中古マンションが売れません、、、

[匿名さん]

築20年のマンションに５年住み去年の11月から売りに出しています。

が、未だに売れず。親戚の方に専任契約で売却活動をしてもらってるのですがネット掲載はなく広告も入れてるのか？？よくわかりません。電話もこちらがかけない限りかかってこないです。問い合わせも内覧もないだけだからかけることもないのか？と思ったり。今Wローンなのでそろそろ生活が不安になってきました。

価格は相場より300万程下げています。

物件が古いとやはり難しいのでしょうか。

入居の時に全面リフォームしてます。夫婦2人暮らしだったので割ときれい？だと思うのですが。

初めての売却なのでどうしていいものかわかりません。

[2: 購入検討中さん]

>築20年のマンションに５年住み去年の11月から売りに出しています。
現在築25年と言う事ですか？

>価格は相場より300万程下げています。
築25年物の相場よりも300万安いという事ですか？
相場の基準を教えてください。

また中古マンションは躯体（ハコ）を買う物なので交通アクセスや立地などの
条件がよほど良くない限り築25年だと厳しいかも知れないですね。

[3: 匿名さん]

年末と年度末の売却シーズンに売れないようでは厳しいですね。

専任契約には、売却活動の定期的な報告義務があります。
親戚はそれに違反しているようですね。

[4: 匿名さん]

築25年だと、ローン控除の対象になりません。耐震基準は新耐震ですか?　これも
ないとすると、相当厳しいでしょう。

相場の値段をどういうふうに決めたのかわかりませんが、次のような物件はかなり
値段下げないと厳しいと思います。ご存じかと思いますが、今、住宅はかなりの
勢いで値段が下がっています。新築がさがっているので、中古も下げないと
売れない状況です。

1．駅から徒歩10分以上、もしくはバス便
2．南向き以外
3．一階もしくは二階
4．エレベータが止まらない階
5．都内でない(都内以外は新築の値段が極端にさがっています)
6．大規模物件ではない。

チラシなどは配っているのでしょうか。何か魅力があるのであれば、
それをチラシに書かないと見にすら来てもらえないと思います。
都内以外は新築が投げ売り状態なので、よほど力を入れないと
駄目だと思います。とにかく、見に来てもらうことがまずは
最大の目標です。見に来てもらわないと、価格交渉すらできま
せんので・・・

場合によっては、売れない可能性もあるんじゃないかと思います。
ダブルローンって大丈夫ですか?　余裕のある人以外は、売って
から買うのが普通ですけど。25年だと賃貸も厳しいので、安く
しても売ったほうが良いと思います。賃貸の条件のところに、
築25年と書いただけで、見向きもされないでしょう。

親戚の不動産屋と書いてあるのが気になります。親戚だから、
値段をもっと下げないと売れないと、言いにくいのかもしれない
と思います。こっちから、売れる値段まで下げてくれ、と
言ってみたらどうでしょうか。相手はプロですから、正直な
値段を言ってくれると思いますよ。

[5: 匿名さん]

↑
基本的には論調に賛成だが、
1．駅から徒歩10分以上、もしくはバス便　→バスは×だがエリアによっては１５分以内はあり。
3．一階もしくは二階　　→低層マンションなら基本的に問題ない。１Ｆは専用庭とか。
5．都内でない(都内以外は新築の値段が極端にさがっています)　→都内もピンキリである。
6．大規模物件ではない。　→むしろ大規模の方がヤバイ。他住戸の競合が発生しやすい。

いずれにしろ、スレ主の売り物が都心物件とか高級マンションの類いでないと厳しいね。

[6: 匿名さん]

↑04さんの方が一般的でしょう。
05さんの方は例外的に思えます。

[7: 通りすがりの匿名]

6．大規模物件ではない。　→むしろ大規模の方がヤバイ。他住戸の競合が発生しやすい。

↑これはその通りのようですよ。
だって、大規模であればあるだけ、同じように売りに出すお宅が発生する確率も高くなるわけで、
そのよそのお宅が、自分の家よりも条件が良い（例えば面積が広い、高階など）のにもかかわらず低価格が売りに出されていたら、その価格に合わせていかないと売れにくいですもんね。

スレ主さん、もう少し詳細を書いてくれれば、ここで良い情報が入るのでは？

[8: 匿名さん]

城南エリアの第１種低層エリアは駅近にあるのは稀。１５分以内で周辺環境が良ければ価値あり。

[9: 匿名さん]

皆さんありがとうございます。スレ主です。

こちらは関西で大阪には３０分ぐらいで出れる所です。最寄駅からは徒歩３分と近くスーパー、銀行など充実しているのですが５階建の４階でエレベーターがありません。

間取りは２LDKの８５平米で家族向きではないかもしれません。マンションは２棟あり合わせて８０世帯です。

築年数の相場なのかはわかりませんがまわりの物件よりは安いです。

「売り物件」と部屋の窓に貼っておくと言われてたのですが見に行ったらなくポストにチラシもなかったです。近所の知り合いに聞いても新聞広告にも全く入ってないみたいで、、、

一般契約に切り替えて買い取りがしてもらえる不動産会社を探してみます。

今となったら何であんな古い家を買ったのかと後悔ばかりです。今の所はとても快適ですが。

[10: 匿名さん]

＞５階建の４階でエレベーターがありません。
元公団の物件でしょうか？
管理費と修繕積立金の合計額が２万超えませんか？
駐車場の空きがないのではありませんか？

[11: 匿名さん]

スレ主です。

はい、公団の分譲です。数件賃貸の部屋があります。

今年の春から管理会社に依頼というかたちになったようですが、月１の棟外清掃、ごみ当番などは基本自主管理なので管理費、修繕費で１万円です。駐車場は２台まで借りられます。（６千円）

全体的に若い人はいなく平均年齢が５０歳ぐらいのマンションです。

[12: 匿名さん]

いまどきの若い人（20代とか）はどうであれ新築が好きなようです。
賃貸でもそういうことにこだわっている。
ということは築２５なんて論外なわけです、はっきり言って。

中古というのはある程度所帯を持って世の中がなんであるかをそこそこわかった
人が目を向ける市場、
でも水周り設備などを考えると10年が限度でしょうか、普通だったら。

もちろん物件そのものや立地、住人の層などもあります。
でもはっきりいうと、階段で５とか４は若くてもツライかも。。。。

[13: 匿名さん]

っていうか、日本人全般的に
新品好きの方が多いです。つまり新築。

[14: 匿名さん]

親戚の不動産屋さんというのが、怪しいですね。
多分、ほとんど営業活動していないのではないですか？
築年数が多少古くても、相場より安ければ、確実に売れます。
本当に相場より安くしてればですが。
ただ、旧耐震基準物件だと厳しいかもしれません。
後は、周りの家賃相場と比べてみてください。
８０平米クラスだと、借りるとしたら、家賃は相当
高くなるはずのなので、お金がなくて家族が多い
家庭は、買ってしまえということになります。
その点２LDKという間取りが厳しいかも。

[15: 匿名さん]

スレ主です。

なんだか絶望的になってきました。。。不動産会社を変えようかと思ったのですがどこに依頼しても古い物件には変わりないですし。ただ耐震基準はぎりぎり大丈夫みたいです。（今年で築２２年でした。）

そうですよね４階まで上がるのは若くてもしんどいと思います。


ちらしの反響はなしのようです。

早くすっきりさせたいので夏休み前には思い切って価格を下げてみようかと思います。

[16: 匿名さん]

一年の中で、中古を買う客が増えるのは年末と年度末です。
はっきり言って残念ながら、今は売却に向いている季節ではありません。

[17: 匿名さん]

