築20年のマンションに５年住み去年の11月から売りに出しています。
が、未だに売れず。親戚の方に専任契約で売却活動をしてもらってるのですがネット掲載はなく広告も入れてるのか？？よくわかりません。電話もこちらがかけない限りかかってこないです。問い合わせも内覧もないだけだからかけることもないのか？と思ったり。今Wローンなのでそろそろ生活が不安になってきました。
価格は相場より300万程下げています。
物件が古いとやはり難しいのでしょうか。
入居の時に全面リフォームしてます。夫婦2人暮らしだったので割ときれい？だと思うのですが。
初めての売却なのでどうしていいものかわかりません。
[スレ作成日時]2008-06-29 23:38:00
注文住宅のオンライン相談
中古マンションが売れません、、、
| No.101 |
by 匿名さん 2008-09-30 20:19:00
削除依頼
専任契約をしている不動産会社にとって、今契約を解除するインセンティブはないので
合意してもらうのはむずかしいのではないかと、思います。 仮に承知してくれたなら、将来のトラブルを防ぐため、 両者合意のうえ、前の契約を解除するむねの文書を作成、記名捺印 しておいたほうがよいのではないでしょうか。 契約の解除をいまできるかどうかは別として、 他の不動産会社とのコンタクトは今すぐ始めたほうが よいでしょう。専任契約の解除日にあわせてすぐスタートできるよう、 今から準備をされたほうがいいと思います。 |
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| No.102 |
by 匿名さん 2008-09-30 21:59:00
>>98
専任契約は合意がなくとも売主都合で解約できます。 ただ契約期限内に解約を行うと売却活動にかかった費用（チラシ作成費等）を 請求される可能性があります。あとは１０１さんの書いているとおり解除するに せよ、契約期限切れをまつにせよ間がなるべくあかないよう今から準備するのが いいと思います。 あと期限がきても互いに事前に通知しない場合契約が自動延長になる可能性が あるので事前通知が必要かどうか契約書をよく確認しておいたほうがいいですよ。 |
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| No.103 |
by 匿名さん 2008-09-30 23:35:00
現在、専任で某不動産会社に売却をお願いしているのですが、活動報告が3ヶ月で3回しかありません。（最後の報告は8月24日です）
2週間に1回は文書かメールで報告をするというのが契約書に明記されていますが、報告がなされていない場合、契約途中でも義務違反という理由で解約を要求できますでしょうか。 |
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| No.104 |
by 匿名さん 2008-10-01 00:24:00
98です。
皆さん、アドバイスありがとうございます。おっしゃる通り、 （１）トラブルを防ぐため、両者合意の上、前の契約を解除する旨の文書を 作成、記名捺印しておく。 （２）専任契約の解除日に合わせてすぐスタートできるよう、他の不動産会社 とのコンタクトは今すぐ始める。 をしたいと思います。 いろいろありがとうございます。勉強になります。 |
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| No.105 |
by サラリーマンさん 2008-10-01 02:32:00
１０３さん
http://www.pcc21.co.jp/senzoku.htm http://www.smhome.co.jp/tishiki/baikai/baikai.html 業者が報告の義務を怠り催告しても履行しなかった場合は解除できますが、 １０３さんが現時点で改善要求を伝えてなければ難しいかもしれませんね。 でも契約を履行していないのは確かだから交渉すればいいと思います。 専任から一般に切り替えたいと要求すれば、あっさり受け入れられるかも。 ただ、そういういい加減な行為をする背景も推察する必要があると思います。 |
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| No.106 |
by 匿名さん 2008-10-01 03:24:00
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| No.107 |
by 匿名さん 2008-10-01 23:55:00
一般から専任に変えてスムーズに売却できたという話はありますか？
逆はよくこのスレでも見るのですが。 |
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| No.108 |
by 匿名さん 2008-10-02 00:07:00
私は当初専任にしましたが、あっさり一般に切り替えてくれま
したよ。 コツは直接相手の事務所に行って交渉することかも。 |
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| No.109 |
by 匿名さん 2008-10-02 20:16:00
オープニングハウスは気軽に行けるので、できるだけ多くの人に
物件を見てもらうには、とてもよい方法です。 それだけに、十分な事前の準備が必要です。 きれいに掃除することなどに加えて、ご参考までに言えば、 ・予算と相談しながら、小規模なリフォームなど行う （バスタブの取り換えなら、１，２日に終わり、住みながらでも十分可能） ・費用対効果が非常に高いのは、ベランダなどに花を植えて美しく飾ること。 部屋の雰囲気が見違えるように変わり、第一印象がよくなる。 また、住まいを大切に使っている売主との印象を与えることができる。 （ホームセンターなどで、ゼラニウムの苗やプランターを大量に買い込んでも 1万円を超すことはない。） ・部屋をすっきり見せるために、不要物や家具の一部は、最近よくある トランクルームなどに一時預かってもらう。 ごちゃごちゃしているのと、物があまりないのでは、 部屋の広さ、明るさが、全く違って見える。 こういう準備も、少なくとも１、２週間かかりますので、 今から始めてはどうでしょうか。 ご健闘を祈ります。 |
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| No.110 |
by 匿名さん 2008-10-02 21:01:00
＞部屋をすっきり見せるために、不要物や家具の一部は、最近よくある
トランクルームなどに一時預かってもらう。 ごちゃごちゃしているのと、物があまりないのでは、 部屋の広さ、明るさが、全く違って見える。 すごい。感服。ここまでやってれば、私のところも、もっと簡単に売れたのかも・・ でも、うちの場合、半端な家具の数じゃなかったしなあ・・・。ここまでやると なると、要するに引っ越しですよね。 |
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| No.111 |
by 匿名さん 2008-10-04 15:43:00
専任にすると安心するようにも感じるけど、実際は一般にしてオープンにしたほうが、手広く広告できるメリットが大きいと思います。
中古売却は、結局は値段。 何組か問合せがあって見学にくるような価格設定でないと、難しいでしょう。 周辺相場よりも、３カ月で売れる価格とか、半年以内に売却できる価格にしたほうがいいでしょう。 |
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| No.112 |
by 匿名さん 2008-10-04 15:49:00
109さんみたいに、風呂なし部屋を別に安くかりて、一時的に荷物を移動させてから、売る部屋を掃除するといいですよ。
居ながらの部屋を見せる場合ですけど。 売る部屋が片付けば、住みながらでも壁紙を張替えたり、床ワックスも部屋ごとに全部かけられるし、照明も新しいのにすれば部屋が明るくなって見栄えもいいし、カーテンくらいヨレヨレのはやめてとりあえず新しいのにしましょう。 10年使ったエアコンも新しく付け替えましょう。（次の人の手間がはぶけます） これだけやっても100万もしないはずで、居ながらの部屋を100万安くするよりも、そのままの値段で ずっと上手く売れるはずですよ。 あんまりキレイになると、売りたくなくなったりしてね。 以外にも、まだまだ住めるじゃーん。とか。 |
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| No.113 |
by 匿名さん 2008-10-04 22:21:00
確かに、中古マンションの売却では、価格が重要。
お願いしている不動産会社に、レインズなどが出している、自分のマンションや 地域の同じ条件のマンションの過去数年間の売値や成約価格などの データをもらって、じっくり価格設定を考えたほうがいいと思います。 それと同時に、マンションの売却には「気迫」が必要です。 「絶対、自宅を（市場の適正価格で）売ってみせるぞ。」 という強い気持ちを、ご夫婦が持てば、いろいろよい知恵も 浮かびます。 不動産会社は成約により利益を得ますが、それは one of them にすぎません。 only one を抱えている当事者たる売主が、 「何がなんでも、頭と体力を使って売ってみせるぞ。」 という姿勢こそ、一番重要だと思います。 |
