中古マンションが売れません、、、

[匿名さん]

築20年のマンションに５年住み去年の11月から売りに出しています。

が、未だに売れず。親戚の方に専任契約で売却活動をしてもらってるのですがネット掲載はなく広告も入れてるのか？？よくわかりません。電話もこちらがかけない限りかかってこないです。問い合わせも内覧もないだけだからかけることもないのか？と思ったり。今Wローンなのでそろそろ生活が不安になってきました。

価格は相場より300万程下げています。

物件が古いとやはり難しいのでしょうか。

入居の時に全面リフォームしてます。夫婦2人暮らしだったので割ときれい？だと思うのですが。

初めての売却なのでどうしていいものかわかりません。

[182: 匿名さん]

＞「他の方も見にきて気に入っているので、購入の決断は早めにお願いします」と
＞　営業さんに伝えた方が宜しいのでしょうか

こんなのは、仲介業者がやるのが普通。売り主がそんなことやるなんて、聞いたこと
ないです。

このあたりは、買い主と仲介業者のばかしあいですね。売り主が、仲介業者に
そんなこと言ったら、見下されてしまうと思いますよ。心配しなくても、
仲介業者はいろいろやってくれますよ。さすがに、大手はやらないかもしれ
ない。また、業者も客の顔を見てやるでしょうね。ある程度経験のある買い主
に、そんなことをいったら見透かされてしまいますから・・・

[183: 匿名さん]

買いを急がせるような言動は、よっぽどのお人好しでない限り、今の時勢かえって逆効果。それでその買い主がひいた後延々と広告することになるリスクも考えよ。

[184: 匿名さん]

今は３ヶ月待って売れなければ、まあ〜同じ条件では６ヶ月待っても売れない。ホントに売りたいなら、突っ張ってばかりでなく、ある程度の見切りは必要。あまりに急速な市況悪化のため、売り主側の判断もかなりの苦渋に満ちたものになるだろうが、機会損失を最小限に留めるための合理的判断として致し方ない。

[185: 匿名さん]

179さんの購入希望者は、3月まで今の学区に子供を通わせて、
3月の春休みに引越し、新年度の4月から新しい学区に通わせたいという事では？
なので今契約すると、現在の住居の支払いと新居の支払いが数ヶ月かぶってしまう。
なので3月引渡し希望、という事情でしょうか？

[186: 匿名さん]

みなさまアドバイス有難う御座います。
とても参考になります。

１８４さんへ

＞ある程度の見切りは必要。
見切りとはどのような意味でしょうか？

１８５さんへ

まさにその通りです。

ですので、相手にあわせなくてはいけないのか、
もしくは、そのダブリ分の見合い分を値引きするか迷っている最中です・・・

みなさんだったら、どうしますか？

[187: 匿名さん]

＞現在の住居の支払いと新居の支払いが数ヶ月かぶってしまう。

そこまで売り主に負担させるもんなんですね。少々驚きました。まあ、しかし、
売り主が納得すればいいだけの話。100万円くらいですかね。それで、値引き
しなくてすむなら、オンの字という印象はあります。

[188: 経験者]

自分も新築物件の購入の際、子供の学校の事情で３月まで引っ越しが出来なかったので、買主が引き渡しを子供の学校の関係で３月まで延ばして欲しいという気持ちはわかります。人が住んでいないと家が傷みやすいとか、住んでいないまま万が一大地震や火事が起こった場合、まだ引き渡しを受けていなければ、自分の補修責任にならないのでは？など、あれこれと余計なことを考えてしまうものです。
でも、いったんそんな気持ちまで考慮してあげる必要はないかと思います。

もし２番手の人が現れ、「すぐに契約し、遅滞なく引き渡しと引き換えに残金を全て払います」という条件を出した場合、１番手よりも有利な条件を出したことになり、交渉優先権は２番手の人に移ります。

引き渡し先延ばし条件で決定してしまうより、もっと売り出し物件のアピールに努めるのも１つのやり方かと思います。ただリスクはあります。他にいい物件が出てきた場合、そちらに流れてしまう可能性はあります。

リスクを考慮した上で、ご決断下さい。

[189: 匿名さん]

>>186

一般論としては契約〜引渡し（残金決済）の期間はできるだけ短いほうがよ
いと思います。期間が長ければ長いほど不測の事態が発生する可能性が高く
なるからです。（売主にとっても買主にとってもです）

あとは決済が遅くなる分、手付金を多めに入れてもらう（キャンセル防止）
とか、固定資産税相当分、管理費、修繕積立金相当を買主に負担してもらう
など妥協点を探るくらいですかね。

[190: 匿名さん]

１８９さん

アドバイス有難うございます。
たしかに手付金を多く貰うのが最善の方法かも知れませんね。

是非そうしたいと思います。

また、報告いたします。

[191: 189]

>>190

ただ手付けを多く受け取った場合、売主都合でのキャンセル時の
ペナルティ（通常手付け倍返し）も大きくなるので一応考慮してく
ださいね。（万が一火事などがおきて引渡しができなった場合の
対応については契約時によくつめておいたほうがいいですよ）

[192: 匿名さん]

