中古マンションが売れません、、、

[匿名さん]

築20年のマンションに５年住み去年の11月から売りに出しています。

が、未だに売れず。親戚の方に専任契約で売却活動をしてもらってるのですがネット掲載はなく広告も入れてるのか？？よくわかりません。電話もこちらがかけない限りかかってこないです。問い合わせも内覧もないだけだからかけることもないのか？と思ったり。今Wローンなのでそろそろ生活が不安になってきました。

価格は相場より300万程下げています。

物件が古いとやはり難しいのでしょうか。

入居の時に全面リフォームしてます。夫婦2人暮らしだったので割ときれい？だと思うのですが。

初めての売却なのでどうしていいものかわかりません。

[No.151 by 購入検討中さん 2008-10-19 03:43:00]

＞けっこう安く買い叩けるんです。

こういうことができるのは、プロかセミプロ。なかなか、一般人にはできない。
だいたい、リフォームした後、どんな風になるのか、予測できないのが一般人。

まあ、こういう人が大勢いれば、リフォームしてから売りだす必要がなくなって
お互い、いいんじゃないかと思いますけど。たいていは汚いと買ってくれないん
ですよ。

[No.152 by 匿名さん 2008-10-19 07:01:00]

>こういうことができるのは、プロかセミプロ。なかなか、一般人にはできない。

普通は、不動産屋にこの価格ならと伝えて、あとは不動産屋にネゴさせればいい。

[No.153 by 買い手 2008-10-19 07:51:00]

>>150
そう。買い手の意見としては、汚いので、値引きできるなあという考え方になる。
ただ、このスレッドの主題は、いかにして売るかということであるから、
149の意見を言ったまで。

主な意見から感じるのは、いかにして押しつけるか、なので。

相手の気持ちをくみ取れない売り手とは、たぶん交渉のテーブルについても
まとまらんと思うし。

あと、表面上汚いと言うことは、リフォームの効かない、あるいは管理組合お伺い
要素もそれなりと推定。

どっちにしろ、誠意の無い対応は、否定の証明につながる。
一度なされた否定を覆すには値下げしかないな。

[No.154 by 匿名さん 2008-10-20 04:07:00]

っつうか本音。今の市況下。汚くてもキレイでも、買いたたく。とーぜん。

[No.155 by 匿名さん 2008-10-20 22:11:00]

たたくやつにはうらない。

[No.156 by マンション住民さん 2008-10-20 22:21:00]

>>155
今下げて売っとかないと、これからどんどん下がるよ。

[No.157 by 匿名さん 2008-10-20 22:46:00]

買い叩くってのは具体的にどうやるんですか？
単に指値を入れるってのとは違うやり方があるんでしょうか

[No.158 by 匿名さん 2008-10-21 00:05:00]

>>157
良い質問ですね。単に指値を入れるだけです。しかし、タイミングがあります。
売主がしびれを切らして一度売値を下げたところを狙います。
例えば最初の売値が５９８０万円で、何ヶ月かして５４８０万円に下がったとします。
そこで５千万円ちょうど（相場よりやや低めで）で指値を入れます。
逆指値があれば仲介に「是非欲しいのだが５千万が限界」と伝えてもらいます。
今のように相場が弱いときには有効ですが、２年前の都心のように相場が強いときはダメです。

[No.159 by 匿名さん 2008-10-21 00:17:00]

１３９の都心物件を夏から売り出している者です。
既出質問だったら恐縮なのですが、それほど焦ってもおらず、
大幅に値下げしてまで売るつもりはない場合、一度、販売を
引っ込めたほうが良いものなのでしょうか？

今の三社による一般媒介契約は9月末から始めたので、12月末には
切れます。一年で不動産が一番動くのは年明けから3月までかと
思われるのですが、夏からずっとネットなどで情報が出続けるのって、
「売れない理由があるんだろう」といったイメージが定着してしまう
ものでしょうか？　実際、とある不動産会社からは、そのような
アドバイスをいただいた次第です。

[No.160 by 匿名さん 2008-10-21 00:39:00]

>>159
＞一年で不動産が一番動くのは年明けから3月までかと
いや、新年度までに転居したいと思っている人は年内の契約を目指します。
２月だと遅いですよ。引渡が４月になってしまう可能性がありますから。