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| No.114 |
by 匿名さん 2008-10-05 02:17:00
＞これだけやっても100万もしないはずで、居ながらの部屋を100万安くするよりも、そのままの値段で ずっと上手く売れるはずですよ。
これはうまい手ですね。全然思いつきませんでした。 |
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| No.115 |
by 匿名さん 2008-10-05 10:20:00
アドバイスを頂きたいのですが・・・
専任契約から2.5ヶ月間、内覧に来た人は３組程いましたが、 未だ売り手が決まっていません。最近は全く問い合わせがありません。 間取りは4LDKで、価格は相場＋200万円くらいに設定しています。 先日、不動産屋から値段を下げずにオープンハウスをやらせて欲しいと 言われました。（居住中） オープンハウスは効果が大きいことはこちらの掲示板でよく言われて いますが、現時点で問い合わせがあまりない中で、残り半月で値段を 下げずにオープンハウスをやる意味があるのか？とも思ってしまいます。 不動産屋の言う通り、値段を下げずにオープンハウスをやってみる方が よいのか、すぐにでも相場ぐらいに値段を下げた方がよいのか悩んでいます・・・ 専任契約が切れたら、一般に切り替えようと思っています。 |
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| No.116 |
by 匿名さん 2008-10-05 11:34:00
オープンハウスは、極めて効果的です。
ただし、相場よりあまりに値段が高いと見に来てくれない可能性があります。あまりに 高いと、値引き交渉すら生じないでしょう。 ところで、その”相場の値段”は、間違いないのですか? 相場の値段は、必ずしもあてに なりませんよ。相場の値段を知る一つのいい手は、業者引き取りの見積もりをもらうこと です。それプラス300万円~500万円くらいが本当の相場です。 業者を替えるのは、業者が積極的でない場合は、いい手ですが、オープンハウスを やってくれるような業者だったら、替えてもあまり意味ないかもしれません。 オープンハウスは、業者が1日、張り付いていなければならないので、業者に とってはかなりの負担です。 最近は、中古は手堅く売れているようなので、値付けが最大の問題ではないかという 気がします。今まで3組しか見に来ないのは、それが最大の原因ではないでしょうか。 なお、駅からバスというような物件じゃないですよね。こういう物件は、今は、 いくら値段さげても売れない可能性があります。築20年以上、70m2未満、駅から 徒歩10分以上というような物件は、売れない可能性があると、覚悟したほうが いいです。その場合は、リフォームして住むしかありません。もちろん、この 場合も、かなり値段さげれば売れる可能性はあるとは思いますが、時間がかかる 可能性が大きいです。 |
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| No.117 |
by サラリーマンさん 2008-10-05 17:21:00
現在専任で契約している業者を一般で再契約し、他の業者とも一般で契約するのは
いいと思いますよ。 |
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| No.118 |
by 匿名さん 2008-10-05 23:23:00
2.5ヶ月で三人しか見に来ないなんて価格が高すぎるか近所の人にとって全く魅力がない
物件にしか思えませんが。 今まで冷やかしすらろくに来ないんじゃオープンルームやっても見に来ない気がします。 200万価格が落ちれば買ってもいいかな、と思う人がいるならとりあえず見に来るでしょう。 値下げ交渉すればいいんですから。 おそらく実際の相場プラス200万以上の価格設定になってる気がしますが。 最低その200万は下げないとオープンルームやってもあまり成果はないと思います。 |
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| No.119 |
by 匿名さん 2008-10-06 00:03:00
市況の先安感は否めない情勢なのですから、とにかく客付け効果ありという対策を講じた方がよいでしょうね。オープンルームはその有効策なのですが、これまでの状況から検討者がなかったのに価格据え置きのまま、オープンルームを行う点について仲介業者に何か特段の秘策でもあるのでしょうか。何もバーゲンセールをする必要は当然ありません。とにかく、一人のお客さんに来訪して頂き、成約に向けて鋭意交渉のテーブルについてもらえばよいのです。価格はなんといっても最高のアイキャッチ項目です。近隣で、ある程度マンションに関心のある方は、現価格も含め必ず見ています。せっかくオープンルームの機会をもつなら、仲介業者と総合的に対策を練り直してみたらどうでしょう。
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| No.120 |
by 匿名さん 2008-10-06 00:50:00
それともうひとつ。オープンルームをすると、のぼりを立てたりするので、当面売却に関心がなかった同じマンション住民にも「あの部屋売ってるんだ」と認識されます。同一マンション内で身内にもう１戸という方もないではないので、オープンルームの効用といってよいのですが、当該マンションの資産価値に一番敏感なのは同一マンションの住民なので、オープンルーム以後長丁場になりずるずる価格を下げていく売り方はどうかなあ、と思います。同一マンションの売却価格は相互に影響しますから。空き室でのオープンルームならいいですが、居住中のオープンルームだと一顧しておいた方がよいと思います。 とにかく来訪して頂いて水面下の価格交渉に入るのが得策です。
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| No.121 |
by サラリーマンさん 2008-10-07 03:15:00
うちの近所にずーっとのぼりが立っているマンションがあります。
その売り出している一階の部屋は、３〜４ヶ月前は２００万高かった。 １年前は９００万位高かった。 築浅＆駅近とはいえそんな値段で売れるわけないだろうがと、売主は勘違いしているなと １年程前思っていた。 それで当初の値段から７００万位さげてオープンルームを敢行し勝負に出たが玉砕で さらに２００万下げても売れていない。 １年前だったらもっと高い値段でも売れていただろうに、欲出して失敗した事例です。 この勘違い売主はどうでもいいが、気になるのは値段も晒され惨めなのぼりがたなびいている 同じマンションに住んでいる人たちはどう感じているのか、ちょっと気になります。 オレのマンションってこんな資産価値しかないのかとやるせない気持ちになっているのでは。 売主は空き家でオープンルームだから近所の目を気にする必要はない。 だがこれが居住しながらのオープンルームだったらどう感じるだろうか。 のぼりを立てても売れない・・・同じマンションの人たちの視線やうわさに耐えられるだろうか。 長く売れ残り物件を放置しておくのは精神的にもよくない。 そういうことまで考えて売却に臨んだほうがいいです。 |
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| No.122 |
by 匿名さん 2008-10-07 07:57:00
＞121
このメッセージは、スレッド違いです。 このスレッドは、マンションをすでに買った人が、どう売り出すかを議論するスレッドです。 中古限定です。新築マンションの話ではないです。それはそれで議論はおもしろいとは 思いますが、別のスレッドに書きましょう。 |
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| No.123 |
by 匿名さん 2008-10-07 19:03:00
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| No.124 |
by 匿名さん 2008-10-07 23:51:00
数年前に中古で購入しました。
ポイントは、やはりキレイに住んでいたことでしょうか。 もう引っ越しを少しずつされていたので、物が少なかったのも広く見えてよかったです。 駅はちょっと遠いのですが、保育園や教育施設が近いこともポイントが高かったです。 リフォームは自分の好みの色などがあるので、手を入れていないほうがいいですね。 リフォームされていて、値引きがされないよりも、リフォームなしで100万ほど引いてくれると嬉しいです。 |
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| No.125 |
by サラリーマンさん 2008-10-08 01:08:00
１２１です。
マンション１Ｆの中古物件がオープンルームしても売れていない話をアップしたつもりでしたが、 ちょっと分かり難かったですかね。 マンション１Ｆだと売り出しが目立ちまして、見てて哀れですね。 値下げをおおっぴらにするのは、新築の場合他の契約者や入居者の手前普通は行われないと思いますが、中古だから情け容赦ないですね。 |
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| No.126 |
