ヴィンテージマンションは本当にいいのか！？

[匿名さん]

本当に価値のある物件は、どこでしょう！？

[554: 購入検討中さん]

マンション雅叙苑の購入検討中です。
住居されてる方、住み心地はいかがでしょうか？それと耐震の話もこのスレで読みましたが、昨年の地震後、軋みが大きく感じるなど、出てきましたか？どなたか教えてください。

[555: 購入検討中さん]

マンション雅叙苑の購入検討中です。
住居されてる方、住み心地はいかがでしょうか？それと耐震の話もこのスレで読みましたが、昨年の地震後、軋みが大きく感じるなど、出てきましたか？自分の住みたいイメージに近いので覚悟してます。どなたか教えてください。

[556: 匿名さん]

建て替えた方がいいと解ってて
持ち分（条件）不均衡で折り合いがつかない、って
平穏なうちはいいけど有事も状況変わらないって話になりそうな。
欲得がからむ話で性善説を信じるのって危険じゃないですか？

[558: 購入検討中さん]

雅叙園の購入を検討している物です。以前、そこに住んでいらっしゃる方から光熱費が異様に高いと効いた覚えがあります。立ち話だったためうろ覚えですが、３万か４万くらいかかるとおっしゃっていたと覚えております。部屋の大きさによって、とおっしゃっていたような気もするのですが、購入を検討している部屋は約７４m2です。

情報が全てうろ覚えな状態で質問してすみません・・・・・。どなたか教えていただけないでしょうか。

[559: 聞いたけど]

大丈夫ですか？　雅叙園。
先日、別の物件の内覧で耐震不適格で大変だと聞いたばかりです。

雅叙園ではないと思うけど、こんなケースもあり得ます。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46301/all/
Ｎｏ17　Ｎｏ23　Ｎｏ25　Ｎｏ27　Ｎｏ31

給湯費より高そうなので。

[560: 購入検討中さん]

「耐震改修促進法」改正案が通ったら、耐震結果が公表されるんですよね？
アウトなら価格下落しちゃいますよね。

[561: 匿名さん]

余剰床できないところはご愁傷様ですね。
合意形成のハードル軟化と同様、建て替え促進目的もあるでしょ。
これだけ地価低迷してると、立地に自信ある物件はなかなか話がまとまらないから。

[562: 匿名さん]

次回地価上昇のタイミングでイッキに複数建て替えが出るかもしれませんね。余剰床を確保出来ればの話ですが。

[563: 匿名さん]

そうなるためにも早く来い来いオリンピック

[564: 購入検討中さん]

ビラ・フェニックスという駒込にあるマンションについてご存知のことがあれば教えてください。

佇まいはとても好きなマンションですが、借地というのが気になります。

[565: 匿名]

借りたものは返す、これ常識です。だから借地権マンションは将来無くなっても文句言えません。

[566: 購入検討中さん]

ごもっともです

[567: 匿名]

コープオリンピア、普通に売りに出てるね。
建て替え話が進まないのかな。

[568: 匿名さん]

自分で住んでない人がおおいからね。建て替え期間中は賃料入ってこないし、管理費も上がるだろうし建て替え後にそれを取り返すほど賃料あげられないしね。

[569: 匿名]

？自宅使用してないオーナーが多いのは建て替えにプラスでは？
建て替え中の住居を探す手間もなければ引越し代もかからない。
店子に事前告知する必要はある（賃料値下げもあり得る）が
大規模修繕では下がる一方の賃料を受け入れるより、
建て替え決定後、もしくは新築物件売って
売却益狙う手合いも多いと思われるけど。

原宿団地が建て替えできて、立地的に有利なオリンピアができない理由が気になる。
単に還元率の問題？

[570: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

あそこは下階の店舗が反対してて、議決数に足りなくなったんじゃなかったっけ？

[571: 住まいに詳しい人]

ビンテージマンションって一般に管理費が高いので、
建て替えるとその辺が解消しそうですね。
例えば川口アパートメントとか。

[572: 匿名]

？南国酒家とかzoffってテナントでなくオーナーなの？
あんなに広いスペース買える資金ない気がするけど。

建て替えして管理費下げられるかどうかは規約次第ですよね。
24時間管理人常駐とか、今どきのタワマンみたくドアマン雇えば高くなる。

[573: 匿名さん]

>>572
＞このうち、低層部大型店舗の区分所有者が議決権の20.09%を有しており、
＞この賛成を得ない限りは議決権の4/5以上を得ての決議は出来ない状況にある[5]。　wikipediaより