＞夏からずっとネットなどで情報が出続けるのって、
＞「売れない理由があるんだろう」といったイメージが定着してしまう
それはありますね。長く晒されている物件は、よほど安くない限り見ようと思いません。

>>139も見ましたが、既に買い換えてダブルローンですか。
相場が上げているときなら買い先行で良いですけど、もうとっくに相場は下げています。
高いときに買って、安いときに売るということになってしまいますね。
３年以上待てますか？　３年経っても下がる一方かも知れませんが。

[No.161 by 匿名さん 2008-10-21 01:04:00]

１６０さん

　ご回答有り難うございます。
　そうですね、とりあえず、一般媒介契約が切れる
　年内の動きを待って、賃貸も含めて考えます。

　ダブルローンですが、売り出し中の物件については、
　ほぼ来年には、満期になって自由に使える資金が手元に
　入るので完済できそうです。また、新規物件に
　ついても無理なローン組みはしておりません。
　今の販売価格で中古が売れたら、こちらも完済できる
　目処です。

　ただ、２〜３ヶ月の差で売りに出すタイミングを見事に
　逸したことは否めません・・

[No.162 by 匿名さん 2008-10-21 02:10:00]

どうですかね。都心物件ですよね。4月から住みたがる人は、子供が小中学生の人
がほとんどではないでしょうか。それ以外の人は、4月は関係ないといっていいでしょう。

小中学生のいるファミリーが都心物件を買うことはあまりないのではないかと思う
のですがいかがですか。ファミリーだったら、80m2は必要ですよ。都心に買える
んですか。

不動産業者は、4月から出てくる物件は良くないと言ってましたが、私の経験では
ほとんど嘘です。2月に契約して入居する前に、いい物件が4月とか5月くらいに
ぞろぞろ出てきて、腹がたちました。もう契約終わっているのに、見にいきまし
たよ。

まあ、今は新築にせよ、中古にせよ、売買しにくい時期であることは確かです。
不況を脱出するであろう1，2年後まで待ったほうが良いと思います。ただし、
その時点で住宅事情が今と激変している可能性もありますが。

[No.163 by そろそろ買い時 2008-10-21 11:24:00]

私は買主ですけどリフォームしてないマンションの場合、まず５００万引を念頭において交渉しようと思っています。自分でリフォームしたらその位掛かるんではないかとおもっているから。

素人考えですいません

[No.164 by 匿名さん 2008-10-21 12:16:00]

＞５００万引を念頭において交渉しようと思っています。

元の値段次第ですが、いくらを念頭に置こうと自由。1500万円だったら、すんなりとは
認めてくれない可能性あり。9500万円だったら、あっさりと認めてくれるかも。

都心は厳しくても、準都心は、実需がないバブル状態だったので、値下げ交渉しやすい
と思います。都心はさがっているとはいえ、きついでしょう。売り主もまだ強気。
わざわざ、安くなっている時に売ることもなし。都心の所有者だったら、もともと
金持ちだろうし・・・

[No.165 by 匿名さん 2008-10-21 12:51:00]

あと値引き交渉をうまくやるには、相手が値引きに応じた場合原則必ず
購入すること（購入能力があること）がポイントです。
特にローンキャンセルになった場合、この時期においては売り手の機会
損失は計り知れないので、まず確実に支払いができることを売主側の仲
介業者にアピールしたほうがよいです。

いくら高値で応札してもらっても購入する気がない人、購入する能力が
ない人を相手にしていても時間の無駄です。
不動産売買は金持っている人が優先権があります。
仲介屋は成功報酬なので、売買が成立するかどうかが重要でありいくら
で売れるかは正直関心が薄いです。
指値に応じてくれたら必ず購入（売買成立する）という意思があって
本腰がはいるわけですから

>>161

地震は心配ですが、売却資金を当面使うあてがないのであれば賃貸に
して今のところはキャッシュフローを得たほうがいいと思います。
最悪賃貸中のまま売却も可能だし、賃貸中の方が買ってくれるかも
しれません。

[No.166 by 経験者 2008-10-21 22:44:00]

