中古マンションが売れません、、、

[匿名さん]

築20年のマンションに５年住み去年の11月から売りに出しています。

が、未だに売れず。親戚の方に専任契約で売却活動をしてもらってるのですがネット掲載はなく広告も入れてるのか？？よくわかりません。電話もこちらがかけない限りかかってこないです。問い合わせも内覧もないだけだからかけることもないのか？と思ったり。今Wローンなのでそろそろ生活が不安になってきました。

価格は相場より300万程下げています。

物件が古いとやはり難しいのでしょうか。

入居の時に全面リフォームしてます。夫婦2人暮らしだったので割ときれい？だと思うのですが。

初めての売却なのでどうしていいものかわかりません。

[2: 購入検討中さん]

>築20年のマンションに５年住み去年の11月から売りに出しています。
現在築25年と言う事ですか？

>価格は相場より300万程下げています。
築25年物の相場よりも300万安いという事ですか？
相場の基準を教えてください。

また中古マンションは躯体（ハコ）を買う物なので交通アクセスや立地などの
条件がよほど良くない限り築25年だと厳しいかも知れないですね。

[3: 匿名さん]

年末と年度末の売却シーズンに売れないようでは厳しいですね。

専任契約には、売却活動の定期的な報告義務があります。
親戚はそれに違反しているようですね。

[4: 匿名さん]

築25年だと、ローン控除の対象になりません。耐震基準は新耐震ですか?　これも
ないとすると、相当厳しいでしょう。

相場の値段をどういうふうに決めたのかわかりませんが、次のような物件はかなり
値段下げないと厳しいと思います。ご存じかと思いますが、今、住宅はかなりの
勢いで値段が下がっています。新築がさがっているので、中古も下げないと
売れない状況です。

1．駅から徒歩10分以上、もしくはバス便
2．南向き以外
3．一階もしくは二階
4．エレベータが止まらない階
5．都内でない(都内以外は新築の値段が極端にさがっています)
6．大規模物件ではない。

チラシなどは配っているのでしょうか。何か魅力があるのであれば、
それをチラシに書かないと見にすら来てもらえないと思います。
都内以外は新築が投げ売り状態なので、よほど力を入れないと
駄目だと思います。とにかく、見に来てもらうことがまずは
最大の目標です。見に来てもらわないと、価格交渉すらできま
せんので・・・

場合によっては、売れない可能性もあるんじゃないかと思います。
ダブルローンって大丈夫ですか?　余裕のある人以外は、売って
から買うのが普通ですけど。25年だと賃貸も厳しいので、安く
しても売ったほうが良いと思います。賃貸の条件のところに、
築25年と書いただけで、見向きもされないでしょう。

親戚の不動産屋と書いてあるのが気になります。親戚だから、
値段をもっと下げないと売れないと、言いにくいのかもしれない
と思います。こっちから、売れる値段まで下げてくれ、と
言ってみたらどうでしょうか。相手はプロですから、正直な
値段を言ってくれると思いますよ。

[5: 匿名さん]

↑
基本的には論調に賛成だが、
1．駅から徒歩10分以上、もしくはバス便　→バスは×だがエリアによっては１５分以内はあり。
3．一階もしくは二階　　→低層マンションなら基本的に問題ない。１Ｆは専用庭とか。
5．都内でない(都内以外は新築の値段が極端にさがっています)　→都内もピンキリである。
6．大規模物件ではない。　→むしろ大規模の方がヤバイ。他住戸の競合が発生しやすい。

いずれにしろ、スレ主の売り物が都心物件とか高級マンションの類いでないと厳しいね。

[6: 匿名さん]

↑04さんの方が一般的でしょう。
05さんの方は例外的に思えます。

[7: 通りすがりの匿名]

6．大規模物件ではない。　→むしろ大規模の方がヤバイ。他住戸の競合が発生しやすい。

↑これはその通りのようですよ。
だって、大規模であればあるだけ、同じように売りに出すお宅が発生する確率も高くなるわけで、
そのよそのお宅が、自分の家よりも条件が良い（例えば面積が広い、高階など）のにもかかわらず低価格が売りに出されていたら、その価格に合わせていかないと売れにくいですもんね。

スレ主さん、もう少し詳細を書いてくれれば、ここで良い情報が入るのでは？

[8: 匿名さん]

城南エリアの第１種低層エリアは駅近にあるのは稀。１５分以内で周辺環境が良ければ価値あり。

[9: 匿名さん]

皆さんありがとうございます。スレ主です。

こちらは関西で大阪には３０分ぐらいで出れる所です。最寄駅からは徒歩３分と近くスーパー、銀行など充実しているのですが５階建の４階でエレベーターがありません。

間取りは２LDKの８５平米で家族向きではないかもしれません。マンションは２棟あり合わせて８０世帯です。

築年数の相場なのかはわかりませんがまわりの物件よりは安いです。

「売り物件」と部屋の窓に貼っておくと言われてたのですが見に行ったらなくポストにチラシもなかったです。近所の知り合いに聞いても新聞広告にも全く入ってないみたいで、、、

一般契約に切り替えて買い取りがしてもらえる不動産会社を探してみます。

今となったら何であんな古い家を買ったのかと後悔ばかりです。今の所はとても快適ですが。

[10: 匿名さん]

