中古マンションが売れません、、、

[匿名さん]

築20年のマンションに５年住み去年の11月から売りに出しています。

が、未だに売れず。親戚の方に専任契約で売却活動をしてもらってるのですがネット掲載はなく広告も入れてるのか？？よくわかりません。電話もこちらがかけない限りかかってこないです。問い合わせも内覧もないだけだからかけることもないのか？と思ったり。今Wローンなのでそろそろ生活が不安になってきました。

価格は相場より300万程下げています。

物件が古いとやはり難しいのでしょうか。

入居の時に全面リフォームしてます。夫婦2人暮らしだったので割ときれい？だと思うのですが。

初めての売却なのでどうしていいものかわかりません。

[623: 匿名さん]

＞専任のメリットは両手を得る為にえさにならないことです。
異議あり。
専任は、両手を得るために、売り主にとって有利な（高く売れる）他社客付けを蹴って、売り主にとっては不利に（安く売ることと）なっても自社客に売るんですよ。

[624: 623]

↑　とんだ勘違いをしました。訂正します。
専任＝両手狙い　というわけではありませんでした。
両手狙いで、売り主が不利になる売却をやるのは、いわゆる大手業者です。
両手を狙わない専任なら問題ありません。
失礼しました。

[625: 匿名さん]

622です
専任で議論はNGですよ。
言いたいことは多々あるかと思いますが
とりあえず619さんの情報を待ちましょう。

売る手法で何かが間違っているかもしれませんから
619さんの為にヒントになるアドバイスができるといいですね。

[626: 匿名さん]

６１９です。
みなさん、ご意見をありがとうございます。
とってもうれしいです。うれしいです。

物件情報の追加です。
広さ・・・・約４０㎡
間取り・・・１ＬＤＫ
向き・・・・南西（日当たり良好）
階数・・・・１０Ｆ建ての７Ｆ
築・・・・・平成１７年１月

内覧客数　７月　１人　（近くの似た広さの中古マンションに決めたらしい）
　　　　　９月　１人　（ローン審査が通らずダメ）
　　　　　12月　２人　（2人共、近くの新築マンションに決めたらしい）
　　　　　２月　１人　（理由わからないけどダメ）
　　　　　４月　４人　（1人はペットアレルギーでダメ）←私が飼っているネコが原因
　　　　　　　　　　　（残り3人は理由わからないけどダメ）

不動産屋さんのコメントによると
この地域はファミリーが中心で１人～2人用は需要が少ない。
間取りが縦長の2部屋なのがネック
とのことです。

今までは私が居住していましたが最近引越したので現在は空室です。
内覧客がきていた時は居住中でした。

[627: 匿名さん]

622です
4月の内覧客数は価格変更後だと思いますが、いい感じですね。
もう少し今の価格で様子を見てみるのも良いかと個人的には思います。
あとは決定してもらうために今の金額からいくら値引きするかを考えておくといいかもしれません。
私の場合は掲載額からさらに100万引きで成約しました。
（更なる値引きを予測してボトムの値段では出さない作戦でいきました）

都内のようですので1LDKの間取りは決して悪いとは思いません。
検討者は確かに少ないかもしれませんが今まで内覧者がいるので気長にいきましょう。

もし告知が足りないと思われたら
チラシを多く範囲を広げて配布するのも必要かもしれませんね。

あとは仲介会社へ今まで以上に問い合わせするのも必要かもしれません。
取引が長いとどうしても受け身になるので。
7月から仲介会社変更がないなら一度思い切って他社に切り替えてみるといいかもしれません。
（大手専任で1ヶ月、2ヶ月やってみるとか）

大したアドバイスではないですがヒントになると幸いです。

[628: 匿名さん]

う〜ん。専任問題に付いては色々言いたい。
けど、不動産屋の名前をあげたくなるので言えない（苦笑）

６１９さん、まず出した時期が７月では悪かったですね。
年末か年度末に客が増えますから。そして長く出してるとイメージが悪くなる。結果論ですが。

[629: 匿名さん]