売るタイミングが話題になっていますが、多くの人にとっては、売る時期は別の新しい物件に住み替えする時期。実は売るタイミングはそれほど大きな問題でないように思います。景気が悪ければ、買う物件の値段も下がっており、結局、売り買いの価格差は大きく変わらないように思います。

重要なのは、やはり妥当な価格で売ることだと思います。そのためには、買いたい方の心をきちんと捉えることに知恵を絞ることが、必要以上の値引きを防ぐ手だてですし、結果的に買う方の満足度も高いかと思います。共栄の原則が一番大事ですね。購入希望者が複数現れた時点で、値引きが起こりにくくなります。

貸すことに関しては、ずっと賃貸業を営むつもりならいいですが、そうでない一時的ならばリスクが大きいように思います。古くなればなるほど、売りにくくなりますよ。魅力的な最新設備を備えた新築物件が出てくる一方で、もっと築浅の中古物件もどんどん出てきます。賃貸者の要求に応じて、備品の修理も必要ですよ。また、いざ売る時には、改めてリフォームが必要ですよ。また、賃貸人がちゃんと入ってくれるかどうかもわかりません。入らなければ、家賃を値下げすることに悩まなくてはいけません。不確定要素が大きく、特に自分の仕事に全力投球したい時期に、あれこれと賃貸業のようなサイドビジネスで悩みたくはないと、私は思いました。

ある意味、損切が必要なこともあるかもしれません。でもあれこれと、不確定要素を未来にまでずっと引きずるよりも、腹を決めた方が、ずっと前向きの生活を送ることができることもあると思います。

価格を決める時に一番判断を鈍らせるのが、自分が購入し支払った金額だと思います。しかし、あくまでも、価格を決めるのは自分ではなく、物件に魅力と価値を感じたお客様です。
自分の物件の価値を、情報を集めて、極力客観的に知る。そして、その上で割り切ることが重要だと思います。

[No.167 by 匿名さん 2008-10-21 23:37:00]

やはり相場の持ち直し要素は見えてこないですね。
買い手もこのタイミングでは「待ち」を決め込むでしょうしね。
ふぅ。。。

[No.168 by 匿名さん 2008-10-22 00:34:00]

１６５さん、１６６さん

　ご親切にアドバイス有り難うございます。
　１３９＆１６１の都心物件販売中の者です。
　恥ずかしい話ですが、本日、ひょんなことから重大な認識不足をしていたことが
　判明しました。ダブルローンなのですが、前の、すなわち今売ろうとしている物件は
　住宅金融公庫からの借り入れなのです。残債がある以上、賃貸はできないのですね・・。
　あまりにも素人で情けない限りです・・。

　これで本格的に売却に向けて真剣な努力を迫られました。
　１６６さんの仰る通り、せめて自分の当時の購入価格くらいは
　手元に残したいという欲が、思い切った決断を鈍らせています。

　本来、中古なんで値段が落ちて当たり前なのですが、この春頃までは
　同じマンションの物件が1000万くらい上乗せされて、どんどん売れていった
　のを知っているのと、タワマンではないのですが、本当に利便性に富んだ
　希少性ある立地なので、固執してしまっている部分もありますね。

　買い換えたマンションは、一応首都圏ですが、東京都を離れてしまったものの、
　環境と広さなど非常に満足しているので、売りに出している物件に戻ることは
　多分無いので、仰る通り、前向きに今の生活を楽しみたいです。

　近々、販売をお願いしている業者さんと、相談してみます。

　色々と有り難うございました。

[No.169 by 匿名さん 2008-10-22 04:06:00]

>残債がある以上、賃貸はできないのですね

え?　賃貸と残債があることは関係ないと思いますが・・・・

ただ、買い換えではなく、新たに購入となると、いろんな税制上の特典がつかないですね。
都心物件をお持ちの方であれば、そんなものたいしたことではないのかもしれませんが・・・

なお、購入価より高く売れれば、それは収益になりますので、収益に対して一定の割合で税金を
払う必要があります。

[No.170 by 匿名さん 2008-10-22 10:45:00]