[574: 匿名]

それでは店舗部分のオーナーは築50年が60年になっても
建て替えに反対し続ける？

[575: 匿名さん]

だろうね。建て替えたところで賃料上がらないからね。
キャッシュフローが減るような案件に賛成するわけがない。

[576: 匿名さん]

へえ、下駄バキだとこんな問題点もあるんだね。
店舗オーナーは一般住民と視点が違うから仕方がないね。
下駄バキ比率が低いマンションじゃないと酷い目にあいそうですね。

[577: 匿名さん]

トップ >株式 > 不動産業 > お気に入り

8890 - (株)レーサム
No.38433 強く買いたい【朗報】旧コクド隣接地のコープオリンピアの建替えに関して
k11***** 2013/06/12 01:22

160旧コクド隣接地のコープオリンピアの建替えに関して来月の７月に建替え推進決議がなされる予定です。
最大持ち分で、創業オーナー一族である南国酒家が歩み寄りました。

ドイツ銀行は、隣接地の建替えの推進情報をしっかり掴んでいたから、最高３０万の増資に応じた訳です。
ドイツ銀行の優れた調査力が、勝利に繋がりました。　

詳しくは、東洋経済2013年6月8日号　(2013年6月3日発売)をご覧ください。
なお文中では、マンション名が伏せ字でＣマンションとなっています。

170>>No. 38434

ソースは、内部情報ではなく、出版された公開情報です。
それにコクドの短期借入金は、Ｂ/Ｓの負債の部で大部分を占める重要なものです。
レーサムも区分所有者なので、開発利益が得られるでしょう。　

レーサムおめでとう！　よく持ちこたえました。


これってその後どうなってるの？

[578: ご近所さん]

オリンピアは予定どおり建て替え推進決議とおりましたか？

[579: 匿名さん]

過疎ってるな。

古い高級マンションといえばとにかく立地だったけど
実は５０戸ぐらいのマンションを建てる土地なんざ
都心でも結構ある事が判明してしまった。

そうなると、あえて古い物件を買うリスクを取る
意味がなくなるよね。

マンションも車と同じで、３０年前の新車と今の新車じゃ
性能がぜんぜん違うしな。

[580: 物件比較中さん]

横浜の大倉山ヒルタウンってヴィンテージマンションに入りますか？

[581: 入居済み住民さん]

マンション雅叙苑に住んでいます。
正しい情報が伝わればな、と思い書きます。

管理は、2010年４月から自主管理から管理会社に
変わりました。
管理会社のスタッフが月曜日から土曜日、日勤
で詰めて、様々な事にあたってくれます。
それとは別に、24時間、受付に人が詰めていて
巡回も行われます。
清掃は、別スタッフで、毎日行われますし、
ゴミはフロア毎にゴミ出し場所があり、
24時間出す事ができます。
2011年に全館上下水道の配管取り替え工事を
行いました。
以前は全館集中空調だったので、確かに費用がかさみ
ましたが、今はやめ、それぞれの部屋で個別空調です。
普通のマンションと同じです。
給湯は、個別の棟と集中給湯とあり、
ウチは集中給湯です。月額基本料が4500円、
後は利用量によりますが、
下水道代はないので、バカ高いとはおもいません。
室内の天井高は、高い所は230とれています。
梁下は185くらい。
二重天井、二重床なので、
フルフラットにリフォームしましたが、
配管が問題になる事はありませんでした。
耐震問題はあります。
その分、起こった後の事に重点を置き、自家発電器や、
非常食の備蓄、避難訓練などに力を入れています。

[582: 匿名さん]

雅叙苑は耐震性に問題あり、と聞きましたがその点はどうですか？
分譲時の権利配分にバラつきがあり、建て替えの話がなかなか進まない…という噂も気になります。

[583: 入居済み住民さん]

耐震問題はあります。
かなりしっかり調査・検討した経緯があります。
調査の一環で1号棟だけ調査し、震度５までだと結果がでたようです。
また、同時に地盤がしっかりしていることがわかりました。

しかし、3.11の地震で倒れたりしてませんし、補修しなければいけないような
大きな問題は起きていません。
地盤がしっかりしているのは、同じ地盤上に銀行のデータセンターが作られている事からも有名なことのようです。

権利配分　云々の正しいことは詳しく了解していません。
ただ、目黒川沿いの遊歩道の土地が実はマンションの敷地なのですが
公共に提供しているので、そういった土地の分の考え方とか、あるかもしれません。