追伸

>不動産屋さんのコメントによると
>この地域はファミリーが中心で１人～2人用は需要が少ない。
>間取りが縦長の2部屋なのがネック

こんなことは分かりきっていることなので気にしないほうがいいですよ。
逆にこんなことを理由にするなら他社に変えるくらいが良いかも。
需要が少ないから売れません！なんて言うのはダメ営業マンです。

[630: 匿名さん]

↑追伸は627です。

[631: 匿名さん]

賃貸にしたらいいんじゃないかな？

[632: 匿名さん]

>>619

猫の匂いが残っているのかもよ。

飼い猫の匂いって、飼い主には分からないらしいけど・・・・・

マンションの中で閉じこめて飼っていたのなら、当時は強烈に匂っていたはず。

[633: 匿名さん]

単純に値段が高いのでしょう。
市場価格より安くないと今後も厳しいですね。
中古より新築の方が安かったりするのが、最近の不動産市場。
いずれにせよ１年近く売却活動お疲れ様です。

[634: 匿名さん]

ここは、他の板と違って、結構優しい人がいて、読んでて癒されます。
かくいう私も現在、中古販売中の一人。頑張ります！

[635: 匿名さん]

619さんほ話読んで思うには単に高すぎるから売れないのでは？
相場の動向も加味して考えて新築購入時から1～1.5割引きでは高すぎだと思います。

内覧の数も少なすぎると思うし、買い手が高いと思うからその程度しか来ないのだと思います。

[636: 匿名さん]

635さん
私は違う見方をします。
確かに内覧数は少ないようですが1LDKという売りにくい間取りで健闘していると感じます。
しかし、売れなければ100人きても仕方がないわけで、もう少しこの金額で集客の作戦を
変えてみてはどうかと思います。
その後に変更をかけてもよろしいかと思います。

[637: 匿名さん]

619です。
みなさんのご意見とても参考になります。
本当にどうもありがとうございます。

[638: 匿名さん]

引き続きがんばってください。
底打ちしてるかと思いますのでタイムラグはありますが
そろそろ市場も安定してくるでしょう。

[639: 匿名さん]

底打ち？売れ残りの再販増加と景況から、さらに新築価格が落ち、つられて中古価格も続落すると言う予測もありますが…

[640: 匿名さん]

やっぱり、場所によるでしょ？うちのマンション築11年で、１割位しか下がってないヨ

[641: 匿名さん]

そう。場所による。需要のあるところは下げにくい。安かろう悪かろうは底なし。

[642: 匿名さん]

確かに需要がなければ価格はつかない。
売りたい価格を表示しても、買いたい人がいなければ・・・

内覧客が少なければ考えなければならない。地方は厳しい。
みんながいっていることだけど、

売り急ぐ予定がないなら、住み続ける。買いたい人が現れるまで我慢してずーっと待つ。
但し、１０年以上売れないことも視野に入れて耐える忍耐がいる。

１年以内に売りたいならば、いままでの事実を冷静に見る。
1.内覧客がいたのか。
2.業者への問い合わせは何件あったのか。

内覧者が多く、価格が合意しないなら若干下げれば決まる。

問題は内覧者が少ない場合だ。
物件問い合わせがどのくらいあったのか確認する。
少ないかければ、まず業者を変える。
その物件のを積極的に営業活動しているかに疑問が残る。
「専任」なら「一般」へ変更し、他社にもお願いし様子をみる。

それでも内覧者が増えないなら、大幅価格ダウンも覚悟しなければならない。
内覧者が増えれば価格交渉までいく。かなり惨い指値をする客も現れるが。
あとは、あなたの判断しだい。売却は可能だ。

残念ながら価格を下げても内覧者がいない（少ない）場合、
1.マンションに適さない立地。田舎では戸建て派が多く、マンションは転勤族が住んでいる地区。
売却は一旦あきらめて、賃貸にだすことをお勧めする。

2.管理費＋修繕費が高い物件。月３万円以上なら難しい。５万円以上なら買う人は皆無。
投売りもできない。持っているだけで、毎月お金が消えていく。地獄沼。
激安で広告をうって、買いたい人にはタダでも売りつけるしかない。