>>169

一般的な住宅ローンは物件に自己居住することを条件に実行されます。
ゆえに物件を自己居住以外の目的とする場合（賃貸する、別荘にする）は
原則残債の一括返済を求められます。つまり残債がある場合は賃貸にする
ことはできません。

ただこれは原則であって転勤などやむをえない理由がある場合に限っては
個別対応でローン返済を当初予定通り継続させてくれる場合もあります。

１３９＆１６１氏の場合も該当物件に現在居住していないため厳密にいえば
今現在も契約違反の可能性がありますが、まあ売却活動中であるため特に
とがめられることはないでしょう。
ただ当然ながら売却をする場合、住宅金融公庫なり金融機関の抵当権を抹消
（つまり残債を全額返済する）しないと所有権の移転ができません。
残債抹消するお金は売却金額を充当するのが一般的で、決済が完了できない
抵当権抹消ができないケースがままあります。
なので決済当日は売主・買主・仲介業者・司法書士等関係者が抵当権を
つけている銀行などに集まりまして、同じに日決済、抵当権抹消、所有権
移転のすべての処理を行うことになります。当然平日でないと銀行はやって
いないので仕事が忙しい方などはご注意を

以上ご参考まで

[No.171 by 匿名さん 2008-10-26 02:04:00]

先日、内覧希望者があり、夫婦共々相当気に入って
帰って頂いて、売却がほぼ決まりそうです。
（値段も安めで気に入ってくれていると言っていました）
間違いなく近日中に、契約になると思います。

が・・・、住宅ローン減税の動向が気になります。
こちらとしては、出来るだけ早期の引渡しを希望しますが、
私が相手方でしたら、そちらの動向を知った上での契約が希望だと思います。
（実際そこを考えているかは不明ですが）

あとは交渉で決まるとは思いますが、
先延ばしにして、他に良い物件があったので、キャンセルになってもイヤなので
円満に進めるには、どういった交渉が良いのでしょうか？

契約の流れはどういった感じになるのでしょうか？
（結果的に売った金額が私達の手元に支払われるのは、どのようなタイミングなのでしょうか？）

なにぶん素人なので右も左も解りません。

ここで、変なことをしてお流れにはなりたくありません。
しかも、売り急いでいるようなそぶりはあまり見せたくありません。
（交渉直前に大幅値切りをされても困りますので）
経験者様、お詳しい方々のどうかアドバイスのほど宜しくお願い致します。

[No.172 by 匿名さん 2008-10-26 02:34:00]

お金が支払われるのは、引き渡し後です。

大変なのは、残債がある場合です。売り主は、買い主からお金をもらって、残債を
片付けて、それから引き渡すのですが、これを全部一挙に行う必要があります。
少しずれてしまうことがあります。要するに、引き渡してもらわないうちに、
お金をもらわなくてならない。でも、たいてい契約書に、ズレが生じることを
了解する、と書くので、問題は生じません。

上記のようなあわてる事態がなければ、普通の支払いと同じで良いと思います。
もの(マンション)を渡して、それに抵当権などがついてないことを確認の上、
お金もらう。

購入日は引き渡しの日になると思うので、それを来年に延ばしてくれと
言われて、それが問題なければ、それで良いと思います。契約時に、
何割かもらいますが、それがキャンセル料になります。私は、キャンセルが
怖かったので、なるべくキャンセル料をあげようとしましたが、仲介業者に
停められてしまいました。まあ、普通は滅多にキャンセルはないと思います。

仲介業者のセールストークでないことをお祈りします。値引き交渉の話が
出るようであれば本物。今時、値引き交渉もないようなら、それは仲介
業者のセールストークです。仲介続けさせてもらうために、業者はなんでも
やりますよ。

[No.173 by 匿名さん 2008-10-26 02:40:00]

＞般的な住宅ローンは物件に自己居住することを条件に実行されます。

これは、住宅ローン実行時に限定された話ではないのでしょうか。要するに、ローンが
実行されてから、自己居住をなんらかの理由で止める人はかなりいると思います。
現実に、私は、そのようなマンションを借りてきました。

もちろん、銀行にばれてないから、というのはありうるとは思いますが・・・。

[No.174 by 匿名さん 2008-10-26 02:41:00]