築年数22年、EV無し4階ってだけで普通の人は候補から外すと思う。

そこをパスしても最近の購入者は景気動向やリタイア後の年金・資金計画の
厳しさがあり、買い換えではなく最初から永住タイプを探す人が多いく、
また「平均年齢が50歳ぐらい」ていう時点で管理・維持の問題が遠からず
予想されるから40アンダーは買わないと思う。

損切りで無茶苦茶安くするか、安値の賃貸で回すかしかないんじゃないかな。

[18: 匿名さん]

＞月１の棟外清掃、ごみ当番などは基本自主管理
マンションで清掃当番があるのは、嫌われるでしょうね。特に若い方は。
エレベーターなしも、子育て世代には辛いです。
べビーカー肩に担いで、子供抱いて、荷物持って・・・しかも住民との年齢差まである。
周りが姑だらけ、みたいで。関西のおばちゃんは、よほど山手じゃない限りお節介な人が多いから。

私も関西在住なんですが、阪神間や北摂で校区が良いなら、借手も買手も簡単に現れると思います。
しかし、南や東方面だと1千万でも難しいかな・・・。
実際、新築マンションでも2千万台でありますし、大阪市内の中古物件も供給過剰ですからね。

ところでおいくらの価格で売りたいのですか？
近所に新築マンションが沢山建設されている場所だと、相当な覚悟が必要ですよ。
相場より少し安いくらいでは太刀打ちできませんから。

[19: とおりすがり]

皆さんのおっしゃるとおりではないでしょうか？

あとは、賃貸にだして、仮に月７万として年間８４万円。それに諸経費（固定資産税・管理費など）ひいて」、実質利回りが１０％位になれば、１０年で回収できるので、投資対象としての買い手が現れるかもしれません。まだ築２２年ですから、あと１０年で取り壊しはないでしょうから。ですので仮に賃貸相場が７万でしたら、売り出しが６００〜７００弱ですかね。

しかし、もちろんその価格がスレ主さんと希望み見合うかはわかりません。あくまで市場価格でしか売れないということです。

[20: 通りすがりです]

先日、築３１年の物件を購入した私にとってみれば、
新耐震基準の物件は、私の地域では１３００万を超えるので
予算的に買えなくて羨ましい限りですが。

まず、親戚の方の専任契約をはずしましょう
ネット掲載すれば金額次第で売れます
私もどうにか売れた鉄骨造２８年落ちの物件は中国人の方が購入しました

[21: マンション住民さん]

スレ主殿

私も自宅（マンション）を売却しました。
私の場合は、築３年、駅徒歩１５分＋悪材料（目の前に別物件が建つ）というものでした。
当初はたくさん見に来てもらえましたが、正直なかなか売れませんでした。
売り出してから８ヶ月くらいしてから、話が急展開しまして、同じマンションのにお子さん夫婦が住んでるご夫婦が現金一括で購入して下さいました。
ありがたい限りでした。

ただ、8％くらい売値から値引きがありましたけど。

頑張れ！

[22: 匿名さん]

スレ主です。皆さんありがとうございます。

地元の大手不動産会社に変更しようと思います。２００〜３００万価格を下げて活動しようと思ってます。

これで売れなければ賃貸か買取か・・・

一日も早くこの悩みから解放されたいです（泣）

[23: 匿名さん]

スレ主さんと同様な物件少し前に３か月で売却しました。
その経験からアドバイスさせていただきます。

まず、このような物件は、確かに多くの物件の中から選らばれるものではないし
広域から人を呼びよせる類のものではありません。しかし、不動産はかなり
地域性を持つものです。一部物件を除いて、中古の場合は、近隣の人が買い手になる
割合がかなり高くなります。

土地カンがあり物件もある程度知っている人の中には、妥当な価格なら
買いたいという人が必ず現れます。ただし、そういう人をちゃんと
つかまえるには、ある程度の自助努力が必要です。

[24: 匿名さん]

具体的には次のようなことをおすすめします。

１．できるだけ多くの顧客の目にとまるようにする。→　専任はやめて信頼できるところ２，３社の一般媒介にする

２．市場価格を把握する　→　東京カンテイなど売却価格、成約価格のデータを提供しているところがあり、不動産会社ならだれでも持っている。自宅と同地域、同条件の物件の過去２，３年の価格データをもらう。くれないような会社とは契約しない

３．市場よりやや安めの価格で出す　→　上記のデータをもとに不動産会社と相談のうえ、少し安めの価格で出す。値下げ交渉は必ずあるので、最初は興味を持ってもらえそうなレンジからスタートするくらいでＯＫ

４．顧客が来やすい状況をつくる　→　オープンハウスは必ずやる、冷やかしも多いが、買い物帰りの主婦がやってきて、次回夫をつれてきて即決というのもよくある話。

５．魅力的な室内にする　→　室内をきれいにする、必要なら外部に頼んで壁紙、じゅうたんのクリーニングをする（数万円程度）、家具等は一時的に保管庫に入れるようにして部屋をすっきり見せる、植物をベランダなどに置くのも効果的

[25: 匿名さん]

築９年。
壁紙もリフォームしたんですかと、聞かれるくらい綺麗な１００平米。
風致地区、ヨットの浮かぶ海もバルコニーから見える優良物件。
買い物も便利。国定公園近し。アウトレット近し。
何故だろう？売れないのは？
だれか、セカンドハウスに買いませんか？
ちなみに、１００万都市の物件です。

[26: 匿名さん]

価格設定が高すぎるんじゃないですかね？

[27: 匿名さん]

場所どこ？

[28: 匿名さん]

価格は、不動産屋がこれなら大丈夫という価格。その地域の４ＬＤＫ平均より安いです。
場所は・・・・
ヒント：　魚が旨い
　　　　　鳥の水炊きが有名
　　　　　めんたいこが有名　　これぐらいで解りますかな？

[29: 匿名さん]

で、希望価格はいくらぐらいですか？

[30: 匿名さん]

中古物件を探していのは、もっと狭くて安い（そこの地域なら80平米で2000万台か？)マンションを希望している人が多いのではないか？
２５さんのような部屋を希望するのは、もうちょっと資金に余裕があり、家族の人数が多いなどの理由でより広い物件がいいという人で、主に新築市場の方で物件探しをしているのではないだろうか。
そのような人にめぐりあうことができれば、お互いハッピーになれるのでは？

[31: 土地勘無しさん]

親戚の不動産屋に頼んだというのが失敗のような気がします。

関東の旧公団分譲の築３０年超えの団地に住んでいますが、旧耐震で、築年数、床面積ではあまりいい条件でもないのに、立地、敷地面積に恵まれているためか、ちょっと割高な価格設定でも、売りに出た部屋はそれなに買い手がついてます。

http://realestate.yahoo.co.jp/ などで売り出し情報をまめにチェックしていると、地元の（駅前周辺の不動産屋が連絡先になっている）不動産屋から適切な価格で売りに出ている物件は、遅かれ、早かれ、買い手がつくようです。

逆に、知り合いとか親戚なのか地元でない不動産屋が連絡先になっている売り出し物件は、いつまでも売りに出たまま、何ヶ月かして、価格を下げたり、リフォームしたりして、それでも売れずに、半年以上も売りに出ていた部屋をここ数年で数件見ました。
（もう少し余裕があったら購入して賃貸でもしようかと思うほど、価格をさげている部屋もありました。）

中古の場合、買い手が見つかるまで３ヶ月程度掛かるのが適正な価格。初めから相場より１割程度安く売り出せば、１ヶ月以内に買い手が見つかるのが一般的と聞きます。

[32: 匿名さん]

>28
いいとこだね。リタイアしたら、のんびり住みたいが。

[33: 匿名さん]