私も買換経験ありますが、>>188-189のとおりだと思います。
「契約後速やかに引渡」が原則でしょう。
買主は来年３月の入居まで空室で所有だけしていれば良いことです。
それまで残金を払ってくれないというのであれば、そんな条件は受け入れず、速やかに引渡（支払）に応じてくれる他の買手を優先すべきでしょう。
ちなみに私は買換の際、買い先行でしたが、５月に転居先購入契約、６月に引渡、自己都合で直ぐには転居できず半年後の１２月に転居、転居後に前の住居売り出し、翌年１月に前の住居の売却契約、２月に引渡というスケジュールでしたが、さっさと買っておいて良かったと思っています。
転居予定の半年前の引渡でしたが、その後は欲しいと思う物件は出てきませんでしたから。
同じことが今回の買主にも言えます。今回見送っても来年３月までに欲しい物件が見つかる保障はないのですから、「速やかに引渡（決済）に応じてくれないなら他の方に売ります」と言えば応じると思いますよ。
仮に３月まで決済できない（お金が工面できない）という事情もあるなら、それこそあてになりませんから、パスして次の買手を探しましょう。

[193: 匿名さん]

192さんのやり方に賛成ですね。

手付け金の増額に問題があることは前に書きました。10%を大きく超えることは習慣上
できないと思います。私は、そう仲介業者から言われました。

あまり変なことはしないほうがいいと思いますよ。

[194: 匿名さん]

その買主は今の値段で買う気はあまりないのではないでしょうか。足元を見てくる可能性が高いと思います。そのあげく、キャンセルですと途方にくれますから、今引渡しならいくらで買う気があるのか、つめて売買希望書を仲介不動産やさんに出させたほうが時間の浪費にならないですよ。

[195: サラリーマンさん]

手付金の話が上がっていますが、そんな事より先に確認すべきことがあります。
それは相手がローンを利用するか否かです。
ローンを利用するのであれば、当然契約書に融資特約を付けてくるでしょう。
そのとき、融資特約の期限が３月ぎりぎりまで引き延ばされると、手付金の増額なんて
意味をなさなくなります。
契約後にローンの審査を行うわけですが、銀行ローンの承認後、来年３月まで融資実行を
銀行が待ってくれるかという問題もあります。
交渉の際にまず必要な事は、相手に関する情報を如何に網羅して入手するかです。
その後の交渉戦術はそれから考えればいいです。

[196: 匿名さん]

＞交渉の際にまず必要な事は、相手に関する情報を如何に網羅して入手するかです。

情報を網羅とは、担当営業マンに先方の情報を聞き出すって事ですか？

[197: 匿名さん]

推測でもかまいません。アドバイスお願いします。住宅ローン控除で売却しやすくなるんですかね〜？

[198: 匿名さん]

値段次第じゃないですか。

2000万円~3000万円を借りる人には恩恵が大きいですが、5000万円以上を借りる人には
あまり効果なし。

ないよりはいいけど、という感じ。

買い控えが起きている原因は、給料とかボーナスがどうなるかわからない不安だと
思われ、来年早々くらいまでは様子見の人が多いんじゃないでしょうか。不況とい
うだけなら、中古を買う人は多いと思うけど。倒産の危険もあるんじゃ、あぶなく
て買えない。

でも、底割れは止まったようですね。買いに出てくる人は出てくるかもしれません。
新築はすさまじく売れ行き悪いですが、中古はそこそこ売れているみたいです。
先日、偶然道で会った、昔お世話になった中古仲介業者に聞きました。

[199: 匿名さん]

中古が新築より幾分掃けだしてるのは、値引き決断の身軽さから。新築との対比で中古で値ごろ感があり魅力的な物件に購入検討者の目がいきだしたため。 新控除案は下落基調の最中、ある程度のカンフル剤となり得るが、当面まだ未定の部分多く内容見極めのため年内はかえって動きが止まるかも。また、控除限時感からの解放のため尚更ゆっくり慎重に物件選びができることから、下落基調の市況下では駆け込み的な需要急増はないと思われる。

[200: 匿名さん]

>>198で質問したものです。

先日、営業さんより営業さんは値引きと引渡し時期について交渉に伺いますとの事でした。
ようやく１０月３０日に交渉の土台につくことが出来ました。

マンションの売却価格は２０８０万円です。
こちらの金額要望としては、元々が限界近くの売却価格設定にしたので
３０万引きが限界だと考えております。
それ以上は非常に厳しい状態です。
引渡しは、出来れば年内中で交渉に持ち込もうと思います。
仮に３月になってしまう場合は、手付金を多く貰おうと考えております。

上記のように交渉したいと思いますが、疑問に思うことがあります。
営業さんは、少しでも高く売りたいと思い、
売主側（私達側）に着いて交渉をしてもらえるものですよね？

また、買主さんがいくらだったら購入するのか、
営業さんにズバリ聞くのはダメなのでしょうか？

あと、交渉してくるとは、一般的に仮審査等を含めて金銭的にある程度工面
出来る状態であるからしてくるものでしょうか？

私達の都合の良い交渉への持込み方がいまいち解らない現状です・・・

自分達の売却なのですが、第３者の方々に依存して質問ばかりですみません。
素人なので、良きアドバイスお願いいたします。

[201: 匿名さん]

２００です。

198ではなく>>171で質問したの間違えでした。