by サラリーマンさん 2008-10-08 01:25:00
＞
リフォームは自分の好みの色などがあるので、手を入れていないほうがいいですね。 リフォームされていて、値引きがされないよりも、リフォームなしで100万ほど引いてくれると嬉しいです。 こういう方が多いと思います。 ですからリフォームして売り出すのが必ずしも正解ではないのではと思っています。 リフォームするのであれば、部屋を空にして新築と見違えるほどに徹底すれば効果はあると 思っています。 特に初めて住宅を取得するような相場をよくご存知ない方に売るのであれば、うまく騙せる とは思います。 でも実情をよく知っている人にとっては、こんなのたいして金かからないのに趣味悪い リフォームしやがってとなってしまう危険性もあるかと思います。 私がお勧めねのは、家を徹底的に磨くことですね。 マンションではなく戸建を売りましたが・・・特に水周りが綺麗なのは好評です。 家内が綺麗好きで丁寧に使っていたこともあってよかったのですが、とはいっても場所によっては かびやしみが出たりします。 私の場合、毎週のように磨いていましたね（笑） |
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| No.127 |
by 匿名さん 2008-10-08 12:45:00
＞マンション１Ｆだと売り出しが目立ちまして、見てて哀れですね。
のぼりをたててあると書いてあるので、新築の売れ残りかなと思ってました。 |
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| No.128 |
by 匿名さん 2008-10-08 12:49:00
＞リフォームされていて、値引きがされないよりも、リフォームなしで100万ほど引いてくれると嬉しいです。
リフォーム次第ですが、リフォームは、最低でも200万円ほどは かかると思います。床の段差などをなくすところまでやると、1000万円超えます。 リフォームした後どんなにふうになるか想像できる素人はほとんどいないので、 結局、ある程度以上汚い部屋はリフォームせざるをえないということになるみ たいです。きれいな部屋なら、リフォームなしで問題ありません。 |
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| No.129 |
by 匿名さん 2008-10-08 14:38:00
親戚の方の不動産屋さんは 大手なのでしょうか？
以前マンションを中古で売った事があるのですが、リハウスでだめだった為 住友に変更した事があります。 三井のリハウスさんの担当の方が、良い方で 広告打つ、エリアを変えたら？と アドバイスして戴き リハウスさんでは そのエリアに支店がない為 住友さんにしたしだいです。 物件がバス便だった為と、２つの「市」どちらからも行ける場所だったため・・・ 住友さんでは、業務報告を週１報告してくださり ネット掲載・広告も 見せてもらえましたし、問い合わせ件数や内容も報告ありました。 その報告で、値段を下げたり 内覧に来る時の、心得も打ち合わせしました。 おかげさまで売れ、新しいマンションに越しました。 その後何か進展はあったのでしょうか？ 広告打つエリア等、少し見直されたらどうでしょうか？ |
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| No.130 |
by 匿名さん 2008-10-08 17:54:00
＞物件がバス便だった為と、２つの「市」どちらからも行ける場所だったため・・・
バス便ですか・・・。今だったら、相当きついでしょうね。ちょっと前でよかったですね。 今は、中古は確かに動いてはいるようですが、新築と同様、条件が悪い(遠い、狭い、古い) は、売るのがかなりきついみたいです。 |
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| No.131 |
by 匿名さん 2008-10-10 07:40:00
質問させてください。
中古マンションを一般で売却しています。 首都圏で駅近７分で教育施設は徒歩１０分圏内です。 価格も地元不動産屋と大手での見積り＋５０万です。 ９月中旬に売却を開始しております。 今のところ、見学は１件です。 その１件は現在、１０月末に再見学希望で日程調整の状況です。 売却された方に質問ですが、売却するまでの期間と見学件数はどれくらいでしたか？ 先行きが不安な不動産不況というニュースばかりで あまり私には実感が沸きませんが、そういった状況の中での売却、 今は売れない時期なのでしょうか？ 素人なので、まとまりませんがアドバイスお願いします。 |
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| No.132 |
by 匿名さん 2008-10-10 12:39:00
経済情勢悪すぎて、判断できません。
どこの企業も倒産する可能性が格段に増加しているので、ちょっと買う気にならないの ではないでしょうか。 なんとも曰く言い難いです。思い切り値段下げてもだめかもしれません。もし、余裕が あるなら、1年待ったらどうでしょうか? |
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| No.133 |
by 匿名さん 2008-10-10 21:19:00
約１ヶ月で見学１件では現在の状況ではかなり売却きついと思います。
買う側も当然いろいろ考えます。 私が都心マンションを少し前に売却したときには、購入検討して繰り返し見に来ているくせに 何とか指値いれたいため、他の購入検討者の顔色伺っているような人もいました。 他に動いている人がいたら慌てて動くような人。 １件じゃそういった人はまだ下がるだろうと様子見で終わりです。 現在は状況が悪すぎるため周りの相場より確実にお買い得感ないと なかなか動きはないでしょう。 相場で出してたら、しばらく待てばまだ下がるだろうと購入者は今動くとは思えませんが。 |
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| No.134 |
by 匿名さん 2008-10-12 01:12:00
１３１です。
133さんは、売却までにどれくらいの期間を要しましたか？ また、それまでに何名ぐらいの見学が入ったのですか？ 経済情勢は確かの影響しているんでしょうね。 せっかく買っていただける人が出ても、銀行が貸し渋って いたりするかも知れませんし・・・先行き不安です。 |
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| No.135 |
by 匿名さん 2008-10-12 02:59:00
1ヶ月に一人は絶対的に少ないです。買う気なしですね。もう一度も、たぶん仲介業者に
言われて渋々でしょう。本当に欲しいと思う人は、値段交渉にすぐ入ります。だって、 他の人が買ったらおしまいですから・・・ 中古は、こういう経済情勢でもそこそこ売れてはいるようですので、たぶん、値付けが 間違っている可能性があります。なお、本当のところはわかりませんが、中古の値段が 多少落ちてはいるようですね。とはいっても、バブル物件でなければ、中古はそんなに おちないはずです。バブル物件はきついみたいです。バブル物件というのは、準都心 あたりの人気だけで高かった物件です。湾岸タワーに代表されます。都心は実需なの であまり下がっていません。 |
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| No.136 |
by 匿名さん 2008-10-12 15:57:00
9月まではまだ良かったけど、10月に入ってからの市場の悪さは半端じゃない。
もう都心なら実需だから下がらない、とか言ってる場合じゃない。 軒並み半年前の相場の2割以上下げても足りないかもしれない。購入時の価格など全く考慮外。 下がらない物件があるとすれば、よほどの希少性のある物件。 ここで言う希少性というのは。最上階角部屋、とかいうしょうもないレベルではない。 「人気地区のさらにNo1物件で、かつこの部屋しかない売りがある」というレベルのもの。 200戸以上の大型物件なら、基本的に希少性はほぼ無しと考えたほうがいい。 それ以外は一刻も早く売る努力をしなければ、刻一刻相場が下がっていく。 もちろん再び浮上する可能性はあるものの、それは何年後になることやら・・・。 |
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| No.137 |
by 匿名さん 2008-10-12 23:11:00
↑当然でしょう。経済底抜け時に買う気にさせてくれるような物件は超がつくくらい希少性がないと。それ以外はねだんでびっくりさせるくらいでないと見にすら行かないよ。
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| No.138 |
by 匿名さん 2008-10-13 00:10:00
133です。仲介依頼して2度めの土曜に見にきた方が満額即決に近い状況で
あとは細部をつめるだけでした。 最初の土日、次の土日の間であわせてのべ30組近い方が見に来てました。 中には単に業者に連れられてきただけの方もいましたが。 申し込みは最初の週末から入りましたが、舐めてんのかと言いたくなるような 金額の方もいました。また、繰り返し平日も見に来て他に申し込み入ってるか しつこく仲介業者に聞いていたという方もいました。 今もし売ってたらと思うと非常に怖い・・・現在の状況で本気で売りたいなら 周辺物件より確実に安くないと相手にすらされないでしょう。 |