>30
ちなみに2200万で売り出してますが・・・。
>32
そうなんですよ。いいとこです。本当なら一生住みたかった。
仕事の都合で現住所へ引越しとなり、残念ながら骨を埋める
ことになりそうなので・・・。
せめて、海と360度パノラマのすばらしい環境を楽しんでくれる
人に譲りたい！
屋上のスカイデッキからの眺望は、本当にすばらしいですよ。
マンションから自転車で７分くらい先には、億ションのタワーマンションも
ありますが、最上階は芦屋の某マダムが、月一で、夕焼けの景色を楽しむ為に
購入されているそうです。
一億ださずとも、都会のタワーも、海に浮かぶ島も同時に楽しめます。
あさりも、直ぐ横の川でとれますよ！
あ〜、帰りたくなってきた(涙）。
まさに、一人娘を嫁に出すおやじの心境です。
末永くかわいがってくれる人に譲りたい！

[34: 匿名さん]

>>33
だいたいどこだか分かりましたが、広告などはきちんとやってますか？
私も最近、マンションを購入する為にネットやタウンズをよく見ていますが
その条件では載っていなかったような気がします。

あとは低層階とかだと実際は海が見えても見えないだろうと内覧対象にならない
かもしれません。

[35: 匿名さん]

>34
おたくは想像力とリサーチ能力が貧困だな。こっちはすぐわかったよ。いいことだよ。
残念ながら都内住まいなので対象にならないが、生まれがそっちなので惹かれるよ。
親が住んでくれたらいいんだが。

[36: 匿名さん]

>>35
リサーチ能力が貧弱ですいませんでしたね。
自転車で7分という表記であの地域は外していました。意外と早く着くようで。

私が探していた時は地下鉄としての最終駅近辺までが候補だったのでよく見ていなかった
のでしょう。
ただ、私が取った行動が物語っているのではないでしょうか？
海を望むロケーションは素晴らしいと思いますが（私も好きですし、住み替え先も海が見える
ところにしました）、地下鉄の運行本数を考えるともう少し都心寄りを皆さん候補に考えると
思います。もしくはネームバリュー重視でタワーがある地区でしょう。
あの価格ですとこれらの地域でも狭くはなりますが、同じ間取りのマンションも購入
可能です。お急ぎならもう一割ほど下げるとすぐに売れそうですが・・・。

[37: とおりすがり]

＞３０
　私もその１００万都市に住んでいますが、家族と住むようなところでは無いような気がします。
　駅からの距離、学校まで距離、また夜はかなり暗いでしょうから子供をもつご家族はかなり厳しいかもしれません。逆に言え＞３０さんも言われるように、別荘的な価値は高いとおもいます。
　１００㎡とはうらやましいですが、もう少し狭い物件の方が、別荘にはいいのかもしれませんね。
　今の価格でも十分魅力的ですから、専任が切れた後は一般にしたらいいと思います。

[38: 匿名さん]

教えて下さい。私も新築未入居のマンションを都合で買った業者に売りを依頼しました。大手２社ほど査定を依頼してみたのですが、額はそんなに違いはありませんでした。買っ業者に決めたのは、このマンションが売れ残っておりモデルルームがまだあるため業者が新築を見に来た人を回しす事も出来ますよ。という言葉に惹かれてです。ところが専任媒介契約書を送ってから何の連絡も無くこの掲示板をみてレインズの事が書かれていたので早速電話をしてレインズの登録を強く申し入れました。色々言い訳をしていましたがやっと登録してくれたようまです。せっかくの土日曜を２回逃しています。不動産の売買など全く初めてなので何処もこの業者のようなものなのでしょうか。不安でたまりません。売りを依頼しても具体的になにをしているのか、ヤフーに掲載します、チラシを入れますなどという計画書等はもらえないのでしょうか。また専任で依頼しましたが、途中で一般に切り替えることは出来ないのでしょうか。できれば地元の○○ハウスにでも依頼し２社にしたいと思うのですが。このまま１０月までどうしようも無いのでしょうか。

[39: 匿名さん]

レインズ登録は法律で決められているので、法律違反
ですね。

それと1週間に一度の経過報告義務があるはずです。
困った業者ですが、裁判所に訴えるのもおろかしい
話ですね。裁判結果が出る前に、有効期間が終わって
しまいますから・・・。他の人のために、悪質業者
をたたくという意味はあるかもしれませんが・・。

外に情報を出すと、自分たち(専任業者)の取り分が
減るので、情報を出したがりません。ヤフーに出す
義務はないので、こちらから言っても無駄でしょう。

要するに、専任にしたことが間違いであったと思われ
ます。自分で契約期間を書き入れなければ、自動的に
3ヶ月になってしまうみたいです。3ヶ月間我慢しましょう。

契約書って恐ろしいですね。

[40: 匿名さん]

だけど、業者だって、うれなきゃゼロですから、何らかの
動きをするはずなんですが・・・

あなたに恨みでもない限り・・・。

外に情報を出して、別の業者から話しが来たら、規定額の
半額、自分で顧客を見つければ全額なので、半額を嫌がる
業者はいるようですが、半額すらもらえないのでは話に
ならないでしょう。そのあたりを、どう考えるのか業者に
よると思います。

なお、契約期間中に別の業者と取引すると損害賠償を
要求されます。注意しましょう。

専任にすると一生懸命やってくれるという話はありますが、
一生懸命やってくれても売れるとは限らないので、それより
も広く情報をもらったほうがいいですね。未入居だったら、
かなり範囲を広げたほうが有利だと思います。逆に古い場合
は、近所に声をかけたほうが売りが早い。というか、古い
場合は近所の人しか買わないと思ったほうがいい。

こういうことを言うとまじめな業者がかわいそうですが、
かなりの業者(大手も含めて)は詐欺師同然だと考えたほう
がいいです。こちらも防御する必要があります。会社名
よりも、個人の資質が関係するような気もしますが・・・。

専任契約はよほど信頼できる業者でなければ、結んでは駄目だ
ということです。

[41: 匿名さん]

NO３８です。回答ありがとうございます。
契約書を確認したところ、有効期間　媒介契約後３ヶ月　年　月　日までとしますとなっており日付のところが空欄になっています。また契約書の日付は空欄でしたのでこちらは私が日付を記入して送付し契約しました。
契約の日付より７日以上過ぎてのレインズへの登録を履行違反と主張し契約の解除できるでしょうか。
また有効期間が空欄のまま送付しているのでこれを７月何日までと今から書き入れることができるでしょうか。

私の部屋は１Fなのですが、現在のモデルルーム(やはり１F)に使用している部屋も売り切りたいので私の方はその後で出したいのでは？と勘ぐっています。

今更ながら契約書を見てなぜ日付が入っていなかったかが分かりました。ちなみに担当の方は女性で安心してしまいました。

[42: 携帯から]

解約について契約書に書いてあるでしょ。
改善要求して何も対応しなかった場合だったかな。
奴ら騙しのプロだからね。
上司と交渉してだめだったら、諦めよう。

[43: 土地勘無しさん]

>>38

消費者生活相談センターに相談してみましょう。

[44: 元営業マン]

営業マンは皆さん高い高いノルマ課せられておりますです。（賃貸も売買も）又、フルコミッションか低い固定給＋インセンティブが大半です。

専任＝一生懸命→受けたとたんまずは店内もしくは社内で両手を契約を目指します。（大手さんの場合、第1課、第2課とかありましたら、あ互いに情報隠し合いしちゃいます。）
レインズ＝登録→すぐに削除するか、もしくは図面が出来て居りませんと申して他業者には紹介しません。（簡単ですよ！）

専属および専任媒介はレインズ登録義務と報告業務有りますから、報告しない会社は直ぐに解除しましょう！（専属の場合は、両者の合意なくては解除出来ませんが、業者が不履行している訳ですので、行政に相談しちゃうぞ！って申しましたら　手のひら返したように大人しくなります。）

