでやめておきます。

やはり３０万引きで相手の様子を伺うのが、良いのでしょうか？

みなさんでしたら、どう交渉しますか？戦術のアドバイスをお願い致します。

毎回毎回、本当に参考になります。宜しくお願い致します。

[204: 匿名さん]

>>203

ここまでくると相手の考え方次第なのでなんともいえません。
３月引渡し（決済）なら２０８０万だけど年内引き渡しなら２０００万でよい
とかいって見るて相手の反応（引渡し時期重視なのか、価格重視なのか）を
探るというのはいかがでしょうか。相手が素人（不動産売買経験がない）場合
はあんまり深く考えないでものをいっている可能性があるので相手のペースで
ずるずる行きたくなければブラフでもいいですからこちら主導で交渉期限を
区切った上で価格提案をしたほうががいい気がします。

[205: 匿名さん]

どうですかね。あんまり難しく考えないほうがいいかも・・・

本気で買う気があるのであれば、多少の値引きは本当のはところ関係ないです。
5%程度の値引きが当たり前になっているので、値引きは儀式化しつつあります。
だから売る方も、少々上乗せで売る。

営業を通さないと価格交渉はできません。従って、営業を通して希望価格を
聞く必要はあるでしょうが、上に書いたように、ほんとうに欲しければ、
値引きの多少は関係ないと感じています。まるっきり値引かないと、強気
だとか言われてしまいますが、少しでも努力の跡を見せれば、大丈夫だと
思います。

駄目になる場合は、ローンの審査が降りないとか、本格的に駄目な場合が
多いので、やっぱり値引きの多少は関係ないでしょう。

景気は悪いですが、底抜けは避けられたようなので、そんなに悲観するよう
な状況ではないと思います。

次ぎのお客対策はしておいたほうがいいですが、なるべく早く売ってしまう
というのは正しいと思います。長くなると、精神的なストレスもすごくな
ってくるので・・・

[206: 匿名さん]

皆様ありがとうございます。
戦略的アドバイス、精神的なアドバイス。第三者の見知らぬ私達に紳士的で適切なご意見で感謝、感謝です。
また不安要素がありましたら質問させて頂きたく思います。引き続き宜しくお願いします

[207: 匿名さん]

これから、もっと下がるというのが世間一般の見方だよ。
今の内に下げて売った方が傷が軽くて済むんじゃない？

[208: サラリーマンさん]

ここに相談されるなら、買主の仲介業者が売主の業者と同じかどうか書き込むといいですよ。

売主、買主の仲介業者が同じ場合

利点：業者からすれば両手の手数料が入るので、なんとか売主と買主の妥協点がないか
必死になって画策するので、成約に至る可能性が高い
また、仲介業者は買主が本当に物件を購入できるのか、年収、勤務先、頭金などをちゃんと
把握するよう努める。だから、仲介業者にそれとなく聞けば買主の情報を入手し易い。

欠点：仲介業者からすれば、少々値下げして手数料が下がっても、成約に至らせることが
最優先となる。従って、売主の利益に反することも提案される場合がある。

売主、買主の業者が異なる場合

前記利点＆欠点の逆の状態を想定すればいい。
両手狙いの業者がどちらかにいれば、成約に至らないし、情報も入りにくい。

[209: サラリーマンさん]

引渡し（決済）の時期を延ばしたいというのは、住宅ローン減税が絡んでいるかも
しれません。
麻生総理は今まで最大規模の減税ができないか、検討を指示したとのことですので、
来年引き渡しにしたいという狙いがあるかもしれません。
あくまで推測ですが、現時点では買主に有利に働く要因ではありまして、
これを口実にして値下げを要求してくる可能性はあるかと思います。

引越しを理由にして待って欲しいと言っているのであれば、その引越し＆賃貸分を値引きして
さっさと引渡しさせたほうがいいと思います。
書き込みを見ると、そうとう売れ残りを気にしておられそうなので、その方が
気が楽ですよ。

[210: 匿名さん]

＞買主の仲介業者が売主の業者と同じかどうか書き込むといいですよ。

仲介業者は売主・買主共に同じです。
とりあえず、買主の方は金銭的余裕や、購入の意思を良く聞きたいと思います。
しかし、営業マンもかなりの上手そうなのでどこまで聞けるか・・・
私自身も器用なタイプではないので、直球でいろいろ聞いてしまいそうです。
営業マンの気持ちを逆なでしないようにやんわりと聞くように努力したいと思います。