＞５階建の４階でエレベーターがありません。
元公団の物件でしょうか？
管理費と修繕積立金の合計額が２万超えませんか？
駐車場の空きがないのではありませんか？

[11: 匿名さん]

スレ主です。

はい、公団の分譲です。数件賃貸の部屋があります。

今年の春から管理会社に依頼というかたちになったようですが、月１の棟外清掃、ごみ当番などは基本自主管理なので管理費、修繕費で１万円です。駐車場は２台まで借りられます。（６千円）

全体的に若い人はいなく平均年齢が５０歳ぐらいのマンションです。

[12: 匿名さん]

いまどきの若い人（20代とか）はどうであれ新築が好きなようです。
賃貸でもそういうことにこだわっている。
ということは築２５なんて論外なわけです、はっきり言って。

中古というのはある程度所帯を持って世の中がなんであるかをそこそこわかった
人が目を向ける市場、
でも水周り設備などを考えると10年が限度でしょうか、普通だったら。

もちろん物件そのものや立地、住人の層などもあります。
でもはっきりいうと、階段で５とか４は若くてもツライかも。。。。

[13: 匿名さん]

っていうか、日本人全般的に
新品好きの方が多いです。つまり新築。

[14: 匿名さん]

親戚の不動産屋さんというのが、怪しいですね。
多分、ほとんど営業活動していないのではないですか？
築年数が多少古くても、相場より安ければ、確実に売れます。
本当に相場より安くしてればですが。
ただ、旧耐震基準物件だと厳しいかもしれません。
後は、周りの家賃相場と比べてみてください。
８０平米クラスだと、借りるとしたら、家賃は相当
高くなるはずのなので、お金がなくて家族が多い
家庭は、買ってしまえということになります。
その点２LDKという間取りが厳しいかも。

[15: 匿名さん]

スレ主です。

なんだか絶望的になってきました。。。不動産会社を変えようかと思ったのですがどこに依頼しても古い物件には変わりないですし。ただ耐震基準はぎりぎり大丈夫みたいです。（今年で築２２年でした。）

そうですよね４階まで上がるのは若くてもしんどいと思います。


ちらしの反響はなしのようです。

早くすっきりさせたいので夏休み前には思い切って価格を下げてみようかと思います。

[16: 匿名さん]

一年の中で、中古を買う客が増えるのは年末と年度末です。
はっきり言って残念ながら、今は売却に向いている季節ではありません。

[17: 匿名さん]

築年数22年、EV無し4階ってだけで普通の人は候補から外すと思う。

そこをパスしても最近の購入者は景気動向やリタイア後の年金・資金計画の
厳しさがあり、買い換えではなく最初から永住タイプを探す人が多いく、
また「平均年齢が50歳ぐらい」ていう時点で管理・維持の問題が遠からず
予想されるから40アンダーは買わないと思う。

損切りで無茶苦茶安くするか、安値の賃貸で回すかしかないんじゃないかな。

[18: 匿名さん]

＞月１の棟外清掃、ごみ当番などは基本自主管理
マンションで清掃当番があるのは、嫌われるでしょうね。特に若い方は。
エレベーターなしも、子育て世代には辛いです。
べビーカー肩に担いで、子供抱いて、荷物持って・・・しかも住民との年齢差まである。
周りが姑だらけ、みたいで。関西のおばちゃんは、よほど山手じゃない限りお節介な人が多いから。

私も関西在住なんですが、阪神間や北摂で校区が良いなら、借手も買手も簡単に現れると思います。
しかし、南や東方面だと1千万でも難しいかな・・・。
実際、新築マンションでも2千万台でありますし、大阪市内の中古物件も供給過剰ですからね。

ところでおいくらの価格で売りたいのですか？
近所に新築マンションが沢山建設されている場所だと、相当な覚悟が必要ですよ。
相場より少し安いくらいでは太刀打ちできませんから。

[19: とおりすがり]

皆さんのおっしゃるとおりではないでしょうか？

あとは、賃貸にだして、仮に月７万として年間８４万円。それに諸経費（固定資産税・管理費など）ひいて」、実質利回りが１０％位になれば、１０年で回収できるので、投資対象としての買い手が現れるかもしれません。まだ築２２年ですから、あと１０年で取り壊しはないでしょうから。ですので仮に賃貸相場が７万でしたら、売り出しが６００〜７００弱ですかね。

しかし、もちろんその価格がスレ主さんと希望み見合うかはわかりません。あくまで市場価格でしか売れないということです。

[20: 通りすがりです]

先日、築３１年の物件を購入した私にとってみれば、
新耐震基準の物件は、私の地域では１３００万を超えるので
予算的に買えなくて羨ましい限りですが。

まず、親戚の方の専任契約をはずしましょう
ネット掲載すれば金額次第で売れます
私もどうにか売れた鉄骨造２８年落ちの物件は中国人の方が購入しました

[21: マンション住民さん]

スレ主殿

私も自宅（マンション）を売却しました。
私の場合は、築３年、駅徒歩１５分＋悪材料（目の前に別物件が建つ）というものでした。
当初はたくさん見に来てもらえましたが、正直なかなか売れませんでした。
売り出してから８ヶ月くらいしてから、話が急展開しまして、同じマンションのにお子さん夫婦が住んでるご夫婦が現金一括で購入して下さいました。
ありがたい限りでした。

ただ、8％くらい売値から値引きがありましたけど。

頑張れ！