大手さん＝入社間もない若造が大半です。出来る方はとっくに独立ししちゃてます。店長＝うだつ上がらなかったけど、しがみついていたら偉くなっちゃった(笑)です。40歳前後でレールから外れた方は、部下の居ない課長か部長さんです。

大手さんでは、内部告発もお盛んです。僕の知ってる奴は、上司を告発して今では人事部長さんですよ！ゴルフばかりしてますがね。。。

信託系不動産＝信託銀行とつるんで情報をもらう→飲み会ばかりしてますよ！（銀行さんの紹介だから安心→ぐるになってだましちゃうです。）

新築モデル系は、大半が人材派遣社員さんですから適当です。相場も分かりません。税金も建築基準法、業法も良く分からないです。（本来の営業は1〜２名程でしょう）

この急激な不動産市況の悪化で、前年対比目標で全く追いつかないのが現状ですから、効率良く数字を上げるためには、仕方がないのでしょうか？？

[45: NO・３８]

眠れない夜でした。でまずは会社に行き専任媒介の期日を決めるようやってみようと思います。できるかどうか判りませんが。
マンションを売るのがこんなに大変な事とは思っていませんでいた。裁判、行政どちらも大変そう。　　トホホ
因みに双○○○○○○トというところです。

何かアドバイスが有りましたら宜しくお願いします。No３８

[46: 匿名さん]

>38


裁判、行政はどうですかね。トラブルがあると、他の業者が引いてしまうのでは
ないですか。要するに急いで売りたい、ということですよね。そうじゃなければ
3ヶ月待てばいいだけのことなので・・・。

私は今の会社に文句を言って、積極的にやってもらうほうが良いと思います。

それと、値段はある程度さげていますか?　業者が勧める値段より、売り主が
下げないと、業者は消極的になってしまいます。安くしたくないのはわかり
ますが、今は、簡単に売れる時代ではないです。それと、今は不況が進行し
ているので、少なくとも1年後くらいまでは、どんどん売りにくくなっていく
と予想しています。早く売りたいのであれば、値段を下げるのが一番です。
もちろん、頑張って希望の値段で売れるまで待つというのも、手ですが、
待っているうちにどんどん相場が下がっていくような・・・。

[47: NO・３８]

冷静なご意見ありがとうございます。
裁判、行政共にやる能力気力全くありません。退職金他すべてつぎ込んでの買い物ですので目の前のことしか見えなくなっているのかも知れません。

今日担当者に電話し、専任期間を７月末までにして下さいといったところ、あっさりOKされました。こちらの方が一寸拍子抜けしてしまいました。

値段は買った金額を丸めた数字で３×△０万です。諸費用、オプション等の１２０万は除いてです。査定価格はこれですと言うようなものはありませんでした。
売り出し価格＝査定価格で担当の方は端数の△０万台は値下げの要求がありますよ。と言っていました。都内から快速停車駅２５分、駅から徒歩４分と言う立地です。

[48: 匿名はん]

＞値段は買った金額を丸めた数字で３×△０万です。

都内から25分とのことですが、これは東京駅からですか？
もし、千葉方面であれば、千葉県内ですね。

事情を少しお聞きして、書くのがつらくなりますが、
買った瞬間に、新築マンションは中古となります。
値段は8割掛けです。それと、都心だけは値下がりが
ゆるいのですが、千葉県内だと、値下がり傾向です。
埼玉県だとしても同様です。神奈川県だと、値下がり
はゆるいと思います。

いつお買いになったのかわかりませんが、半年以内の
買い物であれば、新築の7割くらいが相場ではないで
しょうか。それくらいでなければ売れないと思います。

[49: NO・３８]

＞４８さん

これを読んでよく解りました。

もし私が最初にこれを理解していたならば業者の方の対応などに疑心暗鬼にならなっかったでしょう。
つまり業者の方は−１０００万は解っていて私には言えなかった、もしくは言わなかったということですね。現状はこうですが売りますかとは商売ですから言えませんね。

私の不明を恥じるばかりですがこれを最初に聞きたかったです。つらくとも現実を見なくては。でもこの金額の損切となると勇気が要りますね。よくよく考えて見ます、といっても売るしかない(涙)。

多分マンション名までお判りの方ですね。もし業者の方でしたらご丁重な書きぶりからこの方のような営業の方にお会いしたかったです。ありがとうございました。

[50: 匿名さん]

知人が築20年以上たつマンション（新築時から住んでいた）を売って新築マンションを買いました。20年以上もたつマンションがよくすぐに売れたな〜と思ってどういう人が買ったのかを聞いたら同じマンションの住人だそうです。
知人の部屋の場所が良くて（最上階ルーバルー付き）前から狙っていたようなのです。

あと家族四人で狭くなったので同じマンションの一室を買い増したというのも聞いたことが
あります。

自分も今住んでいるところを今後売却するようなことがあれば
まずは同じマンション内に購入希望者がいるかどうかを調べてから
かな〜と思ってます。

[51: 匿名さん]

>まずは同じマンション内に購入希望者がいるかどうかを調べてから

古いマンションは、近所の人が買うのが原則みたいですね。
遠くの人は、わざわざ古いマンションなんか見にこない。

部屋を増やしたい、環境が気に入っているので引っ越したく
ない、自分の息子・娘を近所に住まわせたい、など。

でも、施行会社が一流で、管理が良くて、環境が良くない
中古マンションは、相当売れ行きが悪いみたいです。ある
程度の規模のマンションでないと、売買実績がなく、相場
もわかりにくい。業者は嫌がりますね。

[52: 匿名さん]

世田谷目黒の東急沿線とかなら、徒歩20分以上で築30年以上でも、結構な値段でかなり速やかに売れている。どうしてもこの地区でなければ、という(相応の資力を伴った)購買層があるから。
足立区の東部沿線とかでは、徒歩10分以内地区20年以内でも苦戦する。世田谷目黒に比べ、同条件の物件の値下がり率は40％ぐらい大きいのではないか(世田谷目黒の駅遠で新築4,500万→築20年2,500万に対し、足立区の駅近で新築4,500万→築20年1,500万ぐらいの感じ)。
大都市圏(土地の坪単価の最低限が50万を越えるような地域)の中古の販売価格については、>>4の言うような
駅からの距離、南向きか否か、階層、エレベータの有無、大規模物件であるかないか
などは、ほとんど関係ない、どうでも良い要素だ。日本では中古物件の建築物そのものの価値は余り評価されず、土地の評価の占めるウエイトが大きい事を考えれば、それは当然だろう。そのエリア自体の人気が問題であって、その物件がエリアのどういう所にあるどういう物件なのか？はあまり問題とされないのが日本の大都市圏の中古住宅市場の実態だ。
特に、今のような景気後退期は、近い将来の値下りが予測される。郊外・不人気エリアほど値下り率・値下りの早さ共に都心や人気エリアを上回るため、より売却が困難となる。不景気でも都心や人気エリアなら、多少の値下り(元の値段がバブリーな場合を除く)を許容できれば、買い手は容易に見つかる。
ちなみに、都内で無ければ駄目ということもなく、都内の城東地区よりは、神奈川の横浜市や埼玉の京浜東北線沿いの方が人気がある。

[53: 匿名さん]

なんだかよくわからないメッセージだ。

何をいいたいのかよくわからん。目黒の駅遠に狭い
マンションを持っている人が、自分をなぐさめたいのか。・・。

狭い中古マンションは、一生独身を覚悟した女性にしか
売れない。そして女性は駅遠を極端に嫌がる。目黒が
良い土地であることは認めるが、駅遠なんて簡単に売れる
わけがない。

マンションは立地X広さX駅からの距離。この3つでほとんど
決まる。いくら便利でも狭くては暮らしにくい。広いだけ
で郊外では通うのが大変だ。駅遠は、非常に嫌がられる。