＞引渡し（決済）の時期を延ばしたいというのは、住宅ローン減税が絡んでいるかもしれません。

これは、かなり可能性は低いと思います。話の様子では減税が無くても３月要望は強いと感じました。（お子様の学校の都合で。）
３月決済は、先方の都合であって、こちらとしてはキャンセルを避ける為に手付金を多くしたり、
早期に決済してもらうように条件を提示したいと思います。

ところで、無知ですみません。
３月決済の場合、手付金を１０％で行きたいと思いますが
手付金っていったい誰に支払われるものなのでしょうか？？
私達の手元に入ってくるものなのでしょうか？？

皆様、アドバイス有難う御座います。

とりあえず、ローンが組めないなんてオチだけは、無しにしてほしいと願うばかりです。

[211: 匿名さん]

＞手付金っていったい誰に支払われるものなのでしょうか？？

手付け金は自分に支払われます。ただし、仲介業者への手数料が３％あるので、それを
引き算する必要があります。引いた額を手渡す業者もいますが、私は手付け金があいま
いになるのが嫌だったので、仲介業者への手数料は別途払いました。

手付け金１０％は、常識的な額だと思います。

あんまり多いと、買い主都合でキャンセルの場合、倍返しになってしまうので要注意
です。買い主都合というのは、引き渡し前に火事を起こしてしまった、というような
状況です。

[212: 匿名さん]

>211

すいません。買い主都合ではなく、売り主都合です。申し訳ない。

[213: 匿名さん]

ローンの残高次第で手付けがとりあえずどこへ行くか決まります。
残金が売主のローンの残高（プラス諸費用か）より上なら
手付けは売主がとりあえず受け取ります。足りなきゃ仲介業者が一時預かりです。

[214: サラリーマンさん]

売買初めてのようですから、前もって業者から契約書案と重要事項説明書をもらうといいです。
書面を読んで何がリスクになるのか頭の仲に叩き込んだほうがいいですよ。
契約の時にも取引主任者が説明しますが、その場で疑問に思っても熟慮できないで契約に
至ってしまう場合があります。
業者は雛形を持っていますからそれをもらってください。
ローン特約、手付金、手付け解除、違約金、瑕疵担保責任などちゃんと書かれているはずです。

[215: 匿名さん]

>171です

ご無沙汰してます。
ただ今、売却交渉中です。いい感じに進んでいます。

買主さん側がローン通らないなんて大ゴケしないことを祈るばかりです。

[216: 申込予定さん]

＞１７１
結果はどうなったの？

[217: 匿名さん]

現在、埼玉県に在住で、売却検討中の者です。
どの地域の不動産屋に仲介をお願いしようか、迷っています。

１．
現在住んでいる街には三○のリ○ウスや○京リアルド等の
大きな有名な不動産屋はなく、路線沿いのちょっと離れた街
にはあります。

現在住んでいる街は東京都足立区との境の街なのですが、
①足立区から流れて来る人を狙って、足立区にある不動産屋
②路線沿いで現在住んでいる街よりも都心から遠い街に住んで
　いる人を狙って、そちらにある不動産屋
どちらに仲介をお願いしたらよいでしょうか？

２．
ピ○ットハウスは売却依頼先としてはどうでしょうか？
個人的にはなんか、賃貸のイメージがあって・・・
ただ、駅前にあり、気軽に見れる、集客力はありそうな気もしますし・・・

部屋は築5年、駅から徒歩10分以内、4LDKです。
現在、都内に住んでいて、広い部屋への買い替えを考えている人や、
現在、埼玉に住んでいて、より都心に近い、広い部屋への買い替えを
考えている人がターゲットになるかと思っています。

[218: 購入経験者さん]

？
何を迷ってるの？
会社が同じでも支店によって対応も様々・・・
とりあえず、何社かに査定依頼して価格と相性をみてみればいい

あと、有名どころは各地に支店があるから物件の場所で担当が決まってると思うけど？違う？
沿線上か近場にお願いしてみればOK

[219: 匿名さん]

>218 です。

物件は埼玉にあるのですが、同県かつ路線沿いの大手有名不動産屋の支店は
ちょっと遠いところにあり、それだったら、お隣にある都内の同じ大手有名
不動産屋の支店か別の大手有名不動産屋の方が、お客さんを持ってきてくれる
のかな？と思った次第です。

物件は埼玉にあり、同じ不動産屋であった場合、埼玉にある支店と都内にある
支店で営業活動や買い手探しに差はあるのでしょうか？

[220: 匿名さん]

その地区に詳しい担当者がいて、顧客も持っているので
初めに連絡がいくのは埼玉だったら埼玉に詳しい担当者の客かなー
大手で支店を持ってる所なら、その物件を欲しいと登録している客がいるかも
しれないので有利かな・・・