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| No.139 |
by 匿名さん 2008-10-13 00:37:00
うちも夏から売っているのにさっぱりです・・。
最初は一社専任、今月から三社の一般媒介に切り替えました。 都心３区内で駅徒歩８分、地域ではナンバー１物件とされている マンションで、真南にＬＤがあって、そこからの眺望は 非常に優れています。 このご時世だから仕方ないですね。住み替えを既にしていて ダブルローンですが、それほど苦しくないので、暫くは様子見 です。掃除やメール便の引き取りにたまに戻るのが面倒では ありますが。 同じマンションの最上階と１Ｆが同じく売りに出ていて、値段も 最上階＞１Ｆ＞中層階の我が家といった感じで、１Ｆは部屋も広く 専用駐車場も付いていることを考えると、まあ相場からはかけ離れて いない値付けです。 ３部屋のうちどこかが思い切って下げないと、他も下げづらい 三すくみ状態といった感じです・・。 場所柄、賃貸に出せばすぐ借り手がつくとは思うのですが、 笑われるかもしれませんが、絶対に大地震が来るであろう 首都圏に二部屋もマンションを維持する気にはなれず、 悩ましいところです。 |
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| No.140 |
by 匿名さん 2008-10-13 03:53:00
>絶対に大地震が来るであろう
騙されないほうがいいですよ。 |
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| No.141 |
by 匿名さん 2008-10-13 07:52:00
去年の物件を買った人で買い替えの人は
モノは高いわ、中古は売れないわで大変だけど ローンキャンセルできたら、ある意味勝ち組だね |
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| No.142 |
by 匿名さん 2008-10-13 09:02:00
>ローンキャンセルできたら、ある意味勝ち組だね
勝ちかどうかなんて、お墓に入るまでわからないよ。 たぶん、また上昇することもある。あるいはもう新築はでてこないかもしれない。 今までの世界から類推できる世界とは違った世界になる可能性もある。 買いたい時が買い時。新しいのを買うのであれば、古いのを売るのは道理。 使いもしないものを持っているのはあまりに無駄。まあ、もしかしたら、 持っていれば良かった・・・という時代も来るかもしれないが・・・ |
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| No.143 |
by 匿名さん 2008-10-13 09:06:00
＞３部屋のうちどこかが思い切って下げないと、他も下げづらい
＞三すくみ状態といった感じです・・。 交渉時に下げるかどうかだけだから、下げづらいということはないでしょう。 あくまで個別の部屋の問題。チラシの値段を下げるという意味なら同意。 確かに、チラシや広告の値段が高いと見にきてすらくれないからなあ・・・・。 ただ、今の時期は、もしかすると、思い切り下げても、駄目かもしれない。 時間的余裕があるなら、1，2年様子を見た方がおすすめ。もちろん、その 時点で、市況がもっと悪化している可能性もなくはない。 |
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| No.144 |
by 匿名さん 2008-10-13 13:54:00
いつも疑問に思うのですが、
ここでアドバイスをもらって 売れたって報告された方っているんですかねぇ・・・ （中間報告なんかも無いみたいですし） |
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| No.145 |
by 匿名さん 2008-10-13 18:53:00
ここの過去の文章を読んで、方針を決めて、売却しました。
新たな質問たてなくても、すでに充分情報は入っていると思いますが・・・。 充分すぎるくらい役にたちました。何か疑問でも?? |
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| No.146 |
by 匿名さん 2008-10-13 20:45:00
匿名掲示板で報告も糞も無いでしょ。
どうせレスする方も暇潰しにやってるんだから、報告を押し付ける方が気持ち悪い。 俺も結構このスレで回答してるが、報告なんか期待してないよ。 |
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| No.147 |
by 匿名さん 2008-10-18 09:03:00
私のマンションも、都心３区内駅１０分のタワーです。
私が売りに出してから続けざま、上層階と１Fが売りに出て、上層階＞中層階＞１F＞になって数ヶ月。。。 思い切って２ヶ月連続で坪単価を下げて、ようやく先日成約となりました。頭金の当てが周囲からも、２〜３年の待ちがきかないなら少しでも早く売るべき、とのアドバイスもあり。。。 買い手もだいぶ頭金などが株乱高下でダメージ受けている人も多いようで。 どこかで「思い切り」は必要かもしれませんね。 |
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| No.148 |
by 匿名さん 2008-10-18 10:12:00
うちは専任でお願いして、約１ヶ月で売却できました。
見学者は毎週末に１〜２組。予算の面で断念する方が多かったです。 不動産屋は「値下げして販売したほうが？」と言ってきましたが、 まだ期間が短いことと、見学者が来るということで、様子見しました。 バルコニーをお花で飾る！という案、とても参考になりました。 室内もモデルルームのように演出して、みんなに「キレイねぇ」と言われました。 |
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| No.149 |
by 買い手 2008-10-19 01:10:00
うーん、ここまでスレッド読んで思うこと。
売り主は相手の気持ちでセッティングしてるのか？ ６４氏はその意味で、正しいと感じる。 今日、物件をみてきたが、業者はこちらの指定時間を無視するから、 参考物件として見にはいったが、買う気はなし。 時間指定したのは、太陽の状況を確認するためなんだがね。 値段でもそうだが、誠意の無い物件は、否定の証明に見に来ている だけかもしれないぞ。 見に行くのに、帰りにサウナに行きたくなるぐらい汚い案件とか。 （居住中だけどね。掃除機ぐらいかけろよ） リフォームは、支払の中で織り込み済み。でも扱いがいい加減な物件は 否定意見がレバレッジするぞ。 買いたい考えを冷やしながらだからね。 環境はよいが、築７年でこれだから、思いやられる。 |
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| No.150 |
by 匿名さん 2008-10-19 01:29:00
>>149
私は、内装が古く汚い物件（でも立地は抜群で共用部分の管理は良い）を狙いました。 購入したら即フルリフォームするつもりでしたから。 内装がみすぼらしい物件って、売る方は安くてもしかたがないと思っているから、けっこう安く買い叩けるんです。だいぶ値引きさせましたよ。港区の好立地物件でしたけど。 |
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| No.151 |
by 購入検討中さん 2008-10-19 03:43:00
＞けっこう安く買い叩けるんです。
こういうことができるのは、プロかセミプロ。なかなか、一般人にはできない。 だいたい、リフォームした後、どんな風になるのか、予測できないのが一般人。 まあ、こういう人が大勢いれば、リフォームしてから売りだす必要がなくなって お互い、いいんじゃないかと思いますけど。たいていは汚いと買ってくれないん ですよ。 |
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| No.152 |
by 匿名さん 2008-10-19 07:01:00
>こういうことができるのは、プロかセミプロ。なかなか、一般人にはできない。
普通は、不動産屋にこの価格ならと伝えて、あとは不動産屋にネゴさせればいい。 |
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| No.153 |
by 買い手 2008-10-19 07:51:00
>>150
そう。買い手の意見としては、汚いので、値引きできるなあという考え方になる。 ただ、このスレッドの主題は、いかにして売るかということであるから、 149の意見を言ったまで。 主な意見から感じるのは、いかにして押しつけるか、なので。 相手の気持ちをくみ取れない売り手とは、たぶん交渉のテーブルについても まとまらんと思うし。 あと、表面上汚いと言うことは、リフォームの効かない、あるいは管理組合お伺い 要素もそれなりと推定。 どっちにしろ、誠意の無い対応は、否定の証明につながる。 一度なされた否定を覆すには値下げしかないな。 |