以上。

足立区のマンションなんて立地という意味で論外。安いか
ら、手には入れやすいが、値下がりも激しい。

[54: 匿名さん]

５２はたぶん、前からあちこちのスレに東急沿線の世田谷区は価値があると書きこんでるやつと思われます。
おそらく住んでるからだろうが、相手にしないのが吉。

[55: 匿名さん]

まあ、投資・賃貸用や独身・子無し世帯向けではない、
ファミリータイプのマンションの中古価格の相場を見ると、
やはり実際のところ各要素のウエイトは

立地＞広さ＞＞＞＞駅からの距離

ぐらいになっていることは事実間違いない。
足立区に限らず、城北、城東なんて、駅近・広めのマンションでも中古は安いし、
世田谷や目黒に限らず、港区、杉並なども駅遠・狭め中古マンションでも割高。

ファミリータイプのマンションの資産価値は、とにかく立地の占めるウエイトが高い。
>>53も書いているように「足立区のマンションなんて立地という意味で論外」なんてのが
本当に役に立つ情報だが、商業誌やサイトで地域差別的なことは書けない。
だから書籍やネットの業者サイトなんかでは、もっともらしく>>4のような条件が
資産価値を決定する重大要素であるかのように書いているが、そんなものは嘘。

[56: 匿名さん]

ぶっちゃけ一番大事なのは、立地のイメージということだな。
学歴なんかと一緒だね。

[57: ビギナーさん]

首都圏住宅地地価に下止まりの傾向／野村不アーバンネット調査

　野村不動産アーバンネット（株）は25日、7月1日時点の首都圏住宅地地価、中古マンション価格の実勢調査を発表した。四半期ごとに実施しているもので、調査地点は住宅地125地点、中古マンション218地点。

　住宅地調査地点のうち、57.6％にあたる72地点が値下がりだったが、前回調査（4月1日時点）の89地点（71.2％）より減少した。4〜6月期の住宅地地価は、首都圏平均で▲2.9％（前回▲3.8％）となり、下げ止まりの傾向が見て取れた。また、中古マンション価格も同様に、首都圏平均で ▲1.2％（同▲1.9％）となった。

　年間ベースでは、首都圏住宅地の値上がり地点割合は5.6％（同19.2％）、値下がり地点は83.2％（前回58.4％）。地価変動率は、首都圏平均で▲8.6％（前回▲3.7％）と下落率が拡大。中古マンション価格変動率は、首都圏平均で▲3.4％（前回▲0.5％）となった。

　今回の調査結果について同社は、「住宅地地価の値下がりに比較すると、小幅な下落となっており、建築費の高騰などにより新築市場が冷え込むなかで、既存マンションの優位性が評価されつつある」と分析している。

[58: 匿名さん]

>>世田谷目黒の東急沿線とかなら、徒歩20分以上で築30年以上でも・・・
現実の成約価格はかなり厳しいですよ。勘違いで売り出している物件がとても多いのも特徴あり。
大手ポータルサイトでも売れ残り物件の多くが上記物件かな。世田谷目黒エリアはこれからもっと出てくると思います。

[59: ビギナーさん]

初めまして。いつも売買ご経験者や専門家の意見が拝読できるので重宝しております。
質問です。
１）２−３年前マンションから新築マンションに住み替えた者です。ダブルローンです。
買い替えにしなかったのは家の事情（介護）があったのと、譲渡損の還付税と取得控除
（当面年間30万円）が両方は享受できない事態をさけたためです。
この点で何かアドバイスをいただけますでしょうか。

２）会社の同僚が、何を根拠にか神奈川・特に横浜は今後大企業の本拠移入が
相次ぎ人口の大幅な流入が見込まれるため不動産（中古も）市況は活発になるだろう、
と言います。確かに横浜市は地方交付税を返上した？と先週出ていたような。
本当でしょうか。

よろしくお願いいたします。

[60: 匿名さん]

譲渡損の額にもよるのではないでしょうか。現在は、譲渡損と住宅ローン控除の併用が認められて
います。2009年12月31日までの予定です。その後どうなるかわかりません。

私は、譲渡損の税金還付の額がかなり大きく(およそ300万円が2年間)、たとえ住宅ローン控除の
併用がなくても、譲渡損の税金還付のほうを選んだと思います。

中古の市況についてはよくわかりませんが、一般的に中古の額はあまり動かないとされており、
変に期待しないほうがいいと思います。都心の築浅物件だけは、上がり下がりがかなりあるように
思います。でも、1年前よりは下がっていると思います。ここ1年以内にあがるとはとても思え
ません。売るなら早いほうが良いと思います。ダブルローンってすごくないですか?　買い換え
じゃないから、いろんな特例がつきませんよね。

[61: 匿名さん]

>>59さん
ダブルローンなんてやめて早めに売却したほうが無難です。
ローン控除なんて微々たるもの。
その、住んでない方？のマンションは築年数が浅いうちに処分しましょう。

新築物件でも苦戦中の現在です。
最近は不動産の値上がりをみて中古でも強気なお値段をつけていますが
実際は売却で儲けをだすのは難しいです。

もとのマンションに戻る予定がないのなら処分して確定申告で譲渡損分の
税金還付を受けた方がいいですよ。

[62: ビギナーさん]

早速ご教示いただきましてありがとうございます。

60さん
自分の無知に気付き血の引く思いです。来年一杯還付と控除が併用できるとは。
我家は譲渡損が多分1千万ほどで数字は苦手ですが急いで還付額を試算してみます。
ちなみに今空き家の方は○リックスのセカンドハウスローンが3年間2.5％というのに
借り換えました。

61さん
そうですね。売却に勝る手はないのでしょうね。売る前にリフォームするか否かで
決断がつきませんでした。しかもぐずぐずしている間に築20年を過ぎてしまいました。
でも（負け惜しみですが）住宅関連の低迷で水周り4点パック
とかが結構下がって来ている気がします。


遅めのお盆休みですが勉強し直します。実は2年前現在の住まいに入居時、某△ルート社
の巧妙な住宅取得アンケートに5千円欲しさに応募し見事引っかかった私です。
（オンライン査定では該当し、アンケートが郵送され回答後返送した時点で、「お前は
資格がない。入居でなく契約締結が取得日時だ。」こちらの情報だけ取られました。）

[63: 宅建主任者より]

専任契約の場合でも、業者より状況を連絡することが法律で義務付けられているはずです。
親戚でも確認した方が良いかと思います。
また、売出物件は必ずレインズとよばれる不動産協会の流通機構に登録する必要があります。
不動産ジャパンのサイト等も確認された方が良いかと思います。

[64: 経験者]

もうマンションは売れましたでしょうか？
私は去年マンションを売却し、新築一戸建てを購入した者です。マンションは築１３年のものを購入し、１４年間住んでいました。売り出した翌日には売却が成立しました。この経験がお役に立てればと思い、コメントさせていただきます。

まず１番重要なのは、周辺の売却事例の情報を十分集め、自分の家の価値を極力客観的に知ることです。中古マンションの相場、そして新築マンションの相場を知り、駅からの距離と広さ、築年数を並べてみれば、何となく自分のマンションの価値がわかってくるのではないでしょうか？　これが一番重要です。
よくマンションを無料査定などのチラシが入りますが、結構いい加減です。最初に見るのが、同じマンションもしくは近くのマンションでの近年の売却価格ですが、リフォーム済みか否かは一切お構いないです。
したがって、自分で価格をよく研究しておき、「あわよくば」「妥当な線」「最低でも」と３つの価格を心に決めておくことです。なお買い替えの前提は、「最低でも」で資金計画を立てましたが、実際は「あわよくば」で売れました。