１７１の補足です。

先方様は、内覧時に「できれば子供の学校の事情により３月引渡し希望」とのお話でした。

交渉条件次第でしょうが、これにより引渡しの
全額決済も３月になってしまうのでしょうか？

「出来れば、全額決済だけでも先に済ませて、あとは、先方様のご都合でお引越し下さい。」
って感じの内容では、冷たい対応になるのでしょうか？

私達も、”買替え”を考えての売却なので３月まで決済されなかったら
厳しい状況です。

文章能力が無く、解りにくいかも知れませんが宜しくお願い致します。
（今回のチャンスを逃したくなく、結構、いや、かなり必死です）

[No.175 by 匿名さん 2008-10-26 02:49:00]

１７２さん、早速のアドバイス有難う御座います。
大体の流れは、素人ながらよく解る事ができました。

＞引き渡してもらわないうちに、お金をもらわなくてならない。
でも、たいてい契約書に、ズレが生じることを了解する、と書くので、問題は生じません。

これは３月になってしまう場合においても、先に決済することに該当する可能性が
あるのでしょうか？

[No.176 by 匿名さん 2008-10-26 06:39:00]

売主さんの希望は、今のうちに全額決済して引渡しは三月ということでしょうか?
それはまず無理ですね。買主は飲まないでしょう。

契約・手付けを今行って、引渡し・決済は三月という話ならありえる話ですが
残金が入るのは三月になって、その直後に新居の最終決済や引渡しです。
売却決済の後引き渡しまで１週間程度の引渡し猶予をもらい
その間に引越しというのは可能な交渉でしょう。
ただしその場合、買主がローン実行されないような事態になったら、悲惨なことになる可能性が
あります。

なるべく今のうちに売り物件の引渡しまで済ませて、三月までどこかで賃貸して過ごすのが
リスクは小さいのでは。
いずれにせよ具体的な買い付け申し込みが買主が入れてこない限りまだ買主は本気では
ありません。他に購入希望者が入ってこない限り様子を見てるような人はいますよ。

[No.177 by 匿名さん 2008-10-26 08:31:00]

>先方様は、内覧時に「できれば子供の学校の事情により３月引渡し希望」とのお話でした。

なんか変・・・。3月に居住希望・・・ということでよね。普通、引き渡しが延びるのは
売り主の事情です。契約済ませたからには、一日でも早く欲しいのが買い主です。
今部屋がどのような状態なのかわかりませんが、場合によっては、部分的なリフォーム
することもあるでしょう。

私は中古を買った時は、3ヶ月待たされました。リフォームする時間が3週間しか取れず、
大変困りましたが、売り主の事情なのでしょうがなかったです。

買い主は、引っ越し希望が3月であれば、それまで住まなければいいだけの話なので、
延ばす理由はありません。

中古は、買いたい人が出てきたら、それで終わりなので、他の希望者が出てくるのを
見ているということはありえないです。専任だったら、業者は知ることができますけど。
まさか、買い主と業者が結託してしまうということは普通はないでしょう。

そのお客は期待薄いですね。変な客しか出てこないのは業者が悪いのです。専任ですか?　
専任はほんとに駄目だと思います。勝手に断ってしまうこともあるみたいだし・・・。

[No.178 by 匿名さん 2008-10-26 08:47:00]

＞なるべく今のうちに売り物件の引渡しまで済ませて、三月までどこかで賃貸して過ごすのが
リスクは小さいのでは。

私達も賃貸は覚悟の上での売却です。
今回は、土地から探して家を建てたいと思っているので
当然３月には間に合わないので、賃貸になるのは間違いないです。

あとは、引渡し日ですね。
やはり早期に売却して、すっきりしたいですねぇ。
どうしても先方さんが３月要望でしたら、こちらが折れるしかないのでしょうか？
そこで良い交渉戦術があればアドバイスお願いします。
（その為の多少の値引きは覚悟しています。）

また、仮に１０月末に契約がなさて、３月ではなく引渡しもスムーズに行えた場合の
日数はおおよそ何ヶ月ぐらい掛かるものでしょうか？

＞他に購入希望者が入ってこない限り様子を見てるような人はいますよ。
私達は一般媒介です。
これは卑怯な手かも知れませんが、嘘でも「他の方も見にきて気に入っているので、購入の決断は早めにお願いします」と営業さんに伝えた方が宜しいのでしょうか？あまり気が進みませんが・・・