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| No.154 |
by 匿名さん 2008-10-20 04:07:00
っつうか本音。今の市況下。汚くてもキレイでも、買いたたく。とーぜん。
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| No.155 |
by 匿名さん 2008-10-20 22:11:00
たたくやつにはうらない。
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| No.156 |
by マンション住民さん 2008-10-20 22:21:00
>>155
今下げて売っとかないと、これからどんどん下がるよ。 |
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| No.157 |
by 匿名さん 2008-10-20 22:46:00
買い叩くってのは具体的にどうやるんですか？
単に指値を入れるってのとは違うやり方があるんでしょうか |
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| No.158 |
by 匿名さん 2008-10-21 00:05:00
>>157
良い質問ですね。単に指値を入れるだけです。しかし、タイミングがあります。 売主がしびれを切らして一度売値を下げたところを狙います。 例えば最初の売値が５９８０万円で、何ヶ月かして５４８０万円に下がったとします。 そこで５千万円ちょうど（相場よりやや低めで）で指値を入れます。 逆指値があれば仲介に「是非欲しいのだが５千万が限界」と伝えてもらいます。 今のように相場が弱いときには有効ですが、２年前の都心のように相場が強いときはダメです。 |
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| No.159 |
by 匿名さん 2008-10-21 00:17:00
１３９の都心物件を夏から売り出している者です。
既出質問だったら恐縮なのですが、それほど焦ってもおらず、 大幅に値下げしてまで売るつもりはない場合、一度、販売を 引っ込めたほうが良いものなのでしょうか？ 今の三社による一般媒介契約は9月末から始めたので、12月末には 切れます。一年で不動産が一番動くのは年明けから3月までかと 思われるのですが、夏からずっとネットなどで情報が出続けるのって、 「売れない理由があるんだろう」といったイメージが定着してしまう ものでしょうか？ 実際、とある不動産会社からは、そのような アドバイスをいただいた次第です。 |
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| No.160 |
by 匿名さん 2008-10-21 00:39:00
>>159
＞一年で不動産が一番動くのは年明けから3月までかと いや、新年度までに転居したいと思っている人は年内の契約を目指します。 ２月だと遅いですよ。引渡が４月になってしまう可能性がありますから。 ＞夏からずっとネットなどで情報が出続けるのって、 ＞「売れない理由があるんだろう」といったイメージが定着してしまう それはありますね。長く晒されている物件は、よほど安くない限り見ようと思いません。 >>139も見ましたが、既に買い換えてダブルローンですか。 相場が上げているときなら買い先行で良いですけど、もうとっくに相場は下げています。 高いときに買って、安いときに売るということになってしまいますね。 ３年以上待てますか？ ３年経っても下がる一方かも知れませんが。 |
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| No.161 |
by 匿名さん 2008-10-21 01:04:00
１６０さん
ご回答有り難うございます。 そうですね、とりあえず、一般媒介契約が切れる 年内の動きを待って、賃貸も含めて考えます。 ダブルローンですが、売り出し中の物件については、 ほぼ来年には、満期になって自由に使える資金が手元に 入るので完済できそうです。また、新規物件に ついても無理なローン組みはしておりません。 今の販売価格で中古が売れたら、こちらも完済できる 目処です。 ただ、２〜３ヶ月の差で売りに出すタイミングを見事に 逸したことは否めません・・ |
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| No.162 |
by 匿名さん 2008-10-21 02:10:00
どうですかね。都心物件ですよね。4月から住みたがる人は、子供が小中学生の人
がほとんどではないでしょうか。それ以外の人は、4月は関係ないといっていいでしょう。 小中学生のいるファミリーが都心物件を買うことはあまりないのではないかと思う のですがいかがですか。ファミリーだったら、80m2は必要ですよ。都心に買える んですか。 不動産業者は、4月から出てくる物件は良くないと言ってましたが、私の経験では ほとんど嘘です。2月に契約して入居する前に、いい物件が4月とか5月くらいに ぞろぞろ出てきて、腹がたちました。もう契約終わっているのに、見にいきまし たよ。 まあ、今は新築にせよ、中古にせよ、売買しにくい時期であることは確かです。 不況を脱出するであろう1，2年後まで待ったほうが良いと思います。ただし、 その時点で住宅事情が今と激変している可能性もありますが。 |
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| No.163 |
by そろそろ買い時 2008-10-21 11:24:00
私は買主ですけどリフォームしてないマンションの場合、まず５００万引を念頭において交渉しようと思っています。自分でリフォームしたらその位掛かるんではないかとおもっているから。
素人考えですいません |
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| No.164 |
by 匿名さん 2008-10-21 12:16:00
＞５００万引を念頭において交渉しようと思っています。
元の値段次第ですが、いくらを念頭に置こうと自由。1500万円だったら、すんなりとは 認めてくれない可能性あり。9500万円だったら、あっさりと認めてくれるかも。 都心は厳しくても、準都心は、実需がないバブル状態だったので、値下げ交渉しやすい と思います。都心はさがっているとはいえ、きついでしょう。売り主もまだ強気。 わざわざ、安くなっている時に売ることもなし。都心の所有者だったら、もともと 金持ちだろうし・・・ |
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| No.165 |
by 匿名さん 2008-10-21 12:51:00
あと値引き交渉をうまくやるには、相手が値引きに応じた場合原則必ず
購入すること（購入能力があること）がポイントです。 特にローンキャンセルになった場合、この時期においては売り手の機会 損失は計り知れないので、まず確実に支払いができることを売主側の仲 介業者にアピールしたほうがよいです。 いくら高値で応札してもらっても購入する気がない人、購入する能力が ない人を相手にしていても時間の無駄です。 不動産売買は金持っている人が優先権があります。 仲介屋は成功報酬なので、売買が成立するかどうかが重要でありいくら で売れるかは正直関心が薄いです。 指値に応じてくれたら必ず購入（売買成立する）という意思があって 本腰がはいるわけですから >>161 地震は心配ですが、売却資金を当面使うあてがないのであれば賃貸に して今のところはキャッシュフローを得たほうがいいと思います。 最悪賃貸中のまま売却も可能だし、賃貸中の方が買ってくれるかも しれません。 |
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| No.166 |
by 経験者 2008-10-21 22:44:00
売るタイミングが話題になっていますが、多くの人にとっては、売る時期は別の新しい物件に住み替えする時期。実は売るタイミングはそれほど大きな問題でないように思います。景気が悪ければ、買う物件の値段も下がっており、結局、売り買いの価格差は大きく変わらないように思います。
重要なのは、やはり妥当な価格で売ることだと思います。そのためには、買いたい方の心をきちんと捉えることに知恵を絞ることが、必要以上の値引きを防ぐ手だてですし、結果的に買う方の満足度も高いかと思います。共栄の原則が一番大事ですね。購入希望者が複数現れた時点で、値引きが起こりにくくなります。 貸すことに関しては、ずっと賃貸業を営むつもりならいいですが、そうでない一時的ならばリスクが大きいように思います。古くなればなるほど、売りにくくなりますよ。魅力的な最新設備を備えた新築物件が出てくる一方で、もっと築浅の中古物件もどんどん出てきます。賃貸者の要求に応じて、備品の修理も必要ですよ。また、いざ売る時には、改めてリフォームが必要ですよ。また、賃貸人がちゃんと入ってくれるかどうかもわかりません。入らなければ、家賃を値下げすることに悩まなくてはいけません。不確定要素が大きく、特に自分の仕事に全力投球したい時期に、あれこれと賃貸業のようなサイドビジネスで悩みたくはないと、私は思いました。 ある意味、損切が必要なこともあるかもしれません。でもあれこれと、不確定要素を未来にまでずっと引きずるよりも、腹を決めた方が、ずっと前向きの生活を送ることができることもあると思います。 価格を決める時に一番判断を鈍らせるのが、自分が購入し支払った金額だと思います。しかし、あくまでも、価格を決めるのは自分ではなく、物件に魅力と価値を感じたお客様です。 自分の物件の価値を、情報を集めて、極力客観的に知る。そして、その上で割り切ることが重要だと思います。 |