次に多くの人に買ってもらう前提で見栄えをよくするため、最低のリフォームは必須です。壁紙替え、襖障子畳替え、フローリングの補修、システムキッチンの部品交換...　自信を持ってお客さんに勧められる状態にすべきです。我が家の場合、築年数が古いので、不動産屋からは「何もリフォームせず、極力安く売り出しなさい」と言われましたが、周辺の売却事例研究からそんなことはないと判断（希望的観測でしたが）、リフォームをして、その費用を当初決めていた「妥当な線」に上乗せして売り出しました。リフォームには一番安いものを使いましたが、見栄えは非常によくなりました。

さらに、アピールが大事です。自分でパソコンで、紹介用のチラシを作り、住んでいる間既に新しくしていたシステムキッチンや風呂、トイレ、洗面所などの水回りは特に念入りに写真付きで機能を紹介しました。これは新築一戸建てを買う時にパンフレットを見て、改めてそのアピールの重要性を感じたからでした。さらに駅から徒歩３分だったのですが、ただ３分とだけでなく、「駅に近いから、夜でも女性や子供の帰宅も安心」などとわかりやすさに努めました。さらに自慢のリビングからの眺望（冬は富士山が見えます）もつけました。

２名がその日のうちに現れ、１番手は値引き希望だったのですが、自分作成のパンフレットが功を奏し、２番手の人が翌日に売り出し価格で購入することを決め、売却が決まりました。不動産屋さんが逆にびっくりしてしまったほどでした。値引きを防ぐためには、複数の希望者の心を捉え、お互いに牽制させる必要があること。そのためには、最低限のリフォームしておくこと。全て自分の狙ったとおりに事が運んだのでした。

あまりにも早く決まったので、もう５０万円くらい上乗せしても良かったかなとも一瞬思いましたが、今考えると、ベストな価格でした。決まらずやきもきすることもなく、本当に運が良かったと思います。

以上、人任せでは絶対ダメなこと、わかっていただけましたでしょうか？
売却された元我が家は、今では賃貸物件として使われているようですが、すぐ入居者が決まったそうです。引き渡し時には、買われた相手の方も、本当にいい物件が妥当な価格で手に入ったと喜んでいらっしゃいました。
妥当な線を早く見つけて、早く売却されることをお祈りします。

[65: ビギナーさん]

都心・駅徒歩5分・築11年目のマンションに住んでいます。
今年の3月からＳ友不動産に専任でお願いしていますが売れません。
（今は別の大手に乗り換えて、やはり専任でお願いしています）
都心（の北のほう）ですが、部屋は南向きでバルコニーからの眺望も良く、緑多く閑静な住宅街です。
値段も相場だと思います。6〜7月はぱらぱらとお客さんが来ていたのですが、9月に入ってからはさっぱりです。
居住中のため生活感があるのが良くないのでしょうか（掃除はきちんとしています）。
都心だから売れるだろうとたかをくくっていましたが、焦ってきました。

[66: 匿名さん]

都心は昨年からの急騰の反動で急速に下げていますから、買う側としては、まだ下がるだろうから慌てて買うことはないと考え、タイミングを見計らっていることでしょう。
つまり今は都心は売りにくい時期だと言えます。
売り急いでますと言わんばかりに周辺より安めにしてお買い得感を出せば、また客が来ると思いますよ。値下げを躊躇していると、さらに相場が下がり余計に売れなくなるおそれもあります。
しかし、人気エリア・好立地で高く売れる自信があるなら、下げ相場が落ち着くのを待つのも良いでしょう。

[67: 匿名さん]

今は時期的に難しいです。

新築もばったりと止まっています。景気の状態があまりに悪く、住宅を購入するような
気分にはなれないと思います。

急いで売りたいなら、値段をさげるか業者引き取り、急いでいないなら、売り出しをとりあえず
中断するのが良いと思います。

おそらく、再来年には、状況はかなり良くなっていると思います。

それから、人が住んでいる場合は、相当きれいにしておかないと、なかなか売れません。
業者は住民がいなくなったらどうなるか想像できますが、一般の人には難しいです。

[68: 購入経験者さん]

うちも、１年以上空き部屋状態です。ＴＴ

主人は「買われたひとが自由にリフォームできるように、手を加えないでそのまま
売りに出そう」という意見だったので、そのまま内覧してもらっていました。
私は壁紙の張替えくらいはしたほうがと思っていました。

値下げはまだまだしたくはありませんが、
そろそろ壁紙張替えして、内装のお化粧くらいは、と考えています。
場合によっては賃貸にだすことも考え始めています。
駅近で環境のよい静かな場所ですので、老後はもどってもいいかな、とか。

[69: 匿名さん]

うちも、娘が将来使うかもしれないなどと一時は考えましたが、

買い換えにしないと、税金の特典がありませんし、両方の管理費を払うのは大変だと
思います。あきらめざるをえませんでした。古くなってくると、修繕積立金もあが
ってきます。

1年も空けているんですか・・・。
いやあ、正直お金持ちはうらやましい、としか言いようがないです。

[70: 匿名さん]

賃貸は新しいうちはいいけどね。

古くなってくると、借りてくれる人が少なくなる。古くなってしまうと売れなくなって
しまう。ずっと借り続けてくれる人がいるといいけど、うまくいくとは限らない。

[71: ビギナーさん]

64さん
貴重な体験談をありがとうございます。具体的な実例なので大いに参考になります。
でも、水周りとかの大規模なリフォームはされなかったようですが、割と最近居住中に
実施済みだった、ということですよね。となるとウームまた迷ってしまいます。

いつか我家も　そこそこの成功例でもご披露できるようになるといいのですが。
なんとかせねば。

[72: サラリーマンさん]

付き合いのある不動産屋が言っていましたが、売り出してから３ヶ月で売却できなければ、
それは売れない物件だとレッテルを貼ると言っていました。
投資物件ならば売却できなくとも賃貸収入があればそのまま放置するのもありかと思いますが、
賃貸メリットの少ないファミリータイプのマンションならば、値下げするか売却を中断するか
したほうがいいと思います。それで売却物件にローンが残っていれば値下げしてさっさと売り払ったほうがこのご時世安心だと思います。
多くの経済人や評論家は２００９年になれば景気が上向いてくると今年の初めに主張していました。それが来年後半あるいは来年いっぱいはだめだろうと変わってきています。
東京カンテイがマンション相場を公表しましたが、マンション価格が高騰した都内の地域では
その反動で下落が激しく、もともと不人気だけど通勤利便性がよかった地域は逆に値上がりしたり
しています。
今まではブランド意識で値段が高くとも人気が高い地域は売れたのだろうけれども、今では極端な
高額物件は敬遠され、認知度が低いが割安感があって利便性がいい所が見直されていると思います。ほんと先を読むのはとても難しいです。
ですから都心だから大丈夫だろうと長期間棚さらしにしておくのはリスクがあると思います。

[73: 匿名さん]

私はある事情で短期間に現在の自宅マンションが売れたら某話題になった新築マンションに買い替え
売れなかったら、そのマンションは諦めるという事態になりました。
結局無事売買契約を結ぶことができましたが、仲介は一般で複数の業者と結んだのが
よかったです。専任にすると他の不動産業者からの問い合わせが入っても仲介料の両手を
狙って断ってしまいます。
また、一社にすると情報がその一社に集中してしまい、その仲介業者の都合がいいように操作されてしまいます（買い手からの指値に対する交渉等において）。

[74: 経験者]

＞７１さん
６４の発言者です。
購入希望者の反応を見ながら、軌道修正しつつ、妥当な線を見つけていってください。とりあえずWローン問題ないのであれば、逆に気持ち的にはどっしり腰を据えて、取り組まれればよいと思います。あせるのは判断ミスの元ですから。

