中古マンションが売れません、、、

[匿名さん]

築20年のマンションに５年住み去年の11月から売りに出しています。

が、未だに売れず。親戚の方に専任契約で売却活動をしてもらってるのですがネット掲載はなく広告も入れてるのか？？よくわかりません。電話もこちらがかけない限りかかってこないです。問い合わせも内覧もないだけだからかけることもないのか？と思ったり。今Wローンなのでそろそろ生活が不安になってきました。

価格は相場より300万程下げています。

物件が古いとやはり難しいのでしょうか。

入居の時に全面リフォームしてます。夫婦2人暮らしだったので割ときれい？だと思うのですが。

初めての売却なのでどうしていいものかわかりません。

[201: 匿名さん]

２００です。

198ではなく>>171で質問したの間違えでした。

[202: 匿名さん]

>>200

>営業さんは、少しでも高く売りたいと思い、
>売主側（私達側）に着いて交渉をしてもらえるものですよね？

原則はそうです。ただ不動産仲介は成約しないことには手数料が
入らないのでまず成約させることが重要と考えます。
値下げ限界があるのであればそれはきっちり伝えたほうがよいです。
でないと無駄な交渉をさせられる可能性があります。

>また、買主さんがいくらだったら購入するのか、
>営業さんにズバリ聞くのはダメなのでしょうか？

それはかまわないと思います。
ただ買主側の不動産屋が別の業者だった場合は足元見られる可能性は
あります。

>あと、交渉してくるとは、一般的に仮審査等を含めて金銭的にある程度工面
>出来る状態であるからしてくるものでしょうか？

お金の工面がつく見込みがまったくない状況で買い付け証明だす人はあまり
いないと思いますが、工面がつくというのはそれは本人の思い込みで審査で
アウトというケースもあります。ケースバイケースです。

[203: 匿名さん]

２０２さん

早速アドバイス有難う御座います。

本音ですが、今回の交渉が流れたらこのご時世次があるのか不安でもあります。
だから、今回の交渉で売り切りたいと思っております。
ただ、買主さん主導で強気な値引きをされても困ってしまうのが実情です。

ほんとは、１００万引きの１９８０万でも売るつもり（最悪１９００万でもＯＫかも・・・）
ですが、最初から、その値段で出すと決まりそうなのでやめておきます。

やはり３０万引きで相手の様子を伺うのが、良いのでしょうか？

みなさんでしたら、どう交渉しますか？戦術のアドバイスをお願い致します。

毎回毎回、本当に参考になります。宜しくお願い致します。

[204: 匿名さん]

>>203

ここまでくると相手の考え方次第なのでなんともいえません。
３月引渡し（決済）なら２０８０万だけど年内引き渡しなら２０００万でよい
とかいって見るて相手の反応（引渡し時期重視なのか、価格重視なのか）を
探るというのはいかがでしょうか。相手が素人（不動産売買経験がない）場合
はあんまり深く考えないでものをいっている可能性があるので相手のペースで
ずるずる行きたくなければブラフでもいいですからこちら主導で交渉期限を
区切った上で価格提案をしたほうががいい気がします。

[205: 匿名さん]

どうですかね。あんまり難しく考えないほうがいいかも・・・

本気で買う気があるのであれば、多少の値引きは本当のはところ関係ないです。
5%程度の値引きが当たり前になっているので、値引きは儀式化しつつあります。
だから売る方も、少々上乗せで売る。

営業を通さないと価格交渉はできません。従って、営業を通して希望価格を
聞く必要はあるでしょうが、上に書いたように、ほんとうに欲しければ、
値引きの多少は関係ないと感じています。まるっきり値引かないと、強気
だとか言われてしまいますが、少しでも努力の跡を見せれば、大丈夫だと
思います。