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| No.167 |
by 匿名さん 2008-10-21 23:37:00
やはり相場の持ち直し要素は見えてこないですね。
買い手もこのタイミングでは「待ち」を決め込むでしょうしね。 ふぅ。。。 |
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| No.168 |
by 匿名さん 2008-10-22 00:34:00
１６５さん、１６６さん
ご親切にアドバイス有り難うございます。 １３９＆１６１の都心物件販売中の者です。 恥ずかしい話ですが、本日、ひょんなことから重大な認識不足をしていたことが 判明しました。ダブルローンなのですが、前の、すなわち今売ろうとしている物件は 住宅金融公庫からの借り入れなのです。残債がある以上、賃貸はできないのですね・・。 あまりにも素人で情けない限りです・・。 これで本格的に売却に向けて真剣な努力を迫られました。 １６６さんの仰る通り、せめて自分の当時の購入価格くらいは 手元に残したいという欲が、思い切った決断を鈍らせています。 本来、中古なんで値段が落ちて当たり前なのですが、この春頃までは 同じマンションの物件が1000万くらい上乗せされて、どんどん売れていった のを知っているのと、タワマンではないのですが、本当に利便性に富んだ 希少性ある立地なので、固執してしまっている部分もありますね。 買い換えたマンションは、一応首都圏ですが、東京都を離れてしまったものの、 環境と広さなど非常に満足しているので、売りに出している物件に戻ることは 多分無いので、仰る通り、前向きに今の生活を楽しみたいです。 近々、販売をお願いしている業者さんと、相談してみます。 色々と有り難うございました。 |
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| No.169 |
by 匿名さん 2008-10-22 04:06:00
>残債がある以上、賃貸はできないのですね
え? 賃貸と残債があることは関係ないと思いますが・・・・ ただ、買い換えではなく、新たに購入となると、いろんな税制上の特典がつかないですね。 都心物件をお持ちの方であれば、そんなものたいしたことではないのかもしれませんが・・・ なお、購入価より高く売れれば、それは収益になりますので、収益に対して一定の割合で税金を 払う必要があります。 |
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| No.170 |
by 匿名さん 2008-10-22 10:45:00
>>169
一般的な住宅ローンは物件に自己居住することを条件に実行されます。 ゆえに物件を自己居住以外の目的とする場合（賃貸する、別荘にする）は 原則残債の一括返済を求められます。つまり残債がある場合は賃貸にする ことはできません。 ただこれは原則であって転勤などやむをえない理由がある場合に限っては 個別対応でローン返済を当初予定通り継続させてくれる場合もあります。 １３９＆１６１氏の場合も該当物件に現在居住していないため厳密にいえば 今現在も契約違反の可能性がありますが、まあ売却活動中であるため特に とがめられることはないでしょう。 ただ当然ながら売却をする場合、住宅金融公庫なり金融機関の抵当権を抹消 （つまり残債を全額返済する）しないと所有権の移転ができません。 残債抹消するお金は売却金額を充当するのが一般的で、決済が完了できない 抵当権抹消ができないケースがままあります。 なので決済当日は売主・買主・仲介業者・司法書士等関係者が抵当権を つけている銀行などに集まりまして、同じに日決済、抵当権抹消、所有権 移転のすべての処理を行うことになります。当然平日でないと銀行はやって いないので仕事が忙しい方などはご注意を 以上ご参考まで |
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| No.171 |
by 匿名さん 2008-10-26 02:04:00
先日、内覧希望者があり、夫婦共々相当気に入って
帰って頂いて、売却がほぼ決まりそうです。 （値段も安めで気に入ってくれていると言っていました） 間違いなく近日中に、契約になると思います。 が・・・、住宅ローン減税の動向が気になります。 こちらとしては、出来るだけ早期の引渡しを希望しますが、 私が相手方でしたら、そちらの動向を知った上での契約が希望だと思います。 （実際そこを考えているかは不明ですが） あとは交渉で決まるとは思いますが、 先延ばしにして、他に良い物件があったので、キャンセルになってもイヤなので 円満に進めるには、どういった交渉が良いのでしょうか？ 契約の流れはどういった感じになるのでしょうか？ （結果的に売った金額が私達の手元に支払われるのは、どのようなタイミングなのでしょうか？） なにぶん素人なので右も左も解りません。 ここで、変なことをしてお流れにはなりたくありません。 しかも、売り急いでいるようなそぶりはあまり見せたくありません。 （交渉直前に大幅値切りをされても困りますので） 経験者様、お詳しい方々のどうかアドバイスのほど宜しくお願い致します。 |
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| No.172 |
by 匿名さん 2008-10-26 02:34:00
お金が支払われるのは、引き渡し後です。
大変なのは、残債がある場合です。売り主は、買い主からお金をもらって、残債を 片付けて、それから引き渡すのですが、これを全部一挙に行う必要があります。 少しずれてしまうことがあります。要するに、引き渡してもらわないうちに、 お金をもらわなくてならない。でも、たいてい契約書に、ズレが生じることを 了解する、と書くので、問題は生じません。 上記のようなあわてる事態がなければ、普通の支払いと同じで良いと思います。 もの(マンション)を渡して、それに抵当権などがついてないことを確認の上、 お金もらう。 購入日は引き渡しの日になると思うので、それを来年に延ばしてくれと 言われて、それが問題なければ、それで良いと思います。契約時に、 何割かもらいますが、それがキャンセル料になります。私は、キャンセルが 怖かったので、なるべくキャンセル料をあげようとしましたが、仲介業者に 停められてしまいました。まあ、普通は滅多にキャンセルはないと思います。 仲介業者のセールストークでないことをお祈りします。値引き交渉の話が 出るようであれば本物。今時、値引き交渉もないようなら、それは仲介 業者のセールストークです。仲介続けさせてもらうために、業者はなんでも やりますよ。 |
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| No.173 |
by 匿名さん 2008-10-26 02:40:00
＞般的な住宅ローンは物件に自己居住することを条件に実行されます。
これは、住宅ローン実行時に限定された話ではないのでしょうか。要するに、ローンが 実行されてから、自己居住をなんらかの理由で止める人はかなりいると思います。 現実に、私は、そのようなマンションを借りてきました。 もちろん、銀行にばれてないから、というのはありうるとは思いますが・・・。 |
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| No.174 |
by 匿名さん 2008-10-26 02:41:00
１７１の補足です。
先方様は、内覧時に「できれば子供の学校の事情により３月引渡し希望」とのお話でした。 交渉条件次第でしょうが、これにより引渡しの 全額決済も３月になってしまうのでしょうか？ 「出来れば、全額決済だけでも先に済ませて、あとは、先方様のご都合でお引越し下さい。」 って感じの内容では、冷たい対応になるのでしょうか？ 私達も、”買替え”を考えての売却なので３月まで決済されなかったら 厳しい状況です。 文章能力が無く、解りにくいかも知れませんが宜しくお願い致します。 （今回のチャンスを逃したくなく、結構、いや、かなり必死です） |
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| No.175 |
by 匿名さん 2008-10-26 02:49:00
１７２さん、早速のアドバイス有難う御座います。
大体の流れは、素人ながらよく解る事ができました。 ＞引き渡してもらわないうちに、お金をもらわなくてならない。 でも、たいてい契約書に、ズレが生じることを了解する、と書くので、問題は生じません。 これは３月になってしまう場合においても、先に決済することに該当する可能性が あるのでしょうか？ |
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| No.176 |
by 匿名さん 2008-10-26 06:39:00
売主さんの希望は、今のうちに全額決済して引渡しは三月ということでしょうか?