配管工事を行い心配事がなくなったし、躯体の大規模修繕をこれから行うし、
立替はしばらく無いと思います。

こんなに便利な場所で、大型車も相場からすると格安で駐車できて
大型のペットも飼えて、とにかく快適です。

古いものを大切に使っていく
地震は起こった後のことを考えて準備していく
コミュニティを大切にする
という点において個人的に考え方が一致しているので
私にとっては良いマンションです。

[584: 匿名さん]

耐震性と維持費の高さでヴィンテージ買う気にならない。

[585: 購入検討中さん]

高輪ペアシティの素敵な雰囲気が気に入って購入検討中です。
築39年ということでリスクは承知ですが

耐震や修繕の状況を知りたく思っています。
住人の方、教えて頂けないでしょうか。。

住み心地なども教えてください！

[586: 匿名]

「住まいのバトン」　というサイトが「バイヤーズエージェント」というサービスをやっていて、頼んだら調べてくれるんじゃないかと思いますよ。東京カンテイのマンション鑑定士が調べてくれるみたいです。

[587: 匿名さん]

東京・港区／高輪・麻布・赤坂に高さ制限導入へ／老朽マンションの建替誘導

東京・港区は、区内の住宅街を中心とした地域を対象に、新たに建築物の高さ制限を定める「高度地区」を導入する。
分譲マンションについては建て替え計画の阻害要因にならないよう特例を導入。
旧耐震基準の老朽マンションの建て替えや総合設計制度を活用した建て替えでは制限を緩和する。
さらに市街地環境の向上に寄与すると認められた建築物に対しては、一般ビルでも制限を緩和する方針だ。
（略）
特例措置では、老朽化マンションを建て替える場合は指定容積率を１・５～２・０倍に緩和する。
また、総合設計制度を活用して、マンションを建て替える場合は総合設計の許可の範囲で建設を認め、
一般ビルを建て替える場合は敷地内に空地を整備するなど一定の条件を満たせば指定容積率を１・３～２・５倍に緩和する。
区によると、導入対象エリア内の分譲マンションは約１０００棟、そのうち約２０棟で建て替えが検討されているという。

日刊建設工業新聞　2014年4月10日　http://www.decn.co.jp/?p=10208

土地の持分が多いヴィンテージなら買う価値あるかも。

[588: 匿名さん]

マンション建て替え円滑化法改正案、本日成立。
ヴィンテージは今が買い？

[589: 匿名さん [男性 20代]]

金の問題じゃなくてやっぱ憧れちゃうけどな。
欲しいけど高すぎて買えない
http://www.vintagemansion.tokyo/

[591: 匿名さん]

うちの近所にもヴィンテージはあります。見た感じ味があって悪くないです。一時はヴィンテージマンションブームもありましたよね、また再燃して、全国のいろんなヴィンテージマンションをメディアとかで見れるといーなー。

[592: マンション検討中さん]

東京都心で中古マンション探すと、バブル前後の85年〜98年頃まではマンション供給がほとんどなくて、中古もほとんどない。それ以前になるとマンション黎明期に近くなって、旧耐震だらけになる。その中には富裕層向け（当時）の仕様のいいヴィンテージがあるね。
さらに今後を思うに、98年〜05年あたりに建ったマンションにはヴィンテージ候補があると思う。不景気だったからかスーゼネが建てているし、タワマンも黎明期だったからか共用部にお金がかかっているものが多い。値上がりした07年や、13年以降は仕様が低いね。2020年を超えて来た頃から、築20年を超えてくるバブル後マンションが出てくる。そのあたりが狙い目かな。

[593: 通りがかりさん]

昔住んでたけど赤水が酷くて引っ越したわ。

[594: 匿名さん]

コープオリンピア…南国酒家の反対で建て替えは頓挫、隣地のコクド跡は更地
ビラビアンカ…2016年に建て替え決議したが4/5の賛成が得られず先送り
https://blogs.yahoo.co.jp/kasumi0125so/42030632.html
麹町三番町…地所＆旭化成で建て替え決定
ペアシティ高輪…あと30年（）保たせるらしい

南青山＆原宿の第一マンションズは建て替え工事中ですね。
マンションとは言い難いけど住人のいる、ニュー新橋ビルも建て替え発表しましたし。
都の玉突き建て替え制度も来年新設だし、都心の一極集中はますます顕著になってる。
次はどこが続くでしょうか。

[595: 匿名さん]