依頼するとネットに載せる前に登録している顧客に連絡がいきます。
それで空振りの場合ネットやチラシで広告活動を始めるわけです。

[221: 匿名さん]

１７１です。

２１６さんへ

無事？？契約しました。
現在、先方さんのローン審査待ちです・・・ドキドキ

先方さんは、結構年齢を重ねており、でも結構な額のローンなので
審査が通るか心配です。

不動産屋さんは、契約するまでにこの人が審査が通るか通らないのか
ある程度わかるものでしょうか？もしく予想がつくものでしょうか？
こちらサイドとして、都合よく考えているのですが、
どう考えても審査が通らない人に契約までさせるのかと思いますが・・・

まぁ、いずれにしても２・３週間で結果が出ますので現在待ちであります・・・

[222: 匿名さん]

ローン審査は、借入希望者の償還能力が無論重要ですが、対象物件の担価査定もご留意を。相手のせいだけでなく、当該物件の担価査定が厳しく審査落ちも有り得ますから。

[223: 匿名さん]

アドバイスをいただきたいのですが。
今、レクセル系ファミリー向けマンションに住んでいて、売却検討中です。
今のところ、東○リ○ブルさん、三○のリ○ウスさん、ピ○ット○ウスさん、
大○ア○テージさんにしようかと思っています。
査定には全社に来てもらう予定です。
順位を付けるとしたらどうでしょう？オススメはありますでしょうか？

[224: 匿名さん]

>>223

仲介手数料が一番安いとこ

[225: 匿名さん]

一般媒介にすれば、順位をつける必要はないでしょう。

早く売れたところで決めてしまうのが吉。

たぶん、三井が一番高い査定だと思いますが、そのかわりなかなか売れないと思う。

[226: 購入経験者さん]

全国展開している会社にお勧めもなにもない
支店によって対応違うし。

・仲介人の態度（経験や動産の知識も含める）
・査定価格
じゃないでしょうか？

あと、専売にした方が早く売れると思うよー売却経験者より

[227: 匿名さん]

>>171です

先日、無事契約が終わり先方様の審査が通り、売買成立致しました。
最初は2080万円から始まり、５０万円↓で落ち着きました。
皆様のアドバイスに心より感謝いたします
このご時世なかなか売却は大変かと思います。内覧はあり、期待はするもののあとの反応なし、なんてざらです。私は運が良く早めな売却が出来ましたがそれでもかなり疲れました。そんな私は大手で売却いたしました。　
大手は宣伝にお金がかけられると思います。あとネットを見る方も多いと聞いております。

ご自分が顧客の立場で物件が見やすいところを選んではいかがでしょうか？

[228: 匿名さん]

おめでとうございます。

今の時期の売却は相当大変ですよね。買うほうの人としては、将来の自分の収入が不安では、
手を出しにくい。景気の先行指標としての株価は、一時、もう底ではないかと言われていた
のですが、もっと下降する可能性がでてきて、来年3月はまずい企業が相当でてきそうです。

業者に聞くと、中古の売買は、新築に比べるとかなりマシではあるようですが・・・。

とりあえず、おめでとうございます。売却は、本当に疲れますよね。

[229: 買い換え検討中]

教えてください。

さいたま市　駅から徒歩２０分　バス７分　築３年　７８㎡　１４階　最上階角部屋　南西向き

設備・・床暖　食洗機　ディスポーザー　

特徴・・自走式駐車場１００％　サイクルポート　お風呂・キッチンに窓

購入価格は３３００万円です。

３３８０万〜売りに出して３２００万くらいまでの値引きなら応じるようにしたいのですがどうですか？
マンション内でまだ売りに出たことがないようなので・・


売れたらラッキーぐらいの気持ちなので売り急いではないです

[230: 経験者]

こんなところで聞くより、まずは付近の相場を調べるべきですよ。
あと、新築時の購入金額と同じような値段で、中古マンションがそもそも売れると考えているところに、認識の大きな甘さを感じます。何でもそうですが、通常、いったんでも中古になってしまったものは、よっぽどの事情がない限り、1000万円くらいは下がると考えておいた方がよいですよ。
まだ人が住んでいない新築物件でも、売れ残って２年経過したものは1000万円下げて売っていますから。ましてや、駅から徒歩２０分もかかるところですよね。
気を悪くされるかもしれませんが、それが現実だと思いますよ。

[231: 匿名はん]