それはまず無理ですね。買主は飲まないでしょう。 契約・手付けを今行って、引渡し・決済は三月という話ならありえる話ですが 残金が入るのは三月になって、その直後に新居の最終決済や引渡しです。 売却決済の後引き渡しまで１週間程度の引渡し猶予をもらい その間に引越しというのは可能な交渉でしょう。 ただしその場合、買主がローン実行されないような事態になったら、悲惨なことになる可能性が あります。 なるべく今のうちに売り物件の引渡しまで済ませて、三月までどこかで賃貸して過ごすのが リスクは小さいのでは。 いずれにせよ具体的な買い付け申し込みが買主が入れてこない限りまだ買主は本気では ありません。他に購入希望者が入ってこない限り様子を見てるような人はいますよ。 |
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| No.177 |
by 匿名さん 2008-10-26 08:31:00
>先方様は、内覧時に「できれば子供の学校の事情により３月引渡し希望」とのお話でした。
なんか変・・・。3月に居住希望・・・ということでよね。普通、引き渡しが延びるのは 売り主の事情です。契約済ませたからには、一日でも早く欲しいのが買い主です。 今部屋がどのような状態なのかわかりませんが、場合によっては、部分的なリフォーム することもあるでしょう。 私は中古を買った時は、3ヶ月待たされました。リフォームする時間が3週間しか取れず、 大変困りましたが、売り主の事情なのでしょうがなかったです。 買い主は、引っ越し希望が3月であれば、それまで住まなければいいだけの話なので、 延ばす理由はありません。 中古は、買いたい人が出てきたら、それで終わりなので、他の希望者が出てくるのを 見ているということはありえないです。専任だったら、業者は知ることができますけど。 まさか、買い主と業者が結託してしまうということは普通はないでしょう。 そのお客は期待薄いですね。変な客しか出てこないのは業者が悪いのです。専任ですか? 専任はほんとに駄目だと思います。勝手に断ってしまうこともあるみたいだし・・・。 |
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| No.178 |
by 匿名さん 2008-10-26 08:47:00
＞なるべく今のうちに売り物件の引渡しまで済ませて、三月までどこかで賃貸して過ごすのが
リスクは小さいのでは。 私達も賃貸は覚悟の上での売却です。 今回は、土地から探して家を建てたいと思っているので 当然３月には間に合わないので、賃貸になるのは間違いないです。 あとは、引渡し日ですね。 やはり早期に売却して、すっきりしたいですねぇ。 どうしても先方さんが３月要望でしたら、こちらが折れるしかないのでしょうか？ そこで良い交渉戦術があればアドバイスお願いします。 （その為の多少の値引きは覚悟しています。） また、仮に１０月末に契約がなさて、３月ではなく引渡しもスムーズに行えた場合の 日数はおおよそ何ヶ月ぐらい掛かるものでしょうか？ ＞他に購入希望者が入ってこない限り様子を見てるような人はいますよ。 私達は一般媒介です。 これは卑怯な手かも知れませんが、嘘でも「他の方も見にきて気に入っているので、購入の決断は早めにお願いします」と営業さんに伝えた方が宜しいのでしょうか？あまり気が進みませんが・・・ |
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| No.179 |
by 匿名さん 2008-10-26 08:56:00
１７７さんへ
アドバイス有難う御座います。 ＞なんか変・・・。3月に居住希望・・・ということでよね。普通、引き渡しが延びるのは売り主の事情です。契約済ませたからには、一日でも早く欲しいのが買い主です。 変化もしれませんが、買主の都合は間違いないです。 私達ではなく、仮に第３者が冷静に見たとしても、 あの夫婦は純粋に子供の都合で３月にしたいというだけの様子でした。 私達もそうですが、購入希望者も素人なのだと思います。 |
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| No.180 |
by 匿名さん 2008-10-26 09:31:00
絶対に売るのが前提なら、すぐにでも賃貸に引っ越しして、空きにしておくという考えも
あるとは思います。空きのほうがはるかに売りやすいですよ。 ただ、今は中古の販売状況があまり良くないので、覚悟はしたほうが良いと思います。 つい最近、私が昔お願いした中古業者とたまたま合いました。ちょっと話をしたので すが、新築はまるで駄目だが、中古はそこそこ動いているという話でした。 値段が間違ってなければ、3ヶ月で10人以上は見に来るのが普通です。あわてる必要はない と思います。条件の悪いマンション(バス便、徒歩10分以上、狭い、うるさい、天井低い)だと、 下手すると、値段いくら下げても売れない可能性もあるので、よく検討されたほうが いいですね。 |
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| No.181 |
by 匿名さん 2008-10-26 12:10:00
１７８です。
＞他に購入希望者が入ってこない限り様子を見てるような人はいますよ。これは卑怯な手かも知れませんが、嘘でも「他の方も見にきて気に入っているので、購入の決断は早めにお願いします」と営業さんに伝えた方が宜しいのでしょうか？あまり気が進みませんが・・・ このようなことをされた方はいらっしぃますか？ |
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| No.182 |
by 匿名さん 2008-10-26 12:17:00
＞「他の方も見にきて気に入っているので、購入の決断は早めにお願いします」と
＞ 営業さんに伝えた方が宜しいのでしょうか こんなのは、仲介業者がやるのが普通。売り主がそんなことやるなんて、聞いたこと ないです。 このあたりは、買い主と仲介業者のばかしあいですね。売り主が、仲介業者に そんなこと言ったら、見下されてしまうと思いますよ。心配しなくても、 仲介業者はいろいろやってくれますよ。さすがに、大手はやらないかもしれ ない。また、業者も客の顔を見てやるでしょうね。ある程度経験のある買い主 に、そんなことをいったら見透かされてしまいますから・・・ |
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| No.183 |
by 匿名さん 2008-10-26 15:30:00
買いを急がせるような言動は、よっぽどのお人好しでない限り、今の時勢かえって逆効果。それでその買い主がひいた後延々と広告することになるリスクも考えよ。
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| No.184 |
by 匿名さん 2008-10-26 15:37:00
今は３ヶ月待って売れなければ、まあ〜同じ条件では６ヶ月待っても売れない。ホントに売りたいなら、突っ張ってばかりでなく、ある程度の見切りは必要。あまりに急速な市況悪化のため、売り主側の判断もかなりの苦渋に満ちたものになるだろうが、機会損失を最小限に留めるための合理的判断として致し方ない。
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| No.185 |
by 匿名さん 2008-10-26 16:42:00
179さんの購入希望者は、3月まで今の学区に子供を通わせて、
3月の春休みに引越し、新年度の4月から新しい学区に通わせたいという事では？ なので今契約すると、現在の住居の支払いと新居の支払いが数ヶ月かぶってしまう。 なので3月引渡し希望、という事情でしょうか？ |
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| No.186 |
by 匿名さん 2008-10-26 17:18:00
みなさまアドバイス有難う御座います。
とても参考になります。 １８４さんへ ＞ある程度の見切りは必要。 見切りとはどのような意味でしょうか？ １８５さんへ まさにその通りです。 ですので、相手にあわせなくてはいけないのか、 もしくは、そのダブリ分の見合い分を値引きするか迷っている最中です・・・ みなさんだったら、どうしますか？ |
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| No.187 |
by 匿名さん 2008-10-26 18:30:00
＞現在の住居の支払いと新居の支払いが数ヶ月かぶってしまう。
そこまで売り主に負担させるもんなんですね。少々驚きました。まあ、しかし、 売り主が納得すればいいだけの話。100万円くらいですかね。それで、値引き しなくてすむなら、オンの字という印象はあります。 |
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| No.188 |
by 経験者 2008-10-26 18:31:00
自分も新築物件の購入の際、子供の学校の事情で３月まで引っ越しが出来なかったので、買主が引き渡しを子供の学校の関係で３月まで延ばして欲しいという気持ちはわかります。人が住んでいないと家が傷みやすいとか、住んでいないまま万が一大地震や火事が起こった場合、まだ引き渡しを受けていなければ、自分の補修責任にならないのでは？など、あれこれと余計なことを考えてしまうものです。