原宿のパーマン、建て替えするんですね

[596: 買い替え検討中さん]

広尾ガーデンヒルズもコープオリンピアも今現在の新築マンションの値段と変わらない。日本のマンションもアメリカと同じようになりつつあるような。別の言い方をすれば、ピアノみたいになっている。古いピアノは熟練した職人さんたちが手間暇かけて作っていて、今のものより価値がある。マンションも、外国人研修生が内外装合わせて3、４日で作っている今のマンションより、「邸宅」として手間暇かけて作った昔のマンションの方が立地も造りも安心だ、と考える人が多くなったわけだ、当たり前だけど。東日本大震災の時も、新耐震基準時代のマンションより旧態新時代のマンションの方が損傷が少なかった地域もあるし。同じ地震国のイタリアですら何百年物ばかりなのに、日本は資源の塊のマンションを使い捨てにしようとしてんのかね。資源の無駄遣いは止めよう！

[597: 匿名さん]

コープオリンピアの建替えが上手くいっていないようです。

南国酒家の問題だけではなく、渋谷区の高さ制限にあると思います。
コープオリンピア周辺は、高さ30ｍと、2008年ごろに渋谷区議会で決まりました。
山手通りは、40mです。

その規定で、所有しているマンションは、既存不適格になってしまいました。

[598: マンション検討中さん]

マンションって美術品でもなんでもないからな。
金持ちが道楽、投資家気取りが転売として買うような、余裕があってならいいけど我々みたいな平均年収男が住処として買っても良いことない。
なにかあっても逃げられないし、旧耐震じゃローンも引けない。設備も古い。
駅から１０分くらいで最新の長谷工直床二重壁マンションを3000万くらいで買っとくのが無難よ。

[599: 匿名さん]

好きなマンションは、2000年に竣工した
初台の「パークグランデイ代々木」です。3棟あるのですが、配置も良いし、低層で落ち着いた良い感じです。
最寄り駅は、初台と代々木公園、代々木八幡です。
お買い物には不自由しません。OKストアが徒歩2分位です。
初台の南口の商店街が、なかなかレトロで良い感じです。

[600: 匿名さん]

周辺からも知られたマンションで、駅から無理ない徒歩圏内、管理組合がしっかりしていて、修繕管理もきちんとされていて、管理費などの滞納もなく、修繕積立金が十二分に積み立てられている。こうしたマンションが自分にとってのヴィンテージマンションなのだと思います。

[601: 匿名さん]

物件名が出て来ないとなんとも…
その条件だけだと京葉線沿線の公団（）とかもヴィンテージになり兼ねない。
地元が思うのは自由だけど、対外的には都内で
千代田区港区渋谷区目黒区新宿区、いずれかでしょ。
中央区でヴィンテージって浮かばないなあ

[602: 匿名さん]

常盤松ハウスが築50年で建て替えしてて管理費や修繕費の定額制導入するそうです。南青山のシャトー東洋とか秀和やホーマット等々そろそろ建て替え時期ですが第一マンションズも計画途中で音沙汰無いですね～

[603: 匿名さん]

第一マンションズはしびれを切らした所有者が持分売ったりしてる。90平米2.5億。
賃貸出すにしても現状変化がないってことは、購入者も新築まで10年くらいは覚悟してそうだけど
檜町も定借の渋谷区役所も最高額200平米で15億とか聞いちゃうと
この場所の90平米がどんなに条件悪い部屋でも2.5億ってことないもんなー。
今や勝どきの新築82平米が1.2億しちゃう世の中だし。

シャトー東洋はちょっと場所が微妙な感じするけど東の秀和はめでたく建て替え決めたよね。
売ってるの見たことないけど、ホーマットウエストが売りに出たら買いたい。
第二六本木ヒルズが出来たら利便性享受出来るしあのちょっと引っ込んだロケーションが落ち着いててナイス

[604: 管理崩壊 馬事公苑前ハイム 所有]

管理組合も管理会社住商建物も、犯罪レベルのいい加減さ。
事故が起きようとも嘘八百の説明で責任逃れ。
事故多発している状況で、係争中です。

ヴィンテージマンションと呼ばれる物件は、
管理がしっかりしていることが条件でしょう。
住商建物と古い住民の関係性が馴れ合いで、
管理組合は素人集団の住商建物に管理も問題も丸投げ。
ちなみに住商建物担当者は親会社は住友商事で、
建築のことは何も知らないド素人が、管理、いや管理なんかしておらず、
何もかも出入り業者に丸投げし、管理組合には契約を継続して欲しくてヘイコラ。
出入り業者に情報の捏造改ざんを依頼し、管理ミスを誤魔化す等やりたい放題。