駄目になる場合は、ローンの審査が降りないとか、本格的に駄目な場合が
多いので、やっぱり値引きの多少は関係ないでしょう。

景気は悪いですが、底抜けは避けられたようなので、そんなに悲観するよう
な状況ではないと思います。

次ぎのお客対策はしておいたほうがいいですが、なるべく早く売ってしまう
というのは正しいと思います。長くなると、精神的なストレスもすごくな
ってくるので・・・

[206: 匿名さん]

皆様ありがとうございます。
戦略的アドバイス、精神的なアドバイス。第三者の見知らぬ私達に紳士的で適切なご意見で感謝、感謝です。
また不安要素がありましたら質問させて頂きたく思います。引き続き宜しくお願いします

[207: 匿名さん]

これから、もっと下がるというのが世間一般の見方だよ。
今の内に下げて売った方が傷が軽くて済むんじゃない？

[208: サラリーマンさん]

ここに相談されるなら、買主の仲介業者が売主の業者と同じかどうか書き込むといいですよ。

売主、買主の仲介業者が同じ場合

利点：業者からすれば両手の手数料が入るので、なんとか売主と買主の妥協点がないか
必死になって画策するので、成約に至る可能性が高い
また、仲介業者は買主が本当に物件を購入できるのか、年収、勤務先、頭金などをちゃんと
把握するよう努める。だから、仲介業者にそれとなく聞けば買主の情報を入手し易い。

欠点：仲介業者からすれば、少々値下げして手数料が下がっても、成約に至らせることが
最優先となる。従って、売主の利益に反することも提案される場合がある。

売主、買主の業者が異なる場合

前記利点＆欠点の逆の状態を想定すればいい。
両手狙いの業者がどちらかにいれば、成約に至らないし、情報も入りにくい。

[209: サラリーマンさん]

引渡し（決済）の時期を延ばしたいというのは、住宅ローン減税が絡んでいるかも
しれません。
麻生総理は今まで最大規模の減税ができないか、検討を指示したとのことですので、
来年引き渡しにしたいという狙いがあるかもしれません。
あくまで推測ですが、現時点では買主に有利に働く要因ではありまして、
これを口実にして値下げを要求してくる可能性はあるかと思います。

引越しを理由にして待って欲しいと言っているのであれば、その引越し＆賃貸分を値引きして
さっさと引渡しさせたほうがいいと思います。
書き込みを見ると、そうとう売れ残りを気にしておられそうなので、その方が
気が楽ですよ。

[210: 匿名さん]

＞買主の仲介業者が売主の業者と同じかどうか書き込むといいですよ。

仲介業者は売主・買主共に同じです。
とりあえず、買主の方は金銭的余裕や、購入の意思を良く聞きたいと思います。
しかし、営業マンもかなりの上手そうなのでどこまで聞けるか・・・
私自身も器用なタイプではないので、直球でいろいろ聞いてしまいそうです。
営業マンの気持ちを逆なでしないようにやんわりと聞くように努力したいと思います。


＞引渡し（決済）の時期を延ばしたいというのは、住宅ローン減税が絡んでいるかもしれません。

これは、かなり可能性は低いと思います。話の様子では減税が無くても３月要望は強いと感じました。（お子様の学校の都合で。）
３月決済は、先方の都合であって、こちらとしてはキャンセルを避ける為に手付金を多くしたり、
早期に決済してもらうように条件を提示したいと思います。

ところで、無知ですみません。
３月決済の場合、手付金を１０％で行きたいと思いますが
手付金っていったい誰に支払われるものなのでしょうか？？
私達の手元に入ってくるものなのでしょうか？？

皆様、アドバイス有難う御座います。

とりあえず、ローンが組めないなんてオチだけは、無しにしてほしいと願うばかりです。

[211: 匿名さん]

＞手付金っていったい誰に支払われるものなのでしょうか？？

手付け金は自分に支払われます。ただし、仲介業者への手数料が３％あるので、それを
引き算する必要があります。引いた額を手渡す業者もいますが、私は手付け金があいま
いになるのが嫌だったので、仲介業者への手数料は別途払いました。