教えていただきたいことがあるのですが。

一般契約で売りに出していると、よく、訪問や郵便受けへの投函で、
うちにも売らせてくださいと不動産屋が来ると聞きます。

その不動産屋がお客さんを持っていて、そのお客さんが購入を希望し、
不動産屋に口頭で「売ります。」と言った場合、本契約前であれば、
断れますか？

一般契約も本契約も結んでいなければ、問題ありませんよね？

[232: 匿名さん]

オンラインの査定システムがいくつかありますよ。

私の場合、かなり正確でした。ただし、データが少々古いかもしれません。
今、中古もすごい勢いでさがっているので・・・。表示される額では売れない
と考えたほうが良いです。表示されている額より、さらに下げないと売れない
と思ったほうがいいです。

たいていの人が、値段低くて驚くようなので、査定してもらう時は覚悟した
ほうがいいです。

あくまで私の印象ですが、購入価の60%~70%くらいの値段が妥当なところでは
ないでしょうか。情報が少なすぎて、失礼なことを言っているかもしれませんが。
なお、駅から遠い物件は本当に厳しいです。どんなに下げても売れない可能性すら
あります。

[233: 匿名さん]

＞231

問題ないと思いますけど。中古は早い物勝ちの世界ですから・・・・。

ですから、逆に買う気がある人が、いつまでもぐずぐずしていることはありえないので、
買う気がないものと考えたほうがいいですね。客が買う気がないのに、不動産屋が引っ
張っているだけのことも結構あります。

[234: 匿名はん]

>231です。

お客さんは買う気はあるみたいです。
ただ、自分が、やっぱり、その値段では売りたくない、他の不動産屋の
お客さんの方が高く買ってくれそう・・・となった場合です。

本契約も一般契約もしていないのですから、「やっぱり、やめます。」って
断っても大丈夫ですよね？

口頭でも売買契約は成立してしまうようなことを聞いたことがありまして、
キャンセル料を取られたり、訴えられたりしないか心配でして・・・

[235: 周辺住民さん]

>229さん
武蔵浦和の徒歩１５分〜のアウトレットが８０平米で３０００万を切ろうとしているので、
徒歩２０分、築３年では、都内へのアクセスが悪い路線とか、さいたま市でも北の方だと、今の市況だと２０００万切ってもおかしくないです。

[236: 購入経験者さん]

＞駅から徒歩２０分　バス７分
この条件で３０００万以上は難しいと思う。
新築で条件のいい物件がわんさか売れ残っているし

[237: 匿名さん]

いろいろとアドバイスありがとうございます。

不動産不況が終わるのを待ったほうがいいのかな。

[238: 匿名さん]

先般、売却しましたが、査定価格から３割引でやっとでした。また業者の宅配チラシは釣りです。
また見込み客も冷やかしか、ローン審査が通らないケースが多く、難儀します。売るコツは
とにかく価格を下げて土俵に乗せることです。

[239: 匿名さん]

空いている部屋ならともかく、人が住んでいる場合、見にいくのは、かなりのストレスです。

でも、業者に言われて、しぶしぶ見にいったことが何回もあります。”見にいくだけでいいか
ら・・・”って言われて。　こうやって、売り主に自分の努力を認めさせようとするのでしょう
が、売り主にとっては、とても迷惑。まあ、中には全然買う気なくて見に行って、気にいって
しまう場合もあるので、一概に悪とはいいいきれないのですが・・・。

オープンハウスだと、かなり冷やかしが増えますね。上記したように、見に行っても、スト
レスないですから。近所のおじさん、おばさんがわんさかいますよ。

[240: 購入経験者さん]

うちも住みならがの売却経験あるけど
最初は本当に冷やかし、同じマンション内の売り部屋との比較とかに
お客を連れて来られてとてもストレスでした。

土・日はそれで潰れるし・・・
だから、「本当に買う気のある人しか連れてこないで下さい！」と言いましたよ。
焦って売る必要もなかったので
でも、営業は押し付けな態度を強行。３ヶ月契約だったので、次は更新しない！
と思ってたら最後の１ヶ月で売れてしまいました。
あの会社には仲介料なんて払いたくなかったんですがね・・・

>>237
不動産はこれから先も上がる事はないと思うけど
しかも、ちょっと条件が悪すぎます。待っていても築年が経つだけなので
資金的に余裕があるなら、思い切って価格を下げて売却しちゃった方がいいのでは？
それに、買値より高く売れるなんて条件の良い物件でも難しいのに無理ですよ

[241: 匿名さん]

4月20日から売りに出し、11月30日に売却契約を控えているものです。東〇リバブルで5ヶ月、住〇不動産販売で3ヶ月専属契約を結んでいました。武蔵野線と東武東上線の乗換駅からバス便5分の物件でしたが、なかなか動きませんでした…
年末の需要なのか、先週末に急にバタバタ3組も内覧者があり決まりました。購入者はやはり近所の方でした。
一般の方がよかったのか？と思うこともあったのですが、やはり結局タイミングだと思います。

[242: 匿名さん]

不動産が動くのは１月、１０月だからね。
あと、近くに新築物件があってそれが完売した時かな
資金的に足りない人や、抽選ではずれた人が流れてくる

[243: 入居予定さん]

242は、誰へのコメント?