住商建物は出入りの業者のマージンをはねるのが仕事。
マンション保険は三井住友海上、2割のマージンはねるのが管理会社の仕事。
出入りの業者が稼ぎたければ、住民を騙してやならくてもいい工事を勧めようとも
住商建物は「東京ガスリノベーションが嘘言いますう？」
管理費を住民から徴収し儲けてさせてもらっても、
管理会社からすれば住民はカモでしかない。
ネットを知らない高齢者を騙すのが管理会社の仕事。
大型修繕では更に儲かるウハウハマージン商売。

こんなの許せません！

https://goo.gl/maps/qCbF4RTQ3jfyNFiDA

セントラルヒーティングが特色のマンションだが、高温の温水が吹き出す事故が以前から多発しているが、問題はそれだけではない。
汚水逆流事故も頻発しているが、UPした写真の様なビラを貼るだけで、何ら対策を講じない無責任管理体制である。

被害を受けた住民に、訴訟提起するより売り払った方が得であるように、管理会社住商建物が仕向けていると聞いた。この闇管理体制は某住民が事細かに説明してくれた。
被害住民に自宅を売らせる、つまり「追い出す」ことを行っていると。瑕疵物件である問題は何ら解決されることなく売買され、住商建物も管理組合も責任を取らなくてすむという訳だ。

排水溝の勾配が経年により傾斜不良であることが、汚水逆流事故の根本原因であることが、管理組合と契約する排水管洗浄業者マルナカの指摘で判明しているのに、汚水逆流事故が度々起きても根本的工事を一切行わず、「工事は行いません」と問題を放置し、（証拠の文面あり）被害住民への説明責任すら果たすことを拒否する管理組合である。

この様に今のマンション管理法は極めて問題が多い。被害を受けた住民は涙を呑んで自宅を売却する選択肢しか選べないように追い込まれるのは、そもそもは法律の不備に起因すると考えられる。
それを踏まえて「引っ越してしまえ」と言わんばかりに、このマンションは問題を放置する。

セントラルヒーティングの事故は、建設当時から半開方式であるセントラルヒーティングを、密閉式と誤った認識でメンテナンスを続けることが原因。つまり建設当時の1968年から馬事公苑前ハイムは瑕疵物件である。

屋上に設置している温水タンク→1968年当時から開放式膨張タンク。
しかし1968年から温水管は鉄製、253世帯各戸温水ヒーターのコイルも鉄製。
半開放式（基本銅管）で組むべきシステムを密閉式（基本鉄管）と長年見誤っている為、電蝕が起きるのである。（写真参照）
11階屋上から高温の温水を1階に向けて流す勢いで、多量の水疱が発生する為そもそも密閉式ではない。

管理会社住商建物（1968年建設当時からの管理会社）が、度々事故の被害を被る住民に対して、嘘の説明で誤魔化すのは、瑕疵の責任逃れのためであろう。

1号棟、2号棟の2連建てなので、同じ説明をUPしている。

[605: 匿名さん]

ヴィンテージかどうかは他人が判断するもんで自己申告するもんじゃない。
本人その気でもほとんどはタダのボロ。
これから家余り加速で千代田区港区渋谷区以外は単なるボロとして評価不能続出する悪寒

[606: 中古マンション検討中]

港区の、シャンボール三田は作り的にどうなのでしょうか。

[607: 匿名さん]

シャンボール三田で検索するとカウカモのアーカイブ(過去の販売実績)ページが見れます。修繕履歴等ご参考に！

[608: 購入経験者さん]

諸経費未納物件ならネットでも普通に明記してるわ。マンションとは関係ないが古い土地の権利処理で終わってない部分とかもちゃんと書いてある。馬鹿なのか？

[609: 匿名]

>>595 匿名さん

2年以上前のコメに何だけど、建て替え物件はパークマンションの名前使わせない、
という三井と揉めてるそうな。そら追加負担軽減目的で部屋数増やしたり仕様を落としたりした物件に
シグネチャーブランドの名前つけられちゃ困るよ、というデベ側の理屈もわからないではない笑

[610: 名無しさん]

あの代官山コーポラスが耐震補強工事するそうですニュース見た！え？建て替えしないの？ていうか住める状態なのかな？随分前に四谷コーポラスがアトラスになったけど～て言うかここまだ残ってたんですね！