でも、いったんそんな気持ちまで考慮してあげる必要はないかと思います。 もし２番手の人が現れ、「すぐに契約し、遅滞なく引き渡しと引き換えに残金を全て払います」という条件を出した場合、１番手よりも有利な条件を出したことになり、交渉優先権は２番手の人に移ります。 引き渡し先延ばし条件で決定してしまうより、もっと売り出し物件のアピールに努めるのも１つのやり方かと思います。ただリスクはあります。他にいい物件が出てきた場合、そちらに流れてしまう可能性はあります。 リスクを考慮した上で、ご決断下さい。 |
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| No.189 |
by 匿名さん 2008-10-26 19:45:00
>>186
一般論としては契約〜引渡し（残金決済）の期間はできるだけ短いほうがよ いと思います。期間が長ければ長いほど不測の事態が発生する可能性が高く なるからです。（売主にとっても買主にとってもです） あとは決済が遅くなる分、手付金を多めに入れてもらう（キャンセル防止） とか、固定資産税相当分、管理費、修繕積立金相当を買主に負担してもらう など妥協点を探るくらいですかね。 |
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| No.190 |
by 匿名さん 2008-10-26 20:20:00
１８９さん
アドバイス有難うございます。 たしかに手付金を多く貰うのが最善の方法かも知れませんね。 是非そうしたいと思います。 また、報告いたします。 |
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| No.191 |
by 189 2008-10-26 20:35:00
>>190
ただ手付けを多く受け取った場合、売主都合でのキャンセル時の ペナルティ（通常手付け倍返し）も大きくなるので一応考慮してく ださいね。（万が一火事などがおきて引渡しができなった場合の 対応については契約時によくつめておいたほうがいいですよ） |
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| No.192 |
by 匿名さん 2008-10-26 22:27:00
私も買換経験ありますが、>>188-189のとおりだと思います。
「契約後速やかに引渡」が原則でしょう。 買主は来年３月の入居まで空室で所有だけしていれば良いことです。 それまで残金を払ってくれないというのであれば、そんな条件は受け入れず、速やかに引渡（支払）に応じてくれる他の買手を優先すべきでしょう。 ちなみに私は買換の際、買い先行でしたが、５月に転居先購入契約、６月に引渡、自己都合で直ぐには転居できず半年後の１２月に転居、転居後に前の住居売り出し、翌年１月に前の住居の売却契約、２月に引渡というスケジュールでしたが、さっさと買っておいて良かったと思っています。 転居予定の半年前の引渡でしたが、その後は欲しいと思う物件は出てきませんでしたから。 同じことが今回の買主にも言えます。今回見送っても来年３月までに欲しい物件が見つかる保障はないのですから、「速やかに引渡（決済）に応じてくれないなら他の方に売ります」と言えば応じると思いますよ。 仮に３月まで決済できない（お金が工面できない）という事情もあるなら、それこそあてになりませんから、パスして次の買手を探しましょう。 |
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| No.193 |
by 匿名さん 2008-10-27 01:00:00
192さんのやり方に賛成ですね。
手付け金の増額に問題があることは前に書きました。10%を大きく超えることは習慣上 できないと思います。私は、そう仲介業者から言われました。 あまり変なことはしないほうがいいと思いますよ。 |
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| No.194 |
by 匿名さん 2008-10-27 13:05:00
その買主は今の値段で買う気はあまりないのではないでしょうか。足元を見てくる可能性が高いと思います。そのあげく、キャンセルですと途方にくれますから、今引渡しならいくらで買う気があるのか、つめて売買希望書を仲介不動産やさんに出させたほうが時間の浪費にならないですよ。
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| No.195 |
by サラリーマンさん 2008-10-28 01:35:00
手付金の話が上がっていますが、そんな事より先に確認すべきことがあります。
それは相手がローンを利用するか否かです。 ローンを利用するのであれば、当然契約書に融資特約を付けてくるでしょう。 そのとき、融資特約の期限が３月ぎりぎりまで引き延ばされると、手付金の増額なんて 意味をなさなくなります。 契約後にローンの審査を行うわけですが、銀行ローンの承認後、来年３月まで融資実行を 銀行が待ってくれるかという問題もあります。 交渉の際にまず必要な事は、相手に関する情報を如何に網羅して入手するかです。 その後の交渉戦術はそれから考えればいいです。 |
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| No.196 |
by 匿名さん 2008-10-28 07:28:00
＞交渉の際にまず必要な事は、相手に関する情報を如何に網羅して入手するかです。
情報を網羅とは、担当営業マンに先方の情報を聞き出すって事ですか？ |
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| No.197 |
by 匿名さん 2008-10-30 09:57:00
推測でもかまいません。アドバイスお願いします。住宅ローン控除で売却しやすくなるんですかね〜？
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| No.198 |
by 匿名さん 2008-10-30 15:23:00
値段次第じゃないですか。
2000万円~3000万円を借りる人には恩恵が大きいですが、5000万円以上を借りる人には あまり効果なし。 ないよりはいいけど、という感じ。 買い控えが起きている原因は、給料とかボーナスがどうなるかわからない不安だと 思われ、来年早々くらいまでは様子見の人が多いんじゃないでしょうか。不況とい うだけなら、中古を買う人は多いと思うけど。倒産の危険もあるんじゃ、あぶなく て買えない。 でも、底割れは止まったようですね。買いに出てくる人は出てくるかもしれません。 新築はすさまじく売れ行き悪いですが、中古はそこそこ売れているみたいです。 先日、偶然道で会った、昔お世話になった中古仲介業者に聞きました。 |
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| No.199 |
by 匿名さん 2008-10-30 16:52:00
中古が新築より幾分掃けだしてるのは、値引き決断の身軽さから。新築との対比で中古で値ごろ感があり魅力的な物件に購入検討者の目がいきだしたため。 新控除案は下落基調の最中、ある程度のカンフル剤となり得るが、当面まだ未定の部分多く内容見極めのため年内はかえって動きが止まるかも。また、控除限時感からの解放のため尚更ゆっくり慎重に物件選びができることから、下落基調の市況下では駆け込み的な需要急増はないと思われる。
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| No.200 |
by 匿名さん 2008-10-30 22:33:00
>>198で質問したものです。
先日、営業さんより営業さんは値引きと引渡し時期について交渉に伺いますとの事でした。 ようやく１０月３０日に交渉の土台につくことが出来ました。 マンションの売却価格は２０８０万円です。 こちらの金額要望としては、元々が限界近くの売却価格設定にしたので ３０万引きが限界だと考えております。 それ以上は非常に厳しい状態です。 引渡しは、出来れば年内中で交渉に持ち込もうと思います。 仮に３月になってしまう場合は、手付金を多く貰おうと考えております。 上記のように交渉したいと思いますが、疑問に思うことがあります。 営業さんは、少しでも高く売りたいと思い、 売主側（私達側）に着いて交渉をしてもらえるものですよね？ また、買主さんがいくらだったら購入するのか、 営業さんにズバリ聞くのはダメなのでしょうか？ あと、交渉してくるとは、一般的に仮審査等を含めて金銭的にある程度工面 出来る状態であるからしてくるものでしょうか？ 私達の都合の良い交渉への持込み方がいまいち解らない現状です・・・ 自分達の売却なのですが、第３者の方々に依存して質問ばかりですみません。 素人なので、良きアドバイスお願いいたします。 |
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by 管理担当
こちらは閉鎖されました。 |
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