私も売り買いする前は、こんなこと言われてたけど、実際はほとんど時期なんて
ものはない。5月になったら、もうろくでもない物件しかないと言われて、あせって
たけど、5月でも良い物件は出てくる。子供の学校に焦点を合わせれば、確かに、
11月とか12月が良い時期ではあるが、子供のいる人ばかりが買うわけではない。

駅から遠い物件に、時期的な売れ行き差があるわけがない。常に売れにくい。

[244: 匿名さん]

227です。

私自身の経験ですが、売り急いでいないなんてことはあるのでしょうか？そんな私も売り急いでいないなんて書き込んでいた一人ですが。

実際、売りに出すって事は売り急ぐべきだと思います。

売却するのは、かなり労力がいります。見学が入れば、期待もしますし、相手に合わせて時間を作り、待機しないといけないし。そのくせ見学はあれど、その反応がないと、なんだったの？なんて相手を攻める考えが浮かんできてしまったりもしました。時間が経過するにつれてこのまま売れないのかも？なんて不安にかられます。
また、売れ残り物件としてさらされて、この物件また下がった！！なんて感じで、良い印象はないですし。
売れればラッキーなんて軽い気持ちで心を維持できる自信があるのであれば別ですが、ある程度の相場と最低限のボーダーラインを決めてから売却したほうが得策ではないでしょうか？
無意味な見学と時間の浪費をしないために。
なんか偉そうなカキコミで気分を悪いなされたかも知れませんが、頑張ってください。

[245: ビギナーさん]

ここに質問するのは間違っているとは思いますが教えていただけませんか。

１１０坪の土地を所有しております。その土地を売却しようと思っています。

現在駐車場として貸しており１２〜１３台が入っています。その管理を不動産会社に依頼しています。売却はその不動産会社１社専任でやるべきでしょうか。それとも他の不動産会社にも依頼しても良いでしょうか？

マンションの掲示板で申し訳ありませんがアドバイス頂けませんか。

[246: 匿名さん]

>245
その不動産屋とどんな契約を交してるかによるだろ…

[247: 匿名さん]

>245
その不動産会社とどんな契約を交してるかによるだろ…

[248: 契約済みさん]

売れました。というより売りました。もう限界でした。8ヶ月かかりました。
ものすごいストレス。この価格で売ってしまって本当によかったのだろうか。
まわりに「＊＊じゃない？」と思われないだろうか。今でも疑問です。
売り出し価格よりも200万引き。結果、査定価格よりマイナス100万。
夏以降怪しい雲行きとなりここで手を打たなければ更にひどいことになるのでは
という思いに負けました。よかったのかな。なんだか抜け殻状態です。

[249: ビギナーさん]

その不動産屋とどんな契約を交わしているかによるだろう
＞
私としては駐車場の管理、契約とか料金の集金を依頼しているだけで、土地の売買を考えている旨の話はしましたが契約はしていません。

その不動産会社は更地であった私の土地をみてアパート経営、駐車場などと話を持ってきたため(もう１０年位前)税金のため駐車場の話に乗り今まできました。私としては土地の価格、つまり査定額が妥当なものか他の不動産屋さんの意見も聞きたいと思っての事です。長い付合いのため一般売却で他の不動産屋さんにもお願いしますと言うのが言いずらいと言う事もありますが虎の子の土地なのでできることならと。

マンションの場合一般、専任とありますが私の場合でも可能なものか教えて頂きたいのですが。拙い文章で申し訳ありません。

[250: 物件比較中さん]

２４８さん、お疲れ様です。
本当に、売却は疲れますよね心身ともに。
でも、200万引きで決定なら、ベストではないにしても
グッドではないかな。
　この御時勢、なかなか引合すらない自分の現状を見ると
羨ましい限りです。
　小生も、約2週間前より売り出しですが中々事が進みません。
一戸建てへの住み替えを検討中ですが世間で住み替えを考慮
している数が少ないのではないでしょうか。
　春くらいになれば、動きが出てくるのではないかと期待して
いますが、皆さんは今後の動向、どう予想しますか？