[No.179 by 匿名さん 2008-10-26 08:56:00]

１７７さんへ

アドバイス有難う御座います。

＞なんか変・・・。3月に居住希望・・・ということでよね。普通、引き渡しが延びるのは売り主の事情です。契約済ませたからには、一日でも早く欲しいのが買い主です。

変化もしれませんが、買主の都合は間違いないです。
私達ではなく、仮に第３者が冷静に見たとしても、
あの夫婦は純粋に子供の都合で３月にしたいというだけの様子でした。

私達もそうですが、購入希望者も素人なのだと思います。

[No.180 by 匿名さん 2008-10-26 09:31:00]

絶対に売るのが前提なら、すぐにでも賃貸に引っ越しして、空きにしておくという考えも
あるとは思います。空きのほうがはるかに売りやすいですよ。

ただ、今は中古の販売状況があまり良くないので、覚悟はしたほうが良いと思います。
つい最近、私が昔お願いした中古業者とたまたま合いました。ちょっと話をしたので
すが、新築はまるで駄目だが、中古はそこそこ動いているという話でした。

値段が間違ってなければ、3ヶ月で10人以上は見に来るのが普通です。あわてる必要はない
と思います。条件の悪いマンション(バス便、徒歩10分以上、狭い、うるさい、天井低い)だと、
下手すると、値段いくら下げても売れない可能性もあるので、よく検討されたほうが
いいですね。

[No.181 by 匿名さん 2008-10-26 12:10:00]

１７８です。

＞他に購入希望者が入ってこない限り様子を見てるような人はいますよ。これは卑怯な手かも知れませんが、嘘でも「他の方も見にきて気に入っているので、購入の決断は早めにお願いします」と営業さんに伝えた方が宜しいのでしょうか？あまり気が進みませんが・・・

このようなことをされた方はいらっしぃますか？

[No.182 by 匿名さん 2008-10-26 12:17:00]

＞「他の方も見にきて気に入っているので、購入の決断は早めにお願いします」と
＞　営業さんに伝えた方が宜しいのでしょうか

こんなのは、仲介業者がやるのが普通。売り主がそんなことやるなんて、聞いたこと
ないです。

このあたりは、買い主と仲介業者のばかしあいですね。売り主が、仲介業者に
そんなこと言ったら、見下されてしまうと思いますよ。心配しなくても、
仲介業者はいろいろやってくれますよ。さすがに、大手はやらないかもしれ
ない。また、業者も客の顔を見てやるでしょうね。ある程度経験のある買い主
に、そんなことをいったら見透かされてしまいますから・・・

[No.183 by 匿名さん 2008-10-26 15:30:00]

買いを急がせるような言動は、よっぽどのお人好しでない限り、今の時勢かえって逆効果。それでその買い主がひいた後延々と広告することになるリスクも考えよ。

[No.184 by 匿名さん 2008-10-26 15:37:00]

今は３ヶ月待って売れなければ、まあ〜同じ条件では６ヶ月待っても売れない。ホントに売りたいなら、突っ張ってばかりでなく、ある程度の見切りは必要。あまりに急速な市況悪化のため、売り主側の判断もかなりの苦渋に満ちたものになるだろうが、機会損失を最小限に留めるための合理的判断として致し方ない。

[No.185 by 匿名さん 2008-10-26 16:42:00]

179さんの購入希望者は、3月まで今の学区に子供を通わせて、
3月の春休みに引越し、新年度の4月から新しい学区に通わせたいという事では？
なので今契約すると、現在の住居の支払いと新居の支払いが数ヶ月かぶってしまう。
なので3月引渡し希望、という事情でしょうか？

[No.186 by 匿名さん 2008-10-26 17:18:00]

みなさまアドバイス有難う御座います。
とても参考になります。

１８４さんへ

＞ある程度の見切りは必要。
見切りとはどのような意味でしょうか？

１８５さんへ

まさにその通りです。

ですので、相手にあわせなくてはいけないのか、
もしくは、そのダブリ分の見合い分を値引きするか迷っている最中です・・・

みなさんだったら、どうしますか？

[No.187 by 匿名さん 2008-10-26 18:30:00]