リフォームについては、売却の７〜８年ほど前にキッチンを対面式に新調しました。風呂、トイレ、洗面所は売却の２年前の新調しました。特に売却２年前の風呂等のリフォームは、やるべきかどうか迷っていたのですが（その頃から住み替えが頭にちらついていました）、結果的にはやっておいてよかったと思います。
購入された方がまず確認されたのが、水回りのリフォームでした。追加費用が近々に発生することを避けたいからでした。
また、古いままの水回りでは、何だかアパートに毛のはえたような住まいで、購入希望者にアピールすることもなかったと思います。

壁紙替え、障子襖張り替え、畳の表替え、フローリング補修、ハウスクリーニングなど売却時のリフォームは約５０万円(80平米）でした。不動産屋さんは、「リフォームしてもしなくても売れる額は変わらない可能性が大きいですよ。」と言われました。迷いましたが、「それでも構わない。駅前で非常に利便性の高いマンションなので、古くても、多くの購入希望者に自信を持ってお勧めできる形で売り出したい。最低限のリフォームだけはしておこう。」と割り切りました。

長くなりましたが、一番重要なのは、やはり価格設定です。トライ＆エラーで、腰を落ち着けて頑張ってください。

[75: 匿名さん]

私も築１７年の中古マンションを、若干のリフォームをして、2か月で売却しました。

場所は郊外、駅徒歩圏です。地域内の住み替え需要がかなりあること、
東南角部屋で、前が公園でリビングの窓いっぱいに木々と空が広がっているなど
プラス面が多くあり、買い手はすぐ見つかると思っていました。

それでもリフォームしたのは、マイナス面を消すためです。
最初の見た目の印象がよくないと、購入につながらず、
潜在的な顧客の数を、自ら狭めてしまいます。

古びている、生活感がある、など、中古のマンションにつきものの
デメリットを消すために、６４さんのように、キッチン、フローリングの
補修、古くなったバスタブの交換、そして、
専門家に頼んでの壁紙やカーペットのクリーニングなどしました。

どこまでリフォームをやるかの線引きは、
「マイナス点を消す、しかし、リフォームによって付加価値をつけることは期待しない」
という基準で決めました。

もちろん、専任でなく一般で複数業者に仲介を頼み、
できるだけ、多くの人に見てもらいました。
幸いにも、古さについては、あまり気にされず、
メリットに目を向けてくれた希望者が数人でてきて、
短期間で決めることができました。

以上、ご参考までに。

[76: 匿名さん]

>>75

ちなみにリフォーム費用はおいくらくらいかけたんですか

[77: ビギナーさん]

６５です。
みなさん、貴重なアドバイスをありがとうございました。
値段にかんしては、わが家的にぎりぎりのところまで
下げてしまったので、これ以上下げるのは厳しいのです。
（来年中ごろまでに売りきらないといけないのですが、
あと１〜2ヶ月は今の値段でチャレンジしてみようと思います）

＞６４さん　
体験談をありがとうございました。
居住中なので、大幅なリフォームは無理ですが
なるべく魅力ある部屋に見せられるよう、
家の中をすっきりさせ、直せるところは直すなど
トライを繰り返していきたいと思います。

[78: 匿名さん]

＞居住中なので、大幅なリフォームは無理ですが

リフォームしてからの売りを考えるのであれば、業者買い取りも考慮したほうがいいです。

リフォームしてからの売りは、結構リスクがあります。

余計なお節介かもしれませんが、長期に売れないのは、値付けが間違っているか、
あるいは、物件がよほど魅力がないかのどちらかです。可能性があれば、値段の
交渉が必ずはいるはずです。

立地や広さが問題なくても、部屋が汚いと、素人は引いてしまいます。リフォーム
もいいかもしれませんが、業者売りも検討してください。今から1年だと、景気
回復は望み薄なので、急に売れるようになるとは思えません。新築が駄目になった
分、中古が売れてはいるみたいですが、それは高値で売れているということを
意味しないと思います。

[79: 匿名さん]

迷っているので、どなたかアドバイスをお願いできますでしょうか？

現在、埼玉県東部で中古マンションを専任で売りに出しています。
相場よりやや高め（２０００万後半）に出しているため、まだ売れて
いません。

最近、不動産屋から価格を２００万下げた方がよいと言われましたが、
２００万下げたら相場だと思うので、だったら、今の不動産屋との
契約が切れてから、一般で数社に委託してもよいのかなと思っています。
来月までは専任なので、−１００万くらいで頑張ってもらいたいと・・・

そこで、教えていただきたいのですが、

（１）これから年末にかけてと年明け〜３・４月ではどちらが不動産は
　　　動くのでしょうか？中古マンションは売れるのでしょうか？

（２）今１００万下げて、これから年末にかけて売りに出して、それでも
　　　売れなければ、更に１００万下げて、年明け〜３・４月にかけて
　　　売り出す「二段階方式」と、今から一気に２００万下げて、売れる
　　　までその価格を維持する「一段階方式」ではどちらがよいのでしょうか？

[80: 匿名さん]

>>79
（１）については年内も年明けも大差ないと思います。
（２）については、物件の地域の相場動向によりますが、たぶん下げていますよね。そうであれば時間が経てば経つほど、より安くしなければ売れないということです。半年後だと４００万下げても売れないでしょう。今すぐ値下げしましょう。今の値は相場より高めなんですよね。それなら１割以上下げないと反応がないと思います。２００万ではダメですね。３００万は下げましょう。

[81: 匿名はん]

７９さん

ちなみにどちらの会社の専任でしょうか？

大手のところでしたらそれなりに活動はしてくれているでしょうし
オープンハウス等は行いましたか？
もし行っていない様でしたら一度値段を下げて勝負してみては
いかがですか？
（どこら辺まで専任で頑張ってくれているのかが文章からでは不明です）

長期で売れればいいと思っているのか、短期で勝負をかけたいと思っているのか
が不明確ですので、長期でしたら相場＋αで勝負する事をおすすします。

あと、現在までの売却期間とそれまでの反応はいかがですか？

それによっても今後の展開は変わってきます。

[82: 匿名さん]

＞79

一番物件が動くのは、11月から1月です。なぜなら、この時期に、転勤が決まる人が
多いからです。また、子供の学校のことを考えて3月に引っ越す人が多いのです。

リフォームして3月末頃に住みたいと思えば、1月には引き渡してもらわないと
リフォームできません。

というわけで、11月~12月が一番中古が売れやすい時期とされています。

値段の下げ方は、なんとも言えませんが、今まで値段の交渉はあったのでしょうか?
普通、値段の交渉があれば、下げて売るのが普通なので、たぶん、値段の交渉は
なかったのではないでしょうか。ということは高すぎなのです。一気に下げたほうが
売りやすいのは間違いないです。買う人の尻を後押ししてくれます。

売り出してまもなく、近所の人には売り出しているのがわかってしまいます。
そして、徐々に値段を下げていると、”まだ、あそこ売れてないみたい。なんで
売れないんだ。”といわれて、あら探しが始まります。中古の売れ先は、近所が
一番多いので、あれこれ詮索されると、どんどん売れにくくなります。従って、
あれこれ詮索されない、3ヶ月以内に売ってしまったほうがいいです。

[83: 匿名さん]

79さん

値段さげて、オープンルームして、一気に売ってしまいましょう。
オープンルームの直後が一番売れやすいです。そして、これでも
売れなければ、まだ値段が高すぎるのです。

今は、中古がかなり売れているらしいので、この時期に売れないと
したら、どこかに相当問題があるのだと思います。物件そのものか、
値段か・・・。

[84: 匿名さん]

皆さん＞
大手の不動産屋さんです。
ポスティングや新聞折込、住宅情報誌への掲載をしてくれていました。

相場より高め、長期で考えていたため、数組の内覧はありましたが、
契約までは至りませんでした。内覧をした人からの価格交渉はありま
せんでした。こちらも交渉があれば、値下げは考えていたのですが。
（築５年以内、駅徒歩１０分以内、大型物件なので、そんなに悪い物件
ではないと思うのですが・・・）