手付け金１０％は、常識的な額だと思います。

あんまり多いと、買い主都合でキャンセルの場合、倍返しになってしまうので要注意
です。買い主都合というのは、引き渡し前に火事を起こしてしまった、というような
状況です。

[212: 匿名さん]

>211

すいません。買い主都合ではなく、売り主都合です。申し訳ない。

[213: 匿名さん]

ローンの残高次第で手付けがとりあえずどこへ行くか決まります。
残金が売主のローンの残高（プラス諸費用か）より上なら
手付けは売主がとりあえず受け取ります。足りなきゃ仲介業者が一時預かりです。

[214: サラリーマンさん]

売買初めてのようですから、前もって業者から契約書案と重要事項説明書をもらうといいです。
書面を読んで何がリスクになるのか頭の仲に叩き込んだほうがいいですよ。
契約の時にも取引主任者が説明しますが、その場で疑問に思っても熟慮できないで契約に
至ってしまう場合があります。
業者は雛形を持っていますからそれをもらってください。
ローン特約、手付金、手付け解除、違約金、瑕疵担保責任などちゃんと書かれているはずです。

[215: 匿名さん]

>171です

ご無沙汰してます。
ただ今、売却交渉中です。いい感じに進んでいます。

買主さん側がローン通らないなんて大ゴケしないことを祈るばかりです。

[216: 申込予定さん]

＞１７１
結果はどうなったの？

[217: 匿名さん]

現在、埼玉県に在住で、売却検討中の者です。
どの地域の不動産屋に仲介をお願いしようか、迷っています。

１．
現在住んでいる街には三○のリ○ウスや○京リアルド等の
大きな有名な不動産屋はなく、路線沿いのちょっと離れた街
にはあります。

現在住んでいる街は東京都足立区との境の街なのですが、
①足立区から流れて来る人を狙って、足立区にある不動産屋
②路線沿いで現在住んでいる街よりも都心から遠い街に住んで
　いる人を狙って、そちらにある不動産屋
どちらに仲介をお願いしたらよいでしょうか？

２．
ピ○ットハウスは売却依頼先としてはどうでしょうか？
個人的にはなんか、賃貸のイメージがあって・・・
ただ、駅前にあり、気軽に見れる、集客力はありそうな気もしますし・・・

部屋は築5年、駅から徒歩10分以内、4LDKです。
現在、都内に住んでいて、広い部屋への買い替えを考えている人や、
現在、埼玉に住んでいて、より都心に近い、広い部屋への買い替えを
考えている人がターゲットになるかと思っています。

[218: 購入経験者さん]

？
何を迷ってるの？
会社が同じでも支店によって対応も様々・・・
とりあえず、何社かに査定依頼して価格と相性をみてみればいい

あと、有名どころは各地に支店があるから物件の場所で担当が決まってると思うけど？違う？
沿線上か近場にお願いしてみればOK

[219: 匿名さん]

>218 です。

物件は埼玉にあるのですが、同県かつ路線沿いの大手有名不動産屋の支店は
ちょっと遠いところにあり、それだったら、お隣にある都内の同じ大手有名
不動産屋の支店か別の大手有名不動産屋の方が、お客さんを持ってきてくれる
のかな？と思った次第です。

物件は埼玉にあり、同じ不動産屋であった場合、埼玉にある支店と都内にある
支店で営業活動や買い手探しに差はあるのでしょうか？

[220: 匿名さん]

その地区に詳しい担当者がいて、顧客も持っているので
初めに連絡がいくのは埼玉だったら埼玉に詳しい担当者の客かなー
大手で支店を持ってる所なら、その物件を欲しいと登録している客がいるかも
しれないので有利かな・・・

依頼するとネットに載せる前に登録している顧客に連絡がいきます。
それで空振りの場合ネットやチラシで広告活動を始めるわけです。