＞現在の住居の支払いと新居の支払いが数ヶ月かぶってしまう。

そこまで売り主に負担させるもんなんですね。少々驚きました。まあ、しかし、
売り主が納得すればいいだけの話。100万円くらいですかね。それで、値引き
しなくてすむなら、オンの字という印象はあります。

[No.188 by 経験者 2008-10-26 18:31:00]

自分も新築物件の購入の際、子供の学校の事情で３月まで引っ越しが出来なかったので、買主が引き渡しを子供の学校の関係で３月まで延ばして欲しいという気持ちはわかります。人が住んでいないと家が傷みやすいとか、住んでいないまま万が一大地震や火事が起こった場合、まだ引き渡しを受けていなければ、自分の補修責任にならないのでは？など、あれこれと余計なことを考えてしまうものです。
でも、いったんそんな気持ちまで考慮してあげる必要はないかと思います。

もし２番手の人が現れ、「すぐに契約し、遅滞なく引き渡しと引き換えに残金を全て払います」という条件を出した場合、１番手よりも有利な条件を出したことになり、交渉優先権は２番手の人に移ります。

引き渡し先延ばし条件で決定してしまうより、もっと売り出し物件のアピールに努めるのも１つのやり方かと思います。ただリスクはあります。他にいい物件が出てきた場合、そちらに流れてしまう可能性はあります。

リスクを考慮した上で、ご決断下さい。

[No.189 by 匿名さん 2008-10-26 19:45:00]

>>186

一般論としては契約〜引渡し（残金決済）の期間はできるだけ短いほうがよ
いと思います。期間が長ければ長いほど不測の事態が発生する可能性が高く
なるからです。（売主にとっても買主にとってもです）

あとは決済が遅くなる分、手付金を多めに入れてもらう（キャンセル防止）
とか、固定資産税相当分、管理費、修繕積立金相当を買主に負担してもらう
など妥協点を探るくらいですかね。

[No.190 by 匿名さん 2008-10-26 20:20:00]

１８９さん

アドバイス有難うございます。
たしかに手付金を多く貰うのが最善の方法かも知れませんね。

是非そうしたいと思います。

また、報告いたします。

[No.191 by 189 2008-10-26 20:35:00]

>>190

ただ手付けを多く受け取った場合、売主都合でのキャンセル時の
ペナルティ（通常手付け倍返し）も大きくなるので一応考慮してく
ださいね。（万が一火事などがおきて引渡しができなった場合の
対応については契約時によくつめておいたほうがいいですよ）

[No.192 by 匿名さん 2008-10-26 22:27:00]

私も買換経験ありますが、>>188-189のとおりだと思います。
「契約後速やかに引渡」が原則でしょう。
買主は来年３月の入居まで空室で所有だけしていれば良いことです。
それまで残金を払ってくれないというのであれば、そんな条件は受け入れず、速やかに引渡（支払）に応じてくれる他の買手を優先すべきでしょう。
ちなみに私は買換の際、買い先行でしたが、５月に転居先購入契約、６月に引渡、自己都合で直ぐには転居できず半年後の１２月に転居、転居後に前の住居売り出し、翌年１月に前の住居の売却契約、２月に引渡というスケジュールでしたが、さっさと買っておいて良かったと思っています。
転居予定の半年前の引渡でしたが、その後は欲しいと思う物件は出てきませんでしたから。
同じことが今回の買主にも言えます。今回見送っても来年３月までに欲しい物件が見つかる保障はないのですから、「速やかに引渡（決済）に応じてくれないなら他の方に売ります」と言えば応じると思いますよ。
仮に３月まで決済できない（お金が工面できない）という事情もあるなら、それこそあてになりませんから、パスして次の買手を探しましょう。

[No.193 by 匿名さん 2008-10-27 01:00:00]

192さんのやり方に賛成ですね。

手付け金の増額に問題があることは前に書きました。10%を大きく超えることは習慣上
できないと思います。私は、そう仲介業者から言われました。

あまり変なことはしないほうがいいと思いますよ。

[No.194 by 匿名さん 2008-10-27 13:05:00]