３月までに売れればいいと思っていますが、ここは皆さんのおっしゃる
通り、相場まで価格を下げて、年末に向けて勝負に出たいと思います。

そこで質問ですが、このまま今お願いしている不動産屋に専任でお願い
するか、一般にして、今の不動産屋と地元に強い中規模の不動産屋の
２〜３社にお願いするか、どちらがよいでしょうか？
今の不動産屋（の営業マン）は、長期で考えていたせいもありますが、
若干、積極性にかけるというか、押しが弱いというか・・・

[85: 匿名さん]

皆さん＞

79です。
居住しながら、オープンルームって可能なのでしょうか？
オープンルームやってもらうなら、専任でないと難しいですよね？
一般では無理ですよね？

[86: 匿名さん]

高く売りたい気持ちはわかりますが、高値で出していても冷やかししか見に来ません。
露骨なもので、都心築浅マンションを売ったとき、私がチャレンジ価額で出していたときは
冷やかししか来ませんでしたが、相場よりちょい下で出したら一日で二桁の方が見に来て
こちらの希望価額で決まりました。
今後埼玉県のマンションの価額は下がる一方だと思いますから、大至急相場よりちょい安いかと
思う金額で売り抜けるべきでは。
おそらくあなたが相場と思っている金額より時点修正するともう少し安くなっているのが
きっと現状です。

[87: 匿名さん]

>>84
＞内覧をした人からの価格交渉はありませんでした。
内覧をした人が買っても良いと思った価格は、売値の３割引きくらいだったのかと。
あまりに開きがあったので交渉の余地なしと判断されたのだと思います。

[88: 匿名さん]

一般に切り替えて競合させたほうが現在の不動産屋も更に本気で
売却に掛かるのではないでしょうか。

一度本気で一般しようとしている理由を不動産屋に伝えた方がよいと思います。
また、どのタイミングでオープンルームにするのか不動産屋に相談するべきです。

でも、
＞ポスティングや新聞折込、住宅情報誌への掲載をしてくれていました。
そこそこ積極的な活動だと思いますが・・・

結局はやっぱり値段が高いのだと思います。

一般でもオープンルームも可能ですよ。

売却に関しては値段を下げたくなければ、
相場＋αでオープンルームで反応を見てはいかがでしょうか？

売れなければ時期を見て２月の末？ぐらいにもう１度
オープンルームで相場まで下げてリトライしてはいかがでしょうか？

いずれにせよ、一度オープンルームで勝負した方がよいと思います。

短期勝負か、長期で高値で売れるかを今一度考え直してはいかがでしょうか。

[89: 匿名さん]

８８です

逆に皆さんにお節介な質問ですが・・・

７９さんが、
仮に相場前後まで下げてオープンルームで売却勝負を掛けるとしたら、
時期はいつがベストだと考えます？

[90: 匿名さん]

＞時期はいつがベストだと考えます？
一刻も早く、できれば明日でしょう。日々価値が下がっているのですから。

[91: 匿名さん]

>>86さんの
＞大至急相場よりちょい安いかと思う金額で売り抜けるべきでは。
これが正解だと思います。私も１年ほど前に都心（港区）のマンションを売りましたが、地価上昇がピークを迎え下落に転じたと感じたので、欲をかいたら売り損ねると判断し、周辺同等物件より少し安めに出したところ、１か月ほどで値引きなしで売れました。
その後もマーケットを見ていますが、チャレンジしていた周辺同等物件は私の売値より２割以値下げしても売れていませんでしたね。相場を後追いしてもダメです。敢えてお客さんに「これはお買い得だ」と思わせる値付けをして早急に売り抜けた方が勝ちです。

[92: 匿名さん]

今は新築市況が大苦戦なので、値段の折り合いさえつけば中古にかなりの需要を惹きつけられるとも言えます。中古市場での成約率が高まっているのも個人の売り主の方が値引き決断するならいつでもできるからで、成約価格は一割から二割引きあたりです。新築マンションの新興デベ以外の大手が９月以降盛んに値引きに踏み込むと需要がそちらに移るおそれがあります。短期決着を望むなら早めに決断した方がベターと思います。ただ、潜在的需要は、マスコミが総悲観視しているわりには、なかなか底堅いものがあると考えます。

[93: 匿名さん]

居住しながらオープンルームは可能です。実際、見に行ったことがあります。

専任じゃなくてもやってくれると思います。ただ、一日張り付いていなくてはならない
ので、やってくれない業者もあるかもしれません。

[94: サラリーマンさん]

専任か一般かですが、私の経験では専任はよっぽど信頼できる仲介業者でなければやめたほうがいいです。
ここのサイトでも多くの方が一般にしたほうがいいとおっしゃっています。
その理由は情報が一箇所からしか入らないことと、両手狙いされるからです。
仲介業者は、ちらし攻撃一本やりのところ、駅前の立地のいいオフィスで飛び込み客を期待しているところ、口コミで地域のネットワークに優れたところなどいろいろあると思います。
面会してタイプの異なるやる気のある業者を選ぶのがいいかと思います。
2社一般で選んでみて、業者のやる気が感じられれば3社にしても構わないかなと思います。

[95: サラリーマンさん]

マンションの恐ろしいところは、下落相場で一度安い値段が付けられるとそれが新しい相場に
なってしまうところです。
そして同じマンションで値付けの競い合いなんかが起きたら悲惨です。
あせって売る方が値下げ断行してみるみる値段が下がっていくと、同じマンションの方々は
背筋が寒くなる思いになるでしょう。
逆に１次取得者にとってはここ１〜２年は絶好の買い場になる気がします。
とんでもない高額のタワーや駅遠い新築マンションを選ぶより、立地のいい駅近中古マンションは
お勧めになるでしょう。

[96: 匿名さん]

皆さん＞

79です。

皆さんのご意見、大変参考になります。ありがとうございます。

相場くらいまで下げて、今、専任でお願いしている不動産屋を含め、
オープンルームを行ってくれる不動産屋を探して、２〜３社一般に
変更したいと思います。

結果は、また報告させていただきます。

取り急ぎ、お礼まで・・・

[97: 匿名さん]

非常に的確かつ有意義なスレだ。この掲示板では珍しい。

[98: 匿名さん]

79です。

今、専任契約している不動産屋はあと２０日間程で契約が切れるのですが、
それを待たずに両者合意の上であれば途中解約ってできるのでしょうか？
その際、注意すべき点、もらっておいた方がよい書面等はありますでしょうか？

[99: 匿名さん]

この時期だと20日間も待ったら二百万は安くしないと売れなくなるでしょうね。
年末に動く人は激減しますから、2月、3月あたりまで持ち腐れといったところでしょう。

[100: 匿名さん]

なんか恐慌状態に突入みたい。アメリカ下院が金融安定化法案、否決。

もしかすると、3，4年は売れなくなるかも・・・。煽るつもりはないけど、
もう値下げしても売れない可能性がある。

私のところは、売買契約はすでに済んでいるが、違約金もらっても、契約
破棄されたら相当やばい。

[101: 匿名さん]

専任契約をしている不動産会社にとって、今契約を解除するインセンティブはないので
合意してもらうのはむずかしいのではないかと、思います。

仮に承知してくれたなら、将来のトラブルを防ぐため、
両者合意のうえ、前の契約を解除するむねの文書を作成、記名捺印
しておいたほうがよいのではないでしょうか。

契約の解除をいまできるかどうかは別として、
他の不動産会社とのコンタクトは今すぐ始めたほうが
よいでしょう。専任契約の解除日にあわせてすぐスタートできるよう、
今から準備をされたほうがいいと思います。