その買主は今の値段で買う気はあまりないのではないでしょうか。足元を見てくる可能性が高いと思います。そのあげく、キャンセルですと途方にくれますから、今引渡しならいくらで買う気があるのか、つめて売買希望書を仲介不動産やさんに出させたほうが時間の浪費にならないですよ。

[No.195 by サラリーマンさん 2008-10-28 01:35:00]

手付金の話が上がっていますが、そんな事より先に確認すべきことがあります。
それは相手がローンを利用するか否かです。
ローンを利用するのであれば、当然契約書に融資特約を付けてくるでしょう。
そのとき、融資特約の期限が３月ぎりぎりまで引き延ばされると、手付金の増額なんて
意味をなさなくなります。
契約後にローンの審査を行うわけですが、銀行ローンの承認後、来年３月まで融資実行を
銀行が待ってくれるかという問題もあります。
交渉の際にまず必要な事は、相手に関する情報を如何に網羅して入手するかです。
その後の交渉戦術はそれから考えればいいです。

[No.196 by 匿名さん 2008-10-28 07:28:00]

＞交渉の際にまず必要な事は、相手に関する情報を如何に網羅して入手するかです。

情報を網羅とは、担当営業マンに先方の情報を聞き出すって事ですか？

[No.197 by 匿名さん 2008-10-30 09:57:00]

推測でもかまいません。アドバイスお願いします。住宅ローン控除で売却しやすくなるんですかね〜？

[No.198 by 匿名さん 2008-10-30 15:23:00]

値段次第じゃないですか。

2000万円~3000万円を借りる人には恩恵が大きいですが、5000万円以上を借りる人には
あまり効果なし。

ないよりはいいけど、という感じ。

買い控えが起きている原因は、給料とかボーナスがどうなるかわからない不安だと
思われ、来年早々くらいまでは様子見の人が多いんじゃないでしょうか。不況とい
うだけなら、中古を買う人は多いと思うけど。倒産の危険もあるんじゃ、あぶなく
て買えない。

でも、底割れは止まったようですね。買いに出てくる人は出てくるかもしれません。
新築はすさまじく売れ行き悪いですが、中古はそこそこ売れているみたいです。
先日、偶然道で会った、昔お世話になった中古仲介業者に聞きました。

[No.199 by 匿名さん 2008-10-30 16:52:00]

中古が新築より幾分掃けだしてるのは、値引き決断の身軽さから。新築との対比で中古で値ごろ感があり魅力的な物件に購入検討者の目がいきだしたため。 新控除案は下落基調の最中、ある程度のカンフル剤となり得るが、当面まだ未定の部分多く内容見極めのため年内はかえって動きが止まるかも。また、控除限時感からの解放のため尚更ゆっくり慎重に物件選びができることから、下落基調の市況下では駆け込み的な需要急増はないと思われる。

[No.200 by 匿名さん 2008-10-30 22:33:00]

>>198で質問したものです。

先日、営業さんより営業さんは値引きと引渡し時期について交渉に伺いますとの事でした。
ようやく１０月３０日に交渉の土台につくことが出来ました。

マンションの売却価格は２０８０万円です。
こちらの金額要望としては、元々が限界近くの売却価格設定にしたので
３０万引きが限界だと考えております。
それ以上は非常に厳しい状態です。
引渡しは、出来れば年内中で交渉に持ち込もうと思います。
仮に３月になってしまう場合は、手付金を多く貰おうと考えております。

上記のように交渉したいと思いますが、疑問に思うことがあります。
営業さんは、少しでも高く売りたいと思い、
売主側（私達側）に着いて交渉をしてもらえるものですよね？

また、買主さんがいくらだったら購入するのか、
営業さんにズバリ聞くのはダメなのでしょうか？

あと、交渉してくるとは、一般的に仮審査等を含めて金銭的にある程度工面
出来る状態であるからしてくるものでしょうか？

私達の都合の良い交渉への持込み方がいまいち解らない現状です・・・

自分達の売却なのですが、第３者の方々に依存して質問ばかりですみません。
素人なので、良きアドバイスお願いいたします。